Real estate komersial sebagai bisnis: apa yang perlu Anda ketahui. Menyewa real estat komersial - semua rahasianya

Menyewa real estat komersial dan membuat perjanjian untuk transaksi semacam itu tidaklah terlalu rumit. Namun, dibandingkan dengan persewaan tempat tinggal, area pasar real estat ini diatur oleh undang-undang dan peraturan yang berbeda. Menyewa real estat komersial adalah bisnis yang menguntungkan, namun banyak pemilik gedung perkantoran besar dan properti komersial dengan area kecil sering menghadapi masalah dalam menemukan penyewa yang bonafide. Jika solusi untuk masalah ini relevan bagi Anda, maka solusi kami akan sangat berguna bagi Anda: solusi ini akan membahas tentang cara menyewakan tempat, melakukannya dalam waktu sesingkat mungkin dan dengan manfaat sebesar-besarnya.

Dasar hukum untuk menyewakan real estat komersial

Sebelum kita membahas cara menyewakan real estat komersial, mari kita lihat undang-undang yang mengatur tindakan ini. Proses pengalihan real estat komersial untuk penggunaan berbayar diatur oleh KUH Perdata Federasi Rusia(ayat 34). Sesuai dengan undang-undang ini, syarat-syarat yang timbul dalam proses pembuatan suatu perjanjian tercermin dalam perjanjian sewa-menyewa - dokumen utama yang menegaskan kesepakatan antara pemilik dan penyewa.

Penyewaan real estat komersial

Tanggung jawab utama pemilik real estat adalah menjaga ketertiban dan kondisi yang baik di tempat yang disewa. Jadi, misalnya, Seni. 616 KUH Perdata mewajibkan pemilik rumah untuk secara mandiri melakukan perbaikan besar dalam jangka waktu tertentu. Artikel yang sama juga menguraikan tanggung jawab yang diberikan kepada penyewa, termasuk perbaikan kosmetik di tempat tersebut, pembayaran tagihan utilitas terkini secara tepat waktu, dan memastikan ketertiban di dalam tempat.

Penyewa diberi hak untuk menyewakan properti komersial dengan persyaratan lain, yang harus ditentukan dalam perjanjian sewa. Katakanlah pemilik rumah dapat mengalihkan tanggung jawab perbaikan besar kepada orang yang menggunakan tempat tersebut berdasarkan sewa, atau mengambil alih tanggung jawab penyewa.

Tahapan pengiriman real estat

Dengan pendekatan yang kompeten dan pemahaman tentang semua seluk-beluk penyewaan properti komersial, hampir setiap pemilik rumah akan mampu mengatasi masalah bagaimana menyewakan tempat non-perumahan secara mandiri. Mari kita lihat prosedurnya, jelaskan secara rinci apa yang perlu dilakukan untuk mencapai kesepakatan yang paling menguntungkan.

Saat menyewakan real estat, hal utama adalah menetapkan harga optimal, menemukan penyewa yang bonafid, dan menyiapkan dokumen dengan kompeten untuk mentransfer properti untuk disewakan!

Menentukan harga sewa

Ini adalah tahap pertama dan sangat penting. Jika lessor secara pribadi melakukan transaksi, penetapan nilai sewa, sebagai suatu peraturan, tidak akan sepenuhnya objektif. Karena setiap lessor berencana untuk memperoleh manfaat yang sebesar-besarnya. Namun harga yang melambung membuat calon penyewa takut, sementara harga yang terlalu rendah akan menimbulkan keraguan. Banyak pemilik properti komersial meminta bantuan spesialis (makelar/penilai), meskipun saat ini banyak yang menganalisis penawaran serupa yang diposting di situs khusus, misalnya Avito, Cyan, dan platform online lainnya. Hal ini memungkinkan Anda untuk memahami situasi pasar saat ini dan mengevaluasi tempat Anda sendiri secara adil.

Ingat! Saat menyewa tempat untuk menjalankan bisnisnya sendiri, calon penyewa mengharapkan keuntungan darinya. Oleh karena itu, ketika mengevaluasi suatu tempat, Anda harus memperhitungkan perkiraan kemungkinan pendapatan yang dapat diterimanya.

Selain itu, ketika menilai tempat yang akan disewa, disarankan untuk mempertimbangkannya beberapa faktor penting, antara lain:

• luas tempat yang akan disewa;
• tata letak yang ada;
• keadaan objek;
• ketersediaan furnitur dan komunikasi;
• lokasi objek;
• ketersediaan tempat parkir yang lengkap;
• transportasi dan aksesibilitas lainnya bagi mitra bisnis dan klien penyewa;
• lalu lintas pengunjung (terutama untuk pusat perbelanjaan, hiburan dan perkantoran besar).

Dengan mempertimbangkan poin-poin di atas dan menganalisis opsi serupa, Anda dapat menetapkan harga sewa yang optimal dan saling menguntungkan.

Cari penyewa

Mencari calon penyewa merupakan langkah yang sama pentingnya ketika menyewakan real estat. Penting untuk memutuskan kepada siapa akan menyewakan tempat tersebut, karena menemukan penyewa yang bonafid seringkali sangat sulit.

Setelah menentukan biaya bulanan, Anda perlu menyiapkan teks iklan.

Biasanya menunjukkan secara rinci parameter utama objek - ukuran ruangan, lantai, lokasi geografis, pembangunan infrastruktur, kondisi ruangan dan perlengkapannya. Dianjurkan untuk menyoroti keunggulan tempat yang ada dalam teks. Namun Anda tidak boleh menyembunyikan kemungkinan kerugian dari properti yang disewakan, sehingga selama pemeriksaan Anda tidak berada dalam situasi yang canggung dan tidak menakuti calon penyewa.

Anda harus memberi tahu kami lebih banyak tentang opsi tersebut mencari calon penyewa.

Cari melalui teman/kenalan dianggap sebagai cara termudah untuk menemukan penyewa yang bonafid. Biasanya, jika mereka memiliki “koneksi” yang luas dalam komunitas bisnis, pemilik real estat komersial dapat menyewakan tempat mereka dengan mudah dan cepat.

Publikasi iklan di portal Internet khusus, yang sebagian besarnya bekerja di jaringan. Keuntungan dari metode ini adalah tawaran sewa saat ini dilihat oleh banyak sekali pengguna yang tertarik untuk memilih opsi yang paling menguntungkan. Namun untuk menarik perhatian mereka, penting untuk membuat iklan yang bagus dengan penjelasan rinci tentang tempat tersebut, menunjukkan dalam teks kelebihan yang ada dan, tidak lupa mencatat kekurangannya. Informasi yang benar tentang properti akan membantu Anda menemukan penyewa lebih cepat.

Lengkapi iklan Anda dengan beberapa foto lokasi yang diusulkan. Ini akan membantu calon penyewa dengan cepat menentukan apakah mereka tertarik dengan properti Anda.

Mengirim penawaran melaluie-surat. Kafe dan bar, gerai ritel besar dan kecil, salon kecantikan dan perusahaan lainnya, serta organisasi sering kali mencari tempat untuk membuka gerai baru atau pindah ke area yang lebih nyaman. Anda dapat mengetahui alamat email pemilik atau manajer bisnis yang mungkin tertarik dengan lokasi Anda di situs web resmi perusahaan.

Fitur menyewa tempat besar dan kecil

Kami dapat membantu Anda menyewakan tempat non-hunian, tergantung luas properti yang disewakan. rekomendasi dari para profesional pasar real estat.

Untuk menyewakan ruang kecil:

Anda dapat mengatur pencarian calon penyewa secara langsung atau melalui agen real estate

1. Dengan menggunakan bantuan para profesional, Anda perlu menandatangani perjanjian untuk penyediaan layanan. Setelah membuat perjanjian sewa, Anda harus membayar layanan agen. Tentu saja, Anda dapat bekerja sama tanpa formalitas; maka Anda perlu menulis surat yang berisi proposal komersial yang menunjukkan remunerasi agen properti, dan mengirimkannya ke agen yang bekerja dengan properti komersial. Biasanya, komisi makelar barang tak bergerak adalah setengah dari sewa bulanan (pembayaran satu kali).
2. Setelah memutuskan untuk mulai mencari penyewa sendiri, mempublikasikan iklan di platform Internet gratis, mengatur surat elektronik yang ditargetkan, selain itu, memasang spanduk di fasad (layanan berbayar) di jendela tempat yang disewa (gratis) akan efektif.

Menyewa tempat yang luas:

Jika Anda berencana untuk menyewakan tempat yang besar, yang berarti akan memiliki ekspektasi profitabilitas yang tinggi, maka Anda dapat membuat situs web sederhana dengan penawaran komersial Anda sendiri. Biasanya, situs web dipromosikan melalui iklan kontekstual menggunakan kueri utama. Ini memungkinkan Anda menjangkau audiens target, sementara pada opsi ini Anda dapat mengontrol biaya iklan. Dalam opsi ini, Anda dapat mengiklankan properti Anda dan menghemat biaya agen.

Menandatangani kontrak

Presentasi yang kompeten dari tempat untuk disewakan– jaminan keberhasilan transaksi. Saat menunjukkan properti, usahakan untuk memberikan informasi sebanyak-banyaknya, sehingga menarik perhatian calon penyewa terhadap keuntungan dan kemungkinan keuntungan yang dapat diperolehnya dari menyewakan properti tersebut.

Menandatangani perjanjian– tahap akhir dan terpenting dari transaksi. Perjanjian sewa yang disiapkan dan dilaksanakan secara profesional melindungi pemilik dari penyewa yang tidak bermoral. Perjanjian sewa harus mencakup:

• data identitas pemilik properti dan penyewa;
• alamat letak benda, luasnya dan ciri-ciri utamanya;
• informasi pendaftaran;
• durasi kontrak;
• besarnya uang sewa dan aturan pembayarannya.

Untuk informasi Anda! Undang-undang melarang pemilik tempat menaikkan harga sewa lebih dari sekali setiap 12 bulan. Oleh karena itu, dokumen tersebut harus menunjukkan jumlah terbesar dari kemungkinan kenaikan, dengan menentukan jangka waktu pemberitahuan wajib kepada penyewa.

Dokumen tersebut harus memuat penjelasan rinci tentang hak/tanggung jawab para pihak dalam perjanjian, serta tanggung jawab para pihak atas pelanggaran bagian-bagian dokumen tersebut. Tidak ada salahnya untuk memasukkan ke dalam dokumen inventarisasi properti di lokasi tersebut. Jadi, setelah masa sewa berakhir, pemilik dapat menuntut kompensasi finansial atas properti yang rusak.

Cara cepat mencari penyewa

Beberapa tips bermanfaat lainnya akan membantu Anda dengan cepat menyewakan kantor atau properti lainnya.

Bagi pemilik yang belum siap mencari penyewa secara pribadi atau melakukan pertunjukan/negosiasi, masuk akal untuk mencari bantuan agen real estat profesional. Dia akan mengevaluasi tempat tersebut secara objektif, menetapkan nilai sebenarnya, mengambil foto berkualitas tinggi, menyusun teks iklan dengan benar, dan mulai mendemonstrasikan properti Anda.

Namun, ada beberapa nuansa dalam kerjasama dengan agensi. Mereka harus diklarifikasi sebelum kerja sama dimulai.

Jika tuan tanah ingin segera menemukan penyewa untuk rumahnya, maka dia dapat membayar sendiri biaya agen (banyak agen membebankan biaya kepada penyewa untuk layanannya). Opsi ini sering digunakan oleh pemilik real estate mewah atau jika mereka memiliki banyak properti. Uang yang dibayarkan kepada makelar barang tak bergerak antara lain akan digunakan untuk biaya sewa properti. Pilihan cepat lainnya untuk membalik properti komersial adalah dengan mengurangi harga sewa. Dan sama sekali tidak perlu menyewakan tempat untuk “tiga rubel”; itu cukup untuk mengurangi biaya sewa sebesar 5-10%. Kemudian daya saing tempat tersebut meningkat.

Kemungkinan risiko saat menyewakan tempat

Setiap pemilik prihatin dengan kondisi tempat yang disewa dan ingin mendapat penghasilan dari transaksi tersebut. Kami akan menyajikan risiko utama pemilik real estat komersial dan memberi tahu Anda cara melindungi diri Anda dari risiko tersebut.

Penggunaan tempat yang tidak tepat

Setiap perjanjian sewa yang dipersiapkan dengan baik menentukan tujuan penggunaan dan kondisi pengoperasiannya. Hal ini berlaku untuk peralatan yang disewa bersama tempat tersebut.

Katakanlah pada akhir transaksi, penyewa berjanji untuk menggunakan tempat tersebut sebagai gudang, tetapi membuka toko di dalamnya. Pemilik rumah berhak menuntut pembatalan perjanjian tanpa mengembalikan uang sewa yang telah dibayarkan dan mengenakan denda kepada penyewa.

Kerusakan properti

Properti itu diserahkan kepada penyewa dalam kondisi baik, dengan mesin dan peralatan. Namun suatu hari diketahui bahwa bangunan tersebut dalam keadaan hancur, peralatannya rusak, dan lain-lain. Dalam hal ini, lessor dapat menuntut ganti rugi penuh atas kerusakan yang ditimbulkan. Dalam hal ini, tidak hanya biaya pekerjaan perbaikan, tetapi juga nilai (pasar) dari peralatan yang rusak harus diganti.

Tanggung jawab tidak diberikan jika bangunan dan properti rusak karena keadaan force majeure (kebakaran, dll.).

Penyewa menolak membayar sewa

Pembayar yang ceroboh biasanya dihukum secara finansial. Meskipun hal ini hanya mungkin dilakukan jika perjanjian sewa dilaksanakan dengan benar - perjanjian ini dengan jelas menyatakan syarat, prosedur, dan jumlah sewa bulanan.

Bisnis persewaan di bidang real estate komersial akan selalu menguntungkan dan dapat diandalkan. Namun jika Anda memutuskan untuk menginvestasikan dana gratis Anda dengan cara ini, Anda tidak boleh terburu-buru dan mengambil apa pun yang Anda inginkan. Anda perlu mencoba memilih tempat di lokasi seperti itu dan dengan penyewa sedemikian rupa sehingga periode pengembaliannya sesingkat mungkin. Di Moskow, sekarang bervariasi dari 6 hingga 15 tahun, rata-rata 10-12 tahun, 7-9 tahun dianggap baik.

Payback period adalah indikator utama efektivitas investasi apa pun. Dalam kasus bisnis real estat dan persewaan komersial, hal ini dipengaruhi oleh faktor-faktor berikut: rasio harga pembelian dan tarif sewa yang diharapkan, ukuran tempat, lokasinya di peta kota dan di area tertentu, kehadiran penyewa pada saat pembelian, dan terakhir, identitas penyewa dan hubungan Anda dengannya. Semua faktor ini saling berhubungan, jadi memilih properti adalah tugas yang rumit dan kompleks dengan banyak masukan dan ketidakpastian. Untuk menyewakan tempat non-perumahan secara menguntungkan, lebih baik mencari bantuan agen penjual berpengalaman. Namun meski begitu, Anda harus paham dalam beberapa hal.

Pertama. Kepada siapa harus menyewa tempat itu?

Pertama-tama, Anda perlu menentukan sendiri kepada siapa Anda ingin menyewakan properti yang belum dibeli. Lebih mudah untuk bernegosiasi dan bekerja dengan seseorang yang Anda pahami, yang aktivitas, kebutuhan, dan kemampuan spesifiknya Anda ketahui secara langsung. Jika Anda memahami perdagangan sepatu, lebih baik membeli di toko sepatu daripada di toko kelontong. Jika Anda suka menjahit dan memotong, carilah barang untuk studio. Dengan pendekatan ini, Anda akan lebih mudah menemukan penyewa.

© Foto dari loftec.ru

Kedua. Periode pengembalian untuk bisnis persewaan

Hitung berapa kali Anda perlu menerima sewa bulanan untuk menutupi biaya pembelian properti. Indikator ini di zaman modern harus berkisar antara 90 hingga 120. Jika kurang, maka mereka mencoba menjual babi yang mencurigakan kepada Anda, jika lebih, Anda memiliki potensi tawar-menawar yang bagus. Dengan harga yang sangat menarik Anda dapat membeli ruang di gedung yang sedang dibangun, namun Anda tidak akan melihat pembayaran sewa sampai konstruksi selesai dan untuk jangka waktu tidak terbatas.

Ketiga. Rekaman mana yang lebih cepat untuk diserahkan?

Semakin besar ruangannya, semakin mahal harganya. Namun yang terpenting, lebih sulit baginya untuk mencari penyewa, karena hanya perusahaan besar yang memiliki persyaratan khusus untuk lokasinya. Menurut statistik, bangunan yang lebih besar menghasilkan keuntungan beberapa tahun lebih lama. Jika waktu pengembalian modal adalah prioritas Anda, lebih baik membeli beberapa barang kecil daripada satu barang besar.

Keempat. Lokasi

Saat memilih lokasi, Anda perlu fokus pada jenis bisnis yang akan dijalankan di tempat Anda. Untuk toko kelontong kecil, lokasi yang ideal adalah kawasan perumahan padat penduduk; untuk produksi, kawasan industri atau pinggiran kota, untuk kafe, diinginkan adanya pusat bisnis atau lembaga pendidikan di dekatnya;

Kelima. Usaha persewaan siap pakai (GAB)

Membeli properti dengan penyewa yang sudah ada adalah pilihan yang baik dari semua sudut pandang, dan pendapatan akan mulai mengalir dalam waktu satu bulan. Namun harga properti tersebut lebih tinggi daripada properti kosong, dan Anda mungkin menghadapi penipuan dari pihak penjual. Anda perlu memastikan bahwa harga sewa yang tercantum dalam kontrak konsisten, memeriksa stabilitas bisnis penyewa, mengetahui rencananya - jika dia berencana untuk segera pindah.

© Foto dari situs mitino.sminex.com

Keenam. Pemilihan penyewa

Dan satu hal terakhir. Agar periode pengembalian modal tidak diperpanjang, Anda memerlukan penyewa yang baik dan hubungan bisnis (yang saling menguntungkan) dengannya. Jika Anda mempunyai pilihan saat “menyelesaikan” suatu properti, lebih baik serahkan pada pengusaha yang berpengalaman, tetapi tidak besar. Pilihan ideal adalah pemilik toko kecil namun sukses yang akan membuka gerai lain.

Menyewa properti komersial tidaklah sulit, dan yang terpenting, menguntungkan. Dengan pendekatan yang tepat dan pengetahuan tentang tahapan utama proses, tidak akan sulit untuk mencapai kesepakatan.

Yang paling penting adalah menentukan harga, menemukan klien, dan menyusun kontrak dengan benar.

Mari kita pertimbangkan semua tahapan transaksi.

Penentuan biaya

Saat melakukan transaksi secara mandiri, penentuan harga sewa seringkali tidak objektif.

Setiap pemilik ingin mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya.

Namun harga yang terlalu tinggi dapat membuat takut calon penyewa, dan harga yang terlalu rendah dapat menimbulkan keraguan. Biasanya, pemilik beralih ke spesialis - makelar barang tak bergerak atau penilai - untuk menilai nilainya.

Bagaimana cara menyewakan tempat non-perumahan sendiri? Anda dapat melakukannya tanpa bantuan profesional. Untuk menentukan harga sendiri, Anda perlu mempelajari penawaran serupa dari pesaing. Ini akan memungkinkan untuk memahami situasi umum di pasar real estat komersial dan mengevaluasi tempat Anda dengan benar.

PENTING: Penyewa menyewakan properti komersial untuk tujuan menghasilkan pendapatan, jadi ketika menilai biayanya, penting untuk memperhitungkan perkiraan kemungkinan keuntungan yang dapat diterimanya.

Harga dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti:

Setelah mempertimbangkan poin-poin ini dan memantau penawaran pesaing, Anda dapat mengevaluasi properti Anda secara objektif.

Cari klien

Menyewa real estat komersial dari pemiliknya melibatkan pencarian penyewa potensial.

Sebelum melakukan ini, Anda perlu membuat penawaran atau iklan komersial.

Itu harus menunjukkan secara rinci semua karakteristik properti: luas, lantai, lokasi, infrastruktur, kondisi teknis dan peralatan. Sebaiknya fokuskan perhatian pada iklan pada kelebihannya.

Pada saat yang sama, penting untuk menunjukkan kekurangan ruangan sehingga saat melihat Anda tidak menempatkan diri Anda dalam posisi yang canggung dan tidak menakuti klien.

Mari kita lihat lebih dekat cara menemukan calon penyewa.

1. Cari berdasarkan teman. Cara termudah untuk menemukan orang yang tertarik dengan lamaran Anda adalah dengan bertanya kepada teman dan kerabat. Seringkali, pemilik properti berpindah-pindah dalam lingkaran bisnis, yang berarti menyederhanakan tugas untuk menyewakan properti mereka dengan cepat.
2. Menempatkan iklan pada sumber daya Internet khusus, misalnya, Avito. Keuntungan cara ini adalah proposal Anda akan dilihat oleh ratusan bahkan ribuan peminat. Untuk menemukan penyewa sesegera mungkin, Anda perlu menulis iklan yang bagus dan terperinci, menjelaskan semua pro dan kontra dari tempat tersebut.

   Iklan tersebut harus disertai dengan beberapa foto.

   Ini akan memudahkan calon klien untuk memutuskan apakah layak dipertimbangkan atau tidak.

3. Mengirim penawaran melalui email. Bar, restoran, toko, salon, dan organisasi serta perusahaan lainnya sering kali mencari tempat untuk pindah atau membuka lokasi lain. Anda dapat mengetahui alamat email pemilik bisnis yang mungkin tertarik di situs resmi perusahaannya.

Presentasi dan penandatanganan dokumen

Presentasi properti Anda yang benar adalah kunci untuk menyelesaikan kesepakatan dengan cepat.

Saat menunjukkan tempat tersebut, cobalah untuk memberi tahu lebih banyak informasi tentangnya, dengan fokus pada keuntungan dan kemungkinan keuntungan yang akan diberikan objek tersebut kepada klien.

Menyelesaikan suatu perjanjian adalah langkah terakhir, namun paling penting dan bertanggung jawab dalam suatu transaksi. Dokumen yang dibuat dan dilaksanakan dengan benar akan melindungi pemiliknya dari penyewa yang tidak bermoral. Apa yang harus dinyatakan di dalamnya:

• informasi pribadi penyewa dan pemilik;
• alamat, wilayah, dan spesifikasi teknis;
• data pendaftaran;
• tenggat waktu;
• jumlah pembayaran dan tata cara pemindahannya;

PENTING: Secara hukum, pemilik tidak berhak menaikkan biaya lebih dari sekali dalam setahun. Oleh karena itu, kontrak harus menunjukkan jumlah maksimum kemungkinan kenaikan sewa dan periode di mana penyewa akan diberitahu tentang hal ini.

Penting dalam dokumen untuk menjelaskan secara rinci hak dan kewajiban para pihak dan menunjukkan sifat tanggung jawab atas pelanggaran setiap klausul. Akan berguna untuk melengkapi perjanjian dengan inventarisasi properti yang tersedia di lokasi. Setelah pemutusan kontrak, pemilik akan dapat menerima kompensasi uang jika furnitur atau peralatan dirusak oleh penyewa.

Cara tercepat untuk menyewakan tempat non-perumahan

Bagaimana cara cepat menyewakan real estat komersial?

Bagi mereka yang tidak ingin menghabiskan waktu pribadi mencari klien, negosiasi dan pertunjukan, lebih baik menghubungi makelar barang tak bergerak.

Dia akan mengevaluasi properti, menetapkan nilai pasar yang tepat, mengambil foto yang menarik, membuat iklan yang kompeten, dan akan mempresentasikan properti Anda sendiri.

Namun, bekerja sama dengan agen pun memiliki nuansa tersendiri. Biasanya, agen penjual bekerja untuk mendapatkan komisi dari jumlah sewa atau penjualan real estat.

Biaya dalam bentuk persentase biasanya dipungut dari pemohon, bukan pemilik.

Namun, tidak semua pelamar siap bekerja sama dengan agen yang harus membayar sejumlah uang.

Oleh karena itu, jika pemilik sangat perlu mencari penyewa, dia dapat membayar sendiri komisinya. Hal ini sering dilakukan jika pemiliknya memiliki banyak properti atau ingin menyewakan real estate mewah.

Uang yang dibayarkan kepada agen tidak hanya akan masuk ke sakunya, tetapi juga untuk pengeluaran yang diperlukan - foto, presentasi video, iklan, dll.

Cara cepat lainnya untuk menyewakan gedung atau kantor non-perumahan adalah dengan mengurangi biaya. Pada saat yang sama, tidak perlu menyewakannya dengan harga murah; cukup dengan mengurangi pembayaran sebesar 10%. Maka tawaran Anda akan kompetitif.

Periode sewa

Masa berlaku perjanjian sewa tempat non-perumahan merupakan poin penting. Muncul dalam tiga jenis.

Menurut KUH Perdata Federasi Rusia, Pasal 610, paragraf 2., jika kontrak tidak menentukan jangka waktu, maka kontrak dianggap selesai untuk jangka waktu tidak terbatas. Dalam hal ini, masing-masing pihak mempunyai hak untuk menghentikannya kapan saja, dengan memberikan pemberitahuan tiga bulan sebelumnya mengenai keputusannya.

Kontrak jangka pendek dibuat untuk jangka waktu tidak lebih dari satu tahun. Bagaimana cara memperpanjang perjanjian sewa untuk tempat non-perumahan? Perpanjangan terjadi secara otomatis untuk jangka waktu tidak terbatas jika kedua belah pihak puas dengan segala sesuatunya.

Dalam hal ini, kesimpulan ulang dari perjanjian tidak diperlukan. Dalam beberapa kasus, pemilik mungkin meminta dokumen baru untuk mengubah syarat atau pembayaran. Ini hanya mungkin jika ada persetujuan dari penyewa.

Perjanjian jangka panjang harus didaftarkan pada Federal Reserve System. Perpanjangan perjanjian sewa untuk tempat non-perumahan terjadi dengan cara yang sama seperti perjanjian jangka pendek - secara otomatis, dengan kondisi, hak dan kewajiban para pihak yang sama, atau dokumen baru dengan persyaratan yang diubah diselesaikan.

Pengakhiran dini suatu perjanjian sewa-menyewa untuk jangka waktu tertentu dimungkinkan baik oleh pemilik maupun oleh penyewa.

Masalah-masalah tersebut diselesaikan di pengadilan atau dengan kesepakatan bersama kedua orang.

Mengetahui nuansa dan peluang penting saat menyewa real estat komersial akan membantu Anda menyimpulkan kesepakatan yang menguntungkan dan aman yang menghasilkan pendapatan pasif reguler.

Menyewa real estat komersial adalah salah satu jenis bisnis yang paling menguntungkan dan hampir selalu diminati. Banyak perusahaan kecil dan pengusaha pemula mencari ruang kantor untuk menampung dan mengatur bisnis mereka. Keinginan mereka untuk membeli atap, dan dengan biaya yang relatif sedikit, memungkinkan mereka menerima penghasilan tetap dari menyewakan ruang. Selain pengusaha kecil, seringkali tempat tersebut dapat dengan mudah disewakan untuk toko-toko kecil, dimana para pemilik kios kecil dan tempat perdagangan di pasar industri semakin terpaksa meninggalkannya.

Contoh mencolok dari keberhasilan bisnis persewaan real estat komersial adalah banyaknya gedung perkantoran yang dipenuhi perusahaan-perusahaan kecil.

Daya tarik arah ini juga terletak pada kenyataan bahwa organisasinya biasanya hanya memerlukan investasi awal, dan semua biaya berkelanjutan dapat dibebankan kepada pelanggan. Tentu saja, untuk menciptakan bisnis seperti itu, Anda harus memiliki properti yang sesuai.

Untuk keandalan perusahaan, disarankan untuk membeli objek seperti properti agar tidak bergantung pada keinginan pemiliknya.

Namun jika dana tidak mencukupi, Anda dapat menyewa bangunan tersebut dengan syarat menyewakan ruangannya. Seringkali, bagi pemilik sebuah bangunan, menyewakannya seluruhnya lebih menguntungkan daripada susah payah mencari banyak penyewa kecil dan meresmikan hubungan dengan mereka. Ini semua benar, namun demikian, penurunan bagi hasil secara signifikan mempengaruhi profitabilitas proyek secara keseluruhan, sehingga membeli bangunan sebagai properti selalu menjadi prioritas dibandingkan dengan menyewa, dan membawa risiko yang lebih kecil bagi pengusaha.

Sama sekali tidak perlu memilih real estat di pusat kota, yang biayanya melebihi semua batas yang dapat dibayangkan.

Seringkali lebih menguntungkan untuk membeli bangunan atau bangunan di pinggiran kota atau di suatu tempat di kawasan perumahan, yang memerlukan tingkat investasi yang jauh lebih rendah.

Satu-satunya syarat penting ketika memilih real estat adalah ketersediaan halte angkutan umum di dekatnya.

Pilihan yang baik untuk membeli objek semacam itu adalah bangunan-bangunan tua yang ditinggalkan di perusahaan industri yang bangkrut, kantor pusat perbelanjaan. Semakin buruk kondisi teknis suatu bangunan, semakin murah pembeliannya, hal ini dimanfaatkan oleh banyak pengusaha yang menghasilkan uang dengan menyewakan real estat komersial. Sebaliknya, jika dana mencukupi, terkadang lebih mudah untuk mendirikan gedung baru dengan merencanakan terlebih dahulu ruangannya untuk disewakan.

Saat merenovasi tempat lama atau melengkapi tempat baru, perlu mempertimbangkan secara spesifik penyewaan real estat komersial.

Karena lokasi gedung perkantoran akan disewakan kepada penyewa yang berbeda, maka perlu disediakan komunikasi terpisah dan kemungkinan memutus ruangan mana pun dari pemanas dan listrik untuk menghindari biaya yang tidak perlu untuk ruang kosong. Selain itu, disarankan untuk merancang terlebih dahulu area umum, toilet, area makan, dan lokasi peralatan kantor bersama. Hal ini akan menciptakan kondisi kerja yang nyaman bagi usaha kecil dan meningkatkan daya tarik real estat. Biasanya, penyewa tidak memiliki persyaratan khusus untuk finishing tempat, sehingga perbaikan dan finishing dapat dilakukan dengan menggunakan bahan bangunan yang murah. Hal ini mengurangi jumlah investasi yang diperlukan.

Perhatian khusus harus diberikan untuk menghubungkan komunikasi modern, terutama Internet berkecepatan tinggi, serta mengatur wi-fi.

Selain itu, di antara para penyewa, akan bermanfaat jika memiliki kantor akuntan, serta perusahaan yang menawarkan jasa kantor: fotokopi, pencetakan teks, dan sebagainya. Hal ini memungkinkan penyewa untuk menyediakan layanan kantor yang diperlukan dan memenuhi seluruh ruangan yang disewakan. Untuk menarik klien, Anda juga dapat menggunakan area umum, lobi gedung perkantoran, memungkinkan penempatan produk iklan penyewa di dalamnya, memasang struktur periklanan khusus untuk tujuan ini.

Tambahan yang sangat baik, dari segi peralatan teknis, juga merupakan koneksi mini-PBX dan penyediaan nomor telepon kota kepada penyewa, yang akan membantu mengamankan penyewa tetap di tempat yang ditentukan.

Saat mengatur bisnis penyewaan real estat kantor, perhatian khusus harus diberikan pada pelaksanaan kontrak yang benar secara hukum dan kemungkinan pemulihan kerugian dari penyewa yang tidak bermoral. Efisiensi sewa real estate kantor dikonfirmasi oleh para ahli yang memperkirakan pertumbuhan tarif sewa sekitar 10% per tahun. Pengalaman menunjukkan bahwa investasi dalam pembangunan pusat real estat perkantoran dapat diperoleh kembali dalam 2-3 tahun.

Tentu saja, untuk organisasi bisnis yang tepat, diperlukan, yang dapat dipesan di situs web kami.

Atau tawaran komersial. Properti Anda perlu dijelaskan secara rinci: tunjukkan ukuran, jumlah lantai, luas, jelaskan kondisi teknis dan peralatan, infrastruktur, sementara penekanannya, tentu saja, harus ditempatkan pada kelebihannya, tetapi kerugiannya juga harus diperhatikan. .

Cara paling efektif untuk mencari penyewa adalah sebagai berikut:

• Menempatkan iklan di sumber daya Internet(khusus) adalah saluran periklanan yang sangat populer dan efektif. Anda pasti harus menambahkan foto properti.
• Cari berdasarkan teman Anda- metode yang sangat sederhana, tetapi seringkali bekerja lebih cepat daripada yang lain, karena lingkaran sosial pengusaha menyiratkan persinggungan kepentingan dalam bidang bisnis.
• Mengirim penawaran komersial melalui email– Seringkali perusahaan seperti restoran, kafe, bar, toko, salon dan lain-lain memilih lokasi untuk membuka outlet lain atau pindah. Karena biasanya alamat email pemilik bisnis tertera di situs resmi perusahaannya, sama sekali tidak sulit untuk membuat surat yang ditargetkan secara spesifik.
• Kerjasama dengan agen real estate- cara yang sangat baik, karena agen penjual memiliki peluang periklanan lebih besar. Selain itu, mereka akan terlibat dalam penyelesaian kesepakatan di masa depan.

Apa yang harus diperhatikan?

Harga

Pertama, Anda perlu membiasakan diri dengan database real estat komersial, mengevaluasi pasar, dan membandingkan harga. Namun, perlu Anda pahami bahwa ketika melakukan transaksi nyata, jumlahnya biasanya sedikit berkurang.

Keunggulan kompetitif

Mempercepat persyaratan sewa real estat komersial sangat mungkin dilakukan dengan mengubah karakteristik kualitas tempat. Berbagai pilihan dimungkinkan:

Keuntungannya juga adalah keandalan pemilik dan transparansi, yaitu kontrak langsung jangka panjang termasuk PPN, bentuk pembayaran nontunai, kemampuan untuk memperhitungkan tidak hanya semua jumlah berdasarkan kontrak, tetapi juga pembayaran operasional untuk tujuan perpajakan.

Bonus dan preferensi

Biasanya, pemilik real estat komersial memilih untuk tidak mengiklankan kemungkinan pemberian berbagai bonus dan diskon. Semuanya diputuskan secara individual, misalnya, jika perusahaan tidak dapat memutuskan untuk menyewa tempat, Anda dapat menawarkan beberapa bonus. Mereka juga bisa menjadi faktor penentu dalam membuat keputusan positif. Anda dapat mempelajari lebih lanjut tentang aspek hukum dan keuntungan menyewa dari pemiliknya.

Cara mencari target audiens dan mana yang lebih menguntungkan

Metode pencarian dapat dilakukan secara mandiri atau dengan bantuan agen real estate.

Sendirian

Saat mencari penyewa sendiri, tentunya akan memakan banyak waktu, meski kontraknya sudah dibuat dengan sempurna. Dalam hal ini, lebih menguntungkan untuk beralih ke profesional (realtors).

Mengenai harga, lebih menguntungkan untuk mencari sendiri; biayanya tentu saja lebih rendah. Risiko dalam hal ini mungkin:

1. Mungkin sulit bagi orang non-profesional untuk menilai suatu tempat dengan tepat dan mengidentifikasi kekuatan dan kelemahannya. Dan biaya sewa tergantung pada ini.
2. Dimungkinkan untuk menyusun proposal komersial dengan mempertimbangkan tidak semua nuansa penting.

Saat menghubungi agen penjual, Anda dapat melakukan hal lain dan mempercayakan pencarian kepada profesional.

Dengan bantuan makelar barang tak bergerak

Waktu yang berharga dihemat secara signifikan, karena agen penjual memiliki basis dan metode periklanan mereka sendiri. Layanan mereka, tentu saja, harus dibayar; biasanya jumlahnya ditetapkan dalam komisi dari penyerahan real estat.

Untuk menghindari risiko, Anda perlu membuat perjanjian kerjasama dengan makelar barang tak bergerak dan memperhatikan nuansanya:

• Agen penjual selalu memasukkan klausul dalam kontrak bahwa pemilik tidak dapat menyerahkan propertinya sendiri, yang berarti bahwa makelar barang tak bergerak akan menerima imbalan dalam hal apa pun.
• Anda tidak dapat menandatangani perjanjian sampai diverifikasi bahwa makelar barang tak bergerak bertindak sebagai badan hukum dan terdaftar dalam Daftar Badan Hukum Negara Bersatu.

Kepada siapa harus diprioritaskan?

Saat memilih penyewa, preferensi harus diberikan kepada badan hukum atau pengusaha perorangan, ini adalah kategori yang paling dapat diandalkan; mereka biasanya tidak menyewakan tempat pertama ketika mengembangkan bisnis mereka.

Menyewakan tempat kepada individu tidak aman, karena mereka mungkin menolak membayar sewa, menyatakan tidak punya uang, atau menghilang begitu saja.

Risiko yang mungkin terjadi

Tentunya setiap pemilik real estate komersial mengkhawatirkan keamanan dan kondisinya, karena tujuan menyewakan adalah untuk mendapatkan keuntungan. Risiko utama bagi tuan tanah dapat diidentifikasi:

1. Penggunaan tempat yang tidak tepat. Misalnya, penyewa menyatakan dalam kontrak bahwa tempat tersebut akan digunakan sebagai gudang, tetapi kenyataannya sebuah toko dibuka.
2. Kerusakan harta benda, yaitu peralatan mungkin rusak, perbaikan tempat mungkin rusak, dll.
3. Penolakan penyewa untuk membayar sewa.

Kami berbicara lebih detail tentang cara menyewa real estat komersial agar tidak mendapat masalah.

Bagaimana cara mengirimkannya?

Saat menyewa real estat komersial, itu sangat penting Penting untuk mempersiapkan semua dokumentasi yang diperlukan dengan benar:

• membuat penawaran komersial;
• menyiapkan perjanjian sewa, yang di dalamnya perlu dirinci semua ketentuan transaksi bagi kedua belah pihak;
• membuat tindakan penerimaan dan pemindahan tempat untuk disewakan.

Proposal komersial pada intinya adalah dialog dengan calon penyewa, jadi ketika menyusunnya, Anda perlu mencoba membayangkan diri Anda berada di tempatnya. Hasilnya adalah penyajian informasi yang pasti akan menarik perhatian orang dan tidak ingin lagi mencari pilihan lain.

Ada penawaran:

1. dipersonalisasi, yaitu ditargetkan;
2. tidak dipersonalisasi, yaitu ditujukan kepada semua orang.

Saat mengkompilasinya, akan lebih mudah untuk mematuhi struktur berikut:

• Judul.
• Inti dari proposal, di sini Anda perlu menunjukkan tujuan dari tempat yang disewa: kantor, industri, gudang atau ritel.
• Alamat persis objek tersebut.
• Properti dan karakteristik utama: area, ketersediaan Internet dan telepon, sistem alarm, parkir, dll.
• Ketentuan kerjasama ditunjukkan: biaya sewa dan apa saja yang termasuk di dalamnya, layanan tambahan dan ketentuan tambahan.
• Keuntungan dari proposal ini adalah: lalu lintas tinggi, kehadiran perusahaan terkenal di antara penyewa atau kedekatan pusat transportasi.
• Detail kontak.

Perhatian! Mohon lampirkan juga foto eksterior bangunan, tampilan interior, dan foto pintu masuk lobi.

Menyusun dan menyimpulkan kontrak

Pasal 609 KUH Perdata Federasi Rusia. Bentuk dan pendaftaran negara dari perjanjian sewa

1. Suatu perjanjian sewa untuk jangka waktu lebih dari satu tahun, dan apabila sekurang-kurangnya salah satu pihak dalam perjanjian itu adalah badan hukum, apapun jangka waktunya, harus dibuat secara tertulis.
2. Perjanjian sewa real estat tunduk pada pendaftaran negara, kecuali ditentukan lain oleh hukum.
3. Perjanjian sewa properti yang mengatur pengalihan kepemilikan selanjutnya atas properti ini kepada penyewa (