Квартира чи апартаменти: що вигідніше. Апартаменти: відмінність від квартир та квартир-студій Як відрізнити апартаменти від квартири

Останнім часом у нерухомості з'явилися нові поняття, такі як апартаменти, квартири-студії. Поговоримо про те, що вони означають і в чому, власне, відмінність апартаментів від квартири або студії. Бажаючи придбати нерухомість, люди задаються масою питань із цього приводу. Давайте розберемося у нюансах.

Що таке апартаменти, на відміну від квартир

Апартаменти асоціюються чомусь із елітним житлом, сьогодні їх дуже багато у продажу. Здебільшого це новобудови. Однак, бажаючи придбати таку нерухомість, покупці ставлять багато цілком закономірних питань.

І найперший з них: «А що ж таке апартаменти?» Відмінність від квартир починається з того, що це нежитлові приміщення. Так Так. Саме нежитлові.

І справа навіть не в розмірах та плануванні такої нерухомості, а в тому, що такі приміщення будуються для адміністративних цілей. Навіть у свідоцтві на право власності такого об'єкта буде зазначено, що приміщення є нежитловим. Іноді у Москві реалізуються апартаменти, у документах куди робиться запис «готельного типу».

Отже, апартаменти – це насамперед комерційна нерухомість. Саме з цієї причини їх розміщують у великих центрах разом із магазинами, фітнес-центрами, офісами. Проте справжнім призначенням таких приміщень є все-таки проживання.

Казус полягає в тому, що в законодавстві Росії не визначено офіційно саме поняття апартаментів, а тому девелопери, користуючись наявними законами, позначають їх як житло площею понад сорок квадратних метрів, що має більше однієї кімнати, кухню і туалет з ванною.

Нежитлове приміщення

Якщо говорити про те, чим відрізняються апартаменти від квартири, то насамперед тим, що це нежитлове приміщення. З погляду права вони зазвичай є комерційними фондами, у яких можливе тимчасове проживання. У цьому, як кажуть, і перевага, і нестача апартаментів, порівняно зі звичайними квартирами.

Які переваги апартаментів?

Ми розібралися у питанні про те, що таке апартаменти. Відмінність від квартир починається вже із ціни. Оскільки вони вважаються елітним житлом, то й коштують відповідно дорожче. При проведенні порівняльного аналізу ріелтори говорять про те, що апартаменти часом обходяться на 20-25% дорожче, ніж звичайна нерухомість тієї ж площі в одному районі.

Вільне, не обмежене рамками планування

Ми вже згадували, що юридична відмінність апартаментів від квартири полягає в тому, що це комерційні фонди. Отже, якщо це нежитлове приміщення, його переобладнання не узгоджується з житловим законодавством. Зазвичай там є абсолютно вільне планування, можна втілювати будь-які фантазії господарів, не можна тільки чіпати несучі стіни.

Елітарна інфраструктура – ​​це ще одна відмінність апартаментів від квартири. Почнемо з того, що вони розраховані на заможних покупців, які ставляться дуже вимогливо до оточення. Як правило, на перших поверхах таких комплексів є фітнес-центри, спа-клуби, ресторани, бари, дорогі магазини, банки. Купуючи таке житло, люди отримують високий рівень сервісу, не виходячи з такого комплексу.

Зручне розташування – це головна відмінність апартаментів від квартири у Москві. Як відомо, відстані в столиці величезні, а тому для зручності житло купується за п'ять хвилин від роботи. Це пов'язано з тим, щоб заощаджувати дорогоцінний час на дорогу та пробки. Такі міські комплекси мають у своєму розпорядженні в дуже населених місцях або на верхніх поверхах великих бізнес-центрів.

Щодо заміських будівель, то там є свої переваги. Наприклад, мешканці можуть стати членами елітного яхт-клубу.

Проживання на одній території людей приблизно одного рівня

У міських багатоповерхівках заселяються люди, що належать до різних верств. Рівень спроможності людей тут дуже різний. Багаті люди, які бажають обертатися тільки у своєму колі, отримують таку можливість, купуючи апартаменти.

Відмінність квартир також полягає в тому, що таке житло можна вигідно перепродати або здати в оренду. Девелопери стверджують, що нерухомість такого рівня не дешевшала навіть за умов кризи.

Чи має апартаменти недоліки?

Так, справді є низка недоліків.

Говорячи про те, в чому різниця між апартаментами та квартирою, потрібно обов'язково перерахувати ці негативні моменти:

Ми розібрали основні відмінності в квартирі від апартаментів.

У цілому нині останні є дуже вигідним вкладенням коштів. Для більшої частини їхніх власників переваги переважують на чаші ваг недоліки.

Уряд Москви планує зайнятися врегулюванням ринку апартаментів. Елітне житло хочуть вирівняти з квартирами, а це призведе до підвищення вартості.

Що таке квартира?

Ми з вами докладно поговорили про те, що таке апартаменти, на відміну від квартир, досить суттєве. Ці відмінності можна сприймати як переваги, і як недоліки. А як законом визначено поняття квартири? Це нерухомість повністю готова для проживання людей. Вона має відповідати певним вимогам комфорту. Є обов'язкові умови, яким вона має відповідати:

1. Наявність електромереж та опалення.
2. Присутність водопроводу та каналізації.
3. Власний вхід у приміщення та обов'язковий поділ усієї площі на окремі кімнати.

Клас квартири визначається її площею, кількістю кімнат, поверховістю будинку, внутрішнім ремонтом. Також на ціну впливає місце розташування, віддаленість від інфраструктури.

Що таке квартира-студія?

Розглядаючи тему нерухомості, обов'язково слід згадати про такий різновид житла, як квартира-студія. Вони також стали популярними останнім часом. Що це таке? Чим відрізняються квартири-студії?

Такий вид житла має своєрідне планування. По суті, це та ж однокімнатна квартира, але тільки в ній немає поділу на кухню, спальню та гостьову кімнату. Абсолютно вся площа являє собою єдиний простір, ізольований тільки санвузол. У такій квартирі геть-чисто відсутні коридори.

Студії хороші для молодих сімей, які поки що не мають дітей. Недоліком такої нерухомості є те, що неможливо усамітнитись, якщо хочеться побути одному. Хоча завжди можна зайнятися переплануванням та щось змінити. Натомість є один великий плюс. Це, звісно ж, ціна. Вона на тридцять відсотків нижча за вартість повноцінної квартири.

Студії будуються із вільним плануванням. Модним стало перетворювати звичайне житло на студію, зробивши внутрішнє перепланування.

Основною відмінністю такого виду нерухомості є те, що, на відміну від апартаментів, це житлове приміщення з усіма наслідками, що випливають.

Які бувають планування студій?

Стереотип про те, що студія – це тісне приміщення для двох, зовсім не вірний. Розміри площі можуть бути різними. Це можуть бути просторі приміщення, і навіть дворівневі. Планування передбачене - квадратне, прямокутне, кругле, трапецієподібне.

Історія появи студій

Перші квартири-студії з'явилися у США понад сто років тому. Це було нове слово в архітектурі. Завдяки тому, що були відсутні внутрішні несучі стіни, стало можливим відійти від стандартного планування. Першими ухвалили такий варіант житла представники богеми, люди мистецтва. За їхнього способу життя такий варіант був оптимальним. Проте минув час, і в Америці студія стала дешевшим житлом для студентів.

Недоліки квартир-студій

У нашій країні студія чомусь вважається чимось елітним. Насправді це глибоке оману. Почнемо з того, що таке житло зручне лише для однієї чи двох людей.

До переваг можна віднести гарне освітлення за мінімальної площі. Тішить можливість перепланування. Площа зростає за рахунок відсутності коридорів. На Заході студії популярні через свою дешевизну. У нас переобладнання приміщень проводиться за індивідуальним проектом, через що стає дуже дорогим. Воно просто того не варте. А в результаті за великих витрат виходить житло, яке не дуже зручне для середньостатистичної сім'ї.

Варіант студії використовують у великих заміських будинках для оформлення першого поверху, де вітальня, кухня та хол робляться єдиним простором із елементами зонування. Інші поверхи мають звичайне планування, де присутні окремі кімнати, коридори і т. д. Такий варіант, безумовно, прийнятний. Однак дозволити собі можуть далеко не всі.

Замість післямови

В даний час на ринку нерухомості є багато видів житла. Але вирішивши щось придбати, потрібно чітко розуміти, що ви хочете отримати, а також враховувати юридичні нюанси. Ми детально розглянули, чим відрізняються апартаменти від квартири, та що таке студія. Пропонуючи вам варіанти житла, рієлтори не завжди кажуть вам усю правду. Тому потрібно самому розбиратися в нюансах пропонованого житла. Пам'ятайте, що, вирішивши купити апартаменти, ви в результаті отримаєте нежитлове приміщення. І не вірте в те, що вам пообіцяють можливе переведення в житловий фонд. Таких випадків практично мало. Та й забудовникам такий зайвий клопіт ні до чого. Якщо вас нюанси прописки не цікавлять, тоді це ваш тип житла. Ну а найпростішим варіантом буде придбання студії або квартири. Вирішувати тільки вам.

Сьогодні апартаменти можна знайти не лише у люксовому сегменті – пропозицій на ринку з'являється дедалі більше. Апартаменти мають попит і стали доступні широкому колу покупців. Однак придбання подібної нерухомості таїть у собі безліч особливостей.

Перше питання, яке виникає у обивателя – що таке апартаменти? Багато хто не знає, що від квартир їх відрізняє низка важливих деталей. І якщо раніше апартаментами вважалися великі квартири-студії, то зараз цей вид житла набуває точніших правових рис, і апартаменти можна знайти і по 30 кв. метрів. По суті, це той же готель, в якому можна купити номер з кухнею, вартість якого входить готельна інфраструктура. Тут уже можуть бути місця для відпочинку, фітнес-зали, ресторани та СПА, а також офісні приміщення та конференц-зали, зазначають фахівці компанії «Абетка Житла». Апартаменти – це нежитлові приміщення, теоретично це комерційна нерухомість. Саме тому багато апарт-комплексів - це переобладнані офісні будівлі. У Москві, в районах, де забудова житлових об'єктів заборонена, цілком законно можна побудувати апартаменти та продавати їх як приміщення для проживання. Прописатися в такому місці не вийде, а ось зробити тимчасову реєстрацію можна, і то не скрізь і не завжди. Тобто головна відмінність апартаментів та квартир у Росії – різний юридичний статус.

Дарья ТретьяковаКерівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла»«Для сім'ї з дітьми, наприклад, неможливість прописатися в апартаментах – суттєвий мінус для життя. Відповідно, виникнуть складнощі з користуванням районними поліклініками, дитячими садками та школами. На купівлю квартир досить складно отримати іпотечний кредит. І програми, спрямовані на підтримку покупки житла, на апартаменти не поширюються. На відміну від квартири, апартаменти може вилучити кредитор у власника, навіть якщо це єдине його житло».

Втім, власників апартаментів прописка мало цікавить, зазначають аналітики Hospitality Income. Як правило, такі об'єкти купуються як друге чи третє житло для заможних людей. Зазвичай дорогі апартаменти купують співробітники іноземних компаній, топ-менеджери, бізнесмени – для них важливе місце розташування та готельний сервіс, зазначає керівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла» Третьякова Дар'я. До того ж, статус нежитлового приміщення дозволяє власникам апартаментів реєструвати юридичні особи, що може бути зручним для компанії.

Олена Лисенкова Генеральний директор компанії Hospitality Income«Цей формат житлової нерухомості, завуальований під готельний формат, що прийшов до нас із Заходу, реалізується у багатьох російських містах і загалом став уже звичним. І те, що прописка в них неможлива, нікого не бентежить. Якщо говорити в цілому про розвиток ринку апартаментів, то зараз розвивається напрямок апартаментної нерухомості у двох форматах. У форматі апарт-готелю, коли готельний комплекс спочатку створений для здачі номерів для тимчасового проживання гостей, але ці номери мають більш просторі характеристики, ніж класичні готельні номери. І сервісні апартаменти, що представляють комплекс апартів, які спочатку продаються на ринок кінцевим користувачам, а ті, в свою чергу, можуть передати ці апарти в управління професійної централізованої компанії, що управлятиме, яка здаватиме і обслуговуватиме апарти».

З мінусів можна виділити витрати на експлуатацію та підвищений податок. Сьогодні на апартаменти він у п'ять разів більший, ніж на квартиру, а щомісячні плати за сервіс можуть змінюватись від 15 до 40 тис. на місяць і більше. Натомість коштують апартаменти значно дешевше – на 15-20% нижче за квартири того ж рівня. Багато в чому це обумовлено відсутністю інфраструктури - девелопер не повинен будувати поліклініки, дитячі садки та школи, як це робиться у випадку з квартирами. Наприклад, центр Москви відчуває напруженість – школи та сади переповнені, а кількість апарт-комплексів зростає. До того ж у таких об'єктів можуть бути паркувальні місця, що також збільшує навантаження на міську інфраструктуру.

Незважаючи на незначні недоліки, апартаменти мають низку важливих переваг. І тут уже, як кажуть, справа смаку та пріоритетів: відштовхуватися у виборі потрібно від того, з якою метою купується житло. За оцінками фахівців Hospitality Income Consulting, у найближчі три роки попит на апартаменти лише зростатиме.

Поняття «апартаменти» асоціюється з розкішною, стильною нерухомістю, яка має чарівні переваги перед простим житлом. Проте з правової точки зору – йдеться зовсім не про житло. Апартаменти - це комерційна нерухомість, що відноситься до нежитлового фонду.

Апартаменти та квартира – головні відмінності

Тож чим відрізняються апартаменти від квартири? Апартаменти належать до нежитлового фонду і можуть бути навіть на території офісних торгових центрів, у той час як квартира - житловий фонд. Проте, поєднує ці дві категорії нерухомості одне – вони справді призначені для проживання!

Поняття квартиричітко регламентовано законом – це нерухомість для проживання людей, яка має відповідати всім будівельним СНІПам, а також санітарним та пожежним нормам.

Поняття апартаментівРосійським законодавством не закріплено. Вказано лише, що вони повинні складатися з не менше ніж двох житлових кімнат, кухні та обов'язкова умова – загальна площа приміщення понад 40 кв.м.

Переваги апартаментів

Ті, хто купує апартаменти, їх плюси знають заздалегідь.

• Інфраструктура- під час будівництва апартаментів забудовник відразу продумує інфраструктуру. На жаль, квартири не завжди можуть цим похвалитися.
• Ремонт- вони зазвичай відрізняються розкішним ремонтом, виконаним з використанням найсучасніших тенденцій та останніх віянь моди. Обов'язково – дизайнерський проект, вільне планування та дорога техніка.
• Готельні номери- за плануванням та дизайнерським рішенням апартаменти часто схожі на готельні номери преміум-класу. З цією метою їх часто здають у найм і нерідко мешканцю такої нерухомості не доводиться замислюватися про зміну білизни, рушників, прибирання житла. Всю господарську частину бере власник апартаментів. У звичайних квартирах такої послуги немає.

Таку нерухомість для постійного проживання вибирають нестандартно мислячі люди, які люблять, коли навколишній простір відповідає їхній індивідуальності. Апартаменти наголошують на високому статусі свого власника.

Чи можна прописатись в апартаментах?

Постійну реєстрацію отримати в апартаментах не можна. Тільки тимчасову і лише якщо ця нерухомість є готельним комплексом.

Згідно з практикою, зареєструватися за місцем проживання в апартаментах можна, але тільки якщо за документами передбачено призначення під готель і тимчасово, терміном на 5 років. Звичайно, через 5 років можна ще раз прописатися і так нескінченну кількість разів.

Якщо згідно з кадастровим паспортом, іншою технічною документацією, а головне – в єдиній базі Росреєстру прописано призначення будівлі – торговий або офісний центр, а також якщо призначення самих апартаментів прямо вказано під офіси, точки громадського харчування чи інші форми комерційного використання, то прописатися в апартаментах не можна, навіть тимчасово.

При прописці багато залежить від призначення будівлі:

• Якщо це готель (а їх лише 10-15% на ринку), то проблем із тимчасовою реєстрацією бути не повинно.
• Прописатися навіть тимчасово в апартаментах, які розташовані в торгово-офісній будівлі, неможливо.

Однак покупці такого житла, як правило, мають інше житло і знають про неможливість прописки і не задаються такими питаннями.

Мінуси апартаментів

Незважаючи на зовнішню розкіш та підвищений статус такої нерухомості, існують і серйозні мінуси апартаментів.

• Ціна- Підвищена вартість порівняно зі звичайним житлом. Ціна на апартаменти буде на 10-20% вищою. Але відразу варто відзначити, що багато забудовників починають пропонувати до продажу апартаменти простіше і тоді вартість, навпаки, виходить нижче, ніж на квартири.
• Податок- ще одним істотним недоліком є ​​податок на майно, який вважається від кадастрової вартості не житла, а відповідно до того будинку, в якому знаходяться апартаменти. Здебільшого податок становить 0,5 % від кадастрової вартості. Однак, якщо апартаменти знаходяться у складі офісної будівлі, то це щонайменше 2% на рік. А враховуючи високу кадастрову вартість, щорічна сума виходить дуже великою.
• Комунальні послуги- тарифи з комуналки для комерційної нерухомості в рази вищі.

Важливо при придбанні такого житла наголосити на площі приміщення. Якщо до складу нерухомості включають прибудинкову територію, місця загального користування, то власник повинен знати, що податок буде розраховуватися з усієї зазначеної площі.

Який податок на майно на апартаменти?

Багато що залежить від того, що написано в правовстановлюючих документах, яка інформація міститься в кадастровому паспорті та єдиній базі Росреєстру.

Найменше, що можливе при розрахунку податку на такий вид нерухомості, це 0,5%, а максимум 2% від кадастрової вартості (див. ). Нагадаємо, що за просте житло передбачено ставку податку 0,1%.

Різниця колосальна, але чого вона залежить?

Для того, щоб сплачувати податок за ставкою 0,5%, майно у вигляді апартаментів має одночасно відповідати трьом вимогам:

1. Розташовуватись у будівлі, що має призначення готелю.
2. Не мати у документації прямої вказівки на те, що призначення апартаментів передбачено під офіси, магазини, громадське харчування тощо.
3. Не мати кадастрову вартість понад 300 000 рублів.

Якщо хоча б одна умова не виконується – податок зростає до 2%.

Важливо при купівлі апартаментів звернути увагу на площу приміщення. Якщо до складу нерухомості включають прибудинкову територію, місця загального користування, то власник повинен знати, що податок буде розраховуватися з усієї зазначеної площі.

До речі, для апартаментів не передбачено податкових відрахувань, як для квартир, кімнат та будинків.

Комунальні платежі

Порівнюючи платіжки на комунальні послуги апартаментів та квартир, не можна забувати, що йдеться про житловий та нежитловий фонд. Для будь-якого нежитлового приміщення у нашій країні передбачені повішені тарифи за комуналку. Різниця, звичайно, не приголомшлива, але на 10%, а в деяких будинках і на 30% вища, ніж у звичайних квартирах.

Тут існує ще один нюанс – послуги компанії, що управляє. Зазвичай є стандартний перелік послуг, які ними надаються і від якого не можна відмовитись власникам (консьєрж, домофон, прибирання території тощо). Для апартаментів існує спеціальний перелік послуг, за які потрібно буде доплатити. Наприклад, прибирання приміщення, прасування білизни тощо. Власникам квартир такі комфортні умови не надаються.

Чи можна перевести апартаменти в житловий фонд?

Нині правова практика ще настільки велика, щоб однозначно відповісти це питання. Так, такі прецеденти є. Важлива умова – згода всіх власників будівлі, адже часто апартаменти вважаються пайовою власністю.

У Москві відомі випадки переведення багатоповерхових будівель з апартаментів у призначення квартири. Але тут варто звернути увагу на те, що юридично можливим переведення апартаментів до житлового фонду стало лише завдяки судовому процесу та грамотному підходу юристів.

Спрощена процедура, без судового розгляду, наразі не відпрацьована на адміністративному рівні. Купуючи апартаменти у власність просто потрібне розуміння цього аспекту.

28.03.18 126 622 13

З погляду закону та права

Минулого разу ми почали розповідати, Настав час поговорити про закони: розберемося, чим апартаменти відрізняються від квартир.

Катерина Мірошкіна

економіст

З погляду закону, апартамент - це не те саме, що квартира. Навіть якщо там мешкає родина з трьома дітьми і це їхнє єдине житло. Тимчасова реєстрація теж робить апартаменти житлової нерухомістю. Будинок з апартаментами не вважається багатоквартирним будинком, навіть якщо у нього є компанія, що управляє, поштові скриньки в під'їздах і гойдалки у дворі. Для держави апартаменти – вид комерційної нерухомості. Це найголовніше, ніж апартаменти відрізняються від квартир.

Ви можете заощадити мільйон рублів при покупці і потім втратити набагато більше, якщо все не розрахувати заздалегідь. Втрати не завжди вимірюються грошима і можуть бути необоротними.

Кожен відповідає за себе

Ми розповімо найважливіше про апартаменти з погляду закону та економіки, а ви вже самі вирішуйте, чи треба вам воно чи ні. У будь-якому випадку купівля нерухомості - це така справа, в якій краще звернутися за допомогою до професіоналів. Велика помилка – думати, що зараз вам все розкажуть в інтернеті. У цій справі багато нюансів. Консультуйтеся зі спеціалістом.

Призначення приміщень

Закон має конкретний перелік, які приміщення можна вважати житловими. За замовчуванням апартаменти під цю ухвалу не підходять. Навіть якщо будівля готельного типу виглядатиме зовні як житловий будинок - це все одно не житло.

Якщо у вас у власності апартаменти – швидше за все, ви власник комерційної нерухомості, а не квартири. У такому разі закони, які стосуються житла, на апартаменти не поширюватимуться. Якщо ви читаєте правила держпідтримки, умови іпотеки чи вимоги до пільговиків і там зустрічаються слова «житло, житлове приміщення» – вас це навряд чи стосується.

Наприклад, держава встановила вимоги до безпеки житлових приміщень, висотності будинків, забезпечення їх ліфтами, розташування санвузлів, посилення перекриттів, природного освітлення, висот стель, звукоізоляції і навіть ухилу сходів. На апартаменти нежитлового призначення ці вимоги не поширюються.

Теоретично бувають квартири-апартаменти, які знаходяться в житловому будинку. Це можна з'ясувати з документів щодо конкретного проекту, де вам пропонують купити нерухомість. Наприклад, призначення будівлі та приміщень у ньому легко знайти у проектній декларації, яка обов'язково буде на сайті забудовника.

Квартира.Коли ви купуєте квартиру у звичайному житловому будинку, то автоматично стаєте співвласником спільного майна. Хоч у свідоцтві про це не написано, вам за замовчуванням належить частина даху, фасаду, загальних балконів, під'їзду, підвалу, сходових прольотів, ліфтів та навіть двору. Цю частку не можна виділити у натурі, продати чи відмовитися від неї.

Апартаменти.Тут усе складно. Режим спільної часткової власності на спільне майно у нежитловій будівлі прямо законом не врегульовано. Деякі експерти вважають, що власники апартаментів не мають права власності на спільне майно. Проте Вищий арбітражний суд роз'яснив, що з власників приміщень у нежитлових будинках такі ж права та обов'язки, як і багатоквартирних будинках, - їм належить частка у спільному майні і вони мають оплачувати його зміст.

У такому підході є переваги і недоліки. З багатоквартирним будинком все більш менш зрозуміло - там є під'їзди, сходи і ліфти, якими так чи інакше користуються всі мешканці. Логічно всім за них платити. У нежитловій будівлі окрім апартаментів можуть бути офіси, торгові приміщення, вестибюлі, фонтани, вхідні групи – все це спільне майно, яке доведеться утримувати власникам не лише офісів, а й апартаментів.

Навіть якщо сім'я купила апартаменти, живе там із дітьми і ніколи не буває в холі бізнес-центру, з неї теоретично можуть вимагати плати за утримання цієї частини будівлі. Конкретна компанія, що управляє, може встановити свій режим, але за умовчанням роз'яснення ВАС працюють саме так, а судова практика неоднозначна. Завтра прийде інша керуюча компанія і все змінить.

Держава не регулює перелік послуг керуючих компаній для нежитлових будівель. Якщо клас комерційного об'єкту передбачає послуги садівників, дворецьких та консьєржів, власники апартаментів за них платитимуть. З одного боку, це дозволяє будувати апартаменти неможливої ​​краси та зручності. З іншого, можна отримати послуги, які вам не надто потрібні.

Управління будинком

Біля будинку багато справ, крім того, що відбувається за залізними дверима квартир. Під'їзди потрібно прибирати, ліфти та дахи – лагодити, лампочки – вкручувати; на прибудинковій території потрібно будувати майданчики та ставити лавочки, стригти газони та ставити стовпчики, фарбувати огорожі, підмітати листя. Хто, як і за які гроші робитиме – відкрите питання.

Квартира.У багатоквартирному будинку питаннями управління займається керуюча компанія або ТСЖ. Керуючу компанію обирає збори власників. Воно ж ухвалює ключові рішення щодо управління будинком. Збори власників - це демократія в дії: у кожного власника є якась «вага» залежно від площі його квартири і вона цією «вагою» може голосувати.

Активні мешканці можуть вести агітацію, об'єднувати навколо себе групи власників та впливати на голосування – все як у звичайному демократичному процесі. Якщо у молодої мами є час і бажання, вона все організує і під'їзди з'являться пандуси для колясок. Пенсіонери можуть об'єднатися та проголосувати за те, щоб у дворі не було паркування. А якщо більше голосів у власників машин, то пенсіонери залишаться без лавок і зелених зон, а паркування розшириться - і все це за загальний рахунок.

Щоб гарантовано вирішувати питання багатоквартирного будинку по-своєму, потрібно бути власником більше половини квадратних метрів у цьому будинку або контролювати рішення таких власників. У житті таке, звісно, ​​неможливо, тому всі мешканці можуть впливати на загальні рішення.

Апартаменти.У нежитловій будівлі з офісами та магазинами цілком може виникнути така ситуація: забудовник не продає офіси, а здає їх у найм, зберігаючи право власності. Або всю офісну та торгову частину викуповує девелоперська компанія. Так з'являється мажоритарний власник – той, кому належить більшість голосів. А хто має більшість голосів, той має право одноосібно приймати рішення вдома.

Це малоймовірно, якщо комплекс складається лише із апартаментів. Але виключати таке не можна: ви не знаєте, кому вони належать. Можливо, півбудинку викупив бізнесмен і відкриє там готель. Має право: призначення дозволяє.

Якщо перед вами комплекс із офісів та квартир або, наприклад, апартаментна висотка стирчить із черева торгового центру – ризик є. І дуже висока.

Мажоритарний власник може проголосувати за підвищені тарифи, призначити зручну для себе компанію, що управляє, найняти садівника з Рубльовки, встановити в центрі двору пам'ятник на свою честь або здати перший поверх під караоке-клуб, в якому будуть тільки пісні Григорія Лепса. Жодних законних механізмів боротися з такою ситуацією у мешканців апартаментів не буде. Не допоможуть навіть докази, що мажоритарний власник заодно з компанією, що управляє. Не вважається зловживанням правом.

Відносини із сусідами

Квартира.За законом, ні ви, ні хтось інший не може використовувати житлові приміщення для бізнесу. У квартирі не можна легально організувати офіс чи міні-готель, у ньому не можна відкрити кафе, сауну, студію звукозапису чи майданчик для реп-батлів. Помешкання потрібно переводити в нежитлове, а це не завжди можливо.

Різниця між апартаментами та квартирою у тому, що для житлових будинків є режим тиші: після певного часу у квартирах не можна шуміти. Якщо ви живете у справжньому багатоквартирному житловому будинку, а через стіну ночами постійно долинають дешеві панчі, у вас є законні механізми, щоб на це вплинути.

Апартаменти.Власники можуть використовувати їх у будь-який законний спосіб, якщо дотримуються технічних регламентів та вимог наглядових відомств. Ці вимоги не такі як для квартир. Апартаменти можуть мати різне призначення, але воно завжди нежитлове. В апартаменті готельного типу ви можете жити, як у квартирі, а кілька сусідніх хтось викупить, щоб здавати відрядженням, іноземцям та закоханим парочкам – це законно.

Для апартаментів немає вимог щодо режиму тиші та звукоізоляції – сусіди через стінку можуть грати на барабанах ночами.

На першому поверсі можуть відкрити бар без вашого дозволу, знести частину стіни і закрити вам огляд. Відмінність апартаментів від квартири в тому, що у звичайному будинку запитали б дозволу у мешканців, а в комплексі апартаментів можуть не спитати. Через ваш під'їзд можуть ходити люди до офісу мережевої компанії. При цьому охорона буде зобов'язана видавати їм перепустки.

Це не означає, що при покупці апартаментів ви обов'язково зіткнетеся з такими проблемами. Можливо, поруч із вами житимуть тихі сім'ї і взагалі весь комплекс заселять звичайними людьми. А під офіси та магазини здадуть лише перший поверх, причому розмістять там нотаріуса, аптеки, продукти, відділення банку та дитячий центр – все, про що ви мріяли. Але при покупці потрібно усвідомлювати, що комплекс з апартаментами - це не багатоквартирний будинок. На нього не поширюється житловий кодекс, а у мешканців менше прав.

Вилучення за борги

Квартира.За законом, єдине житло не можна забрати за борги. Навіть якщо власник квартири винен багато грошей банку, сусідові, мікрофінансовій організації або будь-кому, у нього не заберуть нерухомість і не виселять сім'ю на вулицю. Виняток лише для іпотечних квартир, які й так у заставі у банку.

Апартаменти.Апартаменти не є житлом, тому для них немає обмежень щодо стягнення. Неважливо, що там мешкає сім'я, яка купила апартаменти для постійного проживання, у них немає іншої нерухомості та кредит взятий не під заставу квартири. Для приставів апартамент – це звичайний актив, який можна заарештувати та виставити на продаж у рахунок боргу. Наприклад, якщо власник ІП, у нього накопичилися борги перед кредиторами та податковою. В апартаменті мешкає його сім'я та діти, але ця нерухомість не захищена від стягнення.

Відрахування при купівлі нерухомості

Квартира.Різниця між апартаментами та квартирою в тому, що при її купівлі ви можете заявити вирахування та повернути податок. Якщо купуєте квартиру в шлюбі і ніхто з подружжя раніше не користувався вирахуванням, сім'я зможе повернути до 520 тисяч рублів. Додатково держава поверне 13% від сплачених відсотків за іпотекою – максимум 390 тисяч рублів кожному чоловікові.

Апартаменти.Для нежитлової нерухомості жодних відрахувань, навіть якщо її купує звичайна сім'я з дітьми та збирається там постійно жити.

Апартаменти.Мешканці апартаментів не згадуються у переліку споживачів, яких прирівнюють до населення. Незважаючи на те, що в апартаментах живуть звичайні люди, вважається, що електроенергія поставляється туди для комерційних потреб.

Податок на майно

Квартира.Податок на майно рахують за ставками для житлових приміщень. Вони можуть змінюватись в залежності від регіону та ціни квартири, але є федеральні норми. За квартиру мешканці заплатять 0,1% від кадастрової вартості. При цьому можна використовувати відрахування з податку на майно – 20 квадратних метрів. З цієї площі податок на майно сплачувати не потрібно – лише з різниці.

Ця пільга не залежить від соціального статусу та доходу – її дають на квартири у будь-якому регіоні. Наприклад, якщо площа квартири 39 квадратних метрів, то податок нарахують лише з 19 квадратів та за ставкою 0,1%. Для квартир дорожче 10 млн рублів у Москві ставка підвищується до 0,15%, але вона все одно значно нижча, ніж для апартаментів. Ще бувають знижувальні коефіцієнти - вони також можуть зменшити податок, щоправда, діють обмежений термін.

Апартаменти.За апартамент готельного типу доведеться сплачувати приблизно вп'ятеро більше податку на майно порівняно з квартирою – 0,5%. Можливо, вдасться трохи заощадити за рахунок меншої кадастрової вартості. А якщо апартамент в адміністративно-діловому комплексі, то ставка буде ще вищою – 2%.

Власникам апартаментів федеральний відрахування з податку майно не дають: вони заплатять податок з усієї площі.

Порівняння податку на майно для квартири та апартаментів площею 39 м²

На прикладі даних із сайту комплексу у Філях за умови, що апартаменти на 20% дешевші за квартиру.

Ціна за 1 м ²

Квартира

336 000 Р

Апартамент

269 ​​000 Р

Вартість

Квартира

336 000 Р

Апартамент

269 ​​000 Р

Вартість

Квартира

13 млн Р

Апартамент

10,5 млн Р

Податкове вирахування

Квартира

Апартамент

Податкова база

Квартира

19 м² × 336000 = 6,38 млн Р

Апартамент

39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р

Ставка податку майно

Квартира

Апартамент

Щорічний податок на майно

Квартира

9576 Р

Апартамент

52 500 Р

У Москві для апартаментів є свій знижувальний коефіцієнт, але він діє лише для тих комплексів, які внесені до офіційного реєстру апартаментів та відповідають іншим вимогам. У березні 2018 року цей реєстр розширили – зараз у ньому 16 комплексів апартаментів. Якщо комплексу немає у реєстрі, пільг для нього немає.

Інші пільги з податку на майно в регіонах, наприклад, для пенсіонерів, інвалідів та багатодітних сімей, апартаментів теж не стосуються.

Якщо вибираєте між квартирою та апартаментом, дізнайтесь ставку для конкретного об'єкту та рахуйте податок самі за допомогою експерта. Не вірте навіть розрахункам на веб-сайтах забудовників. Потім може з'ясуватися, що податок справді вищий, ставка не 0,5%, а 2%. Причому кадастрова вартість зростає, а включати комплекс до реєстру ніхто не збирається.

Капітальний ремонт

Квартира.Власники житлових приміщень у багатоквартирних будинках роблять обов'язкові внески до фонду капремонту. Потім за ці гроші проводять капітальний ремонт спільного майна. Ми розповідали, Мінімальний внесок на капремонт у Москві з 1 липня 2017 року – 17 рублів за квадратний метр.

Апартаменти.Власники комерційної нерухомості у будинках нежитлового призначення за законом не зобов'язані щомісяця робити відрахування до фонду капремонту. Але коли настане час ремонтувати спільне майно, розраховувати на накопичені внески та фінансування теж не можна буде. Але як правило, апартаменти купують у нових будинках, яким капремонт знадобиться ще нескоро.

Порівняння платежів на капремонт за квартиру та апартамент площею 39 м²

Мінімальний внесок за м²

Квартира

17 Р

Апартамент

0 Р

Обов'язковий платіж на місяць

Квартира

663 Р

Апартамент

0 Р

Внески на капремонт за рік

Квартира

7960 Р

Апартамент

0 Р

Соціальна інфраструктура та технічні вимоги

Квартира.Держава має контролювати параметри житлової забудови. Є вимоги щодо кількості шкіл, дитячих садків, поліклінік, доріг та інших інфраструктурних об'єктів. Забудовник повинен будувати їх власним коштом або за підтримки держави.

На жаль, за фактом багато забудовників цих параметрів не дотримуються: вступають у змову з чиновниками, отримують затверджені проекти без шкіл та поліклінік або нескінченно затягують здачу інфраструктурних об'єктів. Але у власників квартир є хоча б якісь гарантії та права. Їх захищають як містобудівні правила, а й федеральні закони.

У зоні житлової забудови не можна будувати шумні виробництва та небезпечні об'єкти. А якщо й з'явиться навіть міні-виробництво, довкола нього має бути санітарна зона. Вхід до магазину у житловому будинку має бути окремим, а не через під'їзд. Рівень шуму у квартирах має відповідати госту, для квартир встановлені санітарні норми. Якщо відхилення знайдеться, можна вимагати неустойку або змусити забудовника виправити недоліки.

Апартаменти.Для зон комерційної забудови таких містобудівних норм немає. Може виявитися, що в районі розташування комплексу апартаментів взагалі немає школи та поліклініки. Місто не повинен їх будувати.

Кількість мешканців в апартаментах не враховується під час планування забудови. Наприклад, в апартаментах може жити 200 дітей, але для них не збудують окремий дитячий садок та не запланують місця у найближчій школі.

Для апартаментів немає строгих вимог щодо санітарних норм, характеристик матеріалів, планувань та шумоізоляції. Якість будівництва контролюють не так, як у випадку із житлом – це вже на совісті забудовника.

Переведення апартаменту в житлове приміщення

Нежитлове приміщення теоретично можна визнати житловим. Для цього весь будинок потрібно офіційно зробити багатоквартирним будинком. Окремий апартамент не можна визнати квартирою. І хоча на папері такий механізм існує, реалізувати його на практиці окремо взятому власнику апартаменту неможливо.

У чому вигода при купівлі апартаментів

Місце.Часто в якомусь зручному та цікавому місці не можна звести житловий будинок, а будівлю з апартаментами – можна. Так буває, коли у містобудівному плані є ділянка для ділового центру чи готелю, а для мікрорайону з парковками, школами, поліклініками та санітарними зонами простору не вистачає. Чи місце не підходить для житлової забудови через близькість промислових об'єктів. Апартаменти можуть бути єдиним шансом купити нерухомість для життя в потрібному місці, наприклад, недалеко від роботи або в центрі міста.

Апартаментам як класу житла у Росії вже понад 10 років. Апартаменти стали майже звичним словом на ринку нерухомості. Тим не менш, питання із серії: «Чим апартаменти відрізняються від звичайних квартир?» виникають досі.

Нежитлове житло

Головна особливість апартаментів як класу житла полягає у тому, що ці приміщення належать до нежитлового фонду. З правової точки зору, вони зазвичай розглядаються як об'єкти комерційної нерухомості, призначені для тимчасового проживання. Із цим пов'язані як їхні переваги, так і недоліки перед звичайними квартирами.

Переваги апартаментів

1. Вигідна ціна.Раніше апартаменти ставилися до елітного житла, тому, в порівнянні зі «звичайними» квартирами, стояли досить дорого. Зараз можна зустріти апартаменти не тільки бізнес, а й економ класу.

Різниця в ціні між квартирою та апартаментами одного класу аналогічної площі в одному районі становить 15-25%. Квартира однозначно обійдеться дорожче за апартаменти.

2. Вільне планування. З юридичної точки зору, апартаменти не є житлом, тому їх перебудова не підлягає погодженню за житловим законодавством. Як правило, апартаменти маютьвільне планування , а фантазія їх власника при ремонті обмежена лише несучими стінами та «мокрими зонами»

3. Елітна інфраструктура. Апартаменти високого рівня призначаються для забезпечених клієнтів, які є дуже вимогливими до якості інфраструктури. На їхній території або перших поверхах комплексу апартаментів часто розташовуються банкетні зали, SPA-центри, фітнес-клуби, престижні магазини та навіть відділення банків.

4. Зручність розташування. Через свою специфіку апартаменти не підпадають під міські обмеження щодо «точкової» забудови. Вони можуть розташовуватись у густонаселених районах або на верхніх поверхах преміальних бізнес-центрів. Міські апартаменти часто купують для того, щоб заощадити час на дорогу - житло може розташовуватися за п'ять хвилин від офісу. А заміські комплекси мають можливість запропонувати своїм мешканцям ексклюзивні послуги, наприклад, членство у розташованому поблизуяхт-клубі.

5. Закрита екосистема. На відміну від міських багатоквартирних будинків, забудовники яких зобов'язані віддати частину квартир під муніципальне житло, забудовник апартаментів не має такого обтяження. Тому мешканці елітних апартаментів можуть обертатися у колі людей, близьких за соціальним статусом, життєвими цінностями та захопленнями.

Навіть в апартаментах економ класу соціальний статус власників вищий у порівнянні зі звичайним багатоквартирним будинком. Бо апартаменти – це все-таки друге житло.

6. Привабливість як інвестиції. Апарт-квартири, як і квартири, можна вигідно здавати в оренду як у довгострокову, так і в короткострокову оренду. Особливо, якщо апартаменти мають вдале розташування.

Купівля апартаментів з наступним перепродажем сьогодні актуальна лише як тривала інвестиція. Збільшення терміну володіння з 3 до 5 років, необхідного для продажу без сплати прибуткового податку, зробило менш вигідними «швидкі» угоди з нерухомістю.

Недоліки апартаментів

1. Неможливість прописки. Оскільки апартаменти не вважаються житловим приміщенням, у них неможливо оформити прописку або довгострокову реєстрацію за місцем проживання. Таким чином, власники апартаментів не зможуть отримати ІПН або стати на біржу праці. Забудовник не несе зобов'язань забезпечити своїх клієнтів соціальною інфраструктурою, тому мешканці таких будівель отримують місця у школах та прикріплюються до поліклінік «у другу чергу», після тих, хто має в цьому районі постійну прописку.

Більшість покупців апартаментів проблема прописки серйозного значення немає.У багатьох власників такого житла апартаменти є другою чи третьою квартирою.Власники нерухомості класу «люкс» користуються платними програмами медстрахування та возять дітей до приватних навчальних закладів. Ну а для тих, хто «бігає» від армії чи аліментів, відсутність прописки може стати навіть плюсом.

2. Вищі податки. Якщо ставка податку квартиру становить 0,1 -0,3% кадастрової вартості, то апартаментів ця виплата вище від 0,5 до 2 %. Однак слід враховувати, що апартаменти дешевші за аналогічні по метражу квартир, тому база оподаткування у разі апартаментів менша, як і кінцева сума податку.

3. Вищі комунальні платежі. Тарифи на водопостачання, каналізацію, опалення та електрику для апартаментів розраховуються як для нежитлових приміщень, тому порівняно зі звичайними квартирами апартаменти вийдуть дорожче в обслуговуванні. Різниця становить лише 10 – 25 %, тобто 2 – 4 тис. рублів в абсолютному обчисленні, що навряд чи матиме важливе значення що навряд чи матиме важливе значення для покупців нерухомості бізнес та преміум класу.

4. Відсутність житлових пільг. Оскільки апартаменти не розглядаються як житлове приміщення, їх власник не може претендувати на майнове відрахування або звільнення від оподаткування під час продажу нерухомості через три роки володіння. Крім того, при виникненні судових позовів на апартаменти не діє стаття 79 Федерального законодавства РФ, тобто на них може бути накладено стягнення, навіть якщо вони є єдиним місцем проживання громадянина-боржника та його сім'ї. Зрештою, на власників апартаментів не поширюються й регіональні закони про житлові субсидії.

З 2014 до 2016 року в пресі періодично повідомляють про плани на законодавчому рівні прирівняти апартаменти до квартир. Або як мінімум дозволити у них довгострокову реєстрацію (прописку). Лобі забудовників, безумовно, продовжить тиск на владу. І можливо, подібне рішення все-таки буде прийнято. Наприклад, як менш дорогий (порівняно з держпідтримкою іпотеки) спосіб підтримати будівельний бізнес в умовах кризи.

Вдалих покупок!

p.s. З 20 січня 2017 року Ощадбанк почав видавати кредити на купівлю апартаментів, що будуються. Ставка 11,5–13% річних.