Пәтер мен пәтердің айырмашылығы неде? Пәтер мен пәтердің айырмашылығы. Пәтерлер - бұл не және олар пәтерден несімен ерекшеленеді?Люкс пәтерлер кімге жарамды?

Тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы керемет кең. Тұрғын үй объектілерін ұсынғанда риэлторлар пәтерді пәтер деп атайды. Бұл термин табыстың, салтанаттың, тәуелсіздік пен байлықтың өзіндік символына айналады.

Бірақ бұл ұғымдар бірдей - пәтер мен пәтер ме? Тіпті ең үстірт көзқарас бұл мүлдем басқа нәрселер екенін анықтайды. Пәтер мен пәтердің айырмашылығын қарастырайық. Бұл айырмашылықтардың қаншалықты маңызды екенін және бұл ұғымдарды неге нақты ажырату керектігін анықтайық.

Пәтер дегеніміз не?

Төмендегі анықтама жалпы қабылданған. Пәтер – тұрақты тұру үшін де, жалға алу үшін де пайдаланылатын жеке жылжымайтын мүліктің түрі. Оның жеке кіреберісі бар және қалыпты өмір сүруге толығымен бейімделген: барлық қажетті коммуникациялар, жылу, су құбыры, кәріз бар. Пәтерлер бірдей емес, олар бір-бірінен қалада, ауданда әр түрлі орналасуымен, тұрғын үй құрылысының түрімен, оның қабаттарының санымен және басқа да көптеген параметрлерімен ерекшеленеді. Бірақ, барлық айырмашылықтарға қарамастан, пәтерлер бір нақты сегментті құрайды - тұрғын үй жылжымайтын мүлік немесе тұрғын үй қоры.

Ішкі жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлерді сату бойынша ұсыныстар жеткілікті: оның ішінде қайталама тұрғын үй бар. Сатылатын пәтерлер жақсы жөндеуден өткен болуы мүмкін, бірақ әдетте жиһаздалмаған.

Пәтерлер: бұл не?

Заманауи коммуникациялармен, тамаша жиһаздармен жабдықталған және қонақ үй кешендерінде орналасқан пәтерлер пәтерлер деп аталады. Бұл бай қонақтардың уақытша тұруы үшін пайдаланылатын элиталық сәнді мүлік. Мұндай нысанның негізгі сипаттамалары заманауи стильді дизайн және тұрмыстық және техникалық коммуникациялармен толық қамтамасыз ету болып табылады. Пәтерлерде тұру уақытша ғана мүмкін.

Басқаша айтқанда, пәтерлер қонақүй бөлмесімен бірдей тұрақты емес тұрғын үй болып табылады. Классикалық қонақүй бөлмесіндегі сияқты, мұнда тұрудың таптырмас атрибуты - қонақтарға ыңғайлы уақытта толық қызмет көрсету, оның ішінде тазалық жұмыстарының толық кешені, төсеніштерді ауыстыру, автотұрақпен қамтамасыз ету, мамандандырылған күзет қызметтері және басқа да инфрақұрылымдық нысандар.

Бұл курорттық аймақтарда және астаналық аудандарда өте танымал. Ауқатты азаматтар уақытты үнемдеу үшін көбінесе жұмысқа жақын жерден пәтер сатып алады. Апартаменттік деп аталатын жайлы кешендер теңізге немесе қаланың іскерлік орталығына жақын жерде салынып жатыр.

Әлеуетті сатып алушыға пәтерлердің әртүрлі түрлері ұсынылады, олардың ең көп таралғаны бір бөлмелі және қонақ бөлмесі ас үймен біріктірілген батыстық «студия» нұсқалары. Дегенмен, нарықта 2 және 3 жатын бөлмелері бар пәтерлер, сонымен қатар көп деңгейлі үй-жайлар сатылады. Пәтер мен пәтердің айырмашылығы сол, пәтерді сатып алушы заманауи жөндеуден өткен, стильді жиһаздар мен кіріктірілген тұрмыстық техникасы бар тұрғын үйге ие болады.

Пәтерлердің құқықтық жағдайы

Ресей заңнамасында «пәтер» түсінігі бекітілмеген, сонымен бірге «тұрғын үй-жай» терминіне жеткілікті кең анықтама берілген. Ол тұрақты тұруға жарамды және белгіленген санитарлық-техникалық және басқа пайдалану ережелерінің нормаларына сәйкес келетін жылжымайтын мүліктің бір бөлігі ретінде жеке үй-жай ретінде танылады. Заңнамада тұрғын үй-жай ретінде үй-жайдың келесі түрлері қарастырылған: үй немесе оның бір бөлігі, пәтер немесе ондағы үлес, бөлме. «Пәтер» термині «тұрғын жылжымайтын мүлік» сегментіне қатысты емес. Басқаша айтқанда, пәтерлер туралы сұраққа: бұл не, сіз бұл тұрғын емес ғимараттағы тұрғын үй-жайлар деп жауап бере аласыз.

Пәтер мен пәтердің айырмашылығы

Сонымен, пәтерлер тұрғын үй қорына қатысты емес, сондықтан оларды кез келген типтегі ғимараттарда, мысалы, кеңсе ғимараттарында жасауға болады. «Пәтер» мәртебесін беру үшін тұрғын үй қорына тиесілі болуы қажет. Сонымен қатар, басқа жазықтықтарда бұл ұғымдар арасында айырмашылықтар бар:

• Мемстандарт қаулысының талаптарына сәйкес пәтердің ауданы 40 м2-ден кем болмауы керек, ал бөлмелер саны 2 және одан да көп болуы керек, ванна мен асүйдің болуы міндетті болып саналады;
• Мұндай талаптар пәтерге қойылмайды, оның ауданы әлдеқайда аз бір бөлме болуы мүмкін.

Пәтер мен пәтер арасындағы әр айырмашылықты толығырақ қарастырайық.

Бағасы

Жылжымайтын мүлік нарығының сарапшылары пәтерлердің бағасы әдетте ұқсас типтегі пәтердің құнынан 10-15% төмен, бірақ операциялық шығындар әрқашан жоғары болатынын атап өтеді. Бұл пәтер иелерінің коммуналдық қызметтерінің құны тұрғын үй иелерінің құнынан айтарлықтай жоғары болуына байланысты. Атап айтқанда, жылумен қамту қызметтері 20-30 пайызға, сумен жабдықтау және канализация 12-25 пайызға жоғары. Ұсынылған сандар екіұшты, тұрғын үй-коммуналдық қызметтерге бағалар аймақтық орналасуға ғана емес, сонымен қатар инженерлік желілердің ресурстармен жабдықтаушы ұйымдардың желілерімен қосылу сипатына да байланысты. Мысалы, егер делдалдар арқылы қызмет көрсетілсе, олар үшін одан да көп төлеуге тура келеді.

Тұрғын жылжымайтын мүліктің бөлігі ретінде «пәтерлер» ұғымының болмауы олардың иелеріне соңғы 6 айдағы жиынтық айлық табысы белгіленген нормативтерден аспаған жағдайда коммуналдық төлемдерді субсидиялауға өтініш беруге мүмкіндік бермейді. Пәтер иелері Тұрғын үй кодексімен реттелетін жеңілдіктерді пайдалана алмайды. Пәтер мен пәтердің өзіндік құнынан басқа айырмашылығы неде?

Тіркеу мүмкіндіктері

Пәтерді сатып алу тұрғылықты мекенжай бойынша тұрақты тіркелу мүмкіндігін болжайды. Заңды түрде тұрғын үй болып табылмайтындықтан, тұрғылықты жеріңіз бойынша пәтерлерге тіркелу мүмкін емес.

Апартаменттік қонақ үй немесе қонақ үй мәртебесі бар ғимараттарда сатып алынған пәтер иелерінің мұндай құқықты жүзеге асыруына тікелей тыйым салынбағанымен, пәтерлерде уақытша тіркеу мүмкіндігі туралы мәселе әлі де түсініксіз күйінде қалып отыр.

Әлеуметтік маңызы бар объектілердің болмауы

Қандай сатып алу тиімдірек екенін шешкен кезде - пәтер немесе пәтер, мұндай ғимараттарды салушы әлеуметтік инфрақұрылым объектілерін салу бойынша ешқандай міндеттемені көтермейтінін есте ұстаған жөн. Шын мәнінде, бұл фактор пәтерлердің салыстырмалы арзандығын түсіндіреді - қонақ үй кешендерін салушылар, әдетте, мектептер, балабақшалар мен емханалар салмайды.

Риэлторлар әдетте бұл мәселені көтермейтініне немесе инфрақұрылымы қалыптасқан аудандарда апартаменттік құрылыстар жүргізілетініне кепілдік беріп, оны тегістемейтініне қарамастан, бұл туралы ұмытпау керек. Мегаполистерде мұндай кешендерді салу және сату көлемі өте маңызды және әрбір ауданда емес әлеуметтік нысандар тіркелмеген пайдаланушылардың көбеюін қамтамасыз ете алмайды.

Мәскеудің қала құрылысы басқармасының басшылығы құрылыс салушыларды қонақ үй кешендерінің құрылысымен қатар инфрақұрылым нысандарын салуға міндеттейтін құрылыс нормаларын бекітуді жоспарлап отыр. Сірә, мұндай міндеттемелерді енгізу пәтерлердің құнын пәтер бағасына дейін көтеруі мүмкін.

Пәтерлерді қайта жоспарлауға рұқсат талап етілмейді

Пәтерлердің пәтерлерден айырмашылығы неде? Бұл үй-жайларды қайта жоспарлау қажеттілігі немесе мүмкіндігі қала құрылысы кодексінің жалпы ережелерімен реттеледі, оған сәйкес егер ұсынылған өзгерістер құрылымдық өзгерістерге әкелмесе және сенімділік деңгейін өзгертпесе, рұқсат талап етілмейді. тұрғын емес ғимараттың қауіпсіздігі. Ал рұқсаттардың болмауы көп пәтерлі үй-жайларды қайта құруды айтарлықтай жеңілдететін болса, онда мұндай ғимараттардың жұмыс істеуінің ұйымдастырушылық ерекшеліктерінде көптеген мәселелер бар.

Тұрғын емес ғимараттарды басқарудағы қиындықтар және мүлік салығы бойынша айырмашылықтар

Тұрғын үй кодексіне сәйкес көппәтерлі үйдің техникалық үй-жайлары (шатырлар, жертөлелер және т.б.) тұрғын үй-жайлардың меншік иелерінің үлестік меншігінде болады. Бұл ереже пәтерлер үшін қарастырылмаған. Сондықтан, оларды сатып алатын сатып алушы ғимараттың және инженерлік желілердің қалған бөлігіне меншік құқығы құрылыс салушыда екенін есте ұстауы керек және ол иелеріне өзіне тиімді басқарушы компанияның қызметтерін жүктей алады.

Сонымен қатар, 2015 жылдан бастап қабылданған заңнама мүлік салығын айтарлықтай арттырды, оны есептеу енді негізінде жүзеге асырылады Ал егер тұрғын үй салығының мөлшерлемесі 0,1% болса және айтарлықтай әсерлі жеңілдіктер қолданылса, онда тұрғын емес жылжымайтын мүлік , оның ішінде пәтерлер айтарлықтай жоғары мөлшерлеме бойынша салық салынады.

Сатып алу сипаты

Пәтерлер мен пәтерлер арасындағы айырмашылық сатып алу мақсатында да көрінеді. Пәтерлерді сатып алу, әдетте, инвестициялық сипатта болады, яғни көп жағдайда олар пайда табу үшін сатып алынады, ал пәтерді сатып алудың айқын әлеуметтік негізі бар - тұру.

Пәтер иесі жеке кәсіпкер ретінде тіркеліп, мүлікті жалға беруден түскен табысын мәлімдейтін болса, онда оның бұл үй-жайларды сату кезінде, тіпті олардың меншігінде болғанына 3 жылдан астам болса да, салық төлеуден босатуға құқығы жоқ.

Айырмашылықтарды түсіне отырып, әлеуетті сатып алушыға қай бөлме оған қолайлы екенін шешу оңайырақ - пәтер немесе пәтер. Ол үшін не жақсы және ол алға қойған мақсаттарды тек өзі біледі. Сатып алынатын мүліктің жай-күйі сатып алудың сипатына, мүмкіндіктеріне, қажеттілігіне немесе басқа жағдайларға байланысты. Енді болашақ сатып алуды қарастырғанда, пәтердің пәтерден қалай ерекшеленетінін анық елестете аласыз.

Бұл бөлімге Мәскеу мен Мәскеу облысындағы пәтерлер кіреді. Пәтерлер жылжымайтын мүліктің ерекше түрі болып табылады. Пәтерлердің басты артықшылығы - дамыған аудандарда орналасуы және бағасы ұқсас сипаттамалары бар пәтерлерге қарағанда айтарлықтай төмен. Бірақ сонымен бірге пәтерлерде тек уақытша «тіркеу» мүмкін, қарапайым тұрғын үймен салыстырғанда коммуналдық қызметтер қымбатырақ және салық сомасы жоғары. Дегенмен, бұл айырмашылық неғұрлым қолжетімді бағамен өтеледі. Егер сіз Мәскеуде немесе Мәскеу облысында пәтер сатып алғыңыз келсе, онда біздің деректер базасында сіз сәйкес нұсқаны таңдай аласыз, әзірлеуші ​​​​мен сатушының байланыстарын біле аласыз, сонымен қатар біздің сараптамалық бағалауымызбен таныса аласыз.

Бұл мақала анықтамалық және ақпараттық материал болып табылады; ондағы барлық ақпарат ақпараттық мақсаттарға арналған және тек ақпараттық мақсаттарға арналған.

Тұрғын үй кешені «бөріқарақат» МИК компаниялар тобынан Бибиревская көшесінде (Бибирево ауданы) орналасқан. Екі монолитті 20 қабатты ғимарат ішкі өткел арқылы біріктірілген. Архитектуралық шешім аймақтағы биік мұнаралар мен аласа ғимараттар арасындағы контрастқа негізделген. Фасадтар желдетіліп, кірпіш және фарфор плиткаларымен қапталған. Бір мұнара ақ, екіншісі шоколад.

Кешенде 24,1 шаршы метрлік студиялар бар. м және 1-2-3 бөлмелі пәтерлер 34,8-79,3 ш.м. м Пәтерлердің 4 түрі және 13 макеттері жобаланған. орташа құны 112 400 ысқылау. шаршы метрге Жергілікті аумақты ауқымды абаттандыру, демалыс аймағы, балалар ойын алаңы қарастырылған.

Апартаменттік кешеннің инфрақұрылымында 3 дүкен, дәріхана және дәмхана бар. 60 көлікке арналған жерасты тұрағы және 18 көлікке арналған сыртқы тұрағы бар. Айналасында балабақша мен үш мектеп бар. Бибирево, Отрадное, Алтуфьево метро станцияларынан «Бөриқатқа» жаяу баруға болады, негізгі магистральдар - Алтуфевское тас жолы, МКАД. .

«АЛВЕК» инвестициялық-құрылыс тобының жобасы – клуб үйі «қазан» Хорошево-Мневники ауданында Народного Ополчения көшесінде салынып жатыр. Бұл көпфункционалды кешеннің бір бөлігі ретіндегі 23 қабатты монолитті ғимарат. Төменгі қабаттарда 4-ші қабатқа дейін дүкендер мен кеңселер, 5-тен 23-ке дейін пәтерлер болады. Сатып алушылар 27-ден 137 шаршы метрге дейінгі студиялар мен 1-2-3-4 бөлмелі үй-жайларды сатып ала алады. м Төбелер – 3,3 м Құны - 147 000 рубльшаршыға м.

Көрші пәтерлерді біріктіруге болады. Панорамалық терезелер терезелерден көрініс береді. Аяқтаудың әртүрлі нұсқалары бар. Кешенде басқарушы компания мен консьерж қызметі жұмыс істейтін болады. Автокөліктер үшін - екі деңгейлі жерасты тұрағы. Оның жеке жылыту блогы бар, ғимараттың қасбеті желдетілген. Витражды әйнек қолданылады.

Үйден алыс емес жерде құмды жағажайлары (жазда), мұз айдыны және шаңғы трассалары (қыста) бар Серебряный Бор орналасқан. Сіз «Октябрьское поле» метро станциясынан және Сорге МКК станциясынан жаяу жүре аласыз. Бағыт Звенигород тас жолының бойында. .

Бүгінде мәскеулік жалға берушілер 6 ғимаратта 16 пәтер ұсынады. Елорданың орталығында 16 нысан бар. Сәнді тұрғын үйді жалға алу құны 240 000 рубльден басталады. Орташа алғанда, бұл көлемі мен мәртебесі ұқсас пәтерді жалға алудан 10-15% арзан.

Пәтерлер мен пәтерлердің негізгі айырмашылықтары

• Бес жұлдызды қонақүймен салыстыруға болатын қызмет көрсетудің жоғары деңгейі;
• сауда орталығының қызметтері – гипермаркеттер, кинотеатрлар, фитнес-клубтар, сұлулық салондары тікелей тұрғын үйдің астында орналасқан;
• ашық жоспар - шығармашылық идеяларды жүзеге асыру үшін үлкен аумақтар мен биік төбелер оңтайлы;
• ақша үнемдеу - люкс пәтерлерді жалға алу клуб үйіндегі пәтерді жалдауға қарағанда арзанырақ.

Жылдам іздеу және таңдау

Біз жалға алу бағасы, тұрғын үй ауданы, қабат, аумақ, қол жетімділік және тұрақ түрі бойынша ұсыныстарды ұйымдастыратын арнайы сүзгіні жасадық. Ыңғайлы және жылдам іздеу үшін сізді қызықтыратын метро станцияларын таңдаңыз немесе Мәскеу картасында барлық ұсыныстарды ашыңыз.

Опцияны таңдағаннан кейін қарауды сұраңыз:
1. Телефон нөміріңізді қалдырыңыз және менеджердің 5 минуттан кейін қоңырау шалуын күтіңіз.
2. Нысан картасынан жауап таппасаңыз, нақтылау сұрақтарын қойыңыз.
3. Көрсету үшін қолайлы күн мен уақытты орнатыңыз.

Уақытты үнемдегіңіз келе ме? Телефон немесе электрондық пошта арқылы ұсыныстардың тегін таңдауына тапсырыс беріңіз. Веб-сайтта өтініш қалдырыңыз және мүлікке деген тілектеріңізді көрсетіңіз (аудан, орналасқан жер, безендіру, жиһаз, тұрмыстық техника). Кеңесші сіздің электрондық поштаңызға қолайлы опциялар тізімін жібереді. Сіз шешім қабылдағаннан кейін, біздің маман келісім-шарт жасайды және транзакцияны сүйемелдейді.

Люкс пәтерлер кімге жарамды?

Бұл ұзақ іссапарлар үшін тамаша нұсқа. Тұрғын үй-жайлардың компания кеңсесі сияқты бір бизнес кешенінде орналасуының арқасында қонақтар немесе іскер серіктестер компанияның бас кеңсесіне күнделікті сапарларда уақытты үнемдейді. Компанияның басшысы керісінше жасай алады: ғимараттың жоғарғы қабаттарында панорамалық терезелері бар тұрғын үй көрінісін жалға алу, содан кейін конференц-залы және төменде вестибюль аймағы бар ыңғайлы кеңсені жалға алу.

Пәтер мен пәтер: айырмашылығы неде?Егер сіз бұл туралы әлі білмесеңіз, онда бұл мақала жағдайды түсіндіреді және жылжымайтын мүлік мәселелерін жақсырақ шешуге мүмкіндік береді. Мен оны «Инвестициялар» бөлімінде жариялауды шештім, өйткені пәтерлерді сатып алу көбінесе дәл осылай жүзеге асырылады. Жеке пайдалануға арналған сатып алу ретінде, менің ойымша, бұл өте жақсы нұсқа емес. Пәтер мен пәтердің айырмашылығы неде?Бұл туралы осы басылымды оқу арқылы біле аласыз.

Пәтерлер дегеніміз не?

«Пәтер» ұғымы жақында пайда болды, бірақ ол бәрінің аузында. Алайда, бақылаулар көрсеткендей, адамдардың көпшілігі пәтердің не екендігі туралы мүлдем бұрмаланған түсінікке ие. Мысалы, көптеген адамдар бұл «люкс пәтер» деп ойлайды. Бір кездері бұл термин шын мәнінде осындай мағынаға ие болды, бірақ енді бұл міндетті емес.

Бір қызығы, француз және итальян тілдерінде «пәтер» ұғымы қайдан алынған, бұл сөз ( пәтер,пәтер) шынымен пәтерді білдіреді. Бірақ қазірдің өзінде оның басқа мағынасы бар. Түсінікті болайық.

Пәтерлер – тұруға қажетті жағдайлар жасалған тұрғын емес үй-жайлар.

Тиісінше, пәтер - бұл тұру үшін жабдықталған жеке бөлме. Ол бір немесе бірнеше қонақ бөлмені, сондай-ақ, әдетте, ас үй мен жуынатын бөлмені қамтиды.

Жылжымайтын мүліктің бұл түрі тұрғын емес қорларға жатады, бірақ сонымен бірге тұрғын үй пайдалануға арналған (мұндай парадокс). Көбінесе пәтерлерді қонақ үй ғимараттарына, әкімшілік ғимараттарға және т.б. қатысты жылжымайтын мүлік объектілерінде табуға болады. Енді олар кейіннен жалға берілетін инвестицияға арналған жылжымайтын мүлік ретінде өте танымал (неге екенін кейінірек түсіндіремін).

Бір қызығы, Ресей және Украина заңнамасында «пәтер» түсінігінің нақты анықтамасы жоқ, сондықтан бұл терминді риэлторлар, құрылыс салушылар, инвесторлар және кез келген басқа адамдар өте шартты түрде пайдаланады.

Бүгінде әзірлеуші ​​компаниялар көбінесе апартамент деп аталатын тұтас тұрғын үй кешендерін салып, сатады. Мұндай жылжымайтын мүлік сұранысқа ие, сондықтан салынып, сатылып кетеді.

Пәтер мен пәтер: айырмашылықтары мен ұқсастықтары қандай?

Пәтер мен пәтердің бір ғана негізгі ұқсастығы бар: олар сіз тұруға болатын жылжымайтын мүлік. Сондай-ақ, пәтерлер мен пәтерлер, кез келген басқа жылжымайтын мүлік сияқты, негізінен, жалға берілуі мүмкін. Қалғанының бәрі басқаша және айтарлықтай маңызды. Оларды қарастырайық.

Айырмашылық 1. Тұрғын және тұрғын емес қорлар.Пәтерлер мен пәтерлердің негізгі айырмашылығы мынада: пәтерлер тұрғын емес жылжымайтын мүлік ретінде (дүкендер, кеңселер, қоймалар және т.б. сияқты), ал пәтерлер тұрғын үй ретінде тіркеледі. Барлық басқа айырмашылықтар осыдан туындайды.

Айырмашылық 2. Тіркеудің мүмкін еместігі.Пәтерде адам тіркеле алмайды немесе тұруға ықтиярхат ала алмайды, бірақ пәтерде ол мүмкін. Сондықтан көптеген қиындықтар бар, біз оларды әрі қарай қарастырамыз.

Айырмашылық 3. Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықтың тарифтері.Пәтерлерге арналған тұрғын үй-коммуналдық қызметтерге тарифтер тұрғын емес жылжымайтын мүлік бойынша есептеледі, және олар әрқашан тұрғын жылжымайтын мүлікке қарағанда айтарлықтай жоғары. Бағаның айырмашылығы кейде бірнеше есе болады. Сондықтан, егер сіз пәтерлерде тұрсаңыз, шығындар әлдеқайда жоғары болады.

Айырмашылық 4. Тіркеудің болмауына байланысты қиындықтар.Егер адамның пәтерден басқа жылжымайтын мүлкі болмаса және ол еш жерде тіркелмеген болса, онда ол көптеген қиындықтарға тап болады: ол СТН ала алмайды, банктік есепшот аша алмайды, жұмысқа орналаса алмайды, міндетті түрде алмайды. медициналық сақтандыру полисі және т.б.

Егер ол басқа мекенжайдағы пәтерде немесе үйде тіркелген болса да және ол пәтерде тұрса да, көптеген қиындықтар болады: тұрғылықты жері бойынша тегін медициналық көмекті пайдалана алмау, баланы тіркеуге қою. балабақша және т.б.

Айырмашылық 5. Айырмашылық инфрақұрылымда.Тұрғын жылжымайтын мүлік блогы салынып жатқан кезде құрылыс салушы, әдетте, онда қажетті әлеуметтік нысандарды (мектеп, балабақша және т.б.) салуға міндеттенеді. Пәтерлерге мұндай талап жоқ, сондықтан көп пәтерлі үйлер барлық қажетті инфрақұрылыммен қамтамасыз етілмеуі мүмкін, соның ішінде. тіпті жоғары сапалы кірме жолдар. Сондай-ақ, пәтерлер құрылыс тығыздығының төменгі стандарттарына бағынады.

Айырмашылық 6. Акционерлерді қорғау.Бастапқы нарықта жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде заңнама тұрғын жылжымайтын мүлікті сатып алушыларды (мысалы, құрылыс салушының банкроттық қаупінен, құрылыстың тоқтап қалуынан және т.б.), бірақ тұрғын емес жылжымайтын мүлікті сатып алушыларды сол немесе басқа деңгейде қорғайды. , оның ішінде пәтерлер әлдеқайда аз қорғалған немесе мүлдем қорғалмаған, олар осы тәуекелдердің бәрін өздеріне алады.

Айырмашылық 7. Салық салу.Тұрғын және тұрғын емес жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату кезінде әртүрлі мөлшерлемелер бойынша салықтар мен алымдар салынады. Сонымен қатар, меншік иелері барлық меншік құқығында төлейтін мүлік салығы ставкалары да өзгереді. Пәтерлер үшін бұл мөлшерлемелер жоғарырақ, сондықтан олардың иелері үшін ағымдағы шығындар айырмашылықтың осы критерийіне сәйкес жоғары болады.

Айырмашылық 8. Бағасы.Ақырында, пәтерлер мен пәтерлердің кем дегенде бір жағымды айырмашылығы - олардың бағасы. Тұрғын емес үй-жайларды салуға қойылатын талаптар қарапайым болғандықтан, құрылыс салушының шығындары төмен, ал мұндай жылжымайтын мүліктің құны пәтерлерге қарағанда айтарлықтай төмен. Мысалы, бір ауданда бір аудандағы пәтерлер мен пәтерлерде 2 есеге ерекшеленетін бағалар болуы мүмкін: пәтер қымбатырақ, пәтерлер арзанырақ болады.

Енді сіз пәтер мен пәтердің айырмашылығы неде екендігі туралы нақты түсінікке ие боласыз. Жоғарыда келтірілген айырмашылықтарға сүйене отырып, мен қорытынды жасағым келеді:

Пәтерлер жылжымайтын мүлікті кейінірек жалға беру мақсатында инвестициялаудың жақсы нұсқасы болып табылады: оларды айтарлықтай арзанырақ сатып алуға және пәтер бағасымен бірдей бағаға жалға беруге болады. Бірақ оларда тұру үшін пәтер сатып алу, менің ойымша, ең жақсы шешім емес, өйткені... мұндай тұрғын үйді ұстаудың ағымдағы шығындары айтарлықтай жоғары болады, сонымен қатар сіз мен жоғарыда сипаттаған көптеген қолайсыздықтарға тап боласыз.

Дегенмен, бұл тек менің субъективті пікірім және сіз өз қорытындыңызды жасай аласыз. Ең бастысы - пәтер мен пәтердің айырмашылығын жақсы түсіну, мен сізге осы мақалада нақты түсіндірдім.

Келесі жарияланымдарда мен инвестициялық актив ретінде пәтерлерді сатып алуды егжей-тегжейлі қарастырамын. Бізбен бірге болыңыз және жаңартуларды күтіңіз. Тағы кездескенше!

Мәскеудің бастапқы нарығындағы пәтерлердің үлесі әлі де өсуде: егер 2012 жылы ол жалпы ұсыныстың тек 14% құраса, 2016 жылдың үшінші тоқсанында ол 24,5% жетті. Сонымен қатар, ескі Мәскеуде пәтерлерді сатып алуға арналған ең төменгі бюджет сол кезеңде 4,6 миллион рубльден астана үшін бұрын-соңды болмаған 2,3 миллион рубльге дейін төмендеді, бұл клиенттердің бұқаралық сегментке қызығушылығын тудырды және сатып алушының имиджін түбегейлі өзгертті. Дегенмен, пәтерлердің төңірегінде олардың кемшілігін әсірелеп айтып жатқан пікірлер әлі де аз емес. Metrium Group компаниясының сарапшылары пәтерлер мен пәтерлер арасындағы барлық айырмашылықтарға егжей-тегжейлі талдау жүргізді және сатып алушының көзқарасы бойынша тұрғын үйдің осы түріне қатысты стереотиптердің көпшілігін жоққа шығарды.

Рецессия кезінде үй сатып алушылардың көпшілігі сатып алу бюджетіне басымдық береді. Нарықтың барлық сегменттерінде ұсыныс бағасының төмендеуі ең алдымен пәтерлерге қарағанда әрқашан арзан болған пәтерлердің тартымдылығын арттырды. Пәтерлерді сатып алудың бағалық пайдасы олардың пәтерлерден бірқатар айырмашылығына байланысты.

«Пәтерлер мен пәтерлер арасындағы айырмашылықтарды үш топқа бөлуге болады», - дейді Мария Литинецкая, Metrium Group басқарушы серіктесі. – Оның біріншісі – пәтерлердің тұрғын емес құқықтық мәртебесіне байланысты құқықтық айырмашылықтар. Екіншісі – экономикалық, атап айтқанда, мұндай объектілердің нарықтық және кадастрлық құнының айырмашылығы, сондай-ақ коммуналдық қызметтер мен салықтарды төлеу ерекшеліктері. Соңында, үшінші топ - техникалық - пәтерлерді жобалау мен салуға қойылатын талаптардағы айырмашылықтарды біріктіреді. Үстірт салыстыру айырмашылықтардың көпшілігі пәтерлердің пайдасына емес екенін көрсетуі мүмкін, бірақ егжей-тегжейлі талдау керісінше көрсетеді ».

1. Құқықтық айырмашылықтар

1.1 Құқықтық мәртебесі

Тұрғын үй кодексі тұрғысынан пәтер – жылжымайтын мүлік болып табылатын және азаматтардың тұрақты тұруына жарамды (белгіленген санитарлық-техникалық ережелер мен нормаларға және басқа да заң талаптарына сәйкес келетін) тұрғын, оқшауланған үй-жай. Заңнамада пәтерлерден басқа тұрғын үй (тұрғын ғимараттың бөлігі) және тұрғын үй-жай ретіндегі бөлме де бар.

Пәтерлер тұрғын емес үй-жайларға жатқызылады, яғни олар азаматтардың уақытша тұруына арналған, тұрақты тұруға арналмаған үй-жайлар болып табылады. «Пәтер» ұғымы тек Ресей Федерациясының Мәдениет министрлігі берген қонақ үй нөмірлерінің классификациясында айтылған. Бұл типологияға сәйкес пәтер - ауданы 40 шаршы метрден кем емес бөлме. м., асханасы бар екі немесе одан да көп бөлмелерден (қонақ бөлме, асхана, жатын бөлме) тұрады. Дегенмен, іс жүзінде құрылыс салушылар, тіпті салынып жатқан тұрғын үй кешені қонақ үй мақсатына ие болса да, бұл анықтаманы басшылыққа алмайды.

1.2 Тіркеу

Тұрақты тіркеуді тек тұрғын үй-жайларда - пәтерде, бөлмеде, үйде алуға болады. Мәскеуде тұрақты тіркеу келесі құқықтарды береді:

1. Зейнетақыны көтеру. Мәскеуде зейнеткерлер аймақтық әлеуметтік жәрдемақы алуға құқылы, бірақ ол Мәскеуде кемінде 10 жыл тұрғандарға ғана беріледі.

2. Зейнеткерлер мен кәмелетке толмағандарға қоғамдық көлікте жол жүру, сондай-ақ қалалық телефонды пайдалану бойынша жеңілдіктер.

3. Баланы тіркелген жері бойынша балабақшаға, мектепке және басқа да оқу орындарына орналастыру.

4. Коммуналдық төлемдерді субсидиялау.

Пәтерлер тұрғын емес үй-жайларға жатқызылғандықтан, оларда тұрғылықты жері бойынша тұрақты тіркеуге тұру мүмкін емес. Алайда, егер тұрғын үй кешені қонақүй мәртебесіне ие болса, онда пәтер иесі 5 жылға уақытша тіркеуге тұра алады. Уақытша тіркеу тұрақты тіркеуі бар пәтер иесімен іс жүзінде бірдей құқықтарды береді. Алайда, баланы тұрғылықты жері бойынша бекітілмеген мектепке қабылдау кезінде оның өтініші мектепке бекітілген және тұрақты тіркеуі бар үйлердің тұрғындарының өтініштерінен кейін қаралады. Әйтпесе, уақытша және тұрақты тіркеулер арасында түбегейлі айырмашылықтар жоқ.

Тіркеу мүмкін болмаса, пәтер иесі аз шығынға ұшырайды. Бұл бұрынғысынша халықтың осал топтарына, сондай-ақ сайлауда дауыс беру құқығына қатысты ұлғаюлар мен жеңілдіктер.

1.3 Ортақ мүлікке меншік иелерінің құқықтары

Тұрғын үйдегі пәтерлердің иелері басқа тұрғындармен бірге үлестік меншік негізінде ортақ мүлікке иелік етеді. Яғни, барлық ортақ пайдаланатын аумақтар, төбесі мен ауласы пәтер иелерінің меншігі болып табылады. Тиісінше, тұрғындар ортақ кеңістікті қалай басқару керектігін бірлесіп шеше алады. Мысалы, олар жертөлелерді, шатырларды, шатырларды және басқа кеңістіктерді қажетсіз пайдалануды болдырмайды.

Пәтер иелерінің тұрғын үй кешеніндегі ортақ мүлікке (баспалдақтар, баспалдақтар, холлдар, лифттер, лифттер және басқа шахталар, дәліздер, техникалық қабаттар, шатырлар, инженерлік желілері бар жертөлелер, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық қызметтері бар жертөлелер, басқа да қызметтер көрсетілген) үлестік меншік құқығы жоқ. Берілген құрылыс жабдығындағы бір үй-жай (техникалық жертөлелер), шатырлар, осы ғимараттың қоршайтын жүк көтергіш және көтермейтін конструкциялары, механикалық, электрлік, санитарлық және басқа да жабдықтар). Мысалы, егер пәтерлердің иелері қону алаңында бірлескен қоршалған вестибюль жасауды шешсе, олар бұл аумақты әдетте пәтердің сатушысы немесе басқарушы компания болып табылатын иесінен сатып алуға немесе жалға алуға мәжбүр болады. Дегенмен, басқарушы компания пәтер иелерінің төлемдері есебінен өмір сүретінін және олармен қарым-қатынасты бұзудың тиімді емес екенін түсінуіңіз керек.

1.4 Меншік иелерінен өндіріп алу

Тұрғын үй иесі борышкер болып, сот оның мүлкін кредиторлардың пайдасына тәркілеу туралы қаулы шығарған кезде, егер оның жалғыз тұрғылықты жері болса, сот орындаушылар оны пәтерден шығара алмайды. Ерекшелік - ипотекамен сатып алынған тұрғын үй.

Пәтерлер тұрғын емес үй-жайлар болғандықтан, олардың иесі өндіріп алу жағдайында үйден шығарылуы мүмкін. Дегенмен, ипотекалық несиесі бар пәтерді сатып алушы да баспанасынан айырылуы мүмкін екенін айта кеткен жөн.

2. Экономикалық айырмашылықтар

2.1 Бағалар

Пәтерлер пәтерлерге қарағанда қымбатырақ, өйткені тұрғын үйді салушы бастапқыда барлық қажетті рұқсаттарды алуға байланысты жоғары шығындарды талап етеді.

Пәтер мен пәтер құнының айырмашылығы жобаға байланысты орта есеппен 30%-ға жетеді. Бұл құрылыс салушының құрылысқа төмен шығындарға ұшырауымен және пайдадан бас тартпай-ақ, мүлікті төмендетілген бағамен ұсына алатындығына байланысты.

2.2 Салықтар

Мүлік салығы

Пәтер иелерінің мүлік салығы кадастрлық құн негізінде есептеледі. Пәтердің ауданы бір шаршы метрге кадастрлық құнға, содан кейін салық ставкасына көбейтіледі. Тұрғын үй-жайларға салынатын мүлік салығының мөлшерлемесі әрбір өңірде жергілікті атқарушы органдардың шешімімен белгіленеді. Мәскеуде ол 0,1% құрайды.

Пәтер иелері сонымен қатар пәтерлердегі сияқты мүліктің кадастрлық құнына қарай есептелетін мүлік салығын төлеуі керек. Дегенмен, пәтерлерге салық салуда екі принципті айырмашылық бар. Біріншіден, мұндай жобалардың кадастрлық құны шамамен 1,5 есе төмен, екіншіден, олар үшін мүлік салығы ставкасы жоғары. Бұл мөлшерлеме 0,5%-дан 2%-ға дейін. 2016 жылдың қазан айында Мәскеу қалалық Думасы Мәскеудегі жеке тұлғалардың мүлік салығы туралы заңға өзгерістерді қабылдады. Енді жылжымайтын мүліктің осы түрінің барлық түрлері үшін ең төменгі мөлшерлеме 0,5% деңгейінде белгіленген, бірақ тек 300 шаршы метрге дейінгі пәтерлер үшін. м. және кадастрлық құны 300 миллион рубльден аспайтын. Белгіленген мөлшер мен баға шегінен асатын мүліктер үшін мүлік салығы 2% деңгейінде қалады.

Салық шегерімдері мен жеңілдіктері

Пәтер бойынша мүлік салығын есептеу кезінде бір тұрғын үйдің құнына салықсыз шегерім беріледі: 10 шаршы метр. м - бөлмелер үшін, 20 ш. м - пәтер үшін және 50 ш. m - үйге арналған. Яғни, салық базасы пәтердің минус 20 шаршы метр ауданына тең болады. м.Сонымен қатар, заңда салық салудан босатылған азаматтардың 15 санаты үшін жеңілдіктер қарастырылған.

Сондай-ақ, пәтерді сатып алу және сату кезінде меншік иесі бұрын төленген жеке табыс салығы (NDFL) бойынша салық шегерімін алуға құқылы. Үй сатып алған жағдайда қайтарудың максималды сомасы 2-3 миллион рубльге жетеді, ал сату кезінде - 1 миллион рубль.

Салық шегерімдері мен жеңілдіктері тұрғын емес үй-жайларға қатысты пәтерлерге қолданылмайды. Яғни, пәтер иесі салық салынатын базаны (20 шаршы метрге) азайтып қана қоймай, пәтерлерді сатып алу кезінде төленген жеке табыс салығының бір бөлігін қайтара алмайды.

Жер салығы

2015 жылға дейін пәтер иелері көпқабатты үй тұрғындарының ортақ меншігіндегі жер учаскелеріне салық төлеуге міндетті болатын. Бірақ бұл төлем мүлік салығына енгізілген. 2015 жылдан бастап бұл төлемдер екі бөлек салыққа бөлінді: пәтер және жер.

Пәтер иелері, кез келген ғимараттағы басқа үй-жайлардың иелері сияқты, ғимарат орналасқан жер учаскесінің үлесіне де құқылы. Осыған байланысты олар жер салығын төлеуге міндетті. Жер салығы пәтердің ауданына сәйкес учаскенің кадастрлық құны негізінде төленеді. Мәскеуде бұл көрсеткіш 1,5% құрайды.

2.3 Утилиталар

Коммуналдық қызметтерге ақы төлеу мөлшері тұтынушылар үшін су, электр және жылу энергиясын жеткізуші белгілеген тарифтерге сәйкес есептеледі. Бұл тарифтердің деңгейін Ресей Федерациясының бағаны реттеу туралы заңнамасына сәйкес уәкілетті органдар белгілейді.

Әдетте, пәтерлер үшін коммуналдық төлемдер пәтер тарифтерімен салыстырғанда жоғары коэффициентке ие. Сумен жабдықтау тарифтері 12%-ға, кәрізге – 8%-ға, жылуға – 25%-ға, электр энергиясына – 36%-ға жоғары (2,5 рубль/кВтсағ орташа тариф негізінде). Коммуналдық қызметтердің нақты құны басқарушы компания мен коммуналдық жеткізуші жасасқан шарттарға сәйкес тұрғын емес үй-жайлар үшін белгіленген тарифтерге байланысты.

3. Техникалық айырмашылықтар

3.1 Құрылыс нормалары

Тұрғын үйлердің құрылысы құрылыс және санитарлық нормалар мен ережелерге (жарықтандыру, дыбыс оқшаулау, оқшаулау және т.б.) қатаң сәйкестікте жүзеге асырылады.

Пәтер салуға қойылатын техникалық талаптар тұрғын үй құрылысына қойылатын талаптардан төмен. Атап айтқанда, пәтерлерге инсоляциялық талаптар қойылмайды, ал желдету, дыбыс оқшаулау және өртке қарсы стандарттар тұрғын үй-жайларға қойылатын талаптардан төмен.

3.2 Әлеуметтік инфрақұрылым

Құрылыс салушы тұрғын үй құрылысы аймағында әлеуметтік инфрақұрылым объектілерін (балабақшалар, мектептер, емханалар және т.б.) ауданның жаңа тұрғындарының санына пропорционалды түрде салуға міндетті. Тұрғын үй кешенінің құрылысы құрылыс салушыны оның тұрғындары үшін әлеуметтік инфрақұрылым нысандарын салуды міндеттемейді.

3.3 Кірме жолдар

Тұрғын үй аумақтарын салушының жауапкершілігіне жақын маңдағы аумақтарды абаттандыру, сондай-ақ тұрғын үй кешеніне кіретін жолдарды салу кіреді. Пәтер салушыға кірме жолдарды салу талап етілмейді.

Түйіндеме

«Осылайша, сатып алушының «әмиянына» тікелей әсер ететін пәтерлер арасындағы ең маңызды экономикалық айырмашылықтар салық пен коммуналдық төлемдердегі айырмашылықтар болып табылады», - деп қорытындылайды Мария Литинецкая. – Дегенмен, негізгі есептеулер пәтерлер мен пәтерлердің құнының айырмашылығы алдағы онжылдықтардағы коммуналдық қызметтер мен салықтардың өскен шығындарын жабатынын дәлелдеп отыр. Сіз сондай-ақ көлік шығындарын ескеруіңіз керек, өйткені бүгінгі күні Мәскеу айналма жолындағы ең бюджеттік тұрғын үй ұсыныстары тек пәтерлерге қатысты. Осындай бағадағы пәтерлер Мәскеу айналма жолының сыртында, Мәскеу облысының маңында орналасады.

Заңды айырмашылықтар да қарапайым клиент үшін маңызды емес. Пәтерлер мен пәтерлерді сатып алушылар 214-ФЗ екі еселенген сатудан және жеткізу мерзімін өткізіп алудан бірдей қорғалған. DDU үзілген жағдайда, олардың өтемақы мен өсімпұл алуға бірдей құқықтары бар, ал құрылыс салушы банкрот болған жағдайда инвестицияланған қаражатты қайтару үшін кредиторлардың үшінші қатарына қосылады.

Техникалық айырмашылықтарға келетін болсақ, пәтер салушы тарапынан құрылыс нормаларын сақтау, әлеуметтік нысандар салу, кіреберіс жолдарды төсеу бойынша міндеттеменің ресми түрде болмауы құрылыс салушылардың өздері үшін іс жүзінде тиімсіз. Сатып алушылар үшін қатаң бәсекелестік жағдайында пәтерлердің көпшілігі құрылыс сапасы жағынан да, инфрақұрылымның болуы жағынан да қарапайым көппәтерлі үйлерден кем түспейді.

Нәтижесінде, егер адам кез-келген тұрғын үй кешенінде үш сипаттаманың - бағаның, орналасқан жердің, қызықты тұжырымдаманың оңтайлы үйлесімін таба алса, онда бұл ресми түрде тұрғын емес үй-жай екендігі ол үшін соншалықты маңызды болмайды. Сатып алушы үшін ең бастысы - нақты өмір сүру жағдайларын жақсарту, атап айтқанда, жаңа үйге немесе ыңғайлырақ жерге көшу».