Büroopindade üürimine ettevõttena. Mida on kasulikum välja üürida – bürood või korterid? Äripind ruumide üürimiseks

Kas unistate kinnisvaraga raha teenimisest? Kas soovite teada, kuidas ärikinnisvara välja üürida, mida selle ostmisel otsida ja kust üürnikke otsida? “M16-Real Estate” varustab kõiki selle valdkonna potentsiaalseid ärimehi ja ütleb neile, mida nad vajavad stabiilse ja kõrge sissetuleku saamiseks.

Lõpus on kena boonus: kõige lootustandvamad äripinnad edasiseks üürimiseks või edasimüügiks.

Ärikinnisvara: kust alustada?

Alustuseks soovitame veel kord otsustada oma lõpliku kinnisvaravaliku üle: kas olete kindel, et soovite äripindadega tegeleda? Kui küsida, mida on kasulikum välja üürida - korter või äripind -, on vastus selge. Äripinnad tasuvad end ära mitu korda kiiremini kui eluruumid, st kasu on palju suurem. Lisaks kasvab pidevalt äripindade üürimäär (näiteks 2017. aasta periood “jaanuar-juuli” näitas 10% tõusu).

Siiski tuleb meeles pidada, et peate kulutama palju rohkem pingutusi. Esiteks veenduge, et teie algkapital on piisav kinnisvara ostmiseks, mida kavatsete tulevikus välja üürida. Pole saladus, et ärikinnisvara ostmiseks peab teil olema palju tugevam finantspositsioon kui korteri, sealhulgas mitmetoalise korteri ostmisel.

Samas pidage meeles, et mitteeluruume vaadatakse juriidilises mõttes erinevalt: maksumäär on sel juhul mitu korda kõrgem ja ka registreerimismehhanism on mõnevõrra erinev.

Lisaks tuleb äripindadel äri edukaks ajamiseks orienteeruda oma potentsiaalse üürniku tegevuse spetsiifikas, mõistma tema vajadusi ja võimalusi. See tähendab, et sinult nõutakse rohkem kui lihtsalt korterit välja üürides.

Enne ruumi valimise juurde asumist kaaluge kõike uuesti. Kui vähemalt ühes punktis on kahtlusi, on parem mitte riskida ja kaaluda elamu üürimist. Pidage meeles, et ebaõnnestumise korral võivad kaotused olla kolossaalsed.

Teeme kokkuvõtte, mida ärikinnisvara ostmiseks vaja on: stardikapital, hea turu tundmine ja orienteerumine piirkonnas, mille esindajatega on plaanis koostööd teha.

Kuidas valida õige ärikinnisvara hilisemaks üürimiseks?

Nagu me juba ütlesime, otsustage kõigepealt, millise üürniku peale te loodate.

Märkige ise oma tulevase vastaspoole võimalikud parameetrid: kas tegemist on väikeettevõtja või suure keti filiaaliga? Kas see on juba pikka aega turul olnud või alles ilmub? Kas see on tootmisüksus või jaotuspunkt? Milline on konkurents selles vallas, milline asukoht on selle jaoks kõige edukam, milliseid võimsusi on vaja täisväärtusliku ettevõtte juhtimiseks jne.

Ühesõnaga, keskendu konkreetsele üürnikule, siis saad mitte ainult lihtsa vaevaga sobivaimad ruumid välja valida, vaid leiad ka tulevikus hõlpsasti inimesi, kes soovivad sinuga oma äri ajada.

Tehtud valiku põhjal saate aru, millist konkreetset objekti peaksite otsima: ladu, kontorit või kaasaegses tänavakaubanduse formaadis kaubanduspinda.

Win-win võimalused ja kohustuslikud nõuded

Olgu kohe öeldud, et nõudluse seisukohalt oleks kõige kindlam variant ruumid, millel on juba püsirentnik. Sel juhul saate juba esimesest ruumide omamise kuust kasumit teenida ega raisa väärtuslikku aega otsimisele.

Uskuge, et üürnik (eeldusel, et tal on juba väljakujunenud ja kasumlik äri) on huvitatud teie ruumides viibimisest. Soodsatel asjaoludel võite isegi oma rendimäära tõsta.

Sellise lahenduse eeliseks on ka asjaolu, et alalise üürnikuga ruumid on suure tõenäosusega juba “kammitud” vastavalt kõikidele järelevalveasutuste, nimelt sanitaar- ja tuletõrjeteenistuse nõuetele.

Viimasele asjaolule peaksite pöörama erilist tähelepanu, kuna reeglite rikkumise korral peate praeguse olukorra parandamiseks kulutama palju raha.

Valik asukoha poolest

Kui plaanite teha koostööd toidupoe omanikuga, siis on parim valik tihedalt asustatud elamurajoon. Selline asukoht on tiheda liiklusega, lisaks on esmatarbekauplused elanike seas alati väga nõutud, mis tähendab, et ettevõtte omaniku seisukohalt on selline kinnistu eriti atraktiivne.

Kas plaanite teha koostööd suurema üürnikuga? Kaaluge moebutiigi võimalust. Ilmselgelt on sellise ettevõtmise eelduseks ka avalikus kohas paiknemine, kuid publik peab olema erinev. Keskenduge sellisele ostjale, kui olete valmis pakkuma talle suuri ruume linna ajaloolises või ärikeskuses esimesel real.

Kui näed potentsiaalse üürnikuna ainult tootmist, oleks asukoha mõttes parim lahendus tööstustsoon elamurajoonis või äärelinnas.

Teine levinud võimalus on toitlustamine. Kui me ei räägi gurmeerestoranist (ja sel juhul peaksid ruumid asuma kesklinnas ja olema heade vaadetega), siis tasub keskenduda kohtadele, mis asuvad ärikeskuste või haridusasutuste läheduses.

Keskenduge kasumile ja nõudlusele

Näib, et kõik siin on ilmne ja on seotud ka ruumi asukohaga: keskuses olevad objektid maksavad rohkem ja "magamistubades" või maal - odavamad.

Selles on muidugi oma tõde. Teie rendiettevõtte edu sõltub aga enamast kui ainult teie poolt küsitavast rendimäärast.

Näiteks ärge unustage, et linna äärealal paiknev väike ruum leiab üürniku mitu korda kiiremini kui suur ala kesklinnas. See on eriti märgatav kriisi ajal.

Lisaks on tõenäosus, et "magamistoas" toidupoes on suur nõudlus, suurem kui moebutiigi omal. See tähendab, et ettevõtte omanik jääb teie ruumidesse pikaks ajaks, samas kui kallimate kinnistute üürnikud võivad sagedamini lahkuda ja vastupidi tulla harvemini.

Teisisõnu pöörake tähelepanu nõudlusele oma ruumide järele. Parem on saada väiksem, kuid stabiilne sissetulek kui suur, kuid ebaregulaarne kasum.

Kust leida üürnikku?

Kiireks ja tõhusaks otsinguks peate kasutama maksimaalselt teile saadaolevaid suhtluskanaleid. Alustage Internetist: veebiagregaatorid, teadetetahvlid, foorumid, sotsiaalvõrgustikud, kontekstuaalne reklaam – valikuvõimalusi on palju. Kuigi, nagu me juba ütlesime, peaksite valima nii palju kui võimalik ja kui teie eelarve on piisav, ärge piirduge ühe allikaga.

Kasulik oleks sõlmida koostöö mõne kinnisvarabürooga. Esiteks on kinnisvaramaakleritel üürnike leidmiseks oma kanalid. Teiseks, isegi kui olete eelnevalt valmistunud, on spetsialistidel ikkagi rohkem kogemusi ja arusaamist, millised on teie ruumide tugevad ja nõrgad küljed, samuti ettevõtjate seas, millises valdkonnas on seda objekti parem reklaamida. Samuti aitavad kinnisvaramaaklerid määrata üürile õige hinnasildi: ühelt poolt, et sa end odavalt maha ei müüks ja raha kaotaks, teisalt peletab liialdatud üürihind potentsiaalsed üürnikud eemale ja jääd istuma. "ooteruumis" pikka aega.

Koostööl kinnisvarabüroodega on muidki eeliseid, sealhulgas näiteks laiemad reklaamivõimalused. Meeldiv boonus on see, et kinnisvaramaaklerid võtavad enda kanda kogu tehingu sõlmimise vaeva: vormistavad vajaliku dokumentatsiooni, aitavad üürnikuga läbi rääkida jne.

Üürniku omadused

Niisiis, reklaam on toiminud ja teie ruumide lävele on juba ilmunud mitmed potentsiaalsed ettevõtjad, kes on valmis oma vaimusünnituse teie äripinnale “registreerima”. Ja siin tekib veel üks raske küsimus: keda valida?

Kummalisel kombel pole võrguettevõtted, välja arvatud harvad erandid, ka kõige ihaldusväärsemad tööandjad. Ettevõtted avaldavad survet oma autoriteedile ja stabiilsusele (viimane ei vasta alati tõele), mille tulemusena nõuavad nad erikohtlemist. “Võrgustajad” nõuavad enamasti üüri alandamist ja teie koostöö vormistamiseks kasutavad nad ainult oma lepingut, mis loomulikult kaitseb nende õigusi suuremal määral, samal ajal kui olete ilma jäetud võimalusest üürnikku kiiresti vahetada või tõsta intressi vastavalt turuhinnale.

Lisaks tuleb suuremahuliste tööandjate puhul kõigis vastuolulistes küsimustes pöörduda otse ruumides elavate töötajate poole. Ja see personal on sageli ebapädev.

Tõeliselt hea üürikinnisvara nimel on aga mõni “võrguettevõtja” valmis järeleandmisi tegema ja võib isegi kõrgemat tasu pakkuda.

Parim on keskenduda neile ettevõtjatele, kellel on juba üks väljakujunenud ettevõte ja kes avavad praegu teist asukohta. Sellised ettevõtjad on kõige usaldusväärsemad, põhjalikumad ja vastutustundlikumad tööandjad.

Parimad äriobjektid investeerimise eesmärgil

Ärikinnisvara osakonna juhid on teie jaoks välja valinud parimad kinnisvaraobjektid, mida investeerimise eesmärgil osta. Esitletud kinnistud on üürnike seas populaarsuse ja tasuvuse poolest kõige atraktiivsemad.

Hoone 284,5 m2 Voskresenskaja muldkehale

Eraldi ühekorruseline ärihoone päris kesklinnas! Väljapääsud on kaks - Voskresenskaja muldkehale ja Špalernaja tänavale. Antud kinnistu peamiseks eeliseks on usaldusväärne üürnik, kes on juba pikemat aega ruume üürinud ja ei plaani välja kolida. Praegu on leping sõlmitud summas 483,6 tuhat rubla kuus!

Kõik kommunikatsioonid on ühendatud, toide on 30 kW võimsuse suurendamise võimalusega. Kommunaalmaksed tasub üürnik.

Boonuseks on ka see, et saate koos hoonega osta ka maatüki. Lähedal on ka teisi ruume, mis on samuti müügis. Meie juhid annavad üksikasju.

Unikaalne pakkumine: ruumide tasuvusaeg on vaid 6,5 aastat (keskmise tasuvusajaga 10-12 aastat)! Objekt asub uues elamukompleksis "Karat" Kingisepa ühel peatänaval. Suured üürnikud tunnevad juba ruumide vastu huvi - “Okei”, “Pjaterochka”, “Lenta” jne.

Rajatise igakuine kasum on meie juhtide hinnangul 561,6 tuhat rubla. Ruumide eelised: vitriinaknad linna peatänava poole, ruumide ees suur parkla, laed - 4,5 m, 5 eraldi väljapääsu, suured mahud.

Korpusnaja tänaval ruumid 535 m2

Rajatis asub uues luksuskompleksis Lumiere linna ajaloolises keskuses (Petrogradsky linnaosa). See tagab juba suure liikluse ja maksejõulise avalikkuse. Vähem kui 5-minutilise jalutuskäigu kaugusel Chkalovskaja metroojaamast.

Tuba on varustatud panoraamakendega. Kõik kommunikatsioonid on teostatud, toitevõimsus on 62 kW. Igakuine kasum vara väljaüürimisest on umbes 650 tuhat rubla.

Ärikinnisvara alla kuuluvad mitteeluruumid, mida saab kasutada ärilistel eesmärkidel. Juristid eristavad mitut kommertskinnisvara rühma:

Kui algaja ettevõtja otsustab ettevõtlusega alustada, on kõigepealt vaja ruumid korralikult ette valmistada üürnike kasutamiseks. Vajadusel tuleks teha kaasaegsetele standarditele vastav remont, ühendada vajalikud kommunikatsioonid ja palju muud.

Kuidas kohtuasja esitada?

Selline samm nagu rendiettevõtte registreerimine (Federal Tax Service) on võib-olla kõige olulisem. Täpsed otsused organisatsiooni vormi kohta sõltuvad tegevusvaldkonnast endast. Ehk kui kodanik annab üürile mitteeluruumi, on tal kohustus maksta tulumaksu.

Soovitatav on saada üksikettevõtja staatus (üksikettevõtja), tänu millele saab inimene õiguse tegutseda täiesti seaduslikel alustel. Tulenevalt asjaolust, et ärikinnisvara väljaüürimisest saadav kasum jääb väikeseks, on seaduse järgi kodanikul õigus taotleda maksustamise lihtsustatud vormi. See näeb ette maksude tasumist 6% ulatuses kogutulust.

Ärikinnisvara liisimiseks ettevõtte registreerimiseks on vaja järgmisi dokumente:

• Asutaja passi koopia.
• Asutaja TIN (individuaalne maksumaksja number).
• Põhikapitali sissemakse alates 10 000 rubla. Asjakohase üksikettevõtja registreerimistaotluse esitamisel esitatakse pangakonto väljavõte, kus peate konto avama.
• Ettevõtte põhikirja koostamine. Selle dokumentatsiooni kohaselt toimub osade jaotamine omanike (kui neid on mitu), ettevõtte ametliku nime ja juriidilise aadressi vahel.
• Asutaja koosoleku protokoll (kui neid on mitu).
• LLC (piiratud võimetega ühing) registreerimise otsus.

Üksikettevõtja registreerimise periood on 3 kuni 5 tööpäeva. LLC staatuse täitmiseks ja registreerimiseks kulub kuni 14 päeva alates taotluse esitamise kuupäevast.

Jagame rendipinna osadeks

Kõik kliendid pole kontoripindadeks valmis: enamik vajab sellest teatud osa. Nii võib näiteks baar-restoran või mänguklubi asuda hotelli fuajees. Lisaks kuuluvad mõlemad asutused erinevatele isikutele.

Ruumide jagamiseks mitmele üürnikule. Jagamine on ühe objekti olemasolu lõpetamine ja jagamine mitmeks eraldiseisvaks objektiks, millest igaüks saab kordumatu katastrinumbri ja eraldi dokumendid omandiõiguse kohta. Vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele saavad sellised objektid vastloodud, mille tulemusena saab omanik Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 219 kohaselt nende käsutamise õiguse alles pärast ametlikku registreerimist.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 219. Omandiõiguste tekkimine vastloodud kinnistutele

Omandiõigus hoonetele, rajatistele ja muule vastloodud riiklikule registreerimisele kuuluvale kinnisvarale tekib selle registreerimise hetkest.

Vene Föderatsiooni seadusandlike standardite kohaselt on kinnisvara jagamine lubatud, kui esineb üks järgmistest põhjustest:

• Kõigi kinnistuomanike nõusolek selle jagamiseks ja notari kirjalik kinnitamine.
• Kohtute sekkumine.

Enne olemasoleva ärikinnisvara asjatundlikku osadeks jagamist ja üürile andmist on autoriõiguse valdaja kohustatud korraldama ruumide tehnilise ja katastriarvestuse, samuti ametlikult registreerima selle valitsemisõiguse. Pärast objekti vajaliku osa registreerimist enda nimele ja Rosreestriga lepingu registreerimist saab ta selle üürile anda.

Olemasoleva ärikinnisvara osadeks jagamiseks vajavad omanikud järgmisi dokumente:

Katastridokumente saab omanik osta pärast volitatud asutustega ühendust võtmist ja kinnistu registreerimist katastrisse registreerimiseks. Alates 2012. aastast Ruumide paigaldamiseks katastri registreerimiseks vajate hoone üksikasjalikku skeemi, mille saab koostada kõrgelt kvalifitseeritud insener.

Tasub teada, et ärikinnisvara jagamisel tuleb esitada mitmeid tehnilisi plaane. Dokumendi registreerimine toimub 18 päeva jooksul alates esitamise kuupäevast. Pärast seda perioodi tuleb kliendil pöörduda katastrikeskuse poole ja hankida dokumendid (sh katastripass). Registreerimisest keeldumise korral esitavad riigiteenistujad mõistliku kirjaliku kinnituse.

Peale katastridokumentide saamist tuleb iga ruumiosa kohta hankida ka omandiõigustunnistus. Kõige olulisem ja ainus omandiõigusi kinnitav dokument on katastripass. See sisaldab üksikasjalikku teavet kinnisvara jagamise kohta ja vastavalt uuendatud andmetele koostatud tehnilist plaani.

Kinnisvarasse saab investeerida erineval viisil ja suuruses: osta ja müüa kortereid, üürida ruume või avada kinnisvarabüroo.

Väärib märkimist, et mitte igal keskmisel Venemaa kodanikul pole sellele rahateenimise meetodile juurdepääsu - selleks on vaja mitme miljoni dollariseid investeeringuid. Seetõttu on äriettevõtetel nii suured rahalised ressursid ja need investeerivad. Nende privileeg on projekti jaoks laenu saada. Ka eraisik saab kinnisvaraäriga alustada vaid siis, kui tal on olemas vajalik stardikapital.

Tähtis! Eluaseme ostmine kasvuperioodil tagab investorile mitmekordse edasimüügi tulu – 10-15%. Enamasti puudutab see neid kodanikke, kes investeerisid sellesse valdkonda 80-90ndatel suuri materiaalseid sääste. XX sajand.

Kiiruseefekti ei tasu oodata enne 2020. aastat – Venemaa kinnisvaraturg on stagneerunud langusfaasis.

Võimaliku kasumi, tasuvusaja ja kasumlikkuse taseme arvutamine

Kinnisvara liisimisest saadava võimaliku kasumi arvutamise skeem:

Üüriäri atraktiivsuse hindamine ei ole suurem ülesanne. Korrektseks arvutuseks piisab üüritulu võrdlemisest kinnisvara maksumusega – kokkuvõttes saate äri tasuvusaja, mis on selles vallas ettevõtluse põhikriteerium. Ärikinnisvara standardsed tasuvusajad jäävad vahemikku 9–12 aastat. Kinnisvara, mille tasuvusaeg on 7-8 aastat, on raske leida.

Parim investeerimisvõimalus on osta kinnisvara uutesse hoonetesse. Odavam variant oleks ruumide ostmine vundamendi süvendi etapis. Seega on kokkuhoid vähemalt 30%.

Ühisehitussüsteemis on aga palju teatud riske. Varases staadiumis on nende tõenäosus tohutu. Võimalike riskide vähendamiseks tuleks valida suurepäraste kogemuste ja tõestatud mainega arendajad.

Kust saada stardikapitali?

Iga kodanik võib saada stardikapitali ettevõtluse arendamiseks. Rahastamiseks ja sponsorite leidmiseks on mitu võimalust.

Stardikapitali ettevõtluse alustamiseks saate pangast. Meetod on tõhus ja populaarne. Siiski on tohutu puudus - risk. Kui asjad ei lähe õiges suunas, saab ambitsioonikale ärimehele lisaks olulisele kahjule ka suur rahaline võlg. Väärib märkimist, et Sberbank ja Tinkoff annavad laenu ettevõtluse alustamiseks.

Viide! Väikeettevõtete toetamisega tegelevad riigiasutused võivad saada stardikapitali allikaks. Föderaalse füüsilisest isikust ettevõtjate süsteemi kohaselt võivad töötud kodanikud saada toetust 60 000 rubla ulatuses.

Eelised ja miinused

Üürimine on ainus äriliik, mis pakub legaalset passiivset tulu.

Miinused:

• Oluline on mõista, et sissetulek sõltub otseselt üürnike tegevusest. Nende tegevust tuleks jälgida, et tagada ruumide hea seisukord.
• Vastavalt Rahandusministeeriumi sätetele on üürileandja kohustatud tasuma makse 15 kuni 17% üürilt laekuvalt summalt.
• Üürnike ebastabiilsus. Lepingu lõpetamine võib toimuda ka ametliku lepingu sõlmimisel, mille tulemusena tululiiklus ajutiselt katkeb ja üürileandja peab seda tegema.

• Vastutustundlike üürnike olemasolu muudab ettevõtte kvaliteetseks ja nõutud tooteks, mida saab igal ajal maha müüa ja saada kasumliku finantsseisundi.
• Iga-aastane üüritõus aitab kaasa ettevõtluse edukale õitsengule ja arengule.

Kui teil pole ettevõtluskogemust, on soovitatav osta töötav valmisettevõte. Selle äri peamine eelis on lepingu sõlmimine üürnikega, kes on huvitatud lepingu pikendamisest uue partneriga.

Järeldus

Seega on kinnisvara rentimine suurepärane passiivse sissetuleku allikas. Sellel alal on aga oma lõksud: kõikvõimalike riskide hindamine, dokumentatsiooni vormistamine, stardikapital jne. Ettevõtte nõuetekohane korraldamine aitab kaasa selle aktiivsele ja soodsale arengule.

Kui leiate vea, tõstke esile mõni tekstiosa ja klõpsake Ctrl+Enter.

Mitteeluruumide üürimine, näiteks kaupluse jaoks, hõlmab sobiva kinnisvara otsimist ja kirjaliku lepingu sõlmimist. Peate mitte ainult kõiki selle jaotisi õigesti täitma, vaid ka järgima täpset toimingute jada. Kuidas mitteeluruume juriidilisest aspektist õigesti välja üürida?

Seadusandlus

Mitteeluruumi üürimise küsimusi reguleerivad föderaalseadus "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" ja Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Seaduse järgi loetakse mitteeluruumideks need, mis on hoonete osad, kuid ei kõlba elamiseks.

Omanik saab iseseisvalt lepingulisel alusel üürile anda mitteeluruume. Seda saab teha ainult kirjalikult. Kui üürileping on tähtajaga kuni 12 kuud, siis lepingut registreerima ei pea. Kui üürileping sõlmitakse pikemaks perioodiks kui 1 aasta, tuleb leping Rosreestriga ettenähtud viisil registreerida. Üürileandjad kohustuvad tasuma üüritulult makse seadusega kehtestatud tähtaegadel.

Järjestus

Omanikul on õigus üürida mitteeluruume kortermajas, büroos või kaubanduskeskuses. On vaja teada toimingute jada, mida peavad järgima mõlemad tehingu osapooled.

Kinnisvara valik

Sobiva kinnisvara leidmine on kõige keerulisem etapp. Üürnik valib ruumid selliste parameetrite alusel nagu transpordi kättesaadavus, infrastruktuur ja liiklus. Otsingut saab läbi viia kinnisvarabüroode ja spetsiaalsete veebisaitide kaudu. Kogenud ärimehed pühendavad sellele protsessile palju aega.

Mitteelamukinnisvaraturg on jagatud ruumideks järgmistel eesmärkidel:

• kontor;
• Kauplemine;
• Tootmine;
• Ladu.

Esialgu on vaja otsustada kinnistu tüüp, asukoht, korruste arv ja pindala. Kui need andmed selguvad, on päringu koostamine lihtsam. Pärast mitme variandi valimist vaatab tulevane üürnik ruumid üle. See on vajalik samm. Üürileandja peab esitlema ruume oma soodsast vaatenurgast. Kuid te ei tohiks varjata olemasolevaid puudusi, kuna need võivad hiljem ilmneda. See võib kaasa tuua üürilepingu lõpetamise.

Kui ruumide otsimiseks aega pole, saab üürnik selle töö usaldada või vahendajale. Kõik üksikasjad ja nõutavad parameetrid on esitatud. Tegemist on tasuliste teenustega, mille eest tasutakse 50 kuni 100% kuu üürisummast. Vahendajaga tuleb sõlmida leping. Tasuda tuleb peale sobiva ruumi valimist.

Lepingu sõlmimine

Parem on sellesse protsessi kaasata advokaat. Ta aitab teil lepingut korrektselt vormistada ja vaidlusi tekitavaid küsimusi selgitada, samuti tehingu juriidilist puhtust kontrollida. Seda tööd saate ise teha. Enne lepingu allkirjastamist peate nõudma järgmisi dokumente:

1. vara dokumendid;
2. korruse plaan;
3. omaniku harta dokumendid.

Pärast dokumentide kontrollimist tuleks läbi rääkida üürilepingu tingimused. Need võivad olla seotud järgmiste punktidega:

• kommunaalmaksete tasumine;
• üüri suurus;
• ruumide üleandmise tähtaeg;
• telefoniside ja Interneti-juurdepääsu kättesaadavus;
• remonditööde teostamine;
• lepingu lõpetamise tingimused.

Oluline on arutada, millisele osapoolele iga punkt määratakse ja millise aja jooksul kohustused täidetakse. Saavutatud kokkulepped märgitakse lepingusse või sellele lisakokkulepete vormis.

Oluline on lepingusse lisada punkt vääramatu jõu korral tegutsemise kohta.

Parem on, kui üürnik ja üürileandja allkirjastavad lepingu isiklikult ilma vahendajateta. Sel juhul on vastuolulisi küsimusi lihtsam lahendada; Lepingu koostamisel on oluline lisada täielik teave kinnisvara kohta. Need peavad sisaldama ruumide täielikku aadressi, korrust, pindala. Lepingule tuleks lisada korruseplaan. Ainult sel juhul saab lepingut kehtivaks lugeda.

Leping sõlmitakse 2 eksemplaris, kui üürileping antakse perioodiks kuni 12 kuud. Kui planeeritakse pikaajalist üürilepingut 1 aasta või kauem, siis sõlmitakse leping 3 eksemplaris. Üks eksemplar jääb üürileandjale ja üürnikule. Teine eksemplar jääb registripidajale.

Ruumide võõrandamine

Peale lepingu allkirjastamist koostatakse liisinguandjalt liisinguvõtjale üleandmisakt. Üürilepingu alguseks loetakse selle allkirjastamise päev. Akt allkirjastatakse alles pärast ruumide täielikku ülevaatust. Kui kontrolli käigus avastatakse rike, märgitakse see protokolli. See võimaldab vältida tarbetuid kulutusi tulevikus.

Analüüs võimaldab nõuda üürnikult puuduste ja rikete kõrvaldamist ning üüri alandamist. Seetõttu on omanikul parem ruumid ja kommunikatsioonid eelnevalt korda teha. Peale üleandmisakti allkirjastamist saab üürnik ruume täies mahus kasutada ja äritegevust teostada.

Kehtivate õigusaktide kohaselt peab leping sisaldama järgmisi põhitingimusi:

1. Lepingu pooled on üürnik ja üürileandja. Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 608 kohaselt on mitteeluruumide üürimise õigus omanikul.
2. Lepingu objekt. Näidatud on ruumide üksikasjalikud omadused. Vastavalt artikli lõikele 3 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 607 kohaselt loetakse nende puudumisel leping kehtetuks.
3. Kinnisvara kasutustingimused. Neid saab salvestada nii üksikasjalikult kui võimalik. Näidatud on, kes on kohustatud tegema kosmeetilisi ja kapitaalremonti.
4. Makse. Maksesumma on fikseeritud. Ilma selleta loetakse leping tasuta ja see ei ole üürilepingute puhul lubatud.
5. Kehtivus. Selle määravad pooled vastastikusel kokkuleppel. Kui seda ei täpsustata, loetakse leping sõlmituks tähtajatult.

Leping, mille kehtivusaeg on alla 12 kuu, ei kuulu kohustuslikule registreerimisele. Kui pärast selle kehtivusaja lõppemist sõlmitakse sarnaseks perioodiks teine ​​leping, ei ole registreerimine samuti vajalik. 12-kuuline leping on kohustuslik registreerimine. Kuid on oluline arvestada, et Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklite 619 ja 620 alusel on lepingu ennetähtaegne lõpetamine võimalik.

Üürnikul on võimalik kinnisvara võõrandada allrendilepingu alusel. Kuid see on võimalik ainult üürileandja nõusolekul, kes on kinnisvara omanik. Allrendileping tuleb registreerida ka seadusega kehtestatud korras.

Kuid on oluline arvestada, et üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine on võimalik. See õigus on nii üürileandjal kui üürnikul. Tegelikult on tehingu osapooltel täielik tegevusvabadus. Kuid leping peab sisaldama aluseid, mille alusel on võimalik ennetähtaegne lõpetamine.

Allrendil on järgmised omadused:

• Kehtivusaeg on piiratud omanikuga sõlmitud üürilepingu kestusega;
• Üürilepingu lõpetamisel on allüürnikul võimalus pikendada omanikuga lepingut enne allüüriperioodi lõppu samadel tingimustel;
• Kui leping on sõlmitud tähtajaga 12 kuud või kauem, tuleb see registreerida.

Välja tuuakse järgmised üürniku õigused ja kohustused:

1. Ruumide sihtotstarbelise kasutamise jälgimine.
2. Üüri õigeaegne tasumine.
3. Remondi teostamine poolte kokkuleppel.
4. Ruumide korras hoidmine.
5. Allüürnikuga võõrandamisakti koostamine.

Võetud kohustuste mistahes rikkumise korral on igal tehingupoolel võimalus kohustus enne lepingu lõppu lõpetada.

Vajalikud dokumendid

12 kuuks või pikemaks ajaks sõlmitud lepingute puhul toimub riiklik registreerimine. Selleks luuakse järgmine dokumentide pakett:

• kehtestatud vormi rakendamine;
• üürileping koos kõigi lisadega;
• katastripass;
• Venemaa passid - eraisikutele, omandiõiguse dokumendid - juriidilistele isikutele;
• volikiri, kui dokumendid esitab esindaja;
• abikaasa notariaalne nõusolek, kui ese on kaasomandis või on soetatud abielu ajal;
• eestkoste- ja hoolekandeasutuse luba, kui vara on registreeritud teovõimetu või alaealise kodaniku nimele;
• pandipidaja kirjalik luba, kui vara on panditud;
• riigilõivu tasumise kviitung.

Maksud

Maksud on ette nähtud mitteeluruumide üürimisel. Optimaalne maksurežiim on lihtsustatud maksusüsteem. Maksude erirežiimid mitte ainult ei muuda raamatupidamist lihtsamaks, vaid on ka madalama maksukoormusega. Kehtivad järgmised funktsioonid:

1. katastriväärtuse määramise ja piirkondliku eriseaduse kehtivuse korral tasutakse maksu büroo-, haldus- ja kaubanduskinnisvaralt;
2. kohapeal on määr 2%.

Kui kohalikul tasandil ei ole eriseadust vastu võetud, kehtestatakse lihtsustatud maksusüsteemi kasutavatele ettevõtjatele järgmised määrad:

• lihtsustatud maksusüsteem 6% - kogutulust;
• STS 15% - tuludest miinus kulud.

Kui organisatsioon on üldises maksusüsteemis, kehtestatakse kõrge maksukoormus. Sel juhul ei ole rendiäri kasumlik. Traditsiooniliselt kehtestatakse kolm peamist maksu:

1. organisatsiooni kasumilt ja üksikettevõtja tulumaks - 20% juriidilistele isikutele ja 13% ettevõtjatele;
2. vara puhul - 2% katastriväärtuse alusel ja 2,2% jääkväärtuse arvutamisel;
3. lisandväärtusest - 18%, kui kvartali tulud on üle 2 miljoni rubla.

Kuidas vältida maksude tasumist mitteeluruumi üürimisest saadud tulult?Ühelt poolt kehtestab seadusandlus maksude tasumise kohustuse kõikidelt rendilepingutelt. Kui leping on sõlmitud 1 aastaks või kauemaks, registreeritakse see Rosreestris. See teave edastatakse maksuteenistusele vastavalt teabevahetuslepingule. Kui leping on sõlmitud perioodiks kuni 1 aasta, tuleb maksuteenistusel üürimise fakti tõendada, mis ei ole alati võimalik.

Kehtivad õigusaktid näevad ette haldus- ja kriminaalvastutuse ebaseadusliku äritegevuse eest. Kriminaalvastutus kehtestatakse ebaseadusliku äritegevuse või suure kasumi teenimise korral 1,5 miljoni rubla ulatuses.

Rikkumise tuvastamisel võtavad kohtunikud arvesse isiku konkreetseid asjaolusid ja paljusid muid tegureid. Korteri või maakodu väljaüürimisel reeglina probleeme ei teki. Kui üürile antakse mitteeluruum, võib tuvastada mitmeid ettevõtlustegevuse tunnuseid. Kui ruumid ostetakse otse rentimiseks, eeldab tegevus registreerimist, kuna see on tunnustatud ettevõtlikuna.

Sama kehtib ka pikaajaliste üürilepingute või mitu korda uuendatavate lepingute kohta. Seda märki tõlgendatakse kui süstemaatilise ja tahtliku kasumi teenimist mitteeluruumi omandist. Kui need märgid avastatakse, on kodanikul soovitatav registreerida üksikettevõtja. Sel juhul on maks 6% kogutulult. Üksikisiku tulumaks on 13%.

Ruumi omanik peab igal aastal esitama maksudeklaratsiooni.

Seega on mitteeluruumide rentimisel oma omadused. Vajalik on vormistada juriidiliselt pädev leping, sätestada kõik lepingu eripärad ja tasuda õigeaegselt maksud. See võimaldab teil tulevikus probleeme vältida ja seaduslikult kasumit teenida.

Ärikinnisvara rentimine ja selliseks tehinguks lepingu sõlmimine ei ole liiga keeruline. Võrreldes eluruumide üürimisega reguleerivad seda kinnisvaraturu valdkonda aga erinevad seadused ja määrused. Ärikinnisvara rentimine on tulus äri, kuid paljud suurte büroohoonete ja väikese pindalaga äripindade omanikud seisavad sageli silmitsi heausksete üürnike leidmise probleemiga. Kui selle probleemi lahendus on teie jaoks asjakohane, on meie lahendus teile väga kasulik: see räägib sellest, kuidas ruume välja rentida, teha seda võimalikult lühikese ajaga ja suurima kasuga.

Ärikinnisvara üürile andmise õiguslik alus

Enne kui hakkame uurima, kuidas ärikinnisvara välja üürida, vaatame neid toiminguid reguleerivaid õigusakte. Ärikinnisvara tasuliseks kasutamiseks üleandmise protsess on reguleeritud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikuga(s 34). Vastavalt käesolevale õigustloovale aktile kajastuvad lepingu koostamise käigus tekkivad tingimused üürilepingus - põhidokumendis, mis kinnitab omaniku ja üürniku vahelist kokkulepet.

Ärikinnisvara rentimine

Kinnisvara omaniku põhivastutus on renditavates ruumides korra ja korraliku seisukorra hoidmine. Nii näiteks Art. Tsiviilseadustiku artikkel 616 kohustab üürileandjat teatud aja jooksul iseseisvalt kapitaalremonti tegema. Samas artiklis on välja toodud ka üürnikule pandud kohustused, sealhulgas ruumide kosmeetiline remont, jooksvate kommunaalmaksete õigeaegne tasumine ning korra tagamine ruumides.

Üürileandjale määratakse äripindade muudel tingimustel väljaüürimise õigus, mis tuleb üürilepingus täpsustada. Oletame, et üürileandja võib kapitaalremondi eest vastutuse lükata ruumi üürilepingu alusel kasutavale inimesele või võtta endale üürniku kohustused.

Kinnisvara kohaletoimetamise etapid

Pädeva lähenemise ja ärikinnisvara rentimise keerukuse mõistmisega saab peaaegu iga üürileandja hakkama mitteeluruumide iseseisva üürimise küsimusega. Vaatame protseduuri, kirjeldades üksikasjalikult, mida tuleb kõige kasumlikuma tehingu sõlmimiseks teha.

Kinnisvara üürile andmisel on peamine määrata optimaalne hind, leida heauskne üürnik ja asjatundlikult vormistada dokumendid vara üürile andmiseks!

Üürihinna määramine

See on esimene ja äärmiselt oluline etapp. Kui tehingu viib läbi liisinguandja isiklikult, ei ole rendiväärtuse määramine reeglina täiesti objektiivne. Kuna iga üürileandja plaanib saada maksimaalset kasu. Kuid ülepaisutatud hind peletab potentsiaalsed üürnikud eemale, alahinnatud näitaja tekitab teatud kahtlusi. Paljud äripindade omanikud pöörduvad abi saamiseks spetsialistide (kinnisvaramaakler/hindaja) poole, kuigi tänapäeval analüüsivad paljud sarnaseid pakkumisi, mis on postitatud spetsiaalsetele saitidele, näiteks Avito, Cyan ja muud veebiplatvormid. See võimaldab teil mõista hetke turuolukorda ja hinnata õiglaselt oma ruume.

Pea meeles! Oma äri ajamiseks ruume rentides loodab potentsiaalne üürnik sellest kasumit teenida. Seetõttu tuleks ruumi hindamisel arvestada eeldatava tõenäolise sissetulekuga, mida see suudab saada.

Lisaks on üüritavate ruumide hindamisel soovitav arvestada mitmeid olulisi tegureid, sealhulgas:

• üüritavate ruumide pindala;
• olemasolev paigutus;
• objekti olek;
• mööbli ja kommunikatsioonide olemasolu;
• objekti asukoht;
• varustatud parkimiskoha olemasolu;
• transport ja muu ligipääsetavus üürniku äripartneritele ja klientidele;
• külastajate liiklus (eriti suurte kaubandus-, meelelahutus- ja kontorikeskuste puhul).

Võttes arvesse ülaltoodud punkte ja analüüsides sarnaseid võimalusi, saate määrata üüritavate ruumide optimaalse, mõlemale poolele kasuliku hinna.

Otsige üürnikku

Potentsiaalsete üürnike otsimine on sama oluline etapp kinnisvara väljaüürimisel. Oluline on otsustada, kellele ruume üürida, sest heauskse üürniku leidmine võib sageli olla väga keeruline.

Peale kuutasu määramist tuleb ette valmistada kuulutuse tekst.

Tavaliselt näitab see üksikasjalikult objekti peamised parameetrid - ruumi suurus, põrand, geograafiline asukoht, infrastruktuuri arendamine, ruumi seisukord ja selle varustus. Soovitav on tekstis esile tuua ruumide olemasolevad eelised. Kuid väljaüüritava vara võimalikke miinuseid ei tasu varjata, et ülevaatuse käigus täbarasse olukorda ei satuks ega potentsiaalset üürnikku eemale peletaks.

Peaksite meile võimaluste kohta rohkem rääkima potentsiaalsete üürnike otsimine.

Otsi sõprade/tuttavate kaudu peetakse lihtsaimaks viisiks heauskse üürniku leidmiseks. Tavaliselt saavad ärikinnisvaraomanikud, kui neil on äriringkondades ulatuslikud "sidemed", oma ruumid üsna lihtsalt ja kiiresti välja üürida.

Kuulutuste avaldamine spetsiaalsetes Interneti-portaalides, millest suur hulk võrgus töötab. Selle meetodi eeliseks on see, et praegust rendipakkumist näeb tohutu hulk kasutajaid, kes on huvitatud kõige kasumlikuma variandi valimisest. Kuid nende tähelepanu köitmiseks on oluline luua hea reklaam koos ruumide üksikasjaliku kirjeldusega, märkides tekstis olemasolevad eelised ja unustamata märkida puudusi. Õige info kinnisvara kohta aitab üürniku kiiremini leida.

Lisage oma kuulutusele mitu fotot kavandatavatest ruumidest. See aitab potentsiaalsetel üürnikel kiiresti kindlaks teha, kas nad on teie kinnisvarast huvitatud.

Pakkumise saatmine poolte-mail. Kohvikud ja baarid, suured ja väikesed jaemüügipunktid, ilusalongid ja muud asutused, aga ka organisatsioonid otsivad sageli ruume uute müügikohtade avamiseks või mugavamasse piirkonda kolimiseks. Ettevõtte omanike või juhtide e-posti aadressid, kes võivad teie ruumide vastu huvi tunda, leiate ettevõtte ametlikult veebisaidilt.

Suurte ja väikeste ruumide rentimise omadused

Aitame üürida mitteeluruume, olenevalt üüritava kinnisvara pindalast. kinnisvaraturu spetsialistide soovitused.

Väikese pinna üürile andmiseks:

Võimalike üürnike otsinguid saate korraldada isiklikult või kinnisvarabüroo kaudu

1. Spetsialistide abi kasutades peate sõlmima teenuste osutamise lepingu. Pärast üürilepingu sõlmimist tuleb agentuuri teenuste eest tasuda. Loomulikult saate teha koostööd ilma formaalsusteta, siis peate kirjutama kommertspakkumist sisaldava kirja, mis näitab kinnisvaramaakleri tasu, ja saatma selle äripindadega tegelevatele agentuuridele. Tavaliselt on kinnisvaramaakleri vahendustasu pool kuu üürist (ühekordne makse).
2. Olles otsustanud ise üürnikke otsida, avaldada kuulutusi tasuta veebisaitidel, korraldada suunatud e-postitusi, lisaks on efektiivne bänneri paigutamine fassaadile (tasuline teenus) renditud ruumide aknas (tasuta).

Üürile anda suur pind:

Kui plaanite välja üürida suurt pinda, mis tähendab, et sellel on kõrge eeldatav tasuvus, siis saate teha lihtsa kodulehe oma äripakkumisega. Tavaliselt reklaamitakse veebisaiti kontekstuaalse reklaamiga, kasutades võtmepäringuid. See võimaldab teil jõuda sihtrühmani, samas kui selle valikuga saate kontrollida reklaami maksumust. Selle valikuga saate reklaamida oma kinnisvara ja säästa agenditasusid.

Lepingu allkirjastamine

Üüritavate ruumide asjatundlik esitlus– eduka tehingu garantii. Kinnisvara näitamisel proovige anda võimalikult palju teavet, juhtides potentsiaalse üürniku tähelepanu eelistele ja tõenäolistele kasumitele, mida ta selle kinnisvara üürimisel saada võib.

Lepingu allkirjastamine– tehingu viimane ja kõige olulisem etapp. Professionaalselt koostatud ja täidetud üürileping kaitseb üürileandjat hoolimatute üürniku eest. Üürileping peab sisaldama:

• vara omaniku ja üürniku isikuandmed;
• objekti asukoha aadress, selle pindala ja peamised omadused;
• Registreerimisinfo;
• lepingu aeg;
• üüri suurus ja selle tasumise reeglid.

Sulle teadmiseks! Seadus keelab ruumide omanikul üüri tõsta rohkem kui üks kord 12 kuu jooksul. Seetõttu peab dokumendis olema märgitud tõenäolise suurenemise suurim summa, täpsustades üürniku kohustusliku teavitamise perioodi.

Dokument peab sisaldama üksikasjalikku kirjeldust lepingu poolte õiguste/kohustuste kohta, samuti poolte vastutust dokumendi osade rikkumise eest. Ei teeks paha lisada dokumendile ka kohapeal oleva kinnisvara inventuur. Seega saab omanik pärast üürilepingu lõppemist nõuda kahjustatud vara rahalist hüvitamist.

Kuidas kiiresti üürnikku leida

Veel mõned kasulikud näpunäited aitavad teil kiiresti kontori või muu kinnisvara välja üürida.

Omanikel, kes ei ole valmis isiklikult üürnikku otsima ega näitamisi/läbirääkimisi pidama, on mõttekas pöörduda professionaalse kinnisvaramaakleri poole. Ta hindab ruumid objektiivselt, selgitades välja selle tegeliku väärtuse, teeb kvaliteetsed fotod, koostab korrektselt reklaamteksti ja hakkab teie kinnisvara demonstreerima.

Kuid, koostöös agentuuriga on mõned nüansid. Enne koostöö algust tuleb need selgeks teha.

Kui üürileandja soovib oma ruumidele kiiresti üürniku leida, saab ta ise agenditasu maksta (paljud asutused võtavad üürnikult teenuste eest). Seda võimalust kasutavad sageli luksuskinnisvara omanikud või kui neil on palju kinnisvara. Kinnisvaramaaklerile makstav raha kulub muuhulgas kinnisvara liisingukulude katteks. Teine kiire võimalus ärikinnisvara ümberpööramiseks on üüri alandamine. Ja pole üldse vaja ruume “kolme rubla” eest välja üürida, piisab rendikulu vähendamisest 5-10%. Siis tõuseb ruumide konkurentsivõime.

Võimalikud riskid ruumide väljaüürimisel

Iga omanik tunneb muret üüritavate ruumide seisukorra pärast ja soovib tehingust tulu saada. Tutvustame ärikinnisvaraomanike peamisi riske ja räägime, kuidas end nende eest kaitsta.

Ruumide mittesihipärane kasutamine

Igas nõuetekohaselt koostatud rendilepingus määratakse kindlaks selle kasutamise eesmärgid ja tegutsemistingimused. See kehtib koos ruumidega renditud seadmete kohta.

Ütleme nii, et tehingu sõlmimisel lubas üürnik ruume laona kasutada, kuid avas selles kaupluse. Üürileandjal on õigus nõuda lepingu ülesütlemist tasutud üüri tagastamata ja üürnikule rahatrahvi määramata.

Varale tekitatud kahju

Kinnistu anti üürnikule üle heas korras, koos tehnika ja tehnikaga. Kuid ühel päeval avastatakse, et ruumid on lagunenud, tehnika on katki jne. Sel juhul võib üürileandja nõuda tekitatud kahju täielikku hüvitamist. Sel juhul kuuluvad hüvitamisele mitte ainult remonditööde kulud, vaid ka katkise seadme (turu)väärtus.

Vastutust ei sätestata juhtudel, kui ruumid ja vara said kahju vääramatu jõu asjaolude tõttu (tulekahju vms).

Üürnik keeldub üüri maksmast

Lohakaid maksjaid karistatakse tavaliselt rahaliselt. Kuigi see on teostatav vaid siis, kui üürileping on nõuetekohaselt vormistatud - selles on selgelt kirjas igakuise üüri tingimused, kord ja suurus.

Üüriäri on olnud ja püsib populaarne juba aastaid, kuna paljudel inimestel puudub võimalus endale eluase soetada ning ettevõtted püüavad vähendada ühekordsete investeeringute taset arendustegevusse. Üürile antavate objektide valik kasvab pidevalt: hetkel saab rentida isegi selliseid asju nagu rulluisud, suusad jms - kõike, mille järele pole pidevat nõudlust, kuid mis on hooajalise kasutusega.

Kõige levinum variant on siiski kinnisvara üürimine. Konkreetse üüripinna pakkumisest teatud tulu saamiseks on vaja arvestada mitmete nüanssidega, mida selles artiklis käsitletakse.

Tuleb mõista, et kinnisvara liigitatakse tavaliselt 3 rühma – maad, elamud ja mitteeluruumid. Kõige levinumad teenuste liigid sellel turul on üürikorterite ja mitteeluruumide pakkumine.

Mitteeluruumidest renditakse tavaliselt ärikinnisvara. Samal ajal tuvastavad kõik mainekad analüüsiagentuurid järgmised selle tüübid:

• kontoriruumid;
• kauplemine;
• ladu;
• tööstuslik.

Lisaks rendivad mõned organisatsioonid eraldi tüüpi ruume - kategooriat "eriotstarbelised". Siin eraldatakse hooned lasteaedadele, koolidele, haiglatele, kirikutele jne.

Lisaks kinnisvarale saab rentida maad, lehtlaid, tehnikat, autosid, eritehnikat, inventari ja palju muud. See on aga haruldasem ja keerulisem ettevõtlusvorm.

Milline on parim pakkumine?

Kui räägime elamukinnisvarast, maksab ühetoalise korteri keskmine maksumus Moskva elamurajoonis metroost 10–15 minuti kaugusel 5–6,5 miljonit rubla. Samal ajal on selliste ruumide keskmine rendimäär umbes 25-30 tuhat rubla. Selle tulemusel võib arvutamisel saada, et ühetoalise korteri minimaalne tasuvusaeg on umbes 15 aastat.

Sellest tulenevalt ei saa seda võimalust investeerimise seisukohast väga tulusaks nimetada: ainus juhtum, mil see võib end ära tasuda, on eluaseme pärimisel.

Kui rääkida büroopindadest, siis need on mõnevõrra kallimad kui eluruumid, kuna nende asukoht peaks olema paremini ligipääsetavates kohtades ja nende pindala on suurem. Moskvas maksab väike büroopind 6,5-7,5 miljonit rubla eeldusel, et pindala on umbes 60-70 ruutmeetrit. Sel juhul arvestatakse üürimäära 1 ruutmeetri kohta.

Agentuuri Knight Frank andmetel oli 2015. aasta lõpus A-klassi kontorite rendimäär umbes 25 tuhat rubla ja B-klassi büroopindade puhul umbes 15 tuhat rubla aastas. Sellest lähtuvalt on maksimaalne tasuvusaeg umbes 8 aastat.

Kaubanduspindu on veelgi tulusam välja üürida kui büroopindu – nende tasuvusaeg on 5-6 aastat. Kuid sellel on oluline piirang: sellise kinnisvara puhul on asukoht üks võtmetegureid. Ruumid peaksid asuma keskses piirkonnas, tiheda liiklusega piirkonnas. Lõpuks peab see olema hästi teostatud.

Üldiselt on ärikinnisvara elamukinnisvarast madalam ainult ühe parameetri poolest: riskitaseme poolest, kuna see sõltub riigi ja konkreetse linna majanduslikust olukorrast.

Et teada saada, kust alustada ja kuidas selliseid tegevusi arendada, vaadake järgmist videot:

Kuidas sellist äri nullist korraldada?

1. Kõigepealt tuleb leida üürimiseks sobivad ruumid. Elamispinna pärimise korral algab menetlus dokumentide vormistamisega, mis kinnitavad, et ettevõtja on vara omanik.
2. Valmispindade otsimise olukorras on kõige parem pöörduda professionaalsete agentuuride teenuste poole, kes aitavad hinnata eluaseme või ärikinnisvara tegelikku maksumust: kogenematu ärimees võib kergesti valesti arvutada.
3. Järgmisena peate täitma kinnisvara kohta vajalikud dokumendid. Kui tegemist on ärikinnisvaraga ja plaanite seda välja üürida spetsiaalsetele organisatsioonidele (näiteks toitlustussektoris tegutsevatele), peate hoolitsema teatud teenustelt täiendavate lubade ja järelduste hankimise eest.
4. Pärast esmase dokumentatsiooni vormistamist on vaja läbi viia ümberehitus ja remont: elamukinnisvara puhul on oluline soetada teatud komplekt mööblit ja kodutehnikat, kuna korterid, kus saab kohe pärast sissekolimist elada, saavad pakkuda kõrgema hinnaga. Ärikinnisvara puhul on oluline keskenduda vaba pinna suurendamisele ja hilisemale ümberehituse võimalusele vastavalt kliendi vajadustele.

Vene praktikas annavad paljud inimesed elukondliku kinnisvara üürile ilma lepingut sõlmimata – see võimaldab vabaneda üksikisiku tulumaksust 13% ja lühendada tasuvusaega. See on aga seotud teatud riskidega – eelkõige nendega, mis on seotud klientide ebausaldusväärsusega. Seetõttu on nii mitteelu- kui ka elamukinnisvara puhul vajalik vormistada suhted üürnikuga.

Kust kliente otsida?

Klientide leidmine tavapäraste reklaamivõimaluste kaudu (reklaamide paigutamine avalikesse kohtadesse või trükimeediasse) ei ole rendiäris tõhus. Reklaami saab läbi viia sotsiaalvõrgustike kaudu (see kehtib eriti elamukinnisvara üürimise olukorra kohta) - siin toimib "suusõnaline" efekt.

Lisaks sobib postitamine temaatilistele saitidele ja foorumitele. Kaubanduspindadele, eriti kaubanduskeskustes asuvatele, on võimalik üles riputada silt “Üürile anda” koos omaniku telefoninumbriga. See laiendab potentsiaalsete klientide ringi kõikidele kaubanduskeskuse külastajatele.

Lõpuks on klientide leidmiseks veel kaks üsna tõhusat viisi - temaatilise veebisaidi või ajaveebi pidamine üürileandjana teenuste pealetükkimatu reklaamiga, samuti brošüüride ja visiitkaartide levitamine.

Vajalikud kulud

Kui ettevõtja kavatseb sellise ettevõttega tegeleda, peab ta mõistma, et peamiste kuluartiklite hulka tuleb see lisada ümberehituskulud: sel juhul on kliendid valmis sõlmima üürilepinguid tunduvalt kõrgemate hindadega (vahe võib olla kuni poolteist korda). See juhtub seetõttu, et pärast ümberehitust suureneb kasutatava pinna osakaal kõige sagedamini, lisaks saab ruumi muuta vastavalt oma vajadustele.

Kulude hulgas on vaja esile tõsta ka:

• Ehituse või ruumide soetamise kulud.
• Spetsialisti teenuste maksumus, kes oskab hinnata kinnisvara turuhinda.
• Kulud ruumide korrashoiule ja turvalisusele.
• Kulud elektrile, veevarustusele jne.

Veealused kivid

Üks lõkse on raha optimaalse investeeringu määramine. Sageli hindavad kogenematud ettevõtjad konkreetse ruumi väärtust valesti, investeerides seeläbi mittelikviidsetesse objektidesse, kaotades suure summa raha.

Lisaks on oluline pöörata tähelepanu äritegevuse seaduslikkusele, muudatustele seadusandluses ja paberimajanduse protsessile (eeskätt puudutab see ärikinnisvara).

Pange tähele, et maksuseadusandlus rendiäris muutub pidevalt.

Kulude ja tasuvustaseme arvutamisel on vaja määrata mitmeid arendusvariante - optimistlik, kõige realistlikum ja pessimistlikum, et määrata kindlaks objekti ligikaudne tasuvusaeg, aga ka fakt, kuidas riske hajutada. Rahapuuduse vastu kindlustamiseks on hädavajalik omada muid sissetulekuallikaid.

Selle valdkonna plussid ja miinused

Seda tüüpi äril, nagu ka teistel, on mitmeid eeliseid ja puudusi, mis tulenevad selle omadustest. Puuduste hulgas võib välja tuua peamise - üürniku otsimine võib kesta mitu kuud (peamiselt puudutab see läbipääsmatutes kohtades asuvaid tööstusrajatisi ja jaemüügikinnisvara). Seetõttu ei suuda isegi kõrge rendihind kompenseerida rahalisi kulutusi, mida rendileandja kogu seisakuperioodi jooksul kandma peab.

Puuduste hulgas on ka:

• üsna pikk tasuvusaeg;
• mitte väga kõrge kasumlikkuse tase;
• esialgsete kulude kõrge tase.

Sellises olukorras on ainus ratsionaalne võimalus osta likviidset kinnisvara (mille järele on alati teatud nõudlus). Selleks on oluline seda valdkonda hästi mõista või pöörduda spetsialisti poole.

Äritegevuse eeliste hulgas on järgmised:

• pikaajalised lepingud üheks aastaks või kauemaks;
• stabiilne kasumi tase;
• tulu laekub üürileandjale pidevalt;
• kasumi teenimise passiivsus (üürnik ei pea pärast üürnikuga lepingu sõlmimist pingutama);
• ettevõtluse korraldamise võimalus ilma juriidilise isikuna registreerimata.

Seega on rendiäri rahateenimiseks üsna atraktiivne valdkond. Kõige parem on see aga kombineerida teiste sissetulekuallikatega, et end võimalike riskide vastu kindlustada.