Rekonstrukce hotelových pokojů studijní průvodce. Design hotelů, hotelů, hostelů. Uspokojivý výsledek

Již dlouho je známo, že formování nového hotelového trhu pro Rusko se vyvíjí specifickým způsobem. Deklarované investiční projekty hotelů nejsou vždy realizovány, nebo jsou přestavovány na bytové a kancelářské prostory, jejichž návratnost je mnohem nižší než u hotelových nemovitostí. Problém je v tom, že při absenci hlubokého porozumění tomuto odvětví rozpočet roste v každé fázi projektu. V důsledku toho se investor po výrazném zvýšení nákladů rozhodne postavit obchodní centrum, obytný dům atd. Ale ne hotel. Jednou z možností, jak zprovoznit hotel s menšími ztrátami, by mohla být rekonstrukce staré budovy. Zpravidla se jedná o hotely „sovětského dědictví“, které investor obdrží jako „náklad“ pro velký projekt nebo jednoduše jako dočasné umístění finančních prostředků do vedlejších aktiv. Laicky řečeno – investování „na chvíli“. Často se však přestavba staré budovy na moderní hotel stává nákladnějším počinem než stavba nové budovy. O to horší je situace, kdy je potřeba objekt rekonstruovat po etapách, aniž by došlo k přerušení procesu ubytování hostů. V tomto případě je majitel postaven před úkol nejen zrekonstruovat počet pokojů, ale také neztratit stávající zákazníky. Speciálně pro Frontdesk.ru článek pojednává o základních principech rekonstrukce, dodržením kterých se můžete vyhnout finančním ztrátám a rizikům spojeným se ztrátou zákazníků, zpožděním při rekonstrukci a zvýšenými náklady.
Nepříjemnosti způsobené hostům během rekonstrukce mohou vážně poškodit jak ekonomiku, tak image hotelu. Pokud mluvíme o fungujícím podniku, pak průměrná doba práce bez renovace je od 5 do 7 let. Rekonstrukce hotelů řízených mezinárodním operátorem se může lišit v závislosti na požadavcích a standardech hotelové značky. Plánovaná rekonstrukce umožňuje hotelu splnit požadavky na služby, zůstat konkurenceschopný a udržet plánovanou laťku zisku. Příprava na rekonstrukci by měla brát v úvahu všechny aspekty obsluhy hostů, včetně vypracování operačního plánu výměny nábytku, pohybu materiálu, pohybu hostů v prostorách pro hosty a činnosti personálu. Následující akce mohou mít významný vliv na minimalizaci nákladů a nepohodlí pro hosty a provést rekonstrukci s co nejmenšími ztrátami.

1. Výběr dodavatelů materiálu, poskytovatelů služeb a externích konzultantů probíhá před zahájením rekonstrukce, což zajišťuje koordinovanou práci hotelu spřízněných firem. Postupný výběr dodavatelů v průběhu projektu může vést k významným problémům ohledně dodacích lhůt, harmonogramu prací a spolupráce mezi dodavateli na místě. Typická je bohužel situace, kdy hotel, který požádal o materiály pozdě, dostane nekvalitní produkty za přemrštěnou cenu, protože termíny dokončení projektu byly omezené. V jednom z hotelů v Moskvě nábytek zakoupený předem kategoricky neladil s koberci zakoupenými „na poslední chvíli“. Náklady na nové nátěry nakonec činily 250 % původně plánované ceny. Včasný výběr skupiny dodavatelů umožní společné řízení projektu všem účastníkům procesu.

2. Odhad nákladů na technické vybavení skladu místností by měl být proveden na základě poptávky a tržních trendů. To platí zejména pro telefonování, přístup k internetu, placenou televizi a informační systémy. Manažer, který se rozhodne vybavit pokoje inovativními technologiemi, si musí být vědom služeb nejvíce požadovaných hosty a nejnovějších trendů v oboru. Živým příkladem je hotel, který utratil desítky tisíc dolarů za instalaci kabelové sítě LAN do pokojů a stal se rukojmím skutečnosti, že hlavní obchodní kontingent přicházející do hotelu vyžaduje WiFi připojení. Obchodní cestující používající k přístupu k internetu notebooky jsou náročnější než před několika lety. Nemá cenu připomínat, že téměř všechny mobilní počítače jsou již dávno vybaveny WiFi adaptérem.
3. V ruském hotelovém průmyslu panuje mylný názor, že jakákoli komunikace mezi hoteliéry může poškodit jejich vlastní podnikání. Mentalita nám nedovoluje mluvit otevřeně o procesu podnikání, což výrazně brzdí rozvoj sféry jako takové. V západním modelu řízení, který u nás zatím není rozšířen, je vážná výhoda – komunikace. Jakékoli zkušenosti s prováděním rekonstrukce se mohou hoteliérovi hodit. Rady obdržené od hotelu, který prošel rekonstrukcí, vám pomohou vyhnout se klasickému „hrabání“, na které můžete šlápnout. A nemyslete si, že výběr určitého tvaru kliky je tajným know-how, které sníží konkurenceschopnost vašeho hotelu. Vzájemná doporučení jsou oboustranně výhodná a umožňují správně investovat do procesu rekonstrukce zařízení.

4. Hodnocení projektu nespočívá pouze v plánování rozpočtu všech připravovaných transformací. Měla by být provedena analýza nejen z hlediska nákladů, ale také z hlediska skutečné potřeby postupné rekonstrukce. Je nutné pochopit, jak účelné je provádět plánované opravy bez uzavření hotelu a zastavení příjmu hostů. V některých případech objekt, který byl na krátkou dobu uzavřen, později „startuje“ z mnohem výhodnější pozice, než která prováděla etapové práce. Naopak, pokud je konkurence dostatečně vysoká a rozpočet neumožňuje hotel na nějakou dobu uzavřít, nezbývá než rekonstrukce v průběhu prací.

5. Hlavním paradoxem a složitostí rekonstrukcí mnoha hotelů s výraznou sezónností je, že hlavní příliv prostředků, které lze do renovace investovat, připadá na hlavní sezónu. Tito. kdy je nejproblematičtější zastavit provoz hotelu a zahájit opravy. Akumulace prostředků není vždy možná a v době nízké zátěže, kdy je nutné začít s rekonstrukcí, nezbývá žádné úspory. Nejlepší možnost O zahájení rekonstrukce bude rozhodnuto ihned po hlavní sezóně, kdy již poklesl tok zákazníků a finanční prostředky nebyly vynaloženy na provozní potřeby.

6. Najmutí generálního dodavatele na renovaci může být možností pro majitele bez zkušeností v oboru pohostinství. Rozhodujícím neúspěchem však může být přilákání stavební firmy, která dosud nerealizovala rekonstrukci hotelů. Při výběru zhotovitele je proto třeba věnovat zvláštní pozornost referencím jeho klientů. Specifikum rekonstrukce hotelu spočívá především ve speciálním přístupu k čistotě a maximální možné zvukové izolaci. Dodavatelské společnosti, které dříve takové zakázky neprováděly, se zpravidla nedokážou vypořádat s předloženým úkolem a v důsledku toho dochází ke ztrátě kvality služeb a nespokojenosti hostů. V tomto případě by měl být výběr materiálů pro zařízení pod zvláštní kontrolou zákazníka. Není žádným tajemstvím, že mnoho společností snadno sníží náklady na projekt výměnou kvalitnějších materiálů za náhradní. V hotelnictví jsou jasné požadavky na vybavení, vzdát se, což znamená přijít o významný podíl na zisku a kvalitě.

7. Existuje populární názor, že hádka s hostujícím designérem je špatná forma. Že pozvaní odborníci pracují na projektu mnohem hlouběji, na základě zkušeností a vlastního vkusu. Přesto je při realizaci hotelového projektu kladen hlavní důraz na komfort pro typického klienta, jehož vkus je poměrně předvídatelný a blízký klasickému chápání komfortu. A pokud nemluvíme o kudrlinkách kreativního butikového hotelu, pak jsou férové ​​poznámky o příliš křiklavých barvách docela přijatelné. Společné rozhodnutí designérského týmu by mělo určit směr a styl interiéru a úkolem designéra je realizovat řešení, které odpovídá koncepci hotelu, segmentu, ve kterém působí, a obecně uznávanému chápání komfortu. .

Počet turistů a obchodníků, kteří navštíví velká města země neustále roste a hotelový byznys se rozvíjí rychlým tempem. Touroperátoři hovoří o nedostatku hotelů všech úrovní, a tak není divu, že služby pro rekonstrukce budov starých hotelů jsou velmi žádané.

Kromě rekonstrukcí stávajících hotelových budov je rozšířena praxe renovace starých budov na minihotely a penziony. V každém případě má generální oprava a přestavba oproti stavbě od nuly několik výhod.

Ekonomická proveditelnost rekonstrukce

1. Specialisté společnosti "Eskpertstroy" vypočítali, že přestavba budovy na hotel může být levnější než nová výstavba o 40-50%, a to je hodně peněz. Přesné údaje lze zjistit po provedení projektových a průzkumných prací a posouzení stavu zeminy, základů, nosných konstrukcí stávajícího objektu.
2. Při rekonstrukci je možné výrazně zvětšit užitnou plochu objektu přístavbami a nástavbami.
3. Dalším argumentem ve prospěch úspory stavebních nákladů je využití stávajících inženýrských sítí a přípojek.
4. Ke koordinaci rekonstruovaného objektu je potřeba mnohem menší množství dokumentace, což majitelům výrazně šetří čas i peníze.
5. A co je nejdůležitější, v důsledku přestavby staré budovy na hotel je možné výhodně investovat do moderního hotelu v historickém centru nebo na jiném místě atraktivním pro podnikání.

Specifika prací na rekonstrukcích objektů

Naše zkušenosti ukazují, že projektování a rekonstrukce zastaralých budov je mnohem složitější než klasická výstavba a vyžaduje specifické zdroje – znalosti, dovednosti a specialisty. Aby mohli architekti a stavitelé přeměnit budovu s vlastním jedinečným stylem na moderní a pohodlný hotel, musí najít rovnováhu mezi minulostí a budoucností.

Vývoj a realizace rekonstrukčních projektů vyžaduje nestandardní přístupy – originální nápady, inženýrská a architektonická řešení. Zachování estetiky starých fasád vyžaduje hlubokou znalost moderních materiálů. Mezi nimi je třeba najít ty, které budou kompatibilní s těmi původními.

Uspokojivý výsledek

Výsledkem práce týmu specialistů Expertstroy jsou modernizované budovy s jedinečným vlastním stylem, promyšlenou přestavbou, moderní úrovní úspory energie a komfortu.

Máte nápad na přeměnu staré budovy na novou? Zavolejte nám – víme, jak tomu vdechnout nový život.

• budova, její samostatné konstrukce, komunikace jsou silně opotřebované, vyžadují velké opravy, výměnu nebo modernizaci;
• dispozice je zastaralá, nesplňuje bezpečnostní normy, neumožňuje plné využití prostor;
• je nutné aktualizovat nebo rozšířit infrastrukturu: instalace výtahů, shozů na odpadky, bezpečnostních systémů, uspořádání parkovacích míst, dětských hřišť atd.;
• plánuje se zvětšení plochy areálu, změna jejich funkčnosti.

Výhody

Výnosná investice. Náklady na rekonstrukci bytového domu jsou nižší než náklady na demolici a výstavbu objektu podobného charakteru. To vám umožní používat lepší materiály, maximalizovat úroveň pohodlí a funkčnosti.

Možnost záchrany stavby. Důležité pro ty, kteří se nacházejí v centru města, s architektonickou nebo historickou hodnotou domů. Staré budovy se vyznačují silnými nosnými a uzavíracími konstrukcemi, nestandardními architektonickými řešeními. Rekonstrukce vám umožňuje používat takové objekty, aktualizovat je a zlepšovat jejich vlastnosti.

Načasování. Rychlejší bude rekonstruovat stávající budovu, než ji zbourat a postavit novou. Zároveň může být nadále používán k zamýšlenému účelu během: závisí to na plánu jeho organizace.

Stavební společnost "Olympia" rekonstruuje bytové domy. Provádíme:

• domovní prohlídka, průzkum. Naši pracovníci posoudí stav budovy, shromáždí technickou dokumentaci k ní, území k ní přiléhající. Takový průzkum určuje potenciál, možnosti rekonstrukce, umožňuje vytvořit seznam povinných prací;
• design. Projektová dokumentace popisuje požadavky na technologie, materiály, zařízení, které budou při rekonstrukci použity. Zahrnuje výkresy, plány, podklady pro vizualizaci objektu po dokončení prací, odhady nákladů s cenami za stavební materiál, služby, plán organizace práce atd.;
• příprava. Demontáž opotřebovaných konstrukcí, zařízení, organizace zásobování objektu, dodávka speciální techniky a nářadí;
• provádění hlavních prací: jsou prováděny podle projektu v pořadí, které stanoví;
• dodávka objektu: může být provedena po etapách nebo po dokončení všech prací na objektu.

Práce při rekonstrukcích bytových domů.

Rekonstrukce a renovace hotelů v Moskvě a Moskevské oblasti jsou významnými oblastmi v činnosti IC Sinmar. Tyto služby nám umožňují vytvářet nejen příznivější prostředí pro hosty našeho hlavního města, ale také výrazně zvýšit ekonomickou efektivitu podnikání našich zákazníků.

V závislosti na vašich cílech a investičních příležitostech v rámci rekonstrukce hotelu, plochy instituce a jejího počtu pater, její reorganizace, rozšíření nebo přidání dalších konstrukcí, jakož i výměna zátěže -nosné konstrukce, aktualizace designu interiéru a exteriéru, se mohou změnit. Oprava objektu může zahrnovat i přestavbu prostor a modernizaci inženýrských komunikací, rekonstrukci, celkovou nebo částečnou úpravu střešní krytiny.

Budeme se věnovat opravám, rekonstrukcím hotelů a hostinců při dodržování státních norem, požárních a hygienických norem. Zároveň kontrolujeme soulad projektové a odhadní dokumentace, správné vynakládání finančních prostředků zákazníka a často poskytujeme doplňkové služby autorského a technického dozoru průběhu stavby. Při modernizaci vaší provozovny zohledníme všechny důležité technické, technologické, designové a architektonické aspekty.

Rekonstrukce hotelů a hostinců

Při modernizaci jsou prováděny práce spojené se změnou technicko-ekonomických ukazatelů zařízení, zkvalitněním kultury a kvality obsluhy hostů a komfortu jejich pobytu. Před návrhem rekonstrukce hotelu náš tým provede kompletní analýzu stavěného objektu a určí míru poškození konstrukcí objektu. Vypracujeme projektovou dokumentaci a také získáme povolení od odpovědných státních orgánů pro realizaci montážních prací a následné uvedení zařízení do provozu.

Náš tým provede rekonstrukci hotelu včetně:

• prohlídka stavby za účelem zjištění jejího technického stavu;
• realizace návrhu;
• koordinace projektové dokumentace v dozorových orgánech;
• výstavba přístaveb, nástaveb, zvýšení počtu podlaží;
• oprava základů;
• zpevnění nosných konstrukcí;
• demontáž a montáž příček, kovových konstrukcí;
• provádění fasádních prací;
• modernizace systému střechy a krovu;
• zkrášlení okolí.

Při rekonstrukcích hotelů se dále budeme zabývat instalací přirozeného i nuceného větrání na pokojích, instalací požárních hlásičů, zajistíme teplotní režim v prostorách na úrovni stanovených norem a s minimalizací nákladů na údržbu . Na pokojích a dalších prostorách hotelu budou vytvořeny komfortní podmínky pro návštěvníky i personál.

V rámci rekonstrukcí hotelů a hostinců, kdy se provádějí práce v příslušné budově, obnovujeme původní interiér, promýšlíme obnovu nábytku, dekorů, podlahových materiálů, stěn a stropů. Tyto služby zahrnují restaurování jejich povrchů, ale i dveří, oken, krbů atd. Kvalitně provedená rekonstrukce budovy umožňuje zdůraznit status a prestiž instituce. Náklady na služby restaurování budov jsou samozřejmě ovlivněny stářím a stavem prostor, složitostí a objemem prací, které mají být provedeny. Při rekonstrukci objektu na hotel přísně dodržujeme veškeré stavební, hygienické, požární, ekologické, legislativní normy a požadavky.

Rekonstrukce, stejně jako přestavba, je spojena s mnoha nuancemi, například při vývoji projektu rekonstrukce, který ovlivňuje nosné stěny, je třeba mít na paměti, že šířka hotelového pokoje by měla být alespoň 2,4 m a šířka chodby by měly být alespoň 1,05 m podle norem SNIP. Kromě toho před vytvořením projektu přestavby hotelu projedná developer se zákazníkem složení a funkční účel prostor, které podle GOST R50645-94 mohou zahrnovat: obytné, administrativní, skladovací prostory, rekreaci, stravovací zařízení, obchod podniky, lékařská péče, pokoje pro zaměstnance, místnosti pro praní a sušení prádla. Kromě prostor hospodářského významu může hotel poskytovat kulturní a rekreační a sportovně-rekreační areál. Bary, taneční parkety, restaurace, bazény, sauny, kulečník atd. mohou být umístěny v prostorách pro kulturní, zábavní a volnočasové účely. Pokud je přestavba hotelu navržena tak, aby se zvýšil stav a zvýšila úroveň komfortu instituce, pak lze projekt přestavby doplnit o prostory pro obchodní aktivity a jednání. Do této skupiny prostor patří business centra, reprezentativní kanceláře firem, konferenční místnosti, předváděcí a výstavní sály s expozicemi, strojní kanceláře atd. Úroveň hotelu určuje nejen luxus pokojů, ale i přítomnost určité prostory, které rozšiřují rozsah služeb instituce. Při vývoji projektu přestavby hotelu je třeba věnovat zvláštní pozornost prostorové struktuře zaměřené na zajištění jasného oddělení toků hostů, zaměstnanců a návštěvníků veřejných prostor. To vylučuje kombinaci nebo křížení průmyslových a ekonomických cest s trasami hostů a návštěvníků veřejných prostranství pracujících pro město. Pokud projekt přestavby počítá se zahrnutím skupin veřejných prostor do hotelu, pak jsou v tomto případě uspořádány izolované vchody z ulice. Při rekonstrukcích a přestavbách hotelů je zvláštní pozornost věnována úpravě prostor pro tělesně postižené. Patří sem vybavené pokoje, vstupní otvory, výtahy, parkoviště se specializovanými zařízeními. Zvláštní roli při rekonstrukci a přestavbě hotelu hraje kvalita a úroveň spolehlivosti komunikace. Všechny inženýrské systémy, ať už se jedná o napájení, vytápění, ventilaci, klimatizaci, vodovod, kanalizaci, telefonní síť a internet, musí být pečlivě promyšleny.