تأجير المساحات المكتبية كعمل تجاري. ما هو أكثر ربحية للتأجير - المكاتب أو الشقق؟ الأعمال التجارية لتأجير المباني

هل تحلم بكسب المال في العقارات؟ هل تريد أن تعرف كيفية تأجير العقارات التجارية، وما الذي تبحث عنه عند شرائها، وأين تبحث عن المستأجرين؟ "M16-Real Estate" تزود جميع رجال الأعمال المحتملين في هذا المجال وتخبرهم بما يحتاجون إليه للحصول على دخل مستقر وعالي.

في النهاية هناك مكافأة رائعة: العقارات التجارية الواعدة لمزيد من الإيجار أو إعادة البيع.

العقارات التجارية: من أين تبدأ؟

في البداية، ننصحك أن تقرر مرة أخرى اختيارك النهائي للعقار: هل أنت متأكد من أنك تريد التعامل مع المباني التجارية؟ عند السؤال عما هو أكثر ربحية للتأجير - شقة أم عقار تجاري - الجواب واضح. تدفع العقارات التجارية ثمنها بشكل أسرع عدة مرات من المباني السكنية، أي أن الفوائد أعلى بكثير. بالإضافة إلى ذلك، فإن معدل إيجار المساحات التجارية ينمو بشكل مطرد (على سبيل المثال، أظهرت الفترة "يناير-يوليو" 2017 زيادة بنسبة 10٪).

ومع ذلك، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه سيتعين عليك بذل المزيد من الجهد. أولاً، تأكد من أن رأس المال المبدئي الخاص بك كافٍ لشراء العقار الذي تنوي تأجيره في المستقبل. ليس سرا أنه لشراء العقارات التجارية، يجب أن يكون لديك وضع مالي أقوى بكثير من شراء شقة، بما في ذلك شقة متعددة الغرف.

في الوقت نفسه، ضع في اعتبارك أن المباني غير السكنية يُنظر إليها بشكل مختلف من الناحية القانونية: معدل الضريبة في هذه الحالة أعلى عدة مرات، كما أن آلية التسجيل مختلفة بعض الشيء.

بالإضافة إلى ذلك، لإدارة الأعمال التجارية بنجاح في المباني التجارية، تحتاج إلى التنقل في تفاصيل أنشطة المستأجر المحتمل، وفهم احتياجاته وقدراته. وهذا يعني أن المطلوب منك أكثر مما هو مطلوب منك عند استئجار شقة.

قم بوزن كل شيء مرة أخرى قبل الانتقال إلى اختيار الغرفة. إذا كانت إحدى النقاط على الأقل موضع شك، فمن الأفضل عدم المخاطرة والتفكير في استئجار مسكن. تذكر أنه إذا فشلت، يمكن أن تكون الخسائر هائلة.

دعونا نلخص ما تحتاجه لشراء العقارات التجارية: رأس المال المبدئي، وفهم جيد للسوق والتوجه في المنطقة مع الممثلين الذين تخطط للتعاون معهم.

كيف تختار العقار التجاري المناسب لتأجيره لاحقًا؟

كما قلنا من قبل، عليك أولاً تحديد نوع المستأجر الذي تعتمد عليه.

وضح لنفسك المعلمات المحتملة لطرفك المقابل في المستقبل: هل هو رجل أعمال صغير أم فرع من سلسلة كبيرة؟ هل كان موجودًا في السوق لفترة طويلة أم أنه خرج للتو؟ هل هذه منشأة إنتاج أم نقطة توزيع؟ ما هي المنافسة في هذا المجال، ما هو الموقع الذي سيكون الأكثر نجاحًا بالنسبة له، ما هي القدرات اللازمة لإدارة عمل كامل، وما إلى ذلك.

باختصار، ركز على مستأجر معين، فلن تتمكن بسهولة من اختيار المبنى الأكثر ملاءمة فحسب، بل ستتمكن أيضًا من العثور بسهولة في المستقبل على الأشخاص الذين يرغبون في إدارة أعمالهم معك.

بناءً على الاختيار الذي تم إجراؤه، يمكنك فهم الكائن المحدد الذي يجب أن تبحث عنه: مستودع أو مكتب أو مساحة بيع بالتجزئة بتنسيق حديث للبيع بالتجزئة في الشوارع.

خيارات الفوز والمتطلبات الإلزامية

دعونا نلاحظ على الفور أن الخيار الأكثر أمانًا من وجهة نظر الطلب هو المبنى الذي يوجد به مستأجر دائم بالفعل. في هذه الحالة ستتمكن من تحقيق الربح من الشهر الأول لامتلاكك العقار ولن تضيع وقتا ثمينا في البحث.

صدق أن المستأجر (شريطة أن يكون لديه بالفعل عمل تجاري راسخ ومربح) مهتم بالبقاء في المبنى الخاص بك. في ظل ظروف مواتية، قد تتمكن من زيادة سعر الإيجار الخاص بك.

ميزة أخرى لمثل هذا الحل هي حقيقة أن المباني التي يوجد بها مستأجر دائم قد تم "تمشيطها" بالفعل وفقًا لجميع متطلبات السلطات الإشرافية، وهي خدمات الصرف الصحي والإطفاء.

يجب أن تولي اهتماما خاصا للحقيقة الأخيرة، لأنه في حالة انتهاك أي قواعد، سيتعين عليك إنفاق الكثير من المال لتصحيح الوضع الحالي.

الاختيار من حيث الموقع

إذا كنت تخطط للعمل مع صاحب محل بقالة، فإن أفضل مكان للاختيار سيكون منطقة سكنية مكتظة بالسكان. يتمتع هذا الموقع بحركة مرور عالية، بالإضافة إلى أن المتاجر الصغيرة مطلوبة دائمًا بشكل كبير بين السكان، مما يعني أنه من وجهة نظر صاحب العمل، فإن مثل هذا العقار جذاب بشكل خاص.

هل تخطط للتعاون مع مستأجر أكبر؟ النظر في خيار بوتيك الأزياء. من الواضح أن الشرط الأساسي لمثل هذه الأعمال هو أيضًا التواجد في مكان عام، ولكن يجب أن يكون الجمهور مختلفًا. ركز على مثل هذا المشتري إذا كنت مستعدًا لتزويده بمبنى كبير على السطر الأول في المركز التاريخي أو التجاري للمدينة.

عندما ترى الإنتاج فقط كمستأجر محتمل، فإن الحل الأفضل من حيث الموقع سيكون منطقة صناعية في منطقة سكنية أو ضاحية.

خيار شائع آخر هو تقديم الطعام. إذا كنا لا نتحدث عن مطعم ذواقة (وفي هذه الحالة يجب أن يقع المبنى في المركز ويتمتع بإطلالات جيدة)، فعليك التركيز على الأماكن القريبة من المراكز التجارية أو المؤسسات التعليمية.

التركيز على الربح والطلب

يبدو أن كل شيء هنا واضح ويرتبط أيضًا بموقع الغرفة: فالأشياء الموجودة في المركز ستكلف أكثر، وفي "مناطق النوم" أو في الريف - أرخص.

هناك، بالطبع، بعض الحقيقة في هذا. ومع ذلك، فإن نجاح أعمال التأجير الخاصة بك سيعتمد على أكثر من مجرد سعر الإيجار الذي تتقاضاه.

على سبيل المثال، لا تنس أن مبنى صغير يقع في منطقة محيطية بالمدينة سيجد مستأجرًا أسرع عدة مرات من مساحة كبيرة في وسط المدينة. وهذا ملحوظ بشكل خاص في أوقات الأزمات.

بالإضافة إلى ذلك، فإن احتمالات ارتفاع الطلب على منفذ بيع الطعام في "غرفة النوم" أعلى من فرص متجر الأزياء. وهذا يعني أن صاحب العمل سيبقى في المبنى الخاص بك لفترة طويلة، في حين أن المستأجرين من العقارات الأكثر تكلفة قد يغادرون في كثير من الأحيان، وعلى العكس من ذلك، فإنهم يأتون بشكل أقل.

وبعبارة أخرى، انتبه إلى الطلب على المبنى الخاص بك. من الأفضل أن تحصل على دخل أصغر ولكن ثابت بدلاً من الحصول على ربح كبير ولكن غير منتظم.

أين تجد المستأجر؟

لإجراء بحث سريع وفعال، تحتاج إلى استخدام الحد الأقصى من قنوات الاتصال المتاحة لك. ابدأ بالإنترنت: مواقع التجميع عبر الإنترنت، ولوحات الرسائل، والمنتديات، والشبكات الاجتماعية، والإعلانات السياقية - هناك الكثير للاختيار من بينها. رغم أنه كما قلنا، يجب عليك أن تختار أكبر قدر ممكن، وإذا كانت ميزانيتك كافية، فلا تقصر نفسك على مصدر واحد.

سيكون من المفيد الدخول في تعاون مع وكالة عقارية. أولاً، يمتلك أصحاب العقارات قنواتهم الخاصة للعثور على المستأجرين. ثانيا، حتى لو كنت مستعدا مقدما، فلا يزال لدى المتخصصين المزيد من الخبرة والفهم حول ما هي نقاط القوة والضعف في أماكن العمل الخاصة بك، وكذلك بين رواد الأعمال في أي مجال من الأفضل الترويج لهذا الكائن. سيساعدك السماسرة أيضًا في تحديد السعر المناسب للإيجار: من ناحية، حتى لا تبيع نفسك بسعر رخيص وتخسر ​​المال، ومن ناحية أخرى، فإن سعر الإيجار المبالغ فيه سوف يخيف المستأجرين المحتملين، وسوف تجلس في "غرفة الانتظار" لفترة طويلة.

وللتعاون مع الوكالات العقارية مزايا أخرى، بما في ذلك، على سبيل المثال، فرص إعلانية أوسع. المكافأة الممتعة هي أن السماسرة يهتمون بكل متاعب إبرام الصفقة: فهم يقومون بإعداد الوثائق اللازمة، ويساعدون في التفاوض مع المستأجر، وما إلى ذلك.

مميزات المستأجر

لقد نجح الإعلان وظهر بالفعل العديد من رواد الأعمال المحتملين على عتبة مقرك والذين هم على استعداد "لتسجيل" من بنات أفكارهم في مساحتك التجارية. وهنا يطرح سؤال صعب آخر: من تختار؟

ومن الغريب أن شركات الشبكات، مع استثناءات نادرة، ليست أيضًا من أكثر أصحاب العمل المرغوبين. وتمارس الشركات ضغوطاً على سلطتها واستقرارها (وهذا الأخير ليس صحيحاً دائماً)، ونتيجة لذلك تطالب بمعاملة خاصة. يصر "الشبكيون" في معظمهم على تخفيض الإيجار، ولإضفاء الطابع الرسمي على تعاونك، يستخدمون موافقتهم فقط، والتي، بالطبع، تحمي حقوقهم إلى حد أكبر، بينما تُحرم من فرصة تغيير المستأجر أو بسرعة زيادة المعدل وفقا للسوق بسعر.

بالإضافة إلى ذلك، في حالة أصحاب العمل على نطاق واسع، سيتعين عليك الاتصال بالموظفين الذين يشغلون المبنى مباشرة لجميع القضايا المثيرة للجدل. وغالباً ما يكون هؤلاء الموظفون غير أكفاء.

ومع ذلك، من أجل تأجير عقار جيد حقًا، فإن بعض "مشغلي الشبكات" على استعداد لتقديم تنازلات وقد يعرضون دفعات أعلى.

من الأفضل التركيز على رواد الأعمال الذين لديهم بالفعل شركة راسخة ويقومون حاليًا بافتتاح موقع ثانٍ. رواد الأعمال هؤلاء هم أصحاب العمل الأكثر موثوقية وشاملة ومسؤولة.

أهم الأشياء التجارية لأغراض الاستثمار

لقد قام مديرو قسم العقارات التجارية باختيار أفضل العقارات للشراء لأغراض الاستثمار. العقارات المعروضة هي الأكثر جاذبية من حيث الشعبية بين المستأجرين والربحية.

بناء 284.5 م2 على جسر فوسكريسينسكايا

مبنى تجاري منفصل من طابق واحد في وسط المدينة! يوجد مخرجان - إلى جسر Voskresenskaya وشارع Shpalernaya. الميزة الرئيسية لهذا العقار هي وجود مستأجر موثوق به يستأجر المبنى لفترة طويلة وليس لديه خطط للخروج. حاليًا تم إبرام العقد بمبلغ 483.6 ألف روبل شهريًا!

جميع الاتصالات متصلة، ومصدر الطاقة 30 كيلو واط مع إمكانية زيادة الطاقة. يتم دفع فواتير الخدمات من قبل المستأجر.

ميزة أخرى هي أنه يمكنك شراء قطعة أرض مع المبنى. هناك أماكن أخرى قريبة معروضة للبيع أيضًا. سيقدم مديرونا التفاصيل.

عرض فريد من نوعه: فترة الاسترداد للمباني هي 6.5 سنوات فقط (بمتوسط ​​استرداد يتراوح بين 10-12 سنة)! وتقع المنشأة في مجمع قيراط السكني الجديد في أحد الشوارع الرئيسية في كينغيسيب. المستأجرون الكبار مهتمون بالفعل بالمباني - "حسنًا"، "Pyaterochka"، "Lenta"، إلخ.

ويقدر مديرونا الربح الشهري للمنشأة بـ 561.6 ألف روبل. مميزات المبنى: نوافذ عرض مطلة على الشارع الرئيسي للمدينة، موقف سيارات كبير أمام المبنى، أسقف - 4.5 م، 5 مخارج منفصلة، ​​سعة كبيرة.

مساحة 535 م2 على شارع كوربوسنايا

يقع المرفق في مجمع Lumiere الفاخر الجديد في المركز التاريخي للمدينة (منطقة بتروغرادسكي). وهذا يضمن بالفعل حركة مرور عالية وجمهورًا متمكنًا. أقل من 5 دقائق سيرا على الأقدام من محطة مترو تشكالوفسكايا.

الغرفة مجهزة بنوافذ بانورامية. تم إجراء كافة الاتصالات، والقدرة الكهربائية 62 كيلو واط. سيكون الربح الشهري من تأجير العقار حوالي 650 ألف روبل.

تشمل العقارات التجارية المباني غير السكنية التي يمكن استخدامها لأغراض تجارية. يميز المحامون عدة مجموعات من العقارات التجارية:

إذا قرر رجل أعمال مبتدئ بدء عمل تجاري، فمن الضروري أولاً إعداد المبنى بشكل صحيح لاستخدام المستأجرين. إذا لزم الأمر، يجب إجراء الإصلاحات التي تلبي المعايير الحديثة، ويجب توصيل الاتصالات اللازمة، وأكثر من ذلك بكثير.

كيفية رفع قضية؟

ربما تكون خطوة تسجيل شركة تأجير (خدمة الضرائب الفيدرالية) هي الأكثر أهمية. تعتمد القرارات الدقيقة بشأن الشكل التنظيمي على مجال العمل نفسه. وبعبارة أخرى، إذا قام المواطن بتأجير أماكن غير سكنية، فهو ملزم بدفع ضريبة الدخل.

يوصى بالحصول على صفة رائد أعمال فردي (رائد أعمال فردي)، والتي بفضلها سيحصل الشخص على الحق في ممارسة الأنشطة على أسس قانونية تمامًا. نظرًا لأن الربح من تأجير العقارات التجارية سيكون صغيرًا، وفقًا للقانون، يحق للمواطن التقدم بطلب للحصول على شكل مبسط من الضرائب. وينص على دفع الضرائب بمبلغ 6٪ من إجمالي الدخل.

لتسجيل شركة لتأجير العقارات التجارية، يجب تقديم المستندات التالية:

• نسخة من جواز سفر المؤسس.
• TIN (رقم دافع الضرائب الفردي) للمؤسس.
• مساهمة رأس المال المصرح به من 10000 روبل. عند تقديم الطلب المناسب لتسجيل رجل أعمال فردي، يتم توفير كشف حساب مصرفي حيث تحتاج إلى فتح حساب.
• تشكيل ميثاق الشركة. وفقًا لهذه الوثائق، سيتم توزيع الأجزاء بين المالكين (إذا كان هناك العديد منهم)، والاسم الرسمي للشركة وعنوانها القانوني.
• محضر اجتماع المؤسس (إذا كان هناك عدة منها).
• قرار بشأن تسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة (شركة ذات قدرات محدودة).

فترة تسجيل رجل الأعمال الفردي هي من 3 إلى 5 أيام عمل. لن يستغرق الأمر أكثر من 14 يومًا من تاريخ تقديم الطلب لإكمال وتسجيل حالة شركة ذات مسؤولية محدودة.

نقسم منطقة الإيجار إلى أجزاء

ليس كل العملاء جاهزين للحصول على مساحة مكتبية: فمعظمهم يحتاج إلى جزء معين منها. لذلك، على سبيل المثال، يمكن العثور على مطعم بار أو نادي ألعاب في بهو الفندق. علاوة على ذلك، كلتا المؤسستين مملوكة لأشخاص مختلفين.

لعدة مستأجرين لتقاسم المبنى. التقسيم هو إنهاء وجود كائن واحد وتقسيمه إلى عدة أشياء منفصلة، ​​سيحصل كل منها على رقم مساحي فريد ووثائق منفصلة لحق الملكية. وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي، يتم إنشاء هذه الأشياء حديثًا، ونتيجة لذلك، وفقًا للمادة 219 من القانون المدني للاتحاد الروسي، لا يحصل المالك على حقوق التخلص منها إلا بعد التسجيل الرسمي.

المادة 219 من القانون المدني للاتحاد الروسي. ظهور حقوق ملكية العقارات المنشأة حديثاً

ينشأ حق ملكية المباني والهياكل وغيرها من العقارات المنشأة حديثًا والتي تخضع لتسجيل الدولة منذ لحظة هذا التسجيل.

وفقًا للمعايير التشريعية للاتحاد الروسي، يجوز تقسيم الممتلكات العقارية في حالة وجود أحد الأسباب:

• موافقة جميع أصحاب العقارات على تقسيمها واعتمادها كتابياً من كاتب العدل.
• التدخل من قبل المحاكم.

قبل تقسيم العقارات التجارية الحالية بكفاءة إلى أجزاء وتأجيرها، يلتزم صاحب حقوق الطبع والنشر بتنظيم السجلات الفنية والمساحية للمباني، وكذلك تسجيل الحق في إدارتها رسميًا. بعد تسجيل الجزء الضروري من الكائن باسمه وتسجيل الاتفاقية مع Rosreestr، سيكون قادرًا على نقله للإيجار.

لتقسيم العقارات التجارية القائمة إلى أجزاء، سيحتاج الملاك إلى المستندات التالية:

سيتمكن المالك من شراء المستندات المساحية بعد الاتصال بالجهات المعتمدة وتسجيل العقار للتسجيل المساحي. منذ عام 2012 لتثبيت المبنى للتسجيل المساحي، سوف تحتاج إلى رسم تخطيطي مفصل للمبنىوالتي يمكن تجميعها بواسطة مهندس مؤهل تأهيلا عاليا.

ومن الجدير بالذكر أنه عند تقسيم العقارات التجارية يجب توفير عدة مخططات فنية. يتم تسجيل المستندات خلال 18 يومًا من تاريخ تقديمها. بعد هذه الفترة، يجب على العميل الاتصال بمركز المساحة والحصول على المستندات (بما في ذلك جواز السفر المساحي). وفي حالة رفض التسجيل، يقدم موظفو الخدمة المدنية تأكيدًا كتابيًا معقولاً.

بعد استلام المستندات المساحية، يجب عليك أيضًا الحصول على شهادة ملكية لكل جزء من المبنى. الوثيقة الأكثر أهمية والوحيدة التي تؤكد حقوق الملكية هي جواز السفر المساحي. ويحتوي على معلومات مفصلة عن تقسيم العقارات وخطة فنية موضوعة وفقا للبيانات المحدثة.

يمكنك الاستثمار في العقارات بطرق وأحجام مختلفة: شراء الشقق وإعادة بيعها أو تأجير المباني أو فتح وكالة عقارية.

تجدر الإشارة إلى أنه ليس كل مواطن روسي عادي لديه إمكانية الوصول إلى هذه الطريقة لكسب المال - فالمطلوب استثمارات بملايين الدولارات. ولهذا السبب تمتلك الشركات التجارية مثل هذه الموارد المالية الكبيرة وتستثمرها. امتيازهم هو الحصول على قرض للمشروع. لا يمكن للفرد أيضًا أن يبدأ مشروعًا عقاريًا إلا إذا كان لديه رأس المال اللازم للبدء.

مهم!شراء المساكن خلال فترة النمو يضمن للمستثمر عائدًا متعددًا على إعادة البيع - بنسبة 10-15٪. يتعلق هذا في الغالب بالمواطنين الذين استثمروا مدخرات مادية كبيرة في هذا المجال في الثمانينات والتسعينات. القرن العشرين.

لا ينبغي أن تتوقع تأثيرًا متسرعًا حتى عام 2020، فقد شهد سوق العقارات الروسي ركودًا في مرحلة هبوطية.

حساب الربح المحتمل وفترة الاسترداد ومستوى الربحية

مخطط حساب الربح المحتمل من تأجير العقارات:

إن تقييم جاذبية شركة الإيجار ليس بالمهمة الرئيسية. للحصول على الحساب الصحيح، يكفي مقارنة إيرادات الإيجار بتكلفة العقارات - في النهاية، ستحصل على فترة استرداد الأعمال، وهو المعيار الرئيسي للأعمال التجارية في هذا المجال. تتراوح فترات الاسترداد القياسية للعقارات التجارية من 9 إلى 12 سنة. من الصعب العثور على عقارات ذات فترة استرداد تتراوح من 7 إلى 8 سنوات.

خيار الاستثمار الأمثل هو شراء العقارات في المباني الجديدة. سيكون الخيار الأقل تكلفة هو شراء المباني في مرحلة حفرة الأساس. وبالتالي فإن التوفير سيكون على الأقل 30٪.

ومع ذلك، هناك الكثير من المخاطر المحددة في نظام البناء المشترك. في مرحلة مبكرة، احتمالهم هائل. لتقليل المخاطر المحتملة، يجب عليك اختيار المطورين ذوي الخبرة الممتازة والسمعة الطيبة.

أين يمكنني الحصول على رأس المال المبدئي؟

يمكن لكل مواطن الحصول على رأس مال أولي لتطوير الأعمال. هناك عدة طرق للتمويل والعثور على الرعاة.

يمكنك الحصول على رأس مال أولي لبدء عمل تجاري من أحد البنوك. الطريقة فعالة وشعبية. ومع ذلك، هناك عيب كبير - خطر. إذا لم تسير الأمور في الاتجاه الصحيح، فبالإضافة إلى الخسارة الكبيرة، سيحصل رجل الأعمال المبتدئ أيضًا على دين مالي كبير. تجدر الإشارة إلى أن Sberbank و Tinkoff يقدمان قروضًا لبدء عمل تجاري.

مرجع!يمكن للوكالات الحكومية المشاركة في دعم الشركات الصغيرة أن تصبح مصدرًا لرأس المال المبدئي. وفقًا للنظام الفيدرالي للعمل الحر، يمكن للمواطنين العاطلين عن العمل التأهل للحصول على إعانة بمبلغ 60 ألف روبل.

المميزات والعيوب

الإيجار هو النوع الوحيد من الأعمال الذي يوفر دخلاً سلبيًا قانونيًا.

السلبيات:

• من المهم أن نفهم أن الدخل يعتمد بشكل مباشر على أنشطة المستأجرين. ويجب مراقبة أنشطتهم للتأكد من بقاء المبنى في حالة جيدة.
• وفقا لأحكام وزارة المالية، يتعين على المالك دفع ضرائب بمبلغ 15 إلى 17٪ من المبلغ المستلم من الإيجار.
• عدم ثبات المستأجرين. يمكن أن يحدث إنهاء الاتفاقية حتى لو تم إبرام اتفاقية رسمية، ونتيجة لذلك ستتوقف حركة الدخل مؤقتًا، وسيتعين على المؤجر القيام بذلك.

• إن وجود المستأجرين المسؤولين يجعل من الشركة منتجًا عالي الجودة ومطلوبًا ويمكن بيعه في أي وقت والحصول على مركز مالي مربح.
• تساهم الزيادة السنوية في الإيجار في نجاح الازدهار وتطوير الأعمال.

إذا لم تكن لديك خبرة في ريادة الأعمال، فمن المستحسن شراء عمل تجاري جاهز. الميزة الرئيسية لهذا العمل هي إبرام عقد مع المستأجرين المهتمين بتجديد العقد مع شريك جديد.

خاتمة

وبالتالي، تعتبر أعمال تأجير العقارات مصدرًا ممتازًا للدخل السلبي. ومع ذلك، فإن هذا المجال له عيوبه: تقييم جميع أنواع المخاطر، واستكمال الوثائق، ورأس المال المبدئي، وما إلى ذلك. يساهم التنظيم السليم للأعمال في تطورها النشط والمواتي.

إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.

استئجار المباني غير السكنية، على سبيل المثال، لمتجر، ينطوي على البحث عن عقار مناسب وإبرام اتفاقية مكتوبة. من الضروري ليس فقط ملء جميع أقسامها بشكل صحيح، ولكن أيضا اتباع التسلسل الدقيق للإجراءات. كيفية تأجير المباني غير السكنية بشكل صحيح من الناحية القانونية؟

تشريع

يتم تنظيم قضايا تأجير العقارات غير السكنية بموجب القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" والقانون المدني للاتحاد الروسي. وبموجب القانون، تشمل الأشياء غير السكنية تلك التي تشكل جزءًا من المباني، ولكنها غير مناسبة للعيش.

يمكن للمالك استئجار المباني غير السكنية بشكل مستقل على أساس تعاقدي. ولا يمكن أن يكون إلا كتابيا. إذا كان عقد الإيجار لمدة تصل إلى 12 شهرًا، فلا يلزم تسجيل الاتفاقية. إذا تم إصدار عقد الإيجار لمدة تزيد عن سنة واحدة، فيجب تسجيل الاتفاقية بالطريقة المنصوص عليها لدى Rosreestr. يتعهد الملاك بدفع الضرائب على إيرادات الإيجار خلال الحدود الزمنية التي يحددها القانون.

التسلسل

يحق للمالك استئجار مباني غير سكنية في مبنى سكني أو مكتب أو مركز تسوق. من الضروري معرفة تسلسل الإجراءات التي يجب أن يتبعها طرفا المعاملة.

اختيار العقارات

إن العثور على عقار مناسب هو أصعب مرحلة. يختار المستأجر المبنى بناءً على معايير مثل إمكانية الوصول إلى وسائل النقل والبنية التحتية وحركة المرور. ويمكن إجراء البحث من خلال الوكالات العقارية والمواقع المتخصصة. يخصص رجال الأعمال ذوو الخبرة الكثير من الوقت لهذه العملية.

ينقسم سوق العقارات غير السكنية إلى مباني للأغراض التالية:

• مكتب؛
• تجارة؛
• إنتاج؛
• مستودع.

من الضروري اتخاذ قرار مبدئي بشأن نوع العقار والموقع وعدد الطوابق والمساحة. من الأسهل صياغة استعلام عندما تصبح هذه البيانات واضحة. بعد تحديد عدة خيارات، يقوم المستأجر المستقبلي بتفقد المبنى. هذه خطوة ضرورية. يجب على المالك تقديم المبنى من منظوره المفيد. ولكن لا ينبغي إخفاء العيوب الموجودة، لأنها قد تظهر لاحقا. وهذا يمكن أن يؤدي إلى إنهاء عقد الإيجار.

إذا لم يكن هناك وقت للبحث عن المبنى، فيمكن للمستأجر تفويض هذا العمل إلى شخص موثوق به أو وسيط. يتم توفير جميع التفاصيل والمعلمات المطلوبة. هذه هي الخدمات المدفوعة التي يتم دفعها بمبلغ 50 إلى 100٪ من الإيجار الشهري. ويجب إبرام اتفاق مع الوسيط. يجب أن يتم الدفع بعد اختيار المبنى المناسب.

إبرام اتفاق

من الأفضل إشراك محامٍ في هذه العملية. سيساعدك على صياغة العقد بشكل صحيح وشرح القضايا المثيرة للجدل، وكذلك التحقق من النقاء القانوني للمعاملة. يمكنك القيام بهذا العمل بنفسك. قبل توقيع العقد يجب عليك طلب المستندات التالية:

1. وثائق الملكية؛
2. مخطط الطابق؛
3. وثائق ميثاق المالك.

بعد التحقق من المستندات، يجب عليك مناقشة شروط عقد الإيجار. وقد تتعلق بالنقاط التالية:

• دفع فواتير الخدمات؛
• مبلغ الإيجار
• الموعد النهائي لتسليم المبنى؛
• توافر الاتصالات الهاتفية والوصول إلى الإنترنت؛
• القيام بأعمال الإصلاح
• شروط إنهاء العقد.

من المهم مناقشة الطرف الذي تم تعيينه لكل بند وفي أي إطار زمني يتم الوفاء بالالتزامات. يتم ذكر الاتفاقيات التي تم التوصل إليها في العقد أو في شكل اتفاقيات إضافية له.

من المهم تضمين بند في العقد يتعلق بالإجراءات في حالة القوة القاهرة.

ومن الأفضل أن يوقع المستأجر والمالك على الاتفاقية شخصياً دون وسطاء. في هذه الحالة، يكون من الأسهل حل القضايا المثيرة للجدل؛ ويمكن للأطراف تقديم بعض التنازلات. عند صياغة العقد، من المهم تضمين المعلومات الكاملة حول العقار. يجب أن تتضمن العنوان الكامل والطابق ومساحة المبنى. يجب أن تكون الاتفاقية مصحوبة بخطة أرضية. فقط في هذه الحالة يمكن اعتبار الاتفاقية صالحة.

يتم توقيع الاتفاقية في نسختين إذا تم توفير عقد الإيجار لمدة تصل إلى 12 شهرًا. إذا تم التخطيط لعقد إيجار طويل الأجل لمدة سنة واحدة أو أكثر، فسيتم توقيع 3 نسخ من الاتفاقية. تبقى نسخة واحدة لدى كل من المالك والمستأجر. وتبقى نسخة أخرى لدى المسجل.

نقل المباني

بعد توقيع العقد، يتم تحرير سند نقل من المالك إلى المستأجر. ويعتبر اليوم الذي تم التوقيع فيه بداية عقد الإيجار. يتم التوقيع على القانون فقط بعد تفتيش المبنى بالكامل. إذا تم اكتشاف عطل أثناء الفحص، يتم تسجيله في التقرير. هذا يسمح لك بتجنب النفقات غير الضرورية في المستقبل.

يسمح لك التحليل بمطالبة المستأجر بإزالة العيوب والأعطال وخفض الإيجار. لذلك من الأفضل للمالك أن يقوم بترتيب المبنى والاتصالات مسبقًا. بعد التوقيع على سند النقل، يمكن للمستأجر استخدام المبنى بالكامل وممارسة الأنشطة التجارية.

وفقا للتشريعات الحالية، يجب أن يتضمن العقد الشروط الأساسية التالية:

1. أطراف الاتفاقية هم المستأجر والمالك. وفقا للفن. 608 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الحق في استئجار المباني غير السكنية ينتمي إلى المالك.
2. موضوع الاتفاقية. يشار إلى الخصائص التفصيلية للمباني. وفقا للفقرة 3 من الفن. 607 من القانون المدني للاتحاد الروسي، في غيابهم، تعتبر الاتفاقية باطلة.
3. شروط الانتفاع بالعقارات. يمكن تسجيلها بأكبر قدر ممكن من التفاصيل. يشار إلى من هو الملزم بإجراء الإصلاحات التجميلية والكبيرة.
4. قسط. مبلغ الدفع ثابت. وبدون ذلك يعتبر العقد مجانيا، ولا يجوز ذلك في عقود الإيجار.
5. صلاحية. يتم تحديده من قبل الطرفين بالاتفاق المتبادل. إذا لم يتم تحديد ذلك، فسيتم اعتبار العقد مبرمًا لفترة غير محددة.

الاتفاقية التي تقل مدة صلاحيتها عن 12 شهرًا لا تخضع للتسجيل الإلزامي. إذا تم إبرام اتفاقية أخرى لفترة مماثلة بعد انتهاء صلاحيتها، فإن التسجيل غير مطلوب أيضًا. تخضع الاتفاقية لمدة 12 شهرًا للتسجيل الإلزامي. ولكن من المهم أن نأخذ في الاعتبار أنه بناءً على المادتين 619 و620 من القانون المدني للاتحاد الروسي، من الممكن الإنهاء المبكر للعقد.

يمكن للمستأجر نقل العقار بموجب اتفاقية الإيجار من الباطن. ولكن هذا لا يكون ممكنا إلا بموافقة المالك، وهو مالك العقار. يجب أيضًا تسجيل اتفاقية الإيجار من الباطن وفقًا للإجراءات التي يحددها القانون.

ولكن من المهم أن نأخذ في الاعتبار أن الإنهاء المبكر لعقد الإيجار ممكن. ويتمتع كل من المالك والمستأجر بهذا الحق. في الواقع، يتمتع أطراف المعاملة بحرية التصرف الكاملة. ولكن يجب أن يحتوي العقد على الأسباب التي يمكن على أساسها الإنهاء المبكر.

هناك الميزات التالية للتأجير من الباطن:

• تقتصر فترة الصلاحية على مدة عقد الإيجار مع المالك؛
• إذا تم إنهاء عقد الإيجار من الباطن، يكون لدى المستأجر من الباطن الفرصة لتجديد الاتفاقية مع المالك قبل نهاية فترة الإيجار من الباطن بنفس الشروط؛
• إذا تم إبرام العقد لمدة 12 شهرًا أو أكثر، فيجب تسجيله.

يتم تسليط الضوء على حقوق والتزامات المستأجر التالية:

1. مراقبة استخدام المبنى للغرض المقصود منه.
2. دفع الإيجار في الوقت المناسب.
3. إجراء الإصلاحات باتفاق الطرفين.
4. الحفاظ على المباني في النظام المناسب.
5. تحرير سند نقل مع المستأجر من الباطن.

في حالة حدوث أي انتهاك للالتزامات المقبولة، يكون لكل طرف في المعاملة الفرصة لإنهاء الالتزام قبل نهاية العقد.

المستندات المطلوبة

بالنسبة للعقود المبرمة لمدة 12 شهرًا أو أكثر، يتم تسجيل الدولة. للقيام بذلك، يتم إنشاء حزمة المستندات التالية:

• تطبيق النموذج المحدد؛
• عقد الإيجار مع جميع المرفقات؛
• جواز السفر المساحي
• جوازات السفر الروسية - للأفراد، ووثائق الملكية - للكيانات القانونية؛
• التوكيل، إذا تم تقديم المستندات من قبل ممثل؛
• موافقة موثقة من الزوج، إذا كانت الملكية مشتركة أو تم الحصول عليها أثناء الزواج؛
• إذن من سلطة الوصاية والوصاية، إذا تم تسجيل العقار باسم مواطن عاجز أو قاصر؛
• إذن كتابي من المرتهن إذا كان العقار مرهونًا؛
• استلام دفع واجب الدولة.

الضرائب

يتم فرض الضرائب على استئجار المباني غير السكنية. النظام الضريبي الأمثل هو نظام ضريبي مبسط. إن الأنظمة الضريبية الخاصة لا تجعل المحاسبة أسهل فحسب، بل إنها تفرض أيضا عبئا ضريبيا أقل. تنطبق الميزات التالية:

1. إذا تم تحديد القيمة المساحية وكان هناك قانون إقليمي خاص ساري المفعول، فسيتم دفع الضريبة على العقارات المكتبية والإدارية والتجزئة؛
2. محليا المعدل 2%.

إذا لم يتم اعتماد قانون خاص على المستوى المحلي، يتم تحديد المعدلات التالية لرواد الأعمال الذين يستخدمون نظام الضرائب المبسط:

• نظام ضريبي مبسط 6% - من إجمالي الدخل؛
• ستس 15% - من الدخل ناقص النفقات.

إذا كانت المنظمة على نظام الضرائب العام، يتم إنشاء عبء ضريبي مرتفع. في هذه الحالة، فإن أعمال الإيجار ليست مربحة. تقليديا، يتم إنشاء ثلاث ضرائب رئيسية:

1. على أرباح المؤسسة وضريبة الدخل الشخصي لأصحاب المشاريع الفردية - 20% للكيانات القانونية و13% لأصحاب المشاريع؛
2. للعقار - 2% على أساس القيمة المساحية و2.2% عند حساب القيمة المتبقية؛
3. على القيمة المضافة - 18٪ إذا كانت الإيرادات ربع السنوية أكثر من 2 مليون روبل.

كيف تتجنب دفع الضرائب على الدخل الناتج عن استئجار العقارات غير السكنية؟فمن ناحية، ينص التشريع على الالتزام بدفع الضرائب على جميع عقود الإيجار. إذا تم وضع العقد لمدة سنة واحدة أو أكثر، يتم تسجيله في Rosreestr. يتم نقل هذه المعلومات إلى خدمة الضرائب وفقًا لاتفاقية تبادل المعلومات. إذا تم وضع الاتفاقية لمدة تصل إلى سنة واحدة، فسيتعين على الخدمة الضريبية إثبات حقيقة عقد الإيجار، وهو أمر غير ممكن دائمًا.

ينص التشريع الحالي على المسؤولية الإدارية والجنائية عن القيام بأعمال غير قانونية. يتم تحديد المسؤولية الجنائية في حالة القيام بأنشطة تجارية غير قانونية أو تحقيق أرباح كبيرة بمبلغ 1.5 مليون روبل.

عندما يتم العثور على انتهاك، يأخذ القضاة في الاعتبار الظروف الخاصة للشخص والعديد من العوامل الأخرى. كقاعدة عامة، لا توجد مشاكل عند استئجار شقة أو منزل ريفي. إذا كان العقار غير السكني للإيجار، فمن الممكن تحديد عدة علامات على نشاط ريادة الأعمال. إذا تم شراء المبنى مباشرة للإيجار، فإن النشاط يتطلب التسجيل، لأنه معترف به كنشاط تجاري.

وينطبق الشيء نفسه على عقود الإيجار طويلة الأجل أو العقود التي يتم تجديدها عدة مرات. يتم تفسير هذه العلامة على أنها حقيقة تحقيق ربح منهجي ومتعمد من ملكية عقار غير سكني. إذا تم الكشف عن هذه العلامات، ينصح المواطن بتسجيل رجل أعمال فردي. وفي هذه الحالة تكون الضريبة 6% من إجمالي الدخل. ضريبة الدخل الشخصي 13%.

يجب على مالك المبنى تقديم الإقرارات الضريبية سنويًا.

وبالتالي، فإن استئجار المباني غير السكنية له عدد خاص به من الميزات. من الضروري إعداد اتفاقية مختصة قانونًا، وتوفير جميع تفاصيل الاتفاقية ودفع الضرائب في الوقت المحدد. سيسمح لك ذلك بتجنب المشاكل في المستقبل وتحقيق الربح بشكل قانوني.

إن تأجير العقارات التجارية وإبرام اتفاقية لمثل هذه الصفقة ليس بالأمر الصعب للغاية. ومع ذلك، بالمقارنة مع الإيجارات السكنية، تخضع هذه المنطقة من سوق العقارات لقوانين وأنظمة مختلفة. يعد تأجير العقارات التجارية عملاً مربحًا، لكن العديد من أصحاب المباني المكتبية الكبيرة والعقارات التجارية ذات المساحة الصغيرة غالبًا ما يواجهون مشكلة العثور على مستأجرين حسني النية. إذا كان حل هذه المشكلة مناسبًا لك، فسيكون حلنا مفيدًا جدًا بالنسبة لك: فهو سيتحدث عن كيفية استئجار المباني، والقيام بذلك في أقصر وقت ممكن وبأقصى فائدة.

الأساس القانوني لتأجير العقارات التجارية

قبل أن ننظر إلى كيفية تأجير العقارات التجارية، دعونا نلقي نظرة على التشريعات المنظمة لهذه التصرفات. يتم تنظيم عملية نقل العقارات التجارية للاستخدام المدفوع بموجب القانون المدني للاتحاد الروسي(الآية 34). وفقا لهذا القانون التشريعي، تنعكس الشروط الناشئة أثناء عملية صياغة الاتفاقية في اتفاقية الإيجار - الوثيقة الرئيسية التي تؤكد الاتفاقية بين المالك والمستأجر.

تأجير العقارات التجارية

المسؤولية الرئيسية لصاحب العقار هيالحفاظ على النظام والحالة المناسبة في المباني المستأجرة. لذلك، على سبيل المثال، الفن. تُلزم المادة 616 من القانون المدني المالك بإجراء إصلاحات كبيرة بشكل مستقل خلال فترة زمنية معينة. توضح المادة نفسها أيضًا المسؤوليات الموكلة إلى المستأجر، بما في ذلك الإصلاحات التجميلية للمباني، ودفع فواتير الخدمات الحالية في الوقت المناسب، وضمان النظام داخل المبنى.

يتم منح المؤجر الحق في تأجير العقارات التجارية بشروط أخرىوالتي يجب تحديدها في عقد الإيجار. لنفترض أن المالك يمكنه تحويل مسؤولية إجراء الإصلاحات الرئيسية إلى شخص يستخدم المبنى على أساس الإيجار، أو تحمل مسؤوليات المستأجر.

مراحل تسليم العقار

من خلال اتباع نهج مختص وفهم جميع تعقيدات تأجير العقارات التجارية، سيتمكن كل مالك تقريبًا من التعامل مع مسألة كيفية تأجير المباني غير السكنية بشكل مستقل. دعونا نلقي نظرة على الإجراء، ووصف بالتفصيل ما يجب القيام به لإبرام الصفقة الأكثر ربحية.

عند تأجير العقارات، فإن الشيء الرئيسي هو تحديد السعر الأمثل، والعثور على مستأجر حسن النية وإعداد المستندات بكفاءة لنقل العقار للإيجار!

تحديد سعر الإيجار

هذه هي المرحلة الأولى والمهمة للغاية. إذا قام المؤجر شخصياً بإجراء المعاملة، فإن تحديد القيمة الإيجارية، كقاعدة عامة، لن يكون موضوعيًا تمامًا. حيث أن أي مؤجر يخطط للحصول على أقصى فائدة. لكن السعر المتضخم يخيف المستأجرين المحتملين، في حين أن الرقم الذي تم التقليل من شأنه سيثير بعض الشكوك. يلجأ العديد من أصحاب العقارات التجارية إلى المتخصصين (سمسار عقارات/مثمن) للحصول على المساعدة، على الرغم من أن الكثير منهم يقومون اليوم بتحليل العروض المماثلة المنشورة على مواقع خاصة، على سبيل المثال، Avito وCyan وغيرها من المنصات عبر الإنترنت. يتيح لك هذا فهم الوضع الحالي للسوق وتقييم المباني الخاصة بك بشكل عادل.

يتذكر!عند استئجار المباني لتشغيل أعمالهم الخاصة، يتوقع المستأجر المحتمل تحقيق ربح منه. لهذا السبب، عند تقييم المبنى، يجب أن تأخذ في الاعتبار الدخل المحتمل المقدر الذي يمكنه الحصول عليه.

بالإضافة إلى ذلك، عند تقييم المباني للإيجار، من المستحسن أن تأخذ بعين الاعتبار عدد من العوامل المهمة، بما في ذلك:

• مساحة المبنى المراد استئجاره؛
• التخطيط الحالي؛
• حالة الكائن
• توافر الأثاث والاتصالات.
• موقع الكائن
• توافر مواقف السيارات المجهزة.
• النقل وإمكانية الوصول الأخرى لشركاء عمل المستأجر وعملائه؛
• حركة الزوار (خاصة لمراكز التسوق والترفيه والمكاتب الكبيرة).

مع الأخذ في الاعتبار النقاط المذكورة أعلاه وتحليل الخيارات المماثلة، يمكنك تحديد السعر الأمثل والمفيد للطرفين للمباني المستأجرة.

ابحث عن مستأجر

يعد البحث عن المستأجرين المحتملين خطوة لا تقل أهمية عند تأجير العقارات. من المهم أن تقرر لمن ستؤجر المبنى، لأن العثور على مستأجر حسن النية قد يكون في كثير من الأحيان أمرًا صعبًا للغاية.

بعد تحديد الرسوم الشهرية عليك تجهيز نص الإعلان.

عادة ما يشير بالتفصيل إلى المعالم الرئيسية للكائن - حجم الغرفة والأرضية والموقع الجغرافي وتطوير البنية التحتية وحالة الغرفة ومعداتها. يُنصح بتسليط الضوء على المزايا الحالية للمباني في النص. لكن لا ينبغي عليك إخفاء العيوب المحتملة للعقار المستأجر، حتى لا تجد نفسك في موقف حرج أثناء التفتيش ولا تخيف المستأجر المحتمل.

يجب أن تخبرنا المزيد عن الخيارات البحث عن المستأجرين المحتملين.

البحث من خلال الأصدقاء / المعارفتعتبر أسهل طريقة للعثور على مستأجر حسن النية. عادة، إذا كان لديهم "اتصالات" واسعة النطاق في مجتمع الأعمال، فيمكن لأصحاب العقارات التجارية تأجير مبانيهم بسهولة وسرعة.

نشر الإعلانات على بوابات الإنترنت الخاصةوالتي يوجد منها عدد كبير يعمل على الشبكة. ميزة هذه الطريقة هي أن عرض الإيجار الحالي يشاهده جمهور كبير من المستخدمين المهتمين باختيار الخيار الأكثر ربحية. ولكن لجذب انتباههم، من المهم إنشاء إعلان جيد مع وصف تفصيلي للمبنى، مع الإشارة في النص إلى المزايا الحالية، وعدم نسيان ملاحظة العيوب. ستساعدك المعلومات الحقيقية حول العقار في العثور على مستأجر بشكل أسرع.

أرفق إعلانك بعدة صور للمبنى المقترح. سيساعد هذا المستأجرين المحتملين على تحديد ما إذا كانوا مهتمين بالممتلكات الخاصة بك بسرعة.

إرسال العرض عن طريقه-بريد. غالبًا ما تبحث المقاهي والحانات ومنافذ البيع بالتجزئة الكبيرة والصغيرة وصالونات التجميل والمؤسسات الأخرى، وكذلك المؤسسات، عن أماكن عمل لفتح منافذ بيع جديدة أو الانتقال إلى منطقة أكثر ملاءمة. يمكنك معرفة عناوين البريد الإلكتروني لأصحاب الأعمال أو المديرين الذين قد يكونون مهتمين بمقر عملك على الموقع الرسمي للشركة.

ميزات استئجار المباني الكبيرة والصغيرة

يمكننا مساعدتك في تأجير المباني غير السكنية، اعتمادًا على مساحة العقار الذي يتم تأجيره. توصيات من المتخصصين في سوق العقارات.

لتأجير مساحة صغيرة:

يمكنك تنظيم البحث عن المستأجرين المحتملين شخصيًا أو من خلال وكالة عقارية

1. باستخدام مساعدة المتخصصين، سوف تحتاج إلى التوقيع على اتفاقية لتقديم الخدمات. بعد إبرام عقد الإيجار، سوف تحتاج إلى دفع مقابل خدمات الوكالة. بالطبع، يمكنك التعاون دون إجراءات شكلية؛ إذًا ستحتاج إلى كتابة خطاب يحتوي على عرض تجاري يوضح أجر السمسار، وإرساله إلى الوكالات التي تعمل في العقارات التجارية. عادة، عمولة السمسار هي نصف الإيجار الشهري (دفعة واحدة).
2. بعد أن قررت البدء في البحث عن المستأجرين بنفسك، ونشر الإعلانات على منصات الإنترنت المجانية، وتنظيم توزيع البريد الإلكتروني المستهدف، بالإضافة إلى ذلك، سيكون وضع لافتة على الواجهة (خدمة مدفوعة) في نافذة المبنى للإيجار (مجاني) فعالاً.

استئجار أماكن كبيرة:

إذا كنت تخطط لتأجير مبنى كبير، مما يعني أنه سيكون له ربحية متوقعة عالية، فيمكنك إنشاء موقع ويب بسيط بعرضك التجاري الخاص. عادةً، يتم الترويج لموقع الويب عن طريق الإعلانات السياقية باستخدام الاستعلامات الرئيسية. يتيح لك ذلك الوصول إلى الجمهور المستهدف، بينما يمكنك من خلال هذا الخيار التحكم في تكلفة الإعلان. في هذا الخيار، يمكنك الإعلان عن الممتلكات الخاصة بك وتوفير رسوم الوكيل.

توقيع العقد

العرض المختص للمباني للإيجار– ضمان صفقة ناجحة. عند عرض العقار، حاول تقديم أكبر قدر ممكن من المعلومات، مع لفت انتباه المستأجر المحتمل إلى المزايا والربح المحتمل الذي سيتمكن من الحصول عليه عند استئجار هذا العقار.

توقيع الاتفاقية– المرحلة الأخيرة والأكثر أهمية من الصفقة. إن اتفاقية الإيجار المعدة والمنفذة بشكل احترافي تحمي المالك من المستأجر عديم الضمير. يجب أن يتضمن عقد الإيجار ما يلي:

• بيانات هوية مالك العقار والمستأجر؛
• عنوان موقع الكائن ومساحته وخصائصه الرئيسية؛
• معلومات التسجيل؛
• وقت العقد
• مقدار الإيجار وقواعد دفعه.

لمعلوماتك!ويحظر القانون على مالك العقار زيادة الإيجار أكثر من مرة كل 12 شهرًا. ولذلك يجب أن تشير الوثيقة إلى أكبر مبلغ للزيادة المحتملة، مع تحديد فترة الإخطار الإلزامي للمستأجر.

يجب أن تحتوي الوثيقة على وصف تفصيلي لحقوق/مسؤوليات أطراف الاتفاقية، بالإضافة إلى مسؤولية الأطراف عن انتهاك أقسام الوثيقة. لن يضر تضمين المستند جردًا للممتلكات الموجودة في المبنى. لذلك، بعد انتهاء عقد الإيجار، يمكن للمالك المطالبة بتعويض مالي عن الممتلكات المتضررة.

كيفية العثور بسرعة على المستأجر

ستساعدك بعض النصائح المفيدة الأخرى على استئجار مكتب أو عقار آخر بسرعة.

بالنسبة للمالكين غير المستعدين للبحث شخصيًا عن مستأجر أو إجراء العروض/المفاوضات، فمن المنطقي طلب المساعدة من سمسار عقارات محترف. سيقوم بتقييم المبنى بشكل موضوعي، وتحديد قيمته الحقيقية، والتقاط صور عالية الجودة، وتكوين نص الإعلان بشكل صحيح والبدء في عرض الممتلكات الخاصة بك.

لكن، هناك بعض الفروق الدقيقة في التعاون مع الوكالة. ويجب توضيحها قبل بدء التعاون.

إذا أراد المالك العثور بسرعة على مستأجر لمقره، فيمكنه دفع رسوم الوكالة بنفسه (تفرض العديد من الوكالات رسومًا على المستأجرين مقابل الخدمات). غالبًا ما يستخدم هذا الخيار أصحاب العقارات الفاخرة أو إذا كانوا يمتلكون العديد من العقارات. سيتم إنفاق الأموال المدفوعة لسمسار العقارات، من بين أمور أخرى، على تكاليف تأجير العقار. هناك خيار سريع آخر لقلب العقارات التجارية وهو تقليل الإيجار. وليس هناك حاجة على الإطلاق لتأجير المبنى بـ "ثلاثة روبلات"؛ فهو يكفي لتقليل تكلفة الإيجار بنسبة 5-10٪. ثم تزداد القدرة التنافسية للمباني.

المخاطر المحتملة عند استئجار المباني

أي مالك يشعر بالقلق إزاء حالة المبنى المستأجر ويريد الحصول على دخل من الصفقة. سنعرض المخاطر الرئيسية التي يتعرض لها أصحاب العقارات التجارية ونخبرك بكيفية حماية نفسك منها.

الاستخدام غير المناسب للمباني

تحدد أي اتفاقية إيجار معدة بشكل صحيح أغراض استخدامها وظروف تشغيلها. وهذا ينطبق على المعدات المستأجرة مع المبنى.

لنفترض أنه في ختام الصفقة وعد المستأجر باستخدام المبنى كمخزن، لكنه فتح متجرا فيه. يحق للمالك المطالبة بإلغاء الاتفاقية دون استرداد الإيجار المدفوع وفرض غرامة على المستأجر.

الأضرار التي لحقت بالممتلكات

تم تسليم العقار للمستأجر بحالة جيدة، مع الآلات والمعدات. ولكن في أحد الأيام يتم اكتشاف أن المبنى في حالة خراب، وأن المعدات مكسورة، وما إلى ذلك. وفي هذه الحالة يجوز للمؤجر أن يطالب بالتعويض الكامل عن الضرر الذي حدث. في هذه الحالة، لا يتم سداد تكاليف أعمال الإصلاح فحسب، بل أيضًا القيمة (السوقية) للمعدات المكسورة.

لا يتم توفير المسؤولية في الحالات التي تضررت فيها المباني والممتلكات بسبب ظروف قاهرة (حريق، وما إلى ذلك).

يرفض المستأجر دفع الإيجار

وعادة ما تتم معاقبة دافعي القذرة ماليا. على الرغم من أن هذا ممكن فقط إذا تم تنفيذ اتفاقية الإيجار بشكل صحيح - فهي تنص بوضوح على شروط وإجراءات ومبلغ الإيجار الشهري.

لقد كانت أعمال الإيجار ولا تزال شائعة لسنوات عديدة، حيث لا تتاح للعديد من الأشخاص فرصة شراء المساكن، وتسعى الشركات إلى تقليل مستوى الاستثمارات لمرة واحدة في أنشطة التطوير. يتزايد باستمرار نطاق العناصر التي يمكن توفيرها للإيجار: في الوقت الحالي، يمكنك حتى استئجار أشياء مثل الزلاجات الدوارة، والزلاجات، وما إلى ذلك - كل ما ليس في الطلب المستمر، ولكنه موضوع للاستخدام الموسمي.

ومع ذلك، فإن الخيار الأكثر شيوعًا لا يزال هو استئجار عقار. من أجل الحصول على دخل معين من توفير مكان معين للإيجار، فمن الضروري أن تأخذ في الاعتبار عددا من الفروق الدقيقة التي سيتم مناقشتها في هذه المقالة.

ومن الضروري أن نفهم أن العقارات تصنف عادة إلى 3 مجموعات – الأراضي والسكن والمباني غير السكنية. أكثر أنواع الخدمات شيوعًا في هذا السوق هي توفير المساكن المستأجرة والمباني غير السكنية.

ومن بين العقارات غير السكنية، عادة ما يتم استئجار العقارات التجارية. وفي الوقت نفسه، تحدد جميع الوكالات التحليلية ذات السمعة الطيبة الأنواع التالية منها:

• غرف المكاتب
• تجارة؛
• مستودع؛
• صناعي.

بالإضافة إلى ذلك، تقوم بعض المنظمات بتأجير نوع منفصل من المباني - فئة "لأغراض خاصة". هنا يتم تخصيص المباني لرياض الأطفال والمدارس والمستشفيات والكنائس وغيرها.

بالإضافة إلى العقارات، يمكنك استئجار الأراضي وشرفات المراقبة والمعدات والسيارات والمعدات الخاصة والمخزون وأكثر من ذلك بكثير. ومع ذلك، يعد هذا شكلًا نادرًا وأكثر تعقيدًا من الأعمال.

ما هي أفضل صفقة؟

إذا تحدثنا عن العقارات السكنية، فإن متوسط ​​تكلفة شقة من غرفة واحدة على بعد 10-15 دقيقة من المترو في منطقة سكنية في موسكو سيكلف 5-6.5 مليون روبل. وفي الوقت نفسه، يبلغ متوسط ​​\u200b\u200bسعر الإيجار لهذه الغرف حوالي 25-30 ألف روبل. ونتيجة لذلك، عند الحساب، يمكن الحصول على أن الحد الأدنى لفترة الاسترداد لشقة من غرفة واحدة سيكون حوالي 15 سنة.

وبناء على ذلك، لا يمكن وصف هذا الخيار بأنه مربح للغاية من وجهة نظر الاستثمار: الحالة الوحيدة التي يمكن أن يؤتي فيها هذا ثماره حقًا هي عندما يتم توريث السكن.

إذا تحدثنا عن المباني المكتبية، فهي أكثر تكلفة إلى حد ما من السكنية، حيث يجب أن يكون موقعها في أماكن يسهل الوصول إليها، ومساحتها أكبر. في موسكو، ستتكلف مساحة مكتبية صغيرة 6.5-7.5 مليون روبل، بشرط أن تكون المساحة حوالي 60-70 مترا مربعا. في هذه الحالة، سيتم احتساب معدل الإيجار لكل 1 متر مربع.

وفقًا لوكالة نايت فرانك، في نهاية عام 2015، بلغ معدل الإيجار لمكاتب الفئة "أ" حوالي 25 ألف روبل، وللمباني المكتبية من الفئة "ب" - حوالي 15 ألف روبل سنويًا. وبناء على ذلك، فإن الحد الأقصى لفترة الاسترداد سيكون حوالي 8 سنوات.

تعد أماكن البيع بالتجزئة أكثر ربحية للتأجير من المباني المكتبية - ففترة الاسترداد الخاصة بها هي كذلك 5-6 سنوات. ولكن هناك قيدًا مهمًا: بالنسبة لمثل هذه العقارات، يعد الموقع أحد العوامل الرئيسية. يجب أن يقع المبنى في منطقة مركزية، في منطقة ذات مستويات حركة مرور عالية. وأخيرا، يجب أن يتم تنفيذها بشكل جيد.

بشكل عام، العقارات التجارية أدنى من العقارات السكنية في معيار واحد فقط: مستوى المخاطرة، لأنه يعتمد على الوضع الاقتصادي في البلد ومدينة معينة.

ولمعرفة من أين نبدأ وكيفية تطوير مثل هذه الأنشطة شاهد الفيديو التالي:

كيفية تنظيم مثل هذا العمل من الصفر؟

1. بادئ ذي بدء، تحتاج إلى العثور على مكان مناسب للإيجار. في حالة وراثة مساحة المعيشة، سيبدأ الإجراء بإعداد المستندات التي تؤكد أن رجل الأعمال هو مالك العقار.
2. في حالة البحث عن أماكن عمل جاهزة، من الأفضل اللجوء إلى خدمات الوكالات المهنية التي ستساعد في تقييم التكلفة الحقيقية للإسكان أو العقارات التجارية: يمكن لرجل الأعمال عديم الخبرة أن يخطئ في الحساب بسهولة.
3. بعد ذلك، عليك إكمال الوثائق اللازمة للعقار. إذا كان هذا عقارًا تجاريًا وتخطط لتأجيره لمنظمات خاصة (على سبيل المثال، أولئك الذين يعملون في صناعة تقديم الطعام)، فيجب عليك الاهتمام بالحصول على تصاريح واستنتاجات إضافية من خدمات معينة.
4. بعد الانتهاء من الوثائق الأولية، من الضروري إجراء إعادة التطوير والإصلاحات: في حالة العقارات السكنية، من المهم شراء مجموعة معينة من الأثاث والأجهزة المنزلية، حيث يمكن للشقق التي يمكنك العيش فيها مباشرة بعد الانتقال إليها يتم تقديمها بتكلفة أعلى. في حالة العقارات التجارية، من المهم التركيز على زيادة المساحة الحرة وإمكانية إعادة التطوير اللاحقة لتناسب احتياجات العميل.

في الممارسة الروسية، يقوم العديد من الأشخاص بتأجير العقارات السكنية دون إبرام عقد - وهذا يسمح لهم بالتخلص من ضريبة الدخل الشخصي البالغة 13٪ وتقليل فترة الاسترداد. ومع ذلك، يرتبط هذا ببعض المخاطر - على وجه الخصوص، تلك المرتبطة بعدم موثوقية العملاء. ولذلك، سواء في حالة العقارات غير السكنية أو السكنية، فمن الضروري إضفاء الطابع الرسمي على العلاقة مع المستأجر.

أين تبحث عن العملاء؟

إن العثور على العملاء من خلال خيارات الإعلان القياسية (وضع الإعلانات في الأماكن العامة أو الوسائط المطبوعة) ليس فعالاً في أعمال التأجير. يمكن إجراء الإعلان من خلال الشبكات الاجتماعية (وهذا ينطبق بشكل خاص على حالة تأجير العقارات السكنية) - هنا سيعمل تأثير "الكلمة الشفهية".

بالإضافة إلى ذلك، النشر على المواقع والمنتديات المواضيعية مناسب. بالنسبة لمحال البيع بالتجزئة، وخاصة تلك الموجودة في مراكز التسوق، من الممكن وضع لافتة "للإيجار" مع رقم هاتف المالك. سيؤدي هذا إلى توسيع دائرة العملاء المحتملين لجميع زوار مركز التسوق.

أخيرًا، هناك طريقتان أكثر فعالية إلى حد ما للعثور على العملاء - الحفاظ على موقع ويب أو مدونة مواضيعية مع إعلانات غير مزعجة عن الخدمات كمالك، بالإضافة إلى توزيع الكتيبات وبطاقات العمل.

التكاليف اللازمة

إذا كان رجل الأعمال سوف يشارك في مثل هذا العمل، فيجب عليه أن يفهم أنه من الضروري تضمينه بين عناصر التكلفة الرئيسية تكاليف إعادة التطوير: في هذه الحالة، يكون العملاء على استعداد لإبرام اتفاقيات إيجار بمعدلات أعلى بكثير (يمكن أن يصل الفرق إلى مرة ونصف). يحدث هذا لأنه بعد إعادة التطوير، غالبا ما تزيد النسبة المئوية للمساحة القابلة للاستخدام، بالإضافة إلى ذلك، يمكن تغيير الغرفة لتناسب احتياجاتك الخاصة.

من بين التكاليف من الضروري أيضًا تسليط الضوء على:

• مصاريف البناء أو شراء المباني.
• تكلفة خدمات المتخصص الذي يمكنه تقدير سعر السوق للعقارات.
• مصاريف صيانة وأمن المبنى.
• تكاليف الكهرباء وإمدادات المياه وما إلى ذلك.

الصخور تحت الماء

أحد المزالق هو تحديد الاستثمار الأمثل للأموال. في كثير من الأحيان، يقوم رواد الأعمال عديمي الخبرة بتقييم قيمة مبنى معين بشكل غير صحيح، وبالتالي الاستثمار في الأشياء غير السائلة، وفقدان مبلغ كبير من المال.

بالإضافة إلى ذلك، من المهم الانتباه إلى شرعية العمل والتغييرات في التشريعات وعملية الأعمال الورقية (وهذا ينطبق في المقام الأول على العقارات التجارية).

يرجى ملاحظة أن التشريع الضريبي في مجال الإيجار يتغير باستمرار.

عند حساب التكاليف ومستوى الاسترداد، من الضروري تحديد العديد من خيارات التطوير - المتفائلة والأكثر واقعية والتشاؤم من أجل تحديد فترة الاسترداد التقريبية للكائن، وكذلك حقيقة كيفية تنويع المخاطر. من الضروري أن يكون لديك مصادر دخل أخرى حتى تتمكن من تأمين نفسك ضد حالة نقص المال.

إيجابيات وسلبيات هذا المجال

هذا النوع من الأعمال، مثل غيره، لديه عدد من المزايا والعيوب التي تنشأ عن خصائصه. من بين العيوب، يمكن تسليط الضوء على الشيء الرئيسي - البحث عن المستأجر يمكن أن يستغرق عدة أشهر (وهذا ينطبق في المقام الأول على المنشآت الصناعية والعقارات بالتجزئة في أماكن غير سالكة). ونتيجة لذلك، حتى سعر الإيجار المرتفع لن يكون قادرًا على تعويض التكاليف المالية التي سيتعين على المؤجر تحملها خلال فترة التوقف بأكملها.

ومن العيوب أيضًا:

• فترة استرداد طويلة إلى حد ما؛
• ليس مستوى عال جدا من الربحية.
• مستوى عال من التكاليف الأولية.

في هذه الحالة، فإن الخيار العقلاني الوحيد هو شراء الممتلكات السائلة (التي يوجد دائما مستوى معين من الطلب عليها). للقيام بذلك، من المهم أن يكون لديك فهم جيد لهذا المجال أو طلب خدمات متخصص.

ومن فوائد الأعمال ما يلي:

• عقود طويلة الأجل لمدة سنة واحدة أو أكثر؛
• مستوى ثابت من الربح؛
• سيتم استلام الدخل من قبل المؤجر باستمرار؛
• الطبيعة السلبية لتحقيق الربح (لا يحتاج المالك إلى بذل أي جهد بعد توقيع اتفاقية مع المستأجر)؛
• إمكانية تنظيم الأعمال التجارية دون التسجيل ككيان قانوني.

وبالتالي، فإن أعمال الإيجار هي مجال جذاب للغاية لكسب المال. ومع ذلك، فمن الأفضل دمجها مع مصادر الدخل الأخرى من أجل تأمين نفسك ضد المخاطر المحتملة.