Оренда офісних приміщень в оренду як бізнес. Що вигідніше здавати в оренду – офіси чи квартири? Бізнес по здачі в оренду приміщення

Мрієте заробляти на нерухомості? Хочете знати, як здати комерційну нерухомість в оренду, на що звернути увагу при її купівлі та де шукати орендарів? «М16-Нерухомість» озброює всіх потенційних бізнесменів у цій сфері та розповідає, що потрібно для отримання стабільного та високого заробітку.

Наприкінці приємний бонус: найперспективніші об'єкти комерції для подальшої здачі чи перепродажу.

Комерційна нерухомість: з чого почати?

Спочатку радимо ще раз визначитися з остаточним вибором нерухомості: чи впевнені ви, що хочете займатися саме комерційними приміщеннями? На питання, що вигідніше здавати – квартиру чи комерційну нерухомість, – відповідь однозначна. Об'єкти комерції окупаються у кілька разів швидше, ніж житлові приміщення, тобто вигода значно вища. Крім того, орендна ставка на комерційну площу стабільно зростає (наприклад, період «січень-липень» 2017 року показав зростання на рівні 10%).

Однак слід враховувати, що й сил вам доведеться витратити значно більше. По-перше, переконайтеся, що вашого стартового капіталу вистачить на придбання об'єкта, який надалі ви маєте намір здавати. Не секрет, що для купівлі комерційної нерухомості потрібно мати значно вагоміший фінансовий стан, ніж для придбання квартири, у тому числі багатокімнатної.

У той же час враховуйте, що нежитлове приміщення інакше розглядається і в юридичному плані: податкова ставка в даному випадку в рази вища, механізм оформлення також дещо інший.

До того ж, для успішного ведення бізнесу на комерційних приміщеннях потрібно орієнтуватися в специфіці діяльності вашого потенційного орендаря, розуміти його потреби та можливості. Отже, від вас вже потрібно більше, ніж при простій здачі квартири.

Зважте ще раз, перш ніж перейти до вибору приміщення. Якщо хоча б один із пунктів викликає сумніви, краще не ризикувати та розглядати житлову оренду. Пам'ятайте, що у разі неуспіху втрати можуть бути колосальні.

Підіб'ємо підсумки, що потрібно для купівлі комерційної нерухомості: стартовий капітал, хороше розуміння ринку та орієнтація в області, з представниками якої ви плануєте співпрацювати.

Як правильно вибрати комерційну нерухомість для подальшого здавання в оренду?

Як ми вже говорили, насамперед визначитеся з тим, на якого орендаря ви розраховуєте.

Позначте собі можливі параметри вашого майбутнього контрагента: це невеликий підприємець чи філія великої мережі? Чи давно він на ринку, чи тільки виходить? Це виробництво чи точка реалізації? Яка конкуренція у цій сфері, яке розташування буде йому найбільш вдалим, які потужності необхідні повноцінного ведення бізнесу тощо.

Словом, орієнтуйтесь на конкретного орендаря, тоді ви не тільки легко підберете максимально підходяще приміщення, але й без зусиль надалі зможете знайти людей, які бажають вести свій бізнес саме у вас.

На основі зробленого вибору ви можете розуміти, який конкретно об'єкт варто шукати: складське приміщення, офіс чи торгове приміщення у сучасному форматі стріт-рітейлу.

Безпрограшні варіанти та обов'язкові вимоги

Відразу зазначимо, що найбезпечнішим з погляду затребуваності варіантом стане приміщення, яке вже має постійного орендаря. В даному випадку ви можете отримувати прибуток вже з першого місяця володіння приміщенням і не втратите дорогоцінний час на пошуки.

Повірте, що орендар (за умови, що у нього вже налагоджений та прибутковий бізнес) сам зацікавлений залишатися саме у вашому приміщенні. За сприятливих обставин навіть можете підвищити орендну ставку.

Ще однією перевагою такого рішення стане той факт, що приміщення з постійним орендарем, найімовірніше, вже «зачесане» відповідно до всіх вимог наглядових органів, а саме Санітарної та Пожежної служб.

На останній факт слід звернути особливу увагу, оскільки у разі порушення будь-яких правил вам доведеться витратити чималі гроші на те, щоб виправити ситуацію, що склалася.

Вибір з погляду розташування

Якщо працювати ви плануєте із власником продуктового магазину, то найкращим місцем для вибору стане густонаселений спальний район. У такому місці висока прохідність, крім того, магазини крокової доступності завжди користуються високим попитом у мешканців, отже, з погляду власника бізнесу такий об'єкт особливо привабливий.

Чи плануєте співпрацю з більш масштабним орендарем? Розглянемо варіант із модним бутиком. Очевидно, що для такого бізнесу обов'язковою умовою також є розташування у прохідному місці, але публіка має бути іншою. Орієнтуйтеся на такого покупця, якщо готові запропонувати йому велике приміщення на першій лінії в історичному чи діловому центрі міста.

Коли ж як потенційний орендар ви бачите тільки виробництво, то найкращим рішенням з точки зору локації стане промзона спального району або передмістя.

Ще один поширений варіант – громадське харчування. Якщо мова не про ресторан високої кухні (а в цьому випадку приміщення має розташовуватися в центрі і мати гарні видові характеристики), то слід орієнтуватися на місця поблизу бізнес-центрів або освітніх закладів.

Орієнтир на прибуток та затребуваність

Здається, тут все очевидно і також прив'язано до розташування приміщення: об'єкти в центрі коштуватимуть дорожче, а в «спальниках» або загоном дешевші.

У цьому, певна річ, є своя істина. Однак успіх вашого орендного бізнесу залежатиме не лише від призначеної орендної ставки.

Так, наприклад, не варто забувати, що на невелике приміщення, розташоване в периферійному районі міста, орендар знайдеться в рази швидше, ніж масштабну площу в самому центрі. Особливо це відчутно за умов кризи.

Крім того, шанси, що продуктова точка в «спальнику» матиме високий попит, вища, ніж у модного бутіка. А значить, власник бізнесу надовго затримається у вашому приміщенні, тоді як орендарі дорожчих об'єктів можуть йти частіше, а приходити, навпаки, рідше.

Іншими словами, звертайте увагу на те, якою затребуваністю користуватиметься ваше приміщення. Краще отримувати менший за розмірами, але стабільний дохід, ніж мати більший, але нерегулярний прибуток.

Де знайти орендаря?

Для швидкого та ефективного пошуку необхідно використовувати максимально доступні для вас канали зв'язку. Почніть з інтернету: онлайн-агрегатори, дошки оголошень, форуми, соціальні мережі, контекстна реклама – є, з чого вибрати. Хоча, як ми вже сказали, вибирати слід по-максимуму, і якщо вашого бюджету вистачає, не обмежуйтесь одним джерелом.

Не зайвим буде укласти співпрацю з агентством нерухомості. По-перше, у ріелторів свої канали пошуку орендарів. По-друге, навіть якщо ви готувалися заздалегідь, у фахівців все одно більше досвіду та розуміння у тому, які сильні та слабкі сторони у вашого приміщення, а також серед підприємців якої сфери краще просувати цей об'єкт. Також ріелтори допоможуть вам призначити правильний цінник на оренду: з одного боку, щоб ви не продешевили і не втрачали гроші, з іншого - перебільшена орендна вартість відлякає потенційних наймачів, а ви ще довго сидітимете в «залі очікування».

Співпраця з агентствами нерухомості містить у собі й інші плюси, серед яких, наприклад, ширші можливості рекламування. Приємним бонусом стане те, що рієлтори беруть на себе всі клопоти з укладання угоди: складають необхідну документацію, допомагають домовитися з наймачем і т.д.

Особливості орендарів

Отже, реклама спрацювала і на порозі вашого приміщення вже з'явилося кілька потенційних підприємців, які готові прописати своє дітище на вашій комерційній площі. І тут постає чергове непросте питання: кого вибрати?

Як не дивно, мережеві компанії, за рідкісним винятком, також є не найбажанішими наймачами. Компанії тиснуть на свій авторитет і стабільність (останнє далеко не завжди відповідає дійсності), внаслідок чого вимагають особливого відношення. «Мережевики» в масі своїй наполягають на зниженні орендної плати, а для офіційного оформлення вашої співпраці використовують лише свій договір, який, зрозуміло, більшою мірою захищає саме їхні права, тоді як ви втрачаєте можливість швидко змінити орендаря або підвищити ставку відповідно до ринкової. ціною.

Крім цього, у випадку з великими за масштабами бізнесу наймачами з усіх спірних питань звертатися вам доведеться безпосередньо до персоналу, який займає приміщення. А персонал цей найчастіше є особою некомпетентною.

Втім, заради справді гарного об'єкту оренди деякі «мережники» готові йти на поступки і навіть можуть запропонувати більш високу оплату.

Найкраще тримати орієнтир на тих підприємців, які вже мають один бізнес, що міцно стоїть, і в даний момент відкривають другу точку. Такі підприємці є найнадійнішими, ґрунтовнішими та найвідповідальнішими наймачами.

Топ об'єктів комерції для інвестиційних цілей

Менеджери відділу комерційної нерухомості підібрали вам найкращі об'єкти для придбання з метою інвестування. Представлені об'єкти є найпривабливішими з погляду популярності в орендарів та прибутковості.

Будівля 284,5 м2 на Воскресенській набережній

Окрема комерційна одноповерхова будівля у самому центрі міста! Є два виходи – на Воскресенську набережну та Шпалерну вулицю. Головна перевага цього об'єкта – надійний орендар, який уже тривалий час винаймає приміщення та не планує з'їжджати. На даний момент договір укладено на суму 483,6 тисяч рублів щомісяця!

Підключено всі комунікації, електропостачання 30 кВт з можливістю збільшення потужності. Комунальні платежі сплачуються силами орендаря.

Ще один бонус – разом із будівлею можна придбати земельну ділянку. По сусідству розташовані інші приміщення, які також виставлені на продаж. Подробиці підкажуть наші менеджери.

Унікальна пропозиція: окупність приміщення складає всього 6,5 років (при середній окупності 10-12 років)! Об'єкт розташований у новому ЖК «Карат» на одній із головних вулиць Кінгісеппа. Вже зараз приміщенням цікавляться великі орендарі – «Окей», «П'ятірочка», «Стрічка» тощо.

Щомісячний прибуток об'єкта оцінюється нашими менеджерами на рівні 561,6 тисяч рублів. Плюси приміщення: вітринні вікна, що виходять на головну вулицю міста, велике паркування перед приміщенням, стелі – 4,5 м, 5 окремих виходів, великі потужності.

Приміщення 535 м2 на вул.

Об'єкт розташовано у новому елітному комплексі Lumiere в історичному центрі міста (Петроградський район). Це вже гарантує високу прохідність та платоспроможну публіку. Менше 5 хвилин пішки від метро "Чкаловська".

Приміщення має панорамні вікна. Проведено всі комунікації, потужність електропостачання – 62 кВт. Щомісячний прибуток від здачі об'єкта в оренду складе близько 650 тисяч рублів.

До комерційної нерухомості належать нежитлові приміщення, які можуть експлуатуватися для комерційних цілей. Юристи виділяють кілька груп комерційної нерухомості:

Якщо підприємець-початківець вирішив зайнятися, в першу чергу необхідно якісно підготувати приміщення до експлуатації орендарями. При необхідності слід зробити ремонт, що відповідає сучасним стандартам, підключити необхідні комунікації та багато іншого.

Як оформити справу?

Такий крок, як оформлення бізнесу зі здачі в оренду (Федеральна податкова служба) – мабуть найважливіший. Точні рішення щодо організаційної форми залежать від напряму бізнесу. Іншими словами, якщо громадянин здає в оренду нежитлове приміщення, він зобов'язаний сплачувати прибутковий податок.

Рекомендується оформити статус ІП (індивідуальний підприємець), завдяки якому особа отримає право вести діяльність на цілком законних підставах. У зв'язку з тим, що прибуток із здавання комерційної нерухомості буде невеликим, за законом громадянин має право оформити спрощену форму оподаткування. Вона передбачає виплату податків у розмірі 6% загального доходу.

Для оформлення бізнесу по здачі в оренду комерційної нерухомості потрібні такі документи:

• Копія паспорта засновника.
• ІПН (індивідуальний номер платника податків) засновника.
• Внесення статутного капіталу від 10 000 руб. Під час подання відповідної заяви на оформлення ІП надається банківська виписка, де необхідно відкрити рахунок.
• Формування статуту підприємства. Відповідно до цієї документації здійснюватиметься розподіл частин між власниками (у разі, якщо їх кілька), офіційне найменування фірми, її юридичну адресу.
• Протокол зборів засновника (у разі, якщо їх кілька).
• Рішення про оформлення ТОВ (товариства з обмеженими можливостями).

Термін оформлення ІП становить від 3-х до 5-ти робочих днів. На оформлення та реєстрацію статусу ТОВ потрібно не більше 14 днів з моменту подання заяви.

Ділимо орендну площу на частини

Не всі клієнти готові до офісного приміщення: більшості потрібна певна його частина. Так, наприклад, у готельному холі може бути розміщений бар-ресторан або ігровий клуб. При цьому обидва заклади належать різним особам.

Щоб кільком орендарям потрібно поділити приміщення.. Поділ – припинення існування єдиного об'єкта та його поділ на кілька відокремлених об'єктів, кожен із яких отримає унікальний кадастровий номер та окремі документи на право володіння. Згідно із законодавством Російської Федерації, такі об'єкти стають заново створеними, внаслідок чого, за статтею 219 ЦК України, власник отримує права на їхнє розпорядження тільки після офіційної реєстрації.

Стаття 219 ЦК України. Виникнення права власності на новостворене нерухоме майно

Право власності на будівлі, споруди та інше новостворене нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.

Відповідно до законодавчих нормативів Російської Федерації, поділ нерухомого об'єкта припустимий за наявності однієї з підстав:

• Згода всіх власників нерухомості на її розділ та засвідчення в письмовій формі у нотаріуса.
• Втручання судових інстанцій.

Перш ніж грамотно розділити комерційну нерухомість на частини і здати їх в оренду, правовласник зобов'язаний організувати технічний і кадастровий облік приміщення, а також офіційно зареєструвати право на управління ним. Після оформлення необхідної частини об'єкта на себе та реєстрації договору в Росреєстрі, він зможе передати її в оренду.

Для поділу наявної комерційної нерухомості на частини, власникам будуть потрібні такі документи:

Придбати кадастрові документи власник зможе після того, як звернеться до уповноважених органів та встановить об'єкт на кадастровий облік. З 2012 року для встановлення приміщення на кадастровий облік, знадобиться детальна схема-план будівлі, Скласти яку зможе висококваліфікований інженер.

Варто зазначити, що при розподілі комерційної нерухомості мають бути надані кілька технічних планів. Реєстрація документа проходить протягом 18 днів з моменту їх подання. Після закінчення цього терміну замовнику необхідно звернутися до кадастрового центру та отримати документи (в т.ч. кадастровий паспорт). У разі відмови від реєстрації держслужбовці надають обґрунтоване підтвердження у письмовій формі.

Після отримання кадастрових документів потрібно також отримати свідоцтво про право власності на кожну частину приміщення. Важливим і єдиним документом, що підтверджує права власності, є кадастровий паспорт.. У ньому міститься докладна інформація про поділ нерухомості та технічний план, складений відповідно до оновлених даних.

Інвестувати в нерухомість можна різними способами та масштабами: купувати та перепродувати квартири, здавати приміщення в оренду або відкрити ріелторське агентство.

Варто зазначити, що далеко не кожному середньостатистичному російському громадянину доступний такий спосіб заробітку - потрібні багатомільйонні фінансові вкладення. Тому мають у своєму розпорядженні та інвестують настільки великими фінансовими коштами комерційні компанії. Їхній привілей – отримання кредиту під проект. Фізична особа також може розпочати справу у сфері нерухомості лише за наявності необхідного стартового капіталу.

Важливо!Придбання житла в період зростання на нього гарантує інвестору багаторазову окупність за його перепродажу – на 10-15%. Здебільшого це стосується тих громадян, які вклали у цю сферу великі матеріальні заощадження у 80-90 роках. XX ст.

До 2020 року ажіотажного ефекту чекати не варто - російський ринок нерухомості застоявся у фазі зниження.

Розрахунок можливого прибутку, період окупності та рівень прибутковості

Схема розрахунку можливого прибутку зі здачі в оренду нерухомості:

Оцінка привабливості орендного бізнесу не є надзавданням. Для правильного розрахунку досить порівняти дохід від оренди з вартістю нерухомості - в кінцевому підсумку вийде термін окупності бізнесу, який є основним критерієм для бізнесу в цій сфері. Стандартні терміни окупності комерційної нерухомості становлять від 9 до 12 років. Нерухомі об'єкти з терміном окупності 7-8 років знайти важко.

Оптимальний інвестиційний варіант – покупка нерухомості у новобудовах. Менш витратним варіантом стане придбання приміщення на стадії котлування. Таким чином, економія становитиме не менше 30%.

Тим не менш, у системі пайового будівництва присутня маса певних ризиків. На ранньому етапі їхня ймовірність величезна. Щоб знизити можливі ризики, слід вибирати девелоперів із відмінним досвідом та перевіреною репутацією.

Де взяти стартовий капітал?

Отримати стартовий капітал на розвиток бізнесу може кожен громадянин. Є кілька способів фінансування та пошуку спонсорів.

Отримати стартовий капітал для відкриття бізнесу можна у банку. Спосіб дієвий та популярний. Тим не менш, є величезний недолік - ризик. Якщо справа не піде за потрібним напрямом, то, крім істотного збитку, бізнесмен-початківець отримає і велику грошову заборгованість. Варто зазначити, що «Сбербанк» та «Тінькофф» надають кредит на початок бізнесу.

Довідка!Державні структури, які підтримують малого бізнесу, можуть стати джерелом стартового капіталу. За федеральною системою самозайнятості населення, безробітні громадяни можуть претендувати на субсидію у вигляді 60 000 рублів.

Переваги та недоліки

Здача - єдиний вид бізнесу, який несе легальний пасивний заробіток.

Мінуси:

• Важливо розуміти, що прибуток залежить безпосередньо від діяльності орендарів. Слід контролювати їхню діяльність, стежити, щоб приміщення залишалося у стані.
• За положеннями Мінфіну, орендодавець зобов'язаний сплачувати податки у розмірі від 15 до 17% суми, отриманої від орендної плати.
• Непостійність орендарів. Розрив угоди може статися навіть під час укладання офіційного, внаслідок чого трафік доходу тимчасово припиниться, і орендодавцю доведеться.

• Присутність відповідальних орендарів бізнес стає висококласним та затребуваним продуктом, який у будь-який момент можна продати та отримати вигідний грошовий стан.
• Щорічне підвищення орендної плати сприяє успішному процвітанню та розвитку бізнесу.

За відсутності досвіду у підприємницькій справі рекомендується придбати готовий бізнес, що працює. Головна перевага цієї справи – укладання договору з орендарями, зацікавленими у продовженні договору з новим партнером.

Висновок

Таким чином, бізнес зі здачі в оренду нерухомості – чудове джерело пасивного заробітку. Тим не менш, у цій сфері є свої підводні камені: оцінка всіляких ризиків, оформлення документацій, стартовий капітал тощо. Правильна організація справи сприяє активному та сприятливому його розвитку.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Здача в оренду нежитлових приміщень, наприклад, під магазин передбачає пошук відповідного об'єкта та укладання письмового договору. Необхідно не тільки правильно заповнити всі його розділи, але й дотримуватися точної послідовності дій. Як правильно здати нежитлове приміщення з юридичної точки зору?

Законодавство

Питання оренди нежитлових об'єктів регулюються Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» та Цивільним кодексом РФ. Відповідно до законодавства, до нежитлових об'єктів належать ті, що входять до складу будівель, але не є придатними для проживання.

Самостійно здати в оренду нежитлове приміщення може власник на договірній основі. Він може полягати лише письмово. Якщо оренда надається терміном до 12 місяців, договір не доведеться реєструвати. Якщо ж оренда оформляється терміном понад 1 року, договір слід зареєструвати у порядку Росреестре. Орендодавці зобов'язуються сплачувати податки від одержуваного від оренди доходу у встановлені законодавством строки.

Послідовність дій

Власник має право здати в оренду нежитлове приміщення у багатоквартирному будинку, офісному чи торговому центрі. Необхідно знати послідовність дій, що має дотримуватися обома сторонами угоди.

Підбір нерухомості

Пошук відповідного об'єкта є найскладнішим етапом. Орендар підбирає приміщення, виходячи з таких параметрів, як транспортна доступність, інфраструктура та прохідність. Пошук може здійснюватися через агентства нерухомості та спеціалізовані сайти. Досвідчені бізнесмени приділяють цьому процесу чимало часу.

Ринок нежитлової нерухомості ділиться на приміщення за такими призначеннями:

• Офісні;
• Торгові;
• Виробничі;
• Складські.

Необхідно спочатку визначитися з типом нерухомості, районом розташування, поверховістю та площею. Запит простіше сформувати, коли ці дані стають зрозумілими. Після вибору декількох варіантів майбутній орендар проводить огляд приміщень. Це потрібний етап. Орендодавець має подати приміщення з вигідних сторін. Але не варто приховувати недоліки, оскільки згодом вони можуть проявитися. А це може призвести до розірвання договору оренди.

Якщо немає часу на пошук приміщення, орендар може доручити цю роботу довіреній особі або посереднику. Повідомляються всі деталі та необхідні параметри. Це платні послуги, які оплачуються у розмірі від 50% до 100% від щомісячної орендної плати. Із посередником необхідно укласти договір. Оплата повинна вноситись після підбору відповідного приміщення.

Укладання договору

До цього процесу краще залучити юриста. Він допоможе правильно скласти договір та пояснить спірні моменти, а також перевірить юридичну чистоту угоди. Цю роботу можна виконати самостійно. Перед підписанням договору необхідно запитати такі документи:

1. документи про власність;
2. план приміщення;
3. статутні документи власника.

Після перевірки документів слід обговорити умови оренди. Вони можуть стосуватися таких пунктів:

• оплати комунальних платежів;
• розміру орендної плати;
• термін здачі приміщення;
• наявності телефонного зв'язку та доступу в інтернет;
• проведення ремонтних робіт;
• умов розірвання договору

Важливо обговорити, за ким із сторін закріплюється кожен пункт та у які терміни виконуються зобов'язання. Досягнуті домовленості прописуються у договорі чи вигляді додаткових угод щодо нього.

До договору важливо внести пункт про дії у разі настання форс-мажорних обставин.

Краще, якщо орендар та орендодавець підписуватимуть договір в особистій присутності без посередників. В цьому випадку простіше вирішити спірні моменти, сторони можуть піти на деякі поступки. Під час укладання договору важливо повністю прописати відомості про об'єкт нерухомості. Вони повинні включати повну адресу, поверх, площу приміщення. До угоди слід додати план приміщень. Тільки в такому разі угоду можна вважати дійсною.

Договір підписується у 2-х примірниках, якщо оренда надається терміном до 12 місяців. Якщо планується довгострокова оренда від 1 року, підписується 3 екземпляри договору. По одному примірнику залишається в орендодавця та орендаря. Ще один екземпляр залишається у реєстратора.

Передача приміщення

Після підписання договору складається передавальний акт від орендодавця орендарю. День його підписання вважатиметься початком оренди. Акт підписується лише після того, як приміщення буде повністю перевірено. Якщо під час огляду виявляється несправність, її фіксують у акті. Це дозволяє уникнути зайвих витрат у майбутньому.

Аналіз дозволяє вимагати від орендаря усунення дефектів та несправностей, зменшити орендну плату. Тому власнику краще заздалегідь упорядкувати приміщення та комунікації. Після підписання передавального акта орендар може повноцінно користуватися приміщенням та вести підприємницьку діяльність.

Відповідно до чинного законодавства, у договорі мають бути такі основні умови:

1. Сторони угоди - орендар та орендодавець. Відповідно до ст. 608 ГК РФ, право здавання нежитлового приміщення належить власнику.
2. Предмет договору. Вказуються докладні характеристики приміщення. Відповідно до п. 3 ст. 607 ГК РФ, у разі їх відсутності угода вважається недійсною.
3. Умови користування нерухомістю. Вони можуть фіксуватись максимально докладно. Вказується, хто має проводити косметичний і капітальний ремонт.
4. Оплата. Фіксується сума платежу. Без цього договір вважається безоплатним, а це не допустимо для угод про оренду.
5. Термін дії. Його визначають сторони щодо взаємної угоди. Якщо його не визначено, договір вважатиметься укладеним на невизначений період.

Договір, період дії якого не перевищує 12 місяців, не підлягає обов'язковій реєстрації. Якщо після його закінчення укладається ще одна угода на аналогічний термін, також не потрібна реєстрація. Договір на строк від 12 місяців підлягає обов'язковій реєстрації. Але важливо враховувати, що на основі статей 619 та 620 Цивільного кодексу РФ, можливе дострокове розірвання договору.

Орендар може передати нерухоме майно за договором суборенди. Але це можливо лише за згодою орендодавця, який є власником об'єкта. Договір суборенди також необхідно реєструвати у встановленому законом порядку.

Але важливо враховувати, що можливе дострокове розірвання договору оренди. Це право є і в орендодавця, і в орендаря. Фактично, сторони угоди мають повну свободу дій. Але в договорі повинні бути підстави, за якими можливе дострокове розірвання.

Існують такі особливості суборенди:

• Період дії обмежується терміном дії договору оренди із власником;
• Якщо договір оренди припиняє дію, суборендар має можливість переукласти договір з власником до закінчення періоду суборенди на тих же умовах;
• Якщо договір укладено на період від 12 місяців, його необхідно зареєструвати.

Виділяють такі права та обов'язки орендаря:

1. Здійснення контролю за використанням приміщення за призначенням.
2. Своєчасність оплати оренди.
3. Виконання ремонту за згодою сторін.
4. Утримання приміщення у належному порядку.
5. Складання передавального акта із суборендарем.

За будь-яких порушень прийнятих зобов'язань кожна сторона угоди має можливість припинити зобов'язання до закінчення терміну договору.

Необхідні документи

За договорами, укладеними терміном від 12 місяців, проводиться державна реєстрація. Для цього формується наступний пакет документів:

• заяву встановленого зразка;
• договір оренди з усіма додатками;
• кадастровий паспорт;
• російські паспорти – для фізичних осіб, правовстановлюючі документи – для юридичних осіб;
• довіреність, якщо документи подає представник;
• нотаріальну згоду чоловіка чи дружини, якщо об'єкт перебуває у спільній власності або був придбаний у шлюбі;
• дозвіл з органу опіки та піклування, якщо майно оформлене на недієздатного чи неповнолітнього громадянина;
• письмовий дозвіл від заставоутримувача, якщо майно перебуває у заставі;
• квитанція про оплату держмита.

Податки

Передбачаються податки за оренду нежитлового приміщення. Оптимальним податковим режимом є спрощена система оподаткування. Спеціальні податкові режими мають не лише простоту обліку, а й менше податкове навантаження. Діють такі особливості:

1. якщо визначено кадастрову вартість та діє спеціальний регіональний закон, сплачується податок з офісної, адміністративної та торгової нерухомості;
2. на місцевому рівні ставка становить 2%.

Якщо на місцевому рівні не ухвалено спеціальний закон, для підприємців на спрощеній системі оподаткування встановлюються такі ставки:

• УСН 6% - із загального доходу;
• УСН 15% - з доходів за вирахуванням витрат.

Якщо організація перебуває у загальній системі оподаткування, встановлюється висока податкове навантаження. І тут орендний бізнес невигідний. Традиційно встановлюється три основні податки:

1. на прибуток організації та ПДФО для ІП - 20 % для юридичних осіб та 13 % для підприємців;
2. на майно - 2% за кадастровою вартістю та 2,2% при розрахунку від залишкової вартості;
3. на додану вартість - 18%, якщо квартальна виручка понад 2 млн. рублів.

Як не сплачувати податки за доходами, які отримують за оренду нежитлової нерухомості?З одного боку, законодавство встановлює обов'язок сплати податків за всіма договорами оренди. Якщо договір оформлений на період від 1 року, він реєструється у Росреєстрі. Ця інформація передається до податкової служби відповідно до угоди про обмін відомостями. Якщо договір оформлений на період до 1 року, податковій службі доведеться довести факт оренди, що не завжди можливо.

Чинне законодавство передбачає адміністративну та кримінальну відповідальність за здійснення незаконного підприємництва. Кримінальна відповідальність встановлюється, якщо ведеться незаконна підприємницька діяльність чи отримується великий прибуток у вигляді від 1,5 млн. рублів.

У разі фіксації порушення судді враховують конкретні обставини людини та безліч інших факторів. Як правило, не виникає проблем у разі здачі квартири чи заміського будинку. Якщо ж здається нежитловий об'єкт, можна назвати кілька ознак підприємницької діяльності. Якщо приміщення купується безпосередньо здачі у найм, діяльність вимагає реєстрації, оскільки визнається підприємницької.

Це саме стосується оренди тривалого терміну або договорів, які переукладаються багаторазово. Ця ознака сприймається як факт систематичного та навмисного отримання прибутку від володіння нежитловим об'єктом. Якщо ці ознаки виявляються, громадянину рекомендується зареєструвати ІП. І тут податок становить 6 % загальної суми доходу. ПДФО становить 13 %.

Власник приміщення має щороку подавати податкову звітність.

Таким чином, оренда нежитлового приміщення має ряд особливостей. Необхідно юридично грамотно скласти договір, передбачити всі особливості угоди та своєчасно сплачувати податки. Це дозволить уникнути проблем у майбутньому та на законній підставі отримувати прибуток.

Здача в оренду комерційної нерухомості та укладення договору щодо такої угоди – справа не надто складна. Однак у порівнянні з орендою житлових приміщень ця сфера ринку нерухомості керується іншими законами та правилами. Здача комерційної нерухомості – прибутковий бізнес, але багато власників великих офісних будівель та комерційних об'єктів, що мають невелику площу, часто стикаються з проблемою пошуку сумлінних орендарів. Якщо вирішення даного питання для вас актуальне, то наша буде для вас дуже корисною: в ній йтиметься про те, як здати приміщення в оренду, зробити це в найкоротші терміни і з найбільшою вигодою.

Правова основа оренди комерційної нерухомості

Перш ніж розбирати, як здавати комерційну нерухомість в оренду зупинимося на законодавчих актах, що регламентують дані дії. Процес передачі у відшкодувальне користування комерційної нерухомості регулюється ЦК РФ(Ст. 34). Відповідно до цього законодавчого акта умови, що виникають у процесі оформлення угоди, відображаються в орендному договорі – основному документі, що підтверджує угоду власника та орендаря.

Оренда комерційної нерухомості

Головним обов'язком власника нерухомого майна єпідтримання порядку і належного стану в приміщенні, що здається. Приміром, ст. 616 Цивільного кодексу зобов'язує орендодавця самостійно проводити капремонт у визначений термін. Ця ж стаття позначає й обов'язки, що покладаються на орендаря, зокрема косметичний ремонт приміщення, своєчасне внесення поточних комунальних платежів, забезпечення порядку всередині приміщення.

За орендодавцем закріплюється право здавати комерційні об'єкти та на інших умовах, які обов'язково прописуються в орендному договорі Припустимо, орендодавцем може бути перекладено обов'язок проведення капремонту на особу, користується приміщенням на правах оренди, або прийняти він обов'язки орендаря.

Етапи здачі нерухомості

При грамотному підході та розумінні всіх тонкощів здачі в оренду комерційних об'єктів практично кожен орендодавець зможе впоратися з вирішенням такого питання, як самостійно здати в оренду нежитлове приміщення. Розглянемо порядок дій, в деталях описавши, що потрібно зробити, щоб укласти максимально вигідну угоду.

При здачі нерухомості головне – встановити оптимальну ціну, знайти сумлінного орендаря та грамотно підготувати документи щодо передачі об'єкта в оренду!

Визначаємось із вартістю оренди

Це перший та вкрай важливий етап. У разі, якщо орендодавець особисто веде угоду, Встановлення орендної вартості, як правило, буде не цілком об'єктивним. Бо будь-яким орендодавцем планується отримання максимальної вигоди. Але завищена ціна відлякує потенційних орендарів, при цьому занижена цифра викликатиме певні сумніви. Багато власників комерційних об'єктів адресуються за допомогою фахівців (ріелтор/оцінювач), хоча сьогодні багато хто аналізує схожі пропозиції, розміщені на спеціальних сайтах, наприклад, Avito, Ціан та інші інтернет-майданчики. Це дозволяє розібратися в ситуації, що існує на ринку, і справедливо оцінити власне приміщення.

Пам'ятайте!Знімаючи приміщення для ведення власного бізнесу, потенційний орендар розраховує отримувати прибуток. Саме тому, оцінюючи приміщення, слід враховувати орієнтовний можливий дохід, що він зможе отримувати.

Крім цього, при оцінці приміщення, що здається, доцільно враховувати ряд важливих факторів, у тому числі:

• площа приміщення, що здається;
• існуюче планування;
• стан об'єкта;
• наявність предметів меблів та комунікацій;
• місце розташування об'єкта;
• наявність облаштованих паркувань;
• транспортна та інша доступність для бізнес-партнерів та клієнтів орендаря;
• трафік відвідувачів (особливо це стосується великих торгових, розважальних та офісних центрів).

Врахувавши вищевикладені моменти і проаналізувавши аналогічні варіанти, можна встановити оптимальну, взаємовигідну ціну на приміщення, що здається.

Пошук орендаря

Пошук можливих орендарів не менш значним етапом при здачі нерухомого майна. Важливо визначитися, кому здати приміщення в оренду, адже зустріти сумлінного орендаря найчастіше буває дуже складно.

Після визначення розміру щомісячної плати необхідно підготувати текст оголошення.

Зазвичай у ньому у деталях вказуються основні параметри об'єкта – розмір приміщення, поверх, географічне розташування, розвиненість інфраструктури, стан приміщення та її оснащення. У тексті доцільно виділити наявні переваги приміщення. Але не варто приховувати і можливі мінуси об'єкта, що здається, щоб при огляді не опинитися в незручній ситуації і не злякати можливого орендаря.

Слід розповісти докладніше про варіанти пошуку потенційних орендарів.

Пошук через друзів/знайомихвважається найпростішим способом знайти сумлінного орендаря. Зазвичай, за наявності великих «зв'язків» у бізнес-спільноті, власники комерційної нерухомості можуть досить легко та швидко здати своє приміщення.

Публікація оголошення на спеціальних інтернет-порталах, яких у мережі працює велика кількість. Перевага цього способу полягає в тому, що актуальну пропозицію оренди бачить величезна аудиторія користувачів, які зацікавлені у підборі максимально вигідного варіанта. Але для залучення їх уваги важливо скласти гарне оголошення з докладним описом приміщення, вказавши в тексті наявні плюси і, не забувши відзначити мінуси. Правдива інформація про об'єкт допоможе швидше знайти орендаря.

Проведіть оголошення кількома фото пропонованого приміщення. Це допоможе потенційним орендарям швидше зорієнтуватись – чи цікавий їм ваш об'єкт.

Надсилання пропозиції поe-mail. Кафе та бари, великі та малі торгові точки, салони краси та інші заклади, а також організації часто шукають приміщення для відкриття нових точок або переїзду до більш зручного району. Дізнатися e-mail власників чи керуючих бізнесу, яких може зацікавити ваше приміщення, вийде на офіційному сайті фірми.

Особливості здачі великих та маленьких приміщень

Здати нежитлове приміщення в оренду, залежно від площі об'єкту, що здається, допоможуть рекомендації професіоналів ринку нерухомості.

Для здачі приміщення невеликої площі:

Організувати пошук потенційних орендарів можна особисто чи через ріелторське агентство

1. Скориставшись допомогою фахівців, потрібно буде підписати контракт на надання послуги. Після укладання орендного договору потрібно буде оплатити послуги агентства. Звичайно, можна співпрацювати, опустивши формальності, тоді потрібно написати листа, що містить комерційну пропозицію із зазначенням ріелторської винагороди, і розіслати його за агентствами, які працюють з комерційними об'єктами. Зазвичай ріелторська винагорода становить половину місячної орендної плати (разовий платіж).
2. Вирішивши зайнятися пошуком орендарів самостійно, опублікуйте оголошення на безкоштовних інтернет-майданчиках, організуйте адресну електронну розсилку, крім того, ефективним буде розміщення банера на фасаді (платна послуга) у вікні приміщення, що здається (безкоштовно).

Здавання приміщення великої площі:

Якщо до здачі в оренду планується велике приміщення, а значить, воно матиме високу передбачувану прибутковість, то можна зробити простий сайт зі своєю комерційною пропозицією. Зазвичай інтернет-сайт просувається контекстною рекламою з використанням ключових запитів. Це дозволяє вийти на цільову аудиторію, при цьому в даному варіанті можна керувати вартістю оголошення. У цьому варіанті ви зможете розрекламувати свій об'єкт та заощадити на агентській винагороді.

Підписання договору

Грамотна презентація приміщення, що здається- Гарантія успішного проведення угоди. При показі об'єкта постарайтеся надати максимум інформації, звернувши увагу потенційного орендаря на переваги та ймовірний прибуток, який він зможе отримувати при оренді даного об'єкта.

Підписання угоди- Завершальний і найголовніший етап угоди. Професійно підготовлений та оформлений орендний договір виступає захистом для орендодавця від несумлінного орендаря. В орендному договорі треба прописати:

• ідентифікаційні дані власника об'єкта та орендаря;
• адресу знаходження об'єкта, його площу та ключові характеристики;
• реєстраційна інформація;
• термін дії договору;
• розмір орендної плати та регламент її внесення.

До уваги!Законом забороняється збільшення орендної плати власником приміщення більше одного разу на 12 місяців. А тому в документі треба прописати найбільший розмір можливого збільшення, уточнивши термін обов'язкового сповіщення орендаря.

Документ повинен містити детальний опис прав/обов'язків учасників договору та відповідальність сторін за порушення розділів документа. Не завадить включити до документа опис майна, що є у приміщенні. Так після закінчення оренди власник може вимагати фінансової компенсації за зіпсоване майно.

Як швидко знайти орендаря

Ще кілька корисних порад допоможуть швидко здати офіс в оренду та об'єкт іншого призначення.

Власникам, які не готові особисто займатися пошуками орендаря, проводити покази/переговори – є сенс звернутися за допомогою професійного ріелтера. Він об'єктивно оцінить приміщення, встановивши його реальну вартість, зробить якісні фото, правильно складе текст оголошення та займатиметься демонстрацією вашого майна.

ВтімУ співпраці з агентством є деякі нюанси. Їх потрібно уточнити до початку співпраці.

Якщо орендодавець хоче швидко знайти орендаря свого приміщення, то він може покласти оплату агентського гонорару на себе (багато агенцій беруть оплату за послуги саме з орендарів). Даний варіант часто застосовується власниками елітної нерухомості або якщо у володінні є багато об'єктів. Гроші, сплачені ріелтору, у тому числі, будуть витрачені на витрати на оренду об'єкта. Інший швидкий варіант здати комерційну нерухомість – зменшити орендну плату. І зовсім не потрібно здавати приміщення за «три карбованці», достатньо знизити вартість оренди на 5-10%. Тоді у приміщення підвищується конкурентоспроможність.

Можливі ризики при здачі в оренду приміщення

Будь-який власник переживає за стан приміщення, що здається і хоче мати дохід від угоди. Наведемо основні ризики власників комерційної нерухомості та розповімо, як від них захиститися.

Нецільове користування приміщенням

У будь-якому правильно підготовленому орендному договорі зазначаються цілі його використання та умови експлуатації. Це стосується обладнання, що здається з приміщенням.

Припустимо, під час укладання угоди орендар обіцяв користуватися приміщенням, як складом, а відкрив у ньому магазин. Орендодавець має право вимагати анулювання угоди, не відшкодовуючи внесену орендну плату та накладення штрафу на орендаря.

Пошкодження майна

Об'єкт було передано орендарю у хорошому стані, з технікою та обладнанням. Але одного разу виявляється, що приміщення перебуває у стані розрухи, обладнання зламано тощо. У такому разі орендодавець може зажадати повного відшкодування завданих збитків. При цьому відшкодуванню підлягають як витрати на ремонтні роботи, а й вартість (ринкова) зламаного устаткування.

Відповідальність не передбачається у тих випадках, коли приміщення та майно були зіпсовані за форс-мажорних обставин (пожежа тощо).

Орендар відмовляється вносити орендну плату

Неакуратні платники зазвичай караються матеріально. Хоча це можливо лише при правильному оформленні/складання орендного договору — у ньому чітко прописані терміни, порядок та розмір щомісячної орендної плати.

Орендний бізнес був і залишається популярним протягом багатьох років, оскільки багато людей не мають можливості купувати житло, а компанії прагнуть знижувати рівень одноразових вкладень у розвиток діяльності. Спектр тих об'єктів, які можуть надавати в оренду, постійно зростає: на даний момент можна здавати навіть такі речі, як роликові ковзани, лижі тощо – все те, що не користується постійним попитом, а є сезонним використанням.

Однак найпоширенішим варіантом досі залишається оренда нерухомості. Щоб отримувати певний дохід із надання того чи іншого приміщення в оренду, необхідно враховувати низку нюансів, які будуть розглянуті у цій статті.

Необхідно розуміти, що нерухомість зазвичай класифікується у 3 групи – земля, житло та нежитлові приміщення. Найбільш поширеними видами послуг на даному ринку є надання оренди на житло та на нежитлові приміщення.

Серед нежитлових зазвичай орендують комерційну нерухомість. При цьому всі авторитетні аналітичні агенції виділяють такі її різновиди:

• офісні приміщення;
• торгові;
• складські;
• індустріальні.

Крім того, деякі організації орендують окремий вид приміщень - категорію "для спеціальних цілей". Тут виділяються будівлі під дитячі садки, школи, лікарні, церкви тощо.

Крім нерухомості, можна здавати в оренду землю, альтанки, обладнання, авто, спецтехніку, інвентар та багато іншого. Однак це є більш рідкісною та складною формою бізнесу.

Що найвигідніше?

Якщо говорити про житлову нерухомість, середня вартість однокімнатної квартири в 10-15 хвилинах від метро в спальному районі в Москві коштуватиме 5-6,5 мільйона рублів. При цьому на такі кімнати середня орендна ставка становить близько 25-30 тисяч карбованців. В результаті при розрахунках можна отримати, що мінімальний період окупності однокімнатної квартири складе близько 15 років.

Відповідно, цей варіант не можна назвати дуже вигідним з погляду інвестицій: єдиний випадок, коли це реально може окупитися – коли житло дісталося у спадок.

Якщо говорити про офісні приміщення, вони обходяться дещо дорожче, ніж житлові, оскільки їхнє розташування має бути в більш прохідних місцях, а їхня площа вища. У Москві невелике офісне приміщення коштуватиме 6,5-7,5 мільйонів рублів за умови, що площа становитиме близько 60-70 квадратних метрів. При цьому орендна ставка в даному випадку рахуватиметься за 1 квадратний метр.

За даними агентства Knight Frank, на кінець 2015 року ставка оренди для офісів класу А складала близько 25 тисяч рублів, а на офісні приміщення класу B – близько 15 тисяч рублів на рік. Відповідно, максимальний термін окупності буде близько 8 років.

Торгові приміщення здавати ще вигідніше, ніж офісні — їхній термін окупності становить 5-6 років. Але тут існує важливе обмеження: для такої нерухомості одним із ключових факторів є розташування. Приміщення має бути розташоване у центральному районі, у місці з високим рівнем прохідності. Зрештою, воно має бути якісно виконане.

В цілому, комерційна нерухомість програє житловий тільки за одним параметром: рівень ризику, оскільки вона є залежною від економічного становища в країні та конкретно взятому місті.

Про те, з чого почати і як розвивати подібну діяльність, дивіться наступне відео:

Як організувати такий бізнес із нуля?

1. Насамперед необхідно знайти придатне для здачі в оренду приміщення. У разі отримання житлової площі у спадок процедура розпочинатиметься з оформлення документів, що підтверджують, що підприємець є власником житла.
2. У ситуації пошуку готового приміщення найкраще звертатися до послуг професійних агенцій, які допоможуть оцінити реальну вартість житла чи комерційної нерухомості: недосвідчений бізнесмен легко може прорахуватися.
3. Далі потрібно оформити потрібну документацію на власність. У випадку, якщо це комерційна нерухомість і планується здача в оренду спеціальним організаціям (наприклад, працюючим у сфері громадського харчування), необхідно подбати про отримання додаткових дозволів та висновків деяких служб.
4. Після оформлення первинної документації необхідно здійснити перепланування та ремонт: у разі житлової нерухомості важливо закупити певний набір меблів та побутової техніки, оскільки квартири, в яких можна жити одразу після заселення, можна пропонувати за вищою вартістю. У випадку з комерційною нерухомістю важливо наголошувати на збільшення вільного простору і можливість здійснення наступних перепланувань під потрібні клієнта.

У російській практиці багато людей здають житлову нерухомість без укладання договору - це дозволяє позбавитися податку ПДФО у розмірі 13% і знизити термін окупності. Однак це пов'язано з певними ризиками – зокрема тими, які пов'язані з ненадійністю клієнтів. Тому як у випадку з нежитловою, так і у випадку з житловою нерухомістю необхідно офіційно оформлювати взаємини з орендарем.

Де шукати клієнтів?

Пошук клієнтів через стандартні варіанти реклами (розміщення оголошень у людних місцях чи друкованих виданнях) не є ефективним у межах орендного бізнесу. Реклама може проводитись через соціальні мережі (особливо це стосується ситуації здачі житлової нерухомості) – тут спрацьовуватиме ефект «сарафанного радіо».

Крім того, підійде розміщення на тематичних сайтах та форумах. Для торгових приміщень, особливо в торгових центрах, можна повісити оголошення «здається в оренду» з номером телефону власника. Це дозволить розширити коло потенційних клієнтів всім відвідувачам торгового центру.

Нарешті, існує ще 2 досить дієві способи пошуку клієнтів – ведення тематичного сайту чи блогу з ненав'язливою рекламою послуг як орендодавця, і навіть поширення проспектів і візиток.

Необхідні витрати

Якщо підприємець збирається займатися подібним бізнесом, він повинен розуміти, що серед основних статей витрат необхідно включити витрати на перепланування: у такому разі клієнти готові укладати договори на оренду за набагато вищими ставками (різниця може бути до півтора раза). Це тому, що після перепланування відсоток корисної площі найчастіше зростає, крім того, приміщення можна змінити під власні потреби.

Серед витрат також слід виділити:

• Витрати на будівництво чи придбання приміщення.
• Вартість послуг фахівця, який може оцінити ринкову ціну нерухомості.
• Витрати на утримання та охорону приміщення.
• Витрати електроенергію, водопостачання тощо.

Підводне каміння

Одним із підводних каменів є встановлення оптимальності вкладення грошей. Найчастіше недосвідчені підприємці неправильно оцінюють цінність того чи іншого приміщення, тим самим вкладаючись у неліквідні об'єкти, втрачаючи велику кількість коштів.

Крім того, важливо звертати увагу на легальність бізнесу, зміни законодавства та процес оформлення документів (насамперед це стосується комерційної нерухомості).

Врахуйте, що податкове законодавство у сфері орендного бізнесу постійно змінюється.

При розрахунку витрат та рівня окупності необхідно визначати кілька варіантів розвитку – оптимістичний, найбільш реалістичний та песимістичний для того, щоб визначити приблизний термін окупності об'єкта, а також той факт, яким чином диверсифікувати ризики. Обов'язково потрібно мати інші джерела прибутку для того, щоб страхувати себе від ситуації безгрошів'я.

Плюси та мінуси даної сфери

Такий бізнес, як і інші, має низку переваг і недоліків, які випливають з його особливостей. Серед мінусів можна виділити основний – пошук наймача може розтягнутися на багато місяців (насамперед це стосується промислових об'єктів та торгової нерухомості у непрохідних місцях). В результаті навіть висока ціна на оренду не зможе компенсувати ті фінансові витрати, які доведеться нести орендодавцю протягом усього періоду простою.

Також серед недоліків слід виділити:

• досить великий період окупності;
• не дуже високий рівень рентабельності;
• високий рівень початкових витрат.

У цій ситуації єдиним раціональним виходом є придбання ліквідного майна (того, яке завжди є певний рівень попиту). Для цього важливо добре розумітися на цій сфері або звертатися до послуг спеціаліста.

Серед переваг бізнесу можна виділити:

• довгострокові договори строком від року та вище;
• стабільний рівень прибутку;
• дохід виходитиме орендодавцем постійно;
• пасивний характер отримання прибутку (орендодавцю не потрібно витрачати жодних зусиль після оформлення угоди з орендарем);
• можливість організації бізнесу без реєстрації як юридичної особи.

Таким чином, бізнес на оренді є досить привабливою галуззю для отримання заробітку. Однак, найкраще комбінувати його з іншими джерелами отримання доходу, щоб страхувати себе від можливих ризиків.