Ofis sahəsinin biznes kimi icarəyə verilməsi. Hansı icarəyə vermək daha sərfəlidir - ofislər və ya mənzillər? Binaların icarəyə verilməsi üçün biznes

Daşınmaz əmlakdan pul qazanmağı xəyal edirsiniz? Kommersiya daşınmaz əmlakını necə icarəyə verməli, onu alarkən nələrə diqqət etməli və kirayəçiləri harda axtarmaq lazım olduğunu bilmək istəyirsiniz? “M16-Real Estate” bu sahədə bütün potensial iş adamlarını təchiz edir və onlara sabit və yüksək gəlir əldə etmək üçün nəyə ehtiyac olduğunu söyləyir.

Sonda gözəl bir bonus var: daha çox icarə və ya yenidən satış üçün ən perspektivli kommersiya obyektləri.

Kommersiya daşınmaz əmlakı: haradan başlamaq lazımdır?

Başlamaq üçün sizə daşınmaz əmlakın son seçiminə bir daha qərar verməyi məsləhət görürük: ticarət obyektləri ilə məşğul olmaq istədiyinizə əminsinizmi? Nə kirayə vermək daha sərfəlidir – mənzili və ya kommersiya obyektini soruşduqda cavab aydın olur. Ticarət obyektləri yaşayış binalarından bir neçə dəfə daha tez ödəyir, yəni faydalar daha yüksəkdir. Bundan əlavə, kommersiya sahəsi üçün icarə dərəcəsi durmadan artır (məsələn, 2017-ci ilin “yanvar-iyul” dövrü 10% artım göstərdi).

Ancaq nəzərə almaq lazımdır ki, daha çox səy sərf etməli olacaqsınız. Əvvəlcə əmin olun ki, başlanğıc kapitalınız gələcəkdə icarəyə vermək niyyətində olduğunuz əmlakı almaq üçün kifayətdir. Heç kimə sirr deyil ki, kommersiya daşınmaz əmlakı almaq üçün mənzil, o cümlədən çoxotaqlı mənzil almaqdan daha güclü maliyyə vəziyyətinə malik olmaq lazımdır.

Eyni zamanda, qeyri-yaşayış sahələrinə hüquqi baxımdan fərqli baxıldığını unutmayın: bu halda vergi dərəcəsi bir neçə dəfə yüksəkdir və qeydiyyat mexanizmi də bir qədər fərqlidir.

Bundan əlavə, kommersiya binalarında biznesi uğurla idarə etmək üçün potensial kirayəçinizin fəaliyyətinin xüsusiyyətlərini öyrənməli, ehtiyaclarını və imkanlarını başa düşməlisiniz. Bu o deməkdir ki, sizdən sadəcə olaraq mənzil kirayə verməkdən daha çox şey tələb olunur.

Bir otaq seçməzdən əvvəl hər şeyi yenidən çəkin. Əgər məqamlardan ən azı biri şübhə doğurursa, risk etməmək və mənzil kirayəsini düşünmək daha yaxşıdır. Unutmayın ki, uğursuz olsanız, itkilər böyük ola bilər.

Kommersiya daşınmaz əmlakı almaq üçün sizə lazım olanları ümumiləşdirək: başlanğıc kapital, bazarı yaxşı başa düşmək və əməkdaşlıq etməyi planlaşdırdığınız nümayəndələrlə ərazidə oriyentasiya.

Sonrakı icarə üçün düzgün kommersiya əmlakını necə seçmək olar?

Artıq dediyimiz kimi, ilk növbədə, hansı kirayəçiyə güvəndiyinizə qərar verin.

Gələcək qarşı tərəfinizin mümkün parametrlərini özünüz üçün göstərin: bu kiçik bir sahibkardır, yoxsa böyük bir zəncirin bir qolu? Bazarda çoxdandır yoxsa yeni çıxır? Bu, istehsal obyektidir, yoxsa paylama məntəqəsidir? Bu sahədə rəqabət nədir, onun üçün hansı yer daha uğurlu olacaq, tam hüquqlu biznesi idarə etmək üçün hansı imkanlar lazımdır və s.

Bir sözlə, diqqətinizi konkret kirayəçiyə yönəldin, onda siz nəinki asanlıqla ən uyğun binaları seçəcəksiniz, həm də gələcəkdə sizinlə biznes qurmaq istəyən insanları asanlıqla tapa biləcəksiniz.

Seçilmiş seçimə əsasən, hansı xüsusi obyektə baxmaq lazım olduğunu başa düşə bilərsiniz: müasir küçə pərakəndə satış formatında anbar, ofis və ya pərakəndə satış sahəsi.

Qazan-qazan variantları və məcburi tələblər

Dərhal qeyd edək ki, tələb nöqteyi-nəzərindən ən təhlükəsiz seçim daimi kiracısı olan bir bina olardı. Bu halda, siz binaya sahib olduğunuz ilk aydan qazanc əldə edə biləcəksiniz və qiymətli vaxtınızı axtarışa sərf etməyəcəksiniz.

İnanın ki, kirayəçi (artıq qurulmuş və gəlirli biznesə sahib olmaq şərti ilə) sizin binanızda qalmaqda maraqlıdır. Əlverişli şəraitdə siz hətta kirayə haqqınızı artıra bilərsiniz.

Belə bir həllin başqa bir üstünlüyü, daimi kiracısı olan binaların, çox güman ki, nəzarət orqanlarının, yəni Sanitariya və Yanğın Xidmətlərinin bütün tələblərinə uyğun olaraq "daranması" olacaqdır.

Sonuncu fakta xüsusi diqqət yetirməlisiniz, çünki hər hansı bir qayda pozularsa, mövcud vəziyyəti düzəltmək üçün çox pul xərcləməli olacaqsınız.

Məkan baxımından seçim

Bir baqqal mağazasının sahibi ilə işləməyi planlaşdırırsınızsa, o zaman seçmək üçün ən yaxşı yer sıx məskunlaşan yaşayış sahəsi olacaqdır. Belə bir yer yüksək trafikə malikdir, əlavə olaraq, mağazalar sakinlər arasında həmişə yüksək tələbatdır, bu da bir iş sahibinin nöqteyi-nəzərindən belə bir əmlakın xüsusilə cəlbedici olduğunu göstərir.

Daha böyük kirayəçi ilə əməkdaşlıq etməyi planlaşdırırsınız? Moda butikinin seçimini nəzərdən keçirin. Aydındır ki, belə bir iş üçün ilkin şərt də ictimai yerdə yerləşməkdir, lakin auditoriya fərqli olmalıdır. Belə bir alıcıya diqqət yetirin, əgər ona şəhərin tarixi və ya biznes mərkəzində birinci sırada böyük bir bina təklif etməyə hazırsınızsa.

Potensial kirayəçi kimi yalnız istehsalı gördükdə, yerləşmə baxımından ən yaxşı həll yaşayış massivində və ya şəhərətrafı ərazidə sənaye zonası olacaqdır.

Başqa bir ümumi seçim yeməkdir. Bir gurme restoranından danışmırıqsa (və bu vəziyyətdə binalar mərkəzdə yerləşməlidir və yaxşı mənzərələrə sahib olmalıdır), onda biznes mərkəzlərinin və ya təhsil müəssisələrinin yaxınlığında yerlərə diqqət yetirməlisiniz.

Mənfəət və tələbata diqqət yetirin

Görünür, burada hər şey göz qabağındadır və həm də otağın yerləşdiyi yerə bağlıdır: mərkəzdəki obyektlər daha baha başa gələcək, “yataq otaqlarında” və ya kənd yerlərində isə daha ucuz olacaq.

Təbii ki, bunda müəyyən həqiqət var. Bununla belə, icarə biznesinizin uğuru yalnız siz ödədiyiniz icarə dərəcəsindən çox asılı olacaq.

Məsələn, unutmayın ki, şəhərin periferik bölgəsində yerləşən kiçik bir bina, tam mərkəzdəki böyük bir ərazidən dəfələrlə daha sürətli kirayəçi tapa bilər. Bu, xüsusilə böhran dövrlərində nəzərə çarpır.

Bundan əlavə, bir "yataq otağında" bir yemək məntəqəsinin yüksək tələbat olması şansı moda butikindən daha yüksəkdir. Bu o deməkdir ki, biznes sahibi uzun müddət sizin binanızda qalacaq, daha bahalı əmlakın kirayəçiləri isə daha tez-tez tərk edə və əksinə, daha az gələ bilərlər.

Başqa sözlə, binalarınıza olan tələbata diqqət yetirin. Böyük, lakin qeyri-müntəzəm gəlir əldə etməkdənsə, daha kiçik, lakin sabit gəlir əldə etmək daha yaxşıdır.

Kiracı harada tapmaq olar?

Sürətli və effektiv axtarış üçün sizə mövcud olan maksimum kommunikasiya kanallarından istifadə etməlisiniz. İnternetdən başlayın: onlayn aqreqatorlar, mesaj lövhələri, forumlar, sosial şəbəkələr, kontekstli reklam - seçmək üçün çox şey var. Baxmayaraq ki, dediyimiz kimi, mümkün qədər çox seçim etməlisiniz və büdcəniz kifayətdirsə, özünüzü bir mənbə ilə məhdudlaşdırmayın.

Əmlak agentliyi ilə əməkdaşlığa girmək faydalı olardı. Birincisi, rieltorların kirayəçilər tapmaq üçün öz kanalları var. İkincisi, əvvəlcədən hazırlasanız belə, mütəxəssislər hələ də binanızın güclü və zəif tərəflərinin nə olduğunu, habelə sahibkarlar arasında bu obyekti hansı sahədə tanıtmağın daha yaxşı olduğunu daha çox təcrübəyə və başa düşürlər. Rieltorlar sizə kirayə haqqını düzgün təyin etməyə də kömək edəcəklər: bir tərəfdən özünüzü ucuz satıb pul itirməmək üçün, digər tərəfdən şişirdilmiş kirayə qiyməti potensial kiracıları qorxudacaq və siz oturacaqsınız. uzun müddət "gözləmə otağında".

Daşınmaz əmlak agentlikləri ilə əməkdaşlığın digər üstünlükləri də var, məsələn, daha geniş reklam imkanları. Xoş bir bonus odur ki, rieltorlar sövdələşmənin bağlanması ilə bağlı bütün çətinliklərin öhdəsindən gəlirlər: onlar lazımi sənədləri tərtib edir, kirayəçi ilə danışıqlara kömək edir və s.

Kirayəçi Xüsusiyyətləri

Beləliklə, reklam işlədi və bir neçə potensial sahibkar artıq binanızın astanasında peyda oldu və öz ideyalarını kommersiya məkanınızda "qeydiyyatdan keçirməyə" hazırdırlar. Və burada başqa bir çətin sual yaranır: kimi seçmək lazımdır?

Qəribədir ki, nadir istisnalarla şəbəkə şirkətləri də ən arzuolunan işəgötürənlər deyil. Şirkətlər öz səlahiyyətlərinə və sabitliyinə təzyiq göstərirlər (sonuncu həmişə doğru deyil), bunun nəticəsində onlar xüsusi rəftar tələb edirlər. “Şəbəkə işçiləri” əksər hallarda icarə haqqını azaltmaqda israrlıdırlar və əməkdaşlığınızı rəsmiləşdirmək üçün onlar yalnız öz müqavilələrindən istifadə edirlər ki, bu da təbii ki, onların hüquqlarını daha çox qoruyur, halbuki siz kirayəçini və ya kirayəni tez dəyişmək imkanından məhrum olursunuz. qiymətə bazara uyğun olaraq dərəcəsini artırmaq.

Bundan əlavə, geniş miqyaslı işəgötürənlər vəziyyətində, bütün mübahisəli məsələlər üçün birbaşa binaları tutan işçilərlə əlaqə saxlamalı olacaqsınız. Və bu kadr çox vaxt səriştəsiz olur.

Bununla belə, həqiqətən yaxşı kirayə əmlakı naminə bəzi “şəbəkə operatorları” güzəştə getməyə hazırdırlar və hətta daha yüksək ödəniş təklif edə bilərlər.

Yaxşısı budur ki, artıq bir köklü biznesi olan və hazırda ikinci yer açan sahibkarlara diqqət yetirək. Belə sahibkarlar ən etibarlı, hərtərəfli və məsuliyyətli işəgötürənlərdir.

İnvestisiya məqsədləri üçün ən yaxşı ticarət obyektləri

Kommersiya daşınmaz əmlak departamentinin menecerləri sizin üçün investisiya məqsədləri üçün almaq üçün ən yaxşı əmlakları seçiblər. Təqdim olunan əmlaklar kirayəçilər arasında populyarlıq və gəlirlilik baxımından ən cəlbedicidir.

Voskresenskaya sahilində 284,5 m2 bina

Şəhərin tam mərkəzində ayrıca bir mərtəbəli ticarət binası! İki çıxış var - Voskresenskaya sahilinə və Şpalernaya küçəsinə. Bu əmlakın əsas üstünlüyü uzun müddətdir ki, binanı icarəyə götürən və köçmək niyyətində olmayan etibarlı kirayəçidir. Hazırda ayda 483,6 min rubl məbləğində müqavilə bağlanır!

Bütün kommunikasiyalar qoşulub, enerji təchizatı 30 kVt gücündədir. Kommunal xərclər kirayəçi tərəfindən ödənilir.

Digər bonus odur ki, siz bina ilə birlikdə torpaq sahəsi də ala bilərsiniz. Yaxınlıqda başqa obyektlər də var. Menecerlərimiz ətraflı məlumat verəcəklər.

Unikal təklif: binalar üçün geri ödəmə müddəti cəmi 6,5 ildir (orta hesabla 10-12 il geri qaytarılma ilə)! Obyekt Kingisepp şəhərinin əsas küçələrindən birində yeni “Karat” yaşayış kompleksində yerləşir. Böyük kirayəçilər artıq binalarla maraqlanırlar - "Okay", "Pyaterochka", "Lenta" və s.

Obyektin aylıq mənfəəti menecerlərimiz tərəfindən 561,6 min rubl olaraq qiymətləndirilir. Obyektin üstünlükləri: şəhərin əsas küçəsinə baxan vitrinlər, binanın qarşısında geniş parkinq, tavanlar - 4,5 m, 5 ayrı çıxış, böyük tutumlar.

Korpusnaya küçəsində 535 m2 sahə

Obyekt şəhərin tarixi mərkəzində (Petroqradski rayonu) yeni lüks Lumiere kompleksində yerləşir. Bu, artıq yüksək trafikə və həlledici ictimaiyyətə zəmanət verir. Çkalovskaya metrosuna piyada 5 dəqiqədən az məsafədə.

Otaq panoramik pəncərələrlə təchiz olunub. Bütün kommunikasiyalar aparılıb, enerji təchizatı 62 kVt-dır. Əmlakın icarəyə verilməsindən aylıq qazanc təxminən 650 min rubl olacaq.

Kommersiya daşınmaz əmlakına kommersiya məqsədləri üçün istifadə oluna bilən qeyri-yaşayış sahələri daxildir. Hüquqşünaslar kommersiya daşınmaz əmlakının bir neçə qrupunu ayırırlar:

Təcrübəsiz bir sahibkar bir işə başlamaq qərarına gələrsə, ilk növbədə kirayəçilərin istifadəsi üçün binaları düzgün hazırlamaq lazımdır. Lazım gələrsə, müasir standartlara cavab verən təmir işləri aparılmalı, lazımi kommunikasiyalar birləşdirilməlidir və sair.

İşi necə açmaq olar?

Kirayə biznesinin qeydiyyatı (Federal Vergi Xidməti) kimi bir addım bəlkə də ən vacib addımdır. Təşkilat forması ilə bağlı dəqiq qərarlar biznesin özündən asılıdır. Başqa sözlə, vətəndaş qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə verirsə, o, gəlir vergisini ödəməyə borcludur.

Fərdi sahibkar (fərdi sahibkar) statusu almaq tövsiyə olunur., bunun sayəsində bir şəxs tamamilə qanuni əsaslarla fəaliyyət göstərmək hüququ əldə edəcəkdir. Kommersiya daşınmaz əmlakının icarəyə verilməsindən qazanc az olacağına görə, qanuna görə, vətəndaşın sadələşdirilmiş vergitutma forması üçün müraciət etmək hüququ var. Ümumi gəlirin 6%-i həcmində vergilərin ödənilməsini nəzərdə tutur.

Kommersiya daşınmaz əmlakının icarəyə verilməsi üçün biznesi qeydiyyata almaq üçün aşağıdakı sənədlər tələb olunur:

• Təsisçinin pasportunun surəti.
• təsisçinin VÖEN (fərdi vergi ödəyicisinin nömrəsi).
• 10.000 rubldan nizamnamə kapitalına töhfə. Fərdi sahibkarın qeydiyyatı üçün müvafiq ərizə təqdim edərkən, hesab açmalı olduğunuz yerdə bank çıxarışı təqdim olunur.
• Şirkətin nizamnaməsinin formalaşdırılması. Bu sənədləşməyə əsasən, hissələrin sahiblər arasında bölüşdürülməsi (onlardan bir neçəsi varsa), şirkətin rəsmi adı və hüquqi ünvanı həyata keçiriləcək.
• Təsisçinin iclasının protokolu (onlardan bir neçəsi olduqda).
• MMC-nin (məhdud imkanları olan cəmiyyət) qeydiyyatı haqqında qərar.

Fərdi sahibkarın qeydiyyatı müddəti 3 iş günündən 5 iş gününə qədərdir. MMC statusunun doldurulması və qeydiyyata alınması üçün ərizə verildiyi tarixdən 14 gündən çox vaxt olmayacaq.

Kirayə sahəsini hissələrə bölürük

Müştərilərin heç də hamısı ofis sahəsinə hazır deyil: çoxlarına onun müəyyən hissəsi lazımdır. Beləliklə, məsələn, bir bar-restoran və ya oyun klubu otelin foyesində yerləşə bilər. Üstəlik, hər iki müəssisə müxtəlif şəxslərə məxsusdur.

Bir neçə kirayəçinin binaları paylaşması üçün. Bölmə, vahid bir obyektin mövcudluğunun dayandırılması və hər biri özünəməxsus kadastr nömrəsi və mülkiyyət hüququ üçün ayrıca sənədlər alacaq bir neçə ayrı obyektə bölünməsidir. Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə görə, belə obyektlər yeni yaradılır, bunun nəticəsində Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 219-cu maddəsinə əsasən, mülkiyyətçi yalnız rəsmi qeydiyyatdan keçdikdən sonra onlara sərəncam vermək hüququnu alır.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 219-cu maddəsi. Yeni yaradılmış daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun yaranması

Dövlət qeydiyyatına alınmalı olan binalara, tikililərə və yeni yaradılmış digər daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ belə qeydiyyata alındığı andan yaranır.

Rusiya Federasiyasının qanunvericilik standartlarına uyğun olaraq, daşınmaz əmlakın bölünməsinə əsaslardan biri olduqda icazə verilir:

• Onun bölünməsinə və notarius tərəfindən yazılı şəkildə təsdiqlənməsinə bütün əmlak sahiblərinin razılığı.
• Məhkəmələrin müdaxiləsi.

Mövcud kommersiya daşınmaz əmlakını səriştəli şəkildə hissələrə ayırmadan və icarəyə verməzdən əvvəl müəlliflik hüququ sahibi binaların texniki və kadastr uçotunu təşkil etməyə, habelə onu idarə etmək hüququnu rəsmi qeydiyyata almağa borcludur. Obyektin lazımi hissəsini öz adına rəsmiləşdirdikdən və müqaviləni Rosreestr ilə qeydiyyatdan keçirdikdən sonra onu icarəyə verə biləcək.

Mövcud kommersiya daşınmaz əmlakını hissələrə bölmək üçün sahiblərə aşağıdakı sənədlər lazımdır:

Sahibi səlahiyyətli orqanlarla əlaqə saxladıqdan və kadastr qeydiyyatı üçün əmlakı qeydiyyata aldıqdan sonra kadastr sənədlərini ala biləcək. 2012-ci ildən Kadastr qeydiyyatı üçün binaları quraşdırmaq üçün binanın ətraflı diaqramına ehtiyacınız olacaq, yüksək ixtisaslı mühəndis tərəfindən tərtib edilə bilər.

Qeyd etmək lazımdır ki, kommersiya daşınmaz əmlakının bölünməsi zamanı bir neçə texniki plan təqdim edilməlidir. Sənədin qeydiyyatı təqdim edildiyi tarixdən 18 gün ərzində həyata keçirilir. Bu müddətdən sonra müştəri kadastr mərkəzi ilə əlaqə saxlamalı və sənədləri (kadastr pasportu da daxil olmaqla) almalıdır. Qeydiyyatdan keçməkdən imtina edildikdə, dövlət qulluqçuları yazılı şəkildə əsaslandırılmış təsdiqi təqdim edirlər.

Kadastr sənədlərini aldıqdan sonra, həmçinin binanın hər bir hissəsi üçün mülkiyyət şəhadətnaməsi almalısınız. Mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən ən vacib və yeganə sənəd kadastr pasportudur. Burada daşınmaz əmlakın bölünməsi haqqında ətraflı məlumat və yenilənmiş məlumatlara uyğun olaraq tərtib edilmiş texniki plan var.

Daşınmaz əmlaka müxtəlif yollarla və ölçülərdə investisiya edə bilərsiniz: mənzilləri almaq və satmaq, binaları icarəyə vermək və ya daşınmaz əmlak agentliyi açmaq.

Qeyd etmək lazımdır ki, hər orta Rusiya vətəndaşı pul qazanmağın bu üsulundan istifadə edə bilmir - çox milyon dollarlıq investisiyalar tələb olunur. Ona görə də kommersiya şirkətləri belə böyük maliyyə resurslarına malikdirlər və yatırırlar. Onların imtiyazı layihə üçün kredit almaqdır. Fiziki şəxs də daşınmaz əmlak biznesinə yalnız zəruri başlanğıc kapitalı olduqda başlaya bilər.

Vacibdir! Artım dövründə mənzil almaq investora təkrar satışdan çoxlu gəlir əldə etməyə zəmanət verir - 10-15%. Əsasən, bu, 80-90-cı illərdə bu sahəyə böyük maddi qənaət edən vətəndaşlara aiddir. XX əsr.

2020-ci ilə qədər tələsik effekt gözləməməlisiniz - Rusiya daşınmaz əmlak bazarı eniş mərhələsində durğunluq yaşadı.

Mümkün mənfəətin, geri ödəmə müddətinin və rentabellik səviyyəsinin hesablanması

Daşınmaz əmlakın lizinqindən mümkün mənfəətin hesablanması sxemi:

Kirayə biznesinin cəlbediciliyinin qiymətləndirilməsi əsas məsələ deyil. Düzgün hesablama üçün kirayə gəlirini daşınmaz əmlakın dəyəri ilə müqayisə etmək kifayətdir - sonda siz bu sahədə biznes üçün əsas meyar olan biznesin geri qaytarılma müddətini alacaqsınız. Kommersiya daşınmaz əmlakı üçün standart geri ödəmə müddətləri 9 ildən 12 ilə qədərdir. 7-8 il geri qaytarılma müddəti olan daşınmaz əmlak tapmaq çətindir.

Optimal investisiya variantı yeni tikililərdə daşınmaz əmlak almaqdır. Daha ucuz bir seçim, təməl çuxur mərhələsində binalar almaq olardı. Beləliklə, qənaət ən azı 30% olacaq.

Bununla belə, ortaq tikinti sistemində müəyyən risklər çoxdur. Erkən mərhələdə onların ehtimalı böyükdür. Mümkün riskləri azaltmaq üçün mükəmməl təcrübəyə və sübut edilmiş nüfuza malik tərtibatçıları seçməlisiniz.

Başlanğıc kapitalını haradan əldə edə bilərəm?

Hər bir vətəndaş biznesin inkişafı üçün başlanğıc kapital ala bilər. Maliyyələşdirmə və sponsor tapmaq üçün bir neçə yol var.

Bir bankdan biznes qurmaq üçün başlanğıc kapitalı əldə edə bilərsiniz. Metod təsirli və populyardır. Bununla belə, böyük bir çatışmazlıq var - risk. İşlər düzgün istiqamətdə getməsə, o zaman ciddi itki ilə yanaşı, iddialı iş adamı böyük maliyyə borcu da alacaq. Qeyd etmək lazımdır ki, Sberbank və Tinkoff biznesə başlamaq üçün kredit verir.

İstinad! Kiçik biznesin dəstəklənməsi ilə məşğul olan dövlət qurumları başlanğıc kapital mənbəyinə çevrilə bilər. Federal özünüməşğulluq sisteminə görə, işsiz vətəndaşlar 60.000 rubl məbləğində subsidiya ala bilərlər.

Yaxşı və pis tərəfləri

İcarəyə götürmə qanuni passiv gəlir təmin edən yeganə biznes növüdür.

Minuslar:

• Gəlirlərin birbaşa kirayəçilərin fəaliyyətindən asılı olduğunu başa düşmək vacibdir. Binaların yaxşı vəziyyətdə qalmasını təmin etmək üçün onların fəaliyyətinə nəzarət edilməlidir.
• Maliyyə Nazirliyinin müddəalarına görə, ev sahibi icarə haqqından aldığı məbləğin 15-17%-i həcmində vergi ödəməlidir.
• Kirayəçilərin qeyri-sabitliyi. Müqavilənin ləğvi hətta rəsmi müqavilə bağlansa da baş verə bilər, bunun nəticəsində gəlir trafiki müvəqqəti olaraq dayanacaq və icarəyə verən buna məcbur olacaq.

• Məsuliyyətli icarəçilərin olması biznesi istənilən vaxt satıla bilən və sərfəli maliyyə vəziyyəti əldə edə bilən yüksək keyfiyyətli və axtarılan məhsula çevirir.
• İcarənin illik artımı biznesin uğurlu çiçəklənməsinə və inkişafına kömək edir.

Əgər biznesdə təcrübəniz yoxdursa, işləyən hazır biznes almaq tövsiyə olunur. Bu biznesin əsas üstünlüyü yeni tərəfdaşla müqaviləni yeniləməkdə maraqlı olan kirayəçilər ilə müqavilənin bağlanmasıdır.

Nəticə

Beləliklə, daşınmaz əmlak icarəsi biznesi əla passiv gəlir mənbəyidir. Bununla belə, bu sahənin tələləri var: hər cür risklərin qiymətləndirilməsi, sənədlərin doldurulması, başlanğıc kapital və s. Biznesin düzgün təşkili onun aktiv və əlverişli inkişafına kömək edir.

Səhv tapsanız, lütfən, mətnin bir hissəsini vurğulayın və klikləyin Ctrl+Enter.

Qeyri-yaşayış sahələrini, məsələn, bir mağaza üçün icarəyə götürmək, uyğun bir əmlak axtarmağı və yazılı müqavilə bağlamağı əhatə edir. Yalnız onun bütün bölmələrini düzgün doldurmaq deyil, həm də hərəkətlərin dəqiq ardıcıllığına riayət etmək lazımdır. Hüquqi baxımdan qeyri-yaşayış sahələrini necə düzgün icarəyə vermək olar?

Qanunvericilik

Qeyri-yaşayış obyektlərinin icarəyə verilməsi məsələləri "Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında" Federal Qanun və Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi ilə tənzimlənir. Qanuna görə, qeyri-yaşayış obyektlərinə binaların tərkibinə daxil olan, lakin yaşayış üçün yararlı olmayan obyektlər daxildir.

Mülkiyyətçi qeyri-yaşayış sahələrini müqavilə əsasında müstəqil şəkildə icarəyə verə bilər. Yalnız yazılı şəkildə ola bilər. Əgər icarə 12 aya qədər müddətə verilirsə, müqavilənin qeydiyyata alınmasına ehtiyac yoxdur. İcarə 1 ildən çox müddətə verilirsə, müqavilə Rosreestr-də müəyyən edilmiş qaydada qeydiyyata alınmalıdır. İcarəyə götürənlər qanunla müəyyən edilmiş müddətlərdə icarə gəlirlərinə görə vergi ödəməyi öhdələrinə götürürlər.

Sıralama

Mülkiyyətçi yaşayış binasında, ofisdə və ya ticarət mərkəzində qeyri-yaşayış sahələrini icarəyə vermək hüququna malikdir. Əməliyyatın hər iki tərəfinin əməl etməli olduğu hərəkətlərin ardıcıllığını bilmək lazımdır.

Daşınmaz əmlakın seçilməsi

Uyğun mülk tapmaq ən çətin mərhələdir. İcarəçi binaları nəqliyyat əlçatanlığı, infrastruktur və nəqliyyat kimi parametrlərə əsasən seçir. Axtarış daşınmaz əmlak agentlikləri və ixtisaslaşmış saytlar vasitəsilə həyata keçirilə bilər. Təcrübəli iş adamları bu prosesə çox vaxt ayırırlar.

Qeyri-yaşayış daşınmaz əmlak bazarı aşağıdakı məqsədlər üçün binalara bölünür:

• Ofis;
• Ticarət;
• istehsal;
• Anbar.

Əvvəlcə əmlakın növü, yerləşdiyi yer, mərtəbələrin sayı və sahəsi barədə qərar vermək lazımdır. Bu məlumatlar aydınlaşdıqda sorğu tərtib etmək daha asandır. Bir neçə variantı seçdikdən sonra gələcək kirayəçi binaları yoxlayır. Bu zəruri addımdır. Ev sahibi binaları öz üstünlükləri baxımından təqdim etməlidir. Ancaq mövcud çatışmazlıqları gizlətməməlisiniz, çünki onlar sonradan görünə bilər. Bu, icarə müqaviləsinin ləğvinə səbəb ola bilər.

Bina axtarmaq üçün vaxt yoxdursa, kirayəçi bu işi etibarlı şəxsə və ya vasitəçiyə həvalə edə bilər. Bütün detallar və tələb olunan parametrlər verilir. Bunlar aylıq kirayə haqqının 50-100%-i məbləğində ödənilən pullu xidmətlərdir. Vasitəçi ilə müqavilə bağlanmalıdır. Ödəniş uyğun bina seçildikdən sonra edilməlidir.

Müqavilənin bağlanması

Bu prosesə vəkili cəlb etmək daha yaxşıdır. O, müqaviləni düzgün tərtib etməyə və mübahisəli məsələləri izah etməyə kömək edəcək, həmçinin əməliyyatın hüquqi təmizliyini yoxlayacaq. Bu işi özünüz edə bilərsiniz. Müqaviləni imzalamazdan əvvəl aşağıdakı sənədləri tələb etməlisiniz:

1. əmlak sənədləri;
2. mərtəbə planı;
3. sahibinin nizamnamə sənədləri.

Sənədləri yoxladıqdan sonra icarə şərtlərini müzakirə etməlisiniz. Onlar aşağıdakı məqamlara aid ola bilər:

• kommunal ödənişlərin ödənilməsi;
• icarə haqqının məbləği;
• binaların təhvil verilməsi üçün son tarix;
• telefon rabitəsinin və İnternetə çıxışın mövcudluğu;
• təmir işlərinin aparılması;
• müqaviləyə xitam verilməsi şərtləri.

Hər bir maddənin hansı tərəfə tapşırıldığını və öhdəliklərin hansı müddət ərzində yerinə yetirildiyini müzakirə etmək vacibdir. Əldə edilmiş razılaşmalar müqavilədə və ya ona əlavə razılaşmalar şəklində ifadə edilir.

Müqaviləyə fors-major hallar zamanı hərəkətlərlə bağlı bəndin daxil edilməsi vacibdir.

Yaxşı olar ki, kirayəçi və ev sahibi müqaviləni vasitəçi olmadan şəxsən imzalasalar. Bu halda mübahisəli məsələləri həll etmək daha asan olur, tərəflər müəyyən güzəştlərə gedə bilər; Müqavilə tərtib edərkən əmlak haqqında məlumatların tam şəkildə daxil edilməsi vacibdir. Onlara binanın tam ünvanı, mərtəbəsi, sahəsi daxil edilməlidir. Müqavilə mərtəbə planı ilə müşayiət olunmalıdır. Yalnız bu halda müqavilə etibarlı sayıla bilər.

İcarəyə 12 ayadək müddətə verildikdə müqavilə 2 nüsxədə imzalanır. Əgər 1 il və ya daha çox müddətə uzunmüddətli icarə nəzərdə tutulursa, müqavilənin 3 nüsxəsi imzalanır. Hər bir nüsxə ev sahibi və kirayəçidə qalır. Digər bir nüsxə isə qeydiyyatçıda qalır.

Binaların köçürülməsi

Müqavilə imzalandıqdan sonra ev sahibindən kirayəçiyə köçürmə aktı tərtib edilir. İmzalandığı gün icarənin başlanğıcı hesab olunacaq. Akt yalnız binaya tam baxış keçirildikdən sonra imzalanır. Yoxlama zamanı nasazlıq aşkar edilərsə, bu barədə hesabatda qeyd edilir. Bu, gələcəkdə lazımsız xərclərdən qaçmağa imkan verir.

Təhlil kirayəçidən qüsurları və nasazlıqları aradan qaldırmağı və icarə haqqını azaltmağı tələb etməyə imkan verir. Buna görə də, sahibinin binaları və kommunikasiyaları əvvəlcədən səliqəyə salması daha yaxşıdır. İcarəçi təhvil-təslim aktını imzaladıqdan sonra binadan tam istifadə edə və sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul ola bilər.

Mövcud qanunvericiliyə görə, müqavilədə aşağıdakı əsas şərtlər olmalıdır:

1. Müqavilənin tərəfləri kirayəçi və ev sahibidir. Sənətə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 608-ci maddəsinə əsasən, qeyri-yaşayış sahələrini icarəyə vermək hüququ sahibinə məxsusdur.
2. Müqavilənin mövzusu. Binaların ətraflı xüsusiyyətləri göstərilir. Sənətin 3-cü bəndinə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 607-ci maddəsi, onlar olmadıqda, müqavilə etibarsız sayılır.
3. Daşınmaz əmlakdan istifadə şərtləri. Onları mümkün qədər ətraflı qeyd etmək olar. Kosmetik və əsaslı təmiri kimin yerinə yetirməli olduğu göstərilir.
4. Ödəniş. Ödəniş məbləği sabitdir. Bu olmadan müqavilə əvəzsiz sayılır və icarə müqavilələri üçün bu icazə verilmir.
5. Etibarlılıq. Tərəflər tərəfindən qarşılıqlı razılaşma ilə müəyyən edilir. Müəyyən edilmədikdə, müqavilə qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış hesab ediləcək.

Etibarlılıq müddəti 12 aydan az olan müqavilə məcburi qeydiyyata alınmır. Müddəti bitdikdən sonra oxşar müddətə başqa bir müqavilə bağlanarsa, qeydiyyat da tələb olunmur. 12 ay müddətinə müqavilə məcburi qeydiyyatdan keçməlidir. Ancaq nəzərə almaq lazımdır ki, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 619 və 620-ci maddələrinə əsasən, müqavilənin vaxtından əvvəl ləğvi mümkündür.

İcarəyə götürən daşınmaz əmlakı subicarə müqaviləsi əsasında verə bilər. Amma bu, yalnız əmlakın sahibi olan ev sahibinin razılığı ilə mümkündür. Subicarə müqaviləsi də qanunla müəyyən edilmiş qaydada dövlət qeydiyyatına alınmalıdır.

Ancaq nəzərə almaq lazımdır ki, icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğvi mümkündür. Həm ev sahibinin, həm də kirayəçinin bu hüququ var. Əslində, əməliyyatın tərəfləri tam hərəkət azadlığına malikdirlər. Lakin müqavilədə vaxtından əvvəl xitam verilməsinin mümkün olduğu əsaslar olmalıdır.

Sublizinqin aşağıdakı xüsusiyyətləri var:

• Etibarlılıq müddəti mülkiyyətçi ilə icarə müqaviləsinin müddəti ilə məhdudlaşır;
• İcarə müqaviləsinə xitam verildikdə, subicarəçinin eyni şərtlərlə subicarə müddəti bitməzdən əvvəl mülkiyyətçi ilə müqaviləni yeniləmək imkanı var;
• Müqavilə 12 ay və ya daha çox müddətə bağlanarsa, qeydiyyata alınmalıdır.

Kirayəçinin aşağıdakı hüquq və vəzifələri vurğulanır:

1. Binaların təyinatı üzrə istifadəsinə nəzarət.
2. İcarənin vaxtında ödənilməsi.
3. Tərəflərin razılığı ilə təmir işlərinin aparılması.
4. Binaların lazımi qaydada saxlanılması.
5. Subicarəçi ilə köçürmə aktının tərtib edilməsi.

Qəbul edilmiş öhdəliklərin hər hansı pozulması halında, əqddə iştirak edən hər bir tərəfin müqavilə müddəti bitənə qədər öhdəliyə xitam vermək imkanı var.

Tələb olunan sənədlər

12 ay və daha çox müddətə bağlanmış müqavilələr üçün dövlət qeydiyyatı aparılır. Bunun üçün aşağıdakı sənədlər paketi yaradılır:

• müəyyən edilmiş formanın tətbiqi;
• bütün əlavələrlə icarə müqaviləsi;
• kadastr pasportu;
• Rusiya pasportları - fiziki şəxslər üçün, hüquq sənədləri - hüquqi şəxslər üçün;
• sənədlər nümayəndə tərəfindən təqdim edildikdə etibarnamə;
• obyekt birgə mülkiyyətdədirsə və ya nikah dövründə əldə edilibsə, həyat yoldaşının notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı;
• əmlak fəaliyyət qabiliyyəti olmayan və ya yetkinlik yaşına çatmayan vətəndaşın adına rəsmiləşdirildikdə, qəyyumluq və qəyyumluq orqanının icazəsi;
• əmlak girovda olduqda girov saxlayanın yazılı icazəsi;
• dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə qəbz.

Vergilər

Qeyri-yaşayış sahələrinin icarəsi üçün vergilər nəzərdə tutulur. Optimal vergi rejimi sadələşdirilmiş vergitutma sistemidir. Xüsusi vergi rejimləri mühasibat uçotunu asanlaşdırmaqla yanaşı, vergi yükünü də aşağı salır. Aşağıdakı xüsusiyyətlər tətbiq olunur:

1. kadastr dəyəri müəyyən edildikdə və xüsusi regional qanun qüvvədədirsə, vergi ofis, inzibati və pərakəndə daşınmaz əmlaka görə ödənilir;
2. yerli olaraq bu nisbət 2% təşkil edir.

Yerli səviyyədə xüsusi qanun qəbul edilmədikdə, sadələşdirilmiş vergitutma sistemindən istifadə edən sahibkarlar üçün aşağıdakı dərəcələr müəyyən edilir:

• sadələşdirilmiş vergi sistemi 6% - ümumi gəlirdən;
• STS 15% - gəlirdən minus xərclərdən.

Əgər təşkilat ümumi vergi sistemindədirsə, yüksək vergi yükü yaranır. Bu halda kirayə biznesi sərfəli deyil. Ənənəvi olaraq üç əsas vergi müəyyən edilir:

1. təşkilatın mənfəəti və fərdi sahibkarlar üçün fərdi gəlir vergisi üzrə - hüquqi şəxslər üçün 20 faiz, sahibkarlar üçün 13 faiz;
2. əmlak üçün - kadastr dəyərinə əsasən 2% və qalıq dəyəri hesablanarkən 2,2%;
3. əlavə dəyər üzrə - 18%, rüblük gəlir 2 milyon rubldan çox olduqda.

Qeyri-yaşayış daşınmaz əmlakın icarəsindən əldə edilən gəlirə görə vergi ödəməkdən necə yayınmaq olar? Bir tərəfdən qanunvericilik bütün icarə müqavilələri üzrə vergilərin ödənilməsi öhdəliyini müəyyən edir. Müqavilə 1 il və ya daha çox müddətə tərtib edilərsə, Rosreestr-də qeydiyyata alınır. Bu məlumatlar məlumat mübadiləsi müqaviləsinə uyğun olaraq vergi xidmətinə verilir. Müqavilə 1 ilə qədər müddətə tərtib edilərsə, vergi xidməti icarə faktını sübut etməli olacaq, bu həmişə mümkün deyil.

Mövcud qanunvericilik qanunsuz sahibkarlıq fəaliyyətinin aparılmasına görə inzibati və cinayət məsuliyyətini nəzərdə tutur. Qanunsuz sahibkarlıq fəaliyyəti həyata keçirildikdə və ya 1,5 milyon rubl məbləğində böyük mənfəət əldə edildikdə cinayət məsuliyyəti müəyyən edilir.

Qanun pozuntusu aşkar edildikdə, hakimlər şəxsin konkret hallarını və bir çox digər amilləri nəzərə alır. Bir qayda olaraq, bir mənzil və ya bağ evi kirayə verərkən heç bir problem yoxdur. Qeyri-yaşayış obyekti icarəyə verilirsə, sahibkarlıq fəaliyyətinin bir neçə əlaməti müəyyən edilə bilər. Binalar birbaşa kirayə üçün alınırsa, sahibkarlıq fəaliyyəti kimi tanındığından fəaliyyət qeydiyyatdan keçməyi tələb edir.

Eyni şey uzunmüddətli icarə və ya dəfələrlə yenilənən müqavilələrə də aiddir. Bu əlamət qeyri-yaşayış obyektinin mülkiyyətindən sistemli və qəsdən mənfəət əldə etmək faktı kimi şərh olunur. Bu əlamətlər aşkar edilərsə, vətəndaşa fərdi sahibkarı qeydiyyata almaq tövsiyə olunur. Bu halda vergi ümumi gəlirin 6%-ni təşkil edir. Şəxsi gəlir vergisi 13% təşkil edir.

Binanın sahibi hər il vergi bəyannaməsi təqdim etməlidir.

Beləliklə, qeyri-yaşayış sahələrini icarəyə götürmək öz xüsusiyyətlərinə malikdir. Hüquqi cəhətdən səlahiyyətli bir müqavilə tərtib etmək, müqavilənin bütün xüsusiyyətlərini təmin etmək və vergiləri vaxtında ödəmək lazımdır. Bu, gələcəkdə problemlərdən qaçmağa və qanuni olaraq qazanc əldə etməyə imkan verəcəkdir.

Kommersiya daşınmaz əmlakının icarəyə verilməsi və belə bir əməliyyat üçün müqavilənin bağlanması çox mürəkkəb deyil. Bununla belə, kirayə evlərlə müqayisədə daşınmaz əmlak bazarının bu sahəsi müxtəlif qanun və qaydalarla tənzimlənir. Kommersiya daşınmaz əmlakının icarəsi gəlirli bir işdir, lakin böyük ofis binalarının və kiçik sahəsi olan kommersiya obyektlərinin bir çox sahibləri tez-tez vicdanlı kirayəçilər tapmaq problemi ilə üzləşirlər. Bu məsələnin həlli sizin üçün aktualdırsa, onda bizimkilər sizin üçün çox faydalı olacaq: binaları necə icarəyə vermək, bunu ən qısa müddətdə və ən böyük fayda ilə etmək barədə danışacaq.

Kommersiya daşınmaz əmlakının lizinqinin hüquqi əsasları

Kommersiya daşınmaz əmlakının necə icarəyə verilməsinə baxmadan əvvəl, bu hərəkətləri tənzimləyən qanunvericiliyə nəzər salaq. Kommersiya daşınmaz əmlakının ödənişli istifadəyə verilməsi prosesi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi ilə tənzimlənir.(34-cü ayə). Bu qanunvericilik aktına uyğun olaraq, müqavilənin tərtib edilməsi prosesi zamanı yaranan şərtlər icarə müqaviləsində - mülkiyyətçi ilə kirayəçi arasında müqaviləni təsdiq edən əsas sənəddə öz əksini tapır.

Kommersiya daşınmaz əmlakın icarəsi

Daşınmaz əmlak sahibinin əsas məsuliyyəti icarəyə götürülmüş binada nizam-intizamın və lazımi şəraitin qorunması. Beləliklə, məsələn, Art. Mülki Məcəllənin 616-cı maddəsi ev sahibini müəyyən bir müddət ərzində müstəqil şəkildə əsaslı təmir etməyə məcbur edir. Həmin maddədə həmçinin icarəçiyə həvalə edilmiş vəzifələr, o cümlədən binanın kosmetik təmiri, cari kommunal ödənişlərin vaxtında ödənilməsi, binadaxili nizam-intizamın təmin edilməsi də öz əksini tapmışdır.

İcarəyə verənə kommersiya obyektlərini başqa şərtlərlə icarəyə vermək hüququ verilir, icarə müqaviləsində göstərilməlidir. Deyək ki, ev sahibi əsaslı təmir işlərinin aparılması məsuliyyətini binadan icarə əsasında istifadə edən şəxsin üzərinə ata bilər və ya icarəçinin öhdəliklərini üzərinə götürə bilər.

Daşınmaz əmlakın çatdırılması mərhələləri

Bacarıqlı bir yanaşma və kommersiya əmlakının icarəyə verilməsinin bütün incəliklərini dərk etməklə, demək olar ki, hər bir ev sahibi qeyri-yaşayış sahələrini müstəqil şəkildə necə icarəyə vermək məsələsinin öhdəsindən gələ biləcək. Ən sərfəli sövdələşməni bağlamaq üçün nə edilməli olduğunu ətraflı təsvir edərək prosedura baxaq.

Daşınmaz əmlakı icarəyə verərkən əsas odur ki, optimal qiymət təyin etmək, vicdanlı kirayəçi tapmaq və əmlakın icarəyə verilməsi üçün sənədləri bacarıqla hazırlamaqdır!

Kirayə qiymətinin müəyyən edilməsi

Bu, birinci və son dərəcə vacib mərhələdir. İcarəyə verən əməliyyatı şəxsən həyata keçirirsə, icarə dəyərinin müəyyən edilməsi, bir qayda olaraq, tamamilə obyektiv olmayacaqdır. Hər hansı bir icarəyə verən maksimum fayda əldə etməyi planlaşdırdığından. Lakin şişirdilmiş qiymət potensial kirayəçiləri qorxudur, aşağı qiymətləndirilməmiş rəqəm isə bəzi şübhələrə səbəb olacaq. Kommersiya obyektlərinin bir çox sahibləri kömək üçün mütəxəssislərə (rieltor/qiymətləndirici) müraciət edirlər, baxmayaraq ki, bu gün bir çoxları xüsusi saytlarda, məsələn, Avito, Cyan və digər onlayn platformalarda yerləşdirilən oxşar təklifləri təhlil edirlər. Bu, mövcud bazar vəziyyətini başa düşməyə və öz binalarınızı ədalətli qiymətləndirməyə imkan verir.

Unutma!Öz biznesini idarə etmək üçün binaları icarəyə götürərkən, potensial kirayəçi bundan qazanc əldə etməyi gözləyir. Buna görə bir binanı qiymətləndirərkən, onun əldə edə biləcəyi ehtimal olunan gəliri nəzərə almalısınız.

Bundan əlavə, icarə üçün binaları qiymətləndirərkən nəzərə almaq məsləhətdir daxil olmaqla bir sıra mühüm amillər:

• icarəyə veriləcək binanın sahəsi;
• mövcud layout;
• obyektin vəziyyəti;
• mebel və kommunikasiyaların mövcudluğu;
• obyektin yeri;
• təchiz olunmuş parkinqin olması;
• icarəçinin biznes tərəfdaşları və müştəriləri üçün nəqliyyat və digər əlçatanlıq;
• ziyarətçi axını (xüsusilə böyük ticarət, əyləncə və ofis mərkəzləri üçün).

Yuxarıda göstərilən məqamları nəzərə alaraq və oxşar variantları təhlil edərək, icarəyə verilən binalar üçün optimal, qarşılıqlı faydalı qiymət təyin edə bilərsiniz.

Kirayəçi axtarın

Potensial kirayəçilərin tapılması daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsində eyni dərəcədə vacib mərhələdir. Binanın kimə icarəyə verilməsinə qərar vermək vacibdir, çünki vicdanlı kirayəçi tapmaq çox vaxt çox çətin ola bilər.

Aylıq ödənişi müəyyən etdikdən sonra elanın mətnini hazırlamaq lazımdır.

Adətən bu, obyektin əsas parametrlərini - otağın ölçüsünü, mərtəbəsini, coğrafi mövqeyini, infrastrukturun inkişafını, otağın vəziyyətini və onun avadanlıqlarını ətraflı şəkildə göstərir. Mətndə binaların mövcud üstünlüklərini vurğulamaq məsləhətdir. Ancaq icarəyə verilən əmlakın mümkün çatışmazlıqlarını gizlətməməlisiniz ki, yoxlama zamanı siz yöndəmsiz vəziyyətə düşməyin və potensial kirayəçini qorxutmayın.

Seçimlər haqqında bizə ətraflı məlumat verməlisiniz potensial kirayəçilərin axtarışı.

Dostlar/tanışlar vasitəsilə axtarın vicdanlı kirayəçi tapmağın ən asan yolu hesab olunur. Tipik olaraq, əgər onların biznes icmasında geniş “əlaqələri” varsa, kommersiya daşınmaz əmlak sahibləri öz binalarını olduqca asanlıqla və tez icarəyə verə bilərlər.

Xüsusi internet portallarında reklamların dərci, onlardan çoxlu sayda şəbəkədə işləyir. Bu metodun üstünlüyü ondan ibarətdir ki, cari icarə təklifi ən sərfəli variantı seçməkdə maraqlı olan istifadəçilərin böyük auditoriyası tərəfindən görülür. Ancaq onların diqqətini cəlb etmək üçün mətndə mövcud üstünlükləri göstərən və çatışmazlıqları qeyd etməyi unutmadan, binaların ətraflı təsviri ilə yaxşı bir reklam yaratmaq vacibdir. Əmlak haqqında doğru məlumat kirayəçini daha tez tapmağa kömək edəcək.

Reklamınızı təklif olunan binaların bir neçə fotoşəkili ilə müşayiət edin. Bu, potensial kirayəçilərə əmlakınızla maraqlanıb maraqlanmadıqlarını tez bir zamanda müəyyən etməyə kömək edəcək.

tərəfindən təklif göndərilire-poçt. Kafe və barlar, iri və kiçik pərakəndə satış məntəqələri, gözəllik salonları və digər müəssisələr, eləcə də təşkilatlar tez-tez yeni satış məntəqələri açmaq və ya daha əlverişli əraziyə köçmək üçün binalar axtarırlar. Binalarınızla maraqlana biləcək biznes sahiblərinin və ya menecerlərin e-poçt ünvanlarını şirkətin rəsmi saytında tapa bilərsiniz.

Böyük və kiçik binaların icarəsi xüsusiyyətləri

İcarəyə verilən əmlakın sahəsindən asılı olaraq qeyri-yaşayış sahələrini icarəyə verməkdə sizə kömək edə bilərik. daşınmaz əmlak bazarı mütəxəssislərinin tövsiyələri.

Kiçik bir sahəsi icarəyə vermək üçün:

Siz şəxsən və ya daşınmaz əmlak agentliyi vasitəsilə potensial kirayəçilər üçün axtarış təşkil edə bilərsiniz

1. Peşəkarların köməyindən istifadə edərək, xidmətlərin göstərilməsi üçün müqavilə imzalamalısınız. İcarə müqaviləsi bağladıqdan sonra agentliyin xidmətlərini ödəməli olacaqsınız. Əlbəttə ki, rəsmiyyət olmadan əməkdaşlıq edə bilərsiniz, sonra rieltorun mükafatını göstərən kommersiya təklifi olan bir məktub yazmalısınız və onu kommersiya obyektləri ilə işləyən agentliklərə göndərməlisiniz. Tipik olaraq, rieltorun komissiyası aylıq icarə haqqının yarısıdır (birdəfəlik ödəniş).
2. İcarəyə götürənlərin axtarışına özünüz başlamaq, pulsuz internet platformalarında elanlar dərc etmək, ünvanlı e-poçt paylamalarını təşkil etmək, üstəlik, icarəyə veriləcək binanın pəncərəsində fasadda (pullu xidmət) bannerin yerləşdirilməsi (pulsuz) səmərəli olacaq.

Böyük bir obyekt icarəyə verilir:

Əgər siz böyük bir bina icarəyə götürməyi planlaşdırırsınızsa, bu o deməkdir ki, yüksək gözlənilən gəlirlilik olacaq, o zaman öz kommersiya təklifinizlə sadə veb sayt yarada bilərsiniz. Tipik olaraq, bir veb sayt əsas sorğulardan istifadə edərək kontekstli reklamla təşviq edilir. Bu, hədəf auditoriyaya çatmağa imkan verir, bu seçimdə isə reklamın dəyərinə nəzarət edə bilərsiniz. Bu seçimdə siz əmlakınızı reklam edə və agent haqlarına qənaət edə bilərsiniz.

Müqavilənin imzalanması

İcarəyə verilən binaların səlahiyyətli təqdimatı- uğurlu əməliyyatın zəmanəti. Əmlakı göstərərkən, potensial kirayəçinin diqqətini bu əmlakı icarəyə verərkən əldə edə biləcəyi üstünlüklərə və ehtimal olunan mənfəətə yönəldərək, mümkün qədər çox məlumat verməyə çalışın.

Müqavilənin imzalanması- əməliyyatın son və ən vacib mərhələsi. Peşəkar şəkildə hazırlanmış və tərtib edilmiş icarə müqaviləsi ev sahibini vicdansız kirayəçidən qoruyur. İcarə müqaviləsinə aşağıdakılar daxil edilməlidir:

• əmlak sahibinin və kirayəçinin şəxsiyyət məlumatları;
• obyektin yerləşdiyi yerin ünvanı, onun sahəsi və əsas xüsusiyyətləri;
• Qeydiyyat məlumatları;
• müqavilə müddəti;
• icarə haqqının məbləği və onun ödənilməsi qaydaları.

Məlumatınız üçün! Qanun, binanın sahibinə hər 12 ayda bir dəfədən çox kirayə haqqını artırmağı qadağan edir. Buna görə də, sənəd kirayəçinin məcburi bildiriş müddətini göstərərək, ehtimal olunan artımın ən böyük məbləğini göstərməlidir.

Sənəddə müqavilə tərəflərinin hüquq/məsuliyyətlərinin ətraflı təsviri, habelə sənədin bölmələrinin pozulmasına görə tərəflərin məsuliyyəti göstərilməlidir. Sənədə binadakı əmlakın inventarını daxil etmək zərər verməz. Belə ki, icarə müddəti başa çatdıqdan sonra mülkiyyətçi zədələnmiş əmlaka görə maddi təzminat tələb edə bilər.

Kirayəçini necə tez tapmaq olar

Daha bir neçə faydalı məsləhət sizə ofis və ya digər əmlakı tez bir zamanda icarəyə götürməyə kömək edəcək.

Şəxsən kirayəçi axtarmağa və ya nümayişlər/danışıqlar aparmağa hazır olmayan sahiblər üçün peşəkar bir rieltorun köməyinə müraciət etmək məntiqlidir. O, obyekti obyektiv qiymətləndirəcək, onun real dəyərini təyin edəcək, yüksək keyfiyyətli fotoşəkillər çəkəcək, reklam mətnini düzgün tərtib edəcək və əmlakınızı nümayiş etdirməyə başlayacaq.

Lakin, agentliklə əməkdaşlıqda bəzi nüanslar var. Əməkdaşlığa başlamazdan əvvəl onlar aydınlaşdırılmalıdır.

Ev sahibi tez bir zamanda öz binası üçün kirayəçi tapmaq istəyirsə, o zaman agentlik haqqını özü ödəyə bilər (bir çox agentlik kirayəçilərdən xidmətlərə görə pul alır). Bu seçim tez-tez dəbdəbəli daşınmaz əmlak sahibləri və ya bir çox əmlaka sahib olduqları təqdirdə istifadə olunur. Rieltora ödənilən pul, digər şeylərlə yanaşı, əmlakın icarəsi xərclərinə xərclənəcəkdir. Kommersiya əmlakını dəyişdirmək üçün başqa bir sürətli seçim icarə haqqını azaltmaqdır. Binaları "üç rubl" üçün icarəyə verməyə ehtiyac yoxdur; kirayə haqqını 5-10% azaltmaq kifayətdir. Sonra binaların rəqabət qabiliyyəti artır.

Binaları icarəyə verərkən mümkün risklər

Hər hansı bir sahib icarəyə verilən binanın vəziyyətindən narahatdır və əməliyyatdan gəlir əldə etmək istəyir. Biz kommersiya daşınmaz əmlak sahiblərinin əsas risklərini təqdim edəcəyik və onlardan özünüzü necə qoruyacağınızı sizə xəbər verəcəyik.

Binaların qeyri-münasib istifadəsi

Düzgün hazırlanmış hər hansı icarə müqaviləsi onun istifadə məqsədlərini və istismar şərtlərini müəyyən edir. Bu, bina ilə birlikdə icarəyə götürülmüş avadanlıqlara aiddir.

Deyək ki, sövdələşmənin sonunda kirayəçi binadan anbar kimi istifadə edəcəyinə söz versə də, orada mağaza açıb. Ev sahibinin ödənilmiş icarə haqqını qaytarmadan və icarəçiyə cərimə tətbiq etmədən müqavilənin ləğvini tələb etmək hüququ var.

Əmlakın zədələnməsi

Menzil yaxsi veziyyetde, texnika ve avadanliqlarla birlikde kirayeye tehvil verilib. Amma bir gün məlum olur ki, binalar bərbad vəziyyətdədir, avadanlıqlar xarabdır və s. Bu halda icarəyə verən dəymiş zərərin tam ödənilməsini tələb edə bilər. Bu zaman təkcə təmir işlərinə çəkilən xərclər deyil, həm də xarab olmuş avadanlığın (bazar) dəyəri ödənilməlidir.

Fors-major hallar (yanğın və s.) nəticəsində binaya və əmlaka zərər dəydiyi hallarda məsuliyyət nəzərdə tutulmur.

Kirayəçi icarə haqqını ödəməkdən imtina edir

Səliqəli ödəyicilər adətən maddi cəzalandırılır. Baxmayaraq ki, bu, yalnız icarə müqaviləsi düzgün tərtib edildikdə mümkün olsa da - burada aylıq icarə haqqının şərtləri, proseduru və məbləği aydın şəkildə göstərilir.

Kirayə biznesi uzun illərdir populyardır və qalır, çünki bir çox insanın mənzil almaq imkanı yoxdur və şirkətlər inkişaf fəaliyyətlərinə birdəfəlik investisiyaların səviyyəsini azaltmağa çalışırlar. İcarəyə verilə bilən obyektlərin çeşidi durmadan artır: hazırda siz hətta diyircəkli konki, xizək və s. - daimi tələbat olmayan, lakin mövsümi istifadə obyekti olan hər şeyi icarəyə verə bilərsiniz.

Bununla belə, ən çox yayılmış seçim hələ də əmlakın icarəsidir. Müəyyən bir binanın icarəyə verilməsindən müəyyən gəlir əldə etmək üçün bu məqalədə müzakirə ediləcək bir sıra nüansları nəzərə almaq lazımdır.

Daşınmaz əmlakın adətən 3 qrupa təsnif edildiyini başa düşmək lazımdır - torpaq, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri. Bu bazarda ən çox yayılmış xidmət növləri kirayə mənzil və qeyri-yaşayış sahələrinin təqdim edilməsidir.

Qeyri-yaşayış obyektləri arasında kommersiya daşınmaz əmlakı adətən icarəyə verilir. Eyni zamanda, bütün nüfuzlu analitik agentliklər onun aşağıdakı növlərini müəyyən edirlər:

• ofis otaqları;
• ticarət;
• anbar;
• sənaye.

Bundan əlavə, bəzi təşkilatlar ayrıca bir növ bina icarəyə götürürlər - "xüsusi məqsədlər üçün" kateqoriyası. Burada uşaq bağçaları, məktəblər, xəstəxanalar, kilsələr və s. üçün binalar ayrılır.

Daşınmaz əmlakla yanaşı, siz torpaq, gazebos, avadanlıq, avtomobil, xüsusi avadanlıq, inventar və s. icarəyə verə bilərsiniz. Lakin bu, daha nadir və mürəkkəb biznes formasıdır.

Ən yaxşı razılaşma nədir?

Yaşayış daşınmaz əmlakı haqqında danışsaq, Moskvadakı yaşayış massivində metrodan 10-15 dəqiqəlik məsafədə bir otaqlı mənzilin orta qiyməti 5-6,5 milyon rubla başa gələcək. Eyni zamanda, belə otaqlar üçün orta kirayə haqqı təxminən 25-30 min rubl təşkil edir. Nəticədə, hesablayarkən, bir otaqlı mənzil üçün minimum ödəmə müddətinin olacağını əldə etmək olar. təxminən 15 il.

Buna görə, bu seçimi investisiya baxımından çox sərfəli adlandırmaq olmaz: bunun həqiqətən ödəyə biləcəyi yeganə hal mənzilin miras qalmasıdır.

Ofis binaları haqqında danışsaq, onlar yaşayış binalarından bir qədər bahadır, çünki onların yerləşdiyi yer daha əlçatan yerlərdə olmalıdır və əraziləri daha böyükdür. Moskvada kiçik bir ofis sahəsi təxminən 60-70 kvadratmetr olması şərtilə 6,5-7,5 milyon rubla başa gələcək. Bu halda kirayə haqqı 1 kvadratmetr üçün hesablanacaq.

Knight Frank agentliyinin məlumatına görə, 2015-ci ilin sonunda A sinifli ofislər üçün kirayə haqqı təxminən 25 min rubl, B sinifli ofis binaları üçün isə ildə təxminən 15 min rubl təşkil edib. Müvafiq olaraq, maksimum geri ödəmə müddəti olacaq təxminən 8 il.

Pərakəndə satış yerlərini icarəyə vermək ofis binalarından daha sərfəlidir - onların geri qaytarılma müddəti 5-6 il. Ancaq mühüm bir məhdudiyyət var: belə daşınmaz əmlak üçün yer əsas amillərdən biridir. Binalar mərkəzi ərazidə, nəqliyyatın yüksək olduğu ərazidə yerləşməlidir. Nəhayət, yaxşı icra edilməlidir.

Ümumiyyətlə, kommersiya daşınmaz əmlakı yalnız bir parametrdə yaşayış daşınmaz əmlakından daha aşağıdır: risk səviyyəsi, çünki bu, ölkənin və müəyyən bir şəhərin iqtisadi vəziyyətindən asılıdır.

Bu cür fəaliyyətləri haradan başlamaq və necə inkişaf etdirmək üçün aşağıdakı videoya baxın:

Belə bir işi sıfırdan necə təşkil etmək olar?

1. İlk növbədə, kirayə üçün uyğun bir bina tapmaq lazımdır. Yaşayış sahəsinin miras qalması halında prosedur sahibkarın əmlakın sahibi olmasını təsdiq edən sənədlərin hazırlanması ilə başlayacaq.
2. Hazır bina axtarışı vəziyyətində, mənzilin və ya kommersiya daşınmaz əmlakının real dəyərini qiymətləndirməyə kömək edəcək peşəkar agentliklərin xidmətlərinə müraciət etmək yaxşıdır: təcrübəsiz bir iş adamı asanlıqla səhv hesablaya bilər.
3. Bundan sonra, əmlak üçün lazımi sənədləri doldurmalısınız. Bu kommersiya daşınmaz əmlakıdırsa və siz onu xüsusi təşkilatlara (məsələn, iaşə sənayesində işləyənlərə) icarəyə verməyi planlaşdırırsınızsa, müəyyən xidmətlərdən əlavə icazələr və nəticələr əldə etməyinizə diqqət yetirməlisiniz.
4. İlkin sənədləri tamamladıqdan sonra yenidənqurma və təmir işləri aparmaq lazımdır: yaşayış daşınmaz əmlakına gəldikdə, müəyyən bir mebel və məişət texnikası dəsti almaq vacibdir, çünki köçdükdən sonra dərhal yaşaya biləcəyiniz mənzillər ola bilər. daha yüksək qiymətə təklif oluna bilər. Kommersiya daşınmaz əmlakı vəziyyətində, boş yerin artırılmasına və müştərinin ehtiyaclarına uyğun olaraq sonrakı yenidənqurma imkanlarına diqqət yetirmək vacibdir.

Rusiya praktikasında bir çox insanlar müqavilə bağlamadan yaşayış əmlakını icarəyə verirlər - bu, onlara 13% -lik fərdi gəlir vergisindən xilas olmağa və geri ödəmə müddətini azaltmağa imkan verir. Bununla belə, bu, müəyyən risklərlə, xüsusən də müştərilərin etibarsızlığı ilə əlaqədardır. Ona görə də istər qeyri-yaşayış, istərsə də yaşayış üçün daşınmaz əmlaka münasibətdə kirayəçi ilə münasibətləri rəsmiləşdirmək lazımdır.

Müştəriləri harada axtarmaq lazımdır?

Standart reklam variantları vasitəsilə müştərilər tapmaq (ictimai yerlərdə və ya çap mediasında reklam yerləşdirmək) icarə biznesində effektiv deyil. Reklam sosial şəbəkələr vasitəsilə həyata keçirilə bilər (bu, xüsusilə yaşayış əmlakının icarəyə verilməsi vəziyyətinə aiddir) - burada "ağızdan ağıza" effekti işləyəcək.

Bundan əlavə, tematik saytlarda və forumlarda yerləşdirmə uyğundur. Pərakəndə satış obyektləri, xüsusən də ticarət mərkəzlərində yerləşən obyektlər üçün sahibinin telefon nömrəsi ilə “icarəyə verilir” yazısı yerləşdirmək olar. Bu, ticarət mərkəzinin bütün ziyarətçiləri üçün potensial müştərilərin dairəsini genişləndirəcəkdir.

Nəhayət, müştəriləri tapmaq üçün daha 2 kifayət qədər təsirli yol var - ev sahibi kimi xidmətlərin maneəsiz reklamı ilə tematik veb-sayt və ya blog saxlamaq, həmçinin broşürlər və vizit kartları yaymaq.

Lazımi xərclər

Əgər sahibkar belə bir işlə məşğul olmaq niyyətindədirsə, başa düşməlidir ki, əsas xərc maddələri arasında onu da daxil etmək lazımdır. yenidənqurma xərcləri: bu halda, müştərilər daha yüksək tariflərlə (fərq bir yarım dəfəyə qədər ola bilər) icarə müqavilələri bağlamağa hazırdırlar. Bu baş verir, çünki yenidən qurulduqdan sonra istifadəyə yararlı sahənin faizi çox vaxt artır, əlavə olaraq otaq öz ehtiyaclarınıza uyğun olaraq dəyişdirilə bilər.

Xərclər arasında həmçinin vurğulamaq lazımdır:

• Binaların tikintisi və ya alınması üçün xərclər.
• Daşınmaz əmlakın bazar qiymətini qiymətləndirə bilən mütəxəssisin xidmətlərinin dəyəri.
• Binaların saxlanması və təhlükəsizliyi üçün xərclər.
• Elektrik enerjisi, su təchizatı və s.

Sualtı qayalar

Tələlərdən biri pulun optimal investisiyasını müəyyən etməkdir. Çox vaxt təcrübəsiz sahibkarlar müəyyən bir binanın dəyərini səhv qiymətləndirirlər və bununla da likvid olmayan obyektlərə sərmayə qoyurlar, böyük miqdarda pul itirirlər.

Bundan əlavə, biznesin qanuniliyinə, qanunvericilikdəki dəyişikliklərə və sənədləşmə prosesinə diqqət yetirmək vacibdir (ilk növbədə bu, kommersiya daşınmaz əmlakına aiddir).

Nəzərə alın ki, icarə biznesində vergi qanunvericiliyi daim dəyişir.

Xərcləri və geri ödəmə səviyyəsini hesablayarkən bir neçə inkişaf variantını - obyektin təxmini geri ödəmə müddətini, habelə riskləri necə şaxələndirmək faktını müəyyən etmək üçün optimist, ən realist və pessimist - müəyyən etmək lazımdır. Pul çatışmazlığı vəziyyətindən özünüzü sığortalamaq üçün başqa gəlir mənbələrinin olması mütləqdir.

Bu sahənin müsbət və mənfi cəhətləri

Bu iş növü, digərləri kimi, onun xüsusiyyətlərindən irəli gələn bir sıra üstünlüklərə və çatışmazlıqlara malikdir. Dezavantajlar arasında əsas olanı vurğulamaq olar - kirayəçi axtarışı bir neçə ay çəkə bilər (ilk növbədə bu, sənaye obyektlərinə və keçilməz yerlərdə pərakəndə daşınmaz əmlaka aiddir). Nəticədə, hətta yüksək icarə qiyməti icarəyə verənin bütün dayanma müddəti ərzində çəkməli olacağı maliyyə xərclərini kompensasiya edə bilməyəcək.

Həmçinin çatışmazlıqlar arasında:

• kifayət qədər uzun geri ödəmə müddəti;
• gəlirlilik çox yüksək səviyyədə deyil;
• ilkin xərclərin yüksək səviyyəsi.

Bu vəziyyətdə yeganə rasional seçim likvid əmlakın alınmasıdır (həmişə müəyyən bir tələb səviyyəsi olan biri). Bunun üçün bu sahəni yaxşı başa düşmək və ya bir mütəxəssisin xidmətinə müraciət etmək vacibdir.

Biznesin üstünlükləri arasında:

• bir il və ya daha çox müddətə uzunmüddətli müqavilələr;
• sabit mənfəət səviyyəsi;
• gəlir icarəyə verən tərəfindən daimi olaraq alınacaq;
• mənfəət əldə etməyin passiv xarakteri (icarəçi ilə müqavilə imzaladıqdan sonra ev sahibinin heç bir səy sərf etməsinə ehtiyac yoxdur);
• hüquqi şəxs kimi qeydiyyatdan keçmədən biznesin təşkili imkanı.

Beləliklə, kirayə biznesi pul qazanmaq üçün kifayət qədər cəlbedici sahədir. Bununla belə, özünüzü mümkün risklərdən sığortalamaq üçün onu digər gəlir mənbələri ilə birləşdirmək daha yaxşıdır.