Irodahelyiség bérbeadása vállalkozásként. Mit jövedelmezőbb bérelni – irodát vagy lakást? Vállalkozás helyiségek bérbeadására

Arról álmodik, hogy pénzt keressen ingatlannal? Szeretné tudni, hogyan adjon bérbe kereskedelmi ingatlant, mire figyeljen a vásárláskor, és hol keressen bérlőt? Az „M16-Real Estate” minden potenciális üzletembert felkészít ezen a területen, és elmondja nekik, mire van szükségük a stabil és magas jövedelemhez.

A végén van egy kellemes bónusz: a legígéretesebb kereskedelmi ingatlanok további bérbeadásra vagy továbbértékesítésre.

Kereskedelmi ingatlan: hol kezdjem?

Kezdésként azt tanácsoljuk, hogy még egyszer döntsön a végső ingatlanválasztásról: biztos abban, hogy üzlethelyiséggel szeretne foglalkozni? Arra a kérdésre, hogy mit jövedelmezőbb bérelni – lakást vagy kereskedelmi ingatlant –, a válasz egyértelmű. A kereskedelmi ingatlanok többszörösen gyorsabban megtérülnek, mint a lakóhelyiségek, vagyis az előnyök sokkal magasabbak. Emellett a kereskedelmi területek bérleti díja is folyamatosan növekszik (például a 2017. január-júliusi időszak 10%-os növekedést mutatott).

Azonban szem előtt kell tartani, hogy sokkal több erőfeszítést kell költenie. Először is győződjön meg arról, hogy induló tőkéje elegendő-e a jövőben bérbe adni kívánt ingatlan megvásárlásához. Nem titok, hogy a kereskedelmi ingatlan vásárlásához sokkal erősebb pénzügyi helyzetre van szükség, mint egy lakás vásárlásához, beleértve a többszobás lakást is.

Ugyanakkor ne feledje, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket jogi szempontból másképp tekintik: az adókulcs ebben az esetben többszöröse, és a regisztrációs mechanizmus is némileg eltérő.

Ezen túlmenően ahhoz, hogy sikeres üzletet vezessenek kereskedelmi helyiségekben, meg kell navigálnia potenciális bérlő tevékenységének sajátosságait, meg kell értenie igényeit és képességeit. Ez azt jelenti, hogy többet követelnek meg tőled, mint ha egyszerűen bérelsz egy lakást.

Mérjen meg mindent újra, mielőtt a szoba kiválasztásához kezdene. Ha legalább az egyik pont kétséges, jobb, ha nem kockáztat, és fontolja meg a lakásbérlést. Ne feledje, hogy ha nem sikerül, a veszteségek óriásiak lehetnek.

Foglaljuk össze, mire van szüksége a kereskedelmi ingatlan vásárlásához: induló tőke, a piac jó ismerete és tájékozódás abban a térségben, amelynek képviselőivel együttműködni kíván.

Hogyan válasszuk ki a megfelelő kereskedelmi ingatlant későbbi bérbeadáshoz?

Ahogy már mondtuk, először döntse el, milyen bérlőre számít.

Jelölje meg saját leendő partnerének lehetséges paramétereit: kisvállalkozó vagy egy nagy lánc fióktelepe? Régóta a piacon van, vagy most jön ki? Ez egy gyártó létesítmény vagy egy elosztóhely? Milyen a verseny ezen a területen, melyik helyszín lesz a legsikeresebb számára, milyen kapacitások szükségesek egy teljes értékű vállalkozás működtetéséhez stb.

Egyszóval, fókuszáljon egy adott bérlőre, akkor nem csak a legmegfelelőbb helyiséget választja ki könnyedén, de a jövőben is könnyen találhat olyan embereket, akik veled szeretnék üzletüket intézni.

A választás alapján megértheti, hogy konkrétan milyen objektumot kell keresnie: raktárt, irodát vagy üzlethelyiséget modern utcai kiskereskedelmi formában.

Win-win lehetőségek és kötelező követelmények

Rögtön jegyezzük meg, hogy kereslet szempontjából a legbiztosabb megoldás egy olyan helyiség lenne, amelynek már van állandó bérlője. Ebben az esetben már a helyiségek birtoklásának első hónapjában profitot termelhet, és nem vesztegeti az értékes időt a keresésre.

Hidd el, hogy a bérlő (feltéve, hogy már rendelkezik bejáratott és jövedelmező vállalkozással) érdekelt abban, hogy az Ön helyiségében maradjon. Kedvező körülmények között akár emelni is tudja a bérleti díját.

Egy ilyen megoldás másik előnye, hogy az állandó bérlővel rendelkező helyiségek nagy valószínűséggel már „fésülve” vannak a felügyeleti hatóságok, nevezetesen az egészségügyi és tűzoltóság követelményeinek megfelelően.

Különös figyelmet kell fordítania az utolsó tényre, mivel ha bármilyen szabályt megsértenek, sok pénzt kell költenie a jelenlegi helyzet javítására.

Választás hely szempontjából

Ha egy élelmiszerbolt tulajdonosával kíván együttműködni, akkor a legjobb választás egy sűrűn lakott lakóövezet. Az ilyen helyen nagy a forgalom, ráadásul a kisboltok mindig nagy keresletet mutatnak a lakosok körében, ami azt jelenti, hogy a cégtulajdonosok szempontjából egy ilyen ingatlan különösen vonzó.

Együttműködést tervez nagyobb bérlővel? Vegye fontolóra egy divatbutik lehetőségét. Nyilvánvalóan egy ilyen vállalkozásnak is előfeltétele, hogy nyilvános helyen legyen, de a közönségnek másnak kell lennie. Fókuszáljon egy ilyen vevőre, ha készen áll arra, hogy nagy helyiséget kínáljon neki a város történelmi vagy üzleti központjának első vonalában.

Ha csak a termelést tekinti potenciális bérlőnek, akkor a legjobb megoldás egy lakóövezetben vagy egy külvárosban található ipari övezet lenne.

Egy másik gyakori lehetőség a vendéglátás. Ha nem egy ínyenc étteremről beszélünk (és ebben az esetben a helyiségeknek a központban kell elhelyezkedniük, és jó kilátással kell rendelkezniük), akkor az üzleti központok vagy oktatási intézmények közelében lévő helyekre kell összpontosítania.

Fókuszban a profit és a kereslet

Úgy tűnik, hogy itt minden nyilvánvaló, és a szoba helyéhez is kötődik: a központban lévő tárgyak többe kerülnek, a „hálószobákban” vagy a vidéken pedig olcsóbbak.

Ebben persze van némi igazság. Bérbeadása sikere azonban nem csupán az Ön által felszámított bérleti díjtól függ.

Például ne felejtse el, hogy a város peremén található kis helyiség sokszor gyorsabban talál bérlőt, mint egy nagy terület a központban. Ez különösen a válság idején szembetűnő.

Ráadásul nagyobb az esélye annak, hogy egy „hálószobában” lévő élelmiszerboltra nagy a kereslet, mint egy divatbutiknál. Ez azt jelenti, hogy a vállalkozás tulajdonosa sokáig marad az Ön helyiségében, míg a drágább ingatlanok bérlői gyakrabban távozhatnak, ellenkezőleg, ritkábban jönnek.

Más szóval, ügyeljen a helyiségek iránti keresletre. Jobb kisebb, de stabil bevételhez jutni, mint nagy, de rendszertelen nyereséghez.

Hol lehet bérlőt találni?

A gyors és hatékony kereséshez a lehető legtöbb kommunikációs csatornát kell használnia. Kezdje az Internettel: online aggregátorok, üzenőfalak, fórumok, közösségi hálózatok, kontextuális hirdetések – van miből válogatni. Bár, mint már mondtuk, érdemes minél többet választani, és ha elegendő a költségvetés, ne korlátozza magát egy forrásra.

Hasznos lenne együttműködést kötni egy ingatlanügynökséggel. Először is, az ingatlanosoknak saját csatornáik vannak a bérlők keresésére. Másodszor, még akkor is, ha előzetesen felkészült, a szakemberek még mindig több tapasztalattal és megértéssel rendelkeznek arról, hogy melyek az Ön telephelyének erősségei és gyengeségei, valamint a vállalkozók körében, hogy melyik területen érdemes népszerűsíteni ezt az objektumot. Az ingatlanosok abban is segítenek a megfelelő bérleti díj felállításában: egyrészt azért, hogy ne adja el magát olcsón és ne veszítsen pénzt, másrészt a túlzott bérleti ár elriasztja a potenciális bérlőket, és ülni fog. a „váróteremben” sokáig.

Az ingatlanügynökségekkel való együttműködésnek más előnyei is vannak, például szélesebb körű hirdetési lehetőségek. Kellemes bónusz, hogy az ingatlanosok gondoskodnak az ügyletkötés minden gondjáról: elkészítik a szükséges dokumentációt, segítenek tárgyalni a bérlővel stb.

Bérlő jellemzői

Tehát a reklám bevált, és már több potenciális vállalkozó megjelent az Ön telephelyének küszöbén, és készen áll arra, hogy „regisztrálja” ötletét az Ön kereskedelmi területén. És itt felmerül még egy nehéz kérdés: kit válasszunk?

Furcsa módon a hálózati cégek – ritka kivételektől eltekintve – szintén nem a legkívánatosabb munkaadók. A cégek nyomást gyakorolnak tekintélyükre, stabilitásukra (utóbbi nem mindig igaz), aminek következtében különleges bánásmódot igényelnek. A „hálózati dolgozók” többnyire ragaszkodnak a bérleti díj csökkentéséhez, az együttműködésük formálásához pedig csak a megállapodásukat veszik igénybe, ami természetesen nagyobb mértékben védi jogaikat, miközben Önt megfosztják a gyors bérlőváltás, ill. növelje az árfolyamot a piacnak megfelelő áron.

Ezen túlmenően, nagy munkaadók esetén minden vitás kérdésben közvetlenül a helyiséget ellátó személyzettel kell felvenni a kapcsolatot. És ez a személyzet gyakran alkalmatlan.

Egy igazán jó bérlemény érdekében azonban egyes „hálózatüzemeltetők” engedményeket tesznek, és akár magasabb fizetést is kínálhatnak.

A legjobb azokra a vállalkozókra összpontosítani, akiknek már van egy jól bejáratott vállalkozása, és jelenleg egy második telephelyet nyitnak. Az ilyen vállalkozók a legmegbízhatóbb, legpontosabb és legfelelősségteljesebb munkáltatók.

Kiváló kereskedelmi objektumok befektetési célokra

A kereskedelmi ingatlanok osztályának vezetői kiválasztották Önnek a legjobb ingatlanokat, amelyeket befektetési céllal vásárolhat meg. A bemutatott ingatlanok a legvonzóbbak a bérlők körében népszerűség és jövedelmezőség szempontjából.

284,5 m2-es épület a Voskresenskaya rakparton

Különálló egyszintes kereskedelmi épület a város központjában! Két kijárat van - a Voskresenskaya rakpartra és a Shpalernaya utcára. Ennek az ingatlannak a fő előnye egy megbízható bérlő, aki már régóta bérli a helyiséget, és nem tervezi a kiköltözést. Jelenleg a szerződést havi 483,6 ezer rubel összegre kötötték!

Minden kommunikáció be van kötve, a tápellátás 30 kW teljesítménynövelési lehetőséggel. A közüzemi számlákat a bérlő fizeti.

További bónusz, hogy az épülettel együtt telket is vásárolhat. A közelben további helyiségek is eladók. Vezetőink adnak részleteket.

Egyedi ajánlat: a helyiség megtérülési ideje mindössze 6,5 év (átlagosan 10-12 év megtérüléssel)! Az objektum Kingisepp egyik főutcáján, a „Karat” új lakóparkban található. A nagy bérlők már érdeklődnek a helyiségek iránt - „Oké”, „Pjaterochka”, „Lenta” stb.

A létesítmény havi nyereségét vezetőink 561,6 ezer rubelre becsülik. A helyiség előnyei: a város főutcájára néző ablakok, nagy parkoló a telek előtt, födém - 4,5 m, 5 külön kijárat, nagy befogadóképesség.

Korpusnaya utcai telephely 535 m2

A létesítmény az új Lumiere luxuskomplexumban található, a város történelmi központjában (Petrogradsky kerület). Ez már garantálja a nagy forgalmat és a fizetőképes lakosságot. Kevesebb, mint 5 perc sétára a Chkalovskaya metróállomástól.

A szoba panorámás ablakokkal felszerelt. Minden kommunikáció megtörtént, a tápegység teljesítménye 62 kW. Az ingatlan bérbeadásából származó havi nyereség körülbelül 650 ezer rubel lesz.

A kereskedelmi ingatlanok közé tartoznak a nem lakás céljára szolgáló helyiségek. Az ügyvédek a kereskedelmi ingatlanok több csoportját különböztetik meg:

Ha egy kezdő vállalkozó úgy dönt, hogy vállalkozást indít, először is megfelelően fel kell készítenie a helyiségeket a bérlők számára. Szükség esetén a modern szabványoknak megfelelő javításokat kell elvégezni, be kell kötni a szükséges kommunikációt és még sok mást.

Hogyan lehet ügyet benyújtani?

Egy ilyen lépés, mint egy bérbeadási vállalkozás (Szövetségi Adószolgálat) bejegyzése, talán a legfontosabb. A szervezeti formára vonatkozó pontos döntések magától az üzletágtól függenek. Más szóval, ha egy állampolgár nem lakáscélú helyiséget ad bérbe, akkor köteles jövedelemadót fizetni.

Egyéni vállalkozó (egyéni vállalkozó) státusz megszerzése javasolt, amelynek köszönhetően egy személy teljesen törvényes alapon jogosult tevékenységet folytatni. Tekintettel arra, hogy a kereskedelmi ingatlanok bérbeadásából származó haszon csekély lesz, a törvény szerint az állampolgárnak joga van egyszerűsített adózási formát igényelni. Az összes bevétel 6%-ának megfelelő adófizetést ír elő.

Kereskedelmi ingatlan lízingelésére irányuló vállalkozás bejegyzéséhez a következő dokumentumok szükségesek:

• Az alapító útlevél másolata.
• Az alapító TIN-je (egyéni adózói szám).
• A jegyzett tőke hozzájárulása 10 000 rubeltől. Az egyéni vállalkozó bejegyzésére vonatkozó megfelelő kérelem benyújtásakor bankszámlakivonatot adunk, ahol számlát kell nyitni.
• A társaság alapító okiratának megalkotása. Ezen dokumentáció szerint történik az alkatrészek tulajdonosok közötti (ha többen vannak), a cég hivatalos neve és jogi címe közötti elosztása.
• Az alapító gyűlés jegyzőkönyve (ha több van).
• Döntés egy LLC (korlátozott képességű társaság) bejegyzéséről.

Az egyéni vállalkozó regisztrációs ideje 3-5 munkanap. Az LLC státuszának kitöltése és regisztrálása a kérelem benyújtásától számítva legfeljebb 14 napot vesz igénybe.

A bérelhető területet részekre osztjuk

Nem minden ügyfél készen áll az irodaterületre: a legtöbbnek szüksége van annak egy bizonyos részére. Így például egy bár-étterem vagy egy játékklub elhelyezhető a szálloda halljában. Ezenkívül mindkét létesítmény különböző személyek tulajdonában van.

Több bérlőnek megosztani a helyiséget. A megosztás egyetlen objektum létezésének megszűnése és több különálló objektumra való felosztása, amelyek mindegyike egyedi kataszteri számot és külön dokumentumokat kap a tulajdonjogról. Az Orosz Föderáció jogszabályai szerint az ilyen tárgyak újonnan létrejöttekké válnak, aminek eredményeként az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 219. cikke szerint a tulajdonos csak a hivatalos regisztráció után kapja meg a rendelkezési jogot.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 219. cikke. Az újonnan létrehozott ingatlanok tulajdonosi jogainak megjelenése

Az épületek, építmények és más újonnan létrehozott ingatlanok állami nyilvántartásba vételéhez kötött tulajdonjoga a bejegyzés pillanatától keletkezik.

Az Orosz Föderáció jogszabályi előírásai szerint az ingatlan megosztása megengedett, ha az alábbi okok valamelyike ​​fennáll:

• Valamennyi ingatlantulajdonos hozzájárulása annak megosztásához és közjegyző általi írásbeli igazolása.
• A bíróságok beavatkozása.

A meglévő kereskedelmi ingatlanok szakszerű részekre bontása és bérbeadása előtt a szerzői jog jogosultja köteles a helyiségek műszaki és kataszteri nyilvántartását megszervezni, valamint a kezelési jogot hivatalosan bejegyezni. Miután az objektum szükséges részét a nevére bejegyezte, és a Rosreestrnél kötött megállapodást bejegyezte, átadhatja azt bérbeadásra.

A meglévő kereskedelmi ingatlanok részekre bontásához a tulajdonosoknak a következő dokumentumokra lesz szükségük:

A tulajdonos kataszteri okmányokat vásárolhat a felhatalmazott szervekkel való kapcsolatfelvétel és az ingatlan kataszteri nyilvántartásba vétele után. 2012 óta A kataszteri bejegyzéshez szükséges helyiségek telepítéséhez szüksége lesz az épület részletes diagramjára, amelyet magasan képzett mérnök állíthat össze.

Érdemes megjegyezni, hogy a kereskedelmi ingatlanok felosztásánál több műszaki tervet kell megadni. A dokumentumok regisztrációja a benyújtástól számított 18 napon belül megtörténik. Ezen időszak után az ügyfélnek fel kell vennie a kapcsolatot a kataszteri központtal, és be kell szereznie a dokumentumokat (beleértve a kataszteri útlevelet is). A nyilvántartásba vétel megtagadása esetén a köztisztviselők ésszerű írásbeli visszaigazolást adnak.

A kataszteri okmányok kézhezvétele után a helyiség minden részéhez be kell szereznie a tulajdonjogról szóló igazolást is. A legfontosabb és egyetlen tulajdonosi jogokat igazoló dokumentum a kataszteri útlevél. Részletes információkat tartalmaz az ingatlanok megosztásáról, valamint a naprakész adatok szerint elkészített műszaki tervet.

Különféle módon és méretben fektethet be ingatlanokba: vásárolhat és adhat el lakásokat, bérelhet helyiségeket vagy nyithat ingatlanirodát.

Érdemes megjegyezni, hogy nem minden átlagos orosz állampolgár fér hozzá ehhez a pénzkereseti módszerhez - több millió dolláros befektetésre van szükség. Ez az oka annak, hogy a kereskedelmi vállalatok ilyen nagy pénzügyi forrásokkal rendelkeznek és fektetnek be. Kiváltságuk, hogy kölcsönt kapjanak a projekthez. Magánszemély is csak akkor indíthat ingatlanvállalkozást, ha rendelkezik a szükséges induló tőkével.

Fontos! A növekedés időszakában történő lakásvásárlás garantálja a befektetőnek a viszonteladás többszörös megtérülését - 10-15%-kal. Ez többnyire azokat a polgárokat érinti, akik a 80-90-es években jelentős anyagi megtakarításokat fektettek be ezen a területen. XX század.

2020-ig nem kell rohanó hatásra számítani – az orosz ingatlanpiac stagnált a csökkenő szakaszban.

Lehetséges nyereség, megtérülési idő és jövedelmezőségi szint számítása

Az ingatlanlízingből származó lehetséges nyereség kiszámításának sémája:

Egy bérbeadási vállalkozás vonzerejének felmérése nem nagy feladat. A helyes számításhoz elegendő a bérbeadásból származó bevételt összehasonlítani az ingatlanköltséggel - a végén megkapja a vállalkozás megtérülési idejét, amely ezen a területen a vállalkozás fő kritériuma. A kereskedelmi ingatlanok szokásos megtérülési ideje 9-12 év. 7-8 éves megtérülési idővel nehéz ingatlant találni.

Az optimális befektetési lehetőség új építésű ingatlan vásárlása. Olcsóbb megoldás a helyiségek vásárlása az alapozási gödör szakaszában. Így a megtakarítás legalább 30%.

A közös építési rendszerben azonban sok bizonyos kockázat van. A korai szakaszban ennek valószínűsége óriási. A lehetséges kockázatok csökkentése érdekében érdemes kiváló tapasztalattal és bizonyított hírnévvel rendelkező fejlesztőket választani.

Hol szerezhetek induló tőkét?

Minden állampolgár kaphat induló tőkét vállalkozásfejlesztéshez. Számos módja van a finanszírozásnak és a szponzorok keresésének.

Vállalkozás indításához induló tőkét kaphat egy banktól. A módszer hatékony és népszerű. Van azonban egy hatalmas hátránya - kockázat. Ha nem jó irányba mennek a dolgok, akkor a jelentős veszteségen túl nagy pénzügyi tartozást is kap a leendő üzletember. Érdemes megjegyezni, hogy a Sberbank és a Tinkoff hitelt nyújt a vállalkozás indításához.

Referencia! A kisvállalkozások támogatásában részt vevő kormányzati szervek induló tőke forrásává válhatnak. Az önálló vállalkozói tevékenység szövetségi rendszere szerint a munkanélküli állampolgárok 60 000 rubel összegű támogatásra jogosultak.

Előnyök és hátrányok

A bérlés az egyetlen olyan vállalkozás, amely legális passzív jövedelmet biztosít.

Mínuszok:

• Fontos megérteni, hogy a jövedelem közvetlenül függ a bérlők tevékenységétől. Tevékenységüket ellenőrizni kell, hogy a helyiségek jó állapotban maradjanak.
• A Pénzügyminisztérium rendelkezései szerint a bérbeadó a bérleti díjból befolyó összeg 15-17%-áig köteles adót fizetni.
• A bérlők állandósága. A szerződés felmondása hatósági megállapodás megkötése esetén is bekövetkezhet, aminek következtében a jövedelemforgalom átmenetileg leáll, és a bérbeadónak kell.

• A felelős bérlők jelenléte a vállalkozást minőségi és keresett termékké teszi, amely bármikor eladható és jövedelmező anyagi helyzethez juthat.
• A bérleti díj éves emelése hozzájárul a vállalkozás sikeres felvirágzásához és fejlődéséhez.

Ha nincs tapasztalata az üzleti életben, ajánlott működő kész vállalkozást vásárolni. Ennek az üzletnek a fő előnye a szerződés megkötése az új partnerrel kötött szerződés megújításában érdekelt bérlőkkel.

Következtetés

Így az ingatlan bérbeadás kiváló forrása a passzív bevételnek. Ennek a területnek azonban megvannak a buktatói: mindenféle kockázat felmérése, dokumentációk kitöltése, induló tőke stb. A vállalkozás megfelelő megszervezése hozzájárul annak aktív és kedvező fejlődéséhez.

Ha hibát talál, jelöljön ki egy szövegrészt, és kattintson rá Ctrl+Enter.

A nem lakáscélú helyiségek bérbeadása, például egy üzlet számára, magában foglalja a megfelelő ingatlan felkutatását és írásbeli megállapodás megkötését. Nemcsak az összes szakaszt helyesen kell kitölteni, hanem a műveletek pontos sorrendjét is követni kell. Hogyan lehet jogi szempontból helyesen bérbe adni nem lakás céljára szolgáló helyiséget?

Jogszabályok

A nem lakáscélú ingatlanok bérbeadásának kérdéseit az „Ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal folytatott ügyletekről” szóló szövetségi törvény és az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza. A törvény szerint a nem lakás céljára szolgáló objektumok közé tartoznak azok, amelyek az épület részét képezik, de lakhatásra nem alkalmasak.

Nem lakás céljára szolgáló helyiséget a tulajdonos önállóan bérbe adhat szerződéses alapon. Csak írásban lehet. Ha a bérleti szerződés legfeljebb 12 hónapra szól, a szerződést nem kell bejegyezni. Ha a bérleti szerződést 1 évnél hosszabb időre adják ki, a szerződést az előírt módon be kell jegyezni a Rosreestrnél. A bérbeadó vállalja, hogy a bérleti díjból származó bevétel után adót fizet a törvényben meghatározott határidőn belül.

Szekvenálás

A tulajdonosnak joga van nem lakáscélú helyiséget bérbe adni bérházban, irodában vagy bevásárlóközpontban. Ismerni kell azt a műveletsort, amelyet a tranzakcióban részt vevő mindkét félnek követnie kell.

Ingatlan kiválasztása

A megfelelő ingatlan megtalálása a legnehezebb szakasz. A bérlő olyan paraméterek alapján választja ki a helyiségeket, mint a közlekedési elérhetőség, az infrastruktúra és a forgalom. A keresés ingatlanügynökségeken és erre szakosodott weboldalakon keresztül is végrehajtható. A tapasztalt üzletemberek sok időt fordítanak erre a folyamatra.

A nem lakáscélú ingatlanpiac helyiségekre oszlik a következő célokra:

• Hivatal;
• Kereskedés;
• Termelés;
• Raktár.

Kezdetben dönteni kell az ingatlan típusáról, elhelyezkedéséről, emeleteinek számáról és területéről. Könnyebb a lekérdezés megfogalmazása, ha ezek az adatok világossá válnak. Több lehetőség kiválasztása után a leendő bérlő megvizsgálja a helyiséget. Ez egy szükséges lépés. A bérbeadó köteles bemutatni a helyiséget annak előnyös szemszögéből. De nem szabad elrejteni a meglévő hiányosságokat, mivel azok később megjelenhetnek. Ez a bérleti szerződés felmondásához vezethet.

Ha nincs idő a helyiségek felkutatására, a bérlő ezt a munkát egy megbízható személyre vagy közvetítőre bízhatja. Minden részlet és szükséges paraméter rendelkezésre áll. Ezek fizetős szolgáltatások, amelyek a havi bérleti díj 50-100%-a. A közvetítővel megállapodást kell kötni. Fizetni a megfelelő helyiség kiválasztása után kell.

Megállapodás megkötése

Érdemesebb ügyvédet bevonni ebbe a folyamatba. Segít a szerződés helyes elkészítésében és a vitás kérdések megmagyarázásában, valamint az ügylet jogi tisztaságának ellenőrzésében. Ezt a munkát saját maga is elvégezheti. A szerződés aláírása előtt a következő dokumentumokat kell bekérnie:

1. tulajdoni dokumentumok;
2. alaprajz;
3. tulajdonosi okmányok.

A dokumentumok ellenőrzése után meg kell beszélni a bérleti feltételeket. Ezek a következő pontokhoz kapcsolódhatnak:

• közüzemi számlák fizetése;
• a bérleti díj összege;
• a helyiségek átadásának határideje;
• telefonos kommunikáció és internet-hozzáférés elérhetősége;
• javítási munkák elvégzése;
• a szerződés felbontásának feltételei.

Fontos megbeszélni, hogy az egyes tételek melyik félhez tartoznak, és milyen határidőn belül teljesítik a kötelezettségeket. Az elért megállapodások a szerződésben vagy az ahhoz kapcsolódó kiegészítő megállapodások formájában szerepelnek.

Fontos, hogy a szerződésben szerepeljen egy záradék a vis maior esetére vonatkozó intézkedésekről.

Jobb, ha a bérlő és a bérbeadó személyesen, közvetítők nélkül írják alá a megállapodást. Ebben az esetben a vitás kérdéseket könnyebb megoldani a felek engedményeket tenni. A szerződés megkötésekor fontos, hogy az ingatlanra vonatkozó információkat teljes mértékben tartalmazza. Tartalmazniuk kell a helyiség teljes címét, emeletét, területét. A megállapodáshoz alaprajzot kell csatolni. A megállapodás csak ebben az esetben tekinthető érvényesnek.

A szerződést 2 példányban írják alá, ha a bérleti szerződést legfeljebb 12 hónapos időtartamra biztosítják. Ha 1 éves vagy hosszabb távú bérleti szerződést terveznek, a szerződés 3 példányát írják alá. Egy-egy példány a bérbeadónál és a bérlőnél marad. Egy másik példány az anyakönyvvezetőnél marad.

Helyiségek átadása

A szerződés aláírása után átadási okirat készül a bérbeadótól a bérlőnek. Az aláírás napját tekintik a bérleti szerződés kezdetének. Az okirat aláírására csak a helyiség teljes átvizsgálása után kerül sor. Ha az ellenőrzés során hibát észlelnek, azt a jegyzőkönyvben rögzítik. Ez lehetővé teszi, hogy elkerülje a szükségtelen kiadásokat a jövőben.

Az elemzés lehetővé teszi, hogy megkövetelje a bérlőtől a hibák és üzemzavarok megszüntetését, valamint a bérleti díj csökkentését. Ezért jobb, ha a tulajdonos előre rendbe hozza a helyiségeket és a kommunikációt. Az átruházási okirat aláírása után a bérlő teljes körűen használhatja a helyiséget és folytathat üzleti tevékenységet.

A hatályos jogszabályok szerint a szerződésnek az alábbi alapvető feltételeket kell tartalmaznia:

1. A megállapodás felei a bérlő és a bérbeadó. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 608. cikke értelmében a nem lakáscélú helyiségek bérbeadásának joga a tulajdonost illeti meg.
2. A megállapodás tárgya. A helyiségek részletes jellemzői feltüntetésre kerülnek. Az Art. (3) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 607. §-a szerint ezek hiányában a megállapodás érvénytelennek minősül.
3. Ingatlanhasználati feltételek. A lehető legrészletesebben rögzíthetők. Fel van tüntetve, hogy ki köteles a szépészeti és nagyjavítást elvégezni.
4. Fizetés. A fizetés összege rögzített. E nélkül a szerződés térítésmentesnek minősül, bérleti szerződéseknél ez nem megengedett.
5. Érvényesség. Ezt a felek közös megegyezéssel határozzák meg. Ha nincs megadva, a szerződés határozatlan időre kötöttnek minősül.

A 12 hónapnál rövidebb érvényességi idejű megállapodás nem kötelező regisztrációs kötelezettség. Ha annak lejárta után másik, hasonló időtartamra szóló megállapodást kötnek, szintén nem szükséges a regisztráció. A 12 hónapos időtartamra szóló megállapodás kötelező regisztrációhoz kötött. Fontos azonban figyelembe venni, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 619. és 620. cikke alapján a szerződés idő előtti felmondása lehetséges.

A bérlő az ingatlant albérleti szerződés alapján adhatja át. De ez csak a bérbeadó beleegyezésével lehetséges, aki az ingatlan tulajdonosa. Az albérleti szerződést is a törvényben meghatározott eljárás szerint be kell jegyezni.

De fontos figyelembe venni, hogy a bérleti szerződés idő előtti felmondása lehetséges. Ez a jog a bérbeadónak és a bérlőnek is megilleti. Valójában az ügyletben részt vevő felek teljes cselekvési szabadsággal rendelkeznek. A szerződésnek azonban tartalmaznia kell azokat az indokokat, amelyek alapján lehetséges az idő előtti felmondás.

Az albérletnek a következő jellemzői vannak:

• Az érvényességi idő a tulajdonossal kötött bérleti szerződés időtartamára korlátozódik;
• A bérleti szerződés felmondása esetén az albérlőnek lehetősége van a tulajdonossal kötött szerződést az albérleti időszak lejárta előtt azonos feltételekkel megújítani;
• Ha a szerződést 12 hónapos vagy hosszabb időtartamra kötik, akkor azt nyilvántartásba kell venni.

A bérlő következő jogai és kötelezettségei kerülnek kiemelésre:

1. A helyiségek rendeltetésszerű használatának ellenőrzése.
2. A bérleti díj időben történő fizetése.
3. Javítások elvégzése a felek megállapodása alapján.
4. A helyiségek megfelelő rendjének fenntartása.
5. Átadási okirat készítése az albérlővel.

Az vállalt kötelezettségek megszegése esetén az ügyletben részt vevő feleknek lehetősége van a kötelezettséget a szerződés lejárta előtt felmondani.

Szükséges dokumentumok

A 12 hónapos vagy hosszabb időtartamra kötött szerződések esetében állami nyilvántartásba vételre kerül sor. Ehhez a következő dokumentumcsomag jön létre:

• a megállapított forma alkalmazása;
• bérleti szerződés az összes melléklettel;
• kataszteri útlevél;
• Orosz útlevelek - magánszemélyek, jogcím okmányok - jogi személyek számára;
• meghatalmazás, ha az iratokat képviselő nyújtja be;
• a házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása, ha a tárgy közös tulajdonban van, vagy a házasság során szerezték be;
• a gyám- és gyámhatóság engedélye, ha az ingatlan cselekvőképtelen vagy kiskorú állampolgár nevére van bejegyezve;
• a zálogjogosult írásbeli engedélye, ha az ingatlan zálogba kerül;
• az állami illeték befizetéséről szóló elismervény.

Adók

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása után adót kell fizetni. Az optimális adórendszer az egyszerűsített adózási rendszer. A speciális adórendszerek nemcsak megkönnyítik a könyvelést, hanem alacsonyabb adóterhet is jelentenek. A következő funkciók érvényesek:

1. ha a kataszteri érték megállapításra kerül, és külön területi törvény van érvényben, az irodai, igazgatási és kiskereskedelmi ingatlan után adót kell fizetni;
2. helyben ez az arány 2%.

Ha helyi szinten nem fogadtak el külön törvényt, az egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó vállalkozók számára a következő kulcsokat állapítják meg:

• egyszerűsített adórendszer 6% - az összes bevételből;
• STS 15% - a bevételből mínusz a kiadások.

Ha a szervezet az általános adózási rendszerben van, akkor magas adóterhelés jön létre. Ebben az esetben a bérleti tevékenység nem nyereséges. Hagyományosan három fő adót állapítanak meg:

1. a szervezet nyeresége és az egyéni vállalkozók személyi jövedelemadója - 20% jogi személyek és 13% vállalkozók esetében;
2. ingatlan esetén - 2% a kataszteri érték alapján és 2,2% a maradványérték kiszámításakor;
3. hozzáadott érték - 18%, ha a negyedéves bevétel meghaladja a 2 millió rubelt.

Hogyan kerüljük el a nem lakáscélú ingatlanok bérbeadásából származó bevétel utáni adófizetést? A jogszabály egyrészt minden bérleti szerződésre rögzíti az adófizetési kötelezettséget. Ha a szerződést 1 éves vagy hosszabb időtartamra kötik, akkor azt a Rosreestr. Ezeket az információkat az információcsere-megállapodásnak megfelelően továbbítják az adószolgálathoz. Ha a megállapodást legfeljebb 1 évre kötik, akkor az adószolgálatnak igazolnia kell a bérbeadás tényét, ami nem mindig lehetséges.

A hatályos jogszabályok közigazgatási és büntetőjogi felelősséget írnak elő az illegális üzletvitelért. Büntetőjogi felelősséget állapítanak meg, ha illegális üzleti tevékenységet folytatnak vagy 1,5 millió rubel nagy nyereséget érnek el.

Amikor jogsértést találnak, a bírák figyelembe veszik a személy sajátos körülményeit és sok más tényezőt. Általában nincs probléma egy lakás vagy egy vidéki ház bérbeadásakor. Ha nem lakáscélú ingatlant bérelnek, a vállalkozói tevékenységnek több jele is kimutatható. Ha a helyiséget közvetlenül bérbeadásra vásárolják, a tevékenység regisztrációhoz kötött, mivel vállalkozói jellegűnek minősül.

Ugyanez vonatkozik a hosszú távú lízingekre vagy a többször megújított szerződésekre is. Ezt a jelet a nem lakáscélú ingatlan tulajdonából származó szisztematikus és szándékos haszonszerzés tényeként értelmezik. Ha ezeket a jeleket észleli, az állampolgárnak ajánlott egyéni vállalkozót regisztrálni. Ebben az esetben az adó a teljes bevétel 6%-a. A személyi jövedelemadó 13%.

Az ingatlan tulajdonosának évente adóbevallást kell benyújtania.

Így a nem lakáscélú helyiségek bérlésének sajátos jellemzői vannak. Jogilag illetékes megállapodást kell készíteni, rendelkezni kell a megállapodás minden részletével, és időben be kell fizetni az adókat. Ez lehetővé teszi, hogy elkerülje a problémákat a jövőben, és legálisan profitáljon.

A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása és egy ilyen tranzakcióra vonatkozó megállapodás megkötése nem túl bonyolult. A lakásbérletekhez képest azonban az ingatlanpiac ezen területét más törvények és rendeletek szabályozzák. A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása jövedelmező üzlet, de a nagy irodaházak és a kis területű kereskedelmi ingatlanok sok tulajdonosa gyakran szembesül azzal a problémával, hogy jóhiszemű bérlőt találjon. Ha a probléma megoldása releváns az Ön számára, akkor a mi megoldásunk nagyon hasznos lesz az Ön számára: arról lesz szó, hogyan adjon bérbe helyiséget a lehető legrövidebb időn belül és a legnagyobb haszonnal.

Kereskedelmi ingatlan bérbeadásának jogalapja

Mielőtt megvizsgálnánk, hogyan lehet kereskedelmi ingatlanokat bérbe adni, nézzük meg az ezeket a tevékenységeket szabályozó jogszabályokat. A kereskedelmi ingatlanok fizetett használatra történő átruházásának folyamatát az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza(34. v.). E jogalkotási aktusnak megfelelően a szerződés megkötésének folyamata során felmerülő feltételeket a bérleti szerződés - a tulajdonos és a bérlő közötti megállapodást megerősítő fő dokumentum - tükrözi.

Kereskedelmi ingatlan bérbeadása

Az ingatlantulajdonos fő felelőssége az rend és megfelelő állapot fenntartása a bérelt helyiségekben. Így például az Art. A Ptk. 616. §-a kötelezi a bérbeadót a nagyobb javítások önálló elvégzésére, meghatározott időkereten belül. Ugyanez a cikk körvonalazza a bérlőre háruló kötelezettségeket is, ideértve a helyiségek kozmetikai javítását, az aktuális közüzemi díjak időben történő kifizetését és a helyiségen belüli rend biztosítását.

A bérbeadót átruházzák a kereskedelmi ingatlanok egyéb feltételekkel történő bérbeadásának joga, amelyet a bérleti szerződésben kell rögzíteni. Tegyük fel, hogy a bérbeadó átháríthatja a nagyobb javítások elvégzését a helyiséget bérbeadó személyre, vagy átvállalhatja a bérlő feladatait.

Az ingatlanszállítás szakaszai

A hozzáértő megközelítéssel és a kereskedelmi ingatlanok lízingelésének összes bonyolultságának megértésével szinte minden bérbeadó képes lesz megbirkózni a nem lakáscélú helyiségek önálló bérbeadásának kérdésével. Nézzük meg az eljárást, részletesen leírva, mit kell tenni a legjövedelmezőbb üzlet megkötéséhez.

Ingatlanok bérbeadásánál a legfontosabb az optimális ár meghatározása, jóhiszemű bérlő keresése és az ingatlan bérbeadásához szükséges dokumentumok hozzáértő elkészítése!

A bérleti díj meghatározása

Ez az első és rendkívül fontos szakasz. Ha a bérbeadó személyesen bonyolítja le az ügyletet, a bérleti díj megállapítása általában nem lesz teljesen objektív. Mivel minden bérbeadó a maximális haszon megszerzését tervezi. A felfújt ár azonban elriasztja a potenciális bérlőket, míg az alábecsült adat kétségeket ébreszt. Sok kereskedelmi ingatlantulajdonos fordul segítségért szakemberekhez (ingatlanos/értékbecslő), bár manapság sokan elemzik a speciális oldalakon, például Avito, Cyan és más online platformokon közzétett hasonló ajánlatokat. Ez lehetővé teszi a jelenlegi piaci helyzet megértését és saját telephelyeinek méltányos értékelését.

Emlékezik! Amikor saját vállalkozása számára bérel egy helyiséget, a potenciális bérlő profitot remél belőle. Éppen ezért a helyiségek értékelése során figyelembe kell vennie azt a becsült valószínű bevételt, amelyet az adott helyiség meg tud szerezni.

Ezen kívül a kiadó helyiségek értékelésénél célszerű figyelembe venni számos fontos tényező, köztük:

• a bérelendő helyiség területe;
• meglévő elrendezés;
• az objektum állapota;
• bútorok és kommunikáció elérhetősége;
• az objektum elhelyezkedése;
• felszerelt parkoló rendelkezésre állása;
• közlekedési és egyéb akadálymentesítés a bérlő üzleti partnerei és ügyfelei számára;
• látogatóforgalom (különösen a nagy bevásárló-, szórakoztató- és irodaközpontok esetében).

A fenti pontok figyelembevételével és a hasonló lehetőségeket elemezve beállíthatja a kiadó helyiség optimális, kölcsönösen előnyös árat.

Keressen bérlőt

A potenciális bérlők felkutatása ugyanolyan fontos lépés az ingatlanok bérbeadásakor. Fontos eldönteni, hogy kinek adja bérbe a helyiséget, mert jóhiszemű bérlőt találni sokszor nagyon nehéz lehet.

A havidíj meghatározása után el kell készítenie a hirdetés szövegét.

Általában részletesen jelzi az objektum fő paramétereit - a helyiség mérete, az emelet, a földrajzi elhelyezkedés, az infrastruktúra fejlettsége, a helyiség állapota és berendezése. A helyiségek meglévő előnyeit célszerű kiemelni a szövegben. De nem szabad eltitkolni a bérbe adott ingatlan esetleges hátrányait, hogy a szemle során ne kerüljön kellemetlen helyzetbe, és ne riassza el a potenciális bérlőt.

A lehetőségekről többet kellene mondanunk potenciális bérlők keresése.

Keress barátok/ismerősök között ez a legegyszerűbb módja annak, hogy jóhiszemű bérlőt találjon. Jellemzően, ha kiterjedt „kapcsolatokkal” rendelkeznek az üzleti szférában, a kereskedelmi ingatlantulajdonosok meglehetősen egyszerűen és gyorsan bérbe tudják adni helyiségeiket.

Hirdetések közzététele speciális internetes portálokon, amelyek közül nagy számban dolgozik a hálózaton. Ennek a módszernek az az előnye, hogy a jelenlegi bérleti ajánlatot a felhasználók hatalmas közönsége látja, akik érdeklődnek a legjövedelmezőbb lehetőség kiválasztásában. De a figyelmük felkeltése érdekében fontos, hogy egy jó hirdetést hozzon létre a helyiségek részletes leírásával, jelezve a szövegben a meglévő előnyöket, és ne felejtse el megjegyezni a hátrányokat. Az ingatlannal kapcsolatos valós információk segítségével gyorsabban találhat bérlőt.

Küldje hirdetéséhez több fotót a javasolt helyiségekről. Ez segít a potenciális bérlőknek gyorsan eldönteni, hogy érdeklődnek-e az Ön ingatlana iránt.

Ajánlat küldése ae-levél. Kávézók és bárok, nagy és kis üzletek, szépségszalonok és egyéb létesítmények, valamint szervezetek gyakran keresnek helyiségeket új üzletek megnyitásához vagy kényelmesebb területre költözéshez. A cég hivatalos honlapján megtudhatja azon cégtulajdonosok vagy vezetők e-mail címét, akik érdeklődhetnek az Ön telephelye iránt.

A nagy és kis helyiségek bérlésének jellemzői

Nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásában tudunk segíteni, a bérbe adott ingatlan területétől függően. ingatlanpiaci szakemberek ajánlásait.

Kis helység bérbeadására:

A potenciális bérlők felkutatását személyesen vagy ingatlanügynökségen keresztül is megszervezheti

1. Szakemberek segítségével szerződést kell kötnie a szolgáltatások nyújtására. A bérleti szerződés megkötése után fizetnie kell az iroda szolgáltatásaiért. Természetesen formaságok nélkül is együttműködhet, akkor meg kell írnia egy kereskedelmi ajánlatot, amelyben feltünteti az ingatlanügynök díját, és el kell küldenie az ingatlanokkal foglalkozó ügynökségeknek. Az ingatlanos jutaléka jellemzően a havi bérleti díj fele (egyszeri fizetés).
2. Miután úgy döntött, hogy maga kezdi a bérlők keresését, hirdetéseket tesz közzé ingyenes internetes platformokon, célzott e-mail-terjesztést szervez, emellett hatékony lesz a banner elhelyezése a homlokzaton (fizetős szolgáltatás) a bérelhető helyiségek ablakában (ingyenes).

Nagy helyiség bérbeadása:

Ha egy nagy helyiség bérbeadását tervezi, ami azt jelenti, hogy várhatóan magas lesz a jövedelmezősége, akkor elkészíthet egy egyszerű weboldalt saját kereskedelmi ajánlatával. Egy webhelyet általában kulcskérdéseket használó kontextuális reklámozással népszerűsítenek. Ez lehetővé teszi a célközönség elérését, miközben ebben az opcióban szabályozhatja a hirdetés költségeit. Ezzel a lehetőséggel meghirdetheti ingatlanát, és megtakaríthatja az ügynöki díjakat.

A szerződés aláírása

A kiadó helyiségek szakszerű bemutatása– garancia a sikeres tranzakcióra. Az ingatlan bemutatásakor igyekezzen a lehető legtöbb információt megadni, felhívva a potenciális bérlő figyelmét azokra az előnyökre és várható haszonra, amelyeket az ingatlan bérbeadásakor kaphat.

A megállapodás aláírása– a tranzakció utolsó és legfontosabb szakasza. A szakszerűen elkészített és kivitelezett bérleti szerződés megvédi a bérbeadót a gátlástalan bérlőtől. A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell:

• az ingatlan tulajdonosának és bérlőjének azonosító adatai;
• az objektum helyének címe, területe és legfontosabb jellemzői;
• Regisztrációs adatok;
• szerződési idő;
• a bérleti díj összegét és fizetésének szabályait.

Tájékoztatásképpen! A törvény tiltja, hogy a helyiség tulajdonosa 12 havonta többször emelje a bérleti díjat. Ezért a dokumentumban fel kell tüntetni a valószínű növekedés legnagyobb összegét, meghatározva a bérlő kötelező értesítésének időtartamát.

A dokumentumnak tartalmaznia kell a megállapodásban részes felek jogainak/kötelezettségeinek részletes leírását, valamint a felek felelősségét a dokumentum egyes szakaszainak megsértéséért. Nem ártana belefoglalni a dokumentumba a telephelyen lévő ingatlanok leltárát. Így a bérleti szerződés lejárta után a tulajdonos követelheti a megrongálódott vagyontárgyak anyagi megtérítését.

Hogyan lehet gyorsan bérlőt találni

Néhány további hasznos tipp segít gyorsan bérbe adni egy irodát vagy más ingatlant.

Azon tulajdonosok számára, akik nem állnak készen arra, hogy személyesen keressenek bérlőt vagy ne bonyolítsanak bemutatókat/tárgyalásokat, érdemes profi ingatlanos segítségét kérni. Objektíven értékeli a helyiséget, megállapítja annak valós értékét, kiváló minőségű fényképeket készít, helyesen állítja össze a hirdetés szövegét és megkezdi az ingatlan bemutatását.

azonban, van néhány árnyalat az ügynökséggel való együttműködésben. Ezeket az együttműködés megkezdése előtt tisztázni kell.

Ha egy bérbeadó gyorsan bérlőt szeretne találni a helyiségéhez, akkor maga fizetheti az ügynöki díjat (sok ügynökség díjat számít fel a bérlőknek a szolgáltatásokért). Ezt a lehetőséget gyakran használják a luxusingatlanok tulajdonosai, vagy ha sok ingatlannal rendelkeznek. Az ingatlanosnak kifizetett pénzt többek között az ingatlan bérbeadásának költségeire fordítják. Egy másik gyors lehetőség egy kereskedelmi ingatlan megváltoztatására a bérleti díj csökkentése. És egyáltalán nincs szükség a helyiségek „három rubelért” bérbeadására, elegendő a bérleti költségeket 5-10% -kal csökkenteni; Ekkor nő a helyiségek versenyképessége.

Lehetséges kockázatok helyiségek bérbeadásakor

Bármely tulajdonos aggódik a bérbe adott helyiségek állapota miatt, és bevételt szeretne a tranzakcióból. Bemutatjuk a kereskedelmi ingatlantulajdonosok főbb kockázatait, és elmondjuk, hogyan védekezhet ellenük.

A helyiségek nem rendeltetésszerű használata

Minden megfelelően elkészített bérleti szerződés meghatározza annak felhasználási célját és működési feltételeit. Ez a helyiséggel együtt bérelt berendezésekre vonatkozik.

Tegyük fel, hogy az ügylet megkötésekor a bérlő megígérte, hogy a helyiséget raktárnak használja, de üzletet nyitott benne. A bérbeadónak jogában áll a szerződés felmondását követelni a kifizetett bérleti díj visszafizetése és a bérlő pénzbírságának kiszabása nélkül.

Anyagi kár

Az ingatlan jó állapotban, gépekkel, berendezésekkel került átadásra a bérlőnek. Ám egy nap kiderül, hogy a helyiség romos állapotban van, a berendezés elromlott stb. Ebben az esetben a bérbeadó követelheti az okozott kár teljes megtérítését. Ebben az esetben nem csak a javítási munkák költségei, hanem az elromlott berendezés (piaci) értéke is megtérítendő.

Nem vállalunk felelősséget abban az esetben, ha a helyiségben és az ingatlanban vis maior körülmények (tűz, stb.) keletkeztek.

A bérlő nem hajlandó bérleti díjat fizetni

A hanyag fizetőket általában anyagilag megbüntetik. Bár ez csak a bérleti szerződés szabályszerű megkötése mellett valósítható meg - egyértelműen rögzíti a havi bérleti díj feltételeit, menetét és mértékét.

A bérbeadás évek óta népszerű és továbbra is népszerű, hiszen sokaknak nincs lehetőségük lakásvásárlásra, a cégek pedig igyekeznek csökkenteni az egyszeri fejlesztési beruházások mértékét. A bérelhető tárgyak köre folyamatosan bővül: jelenleg akár görkorcsolya, síléc stb. is bérelhető - minden, ami nem állandó kereslet, de szezonális használati tárgy.

A leggyakoribb lehetőség azonban továbbra is az ingatlan bérlése. Annak érdekében, hogy bizonyos bevételt kapjon egy adott helyiség bérbeadásából, figyelembe kell vennie számos árnyalatot, amelyeket ebben a cikkben tárgyalunk.

Meg kell érteni, hogy az ingatlanokat általában 3 csoportba sorolják – föld, lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek. Ezen a piacon a legelterjedtebb szolgáltatástípus a bérlakás és nem lakáscélú helyiségek biztosítása.

A nem lakáscélú ingatlanok közül általában kereskedelmi ingatlanokat bérelnek. Ugyanakkor az összes jó hírű elemző ügynökség a következő típusokat azonosítja:

• irodai helyiségek;
• kereskedés;
• raktár;
• ipari.

Ezenkívül egyes szervezetek külön típusú helyiségeket bérelnek - a „speciális célokra” kategóriát. Itt az épületeket óvodáknak, iskoláknak, kórházaknak, templomoknak stb.

Az ingatlanokon kívül bérelhet földet, pavilonokat, felszereléseket, autókat, speciális felszereléseket, készleteket és még sok mást. Ez azonban egy ritkább és összetettebb vállalkozási forma.

Mi a legjobb ajánlat?

Ha lakóingatlanokról beszélünk, akkor egy egyszobás lakás átlagos költsége 10-15 percre a metrótól egy moszkvai lakónegyedben 5-6,5 millió rubelbe kerül. Ugyanakkor az ilyen szobák átlagos bérleti díja körülbelül 25-30 ezer rubel. Ennek eredményeként a számítás során megállapítható, hogy egy egyszobás lakás minimális megtérülési ideje körülbelül 15 év.

Ennek megfelelően ez a lehetőség befektetési szempontból nem nevezhető túl jövedelmezőnek: az egyetlen olyan eset, amikor ez igazán kifizetődő, az a lakás öröklése.

Ha az irodahelyiségekről beszélünk, azok valamivel drágábbak, mint a lakóépületek, hiszen elérhetőbb helyeken kell elhelyezkedniük, és nagyobb a területük. Moszkvában egy kis irodahelyiség 6,5-7,5 millió rubelbe kerül, feltéve, hogy a terület körülbelül 60-70 négyzetméter. Ebben az esetben a bérleti díj 1 négyzetméterenként kerül kiszámításra.

A Knight Frank ügynökség szerint 2015 végén az A osztályú irodák bérleti díja körülbelül 25 ezer rubel volt, a B osztályú irodahelyiségeké pedig körülbelül 15 ezer rubel évente. Ennek megfelelően a maximális megtérülési idő az lesz körülbelül 8 év.

A kiskereskedelmi helyiségek bérbeadása még jövedelmezőbb, mint az irodahelyiségek – megtérülési idejük rövid 5-6 év. Van azonban egy fontos korlát: az ilyen ingatlanok esetében az elhelyezkedés az egyik kulcstényező. A helyiségeket központi helyen, nagy forgalmú területen kell elhelyezni. Végül is jól kell kivitelezni.

Általánosságban elmondható, hogy a kereskedelmi ingatlanok csak egy paraméterben alacsonyabbak a lakóingatlanoknál: a kockázati szintben, mivel ez az ország és egy adott város gazdasági helyzetétől függ.

Ha meg szeretné tudni, hol kezdje el és hogyan fejlesszen ki ilyen tevékenységeket, nézze meg a következő videót:

Hogyan lehet megszervezni egy ilyen vállalkozást a semmiből?

1. Mindenekelőtt megfelelő bérelhető helyiséget kell találnia. Lakásterület öröklése esetén az eljárást olyan dokumentumok elkészítésével kezdjük, amelyek megerősítik, hogy a vállalkozó az ingatlan tulajdonosa.
2. Ha kész helyiséget keres, a legjobb, ha professzionális ügynökségekhez fordul, amelyek segítenek felmérni a lakhatás vagy a kereskedelmi ingatlan valós költségeit: egy tapasztalatlan üzletember könnyen tévedhet.
3. Ezután ki kell töltenie az ingatlanhoz szükséges dokumentációt. Ha kereskedelmi ingatlanról van szó, és speciális szervezeteknek (például a vendéglátóiparban dolgozóknak) tervezi bérbe adni, akkor gondoskodnia kell további engedélyek beszerzéséről és bizonyos szolgáltatásoktól származó következtetések beszerzéséről.
4. A kezdeti dokumentáció elkészítése után szükséges az átépítés, javítás: lakóingatlanok esetében fontos bizonyos bútor- és háztartási gépek beszerzése, hiszen olyan lakások, amelyekben a beköltözés után azonnal lakhatnak. magasabb áron kínálják. Kereskedelmi ingatlanok esetében fontos a szabad terület növelésére és az ügyfél igényeinek megfelelő későbbi átépítés lehetőségére összpontosítani.

Az orosz gyakorlatban sokan szerződéskötés nélkül adnak bérbe lakóingatlanokat - ez lehetővé teszi számukra, hogy megszabaduljanak a 13%-os személyi jövedelemadótól, és csökkentsék a megtérülési időt. Ez azonban bizonyos kockázatokkal jár – különösen azokkal, amelyek az ügyfelek megbízhatatlanságához kapcsolódnak. Ezért mind a nem lakáscélú, mind a lakóingatlan esetében szükséges a bérlővel való kapcsolat formalizálása.

Hol keressünk ügyfeleket?

A bérleti üzletágon belül nem hatékony az ügyfelek keresése a szokásos hirdetési lehetőségeken keresztül (hirdetések elhelyezése nyilvános helyeken vagy nyomtatott sajtóban). A reklámozás a közösségi hálózatokon keresztül történhet (ez különösen igaz a lakóingatlanok bérbeadásának helyzetére) - itt a „szóbeszéd” hatás fog működni.

Emellett alkalmas a tematikus oldalakon és fórumokon való közzététel is. A kiskereskedelmi helyiségek esetében, különösen a bevásárlóközpontokban, lehetőség van „kiadó” tábla elhelyezésére a tulajdonos telefonszámával. Ezzel a potenciális vásárlók köre a bevásárlóközpont minden látogatójával bővül.

Végül, van még 2 meglehetősen hatékony módja az ügyfelek megtalálásának - egy tematikus webhely vagy blog fenntartása a szolgáltatások feltűnés nélküli hirdetésével, valamint a brosúrák és névjegykártyák terjesztése.

Szükséges költségek

Ha egy vállalkozó ilyen vállalkozásba kezd, meg kell értenie, hogy a fő költségtételek között szerepelnie kell átépítési költségek: ebben az esetben az ügyfelek készek jóval magasabb áron kötni a bérleti szerződéseket (a különbség akár másfélszeres is lehet). Ez azért van így, mert az átépítést követően a hasznosítható terület százalékos aránya leggyakrabban növekszik, ráadásul a helyiséget saját igényei szerint lehet módosítani.

A költségek közül ki kell emelni még:

• Építési vagy helyiségbeszerzési költségek.
• Az ingatlan piaci árát megbecsülni tudó szakember szolgáltatásainak költsége.
• A helyiségek karbantartási és biztonsági költségei.
• Áram, vízellátás stb.

Víz alatti sziklák

Az egyik buktató az optimális pénzbefektetés meghatározása. A tapasztalatlan vállalkozók gyakran helytelenül mérik fel egy adott helyiség értékét, ezáltal nem likvid tárgyakba fektetnek be, és nagy mennyiségű pénzt veszítenek.

Emellett fontos odafigyelni a vállalkozás jogszerűségére, a jogszabályi változásokra és a papírmunka folyamatára (elsősorban a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozik).

Felhívjuk figyelmét, hogy a bérleti üzletágban az adójogszabályok folyamatosan változnak.

A költségek és a megtérülési szint kiszámításakor több fejlesztési lehetőséget kell meghatározni - optimista, legreálisabb és pesszimistább, hogy meghatározzuk az objektum hozzávetőleges megtérülési idejét, valamint a kockázatok diverzifikálásának tényét. Elengedhetetlen, hogy legyen más bevételi forrása, hogy biztosítsa magát egy pénzhiányos helyzet ellen.

Ennek a területnek előnyei és hátrányai

Ennek a vállalkozástípusnak, mint másoknak, számos előnye és hátránya van, amelyek jellemzőiből adódnak. A hátrányok közül a fő kiemelhető - a bérlő keresése több hónapig is eltarthat (elsősorban az ipari létesítményekre és a járhatatlan helyeken lévő kiskereskedelmi ingatlanokra vonatkozik). Emiatt még a magas bérleti díj sem tudja kompenzálni azokat a pénzügyi költségeket, amelyeket a bérbeadónak kell viselnie a teljes állásidő alatt.

A hátrányok közé tartozik még:

• meglehetősen hosszú megtérülési idő;
• nem túl magas jövedelmezőségi szint;
• magas kezdeti költségek.

Ebben a helyzetben az egyetlen ésszerű lehetőség a likvid ingatlan vásárlása (olyan, amelyre mindig van bizonyos szintű kereslet). Ehhez fontos, hogy jól ismerje ezt a területet, vagy vegye igénybe szakember szolgáltatásait.

Az üzlet előnyei közé tartozik:

• hosszú távú szerződések egy éves vagy hosszabb időtartamra;
• stabil profitszint;
• a bevételt a bérbeadó folyamatosan megkapja;
• a haszonszerzés passzív jellege (a bérbeadónak nem kell erőfeszítést költenie a bérlővel kötött szerződés aláírása után);
• a vállalkozás jogi személyként történő regisztráció nélküli megszervezésének lehetősége.

Így a bérleti üzletág meglehetősen vonzó terület a pénzkereséshez. A legjobb azonban más bevételi forrásokkal kombinálni, hogy biztosítsa magát az esetleges kockázatok ellen.