Menyewa ruang kantor sebagai bisnis. Mana yang lebih menguntungkan untuk disewakan – kantor atau apartemen? Bisnis untuk menyewakan tempat

Apakah Anda bermimpi menghasilkan uang di real estat? Apakah Anda ingin tahu cara menyewakan real estate komersial, apa yang harus diperhatikan saat membelinya, dan di mana mencari penyewa? “M16-Real Estate” membekali semua calon pebisnis di bidang ini dan memberi tahu mereka apa yang mereka butuhkan untuk mendapatkan penghasilan yang stabil dan tinggi.

Pada akhirnya ada bonus bagus: properti komersial paling menjanjikan untuk disewakan atau dijual kembali.

Real estat komersial: mulai dari mana?

Untuk memulainya, kami menyarankan Anda untuk sekali lagi memutuskan pilihan akhir real estat: apakah Anda yakin ingin berurusan dengan tempat komersial? Ketika ditanya mana yang lebih menguntungkan untuk disewakan - apartemen atau properti komersial - jawabannya jelas. Properti komersial membayar sendiri beberapa kali lebih cepat dibandingkan perumahan, sehingga keuntungannya jauh lebih tinggi. Selain itu, tarif sewa ruang komersial terus meningkat (misalnya, periode “Januari-Juli” 2017 menunjukkan peningkatan sebesar 10%).

Namun, perlu diingat bahwa Anda harus mengeluarkan lebih banyak usaha. Pertama, pastikan modal awal Anda cukup untuk membeli properti yang ingin Anda sewa di kemudian hari. Bukan rahasia lagi bahwa untuk membeli real estat komersial Anda harus memiliki posisi keuangan yang jauh lebih kuat daripada membeli apartemen, termasuk apartemen multi-kamar.

Pada saat yang sama, perlu diingat bahwa tempat non-perumahan dipandang berbeda dari sudut pandang hukum: tarif pajak dalam hal ini beberapa kali lebih tinggi, dan mekanisme pendaftarannya juga agak berbeda.

Selain itu, agar berhasil menjalankan bisnis di tempat komersial, Anda perlu mengetahui secara spesifik aktivitas calon penyewa Anda, memahami kebutuhan dan kemampuannya. Ini berarti Anda membutuhkan lebih banyak daripada sekadar menyewakan apartemen.

Timbang semuanya lagi sebelum melanjutkan memilih ruangan. Jika setidaknya salah satu poinnya diragukan, lebih baik tidak mengambil risiko dan mempertimbangkan untuk menyewa tempat tinggal. Ingatlah bahwa jika Anda gagal, kerugiannya bisa sangat besar.

Mari kita rangkum apa yang Anda perlukan untuk membeli real estat komersial: modal awal, pemahaman yang baik tentang pasar dan orientasi di area tersebut dengan perwakilan yang Anda rencanakan untuk bekerja sama.

Bagaimana memilih properti komersial yang tepat untuk sewa selanjutnya?

Seperti yang telah kami katakan, pertama-tama, tentukan penyewa seperti apa yang Anda andalkan.

Tunjukkan sendiri kemungkinan parameter rekanan Anda di masa depan: apakah itu pengusaha kecil atau cabang dari rantai besar? Apakah sudah lama beredar di pasaran atau baru keluar? Apakah ini fasilitas produksi atau titik distribusi? Apa persaingan di bidang ini, lokasi mana yang paling sukses, kapasitas apa yang diperlukan untuk menjalankan bisnis penuh, dll.

Singkatnya, fokuslah pada penyewa tertentu, maka Anda tidak hanya akan dengan mudah memilih tempat yang paling sesuai, tetapi Anda juga akan dapat dengan mudah menemukan orang di masa depan yang ingin menjalankan bisnisnya dengan Anda.

Berdasarkan pilihan yang dibuat, Anda dapat memahami objek spesifik apa yang harus Anda cari: gudang, kantor, atau ruang ritel dalam format ritel jalanan modern.

Opsi win-win dan persyaratan wajib

Mari kita segera perhatikan bahwa pilihan teraman dari sudut pandang permintaan adalah tempat yang sudah memiliki penyewa tetap. Dalam hal ini, Anda akan dapat memperoleh keuntungan dari bulan pertama kepemilikan tempat dan tidak akan membuang waktu berharga untuk mencari.

Percayalah bahwa penyewa (asalkan dia sudah memiliki bisnis yang mapan dan menguntungkan) tertarik untuk tinggal di tempat Anda. Dalam keadaan yang menguntungkan, Anda bahkan mungkin dapat menaikkan tarif sewa Anda.

Keuntungan lain dari solusi ini adalah kenyataan bahwa tempat dengan penyewa tetap kemungkinan besar sudah “disisir” sesuai dengan semua persyaratan otoritas pengawas, yaitu Dinas Sanitasi dan Pemadam Kebakaran.

Anda harus memberi perhatian khusus pada fakta terakhir, karena jika ada aturan yang dilanggar, Anda harus mengeluarkan banyak uang untuk memperbaiki situasi saat ini.

Pilihan dalam hal lokasi

Jika Anda berencana untuk bekerja sama dengan pemilik toko kelontong, maka tempat terbaik untuk memilih adalah kawasan pemukiman padat penduduk. Lokasi seperti ini memiliki lalu lintas yang tinggi; selain itu, toko serba ada selalu diminati oleh penduduk, yang berarti dari sudut pandang pemilik bisnis, properti seperti itu sangat menarik.

Apakah Anda berencana bekerja sama dengan penyewa yang lebih besar? Pertimbangkan pilihan butik fesyen. Tentunya untuk bisnis seperti itu syaratnya juga harus berlokasi di tempat umum, namun penontonnya harus berbeda-beda. Fokuslah pada pembeli seperti itu jika Anda siap menawarinya tempat yang luas di baris pertama di pusat sejarah atau bisnis kota.

Jika Anda hanya melihat produksi sebagai penyewa potensial, solusi terbaik dalam hal lokasi adalah kawasan industri di kawasan perumahan atau pinggiran kota.

Pilihan umum lainnya adalah katering. Jika kita tidak berbicara tentang restoran gourmet (dan dalam hal ini lokasinya harus terletak di tengah dan memiliki pemandangan yang bagus), maka Anda harus fokus pada tempat-tempat yang dekat dengan pusat bisnis atau institusi pendidikan.

Fokus pada keuntungan dan permintaan

Tampaknya semuanya jelas di sini dan juga terkait dengan lokasi ruangan: objek di tengah akan lebih mahal, dan di "area tidur" atau di pedesaan - lebih murah.

Tentu saja ada benarnya juga. Namun, keberhasilan bisnis persewaan Anda tidak hanya bergantung pada tarif sewa yang Anda tetapkan.

Misalnya, jangan lupa bahwa ruangan kecil yang terletak di pinggiran kota dapat menemukan penyewa berkali-kali lebih cepat daripada ruangan berskala besar di tengah kota. Hal ini terutama terlihat pada saat krisis.

Selain itu, kemungkinan gerai makanan di “kamar tidur” akan banyak diminati lebih tinggi dibandingkan butik fesyen. Ini berarti pemilik bisnis akan tinggal di tempat Anda untuk waktu yang lama, sementara penyewa properti yang lebih mahal mungkin lebih sering keluar dan, sebaliknya, lebih jarang datang.

Dengan kata lain, perhatikan permintaan tempat Anda. Lebih baik menerima penghasilan yang lebih kecil tetapi stabil daripada mendapat keuntungan yang besar tetapi tidak tetap.

Di mana menemukan penyewa?

Untuk pencarian yang cepat dan efektif, Anda perlu menggunakan saluran komunikasi maksimal yang tersedia untuk Anda. Mulailah dengan Internet: agregator online, papan pesan, forum, jejaring sosial, iklan kontekstual - ada banyak pilihan. Meskipun, seperti yang telah kami katakan, Anda harus memilih sebanyak mungkin, dan jika anggaran Anda cukup, jangan membatasi diri Anda pada satu sumber.

Akan bermanfaat untuk menjalin kerja sama dengan agen real estate. Pertama, agen penjual memiliki saluran sendiri untuk mencari penyewa. Kedua, meskipun Anda telah mempersiapkannya terlebih dahulu, para spesialis masih memiliki lebih banyak pengalaman dan pemahaman tentang apa saja kekuatan dan kelemahan tempat Anda, serta di kalangan pengusaha di bidang mana yang lebih baik untuk mempromosikan objek ini. Realtors juga akan membantu Anda menetapkan label harga sewa yang tepat: di satu sisi, agar Anda tidak menjual diri Anda dengan harga murah dan kehilangan uang, di sisi lain, harga sewa yang berlebihan akan menakuti calon penyewa, dan Anda akan duduk di “ruang tunggu” untuk waktu yang lama.

Kerjasama dengan agen real estate memiliki keuntungan lain, antara lain, peluang periklanan yang lebih luas. Bonus yang menyenangkan adalah agen penjual menangani semua kerumitan dalam menyelesaikan kesepakatan: mereka menyiapkan dokumentasi yang diperlukan, membantu bernegosiasi dengan penyewa, dll.

Fitur Penyewa

Jadi, periklanan telah berhasil dan beberapa pengusaha potensial telah muncul di depan pintu Anda yang siap untuk “mendaftarkan” gagasan mereka di ruang komersial Anda. Dan di sini muncul pertanyaan sulit lainnya: siapa yang harus dipilih?

Anehnya, perusahaan jaringan, dengan pengecualian yang jarang terjadi, juga bukan perusahaan yang paling diinginkan. Perusahaan memberi tekanan pada otoritas dan stabilitas mereka (hal ini tidak selalu benar), sehingga mereka menuntut perlakuan khusus. “Jaringan” sebagian besar bersikeras untuk mengurangi harga sewa, dan untuk meresmikan kerja sama Anda, mereka hanya menggunakan perjanjian mereka, yang, tentu saja, lebih melindungi hak-hak mereka, sementara Anda kehilangan kesempatan untuk segera mengganti penyewa atau menaikkan tarif sesuai dengan harga pasar.

Selain itu, dalam kasus pengusaha skala besar, Anda harus menghubungi staf yang menempati tempat tersebut secara langsung untuk semua masalah kontroversial. Dan staf ini seringkali tidak kompeten.

Namun, demi properti sewaan yang benar-benar bagus, beberapa “operator jaringan” siap memberikan kelonggaran dan bahkan mungkin menawarkan pembayaran yang lebih tinggi.

Yang terbaik adalah fokus pada pengusaha yang sudah memiliki satu bisnis mapan dan saat ini sedang membuka lokasi kedua. Pengusaha seperti itu adalah pemberi kerja yang paling dapat diandalkan, teliti, dan bertanggung jawab.

Objek komersial teratas untuk tujuan investasi

Manajer departemen real estat komersial telah memilihkan untuk Anda properti terbaik untuk dibeli untuk tujuan investasi. Properti yang disajikan adalah yang paling menarik dalam hal popularitas di kalangan penyewa dan profitabilitas.

Bangunan seluas 284,5 m2 di tanggul Voskresenskaya

Bangunan komersial satu lantai terpisah di pusat kota! Ada dua pintu keluar - ke tanggul Voskresenskaya dan jalan Shpalernaya. Keuntungan utama dari properti ini adalah penyewa yang dapat diandalkan yang telah lama menyewa tempat tersebut dan tidak memiliki rencana untuk pindah. Saat ini, kontrak telah diselesaikan sebesar 483,6 ribu rubel per bulan!

Semua komunikasi terkoneksi, catu daya 30 kW dengan kemungkinan peningkatan daya. Tagihan utilitas dibayar oleh penyewa.

Bonus lainnya adalah Anda dapat membeli sebidang tanah beserta bangunannya. Ada tempat lain di dekatnya yang juga dijual. Manajer kami akan memberikan rinciannya.

Penawaran unik: periode pengembalian modal untuk tempat tersebut hanya 6,5 ​​tahun (dengan pengembalian rata-rata 10-12 tahun)! Fasilitas ini terletak di kompleks perumahan Karat baru di salah satu jalan utama Kingisepp. Penyewa besar sudah tertarik dengan tempat tersebut - "Oke", "Pyaterochka", "Lenta", dll.

Keuntungan bulanan fasilitas ini diperkirakan oleh manajer kami sebesar 561,6 ribu rubel. Keuntungan tempat: jendela pajangan menghadap jalan utama kota, tempat parkir luas di depan lokasi, langit-langit - 4,5 m, 5 pintu keluar terpisah, kapasitas besar.

Tempat 535 m2 di Jalan Korpusnaya

Fasilitas ini terletak di kompleks mewah baru Lumiere di pusat bersejarah kota (distrik Petrogradsky). Hal ini sudah menjamin trafik yang tinggi dan masyarakat yang mampu membayar. Kurang dari 5 menit berjalan kaki dari stasiun metro Chkalovskaya.

Kamar dilengkapi dengan jendela panorama. Semua komunikasi telah terlaksana, kapasitas pasokan listrik 62 kW. Keuntungan bulanan dari menyewakan properti akan berjumlah sekitar 650 ribu rubel.

Real estat komersial mencakup tempat non-perumahan yang dapat digunakan untuk tujuan komersial. Pengacara membedakan beberapa kelompok real estat komersial:

Jika seorang pengusaha pemula memutuskan untuk memulai bisnis, pertama-tama perlu mempersiapkan tempat dengan baik untuk digunakan oleh penyewa. Jika perlu, perbaikan harus dilakukan yang memenuhi standar modern, komunikasi yang diperlukan harus dihubungkan, dan banyak lagi.

Bagaimana cara mengajukan kasus?

Langkah seperti mendaftarkan bisnis persewaan (Layanan Pajak Federal) mungkin yang paling penting. Keputusan pasti mengenai bentuk organisasi bergantung pada bidang usaha itu sendiri. Dengan kata lain, jika seorang warga negara menyewakan tempat bukan tempat tinggal, ia wajib membayar pajak penghasilan.

Disarankan untuk memperoleh status pengusaha perorangan (individual pengusaha), berkat itu seseorang akan menerima hak untuk melakukan kegiatan atas dasar hukum sepenuhnya. Karena keuntungan dari menyewakan real estate komersial kecil, menurut undang-undang, warga negara berhak mengajukan bentuk perpajakan yang disederhanakan. Ini mengatur pembayaran pajak sebesar 6% dari total pendapatan.

Untuk mendaftarkan bisnis penyewaan real estat komersial, dokumen-dokumen berikut diperlukan:

• Salinan paspor pendiri.
• NPWP (Nomor Wajib Pajak Orang Pribadi) pendiri.
• Kontribusi modal dasar dari 10.000 rubel. Saat mengajukan aplikasi yang sesuai untuk pendaftaran pengusaha perorangan, laporan bank disediakan di mana Anda perlu membuka rekening.
• Pembentukan piagam perusahaan. Berdasarkan dokumentasi ini, pembagian suku cadang antara pemilik (jika ada beberapa), nama resmi perusahaan, dan alamat resminya akan dilakukan.
• Risalah rapat pendiri (bila ada beberapa).
• Keputusan pendaftaran LLC (masyarakat dengan kemampuan terbatas).

Jangka waktu pendaftaran pengusaha perorangan adalah 3 sampai 5 hari kerja. Diperlukan waktu tidak lebih dari 14 hari sejak tanggal pengajuan aplikasi untuk melengkapi dan mendaftarkan status LLC.

Kami membagi area sewa menjadi beberapa bagian

Tidak semua klien siap untuk mendapatkan ruang kantor: sebagian besar membutuhkan bagian tertentu darinya. Misalnya, bar-restoran atau klub permainan dapat berlokasi di lobi hotel. Apalagi kedua perusahaan tersebut dimiliki oleh orang yang berbeda.

Untuk beberapa penyewa untuk berbagi tempat. Pembagian adalah berakhirnya keberadaan suatu benda dan pembagiannya menjadi beberapa benda tersendiri yang masing-masing akan mendapat nomor kadaster unik dan dokumen hak milik tersendiri. Menurut undang-undang Federasi Rusia, objek-objek tersebut baru dibuat, sebagai akibatnya, menurut Pasal 219 KUH Perdata Federasi Rusia, pemilik menerima hak untuk membuangnya hanya setelah pendaftaran resmi.

Pasal 219 KUH Perdata Federasi Rusia. Munculnya hak kepemilikan atas real estat yang baru dibuat

Hak kepemilikan atas bangunan, bangunan, dan real estat lain yang baru dibuat, yang harus didaftarkan oleh negara, muncul sejak saat pendaftaran tersebut.

Menurut standar legislatif Federasi Rusia, pembagian properti real estat diperbolehkan jika ada salah satu alasan:

• Persetujuan semua pemilik properti untuk pembagiannya dan sertifikasi secara tertulis oleh notaris.
• Intervensi oleh pengadilan.

Sebelum secara kompeten membagi real estat komersial yang ada menjadi beberapa bagian dan menyewakannya, pemegang hak cipta berkewajiban untuk mengatur catatan teknis dan kadaster dari tempat tersebut, serta secara resmi mendaftarkan hak untuk mengelolanya. Setelah mendaftarkan bagian yang diperlukan dari objek atas namanya dan mendaftarkan perjanjian dengan Rosreestr, dia akan dapat mentransfernya untuk disewakan.

Untuk membagi real estat komersial yang ada menjadi beberapa bagian, pemilik memerlukan dokumen-dokumen berikut:

Pemilik akan dapat membeli dokumen kadaster setelah menghubungi badan yang berwenang dan mendaftarkan properti untuk pendaftaran kadaster. Sejak 2012 Untuk memasang tempat pendaftaran kadaster, Anda memerlukan diagram bangunan yang terperinci, yang dapat disusun oleh insinyur berkualifikasi tinggi.

Perlu dicatat bahwa ketika membagi real estat komersial, beberapa rencana teknis harus disediakan. Pendaftaran dokumen dilakukan dalam waktu 18 hari sejak tanggal penyerahan. Setelah jangka waktu ini, pelanggan harus menghubungi pusat kadaster dan mendapatkan dokumen (termasuk paspor kadaster). Apabila terjadi penolakan untuk mendaftar, PNS memberikan konfirmasi yang wajar secara tertulis.

Setelah menerima dokumen kadaster, Anda juga harus mendapatkan sertifikat kepemilikan untuk setiap bagian dari tempat tersebut. Dokumen paling penting dan satu-satunya yang menegaskan hak kepemilikan adalah paspor kadaster. Ini berisi informasi rinci tentang pembagian real estat dan rencana teknis yang disusun sesuai dengan data terkini.

Anda dapat berinvestasi di real estat dengan berbagai cara dan ukuran: membeli dan menjual kembali apartemen, menyewakan tempat, atau membuka agen real estat.

Perlu dicatat bahwa tidak semua warga Rusia rata-rata memiliki akses terhadap metode menghasilkan uang ini - diperlukan investasi jutaan dolar. Itulah sebabnya perusahaan komersial memiliki dan menginvestasikan sumber daya keuangan yang begitu besar. Hak istimewa mereka adalah menerima pinjaman untuk proyek tersebut. Seseorang juga dapat memulai bisnis real estate hanya jika mereka memiliki modal awal yang diperlukan.

Penting! Membeli rumah selama periode pertumbuhan nilainya menjamin investor mendapatkan keuntungan berlipat ganda dari penjualan kembali - sebesar 10-15%. Sebagian besar, hal ini berlaku bagi warga negara yang menginvestasikan tabungan material dalam jumlah besar di bidang ini pada tahun 80-90an. abad XX.

Anda seharusnya tidak mengharapkan efek terburu-buru hingga tahun 2020 – pasar real estat Rusia mengalami stagnasi dalam fase penurunan.

Perhitungan kemungkinan keuntungan, periode pengembalian dan tingkat profitabilitas

Skema untuk menghitung kemungkinan keuntungan dari sewa real estat:

Menilai daya tarik bisnis persewaan bukanlah tugas besar. Untuk perhitungan yang benar, cukup membandingkan pendapatan sewa dengan biaya real estat - pada akhirnya Anda akan mendapatkan periode pengembalian bisnis, yang merupakan kriteria utama untuk bisnis di bidang ini. Periode pengembalian standar untuk real estat komersial berkisar antara 9 hingga 12 tahun. Sulit menemukan real estate dengan payback period 7-8 tahun.

Pilihan investasi terbaik adalah membeli real estat di gedung baru. Pilihan yang lebih murah adalah membeli tempat pada tahap lubang pondasi. Dengan demikian, penghematannya minimal 30%.

Namun, ada banyak risiko tertentu dalam sistem konstruksi bersama. Pada tahap awal, kemungkinannya sangat besar. Untuk mengurangi kemungkinan risiko, Anda harus memilih pengembang dengan pengalaman luar biasa dan reputasi yang terbukti.

Di mana saya bisa mendapatkan modal awal?

Setiap warga negara dapat memperoleh modal awal untuk pengembangan usaha. Ada beberapa cara untuk membiayai dan mencari sponsor.

Anda bisa mendapatkan modal awal untuk memulai bisnis dari bank. Metode ini efektif dan populer. Namun, ada kelemahan besar – risiko. Jika segala sesuatunya tidak berjalan sesuai rencana, maka selain kerugian yang cukup besar, calon pengusaha juga akan mendapat hutang finansial yang besar. Perlu dicatat bahwa Bank Tabungan dan Tinkoff memberikan pinjaman untuk memulai bisnis.

Referensi! Instansi pemerintah yang terlibat dalam mendukung usaha kecil dapat menjadi sumber modal awal. Menurut sistem wirausaha federal, warga negara yang menganggur dapat memenuhi syarat untuk menerima subsidi sebesar 60.000 rubel.

Keuntungan dan Kerugian

Menyewa adalah satu-satunya jenis bisnis yang memberikan pendapatan pasif yang sah.

Kontra:

• Penting untuk dipahami bahwa pendapatan bergantung langsung pada aktivitas penyewa. Kegiatan mereka harus dipantau untuk memastikan bahwa tempat tersebut tetap dalam kondisi baik.
• Menurut ketentuan Kementerian Keuangan, tuan tanah wajib membayar pajak sebesar 15 sampai 17% dari jumlah yang diterima dari sewa.
• Ketidakkekalan penyewa. Pengakhiran perjanjian dapat terjadi bahkan jika perjanjian resmi telah dibuat, akibatnya lalu lintas pendapatan untuk sementara berhenti, dan penyewa harus melakukannya.

• Kehadiran penyewa yang bertanggung jawab menjadikan bisnis ini produk berkualitas dan diminati yang dapat dijual kapan saja dan memperoleh posisi keuangan yang menguntungkan.
• Peningkatan sewa tahunan berkontribusi pada keberhasilan kemakmuran dan pengembangan bisnis.

Jika Anda tidak memiliki pengalaman berwirausaha, disarankan untuk membeli bisnis yang sudah jadi. Keuntungan utama dari bisnis ini adalah dibuatnya kontrak dengan penyewa yang tertarik untuk memperbarui kontrak dengan mitra baru.

Kesimpulan

Oleh karena itu, bisnis persewaan real estat merupakan sumber pendapatan pasif yang sangat baik. Namun, area ini memiliki kelemahan: menilai semua jenis risiko, melengkapi dokumentasi, modal awal, dll. Organisasi bisnis yang tepat berkontribusi pada perkembangannya yang aktif dan menguntungkan.

Jika Anda menemukan kesalahan, silakan sorot sepotong teks dan klik Ctrl+Masuk.

Menyewa tempat non-perumahan, misalnya, untuk toko, melibatkan pencarian properti yang sesuai dan membuat perjanjian tertulis. Penting tidak hanya untuk mengisi semua bagiannya dengan benar, tetapi juga mengikuti urutan tindakan yang tepat. Bagaimana cara menyewakan tempat non-hunian dengan benar dari sudut pandang hukum?

Perundang-undangan

Masalah penyewaan properti non-perumahan diatur oleh Undang-Undang Federal “Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya” dan KUH Perdata Federasi Rusia. Menurut undang-undang, benda bukan tempat tinggal termasuk benda yang merupakan bagian dari bangunan, tetapi tidak layak untuk ditinggali.

Pemilik dapat secara mandiri menyewakan tempat non-perumahan berdasarkan kontrak. Itu hanya bisa dilakukan secara tertulis. Apabila sewa itu untuk jangka waktu sampai dengan 12 bulan, maka perjanjian itu tidak perlu didaftarkan. Jika sewa dikeluarkan untuk jangka waktu lebih dari 1 tahun, perjanjian tersebut harus didaftarkan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan di Rosreestr. Tuan tanah berjanji untuk membayar pajak atas pendapatan sewa dalam jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang.

Urutan tindakan

Pemilik berhak menyewakan tempat non-hunian di gedung apartemen, perkantoran atau pusat perbelanjaan. Perlu diketahui urutan tindakan yang harus diikuti oleh kedua belah pihak yang bertransaksi.

Pemilihan real estat

Menemukan properti yang cocok adalah tahap tersulit. Penyewa memilih tempat berdasarkan parameter seperti aksesibilitas transportasi, infrastruktur, dan lalu lintas. Pencarian dapat dilakukan melalui agen real estat dan situs web khusus. Pengusaha berpengalaman mencurahkan banyak waktu untuk proses ini.

Pasar real estat non-perumahan dibagi menjadi beberapa tempat untuk tujuan berikut:

• Kantor;
• Jual beli;
• Produksi;
• Gudang.

Pada awalnya perlu ditentukan jenis properti, lokasi, jumlah lantai dan luas. Lebih mudah untuk merumuskan kueri ketika data ini menjadi jelas. Setelah memilih beberapa opsi, calon penyewa memeriksa tempat tersebut. Ini adalah langkah yang perlu. Pemilik rumah harus menyajikan tempat tersebut dari sudut pandang keuntungannya. Namun Anda tidak boleh menyembunyikan kekurangan yang ada, karena mungkin akan muncul di kemudian hari. Hal ini dapat mengakibatkan berakhirnya perjanjian sewa.

Jika tidak ada waktu untuk mencari tempat, penyewa dapat mendelegasikan pekerjaan ini kepada orang yang dipercaya atau perantara. Semua detail dan parameter yang diperlukan disediakan. Ini adalah layanan berbayar yang dibayar sebesar 50 hingga 100% dari sewa bulanan. Kesepakatan harus dibuat dengan perantara. Pembayaran harus dilakukan setelah memilih tempat yang sesuai.

Kesimpulan dari suatu perjanjian

Lebih baik melibatkan pengacara dalam proses ini. Dia akan membantu Anda menyusun kontrak dengan benar dan menjelaskan isu-isu kontroversial, serta memeriksa kemurnian hukum transaksi tersebut. Anda dapat melakukan pekerjaan ini sendiri. Sebelum menandatangani kontrak, Anda harus meminta dokumen-dokumen berikut:

1. dokumen properti;
2. denah lantai;
3. dokumen piagam pemilik.

Setelah memeriksa dokumen, Anda harus mendiskusikan persyaratan sewa. Mereka mungkin berhubungan dengan poin-poin berikut:

• pembayaran tagihan listrik;
• jumlah sewa;
• batas waktu penyerahan tempat;
• ketersediaan komunikasi telepon dan akses Internet;
• melakukan pekerjaan perbaikan;
• syarat-syarat pemutusan kontrak.

Penting untuk mendiskusikan pihak mana yang diberi tugas untuk setiap item dan dalam jangka waktu berapa kewajiban tersebut dipenuhi. Kesepakatan-kesepakatan yang dicapai dituangkan dalam kontrak atau dalam bentuk perjanjian-perjanjian tambahan di dalamnya.

Penting untuk mencantumkan klausul dalam kontrak mengenai tindakan jika terjadi force majeure.

Sebaiknya penyewa dan pemilik rumah menandatangani perjanjian secara langsung tanpa perantara. Dalam hal ini, lebih mudah untuk menyelesaikan isu-isu kontroversial; para pihak dapat membuat beberapa konsesi. Saat membuat kontrak, penting untuk memasukkan informasi tentang properti secara lengkap. Mereka harus mencantumkan alamat lengkap, lantai, luas bangunan. Perjanjian tersebut harus disertai dengan denah. Hanya dalam hal ini perjanjian tersebut dapat dianggap sah.

Perjanjian ditandatangani dalam rangkap 2 jika sewa diberikan untuk jangka waktu sampai dengan 12 bulan. Jika sewa jangka panjang direncanakan 1 tahun atau lebih, 3 salinan perjanjian ditandatangani. Masing-masing satu salinan tetap menjadi milik pemilik dan penyewa. Salinan lainnya tetap ada pada registrar.

Pemindahan tempat

Setelah penandatanganan kontrak, dibuatlah akta pengalihan dari pemilik ke penyewa. Hari penandatanganannya akan dianggap sebagai awal sewa. Akta tersebut ditandatangani hanya setelah tempat itu diperiksa sepenuhnya. Jika kerusakan ditemukan selama pemeriksaan, maka dicatat dalam laporan. Hal ini memungkinkan Anda menghindari pengeluaran yang tidak perlu di kemudian hari.

Analisis ini memungkinkan Anda meminta penyewa untuk menghilangkan cacat dan malfungsi serta mengurangi harga sewa. Oleh karena itu, sebaiknya pemilik merapikan tempat dan komunikasi terlebih dahulu. Setelah menandatangani akta pengalihan, penyewa dapat sepenuhnya menggunakan tempat tersebut dan menjalankan kegiatan usaha.

Menurut undang-undang saat ini, kontrak harus memuat ketentuan dasar berikut:

1. Para pihak dalam perjanjian adalah penyewa dan tuan tanah. Sesuai dengan Seni. 608 KUH Perdata Federasi Rusia, hak untuk menyewakan tempat non-perumahan adalah milik pemiliknya.
2. Subyek perjanjian. Karakteristik rinci dari tempat tersebut ditunjukkan. Sesuai dengan paragraf 3 Seni. 607 KUH Perdata Federasi Rusia, jika tidak ada, perjanjian dianggap tidak sah.
3. Ketentuan penggunaan real estat. Mereka dapat direkam sedetail mungkin. Diindikasikan siapa yang wajib melakukan perbaikan kosmetik dan besar.
4. Pembayaran. Jumlah pembayarannya tetap. Tanpa ini, kontrak tersebut dianggap serampangan, dan hal ini tidak diperbolehkan dalam perjanjian sewa.
5. Masa berlaku. Hal ini ditentukan oleh para pihak berdasarkan kesepakatan bersama. Jika tidak ditentukan, kontrak akan dianggap selesai untuk jangka waktu tidak terbatas.

Suatu perjanjian yang masa berlakunya kurang dari 12 bulan tidak wajib didaftarkan. Jika, setelah habis masa berlakunya, perjanjian lain dibuat untuk jangka waktu yang sama, pendaftaran juga tidak diperlukan. Perjanjian untuk jangka waktu 12 bulan tunduk pada pendaftaran wajib. Namun penting untuk diingat bahwa, berdasarkan Pasal 619 dan 620 KUH Perdata Federasi Rusia, pemutusan kontrak lebih awal dimungkinkan.

Penyewa dapat mentransfer real estat berdasarkan perjanjian menyewakan. Tapi ini hanya mungkin dengan persetujuan dari tuan tanah, yang merupakan pemilik properti. Perjanjian menyewakan juga harus didaftarkan menurut tata cara yang ditetapkan undang-undang.

Namun penting untuk mempertimbangkan bahwa terminasi dini perjanjian sewa adalah mungkin. Baik pemilik maupun penyewa mempunyai hak ini. Faktanya, para pihak yang bertransaksi memiliki kebebasan penuh untuk bertindak. Namun kontrak tersebut harus memuat alasan-alasan yang memungkinkan terminasi dini.

Ada beberapa fitur menyewakan berikut ini:

• Masa berlakunya terbatas pada jangka waktu perjanjian sewa dengan pemilik;
• Jika perjanjian sewa diakhiri, penyewa mempunyai kesempatan untuk memperbarui perjanjian dengan pemilik sebelum akhir jangka waktu menyewakan dengan persyaratan yang sama;
• Jika kontrak dibuat untuk jangka waktu 12 bulan atau lebih, maka harus didaftarkan.

Hak dan kewajiban penyewa berikut ini disorot:

1. Memantau penggunaan tempat untuk tujuan yang dimaksudkan.
2. Pembayaran sewa tepat waktu.
3. Melaksanakan perbaikan atas kesepakatan para pihak.
4. Memelihara tempat dalam urutan yang benar.
5. Membuat akta pengalihan dengan subtenant.

Jika terjadi pelanggaran terhadap kewajiban yang diterima, masing-masing pihak dalam transaksi memiliki kesempatan untuk mengakhiri kewajiban sebelum akhir kontrak.

Dokumen yang diperlukan

Untuk kontrak yang diselesaikan untuk jangka waktu 12 bulan atau lebih, pendaftaran negara dilakukan. Untuk melakukan ini, paket dokumen berikut dibuat:

• penerapan formulir yang telah ditetapkan;
• perjanjian sewa dengan segala lampirannya;
• paspor kadaster;
• Paspor Rusia - untuk perorangan, dokumen hak milik - untuk badan hukum;
• surat kuasa, jika dokumen diserahkan oleh perwakilan;
• persetujuan notaris dari pasangan, jika benda itu milik bersama atau diperoleh selama perkawinan;
• izin dari otoritas perwalian dan perwalian, jika properti itu didaftarkan atas nama warga negara yang tidak mampu atau di bawah umur;
• izin tertulis dari penerima gadai apabila barang yang digadaikan;
• penerimaan pembayaran bea negara.

Pajak

Pajak disediakan untuk sewa tempat non-perumahan. Rezim perpajakan yang optimal adalah sistem perpajakan yang disederhanakan. Rezim pajak khusus tidak hanya membuat akuntansi lebih mudah, namun juga memiliki beban pajak yang lebih rendah. Fitur-fitur berikut berlaku:

1. jika nilai kadaster ditentukan dan berlaku undang-undang daerah khusus, pajak dibayarkan atas real estat perkantoran, administrasi, dan ritel;
2. secara lokal tarifnya adalah 2%.

Jika undang-undang khusus belum diadopsi di tingkat lokal, tarif berikut ditetapkan untuk pengusaha yang menggunakan sistem perpajakan yang disederhanakan:

• sistem pajak yang disederhanakan 6% - dari total pendapatan;
• STS 15% - dari pendapatan dikurangi pengeluaran.

Jika suatu organisasi menggunakan sistem perpajakan umum, maka beban pajak yang tinggi akan timbul. Dalam hal ini, bisnis persewaan tidak menguntungkan. Secara tradisional, tiga pajak utama ditetapkan:

1. atas laba organisasi dan pajak penghasilan pribadi untuk pengusaha perorangan - 20% untuk badan hukum dan 13% untuk pengusaha;
2. untuk properti - 2% berdasarkan nilai kadaster dan 2,2% saat menghitung nilai sisa;
3. pada nilai tambah - 18% jika pendapatan triwulanan lebih dari 2 juta rubel.

Bagaimana cara menghindari pembayaran pajak atas pendapatan yang diterima dari sewa real estat non-perumahan? Di satu sisi, peraturan perundang-undangan menetapkan kewajiban membayar pajak atas semua perjanjian sewa. Jika kontrak dibuat untuk jangka waktu 1 tahun atau lebih, itu terdaftar di Rosreestr. Informasi ini ditransfer ke layanan pajak sesuai dengan perjanjian pertukaran informasi. Jika perjanjian dibuat untuk jangka waktu sampai dengan 1 tahun, layanan pajak harus membuktikan fakta sewa, yang tidak selalu memungkinkan.

Undang-undang saat ini mengatur tanggung jawab administratif dan pidana untuk menjalankan bisnis ilegal. Tanggung jawab pidana ditetapkan jika kegiatan wirausaha ilegal dilakukan atau keuntungan besar diperoleh dalam jumlah 1,5 juta rubel.

Ketika pelanggaran ditemukan, hakim mempertimbangkan keadaan spesifik orang tersebut dan banyak faktor lainnya. Biasanya, tidak ada masalah saat menyewakan apartemen atau rumah pedesaan. Jika properti non-perumahan disewakan, beberapa tanda kegiatan wirausaha dapat diidentifikasi. Jika tempat tersebut dibeli langsung untuk disewakan, maka kegiatan tersebut memerlukan pendaftaran, karena diakui sebagai kegiatan wirausaha.

Hal yang sama berlaku untuk sewa jangka panjang atau kontrak yang diperbarui beberapa kali. Tanda ini diartikan sebagai fakta pengambilan keuntungan yang sistematis dan disengaja dari kepemilikan properti non-perumahan. Jika tanda-tanda ini terdeteksi, warga disarankan untuk mendaftarkan wirausaha perorangan. Dalam hal ini pajaknya sebesar 6% dari total penghasilan. Pajak penghasilan pribadi adalah 13%.

Pemilik tempat harus mengajukan pengembalian pajak setiap tahun.

Jadi, menyewa tempat non-perumahan memiliki sejumlah kekhasan tersendiri. Penting untuk membuat perjanjian yang sah secara hukum, mengatur semua rincian perjanjian dan membayar pajak tepat waktu. Ini akan memungkinkan Anda menghindari masalah di masa depan dan mendapatkan keuntungan secara legal.

Menyewa real estat komersial dan membuat perjanjian untuk transaksi semacam itu tidaklah terlalu rumit. Namun, dibandingkan dengan persewaan tempat tinggal, area pasar real estat ini diatur oleh undang-undang dan peraturan yang berbeda. Menyewa real estat komersial adalah bisnis yang menguntungkan, namun banyak pemilik gedung perkantoran besar dan properti komersial dengan area kecil sering menghadapi masalah dalam menemukan penyewa yang bonafid. Jika solusi untuk masalah ini relevan bagi Anda, maka solusi kami akan sangat berguna bagi Anda: solusi ini akan membahas tentang cara menyewakan tempat, melakukannya dalam waktu sesingkat mungkin dan dengan manfaat sebesar-besarnya.

Dasar hukum untuk menyewakan real estat komersial

Sebelum kita membahas cara menyewakan real estat komersial, mari kita lihat undang-undang yang mengatur tindakan ini. Proses pengalihan real estat komersial untuk penggunaan berbayar diatur oleh KUH Perdata Federasi Rusia(ayat 34). Sesuai dengan undang-undang ini, syarat-syarat yang timbul dalam proses pembuatan suatu perjanjian tercermin dalam perjanjian sewa-menyewa - dokumen utama yang menegaskan kesepakatan antara pemilik dan penyewa.

Penyewaan real estat komersial

Tanggung jawab utama pemilik real estat adalah menjaga ketertiban dan kondisi yang baik di tempat yang disewa. Jadi, misalnya, Seni. 616 KUH Perdata mewajibkan pemilik rumah untuk secara mandiri melakukan perbaikan besar dalam jangka waktu tertentu. Artikel yang sama juga menguraikan tanggung jawab yang diberikan kepada penyewa, termasuk perbaikan kosmetik di tempat tersebut, pembayaran tagihan utilitas terkini secara tepat waktu, dan memastikan ketertiban di dalam tempat.

Penyewa diberi hak untuk menyewakan properti komersial dengan persyaratan lain, yang harus ditentukan dalam perjanjian sewa. Misalnya, pemilik rumah dapat mengalihkan tanggung jawab untuk melakukan perbaikan besar kepada orang yang menggunakan tempat tersebut berdasarkan sewa, atau memikul tanggung jawab penyewa.

Tahapan pengiriman real estat

Dengan pendekatan yang kompeten dan pemahaman tentang semua seluk-beluk penyewaan properti komersial, hampir setiap pemilik rumah akan mampu mengatasi masalah bagaimana menyewakan tempat non-perumahan secara mandiri. Mari kita lihat prosedurnya, jelaskan secara rinci apa yang perlu dilakukan untuk mencapai kesepakatan yang paling menguntungkan.

Saat menyewakan real estat, hal utama adalah menetapkan harga optimal, menemukan penyewa yang bonafid, dan menyiapkan dokumen dengan kompeten untuk mentransfer properti untuk disewakan!

Menentukan harga sewa

Ini adalah tahap pertama dan sangat penting. Jika lessor secara pribadi melakukan transaksi, penetapan nilai sewa, sebagai suatu peraturan, tidak akan sepenuhnya objektif. Karena setiap lessor berencana untuk memperoleh manfaat yang sebesar-besarnya. Namun harga yang melambung membuat calon penyewa takut, sementara harga yang terlalu rendah akan menimbulkan keraguan. Banyak pemilik properti komersial meminta bantuan spesialis (makelar/penilai), meskipun saat ini banyak yang menganalisis penawaran serupa yang diposting di situs khusus, misalnya, Avito, Cyan, dan platform online lainnya. Hal ini memungkinkan Anda untuk memahami situasi pasar saat ini dan mengevaluasi tempat Anda sendiri secara adil.

Ingat! Saat menyewa tempat untuk menjalankan bisnisnya sendiri, calon penyewa mengharapkan keuntungan darinya. Oleh karena itu, ketika mengevaluasi suatu tempat, Anda harus memperhitungkan perkiraan kemungkinan pendapatan yang dapat diterimanya.

Selain itu, ketika menilai tempat yang akan disewa, disarankan untuk mempertimbangkannya beberapa faktor penting, antara lain:

• luas tempat yang akan disewa;
• tata letak yang ada;
• keadaan objek;
• ketersediaan furnitur dan komunikasi;
• lokasi objek;
• ketersediaan tempat parkir yang lengkap;
• transportasi dan aksesibilitas lainnya bagi mitra bisnis dan klien penyewa;
• lalu lintas pengunjung (terutama untuk pusat perbelanjaan, hiburan dan perkantoran besar).

Dengan mempertimbangkan poin-poin di atas dan menganalisis opsi serupa, Anda dapat menetapkan harga sewa yang optimal dan saling menguntungkan.

Cari penyewa

Menemukan calon penyewa adalah tahap yang sama pentingnya ketika menyewakan real estat. Penting untuk memutuskan kepada siapa akan menyewakan tempat tersebut, karena menemukan penyewa yang bonafid seringkali sangat sulit.

Setelah menentukan besaran biaya bulanan, Anda perlu menyiapkan teks iklan.

Biasanya menunjukkan secara rinci parameter utama objek - ukuran ruangan, lantai, lokasi geografis, pembangunan infrastruktur, kondisi ruangan dan perlengkapannya. Dianjurkan untuk menyoroti keunggulan tempat yang ada dalam teks. Namun Anda tidak boleh menyembunyikan kemungkinan kerugian dari properti yang disewakan, sehingga selama pemeriksaan Anda tidak berada dalam situasi yang canggung dan tidak menakuti calon penyewa.

Anda harus memberi tahu kami lebih banyak tentang opsi tersebut mencari calon penyewa.

Cari melalui teman/kenalan dianggap sebagai cara termudah untuk menemukan penyewa yang bonafid. Biasanya, jika mereka memiliki “koneksi” yang luas dalam komunitas bisnis, pemilik real estat komersial dapat menyewakan tempat mereka dengan mudah dan cepat.

Publikasi iklan di portal Internet khusus, yang sebagian besarnya bekerja di jaringan. Keuntungan dari metode ini adalah tawaran sewa saat ini dilihat oleh banyak sekali pengguna yang tertarik untuk memilih opsi yang paling menguntungkan. Namun untuk menarik perhatian mereka, penting untuk membuat iklan yang bagus dengan penjelasan rinci tentang tempat tersebut, menunjukkan dalam teks kelebihan yang ada dan tidak lupa mencatat kekurangannya. Informasi yang benar tentang properti akan membantu Anda menemukan penyewa lebih cepat.

Lengkapi iklan Anda dengan beberapa foto lokasi yang diusulkan. Ini akan membantu calon penyewa dengan cepat menentukan apakah mereka tertarik dengan properti Anda.

Mengirim penawaran melaluie-surat. Kafe dan bar, gerai ritel besar dan kecil, salon kecantikan dan perusahaan lainnya, serta organisasi sering kali mencari tempat untuk membuka gerai baru atau pindah ke area yang lebih nyaman. Anda dapat mengetahui alamat email pemilik atau manajer bisnis yang mungkin tertarik dengan lokasi Anda di situs web resmi perusahaan.

Fitur menyewa tempat besar dan kecil

Kami dapat membantu Anda menyewakan tempat non-hunian, tergantung luas properti yang disewakan. rekomendasi dari para profesional pasar real estat.

Untuk menyewakan ruang kecil:

Anda dapat mengatur pencarian calon penyewa secara langsung atau melalui agen real estate

1. Dengan menggunakan bantuan para profesional, Anda perlu menandatangani perjanjian untuk penyediaan layanan. Setelah membuat perjanjian sewa, Anda harus membayar layanan agen. Tentu saja, Anda dapat bekerja sama tanpa formalitas; maka Anda perlu menulis surat yang berisi proposal komersial yang menunjukkan remunerasi agen properti, dan mengirimkannya ke agen yang bekerja dengan properti komersial. Biasanya, komisi makelar barang tak bergerak adalah setengah dari sewa bulanan (pembayaran satu kali).
2. Setelah memutuskan untuk mencari penyewa sendiri, mempublikasikan iklan di situs Internet gratis, mengatur surat elektronik yang ditargetkan, selain itu, memasang spanduk di fasad (layanan berbayar) di jendela tempat yang disewa (gratis) akan efektif.

Menyewa tempat yang luas:

Jika Anda berencana untuk menyewakan tempat yang besar, yang berarti akan memiliki ekspektasi profitabilitas yang tinggi, maka Anda dapat membuat situs web sederhana dengan penawaran komersial Anda sendiri. Biasanya, situs web dipromosikan melalui iklan kontekstual menggunakan kueri utama. Ini memungkinkan Anda menjangkau audiens target, sementara pada opsi ini Anda dapat mengontrol biaya iklan. Dalam opsi ini, Anda dapat mengiklankan properti Anda dan menghemat biaya agen.

Menandatangani kontrak

Presentasi yang kompeten dari tempat untuk disewakan– jaminan keberhasilan transaksi. Saat menunjukkan properti, usahakan untuk memberikan informasi sebanyak-banyaknya, sehingga menarik perhatian calon penyewa terhadap keuntungan dan kemungkinan keuntungan yang dapat diperolehnya dari menyewakan properti tersebut.

Menandatangani perjanjian– tahap akhir dan terpenting dari transaksi. Perjanjian sewa yang disiapkan dan dilaksanakan secara profesional melindungi pemilik dari penyewa yang tidak bermoral. Perjanjian sewa harus mencakup:

• data identitas pemilik properti dan penyewa;
• alamat letak benda, luasnya dan ciri-ciri utamanya;
• informasi pendaftaran;
• durasi kontrak;
• besarnya uang sewa dan aturan pembayarannya.

Untuk informasi Anda! Undang-undang melarang pemilik tempat menaikkan harga sewa lebih dari sekali setiap 12 bulan. Oleh karena itu, dokumen tersebut harus menunjukkan jumlah terbesar dari kemungkinan kenaikan, dengan menentukan jangka waktu pemberitahuan wajib kepada penyewa.

Dokumen tersebut harus memuat penjelasan rinci tentang hak/tanggung jawab para pihak dalam perjanjian, serta tanggung jawab para pihak atas pelanggaran bagian-bagian dokumen tersebut. Tidak ada salahnya untuk memasukkan ke dalam dokumen inventarisasi properti di lokasi tersebut. Jadi, setelah masa sewa berakhir, pemilik dapat menuntut kompensasi finansial atas properti yang rusak.

Cara cepat mencari penyewa

Beberapa tips bermanfaat lainnya akan membantu Anda dengan cepat menyewakan kantor atau properti lainnya.

Bagi pemilik yang belum siap mencari penyewa secara pribadi atau melakukan pertunjukan/negosiasi, masuk akal untuk mencari bantuan agen real estat profesional. Dia akan mengevaluasi tempat tersebut secara objektif, menetapkan nilai sebenarnya, mengambil foto berkualitas tinggi, menyusun teks iklan dengan benar, dan mulai mendemonstrasikan properti Anda.

Namun, ada beberapa nuansa dalam kerjasama dengan agensi. Mereka harus diklarifikasi sebelum kerja sama dimulai.

Jika tuan tanah ingin segera menemukan penyewa untuk rumahnya, maka dia dapat membayar sendiri biaya agen (banyak agen membebankan biaya kepada penyewa untuk layanannya). Opsi ini sering digunakan oleh pemilik real estate mewah atau jika mereka memiliki banyak properti. Uang yang dibayarkan kepada makelar barang tak bergerak antara lain akan digunakan untuk biaya sewa properti. Pilihan cepat lainnya untuk membalik properti komersial adalah dengan mengurangi harga sewa. Dan sama sekali tidak perlu menyewakan tempat untuk “tiga rubel”; itu cukup untuk mengurangi biaya sewa sebesar 5-10%. Kemudian daya saing tempat tersebut meningkat.

Kemungkinan risiko saat menyewakan tempat

Setiap pemilik prihatin dengan kondisi tempat yang disewakan dan ingin mendapat penghasilan dari transaksi tersebut. Kami akan menyajikan risiko utama pemilik real estat komersial dan memberi tahu Anda cara melindungi diri Anda dari risiko tersebut.

Penggunaan tempat yang tidak tepat

Setiap perjanjian sewa yang dipersiapkan dengan baik menentukan tujuan penggunaan dan kondisi pengoperasiannya. Hal ini berlaku untuk peralatan yang disewa bersama tempat tersebut.

Katakanlah pada akhir transaksi, penyewa berjanji untuk menggunakan tempat tersebut sebagai gudang, tetapi membuka toko di dalamnya. Pemilik rumah berhak menuntut pembatalan perjanjian tanpa mengembalikan uang sewa yang telah dibayarkan dan mengenakan denda kepada penyewa.

Kerusakan properti

Properti itu diserahkan kepada penyewa dalam kondisi baik, dengan mesin dan peralatan. Namun suatu hari diketahui bahwa bangunan tersebut dalam keadaan hancur, peralatannya rusak, dan lain-lain. Dalam hal ini, lessor dapat menuntut ganti rugi penuh atas kerusakan yang ditimbulkan. Dalam hal ini, tidak hanya biaya pekerjaan perbaikan, tetapi juga nilai (pasar) dari peralatan yang rusak harus diganti.

Tanggung jawab tidak diberikan jika bangunan dan properti rusak karena keadaan force majeure (kebakaran, dll.).

Penyewa menolak membayar sewa

Pembayar yang ceroboh biasanya dihukum secara finansial. Meskipun hal ini hanya mungkin dilakukan jika perjanjian sewa dilaksanakan dengan benar - perjanjian ini dengan jelas menyatakan syarat, prosedur, dan jumlah sewa bulanan.

Bisnis persewaan telah dan tetap populer selama bertahun-tahun, karena banyak orang tidak memiliki kesempatan untuk membeli rumah, dan perusahaan berupaya mengurangi tingkat investasi satu kali dalam kegiatan pembangunan. Kisaran objek yang dapat disewakan terus bertambah: saat ini Anda bahkan dapat menyewakan barang-barang seperti sepatu roda, ski, dll. - segala sesuatu yang tidak selalu diminati, tetapi merupakan objek penggunaan musiman.

Namun, pilihan paling umum adalah tetap menyewa properti. Untuk mendapatkan penghasilan tertentu dari penyediaan tempat tertentu untuk disewakan, perlu mempertimbangkan sejumlah nuansa yang akan dibahas dalam artikel ini.

Perlu dipahami bahwa real estat biasanya diklasifikasikan menjadi 3 kelompok - tanah, perumahan dan tempat non-perumahan. Jenis layanan yang paling umum di pasar ini adalah penyediaan persewaan untuk perumahan dan non-perumahan.

Di antara properti non-perumahan, real estat komersial biasanya disewakan. Pada saat yang sama, semua lembaga analisis terkemuka mengidentifikasi jenis-jenis berikut:

• gedung kantor;
• jual beli;
• gudang;
• industri.

Selain itu, beberapa organisasi menyewakan jenis tempat terpisah - kategori "untuk tujuan khusus". Di sini bangunan dialokasikan untuk taman kanak-kanak, sekolah, rumah sakit, gereja, dll.

Selain real estate, Anda bisa menyewakan tanah, gazebo, perlengkapan, mobil, perlengkapan khusus, inventaris dan masih banyak lagi. Namun, ini adalah bentuk bisnis yang lebih langka dan kompleks.

Apa kesepakatan terbaiknya?

Jika kita berbicara tentang real estat perumahan, biaya rata-rata apartemen satu kamar yang berjarak 10-15 menit dari metro di kawasan perumahan di Moskow akan menelan biaya 5-6,5 juta rubel. Pada saat yang sama, tarif sewa rata-rata untuk kamar tersebut adalah sekitar 25-30 ribu rubel. Akibatnya, ketika menghitung, diperoleh periode pengembalian minimum untuk apartemen satu kamar adalah sekitar 15 tahun.

Oleh karena itu, opsi ini tidak bisa disebut sangat menguntungkan dari sudut pandang investasi: satu-satunya kasus di mana hal ini benar-benar dapat membuahkan hasil adalah ketika perumahan tersebut diwariskan.

Jika kita berbicara tentang gedung perkantoran, maka harganya agak lebih mahal daripada gedung tempat tinggal, karena lokasinya harus berada di tempat yang lebih mudah diakses, dan wilayahnya lebih luas. Di Moskow, ruang kantor kecil akan menelan biaya 6,5-7,5 juta rubel, asalkan luasnya sekitar 60-70 meter persegi. Dalam hal ini tarif sewa akan dihitung per 1 meter persegi.

Menurut agen Knight Frank, pada akhir tahun 2015 tarif sewa untuk kantor kelas A adalah sekitar 25 ribu rubel, dan untuk gedung kantor kelas B - sekitar 15 ribu rubel per tahun. Dengan demikian, periode pengembalian maksimum adalah sekitar 8 tahun.

Tempat ritel bahkan lebih menguntungkan untuk disewakan daripada tempat kantor - periode pengembaliannya adalah 5-6 tahun. Namun ada batasan penting: untuk real estat seperti itu, lokasi adalah salah satu faktor kuncinya. Tempat tersebut harus berlokasi di area pusat, di area dengan tingkat lalu lintas tinggi. Terakhir, harus dilaksanakan dengan baik.

Secara umum, real estat komersial lebih rendah daripada real estat perumahan hanya dalam satu parameter: tingkat risiko, karena hal ini bergantung pada situasi ekonomi di negara dan kota tertentu.

Untuk mempelajari bagaimana memulainya dan bagaimana mengembangkan kegiatan tersebut, tontonlah video berikut:

Bagaimana cara mengatur bisnis seperti itu dari awal?

1. Pertama-tama, Anda perlu mencari tempat yang cocok untuk disewa. Dalam hal pewarisan tempat tinggal, prosedurnya akan dimulai dengan penyiapan dokumen yang menegaskan bahwa pengusaha adalah pemilik properti tersebut.
2. Dalam situasi mencari tempat yang sudah jadi, yang terbaik adalah beralih ke layanan agen profesional yang akan membantu Anda menilai biaya riil perumahan atau real estat komersial: pengusaha yang tidak berpengalaman dapat dengan mudah salah perhitungan.
3. Selanjutnya, Anda perlu melengkapi dokumentasi yang diperlukan untuk properti tersebut. Jika ini adalah real estat komersial dan Anda berencana untuk menyewakannya kepada organisasi khusus (misalnya, mereka yang bekerja di industri katering), Anda harus berhati-hati dalam mendapatkan izin dan kesimpulan tambahan dari layanan tertentu.
4. Setelah melengkapi dokumentasi awal, perlu dilakukan pembangunan kembali dan perbaikan: dalam kasus real estat perumahan, penting untuk membeli satu set furnitur dan peralatan rumah tangga tertentu, karena apartemen tempat Anda dapat tinggal segera setelah pindah bisa ditawarkan dengan biaya lebih tinggi. Dalam kasus real estat komersial, penting untuk fokus pada peningkatan ruang kosong dan kemungkinan pembangunan kembali selanjutnya agar sesuai dengan kebutuhan klien.

Dalam praktik Rusia, banyak orang menyewakan real estat perumahan tanpa membuat kontrak - hal ini memungkinkan mereka menghilangkan pajak penghasilan pribadi sebesar 13% dan mengurangi periode pengembalian. Namun, hal ini terkait dengan risiko tertentu - khususnya, risiko yang terkait dengan tidak dapat diandalkannya klien. Oleh karena itu, baik dalam kasus real estat non-perumahan maupun perumahan, hubungan dengan penyewa perlu diformalkan.

Di mana mencari klien?

Menemukan klien melalui opsi periklanan standar (menempatkan iklan di tempat umum atau media cetak) tidak efektif dalam bisnis persewaan. Periklanan dapat dilakukan melalui jejaring sosial (ini terutama berlaku untuk situasi sewa real estat perumahan) - di sini efek “dari mulut ke mulut” akan bekerja.

Selain itu, posting di situs dan forum tematik juga cocok. Untuk tempat retail, terutama yang berlokasi di pusat perbelanjaan, dapat dipasang tanda “disewakan” dengan nomor telepon pemiliknya. Hal ini akan memperluas lingkaran calon pelanggan kepada seluruh pengunjung pusat perbelanjaan.

Terakhir, ada 2 cara yang lebih efektif untuk mencari klien - memelihara situs web atau blog tematik dengan iklan layanan yang tidak mencolok sebagai tuan tanah, serta mendistribusikan brosur dan kartu nama.

Biaya yang diperlukan

Jika seorang pengusaha akan menjalankan bisnis seperti itu, ia harus memahami bahwa hal ini harus dimasukkan di antara item biaya utama biaya pembangunan kembali: dalam hal ini, klien siap untuk membuat perjanjian sewa dengan tarif yang jauh lebih tinggi (selisihnya bisa mencapai satu setengah kali lipat). Hal ini terjadi karena setelah pembangunan kembali, persentase luas yang dapat digunakan paling sering meningkat, selain itu ruangan dapat diubah sesuai dengan kebutuhan.

Di antara biaya-biaya yang perlu diperhatikan juga:

• Biaya untuk konstruksi atau akuisisi tempat.
• Biaya layanan spesialis yang dapat memperkirakan harga pasar real estat.
• Biaya pemeliharaan dan keamanan tempat.
• Biaya listrik, air bersih, dan lain-lain.

Jebakan

Salah satu kendalanya adalah menentukan investasi uang yang optimal. Seringkali, pengusaha yang tidak berpengalaman salah menilai nilai suatu tempat, sehingga berinvestasi pada objek yang tidak likuid, kehilangan sejumlah besar uang.

Selain itu, penting untuk memperhatikan legalitas bisnis, perubahan undang-undang dan proses pengurusan dokumen (terutama ini berlaku untuk real estat komersial).

Harap dicatat bahwa undang-undang perpajakan dalam bisnis persewaan terus berubah.

Saat menghitung biaya dan tingkat pengembalian, perlu untuk menentukan beberapa opsi pengembangan - optimis, paling realistis dan pesimistis untuk menentukan perkiraan periode pengembalian objek, serta fakta bagaimana mendiversifikasi risiko. Sangat penting untuk memiliki sumber pendapatan lain untuk mengasuransikan diri Anda terhadap situasi kekurangan uang.

Pro dan kontra dari bidang ini

Jenis usaha ini, seperti halnya usaha lainnya, memiliki sejumlah kelebihan dan kekurangan yang muncul dari karakteristiknya. Di antara kekurangannya, yang utama dapat dibedakan - pencarian penyewa dapat memakan waktu berbulan-bulan (terutama ini berlaku untuk fasilitas industri dan real estat ritel di tempat-tempat yang tidak dapat dilewati). Akibatnya, harga sewa yang tinggi pun tidak akan mampu mengkompensasi biaya finansial yang harus ditanggung lessor selama seluruh periode downtime.

Juga di antara kekurangannya adalah:

• periode pengembalian yang cukup lama;
• tingkat profitabilitas yang tidak terlalu tinggi;
• tingkat biaya awal yang tinggi.

Dalam situasi ini, satu-satunya pilihan rasional adalah membeli properti likuid (yang selalu ada tingkat permintaan tertentu). Untuk melakukan ini, penting untuk memiliki pemahaman yang baik tentang bidang ini atau mencari layanan dari spesialis.

Di antara keuntungan berbisnis adalah:

• kontrak jangka panjang untuk jangka waktu satu tahun atau lebih;
• tingkat keuntungan yang stabil;
• pendapatan akan diterima oleh lessor secara terus-menerus;
• sifat pasif dalam menghasilkan keuntungan (pemilik tidak perlu mengeluarkan usaha apapun setelah menandatangani perjanjian dengan penyewa);
• kemungkinan menyelenggarakan usaha tanpa mendaftar sebagai badan hukum.

Oleh karena itu, bisnis persewaan merupakan bidang yang cukup menarik untuk menghasilkan uang. Namun, yang terbaik adalah menggabungkannya dengan sumber pendapatan lain untuk mengasuransikan diri Anda terhadap kemungkinan risiko.