Szállodai szobák rekonstrukciója tanulmányi útmutató. Szállodák, szállodák, hostelek tervezése. Kielégítő eredmény

Régóta ismert, hogy Oroszország új szállodapiacának kialakulása sajátos módon fejlődik. A szállodák bejelentett beruházási projektjeit nem minden esetben valósítják meg, vagy alakítják át lakó- és irodahelyiségekké, amelyek megtérülési ideje jóval alacsonyabb, mint a szállodai ingatlanoké. A probléma az, hogy az iparág mélyreható ismerete hiányában a költségvetés a projekt minden szakaszában nő. Ennek eredményeként a beruházó, miután jelentős költségnövekedésre jutott, úgy dönt, hogy üzleti központot, lakóépületet stb. De nem szálloda. A kisebb veszteséggel járó szállodai ingatlan elindításának egyik lehetősége egy régi épület rekonstrukciója lehet. Általában ezek a "szovjet örökség" szállodái, amelyeket a befektető "terhelésként" kap egy nagy projekthez, vagy egyszerűen a pénzeszközök ideiglenes elhelyezéseként a nem alapvető eszközökben. Laikus kifejezéssel - befektetés "egy ideig". Egy régi épület modern szállodává való átépítése azonban gyakran drágább vállalkozássá válik, mint egy új épület építése. Még rosszabb a helyzet, ha az objektumot szakaszosan kell rekonstruálni, anélkül, hogy megszakítanák a vendégfogadás folyamatát. Ebben az esetben a tulajdonos azzal a feladattal szembesül, hogy ne csak a szobák számát újítsa fel, hanem a meglévő ügyfeleket se veszítse el. A cikk különösen a Frontdesk.ru esetében tárgyalja a rekonstrukció alapelveit, amelyek betartásával elkerülheti a pénzügyi veszteségeket és az ügyfelek elvesztésével, a felújítási késedelmekkel és a megnövekedett költségekkel kapcsolatos kockázatokat.
A rekonstrukció során a vendégeknek okozott kellemetlenségek súlyosan ronthatják mind a szálloda gazdasági, mind pedig arculatát. Ha működő vállalkozásról beszélünk, akkor az átlagos felújítás nélküli munkaidő 5-7 év. A nemzetközi szolgáltató által irányított szállodák felújítása a szállodamárka követelményeitől és szabványaitól függően változhat. A tervezett rekonstrukció lehetővé teszi a szálloda számára, hogy megfeleljen a szolgáltatási követelményeknek, versenyképes maradjon és fenntartsa a tervezett profitsávot. A felújításra való felkészülés során figyelembe kell venni a vendégkiszolgálás minden szempontját, beleértve a bútorcserére, az anyagmozgatásra, a vendégek mozgására a vendégterületeken és a személyzet intézkedéseire vonatkozó operatív terv kidolgozását. Az alábbi intézkedések jelentősen csökkenthetik a költségeket és a vendégek kellemetlenségeit, és a rekonstrukciót a lehető legkisebb veszteséggel hajthatják végre.

1. Az anyagszállítók, szolgáltatók, külső tanácsadók kiválasztása a rekonstrukció megkezdése előtt megtörténik, ami biztosítja a kapcsolódó cégek szállodai összehangolt munkáját. A kivitelezők szakaszos kiválasztása a projekt során jelentős problémákat okozhat a szállítási időket, a munka ütemezését és a vállalkozók közötti helyszíni együttműködést illetően. Sajnos jellemző az a helyzet, amikor egy későn anyagigénylő szálloda túlzott áron kapja meg a rossz minőségű termékeket, mivel a projekt teljesítési határideje korlátozott volt. Az egyik moszkvai szállodában az előre vásárolt bútorok kategorikusan nem harmonizáltak az „utolsó pillanatban” vásárolt szőnyegekkel. Végül az új bevonatok költsége az eredetileg tervezett ár 250%-át tette ki. A szállítók csoportjának korai kiválasztása lehetővé teszi a közös projektmenedzsmentet a folyamat összes résztvevője számára.

2. A helyiségállomány műszaki felszerelési költségének becslését a kereslet és a piaci trendek alapján kell elvégezni. Ez különösen igaz a telefonálásra, az internet-hozzáférésre, a fizetős TV-re és az információs rendszerekre. Annak a menedzsernek, aki úgy dönt, hogy innovatív technológiákkal szereli fel a szobákat, tisztában kell lennie a vendégek által leginkább kért szolgáltatásokkal és a legújabb iparági trendekkel. Élénk példa egy szálloda, amely több tízezer dollárt költött arra, hogy vezetékes LAN-t telepítsen a szobákba, és túsza lett annak, hogy a szállodába érkező fő üzleti kontingens WiFi hozzáférést igényel. Azok az üzleti utazók, akik laptopot használnak az internethez, sokkal igényesebbek, mint néhány évvel ezelőtt. Nem érdemes emlékeztetni arra, hogy szinte minden mobil számítógép már régóta fel van szerelve WiFi adapterrel.
3. Az orosz szállodaiparban van egy téves vélemény, miszerint a szállodatulajdonosok közötti bármilyen kommunikáció árthat a saját vállalkozásuknak. A mentalitás nem engedi, hogy nyíltan beszéljünk az üzletvitel folyamatáról, ami jelentősen lelassítja a szféra, mint olyan fejlődését. Komoly előnye van a nálunk még nem elterjedt nyugati irányítási modellnek - a kommunikáció. Bármilyen rekonstrukciós tapasztalat hasznos lehet a szállodatulajdonos számára. A felújításon átesett szállodától kapott tanácsok segítenek elkerülni a klasszikus „gereblyét”, amelyre ráléphet. És ne gondolja, hogy egy bizonyos formájú kilincs kiválasztása titkos know-how, amely csökkenti szállodája versenyképességét. A kölcsönös ajánlások kölcsönösen előnyösek, és lehetővé teszik, hogy helyesen fektessen be a létesítmény rekonstrukciós folyamatába.

4. A projektek értékelése nem csupán az összes soron következő átalakítás költségvetési tervezéséből áll. Nemcsak a költségeket, hanem a szakaszos rekonstrukció valós szükségességét is elemezni kell. Meg kell érteni, mennyire célszerű a tervezett javításokat a szálloda bezárása és a vendégek fogadásának leállítása nélkül elvégezni. Előfordul, hogy egy rövid időre bezárt objektum később sokkal előnyösebb helyzetből „indul ki”, mint a szakaszos munkát végző. Ezzel szemben, ha a verseny elég nagy, és a költségvetés nem teszi lehetővé, hogy a szállodát egy ideig bezárják, akkor nincs más választás, mint a munka folyamatában az újjáépítés.

5. Számos, markáns szezonalitású szálloda felújításának fő paradoxona és összetettsége az, hogy a felújításba fektethető források fő beáramlása a főszezonra esik. Azok. amikor a legproblémásabb a szálloda működésének leállítása és a javítás megkezdése. A forrásfelhalmozás nem mindig lehetséges, és az alacsony terhelés idejére, amikor el kell kezdeni a felújítást, már nem marad megtakarítás. Legjobb lehetőség döntés születik a rekonstrukció azonnali megkezdéséről a főszezon után, amikor az ügyfélforgalom már csökkent, és a forrásokat nem fordították működési szükségletekre.

6. A vendéglátóiparban tapasztalattal nem rendelkező tulajdonosok számára alternatíva lehet egy fővállalkozó alkalmazása a felújításhoz. Döntő kudarc lehet azonban egy olyan építőipari cég bevonása, amely korábban nem valósította meg a szállodák rekonstrukcióját. Ezért a kivitelező kiválasztásakor különös figyelmet kell fordítani az utóbbi megrendelőitől származó referenciákra. A szállodafelújítás sajátossága elsősorban a tisztaság speciális megközelítésében és a lehető legnagyobb hangszigetelésben rejlik. Azok a vállalkozó cégek, amelyek korábban nem hajtottak végre ilyen megrendeléseket, általában nem tudnak megbirkózni a bemutatott feladattal, és ennek következtében romlik a szolgáltatás minősége, és elégedetlenek a vendégek. Ebben az esetben a berendezéshez szükséges anyagok kiválasztását az ügyfélnek külön ellenőriznie kell. Nem titok, hogy sok vállalat könnyen csökkenti egy projekt költségeit azzal, hogy a jobb minőségű anyagokat helyettesítő anyagokra cseréli. A szállodaiparban egyértelmű követelmények vonatkoznak a berendezésekre, a feladás, ami a profit és a minőség jelentős részének elvesztését jelenti.

7. Az a közhiedelem, hogy egy vendégtervezővel vitatkozni rossz forma. Hogy a meghívott szakértők sokkal mélyebben, tapasztalatok és saját ízlésük alapján dolgoznak a projekten. Mindazonáltal egy szállodai projekt megvalósítása során a fő hangsúly a tipikus ügyfél kényelmén van, akinek ízlése meglehetősen kiszámítható és közel áll a kényelem klasszikus felfogásához. És ha nem egy kreatív butikhotel sallangjairól beszélünk, akkor a túlságosan kirívó színekre vonatkozó korrekt megjegyzések teljesen elfogadhatók. A tervezőcsapat közös döntése határozza meg a belső tér irányát és stílusát, a tervező feladata pedig olyan megoldás megvalósítása, amely megfelel a szálloda koncepciójának, a működési szegmensnek és a kényelem általánosan elfogadott felfogásának. .

Az idelátogató turisták és üzletemberek száma nagy városok az ország folyamatosan növekszik, a szállodai üzletág pedig gyors ütemben fejlődik. Az utazásszervezők minden szintű szállodák hiányáról beszélnek, így nem meglepő, hogy a régi szállodák épületeinek rekonstrukciós szolgáltatásai iránt nagy a kereslet.

A meglévő szállodaépületek rekonstrukciója mellett elterjedt a régi épületek miniszállodává, vendégházzá történő felújításának gyakorlata. Mindenesetre a nagyjavításnak és az átépítésnek számos előnye van a nulláról való építkezéssel szemben.

A rekonstrukció gazdasági megvalósíthatósága

1. Az "Eskpertstroy" cég szakemberei úgy számoltak, hogy az épület szállodává való átépítése 40-50%-kal olcsóbb lehet, mint az új építés, és ez sok pénz. A pontos számadatok tervezési és felmérési munkák elvégzése, valamint a meglévő épület talajának, alapjainak, teherhordó szerkezeteinek állapotfelmérése után határozhatók meg.
2. A rekonstrukció során a bővítések és felépítmények révén az épület hasznos területe jelentősen megnövelhető.
3. Egy másik érv az építési költségek megtakarítása mellett a meglévő mérnöki hálózatok és csatlakozások használata.
4. Egy rekonstruált objektum koordinálásához sokkal kisebb mennyiségű dokumentációra van szükség, amivel jelentősen időt és pénzt takarítanak meg a tulajdonosok.
5. És ami a legfontosabb, egy régi épület szállodává való átépítése eredményeként lehetőség nyílik egy olyan modern hotelbe történő befektetésre, amely a történelmi központban vagy más, üzleti szempontból vonzó helyen található.

Az épületek rekonstrukciós munkáinak sajátosságai

Tapasztalataink azt mutatják, hogy az elavult épületek tervezése és rekonstrukciója sokkal bonyolultabb, mint a hagyományos építés, és speciális erőforrásokat – ismereteket, készségeket és szakembereket – igényel. Annak érdekében, hogy egy sajátos stílusú épületet modern és kényelmes szállodává alakítsanak, az építészeknek és építőknek meg kell találniuk az egyensúlyt a múlt és a jövő között.

A rekonstrukciós projektek kidolgozása és megvalósítása nem szabványos megközelítéseket igényel - eredeti ötletek, mérnöki és építészeti megoldások. Az ókori homlokzatok esztétikájának megőrzéséhez a modern anyagok mély ismerete szükséges. Közülük meg kell találni azokat, amelyek kompatibilisek lesznek az eredetivel.

Kielégítő eredmény

Az Expertstroy szakembergárdája munkájának eredménye a korszerűsített épületek egyedi stílussal, átgondolt átépítéssel, korszerű energiatakarékossági és komfortérzettel.

Van olyan ötlete, hogy egy régi épületet újjá alakítson át? Hívjon minket – tudjuk, hogyan leheljünk új életet.

• az épület, különálló szerkezetei, kommunikációja erősen elhasználódott, nagyobb javítást, cserét vagy korszerűsítést igényel;
• az elrendezés elavult, nem felel meg a biztonsági előírásoknak, nem teszi lehetővé a helyiségek teljes körű használatát;
• szükséges az infrastruktúra korszerűsítése, bővítése: liftek, szemetes csúszdák, biztonsági rendszerek telepítése, parkolóhelyek, játszóterek rendezése stb.;
• a tervek szerint növelik a helyiségek területét, megváltoztatják funkcionalitásukat.

Előnyök

Jövedelmező befektetés. A lakóépület rekonstrukciójának költsége alacsonyabb, mint egy hasonló tulajdonságú objektum bontásának és építésének költsége. Ez lehetővé teszi, hogy jobb anyagokat használjon, maximalizálja a kényelem és a funkcionalitás szintjét.

Lehetőség az épület megmentésére. Fontos azok számára, akik a belvárosban találhatók, építészeti vagy történelmi értékű házakkal. A régi épületeket erős teherhordó és bekerítő szerkezetek, nem szabványos építészeti megoldások jellemzik. A rekonstrukció lehetővé teszi az ilyen objektumok használatát, frissítését, tulajdonságaik javítását.

Időzítés. Gyorsabb lesz egy meglévő épületet rekonstruálni, mint lebontani és újat építeni. Ugyanakkor továbbra is rendeltetésszerűen használható: szervezetének tervétől függ.

Az "Olympia" építőipari cég lakóépületeket rekonstruál. Mi teljesítjük:

• otthoni szemle, kutatás. Munkatársaink felmérik az épület állapotát, összegyűjtik a műszaki dokumentációt róla, a szomszédos területről. Egy ilyen felmérés meghatározza a potenciált, a rekonstrukció lehetőségeit, lehetővé teszi a kötelező munkák listájának elkészítését;
• tervezés. A projektdokumentáció ismerteti a rekonstrukció során felhasználandó technológiákra, anyagokra, berendezésekre vonatkozó követelményeket. Tartalmazza a rajzokat, terveket, az objektum munka befejezése utáni megjelenítéséhez szükséges anyagokat, költségbecsléseket az építőanyagok árával, szolgáltatásokkal, munkaszervezési tervet stb.;
• készítmény. Elhasználódott szerkezetek, berendezések bontása, a létesítmény ellátásának megszervezése, speciális felszerelések, szerszámok szállítása;
• a főbb munkák elvégzése: a projekt szerint az általa megállapított sorrendben történik;
• az objektum kiszállítása: szakaszosan vagy az objektumon végzett összes munka befejezése után hajtható végre.

Lakóépületek rekonstrukciója során végzett munkák.

A moszkvai és a moszkvai régió szállodáinak rekonstrukciója és felújítása jelentős terület az IC Sinmar tevékenységében. Ezek a szolgáltatások lehetővé teszik, hogy nemcsak kedvezőbb környezetet teremtsünk fővárosunk vendégei számára, hanem jelentősen növeljük ügyfeleink vállalkozásának gazdasági hatékonyságát is.

Céljaitól és befektetési lehetőségeitől függően a szálloda rekonstrukciója, az intézmény területe és szintszáma, átszervezése, bővítése vagy további építmények kiegészítése, valamint a terhelés cseréje részeként. -a tartószerkezetek, a belső és külső kialakítás frissítése, változhat. A létesítmény javítása magában foglalhatja a helyiségek átalakítását és a mérnöki kommunikáció korszerűsítését, a felújítást, a tetőfedés teljes vagy részleges átalakítását is.

Szállodák és fogadók javításával, rekonstrukciójával fogunk foglalkozni, miközben betartjuk az állami szabványokat, a tűz- és egészségügyi előírásokat. Ugyanakkor ellenőrizzük a tervezési és becslési dokumentáció megfelelőségét, a megrendelő pénzeszközeinek helyes elköltését, és gyakran nyújtunk kiegészítő szolgáltatásokat az építkezés előrehaladásának szerzői és műszaki felügyeletével kapcsolatban. Létesítményének korszerűsítésekor minden fontos műszaki, technológiai, tervezési és építészeti szempontot figyelembe veszünk.

Szállodák és fogadók rekonstrukciós munkái

A korszerűsítés során olyan munkák zajlanak, amelyek a létesítmény műszaki-gazdasági mutatóinak megváltozásával, a vendégek kiszolgálási kultúrájának és minőségének, valamint az ott-tartózkodás kényelmének javításával járnak. A szálloda rekonstrukciójának tervezése előtt csapatunk elvégzi az elkészült épület teljes körű elemzését és meghatározza az építmény szerkezeti állapotának elhasználódási szintjét. Tervezési dokumentumokat dolgozunk ki, valamint engedélyeket szerzünk be az illetékes állami hatóságoktól a szerelési munkák elvégzéséhez és a létesítmény későbbi üzembe helyezéséhez.

Csapatunk elvégzi a szálloda rekonstrukcióját, beleértve:

• az épület műszaki állapotának vizsgálata;
• tervezés megvalósítása;
• projektdokumentáció koordinálása a felügyeleti hatóságoknál;
• bővítések, felépítmények építése, emeletek számának növelése;
• alapozás javítása;
• teherhordó szerkezetek megerősítése;
• válaszfalak, fémszerkezetek le- és felszerelése;
• homlokzati munkák kivitelezése;
• a tető és a rácsos rendszer korszerűsítése;
• a környék szépítése.

A szállodák rekonstrukciója során foglalkozunk a szobák természetes és kényszerszellőztetésének kiépítésével, tűzjelzők felszerelésével is, biztosítjuk a helyiségek hőmérsékleti rendjét a megállapított szabványok szintjén és a fenntartási költségek minimalizálása mellett. . A szálloda szobáiban és egyéb helyiségeiben kényelmes körülményeket teremtenek mind a látogatók, mind a személyzet számára.

A szállodák, fogadók felújítása során az adott épületben végzett munkák során az eredeti belső teret hozzuk vissza, gondoljuk át a bútorok, dekorációk, padlóanyagok, falak és mennyezetek megújítását. Ezek a szolgáltatások magukban foglalják felületeik helyreállítását, valamint ajtók, ablakok, kandallók stb. Az épület minőségileg elvégzett helyreállítása lehetővé teszi az intézmény státuszának és presztízsének hangsúlyozását. Az épület-restaurálás költségeit természetesen befolyásolja a helyiségek kora és állapota, az elvégzendő munkák összetettsége és volumene. Az épület szállodává való átépítése során szigorúan betartunk minden építési, egészségügyi, tűzvédelmi, környezetvédelmi, jogszabályi előírást és követelményt.

A rekonstrukció, valamint az átépítés számos árnyalattal jár, például a teherhordó falakat érintő rekonstrukciós projekt kidolgozásakor emlékezni kell arra, hogy a szállodai szoba szélessége legalább 2,4 m legyen, és a folyosóknak legalább 1,05 m-nek kell lenniük az SNIP szabványok szerint. Ezenkívül a szálloda-átalakítási projekt létrehozása előtt a fejlesztő megvitatja az Ügyféllel a helyiségek összetételét és funkcionális rendeltetését, amely a GOST R50645-94 szerint a következőket foglalhatja magában: lakó, adminisztratív, raktári létesítmények, rekreációs, vendéglátó egységek, kereskedelem. vállalkozások, orvosi ellátás, személyzeti szobák, ruhák mosására és szárítására szolgáló helyiségek. A szálloda a gazdasági jelentőségű helyiségek mellett kulturális és szabadidős, valamint sport- és rekreációs területet is biztosíthat. A helyiségekben kulturális, szórakozási és szabadidős céllal bárok, táncparkettek, éttermek, úszómedencék, szaunák, biliárd stb. Ha a szálloda átépítését az intézmény állapotának növelésére és kényelmi szintjének növelésére tervezték, akkor az átalakítási projekt kiegészíthető üzleti tevékenységek és találkozók helyiségeivel. Ebbe a helyiségcsoportba tartoznak az üzleti központok, cégek képviseleti irodái, konferenciatermek, bemutató- és kiállítótermek kiállításokkal, gépirodák stb. A szálloda színvonalát nem csak a szobák luxusa határozza meg, hanem a szobák megléte is. egyes helyiségek, amelyek bővítik az intézmény szolgáltatási körét. A szálloda-felújítási projekt kidolgozásakor kiemelt figyelmet kell fordítani a térszerkezetre, melynek célja a vendégek, a személyzet és a közterületek látogatóinak egyértelmű elkülönítése. Ez nem tartalmazza az ipari és gazdasági utak összekapcsolását vagy kereszteződését a városért dolgozó vendégek és a közterületekre látogatók útvonalaival. Ha az átépítési projekt előírja a nyilvános helyiségek csoportjainak beépítését a szállodába, akkor ebben az esetben az utcáról elszigetelt bejáratokat kell kialakítani. A szállodák rekonstrukciója és átépítése során kiemelt figyelmet fordítanak a mozgássérültek térelrendezésére. Ide tartoznak a felszerelt szobák, bejárati nyílások, liftek, parkolók speciális eszközökkel. A szálloda rekonstrukciójában és átépítésében különleges szerepet játszik a kommunikáció minősége és megbízhatósága. Minden mérnöki rendszert, legyen szó áramellátásról, fűtésről, szellőzésről, légkondicionálásról, vízellátásról, csatornázásról, telefonhálózatról és internetről, alaposan át kell gondolni.