Қонақ үй бөлмелерін қайта құру оқу құралы. Қонақ үйлерді, қонақ үйлерді, жатақханаларды жобалау. Қанағаттанарлық нәтиже

Ресей үшін жаңа қонақ үй нарығының қалыптасуы белгілі бір жолмен дамитыны бұрыннан белгілі. Қонақ үйлердің мәлімделген инвестициялық жобалары әрқашан орындалмайды немесе олар өтелу мерзімі қонақ үй жылжымайтын мүлікке қарағанда әлдеқайда төмен тұрғын үй және кеңсе үй-жайларына айналдырылады. Мәселе мынада, саланы терең түсінбеген жағдайда жобаның әр кезеңінде бюджет өседі. Нәтижесінде, инвестор шығындардың айтарлықтай өсуіне келіп, бизнес орталығын, тұрғын үйді және т.б. салуды шешеді. Бірақ қонақүй емес. Қонақ үйді аз шығынмен іске қосу нұсқаларының бірі ескі ғимаратты қайта құру болуы мүмкін. Әдетте, бұл инвестор ірі жобаға «жүктеме» ретінде немесе қаражатты бейінді емес активтерге уақытша орналастыру ретінде алатын «Кеңес мұрасының» қонақ үйлері. Қарапайым тілмен айтқанда - «біраз уақытқа» инвестициялау. Дегенмен, көбінесе ескі ғимаратты заманауи қонақүйге қайта құру жаңа ғимарат салудан гөрі қымбатырақ әрекетке айналады. Қонақтарды орналастыру процесін үзбей, нысанды кезең-кезеңімен қайта құру қажет болғанда жағдай одан да нашар. Бұл жағдайда иесінің алдында бөлмелер санын жөндеу ғана емес, сонымен қатар бар тұтынушыларды жоғалтпау міндеті тұр. Әсіресе Frontdesk.ru үшін мақалада қайта құрудың негізгі принциптері талқыланады, оған сүйене отырып, қаржылық шығындар мен клиенттерді жоғалтуға, жөндеудің кешігуіне және шығындардың жоғарылауына байланысты тәуекелдерді болдырмауға болады.
Реконструкциялау кезінде қонақтарға қолайсыздықтар қонақүйдің экономикалық және имиджіне айтарлықтай зиян келтіруі мүмкін. Егер жұмыс істеп тұрған кәсіпорын туралы айтатын болсақ, онда жөндеусіз жұмыстың орташа мерзімі 5 жылдан 7 жылға дейін. Халықаралық оператор басқаратын қонақүйлерді жөндеу қонақ үй брендінің талаптары мен стандарттарына байланысты өзгеруі мүмкін. Жоспарлы қайта құру қонақүйге қызмет көрсету талаптарын қанағаттандыруға, бәсекеге қабілетті болып қалуға және жоспарланған пайда деңгейін сақтауға мүмкіндік береді. Жөндеу жұмыстарына дайындық кезінде жиһазды ауыстырудың операциялық жоспарын әзірлеуді, материалды жылжытуды, қонақтардың аумақтарындағы қозғалысын және қызметкерлердің әрекеттерін қоса алғанда, қонақтарға қызмет көрсетудің барлық аспектілерін ескеру қажет. Төмендегі әрекеттер шығындар мен қонақтарға қолайсыздықты азайтуға айтарлықтай әсер етуі мүмкін және ең аз шығындармен қайта құруды жүзеге асырады.

1. Материалды жеткізушілерді, қызмет көрсетушілерді және үшінші тарап кеңесшілерін таңдау қайта құру басталғанға дейін жүзеге асырылады, бұл қонақүйдің байланысты компаниялардың үйлестірілген жұмысын қамтамасыз етеді. Жоба барысында мердігерлерді кезең-кезеңімен таңдау жеткізу уақытына, жұмыс кестесіне және жердегі мердігерлер арасындағы ынтымақтастыққа қатысты маңызды мәселелерге әкелуі мүмкін. Өкінішке орай, жобаны аяқтау мерзімі шектеулі болғандықтан, материалдарға кеш өтініш берген қонақ үй сапасыз өнімді жоғары бағамен алады. Мәскеудегі қонақүйлердің бірінде алдын ала сатып алынған жиһаздар «соңғы сәтте» сатып алынған кілемдермен сәйкес келмеді. Сайып келгенде, жаңа жабындардың құны бастапқыда жоспарланған бағаның 250% құрады. Жеткізушілер пулын ертерек таңдау процеске қатысушылардың барлығына жобаны бірлесіп басқаруға мүмкіндік береді.

2. Бөлме қорын техникалық жабдықтау құнын бағалау сұраныс пен нарықтық тенденциялар негізінде жүзеге асырылуы тиіс. Бұл әсіресе телефония, Интернетке қосылу, ақылы теледидар және ақпараттық жүйелерге қатысты. Нөмірлерді инновациялық технологиялармен жабдықтауды шешкен менеджер қонақтардың ең көп сұрайтын қызметтері мен соңғы салалық трендтерден хабардар болуы керек. Жарқын мысал - нөмірлерге сымды LAN орнату үшін ондаған мың доллар жұмсаған қонақ үй, қонақүйге келетін негізгі бизнес контингенті WiFi қолжетімділігін қажет ететіндігінің кепіліне айналды. Интернетке кіру үшін ноутбуктерді пайдаланатын іскер саяхатшылар бірнеше жыл бұрынғыға қарағанда талапшылырақ. Ұялы компьютерлердің барлығы дерлік бұрыннан WiFi адаптерімен жабдықталғанын еске салудың қажеті жоқ.
3. Ресейдің қонақ үй индустриясында қонақүйлер арасындағы кез келген қарым-қатынас олардың жеке бизнесіне зиянын тигізуі мүмкін деген қате пікір бар. Менталитет бизнесті жүргізу процесі туралы ашық айтуға мүмкіндік бермейді, бұл саланың дамуын айтарлықтай тежейді. Батыстық менеджмент үлгісінде біздің елде әлі кең таралмаған елеулі артықшылық бар – коммуникация. Қайта құрудың кез келген тәжірибесі қонақ үй иесіне пайдалы болуы мүмкін. Жөндеуден өткен қонақүйден алынған кеңес сізге басуға болатын классикалық «рейктен» аулақ болуға көмектеседі. Есік тұтқасының белгілі бір пішінін таңдау қонақ үйіңіздің бәсекеге қабілеттілігін төмендететін құпия ноу-хау деп ойламаңыз. Өзара ұсынымдар екі жаққа да тиімді және нысанды қайта құру процесіне дұрыс инвестициялауға мүмкіндік береді.

4. Жобаны бағалау тек алдағы барлық өзгерістерді бюджеттік жоспарлаудан тұрмайды. Талдау тек шығындар тұрғысынан ғана емес, сонымен қатар кезең-кезеңімен қайта құрудың нақты қажеттілігі тұрғысынан да жүргізілуі керек. Қонақ үйді жаппай, қонақтарды қабылдауды тоқтатпай жоспарлы жөндеу жұмыстарын жүргізу қаншалықты орынды екенін түсіну қажет. Кейбір жағдайларда қысқа мерзімге жабылған нысан кезең-кезеңімен жұмыс істегеннен гөрі әлдеқайда тиімді позициядан «басталады». Керісінше, бәсекелестік жеткілікті жоғары болса және бюджет қонақүйді біраз уақытқа жабуға мүмкіндік бермесе, жұмыс процесінде қайта құрудан басқа амал жоқ.

5. Белгілі маусымдылығы бар көптеген қонақүйлерді жөндеудің негізгі парадоксы мен күрделілігі - жөндеуге инвестициялауға болатын қаражаттың негізгі ағыны жоғары маусымға түседі. Анау. қонақ үй жұмысын тоқтату және жөндеуді бастау ең қиын болған кезде. Қаражатты жинақтау әрқашан мүмкін емес, ал аз жүктеме кезінде, жөндеуді бастау қажет болғанда, үнемдеу қалмайды. Ең жақсы нұсқаТапсырыс берушілер ағыны қазірдің өзінде азайып, қаражат операциялық қажеттіліктерге жұмсалмаған жоғары маусымнан кейін қайта құруды дереу бастау туралы шешім қабылданады.

6. Жөндеу жұмыстарына бас мердігерді жалдау қонақжайлылық индустриясында тәжірибесі жоқ иесі үшін таңдау болуы мүмкін. Дегенмен, бұрын қонақүйлерді қайта құруды жүзеге асырмаған құрылыс компаниясын тарту шешуші сәтсіздікке әкелуі мүмкін. Сондықтан мердігерді таңдағанда, соңғысының клиенттерінің анықтамаларына ерекше назар аудару керек. Қонақ үйді жөндеудің ерекшелігі, ең алдымен, тазалыққа және максималды дыбыс оқшаулауына ерекше көзқараста. Әдетте, мұндай тапсырыстарды бұрын орындамаған мердігер компаниялар ұсынылған тапсырманы орындай алмай, нәтижесінде қызмет көрсету сапасы жоғалып, қонақтардың көңілінен шықпайды. Бұл жағдайда жабдыққа арналған материалдарды таңдау тапсырыс берушінің ерекше бақылауында болуы керек. Жасыратыны жоқ, көптеген компаниялар жоғары сапалы материалдарды суррогаттармен ауыстыру арқылы жобаның құнын оңай төмендетеді. Қонақ үй индустриясында жабдыққа нақты талаптар қойылады, бас тарту пайда мен сапаның айтарлықтай үлесін жоғалтуды білдіреді.

7. Қонақ дизайнермен дауласудың жаман түрі деген танымал пікір бар. Шақырылған сарапшылар тәжірибе мен өз талғамына сүйене отырып, жобамен әлдеқайда тереңірек жұмыс істейді. Соған қарамастан, қонақ үй жобасын жүзеге асырған кезде, талғамы болжамды және классикалық жайлылық түсінігіне жақын типтік клиент үшін жайлылыққа басты назар аударылады. Ал егер біз креативті бутик-қонақ үйінің қыр-сырлары туралы айтпасақ, онда тым жарқыраған түстер туралы әділ пікірлер өте қолайлы. Дизайн тобының бірлескен шешімі интерьердің бағыты мен стилін анықтауы керек, ал дизайнердің міндеті қонақ үй тұжырымдамасына, ол жұмыс істейтін сегментке және жайлылық туралы жалпы қабылданған түсінікке сәйкес келетін шешімді жүзеге асыру болып табылады. .

Келетін туристер мен іскер адамдар саны үлкен қалаларел үнемі өсіп келеді, ал қонақ үй бизнесі қарқынды дамып келеді. Туроператорлар барлық деңгейдегі қонақүйлердің тапшылығы туралы айтуда, сондықтан ескі қонақ үйлердің ғимараттарын қайта құру қызметтері жоғары сұранысқа ие болуы ғажап емес.

Қолданыстағы қонақ үй ғимараттарын реконструкциялаумен қатар, ескі ғимараттарды шағын қонақ үйлер мен қонақ үйлерге қайта құру тәжірибесі кең таралған. Қалай болғанда да, күрделі жөндеу және қайта құру нөлден бастап салудан бірнеше артықшылықтарға ие.

Қайта құрудың экономикалық орындылығы

1. «Эскпертстрой» серіктестігінің мамандары ғимаратты қонақүй етіп қайта құру жаңа құрылысқа қарағанда 40-50 пайызға арзан болуы мүмкін екенін және бұл қомақты қаржы екенін есептеді. Нақты сандарды жобалау-іздестіру жұмыстарын жүргізгеннен кейін және топырақтың, іргетастың, қолданыстағы ғимараттың жүк көтергіш құрылымдарының жағдайын бағалаудан кейін анықтауға болады.
2. Қайта құру кезінде кеңейтулер мен қондырмалардың есебінен ғимараттың пайдалы алаңын едәуір арттыруға болады.
3. Құрылыс шығындарын үнемдеудің пайдасына тағы бір дәлел бар инженерлік желілер мен қосылыстарды пайдалану болып табылады.
4. Қайта құрылған нысанды үйлестіру үшін құжаттардың әлдеқайда аз көлемі қажет, бұл иелеріне уақыт пен ақшаны айтарлықтай үнемдейді.
5. Ең бастысы, ескі ғимаратты қонақүй етіп қайта құру нәтижесінде тарихи орталықта немесе бизнес үшін тартымды басқа жерде орналасқан заманауи қонақүйге тиімді инвестиция салуға болады.

Ғимараттарды реконструкциялау бойынша жұмыстардың ерекшеліктері

Біздің тәжірибеміз көрсеткендей, ескірген ғимараттарды жобалау және қайта құру кәдімгі құрылысқа қарағанда әлдеқайда күрделірек және нақты ресурстарды - білімді, дағдыларды және мамандарды қажет етеді. Өзіндік ерекше стилі бар ғимаратты заманауи және жайлы қонақ үйге айналдыру үшін сәулетшілер мен құрылысшылар өткен мен болашақ арасындағы теңгерімді табуы керек.

Қайта құру жобаларын әзірлеу және жүзеге асыру стандартты емес тәсілдер – түпнұсқа идеялар, инженерлік және сәулеттік шешімдерді талап етеді. Ежелгі қасбеттердің эстетикасын сақтау үшін заманауи материалдарды терең білу қажет. Олардың ішінде түпнұсқалармен үйлесімді болатынын табу керек.

Қанағаттанарлық нәтиже

«Экспертстрой» мамандар тобының жұмысының нәтижесі - өзіндік стилі бар, қайта ойластырылған қайта құру, энергия үнемдеудің заманауи деңгейі мен жайлылығы бар модернизацияланған ғимараттар.

Ескі ғимаратты жаңасына айналдыру ойыңыз бар ма? Бізге қоңырау шалыңыз - біз оған жаңа өмірді қалай енгізу керектігін білеміз.

• ғимарат, оның жекелеген құрылымдары, коммуникациялары қатты тозған, күрделі жөндеуді, ауыстыруды немесе жаңғыртуды қажет етеді;
• схемасы ескірген, қауіпсіздік стандарттарына сәйкес келмейді, үй-жайларды толық пайдалануға мүмкіндік бермейді;
• инфрақұрылымды жаңарту немесе кеңейту қажет: лифттерді, қоқыс жәшіктерін, қауіпсіздік жүйелерін орнату, автотұрақтарды, ойын алаңдарын және т.б. орналастыру;
• үй-жайлардың ауданын ұлғайту, олардың функционалдығын өзгерту жоспарлануда.

Артықшылықтары

Пайдалы инвестиция. Тұрғын үйді қайта құру құны сипаттамалары бойынша ұқсас объектіні бұзу және салу құнынан аз. Бұл жақсырақ материалдарды пайдалануға, жайлылық пен функционалдылық деңгейін барынша арттыруға мүмкіндік береді.

Ғимаратты сақтау мүмкіндігі. Үйлердің сәулеттік немесе тарихи құндылығы бар қала орталығында орналасқандар үшін маңызды. Ескі ғимараттар күшті жүк көтергіш және қоршау конструкцияларымен, стандартты емес архитектуралық шешімдерімен ерекшеленеді. Қайта құру мұндай объектілерді пайдалануға, оларды жаңартуға, сипаттамаларын жақсартуға мүмкіндік береді.

Уақыт. Бұзып, жаңасын салғанша, бұрыннан бар ғимаратты қалпына келтіру жылдамырақ болады. Сонымен қатар, оны келесі уақытта өз мақсаты бойынша пайдалануды жалғастыра алады: бұл оны ұйымдастыру жоспарына байланысты.

«Олимпия» құрылыс компаниясы тұрғын үйлерді қайта қалпына келтірумен айналысады. Біз орындаймыз:

• үйді тексеру, зерттеу. Біздің қызметкерлер ғимараттың жағдайын бағалайды, оған, оған іргелес аумаққа техникалық құжаттарды жинайды. Мұндай сауалнама әлеуетті, қайта құру мүмкіндіктерін анықтайды, міндетті жұмыстардың тізімін жасауға мүмкіндік береді;
• дизайн. Жобалық құжаттамада қайта құру кезінде қолданылатын технологияларға, материалдарға, жабдықтарға қойылатын талаптар сипатталған. Оған сызбалар, жоспарлар, жұмыс аяқталғаннан кейін объектіні визуализациялауға арналған материалдар, құрылыс материалдарының, көрсетілетін қызметтердің бағасы көрсетілген шығындар сметасы, жұмысты ұйымдастыру жоспары және т.б.;
• дайындық. Тозған конструкцияларды, жабдықтарды бөлшектеу, объектіні жабдықтауды ұйымдастыру, арнайы жабдықтар мен құралдарды жеткізу;
• негізгі жұмыстарды жүргізу: жоба бойынша ол белгілеген тәртіпте жүзеге асырылады;
• объектіні жеткізу: ол кезең-кезеңімен немесе объектідегі барлық жұмыстар аяқталғаннан кейін жүзеге асырылуы мүмкін.

Тұрғын үйлерді қайта құру кезіндегі жұмыстар.

Мәскеудегі және Мәскеу облысындағы қонақүйлерді қайта құру және жөндеу IC Sinmar қызметінің маңызды бағыттары болып табылады. Бұл қызметтер астанамыздың қонақтары үшін қолайлы жағдай жасап қана қоймай, сонымен қатар клиенттеріміздің бизнесінің экономикалық тиімділігін айтарлықтай арттыруға мүмкіндік береді.

Қонақ үйді реконструкциялау шеңберінде сіздің мақсаттарыңыз бен инвестициялық мүмкіндіктеріңізге байланысты мекеменің ауданы мен оның қабаттарының саны, оны қайта ұйымдастыру, кеңейту немесе қосымша құрылымдарды қосу, сондай-ақ жүктемені ауыстыру -мойынтірек құрылымдары, ішкі және сыртқы дизайнын жаңарту, өзгеруі мүмкін. Объектіні жөндеу сонымен қатар үй-жайларды қайта жоспарлауды және инженерлік коммуникацияларды жаңғыртуды, жаңартуды, шатырды толық немесе ішінара өзгертуді қамтуы мүмкін.

Біз мемлекеттік стандарттарды, өртке қарсы және санитарлық қауіпсіздік нормаларын сақтай отырып, қонақүйлер мен қонақ үйлерді жөндеумен, қайта құрумен айналысамыз. Бұл ретте жобалық-сметалық құжаттаманың сәйкестігін, тапсырыс беруші қаражатының дұрыс жұмсалуын қадағалап, құрылыс барысына авторлық-техникалық қадағалаудың қосымша қызметтерін жиі көрсетеміз. Сіздің мекемеңізді жаңарту кезінде біз барлық маңызды техникалық, технологиялық, дизайн және сәулет аспектілерін ескереміз.

Қонақ үйлер мен қонақ үйлерді қайта құру жұмыстары

Жаңғырту кезінде нысанның техникалық-экономикалық көрсеткіштерін өзгертуге, қонақтарға қызмет көрсету мәдениеті мен сапасын арттыруға, олардың тұру ыңғайлылығына байланысты жұмыстар жүргізілуде. Қонақ үйді реконструкциялауды жобаламас бұрын біздің команда салынған ғимаратқа толық талдау жүргізіп, құрылым құрылымдарының тозу деңгейін анықтайды. Біз жобалық құжаттарды әзірлейміз, сонымен қатар монтаждау жұмыстарын жүргізуге және нысанды кейіннен пайдалануға беру үшін жауапты мемлекеттік органдардан рұқсат аламыз.

Біздің команда қонақүйді қайта құру жұмыстарын жүргізеді, оның ішінде:

• ғимараттың техникалық жағдайын анықтау үшін оны тексеру;
• жобалауды жүзеге асыру;
• қадағалау органдарында жобалық құжаттаманы келісу;
• ұзартуларды, қондырмаларды салу, қабаттардың санын көбейту;
• іргетастарды жөндеу;
• жүк көтергіш құрылымдарды нығайту;
• қалқаларды, металл конструкцияларды бөлшектеу және орнату;
• қасбеттік жұмыстарды орындау;
• шатыр мен ферма жүйесін жаңғырту;
• айналаны абаттандыру.

Қонақ үйлерді реконструкциялау кезінде біз сондай-ақ бөлмелерде табиғи және мәжбүрлі желдетуді орнатумен, өрт дабылдарын орнатумен айналысамыз, үй-жайлардағы температуралық режимді белгіленген стандарттар деңгейінде және техникалық қызмет көрсету шығындарын барынша азайта отырып қамтамасыз етеміз. . Қонақүйдің нөмірлері мен басқа да үй-жайларында келушілер үшін де, қызметкерлер үшін де қолайлы жағдайлар жасалады.

Қонақ үйлер мен қонақ үйлерді қалпына келтіру аясында, тиісті ғимаратта жұмыс жүргізілгенде, біз түпнұсқа интерьерді қайта жасаймыз, жиһазды, декорды, еден материалдарын, қабырғалар мен төбелерді жаңартуды ойластырамыз. Бұл қызметтер олардың беттерін қалпына келтіруді, сондай-ақ есіктерді, терезелерді, каминдерді және т.б. Ғимаратты сапалы түрде қалпына келтіру мекеменің мәртебесі мен беделін атап өтуге мүмкіндік береді. Ғимаратты қалпына келтіру қызметтерінің құнына, әрине, үй-жайлардың жасы мен жағдайы, орындалатын жұмыстың күрделілігі мен көлемі әсер етеді. Ғимаратты қонақүйге қайта құру кезінде біз барлық құрылыс, санитарлық, өртке қарсы, экологиялық, заңнамалық нормалар мен талаптарды қатаң сақтаймыз.

Қайта құру, сондай-ақ қайта құру көптеген нюанстармен байланысты, мысалы, жүк көтергіш қабырғаларға әсер ететін қайта құру жобасын әзірлеу кезінде қонақ бөлмесінің ені кемінде 2,4 м, ал ені ені болуы керек екенін есте ұстаған жөн. SNIP стандарттарына сәйкес дәліздер кемінде 1,05 м болуы керек. Сонымен қатар, қонақүйді қайта құру жобасын жасамас бұрын, әзірлеуші ​​Тапсырыс берушімен үй-жайлардың құрамы мен функционалдық мақсатын талқылайды, ол ГОСТ R50645-94 сәйкес мыналарды қамтуы мүмкін: тұрғын үй, әкімшілік, қоймалық үй-жайлар, демалыс орындары, қоғамдық тамақтану орындары, сауда кәсіпорындар, медициналық көмек, қызметкерлер бөлмелері, киім жууға және кептіруге арналған бөлмелер. Шаруашылық маңызы бар үй-жайлардан басқа қонақүйде мәдени-демалыс және спорттық-сауықтыру аймағы қарастырылуы мүмкін. Үй-жайларда мәдени, ойын-сауық және демалыс мақсатында барлар, би алаңдары, мейрамханалар, бассейндер, сауналар, бильярд және т.б. Қонақ үйді қайта құру мекеменің мәртебесін арттыруға және жайлылық деңгейін арттыруға арналған болса, онда қайта құру жобасы кәсіпкерлік қызмет пен кездесулер өткізуге арналған үй-жайлармен толықтырылуы мүмкін. Бұл үй-жайлар тобына бизнес орталықтары, компаниялардың өкілдіктері, конференц-залдар, экспозициялары бар демонстрациялық және көрме залдары, машиналық бюролар және т.б. кіреді. Қонақ үй деңгейі бөлмелердің сәнділігімен ғана емес, сонымен қатар оның болуымен де анықталады. мекеменің қызмет көрсету аясын кеңейтетін белгілі бір үй-жайлар. Қонақ үйді қайта құру жобасын әзірлеу кезінде қонақтардың, қызметкерлер мен келушілердің қоғамдық аумақтарға ағындарының нақты бөлінуін қамтамасыз етуге бағытталған кеңістіктік құрылымға ерекше назар аудару керек. Бұл қала үшін жұмыс істейтін қоғамдық аумақтарға қонақтар мен келушілердің маршруттарымен өндірістік және шаруашылық бағыттарының үйлесуі немесе қиылысуын болдырмайды. Егер қайта құру жобасы қонақ үйге қоғамдық үй-жайлардың топтарын қосуды қарастырса, онда бұл жағдайда көшеден оқшауланған кіреберістер ұйымдастырылады. Қонақ үйлерді реконструкциялау және қайта құру кезінде мүгедектерге арналған орындарды жайластыруға ерекше көңіл бөлінеді. Бұған жабдықталған бөлмелер, кіреберіс саңылаулар, лифттер, арнайы құрылғылары бар автотұрақтар жатады. Қонақ үйді қайта құру мен қайта құруда коммуникациялардың сапасы мен сенімділік деңгейі ерекше рөл атқарады. Барлық инженерлік жүйелер, мейлі ол электрмен жабдықтау, жылыту, желдету, ауаны баптау, сумен жабдықтау, канализация, телефон желісі және интернет болсын, мұқият ойластырылуы керек.