Договор найма с выкупом квартиры образец. Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения, заключаемый между юридическими лицами. Изменение и досрочное расторжение договора
), которые возникают с момента подписания соглашения найма. Соглашение подразумевает передачу жилья собственником в пользование арендатору с правом последующего выкупа. Наёмщик, в свою очередь, обязуется в установленные сроки и в надлежащих объёмах выплачивать владельцу установленный размер .
Суть соглашения
Риски, связанные с арендным соглашением
Несмотря на многие достоинства с правом выкупа, оно не возымело широкого распространения среди населения. Виной тому существенные риски, возникающие с началом арендных соглашений:
- смерть арендодателя - может привести к тому, что его прямые наследники попытаются разорвать договор с арендатором;
- возможное внесение арендодателем квартиры в залог, как гарантию выплаты кредитных средств;
- колебания среднерыночной цены на жильё может привести к тому, что арендодатель потребует периодически изменять в большую сторону размер ежемесячных выплат.
Составление договора аренды квартиры с последующим выкупом
Соглашение заключается в письменной форме . В дальнейшем, после выплаты всей суммы стоимости жилья, потребуется осуществить с переходом права на владение собственностью от арендодателя к арендатору.
Требования к составлению соглашения
Существует ряд условий, которые в обязательном порядке должны отражаться в документе. К ним относится информация о:
- субъектах правоотношений ();
- сроках действия договора, в течении которых выплачивается вся стоимость недвижимости;
- объекте соглашения () – указывается информация, по которой можно идентифицировать недвижимость (её площадь, адрес);
- размере арендной платы и периодичность проведения платежей;
- стоимости жилого объекта;
- моменте передачи права на собственность;
- условиях, влияющих на индексацию платежей;
- обязанностях каждой из сторон по проведению ремонтных работ в арендуемом помещении;
- страховании жилого объекта;
- ответственности каждой из сторон в случае досрочного разрывания соглашения – в этом случае указывается размер неустойки;
- валюте, в которой выплачивается сумма аренды.
Отличия от стандартного арендного договора
Основное отличие стандартного арендного договора и арендного соглашения с правом выкупа заключается в их сути.
Стандартный договор предусматривает лишь длительное (временное) использование жилья арендатором за установленную плату с оговоренной периодичностью. При этом собственником жилья является арендодатель. А соглашение с правом выкупа позволяет осуществить смену собственника (с арендодателя на арендатора) после того, как будет выплачена вся стоимость недвижимости в виде повышенной арендной платы.
Порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом
Оформление договора аренды с правом выкупа :
- Сбор необходимой документации.
- Составление соглашения в письменной форме. Для этого можно использовать образец договора аренды с последующим выкупом (посмотреть и скачать можно здесь: ), который предоставляется риелтерскими организациями.
- Если договор регистрировался на период до одного года , то после выплаты всей стоимости жилья потребуется обратиться в отделение Росреестра для регистрации прав арендатора на выкупленную им собственность (). Если договор заключен на срок свыше одного года , то такое соглашение следует в обязательном порядке зарегистрировать в отделении Росреестра, иначе оно может быть признано недействительным.
- Получение выписку о праве на собственность. Она выдаётся не позже десятого дня с момента подачи заявления о регистрации договора.
Список документов
Документы для заключения арендного соглашения
Чтобы заключить договор аренды квартиры с последующим выкупом, потребуется подготовить пакет документов. К требующейся документации относится:
- Документы, являющиеся подтверждением личностей и полномочий субъектов правоотношений – паспорта, доверенность (предоставляется в том случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо).
- Устав организации, заверенный в нотариальной конторе и документ, подтверждающий регистрацию в качестве юр. лица – предоставляется в том случае, если арендодателем является юридическое лицо.
- Документы, подтверждающие права собственника на владение предметом договора аренды.
Документы для проведения регистрации соглашения
Для проведения регистрации арендного соглашения потребуется подготовить и предоставить в отделение Росреестра ряд документов:
- Заявление на регистрацию соглашения.
- Три экземпляра арендного соглашения (один для Росреестра, два других – сторонам сделки).
- Квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.
- Документы, являющиеся подтверждением полномочий арендодателя и арендатора.
- Техпаспорт на предмет арендного договора. В техпаспорте должна указываться общая площадь помещения, передающегося в аренду.
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Аренда квартиры с последующим выкупом обладает рядом как положительных, так и отрицательных моментов. К отрицательным сторонам аренды относится:
- Слабый уровень правоприменительной практики.
- Смена собственника жилья возможна лишь по истечении длительного периода.
- Возможность изменения начальных условий аренды.
- Владелец жилья, сданного в аренду, обладает правом использовать своё имущество как залог с целью привлечения заёмных средств, выдаваемых финансовыми учреждениями – съемщик квартиры может наложить своё вето на подобную кредитную или ипотечную сделку, проводимую собственником, лишь в случае, когда у него имеется регистрация в арендуемом жилье.
- Арендатор, не имеющий прав собственности на жильё, может быть выселен из квартиры. Причиной таких действий могут послужить изменения в финансовых приоритетах собственника. Этот фактор делает арендное соглашение менее выгодным, нежели ипотека. Так как гражданина, взявшего жильё в ипотеку и своевременно выплачивающего платежи по ней, нет оснований выселять из квартиры ни под каким предлогом.
- Отсутствует конкретная форма соглашения.
К плюсам соглашения аренды с правом последующего выкупа жилья относятся следующие возможности:
- Небольшие ежемесячные платежи. Уровень таких платежей значительно ниже выплат по ипотеке или при в рассрочку, так как арендатору нет необходимости оплачивать высокую процентную ставку банка. Меньшие ежемесячные выплаты делают арендное соглашение с правом выкупа значительно предпочтительнее ипотеки.
- Проживать в квартире не дожидаясь момента, когда она будет выкуплена.
- Проводить ремонтные работы в жилище во время фактического проживания в ней.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по аренде квартиры с последующим выкупом
Вопрос: Что делать, если владелец имущества отказывается признать права собственности нанимателя на арендованное жильё после того как была полностью оплачена вся выкупная цена? Сергей.
Ответ: Сергей, если арендодатель отказывается признавать переход прав собственности на жилище после того как была полностью выплачена стоимость объекта, указанная в соглашении, то арендатору следует, опираясь на пункт 3 статьи 551 ГК РФ , обратиться в суд с требованием провести госрегистрацию соглашения.
Пример по аренде квартиры с последующим выкупом
жилого помещения с правом выкупа Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Наймодатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:Между собственником и наёмщиком составлено в письменной форме соглашение аренды жилья с правом его дальнейшего выкупа на срок 10 лет . Через 1 год после заключения договора арендатор перестал выплачивать ежемесячные платежи, размер которых указан в соглашении. На требование арендодателя заплатить образовавшийся долг или освободить арендное помещение наниматель ответил отказом.
Арендодатель обратился в суд с просьбой в судебном порядке разорвать заключенное соглашение, в связи с тем, что другая сторона отказывается выполнять . Суд вынес решение в пользу истца и обязал нанимателя освободить арендное помещение и возместить арендодателю сумму долга по арендной плате.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Наймодатель (Арендодатель) предоставляет Нанимателю (Арендатору) в аренду, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: .
1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:
- Общая полезная площадь - кв.м.;
- Жилая площадь - кв.м.;
- Количество комнат ;
- Оценочная стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ млн. рублей.
1.3. Право собственности Арендодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: .
1.4. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.
1.5. Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания).
1.6. По истечении срока аренды либо в иной согласованный с Арендодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую квартиру по цене рублей. Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Наниматель (Арендатор) обязан :
- вносить арендную плату Арендодателю сроки и в порядке, установленном настоящим договором;
- в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит;
- пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
- надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
- соблюдать правила пользования жилыми помещения, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
- содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
- возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
- в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Арендатору квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа;
- нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.
2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора. В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Арендодателя.
2.3. Арендатор обязан информировать Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к арендованному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.
2.4. Наниматель (Арендатор) имеет право :
- вернуть арендованную квартиру Арендодателю до истечения срока аренды, письменно предупредив Арендодателя об этом за ;
- преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора аренды на новый срок;
- преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нем на момент заключения настоящего договора оборудованием;
- допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем (субаренду);
- приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом; О своем выборе Арендатор должен сообщить Арендодателю за до истечения срока настоящего договора;
- осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений, действующим законодательством и обычаями делового оборота.
2.5. Арендатор может предоставить в субаренду (поднаем) предоставленную ему в аренду квартиру только с письменного согласия Арендодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п. Право передавать арендованное имущество в субаренду может быть также предоставлено Арендатору на основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.6. Наймодатель (Арендодатель) обязан :
- передать Арендатору квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном и состоянии в течение дней после заключения настоящего договора;
- осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
- не чинить препятствий Нанимателю (Арендатору) в правомерном пользовании арендованной квартирой;
- заключить с Нанимателем новый договор найма (аренды) квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Арендатора от покупки квартиры в соответствии с п.1.6 настоящего договора;
- в течение дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п.1.6 настоящего договора. Стороны вправе заключить иной договор отчуждения квартиры в пользу Нанимателя (Арендатора).
2.7. В период действия настоящего договора Арендодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.
2.8. В период действия настоящего договора Арендодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.
3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Арендатор обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.
3.2. Арендная плата вносится и составляет рублей в месяц.
3.3. На основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной плате могут производиться услугами, работами и в других, допускаемых законом, формах.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ
4.1 Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Арендатору.
4.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора 4.3. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением арендованного имущества в порядке, установленном законодательством.
4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф в размере % от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.
4.5. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере % от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПРАВА СТОРОН ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий договор заключен сроком на . Договор вступает в силу с момента его заключения.
5.2. По истечении срока действия настоящего договора, договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:
- договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п.1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
- прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
- стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Арендная плата, фактически выплаченная Нанимателем, не входит в сумму сделки, указанную в п.1.6.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.
8. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ
8.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.
8.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.
9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Наниматель Регистрация: Почтовый адрес: Паспорт серия: Номер: Выдан: Кем: Телефон:
Наймодатель Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:
10. ПОДПИСИ СТОРОН
Наниматель _________________
Наймодатель _________________
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С ПРАВОМ ВЫКУПА
г. _______________ «__»________ 20___ г.
Гражданин __________________________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
именуемый в дальнейшем Наниматель (Арендатор), с одной стороны и
(наименование организации, предприятия)
именуем__ в дальнейшем Наймодатель (Арендодатель), в лице
_____,
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании ___________________________________________________,
(наименование документа)
с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Наймодатель (Арендодатель) предоставляет Нанимателю (Арендатору) в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: ____________________________________________________
_________________________________________________________________________
1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:
- Общая полезная площадь - ____________________ кв.м.;
- Жилая площадь - _____________________________ кв.м.;
- Количество комнат _______________________________;
- Оценочная стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ
Млн. рублей.
1.3. Право собственности Арендодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: ______________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
1.4. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.
1.5. Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания).
1.6. По истечении срока аренды либо в иной согласованный с Арендодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую квартиру по цене _______________________________ рублей.
Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Наниматель (Арендатор) обязан:
- вносить арендную плату Арендодателю сроки и в порядке, установленном настоящим договором;
- в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит;
- пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
- надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
- соблюдать правила пользования жилыми помещения, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
- содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
- возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
- в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Арендатору квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа;
- нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.
2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора.
В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Арендодателя.
2.3. Арендатор обязан информировать Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к арендованному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.
2.4. Арендатор имеет право:
- вернуть арендованную квартиру Арендодателю до истечения срока аренды, письменно предупредив Арендодателя об этом за ______________;
- преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора аренды на новый срок;
- преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нем на момент заключения настоящего договора оборудованием;
- допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем (субаренду);
- приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом; О своем выборе Арендатор должен сообщить Арендодателю за ____________________ до истечения срока настоящего договора;
- осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством и обычаями делового оборота.
2.5. Арендатор может предоставить в субаренду (поднаем) предоставленную ему ему в аренду квартиру только с письменного согласия Арендодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п.. Право передавать арендованное имущество в субаренду может быть также предоставлено Арендатору на основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.6. Арендодатель обязан:
- передать Арендатору квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном и состоянии в течение _________ дней после заключения настоящего договора;
- осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
- не чинить препятствий Нанимателю (Арендатору) в правомерном пользовании арендованной квартирой;
- заключить с Нанимателем новый договор найма (аренды) квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Арендатора от покупки квартиры в соответствии с п. 1.6 настоящего договора;
- в течение __________ дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора.
Стороны вправе заключить иной договор отчуждения квартиры в пользу Нанимателя (Арендатора).
2.7. В период действия настоящего договора Арендодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.
2.8. В период действия настоящего договора Арендодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.
3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Арендатор обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.
3.2. Арендная вносится _________________ и составляет _______________________ рублей в месяц.
3.3. На основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной плате могут производиться услугами, работами и в других, допускаемых законом, формах.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ
4.1 Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Арендатору.
4.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора
4.3. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением арендованного имущества в порядке, установленном законодательством.
4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф в размере _____% от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.
4.5. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере ______% от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПРАВА СТОРОН ПО ИСТЕЧЕНИИ
СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий договор заключен сроком на ___________________.
Договор вступает в силу с момента его заключения.
5.2. По истечении срока действия настоящего договора договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:
- договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п. 1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
- прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
- стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Арендная плата, фактически выплаченная Нанимателем, не входит в сумму сделки, указанную в п. 1.6.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.
8. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ
8.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.
8.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.
9. СВЕДЕНИЯ О СТОРОНАХ
9.1. Арендодатель: _________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
9.2. Арендатор: ___________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество)
_________________________________________________________________________
(документ, удостоверяющий личность, номер, серия, кем и когда выдан)
_________________________________________________________________________
Подписи сторон:
Арендодатель: __________________________
Арендатор: __________________________
С последующим выкупом? Покупатель жилплощади вначале арендует её у собственника, а вносимая арендная плата считается выплатой в счёт будущей покупки жилья. Этот вариант приобретения идеален для тех граждан, которые не могут сразу скопить достаточную сумму денег для покупки.
Вариант с ипотекой по некоторым причинам им тоже не подходит.
К тому же, чтобы получить ипотечный кредит, нужно накопить немаленькую сумму для первоначального взноса, да и огромные проценты пугают потенциального покупателя.
Аренда с выкупом – идеальный вариант для желающих жить в квартире и при этом выплачивать хозяину плату, которая одновременно является выплатой суммы для её покупки. Это порой единственная возможность иметь жильё, хотя и не полностью в собственности.
Существенное отличие от простой аренды заключается в том, что выплаты постепенно приближают арендатора к возможности иметь данное помещение в собственности. Тогда как простой – выбрасывание денег на ветер.
В соответствии со ст. 624 ГК в данном случае вносимые арендные платежи считаются постепенным погашением выкупной стоимости.
Следовательно, сумма, которую в результате нужно отдать, постепенно уменьшается . Вы не просто платите за аренду, а приближаетесь к моменту владения данной жилплощадью.
Гражданский кодекс РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества
- В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
- Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Соглашение найма квартиры с последующим выкупом .
Вариант заполнения документа между физическими лицами с последующим выкупом .
Отличие аренды с выкупом от рассрочки
При оформлении покупки в рассрочку собственник остаётся владельцем жилплощади до того времени, пока ему не будет передана вся сумма.
Владелец квартиры в это время может с нею совершать любые сделки . Минус ещё и в том, что уже выплаченная сумма, в этом случае, остаётся у собственника.
Аренда же накладывает обременение на квартиру и ограничивает права собственника при таким образом, и даже если он будет , все ранее полученные суммы продавцу нужно будет вернуть .
Юридические основы сделки
Законом такой вид соглашения трактуется как смешанная сделка : наём с одной стороны, купля-продажа с другой. Оформить его можно как найм на период выкупа, с включением графика выплат. Или как куплю-продажу, с условием нахождения жилья в ипотеке у продавца до полной выплаты.
О том, как , вы можете узнать из нашей статьи.
Некоторые специалисты рассматривают этот вид соглашения, как с внесением в него ставки удорожания. При этом ставка удорожания вносится в график платежей как процент, соответствующий уровню инфляции.
Сильные и слабые стороны
У этого редкого на сегодняшний день вида сделки есть как положительные, так и отрицательные стороны.
К минусам её относятся следующие моменты:
В то же время есть ряд преимуществ и положительных сторон :
- По сравнению с кредитом на квартиру, суммы арендной платы гораздо ниже .
- Арендатору не нужно копить сумму для первоначального взноса по ипотеке.
- Будущий владелец квартиры может проживать в ней и ремонтировать её до фактической передачи права собственности.
Риски для продавца и покупателя
Механизмы подобных сделок не проработаны. Кроме того в зависимости от платежеспособности покупателя временные рамки выкупа могут быть довольно большими, и выкупная сумма может на момент переоформления собственности подрасти существенно .
Договор предполагает возможность покупателю отказаться от сделки в любой момент. А вот продавец этого сделать не может, следовательно, он рискует потерять время и остаться с непроданным жильём.
Защититься от этого риска продавец может потребовать невозвратного пятипроцентного залога.
Договор может содержать пункт о том, что часть переданных продавцу денег будет считаться первоначальным взносом.
Но налоги и страховку всё равно платит собственник.
Форма фиксации сделки
При юридическом оформлении сделки составляется соглашение, которое заключается у нотариуса . Сразу после получения его визы, стороны вступают в арендные отношения. Государственными органами определяется вся процедура аренды.
Стороны не могут вносить изменения, так как это будет считаться нарушением закона . Для оформления необходимы документы:
- свидетельство на объект;
- техпаспорт;
- согласие совладельцев (если квартира в совместной собственности);
- справка об отсутствии долгов.
Особенности договора
Документ должен обязательно содержать следующие разделы:
Дополнительными пунктами к договору являются особые условия процедуры передачи квартиры в собственность:
- по окончании срока аренды;
- до окончания (если арендатор полностью погасил оговариваемую сумму).
Государственная регистрация
Данный вид аренды госорганами не регистрируется , так как фактического изменения собственника нет. Для вступления его в действие достаточно оформления при помощи нотариуса.
Процедура регистрации в Росреестре проводится по окончании его действия.
По окончании срока, если внесена вся сумма выкупной стоимости, владелец недвижимости должен официально зарегистрировать переход прав собственности.
Если собственник не производит данное действие в оговоренные договором сроки, проблема решается в суде.
Что делать с изменением стоимости жилья?
Поскольку договор является долгосрочным , цена на жильё на момент его окончания может измениться. Скорее всего, произойдёт существенное подорожание. В связи с этим пункт, соответствующий этим условиям, обязателен для внесения в документ.
Все нюансы необходимо оговаривать совместно. Возможно, цена будет неизменной, несмотря на повышение общей стоимости жилья (это также должно быть прописано в документе).
Но скорее всего индексация платы
, в зависимости от колебаний рынка будет заложена в договор.
При любом раскладе, пункты соглашения, принятые на момент подписания, нельзя менять.
Именно это и составляет риски и продавца, и покупателя.
Специалисты советуют внимательно отнестись к личности продавца при составлении подобных договоров. Как отмечалось ранее, тщательно нужно просчитать выкупную стоимость .
Продавец может поставить условие увеличение стоимость для покрытия расходов на налоги и страховку . Поскольку именно он должен выплачивать эти суммы до момента окончания действия договора.
Важным моментом является условие регистрации арендатора в квартире. Этот факт будет служить своеобразной защитой его прав. Прописавшись, арендатор может наложить запрет на какие-либо действия по отчуждению жилплощади.
Отличие от коммерческого найма
Предполагает составление договора на срок от 1 до 5 лет . Объектами в данном случае служат квартиры, принадлежащие городу. В отличие от , подобное жильё предоставляется по коммерческим ценам. Ещё одно отличие состоит в возможности выкупа жилья у государства для оформления его в собственность.
Подобное отдельным категориям граждан по городским программам (очередники, молодые семьи, переселенцы). В связи с этим для каждой категории имеются свои условия предоставления жилья и его выкупа по окончании срока коммерческого найма.
От аренды с последующим выкупом найм отличается тем, что , а не с частным лицом. Это служит своеобразной защитой для приобретателя.
Но в то же время при заселении в жильё по коммерческому найму, граждане должны внести треть стоимости единовременно.
При аренде жилья у частника такой необходимости нет.
Перед заключением любого долгосрочного соглашения покупателю следует просчитать и тщательно взвесить все плюсы и минусы сделки.
Юридически грамотные и экономически выгодные действия приблизят вас к заветной цели – приобретению собственного жилья .
Об альтернативных программах приобретения жилой недвижимости по договору коммерческого найма с правом выкупа вы можете узнать из видео:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .