საბუთების პაკეტი ბინის გასაქირავებლად. რა უნდა იცოდეთ ბინის დაქირავებისას? ურთიერთობა საგადასახადო ორგანოებთან
თუ არ ხართ დარწმუნებული საკუთარ შესაძლებლობებში, დაუკავშირდით რეალტორს და მოძებნეთ გამოცდილი სპეციალისტი, რომელსაც ნამდვილად ესმის ეს საკითხი. აჩვენეთ მას საცხოვრებლის მფლობელის დოკუმენტები, ასევე ბინასთან დაკავშირებული დოკუმენტები, რომელსაც გთავაზობენ.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 671-ე მუხლი არეგულირებს საცხოვრებლის ქირავნობის წესს. ამ მუხლში მითითებულის მიხედვით, უნდა დაიდოს იჯარის ხელშეკრულება, რომლის არსი იმაში მდგომარეობს, რომ საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრე უზრუნველყოფს დამქირავებელს საკუთრებაში და საცხოვრებლად სარგებლობაში. საცხოვრებლის ქირაობა იურიდიულ პირსაც შეუძლია, მაგრამ ეს ბინა შეიძლება მხოლოდ საცხოვრებლად გამოიყენებოდეს, იქ საწყობის მოწყობა და მაღაზიის გახსნა შეუძლებელია.
ძირითადი რამ, რაც უნდა იცოდეთ
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 674-ე მუხლი ამბობს, რომ სამუშაო ხელშეკრულება უნდა დაიდოს წერილობით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 288-ე მუხლი ადგენს, რომ მხოლოდ საცხოვრებლის მფლობელს აქვს მისი გაქირავების უფლება, ამიტომ ხელშეკრულების გაფორმებამდე დარწმუნდით, რომ ის, ვინც ბინას ქირაობს, ნამდვილად მისი მფლობელია. ამიტომ, პირველი, რაც უნდა გააკეთოთ, არის სთხოვოთ პოტენციურ მესაკუთრეს აჩვენოს დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს მის საკუთრებას. ასეთი დოკუმენტების რამდენიმე სახეობა არსებობს: საკუთრების მოწმობა, შემოწირულობის ხელშეკრულება, ნასყიდობის ხელშეკრულება, სამკვიდრო მოწმობა, პრივატიზაციის მოწმობა.
როდესაც მესაკუთრე შენობაში მარტოა, ეს საკმაოდ მოსახერხებელია, სწორედ ის მოაწერს ხელს იჯარის ხელშეკრულებას და ეს პროცედურა შეიძლება შეასრულოს მისმა უფლებამოსილმა წარმომადგენელმა (ამ შემთხვევაში მისი უფლებამოსილება დამოწმებულია ნოტარიულად). სიტუაცია უფრო რთულდება, თუ რამდენიმე მფლობელია - ასეთი ბინის გაქირავება შესაძლებელია მხოლოდ მაშინ, როდესაც ამას ყველა, ვისაც აქვს ქონების გაზიარების უფლება, თანახმაა, ამიტომ საცხოვრებლის გაქირავება სხვისი თანხმობის გარეშე უბრალოდ შეუძლებელია. მფლობელები. იდეალურ შემთხვევაში, ხელშეკრულება უნდა იყოს დამოწმებული თითოეული მფლობელის ან მისი ოფიციალური წარმომადგენლის ხელმოწერით (ვთქვათ, რომ ერთ-ერთი მფლობელი არასრულწლოვანი შვილია, ამ შემთხვევაში მშობელი იმოქმედებს მისი სახელით). მაგრამ თუ რომელიმე მათგანი პირადად ვერ დაესწრება ხელშეკრულების გაფორმებას, ბინას აქირავებს შეუძლია მისგან აიღოს ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობა მის სახელზე. მას ასევე შეუძლია წარმოადგინოს ყველა სხვა მფლობელის თანხმობა, რომელიც ასევე უნდა იყოს დამოწმებული ნოტარიულად.
რა უნდა გააკეთოს, თუ მესაკუთრეს არ შეუძლია წარმოადგინოს ყველაფერი საჭირო დოკუმენტები? ამ სიტუაციაში უმჯობესია უარი თქვათ მასთან გამკლავებაზე და მოძებნოთ სხვა ბინა. გაითვალისწინეთ: ხელშეკრულება, რომელიც არ შეესაბამება რუსეთის კანონმდებლობის ნორმებს, შეიძლება ბათილად იქცეს და მოიჯარეს პრობლემები შეექმნას.
კონკრეტულად რა უნდა ჰკითხო მემამულეს? თქვენ უნდა დაინტერესდეთ ბინით: როგორ გამოიყურება, რამდენი ოთახი, სად მდებარეობს. შემდეგ თქვენ უნდა ჰკითხოთ მფლობელებს, სთხოვეთ მათ აჩვენონ საბუთები ბინისთვის, ჰკითხოთ ბინაში მცხოვრებთა სიას. თუ ამ პუნქტებში ყველაფერი ნათელია, შეგიძლიათ იკითხოთ ქირის შესახებ - მისი ზომა, როგორ გადაიხადოთ და ა.შ.
რა წერია ხელშეკრულებაში?
გარდა აშკარა საგნებისა (კონტრაქტის ხანგრძლივობა, ქირავნობის ოდენობა და ა.შ.), აზრი აქვს მიეთითოს დრო, როდესაც მესაკუთრეს შეუძლია ეწვიოს ბინას და ასევე რა პერიოდში უნდა გააფრთხილოს დამქირავებელი ამის შესახებ. დავუშვათ, რომ გსურთ, რომ მესაკუთრემ ბინას ესტუმროს არა უმეტეს თვეში ერთხელ და მან უნდა აცნობოს ამის შესახებ მობილური ტელეფონით და ვიზიტის თარიღამდე არაუგვიანეს სამი დღით ადრე. მიუთითეთ ეს ხელშეკრულებაში და თუ მესაკუთრე მოულოდნელად მოვა თქვენთან, შეგიძლიათ შეახსენოთ, რომ ხელშეკრულებაში არის შესაბამისი პუნქტი და ის ვალდებულია შეასრულოს იგი.
სასარგებლოა, ხელშეკრულებასთან ერთად, შეადგინოთ დეფექტების აღმნიშვნელი ქონების მიღებისა და გადაცემის აქტი, რათა გამქირავებელმა პასუხისმგებლობა არ მოგაყენოთ გატეხილ ტელევიზორზე ან ჩამოცვენილ დივანზე, რომელიც დაზიანდა ამ ბინაში მისვლამდე დიდი ხნით ადრე. .
ასევე, ექსპერტები გვირჩევენ, ქირის გადახდისას აიღოთ ქვითარი ბინის მესაკუთრისგან თანხის მიღების თაობაზე, რათა კონფლიქტური სიტუაციის შემთხვევაში წარმოადგინოთ მტკიცებულება, რომ თქვენი მხრიდან დარღვევა არ ყოფილა. ქვითარში უნდა იყოს მითითებული თვე, რომლისთვისაც ხდება გადახდა, ასევე თანხა, რომელიც გადარიცხეთ მოიჯარეს. ამ დოკუმენტს ხელი უნდა მოაწეროთ როგორც თქვენ, ასევე ნაქირავებ საცხოვრებელი ფართის მფლობელმა.
თუ ხელშეკრულებით იხდით კომუნალურ გადასახადებს, აუცილებლად შეინახეთ ყველა ჩეკი და ქვითარი - ეს ასევე დაგეხმარებათ კონფლიქტის შემთხვევაში. კატეგორიულად არ არის რეკომენდებული შინაური ცხოველის გაჩენა მესაკუთრის თანხმობის გარეშე, ზოგიერთი მემამულე ძალიან უარყოფითად არის განწყობილი კატების და, მით უმეტეს, ძაღლების მიმართ მათ საცხოვრებელ სივრცეში. ზოგიერთ შემთხვევაში, ეს შეიძლება იყოს ხელშეკრულების ცალკეული პუნქტიც კი, მაგრამ, პრინციპში, სავსებით ნორმალურია ადამიანების უმეტესობის სიტყვებით შეთანხმება.
რა თქმა უნდა, შეუძლებელია ყველა შემთხვევის, კონფლიქტის ყველა შესაძლო მიზეზის განჭვრეტა. მაგალითად, ხდება, რომ მეპატრონე უკიდურესად უარყოფითად არის განწყობილი იმ ფაქტზე, რომ ნაქირავებ საცხოვრებელ ფართზე მოულოდნელად გამოჩნდებიან სხვა ადამიანები, თუნდაც ეს იყოს მოულოდნელად მივლინებაში ჩასული მეგობარი ან გოგონა, რომელიც მას ძალიან მოსწონს. მეორე მხრივ, მოხდა ისე, რომ თავად ბინის მფლობელმა მოულოდნელად, ულტიმატუმის სახით, მოითხოვა, რომ მოიჯარე დათანხმებულიყო ბინის მფლობელის რომელიმე ნათესავს ან მეგობარს ერთი-ორი ღამე შეეწყნარებინა. ყველას არ მოსწონს, ასე რომ, ყოველი შემთხვევისთვის, ეს ასევე შეიძლება წინასწარ დარეგისტრირდეს ხელშეკრულებაში.
ბინიდან გასვლის დროა
როგორ წყდება ხელშეკრულება? უმარტივესი ვარიანტია მისი მოქმედების ვადის გასვლა, შემდეგ დოკუმენტში მითითებულ დროში მოიჯარე ვალდებულია გაათავისუფლოს მის მიერ დაკავებული საცხოვრებელი ფართი. თუ ვსაუბრობთ ვადაზე ადრე შეწყვეტაზე, მაშინ აქ შესაძლებელია ვარიანტები. მაგალითად, თუ მესაკუთრე არის ვადამდე შეწყვეტის ინიციატორი, მაშინ ხელშეკრულებაში შეიძლება განისაზღვროს, რომ ამ გარემოებებში მან ნაწილობრივ მაინც უნდა აუნაზღაუროს მოიჯარეს ის თანხა, რომელიც მან დახარჯა საცხოვრებლის მოსაძებნად. თუ თანხა წინასწარ იყო გადახდილი, გამქირავებელმა უნდა დაუბრუნოს იგი მოიჯარეს.
თუ დამქირავებელს სურს ვადაზე ადრე შეწყვიტოს ხელშეკრულება, მაშინ ანაბარი, რა თქმა უნდა, დარჩება შენობის მფლობელთან.
არ დაგავიწყდეთ წინასწარ დაფიქრდეთ თქვენს ქმედებებზე, დაუყოვნებლივ გადაწყვიტეთ რა იქნება მითითებული ხელშეკრულებაში და სანამ ხელმოწერას დადებთ, აუცილებლად წაიკითხეთ რას აწერთ ხელს.
საცხოვრებლის შერჩევის ეტაპზეც კი, პოტენციურმა მოიჯარემ უნდა გაანადგუროს ყველა, ვინც ქირავდება ოფიციალური რეგისტრაციის გარეშე.
თუ მესაკუთრე გადაწყვეტს ბინის დაქირავებას და დაზოგეთ გადასახადებზე, რომელმაც მოატყუა სახელმწიფო, სავსებით სავარაუდოა, რომ მომავალში გადაწყვეტს ამ გზით მოიჯარეზე ფულის გამომუშავებას.
პირველ რიგში, მომავალმა დამსაქმებელმა უნდა მიხედოს მოქალაქის პასპორტივისგანაც სახლის ქირაობას აპირებს.
ძნელად შესაძლებელია არაპროფესიონალისთვის ყალბი თვალით ამოიცნოს, მაგრამ თავად დოკუმენტი უნდა იყოს მფლობელთან და არა სადმე სხვაგან, მაგალითად, საელჩოში ვიზაზე.
არ ვარგა და ასლიინდივიდუალური გვერდები.
Მინდობილობის ძალა
შესაძლებელია ბინა გაქირავდეს მესაკუთრის სახელით მოქმედი შუამავლის მიერ.
ასეთი დოკუმენტი უნდა იყოს სანოტარო ჩანაწერირომ მასში შემავალი ყველა ინფორმაცია სიმართლეს შეესაბამება.
მინდობილობაში უნდა იყოს მითითებული პირის კონკრეტული უფლებამოსილებები, რომელთა შორის იქნება დასახელებული ქონების იჯარით გაცემის უფლება.
ასევე დარწმუნდით, რომ დოკუმენტის მოქმედების ვადაარ დასრულებულა. დარწმუნდით, რომ გააკეთეთ მინდობილობის ასლი.
სათაური ნაშრომები
გარდა ამისა, მესაკუთრემ უნდა დაადასტუროს თავისი უფლებები ბინაზე დამქირავებელს საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის ჩვენებით.
Ეს შეიძლება იყოს ნასყიდობის ხელშეკრულება, სამკვიდრო მოწმობადა სხვა დოკუმენტი.
ნებისმიერ შემთხვევაში, თქვენ მოგიწევთ დაუკავშირდეთ Rosreestr-ს, რათა დარწმუნდეთ, რომ მოწოდებული ინფორმაცია განახლებულია, რადგან დღეს შეგიძლიათ უძრავი ქონების გაყიდვა ერთ დღეში.
მიეცით რეგისტრატორს სერთიფიკატი პოტენციურ მოიჯარესთან დაკავშირებით, თუ ვინ ფლობს ქონებას.
როდესაც იქ მდებარე საცხოვრებელი სახლი ქირავდება, გარდა ამისა, საჭიროა ადგილობრივი ადმინისტრაციისგან ნებართვის მოთხოვნა.
რა მოეთხოვება დამქირავებელს?
რა დოკუმენტები უნდა მოითხოვოს დამქირავებელს ბინის გასაქირავებლად? მოიჯარე საჭიროა მხოლოდ პასპორტი.
არ არის საჭირო პასპორტების გვერდების კოპირება, რადგან ამ დოკუმენტებიდან ყველა ინფორმაცია მითითებული იქნება იჯარის ხელშეკრულებაში.
რა უნდა გაკეთდეს?
გარიგების დადებისას აუცილებელია შეადგინოთ მთელი რიგი მნიშვნელოვანი დოკუმენტები.
ხელშეკრულება
ბინის ქირავნობის ურთიერთობის საფუძველია ხელშეკრულება. მიუხედავად იმისა, რომ ამ დოკუმენტის ფორმა იურიდიულად დადგენილი არ არის, ჯერ კიდევ არსებობს გარკვეული
ხელშეკრულებაში აუცილებლად უნდა მიეთითოს ის ვადა, რომელზედაც არის დადებული, ბინის მისამართი, ერთი თვის ცხოვრების ღირებულება, საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტისა და გაგრძელების პროცედურა. თქვენ შეგიძლიათ წაიკითხოთ უფრო დეტალური ინფორმაცია ასეთი ხელშეკრულების დადების საფუძვლებისა და პირობების შესახებ.
როდის არის იჯარის ვადა აღემატება 1 წელს, მაშინ აუცილებელია. და საცხოვრებლის დამქირავებელმა უნდა დაიცვას ეს, რადგან ბინის მესაკუთრის პრობლემებმა საგადასახადო გადასახადებით შეიძლება გავლენა იქონიოს მის ქონებაზე და, შესაბამისად, მოიჯარეზე. იდეალური ვარიანტი- მფლობელის ყოფნა.
ქონების ინვენტარიზაცია
გარდა ხელშეკრულებისა, სავალდებულოა შედგენა, რომელიც იქნება ხელშეკრულების განუყოფელი ნაწილი.
ამ დოკუმენტში სახლის მეპატრონე ჩამოთვლის ავეჯის, ინტერიერის, საყოფაცხოვრებო ტექნიკის და სხვა ნივთების ყველა ელემენტს გადაეცემა ოთახთან ერთად გამოსაყენებლად.
მოიჯარე უნდა დარწმუნდეს, რომ ინვენტარი შეიცავს ინფორმაციას ამ ნივთების ამჟამინდელ მდგომარეობასთან დაკავშირებით: გარე დაზიანება, გაუმართაობა, სხვა დეფექტები.
წინააღმდეგ შემთხვევაში, მფლობელს შეუძლია მოითხოვონ კომპენსაციაინვენტარში დაუზუსტებელი ხარვეზებისთვის.მესაკუთრის საბანკო ანგარიშზე არ არის საჭირო ქვითრის შედგენა.
ამ განყოფილებაში ჩამოთვლილი ყველა დოკუმენტი უნდა გაიცეს დუბლიკატად: ერთი სახლის მფლობელისთვის, მეორე კი მოიჯარესთვის.
ასლებიარ იქნება საკმარისი.
როგორც ხედავთ, სახლის დაქირავება არც ისე რთულია, როგორც ერთი შეხედვით ჩანს.
ამ განყოფილებაში მოცემული ინფორმაციით, თქვენ შეგიძლიათ მარტივად მოაწყოთ საცხოვრებელი ერთი საკუთარი, მესამე მხარის იურისტების ჩართვის გარეშე, საფასურის სანაცვლოდ.
ქონებაში დამატებითი უძრავი ქონება ყოველთვის ნიშნავს დამატებითი შემოსავლის შესაძლებლობას. ერთ-ერთი საუკეთესო ვარიანტია უფასო საცხოვრებელი ბინა. იმისათვის, რომ მაქსიმალურად ავიცილოთ რისკი, მნიშვნელოვანია ვიცოდეთ, თუ როგორ უნდა იქირაოთ ან იქირაოთ ბინა სწორად: რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება მოიჯარეების არჩევისას, რა შეზღუდვები შეიძლება იყოს, რამდენად უსაფრთხოა ხელშეკრულების დაფიქსირება. იურიდიული თვალსაზრისი.
ვის აქვს ბინის ქირავნობის უფლება
უძრავი ქონების საკუთარი შეხედულებისამებრ განკარგვის უფლება, მესამე პირებისთვის მისი დროებით სარგებლობაში მიწოდების ჩათვლით, შეიძლება იყოს მხოლოდ ამ უძრავი ქონების მფლობელი. ეს ფაქტი უნდა დადასტურდეს შესაბამისი დოკუმენტით: ნასყიდობის ხელშეკრულება, რეგისტრაციის მოწმობა, საკადასტრო პასპორტი.
ასევე მნიშვნელოვანია, ვინ არის რეგისტრირებული ბინაში, რომელიც უნდა იყოს გაქირავებული და არიან თუ არა სხვა მესაკუთრეები. თუ რამდენიმე ადამიანს აქვს ქონების საკუთრების უფლება, მაშინ ან ყველა მესაკუთრემ უნდა მიიღოს მონაწილეობა ხელშეკრულებაში, ან აუცილებელია შედგეს და ნოტარიულად დაამტკიცოს მინდობილობა ერთი პირის გარიგების დასადებად.
თუ ბინაში არიან რეგისტრირებული მოიჯარეები, საჭირო იქნება თითოეულის წერილობითი თანხმობა. ხოლო თუ რეგისტრირებულთა შორის არიან არასრულწლოვანი ბავშვები, მეურვეობის ორგანოებმა უნდა მისცენ თანხმობა. შეუძლებელია კომუნალური ბინის სხვა მოიჯარეების თანხმობის გარეშე, სადაც არის ერთი ან მეტი ოთახი, რადგან არის საერთო ფართები: აბაზანა, სამზარეულო და ტუალეტი. აუცილებლად დაადასტურეთ საბუთები ნოტარიულად, წინააღმდეგ შემთხვევაში იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაციის შესახებ განცხადებას უარყოფილი იქნება.
სამუშაო ადგილზე საცხოვრებლის უზრუნველყოფა არ ანიჭებს საკუთრების უფლებას. ეს ბინები მუნიციპალიტეტის საკუთრებაა, ამიტომ მათი გაქირავება უკანონოა. ბინის მესაკუთრესთან ოჯახური კავშირის არსებობა ასევე არ იძლევა მისი ქონების განკარგვის საფუძველს, თუ არ არის სათანადოდ შესრულებული მინდობილობა.
სად და როგორ უნდა ვეძებოთ მოიჯარეები
ქონების გაქირავების გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ, ღირს გადაწყვიტოთ, რამდენ ხანს იცხოვრებენ მოიჯარეები, რამდენი დროის დახარჯვა იგეგმება დამქირავებელთა მოძიებაზე და როგორ უნდა უზრუნველვყოთ კონტროლი ქონების გამოყენებაზე. შესაძლო ვარიანტები: დიდი ხნის განმავლობაში, როგორც მუდმივი საცხოვრებელი ადგილი, დღეებით ან კვირებით საქმიანი მოგზაურებისა და ტურისტებისთვის, საათებითა და დღეებით. ბოლო 2 ვარიანტი შეიძლება იყოს სრულფასოვანი ბიზნესი, რომელიც მოითხოვს დროისა და ძალისხმევის დიდ ინვესტიციას, მაგრამ შეუძლია მოიტანოს მყარი შემოსავალი.
გრძელვადიანი კლიენტების მოსაძებნად აზრი აქვს მიმართოთ ნათესავებსა და მეგობრებს, ამან შეიძლება დადებითად იმოქმედოს განმცხადებლების სანდოობაზე. კიდევ ერთი შედარებით უსაფრთხო გზაა მიმართოთ სანდო უძრავი ქონების სააგენტოების დახმარებას, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან რეგულარული თანამშრომლობით, ამიტომ ისინი ცდილობენ შესთავაზონ ყველაზე უპრობლემო კანდიდატები. გარდა ამისა, რეალტორი ზრუნავს დოკუმენტაციაზე, მაგრამ იხდის საფასურს მისი მომსახურებისთვის.
თქვენ შეგიძლიათ მოიძიოთ მოიჯარეები საკუთარი ვებსაიტების საშუალებით რეკლამებით, ბეჭდური მედიით, სატელევიზიო არხებზე ახალი ამბების ტიკერით და ბუკლეტების განთავსებით. თუ გეგმები მოიცავს დღიურ ქირას, სასურველია მოაწყოთ ცალკე გვერდი ან ჯგუფი სოციალურ ქსელებში. ბინის დაქირავება შუამავლების გარეშე უფრო მომგებიანია, მაგრამ უფრო პრობლემური.
მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ აუდიტორიის პოვნა, რომელიც შეიძლება დაინტერესდეს შეთავაზებით, არამედ იმის შეფასებაც, რამდენად სანდოა პოტენციური მოიჯარე. ამისათვის არ მოგერიდოთ კითხვების დასმა ოჯახურ მდგომარეობაზე, დასაქმების ფაქტზე, ცუდი ჩვევების არსებობაზე და შინაური ცხოველების არსებობაზე. ასევე ეფექტურია საჯარო ინფორმაციის საიტების გამოყენება, როგორიცაა ფედერალური მიგრაციის სამსახური ან ფედერალური მანდატურების ოფიციალური ვებ-გვერდი. აქ შეგიძლიათ გაიგოთ, მოქმედებს თუ არა პასპორტი, არის თუ არა დაპატიმრებები და ვალების ამოღება და ა.შ.
როგორც წესი, ყველაზე დიდი უპირატესობა დაქორწინებულ წყვილებს ენიჭებათ მოსალოდნელი სტაბილურობის, მეზობლებთან პრობლემების მინიმალური რისკისა და ქონების უსაფრთხოების შედარებით სიმშვიდის გამო.
ნებისმიერ შემთხვევაში, მიზანშეწონილია ქირავნობისთვის განკუთვნილი ქონების წინასწარი დაზღვევა და დამქირავებელთან ხელშეკრულების მხარდაჭერა ოფიციალურად რეგისტრირებული ხელშეკრულებით.
რას მივაქციოთ ყურადღება ნაქირავებ ბინის არჩევისას
ნაქირავებ აპარტამენტებს ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მოთხოვნილება შეწყდეს, მაგრამ ყველა მათგანის გაქირავება მარტივად და სწრაფად არ შეიძლება. ასე რომ, ერთოთახიანი და ოროთახიანი ბინები უფრო პოპულარულია მოიჯარეებს შორის.
საბინაო სხვა მნიშვნელოვანი ვარიანტებია:
- მდებარეობა. თუ ბინას თავდაპირველად ყიდულობენ საიჯარო შემოსავლის გამომუშავების მიზნით, აუცილებელია გავითვალისწინოთ ავტობუსის გაჩერებებთან, მეტროსთან, მაღაზიებთან, საბავშვო ბაღებთან სიახლოვე. იმისდა მიხედვით, თუ რომელი კონტიგენტია სასურველი, შეგიძლიათ ფოკუსირება მოახდინოთ უნივერსიტეტებთან, ბიზნეს ცენტრებთან ან, პირიქით, საცხოვრებელ ადგილებში.
- ტექნიკური მდგომარეობა. უფრო მიმზიდველია ბინა ახალი, თუმცა არა ძვირი, რემონტით. საჭიროა კარგი სანტექნიკა, სანტექნიკა და ელექტრო სამუშაოები. ახალი ფანჯრები და კარები ასევე აჩქარებს ძებნას და დაბალ ქირას.
- კომფორტი. მიზანშეწონილია საცხოვრებელ ფართთან ერთად უზრუნველყოს ავეჯისა და საყოფაცხოვრებო ტექნიკის საჭირო მინიმუმი სამუშაო მდგომარეობაში და მისაღები გარეგნობით.
- დამატებითი უპირატესობებია დიდი პარკინგი, მოედანი, მოსახერხებელი წვდომა და ლიფტი.
მფლობელი რისკავს მოქმედი კონტრაქტის არარსებობის შემთხვევაში
საცხოვრებელი უძრავი ქონების მესაკუთრეთა უმეტესობა არ ცდილობს ბინების ოფიციალურად იჯარით გაცემას, ამას ხსნის მათი მოგებაზე გადასახადის გადახდის სურვილით. მაგრამ, გარიგების რაიმე სამართლებრივი დადასტურების გარეშე, მფლობელი აბსოლუტურად არ არის დაცული მოიჯარეების უკანონო ქმედებებისგან, მათი უპასუხისმგებლობისა და დაუდევრობისგან.
ხელშეკრულების არარსებობა ქმნის რისკებს:
- დროულად არ იღებს საცხოვრებლის გადახდას.
- მიაყენოს მატერიალური ზიანი ქონების (დასრულების, ავეჯის, ტექნიკის) დაზიანების ან ქურდობის შედეგად და ვერ აანაზღაუროს კომპენსაცია.
- შეხვდით თაღლითებს, რომლებიც ქირაობენ ბინას მესამე პირებზე, რათა მოტყუებით მოიპოვონ პირადი სარგებელი.
- ერთი მოიჯარის საფარქვეშ, მიიღეთ მეზობელი ქვეყნების მაცხოვრებლების გუნდი.
- გახდე ინტიმური და სხვა სერვისების მიწოდების ადგილის ორგანიზებისთვის ნაქირავებ საცხოვრებლის უკანონო გამოყენების მსხვერპლი, სამართალდამცავ ორგანოებთან საქმის წარმოების უნებლიე მონაწილეობის შედეგად.
- მეზობლებთან პრობლემები მოიჯარეების უპატივცემულო დამოკიდებულების გამო, რომლებიც უგულებელყოფენ სახლის სხვა მაცხოვრებლების უფლებებს.
- რუსეთის კანონმდებლობით გათვალისწინებული ჯარიმები და სხვა ჯარიმები გადასახადებისგან თავის არიდებაზე.
კანონით გაქირავება და დაქირავება
ჩვენს ქვეყანაში მესამე პირის სარგებლობაში უძრავი ქონების დროებით უზრუნველყოფის საკითხებს აწესრიგებს სამოქალაქო კოდექსი. საკანონმდებლო თვალსაზრისით, გამოიყოფა ორი ცნება: ქირა და დაქირავება. არსებითი განსხვავება არის ის, ვინც აცხადებს, რომ იყენებს შენობას.
თუ ფიზიკურ პირზე ვსაუბრობთ, ამ ტიპის მომსახურებას ეწოდება "დაქირავება". იმის შესახებ, თუ როგორ სწორად უნდა გაფორმდეს შრომითი ხელშეკრულება, რა მოთხოვნები აქვს რეგისტრაციის პირობებს, რა უფლებებსა და ვალდებულებებს იღებენ ხელშეკრულების ორივე მხარე და რა შედის დროებითი მაცხოვრებლების საკუთრებაში, განხილულია ჩ. 35 GK. მაგრამ ყოველდღიურ ცხოვრებაში, დაბნეულობის თავიდან ასაცილებლად, საცხოვრებელი ფართის ნებისმიერ გადაცემას დროებით სარგებლობაში იჯარა ეწოდება.
იჯარის ხელშეკრულება ფორმდება უშუალოდ, თუ მოიჯარე არის იურიდიული პირი. ამ შემთხვევაში ხელშეკრულების რეგისტრაცია სავალდებულოა, ხშირად კომპანიებს ორგანიზაციის მისამართის დასადასტურებლად ქირავნობის დოკუმენტები სჭირდებათ.
იმისათვის, რომ დოკუმენტი ჩაითვალოს ძალაში და ჰქონდეს იურიდიული ძალა, ის სწორად უნდა იყოს შედგენილი და დარეგისტრირებული Rosreestr-ში. ხელშეკრულება, რომელიც უბრალოდ დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ, არ განსხვავდება ზეპირი შეთანხმებისგან და სასამართლოში დავის შემთხვევაში ის არ იქნება სანდო მტკიცებულება.
ხელშეკრულების გაფორმების წესები
ბინის დროებით სარგებლობაში გადაცემის პროცედურა
გარდა თავად ხელშეკრულებისა, რეკომენდაციების შესაბამისად, თუ როგორ უნდა იქირაოთ ბინა მოიჯარეებისთვის, აუცილებელია გადაცემის აქტის შედგენა. ხელშეკრულების ამ დანართში მითითებულია ყველა ქონება და მისი მდგომარეობა (მომსახურება, გარეგნობა, საბაზრო ღირებულება, ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით), რომელიც ეკუთვნის ქონების მფლობელს. მიმღები მხარე ამოწმებს სიას და ადასტურებს მის ნამდვილობას თავისი ხელმოწერით.
ამ მომენტიდან ბინის მფლობელს უფლება აქვს ქონების დაზიანების, ან მისი დაკარგვის შემთხვევაში მიმართოს სასამართლოს და დააბრუნოს თანხა მიყენებული მატერიალური ზარალის ოდენობით. არ აქვს მნიშვნელობა რა მიზეზით მოხდა ეს: დაუდევრობა, დაუდევრობა, ქურდობა. გადაცემის აქტი იძლევა როგორც ქონების სარგებლობის უფლებას, ასევე მის შენახვაზე პასუხისმგებლობას.
მხოლოდ ყველა ხელშეკრულების დადებისა და საბუთების ხელმოწერის შემდეგ შეგიძლიათ გადასცეთ გასაღებები ბინის ახალ მოიჯარეებს.
ხელშეკრულების რეგისტრაცია რეესტრში
მაგრამ არც აქტს და არც კონტრაქტს არ აქვს იურიდიული ძალა, თუ არ არის დოკუმენტის რეგისტრაცია Rosreestr-ში. ბინის ლეგალურად გასაქირავებლად საჭიროა გარიგების დაფიქსირება ზემოაღნიშნულ ორგანოში. თუ ხელშეკრულების ვადა ერთ წელზე ნაკლებია, რეგისტრაცია საკონსულტაციო ხასიათისაა და გამოიყენება მხოლოდ ზედმეტი ფინანსური ზარალებისგან თავის დასაცავად, რაც შეიძლება გამოწვეული იყოს საცხოვრებლის ქირავნობით უზრუნველყოფის შესახებ ხელშეკრულებების პირობების შეუსრულებლობის შედეგად.
თუ კონტრაქტის ვადა ერთი წელია ან მეტია, Rosreestr-ის მიმართვა სავალდებულოა, წინააღმდეგ შემთხვევაში ის ჩაითვლება მოგებაზე გადასახადის თავის არიდებად.
ბინის ოფიციალური რეგისტრაციისთვის აუცილებელია დოკუმენტების პაკეტის მომზადება:
- ბინის მესაკუთრის პასპორტი
- ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა ქონების სხვა მფლობელების, აგრეთვე ამ ბინაში რეგისტრირებული ყველა პირის მიერ საცხოვრებლით გაქირავებაზე.
- საკუთრების რეგისტრაციის მოწმობა.
- ცნობა საბინაო ოფისიდან რეგისტრირებული მაცხოვრებლების რაოდენობის შესახებ.
რეგისტრაციის პროცედურა თავისთავად მარტივი და მოკლეა, რომელიც ხორციელდება ერთ ფანჯარაში. შეგიძლიათ პირდაპირ დაუკავშირდეთ Rosreestr-ს და უახლოეს MFC-ს.
საგადასახადო ვალდებულებები და ვალდებულებები
ზეპირი შეთანხმების ფორმალიზება არ არის ერთადერთი მიზანი მესაკუთრესა და დამქირავებელს შორის ურთიერთობის იურიდიულად გაფორმებისთვის. ბინის დროებით სარგებლობაში უზრუნველყოფისთვის მესაკუთრე იღებს შემოსავალს, რომელიც ჩვენი კანონმდებლობის შესაბამისად უნდა იყოს დეკლარირებული და შესაბამისად გადასახადები. სწორედ ამ მიზეზით, ხელშეკრულების რეგისტრაცია არ არის პოპულარული უფასო საცხოვრებლის მფლობელებს შორის.
ამასთან, რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 119-ე მუხლის თანახმად, დასრულებული პირადი საშემოსავლო გადასახადის დეკლარაციის არარსებობა -3 და გადასახადებისგან თავის არიდება ისჯება.
დეკლარაციის წარუდგენლობა ემუქრება ჯარიმას გამოუცხადებელი თანხის 5-დან 30%-მდე. ხოლო გადასახადების გადაუხდელობამ შეიძლება საფრთხე შეუქმნას არა მხოლოდ ჯარიმებს, არამედ სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობას. 198-ე მუხლის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სისხლის სამართლის კოდექსი განსაზღვრავს ჯარიმას, რომელიც გამოიყენება დავალიანების კონკრეტული ოდენობით. ყველაზე მკაცრი სასჯელია სამ წლამდე თავისუფლების აღკვეთა.
ბინის ქირავნობის ხელშეკრულების არრეგისტრირების უფლების წყალობით, იმ პირობით, რომ იგი დადებულია 1 წელზე ნაკლები ვადით, ბევრი კომპეტენტური ქონების მფლობელი, თუ გააფორმოს ხელშეკრულებები მოიჯარეებთან, შემდეგ 11 თვით შემდგომი გაგრძელების შესაძლებლობით. ასეთ ვითარებაში მინიმალურია იმის ალბათობა, რომ საგადასახადო ინსპექცია გაარკვევს და შეძლებს სასამართლოში დაამტკიცოს დამატებითი მოგების მიღების ფაქტი.
ცარიელი ბინების ყველა მფლობელმა სასარგებლოა იცოდეს ბინის სწორად დაქირავება, ყველა შესაძლო რისკის აღმოფხვრა და საგადასახადო ოფისთან დაკავშირებული პრობლემებისგან თავის დაცვა. უპირველეს ყოვლისა, კანონის შესაბამისად შედგენილი იჯარის ან იჯარის ხელშეკრულებები სჭირდებათ თავად ხელშეკრულების მხარეებს, რათა არ ჰქონდეთ პრეტენზია ერთმანეთის მიმართ სხვადასხვა არასასიამოვნო გარემოებების შემთხვევაში.
რა უნდა იცოდეთ ბინის ქირაობისას, რომ უსიამოვნო სიტუაციაში არ მოხვდეთ? როგორ ვიპოვოთ იაფი, მაგრამ ამავე დროს კომფორტული საცხოვრებელი? როგორ ვიქირაოთ იგი დიდი ხნის განმავლობაში?
იმის შესახებ, თუ რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება ბინის ქირაობისას, მოგვიანებით მოგიყვებით ჩვენს სტატიაში.
რას ჰქვია ბინის დაქირავება
ქირავნობის ხელშეკრულების მიხედვით, ბინა, სახლი ან ცალკე ოთახი გადაეცემა დამქირავებელს საფასურის სანაცვლოდ. მას შეუძლია ფლობდეს და ისარგებლოს საცხოვრებელი ფართით ყველა სახელშეკრულებო პირობის დაცვით.
აღსანიშნავია, რომ საცხოვრებლის მფლობელი შეიძლება იყოს არა მხოლოდ ფიზიკური, არამედ იურიდიული პირი. ბინის მოიჯარე შეიძლება გახდეს მხოლოდ ფიზიკური პირი.
საცხოვრებელი ბინების გაქირავება შემდეგი ტიპისაა:
- სოციალური.
- კომერციული.
პირველი ვარიანტი არ გვაინტერესებს, ამიტომ პირდაპირ მეორეზე გადავდივართ.
კომერციული გაქირავებაეს იგივეა ბინის დაქირავება. აქ საცხოვრებლის მფლობელი და დამქირავებელი უბრალოდ თავისუფალი მონაწილეები არიან იურიდიულ ურთიერთობაში.
ისინი აფორმებენ ხელშეკრულებას ბინის გაქირავებაზე საკუთარი ნებით, წინასწარ შეთანხმებულები ყველა პირობასა და მოთხოვნაზე. აუცილებლად უნდა გაფორმდეს შესაბამისი ხელშეკრულება. ამის გარეშე თქვენ ვერაფერს დაამტკიცებთ სასამართლოში (თუ უეცრად რაიმე დავა წარმოიქმნება).
მოძებნეთ საცხოვრებელი უძრავი ქონების სააგენტოს მეშვეობით
ვისაც ბინის პირველად დაქირავება სურს, როგორც წესი, მიმართავს სპეციალურ კომპანიას. სააგენტოს არჩევისას ყურადღება უნდა გაამახვილოთ მეგობრების რჩევებზე – ორგანიზაცია უნდა იყოს გადამოწმებული. სპეციალურად უფლებამოსილი პირი ასრულებს შემდეგ ფუნქციებს:
- ირჩევს ბინას კლიენტის მოთხოვნებიდან გამომდინარე.
- ეთანხმება საცხოვრებლის მფლობელს ნახვის თარიღზე.
- დადის მოიჯარესთან და ათვალიერებს შერჩეულ საცხოვრებელ ოთახებს.
- იჯარის დადების დროს აწარმოებს ყველა მოლაპარაკებას.
- კლიენტს აძლევს რჩევებს ხელშეკრულების ყველა საკითხსა და ნიუანსზე.
- ამოწმებს საცხოვრებლის მესაკუთრის დოკუმენტაციას.
- წარმოადგინეთ იჯარის დადებისას. ეწევა მიღება-ჩაბარების აქტის შედგენას, რომელიც მოიცავს საცხოვრებელი ფართის ქონების ინვენტარიზაციას.
ანუ კლიენტს ყველგან თან უნდა ახლდეს – ხელშეკრულების გაფორმებამდე. სპეციალისტის მომსახურების ფასი გამოითვლება ინდივიდუალურად - თითოეული კონკრეტული სიტუაციიდან გამომდინარე. თითოეულ კომპანიას აქვს საკუთარი ფასების სია ამ ტიპის მომსახურების გაწევისთვის.
რა უნდა იცოდეთ ბინის ქირაობისას და როგორ არ გადაეყაროთ თაღლითებს
საცხოვრებელი ფართის გაქირავებაში თაღლითობა შემდეგია:
ფოტოები განსხვავდება რეალური მდგომარეობისგან
სიფრთხილე გმართებთ, თუ ბინის ქირის ღირებულებას და მის შეკეთებას მნიშვნელოვანი განსხვავებები აქვს. თუ მოწოდებულ სურათებში ბინა ჰგავს ძვირადღირებულ ბინას (თითქოს ფოტოები გადაწერილია ჟურნალებიდან), მაგრამ გაქირავების ფასი დაბალია (ან საბაზრო ღირებულების ზღვარსაც არ აღწევს), არის თაღლითობის ფაქტი. ახსნა შეიძლება შემდეგი იყოს - სურათზე ნაჩვენები ბინა უკვე გაქირავებულია, ამიტომ მოგეწოდებათ განსხვავებული, დაბალი ხარისხის. სინამდვილეში, შეიძლება გამოვლინდეს შემდეგი: ასეთი საცხოვრებელი უბრალოდ არ არსებობს და არც არასდროს ყოფილა. როგორ დავამტკიცოთ ის ფაქტი, რომ რეკლამაში გამოსახულებები უნიკალური არ არის? გამოიყენეთ სერვისი "გამოსახულებით ძიება" - სხვადასხვა საიტი გაჩვენებთ ყველა შესატყვისს. როგორც წესი, ასეთი „განცხადებები“ შემდეგ მიზანს ემსახურება – მათ საფუძველზე ყალიბდება შესაძლო მოიჯარეების ბაზა.
შეამოწმეთ მისამართი
ასეთი ბინა შეიძლება საერთოდ არ არსებობდეს. ყურადღებით შეავსეთ ხელშეკრულება, გადაამოწმეთ ყველა ინფორმაცია - თუნდაც უძრავი ქონების კომპანიასთან და ამ საკითხში სპეციალისტთან თანამშრომლობისას. ბევრი მოტყუებულია - ხელშეკრულებაში მითითებული მისამართი რეალობაში არ არის. ანუ არარსებულ ბინაში იხდიან ქირას. თუ მოულოდნელად თქვენ ან თქვენს მეგობრებს ეს მდგომარეობა შეეხო, საკუთარი ინიციატივით შეწყვიტე იჯარა. უბრალოდ გაგზავნეთ შეტყობინება მესაკუთრის მისამართზე. თუ საბუთები არ გაქვთ, უბრალოდ დაივიწყეთ ეს ბინა და ეს არის (ამ შემთხვევაში არაფრის გადახდა არ გჭირდებათ).
ძალიან ხშირად თაღლითური რეალტორები მოქმედებენ შემდეგნაირად: ისინი ითხოვენ გადაიხადონ ყველა მოწოდებული საინფორმაციო სერვისი (თანხა არის დაახლოებით 9000 რუბლი). ამას მოჰყვება კლიენტზე გადაცემა რამდენიმე ნომრის მემამულე - ისინი არ ახლდებიან კლიენტს ქონების შემოწმების დროს.
ყურება საფასურად
ნაქირავებ ბინის სანახავად ფულის გადახდა არ გჭირდებათ. არავის აქვს უფლება ამისთვის მოგთხოვოს ფული. თუ რეალტორი იწყებს ფულის თხოვნას, მაშინ ეს არის მისი ფულის გამომუშავების გზა - ანუ, თავად ტრანზაქცია მისთვის საინტერესო არ არის. ზოგჯერ ისეც ხდება, რომ რეალტორი და შენობის მეპატრონე ერთმანეთს ეჯახებიან და ფულს 50-დან 50%-მდე უზიარებენ. ხშირად, ამ ხრიკებს "იჭერენ" ვიზიტორები - ისინი, ვინც ცუდად ერკვევა ამ პროცედურის ყველა ნიუანსში. თუ თქვენ გაქვთ ასეთი პრობლემა, არ გააგრძელოთ თანამშრომლობა ამ რეალტორთან.
შესაძლებელია ქონების ხელახალი გაქირავება
უნდა გვახსოვდეს შემდეგი: საცხოვრებელი ფართის დამქირავებელს არ აქვს უფლება გარკვეული დროით გაანაწილოს ან მოაგვაროს სხვა მოქალაქეები. თქვენ არ შეგიძლიათ დააკისროთ სხვა პირებს ფული და საკომისიო. ხელშეკრულების დადება უნდა განხორციელდეს მხოლოდ ბინის მფლობელთან. თქვენ ჯერ უნდა შეამოწმოთ ყველა დოკუმენტაცია, რომელიც ემსახურება მისი საკუთრების დადასტურებას.
თაღლითებმა შეიძლება შესთავაზონ მომხმარებელთა ბაზის შეძენა
ეს მატყუარა მეთოდი ახლო წარსულში „შემუშავდა“. ასეთ რეალტორს შეუძლია კლიენტს უთხრას, რომ მონაცემთა ბაზა ყოველდღიურად ახლდება, მაგრამ თუ მასზე წვდომისთვის გადაიხდით, შეგიძლიათ მხოლოდ მოძველებული ინფორმაციის გაცნობა. იმისათვის, რომ არ მოხვდეთ ასეთ სიტუაციაში, შეისწავლეთ სხვა ადამიანების სხვადასხვა მიმოხილვები ინტერნეტში.
მოთხოვნა ყოველთვის იწვევს მიწოდების დაბადებას, მაგრამ ყველა მათგანი არ იქნება პატიოსანი. ამიტომ, რეალტორის არჩევანს მთელი პასუხისმგებლობით უნდა მივუდგეთ.
როგორ ვიქირაოთ ბინა
თუ გადაწყვეტთ საცხოვრებლის დამოუკიდებლად მოძიებას, უნდა აირჩიოთ თქვენთვის სასურველი ბინის მფლობელის განცხადება. ამ შემთხვევაში, თქვენ თავად დანიშნავთ დროს, თარიღს და მიდიხართ თქვენთვის შესაფერის საცხოვრებელში. რა თქმა უნდა, ასეთ სიტუაციაში არის გარკვეული ნიუანსი. მაგრამ უმეტესობა ურჩევნია არ დაუკავშირდეს რეალტორებსა და ფირმებს.
ზოგჯერ ხდება, რომ სასწრაფოდ გჭირდებათ ბინის დაქირავება - ამის გარეშე არ შეგიძლიათ. მაგალითად, თუ ადამიანი დიდი ხნით მიდის მივლინებაში. სასტუმროსთვის საკმაოდ დიდი თანხის დახარჯვა დაგჭირდებათ, ბინის ყიდვა ძალიან ძვირი ჯდება და მიზანი არ გაამართლებს ინვესტიციას.
ბინის გაქირავების უპირატესობები
ნაქირავებ საცხოვრებელს აქვს შემდეგი უპირატესობები:
- მოიჯარეების მობილურობა. შესაძლებელია სხვა რაიონში ან სხვა ქალაქში გადასვლა - თუ შემოგთავაზებთ უფრო მიმზიდველ პოზიციას. ან ბინის კორპუსთან ახლოს აშენდა ხმაურიანი კვეთა ან სამრეწველო კომპლექსი, სავსებით შესაძლებელია საცხოვრებელი ადგილის შეცვლა.
- თქვენ არ გჭირდებათ რემონტის გაკეთება და ფულის დახარჯვა. ახალ ავეჯსა და სანტექნიკაზე მხოლოდ საცხოვრებლის მფლობელი იფიქრებს. სიტუაციის სამომხმარებლო თვისებების დაცემა იწვევს ქირის შემცირებას.
როგორ ვიქირაოთ ბინა საკუთარ თავს
შენობის მფლობელის შემოწმება
იმისათვის, რომ დარწმუნდეთ, რომ საცხოვრებელი კანონიერად სუფთაა, ის მფლობელმა უნდა მოგაწოდოთ შემდეგი დოკუმენტაცია:
- დოკუმენტი, რომ ის არის მფლობელი.
- ხელშეკრულება, რომელიც ემსახურება საცხოვრებლის საკუთრების დადასტურებას (მაგალითად, მოგაწოდოთ შეთანხმება ყიდვა-გაყიდვის შესახებ).
- იდენტიფიკაცია.
- თუ მესაკუთრე არის შენობის მფლობელის წარმომადგენელი, მათ უნდა მიეწოდოს ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული მინდობილობა. ეს დოკუმენტი ადასტურებს კონტროლის უფლებას.
აუცილებელია იმის უზრუნველყოფა, რომ არ იყოს დავალიანება - ყველა კომუნალური გადასახადი გადახდილი იყოს. ხელშეკრულების დადებამდე უნდა განხორციელდეს ყველა მრიცხველის შემოწმება, ქვითრები და გადახდები.
შენობის თითოეული მფლობელის თანხმობა
თუ ბინას ჰყავს არა ერთი, არამედ რამდენიმე მფლობელი(სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ეს არის ფრაქციული საკუთრება), იჯარა მოითხოვს ყველას თანხმობას (ყველა მათგანი 14 წელზე მეტი ასაკის უნდა იყოს). ამ ხელშეკრულებას ხელი უნდა მოაწეროს ბინის ყველა მფლობელმა (ან ნებისმიერმა სხვა პირმა, რომელსაც აქვს მათგან ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობა).
თუ თქვენ გჭირდებათ ოთახის დაქირავება კომუნალურ საცხოვრებელში, დაგჭირდებათ თითოეული მეზობლის თანხმობა. ეს საკითხი მესაკუთრის გადასაწყვეტია. მათ ასევე უნდა მიეწოდოთ დოკუმენტი ამ საცხოვრებელი ფართით სარგებლობის დადგენილი წესით - სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, რომელ ოთახში მდებარეობს ესა თუ ის მფლობელი. ეს საშუალებას მოგცემთ თავიდან აიცილოთ ზედმეტი კონფლიქტები და არასასურველი შეჯახებები.
როგორ ვიქირაოთ ბინა
თუ დოკუმენტი სწორად არის შედგენილი და აქვს იურიდიული ძალა, ის უნდა შეიცავდეს:
- საცხოვრებლის მფლობელისა და მოიჯარის სრული სახელი და პირადი მონაცემები;
- თანხა, რომელსაც მოიჯარე გადაიხდის ყოველთვიურად;
- სიტუაციები, რომლის მიხედვითაც შეიძლება შეიცვალოს საცხოვრებელი ფართის გადახდა;
- რამდენჯერ შეუძლია მფლობელს ეწვიოს ქონებას მის შესამოწმებლად. ასევე, აქ დადგენილია შემოწმების ყველა პირობა.
- ინფორმაცია იმ პირების შესახებ, რომლებიც შეიძლება იცხოვრონ მოიჯარესთან.
- ვადა - როდის და რა ვადით ქირავდება ქონება.
- ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები.
- კონტრაქტში დეტალურად უნდა იყოს აღწერილი საცხოვრებელი: აუცილებელია აისახოს მისი მისამართი, ფართობი და ოთახების რაოდენობა, სართული და ა.შ.
ამის მიუხედავად, ნებისმიერი შეთანხმება ინდივიდუალურია - არ არსებობს რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შევსების სტანდარტული ფორმა.
სწორედ ხელშეკრულების დადების დღეს მოიჯარემ უნდა სთხოვოს მფლობელს პირადი ანგარიშიდან ამონაწერის მიწოდება. ამ დოკუმენტის დახმარებით მოიჯარე გაიგებს გადახდილია თუ არა ყველა კომუნალური გადასახადი (აქვს თუ არა მესაკუთრეს რაიმე დავალიანება). ის ასევე მიიღებს ინფორმაციას იმის შესახებ, თუ რომელი ხალხია რეგისტრირებული საცხოვრებლის მისამართზე.
ბინა არ უნდა იყოს ვალით და რეგისტრირებული მოქალაქეებით - ფიზიკური პირებით.
მნიშვნელოვანი წერტილი:ყურადღება მიაქციეთ უფლებებსა და მოვალეობებს - და არა მარტო მოიჯარეს, არამედ გამქირავებელსაც. მაგალითად, აუცილებელია განისაზღვროს მისი მფლობელის მიერ იჯარით აღებულ შენობაში ინსპექტირების ვიზიტების განრიგი.
Ქირავდება
მთავარი საკითხი ქირის ოდენობაა. შემდეგი ინფორმაცია სავალდებულოა:
- ვინ არის ვალდებული გადაიხადოს კომუნალური გადასახადები?
- ვინ იხდის ინტერნეტს, ტელეფონს და სხვა მომსახურებას.
ნებისმიერი ტრანსფერი ფულიუნდა გაიცეს ქვითრით. არსებობს მოსაზრება, რომ ამ დოკუმენტის მოთხოვნით ადამიანი გამოხატავს უნდობლობას სამართლებრივი ურთიერთობის მეორე მხარის მიმართ. თუმცა ეს სრულიად ნორმალური სიტუაციაა - ბოლოს და ბოლოს, თქვენ არ იცით, როგორია სხვა ადამიანი.
ხელშეკრულება ძალაში შედის მხოლოდ ბინის მიღების და გადაცემის აქტის ორივე მხარის მიერ ხელმოწერის შემდეგ. ეს დოკუმენტი უნდა ასახავდეს შემდეგ ინფორმაციას: დამქირავებელს გადაეცა საცხოვრებელი სახლი და მან მიიღო იგი ყოველგვარი პრეტენზიის გარეშე. ამის შემდეგ მოიჯარე ეკისრება ყველა პასუხისმგებლობას შენობაზე. მან უნდა გააკონტროლოს ბინის და მასში მდებარე ქონების უსაფრთხოება.
მნიშვნელოვანი წერტილი:თუ საცხოვრებელი გაქირავებულია ერთი წლით ან მეტით, ხელმოწერილი ხელშეკრულება უნდა გაიაროს რეგისტრაციის პროცესი Rosreestr– სთან უშეცდომოდ.
და მიუხედავად იმისა, რომ ბინის მფლობელმა თავის თავზე უნდა აიღოს ამ საკითხის გადაწყვეტა, ნებისმიერი პასუხისმგებელი მოიჯარე ასევე ვალდებულია ნახოს, როგორ სრულდება ეს ფორმალობა.
ბინის გაყიდვა ან გირავნობა იჯარის ხელშეკრულების ვადის გასვლამდე შეუძლებელია. თუ ბინა ქირავდება მოკლე დროით, არაფრის რეგისტრაცია არ გჭირდებათ.
ხელშეკრულება არის იურიდიული დოკუმენტი. სწორედ ამ მიზეზით, ნებისმიერი შეცვლილი იჯარის ვადა უნდა იყოს ფორმალური სპეციალური დამატებითი ხელშეკრულების დახმარებით. ძალიან ხშირად, გამქირავებელი და დამქირავებელი ხელს აწერენ ხელშეკრულებას ბინის იჯარის ვადის გაგრძელების შესახებ, ყველა ძირითადი პირობის დაცვით.
აღსანიშნავია, რომ გადაცემის აქტი აუცილებლად მოიცავს საცხოვრებელ შენობაში მდებარე ყველა ქონების ინვენტარიზაციას (ის, რომელიც გადაცემულია სარგებლობაში თავად ბინასთან ერთად).
რა არის ქონების ინვენტარიზაცია?
ქონების ინვენტარიზაციას იჯარის ხელშეკრულების დანართი ეწოდება. ინვენტარი ასახავს კლიენტზე გადაცემული ქონებას გარკვეული პერიოდის განმავლობაში.
ბინის მფლობელს უფლება აქვს ინვენტარში შეიტანოს: ყველანაირი ავეჯი, ელექტრონული ტექნიკა, სამზარეულოს ჭურჭელი და ა.შ. თუ მოიჯარე რაიმეს დაკარგავს ან დააზიანებს (არ არის ასახული ქონების ინვენტარში), საცხოვრებლის მესაკუთრისთვის ნივთის დაბრუნება შეუძლებელი იქნება.
ქირავნობის ხელშეკრულება
როგორ არის შედგენილი დოკუმენტი?
როგორც წესი, საცხოვრებლის (საბინაო ფართის) გაქირავებისას ქონების ინვენტარიზაცია ივსება სტანდარტების მიხედვით.
რა დეტალები უნდა იყოს შეტანილი აქტში?
- დოკუმენტს უნდა ჰქონდეს სათაური. ეს შეიძლება იყოს ნებისმიერი.
- ამის შემდეგ, ღირს დარეგისტრირება სად და როდის შედგა ეს დოკუმენტი.
- ასახული უნდა იყოს ინფორმაცია ხელშეკრულების მხარეების შესახებ. აღწერილია არა მარტო მესაკუთრის, არამედ მოიჯარის მონაცემებიც.
- და ბოლო - დანიშნეთ იჯარის ბმული.
- ყველა ზემოაღნიშნული ინფორმაციის ასახვისა და დაფიქსირების შემდეგ მხარეები ადგენენ შემდეგ პუნქტს: მესაკუთრე დროებით სარგებლობაში გადასცემს არა მხოლოდ საცხოვრებელ ფართს, არამედ მასში მდებარე ქონებას - მოიჯარემ უნდა მიიღოს მთელი ეს ქონება.
- ქვემოთ მოცემულია სახლის ყველა ქონების ჩამონათვალი.
- დოკუმენტის ბოლოს ორივე მხარე ხელს აწერს.
ქონების ინვენტარიზაციის რეგისტრაციის ნიუანსი
ეს ყველაფერი დამოკიდებულია გადაცემულ ბინაზე, იმაზე, თუ რა რჩება მასში. ზოგიერთ სიტუაციაში შეიძლება წარმოიშვას გარკვეული სირთულეები. მაგალითად, თუ ვსაუბრობთ ცარიელი ბინის გაქირავებაზე. ასეთ ვითარებაში ბინის დაქირავებისას ამ დოკუმენტში თითქმის არაფერი იქნება განსაზღვრული. აღწერილი იქნება მხოლოდ წყლის მრიცხველები, სანტექნიკა და სხვა, რომლებიც მდებარეობს შენობაში.
აღსანიშნავია, რომ დღეს მოქალაქეები ხშირად ქირაობენ საცხოვრებლად სრულიად მზა ბინას (ანუ ყველა საჭირო ქონებით - თუნდაც ჩანგლებით და კოვზებით). ეს იწვევს იმ ფაქტს, რომ ქონების ინვენტარიზაციას შეიძლება დასჭირდეს ერთ ან ორზე მეტი ფურცელი.
ასეთ სიტუაციებში ყველაზე მნიშვნელოვანი არ არის დადგენილი წესების იგნორირება, საცხოვრებელში არსებული ნებისმიერი ობიექტის დანიშვნა და ასახვა. გარდა ამისა, არსებობს მთელი ქონების მდგომარეობის დაფიქსირების შესაძლებლობა ფოტოზე ან ვიდეოზე. ეს სურათები შეიძლება მოგვიანებით დაერთოს იჯარის ხელშეკრულებას. ქონების ინვენტარიზაცია წარმოადგენს კომპლექსურ იურიდიულ დოკუმენტს, რომელსაც დავის შემთხვევაში შეუძლია დაიცვას მესაკუთრის ინტერესები.
ბინის დიდი ხნით გაქირავების წესები
აუცილებლად შეამოწმეთ აქვს თუ არა ბინის მფლობელს მისი გაქირავების უფლება. ყურადღებით შეისწავლეთ თქვენთვის მოწოდებული ყველა დოკუმენტაცია.
რა კითხვები უნდა დაისვას ბინის დაქირავებისას
აუცილებელია დაზუსტდეს, თუ რა მისამართზე ცხოვრობს საცხოვრებლის მფლობელი. შეამოწმეთ მისი პერსონალური მონაცემები (ტელეფონის ნომერი, მისამართი მოწოდებული).
შეამოწმეთ რა პირობებით არის დაკავშირებული ინტერნეტი საცხოვრებელში (თუ ეს უკვე გაკეთდა, მიუთითეთ ვინ და როგორ გადაიხდის მას).
ნაქირავებ ბინის შემოწმებისას შეამოწმეთ სანტექნიკის მდგომარეობა და ელექტრო გაყვანილობა. მნიშვნელოვანი პუნქტი: თუ მხოლოდ რამდენიმე მოწყობილობაა დაკავშირებული (საუბარია ელექტრო ქვაბზე, ლეპტოპზე, სარეცხი მანქანაზე), შტეფსელი არ უნდა დაარტყას. ასევე ღირს დარწმუნდეთ, რომ ნაქირავებ ბინაში არ იყოს ჭიანჭველები, ტარაკნები და ასე შემდეგ.
თუ შემოწმების პროცესში გამოვლინდა რაიმე კონკრეტული გაუმართაობა, ჰკითხეთ შენობის მფლობელს, რომელიც გადაიხდის სარემონტო სამუშაოებს.
თუ ქირაობთ ოთახს, რომელსაც არ აქვს საკეტი (ან თქვენ საუბრობთ ერთი საწოლის გადახდაზე), არ გჭირდებათ დეპოზიტის გადახდა.
საცხოვრებლის ფანჯრები უნდა იყოს კარგ მდგომარეობაში. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ზამთრის სეზონზე ბინაში ზედმეტად ცივა, ცხელ ამინდში კი კონდიციონერს გაუჭირდება თავისი ფუნქციების შესრულება.
დარწმუნდით, რომ ჩაწერეთ სასწრაფო დახმარების დაწესებულებების ნომრები, რომლებზეც უნდა დარეკოთ საგანგებო სიტუაციის შემთხვევაში. იჯარის ხელშეკრულების ასლი უნდა შეიცავდეს შენიშვნას ქირავნობის ყოველთვიური გადახდის შესახებ. საცხოვრებლის მფლობელმა აუცილებლად უნდა დადოს პირადი ხელმოწერა.
ქონება ნაქირავებ ბინაში
დააკონკრეტეთ ტექნიკისა და ავეჯის საკითხი - შეძლებთ თუ არა მესაკუთრის ავეჯით სარგებლობას თუ დაგჭირდებათ საკუთარის ტრანსპორტირება. იმის გამო, რომ შენობების გაქირავების საბაზრო ფასი ყოველთვის არასტაბილურია, არ არის აუცილებელი იჯარის გაფორმება გარკვეული პერიოდის განმავლობაში. რა თქმა უნდა, ეს მხოლოდ რჩევაა, გადაწყვეტილება მაინც თქვენზეა, მაგრამ თუ ფასები მოულოდნელად დაეცემა, თქვენ ყოველთვის შეგიძლიათ იპოვოთ იაფი გაქირავების ვარიანტი (ან სთხოვოთ გამქირავებელს, მოგცეთ ფასდაკლება).
იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას, საცხოვრებლის მფლობელმა უნდა მოგცეთ ყველა გასაღები. აუცილებლად უნდა შემოწმდეს. და არ დაგავიწყდეთ: არავის აქვს უფლება მოგთხოვოს ფული გასაღებებში.ეს იქნება უკანონო მოთხოვნა, რომლის შესრულებაც თქვენ საერთოდ არ მოეთხოვებათ.
როგორც წესი, იჯარის ხელშეკრულება იდება ზუსტად ერთ წელზე. ეს მომგებიანია შენობის მფლობელისთვის, რადგან ასეთი ხელშეკრულება ითვლება მოკლე ვადით დადებულად. ამრიგად, დამქირავებელი ვერ შეძლებს სხვა მოიჯარეების ნებას მისცეს იცხოვრონ მასთან მესაკუთრის შეტყობინების გარეშე. თუ თქვენ გაქვთ კონტრაქტის ვადის გაგრძელების სურვილი, უბრალოდ მოაწერეთ საჭირო ხელშეკრულებას. ეს უნდა გაკეთდეს საცხოვრებელი ფართის იჯარის დროებითი ვადის დასრულებამდე 30 დღით ადრე.
დაამყარეთ კონტაქტი გასაქირავებელი ქონების მფლობელთან და მეზობლებთან, ეს დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ მრავალი პრობლემა.
გაქირავების პერიოდი
მოიჯარეებს შორის გავრცელებულია მცდარი წარმოდგენა - მესაკუთრეს უფლება აქვს ნებისმიერ დროს გაიყვანოს ისინი ბინიდან. სინამდვილეში ყველაფერი ასე მარტივად არ არის, მესაკუთრე ვერ გააძევებს დამქირავებელს ხელშეკრულების ვადის ამოწურვამდე.
კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ნიუანსი:თუ თქვენ გააფორმეთ ხელშეკრულება ბინის გაქირავებაზე ხანგრძლივი ვადით (წელზე მეტი), დამქირავებელს უფლება აქვს სხვა პირებთან გააგრძელოს ხელშეკრულება. და თუ გამქირავებელი დაიწყებს უბრალოდ იმ ფაქტს, რომ მას არ მოეწონა ადამიანი და მას სურს სხვა მოიჯარეებში გადაადგილება, ეს საერთოდ არ გახდება სერიოზული მიზეზი (რა თქმა უნდა, თუ მოიჯარეს არაფერი ჩაუდენია უკანონო). ასეთ ვითარებაში გამოსახლება შესაძლებელია მხოლოდ სამართლებრივი წარმოების გზით. სასამართლო განიხილავს, არის თუ არა რუსეთის ფედერაციის საკანონმდებლო ნორმების დარღვევა, თუ იჯარის დარღვევა. ანუ:
- თუ პირი არ იხდის საცხოვრებლის ქირას.
- თუ მან ბინაში იცხოვროს უცხო პირებმა (ხელშეკრულებაში არ არის ასახული).
- თუ დამქირავებელმა დააზიანა შენობა (ან თუ შეუძლებელი გახდა მასში ცხოვრება).
მაგრამ პრაქტიკაში, ასეთი სიტუაციები არც თუ ისე ხშირად ხდება.
ზიანის ანაზღაურება
ხელშეკრულების დასრულებამდე მოიჯარემ და მესაკუთრემ ერთობლივად უნდა შეამოწმონ მთელი ქონება ინვენტარიზაციის საშუალებით. მოიჯარე ვალდებულია დააბრუნოს ყველაფერი სათანადო მდგომარეობაში. ნივთის დაზიანების შემთხვევაში საკითხი სხვადასხვა გზით წყდება. რა თქმა უნდა, უმჯობესია იპოვოთ კომპრომისული გამოსავალი (მაგალითად, თუ მაცივარი გაფუჭდა, მოიჯარეს შეუძლია გადაიხადოს მისი შეკეთება ან აანაზღაუროს ღირებულება). მაგრამ თუ დამქირავებელი არ არის დამნაშავე ავარიაში, საქმე სასამართლოში მივიდა, დადებული ბინის იჯარის ხელშეკრულება იქნება მტკიცებულება. მას ხელი უნდა მოაწეროს ურთიერთობის ორივე მხარემ.
და ბოლო:ყოველთვის წაიკითხეთ რას აწერთ ხელს ბინის ქირაობისას! მაშინაც კი, თუ თქვენ თვალყურს ადევნებთ მემამულეს ყოველ ნაბიჯს, აუცილებლად წაიკითხეთ ყველაფერი დაწერილი ბოლოს! მხოლოდ ამის შემდეგ უნდა დადოთ თქვენი ხელმოწერა ხელშეკრულებაზე! თუ თქვენ არ გაქვთ საკმარისი ცოდნა ამ სფეროში, უმჯობესია მიმართოთ სპეციალისტს. პროფესიონალი იურისტი აგიხსნით ყველა ნიუანსს და დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ შეცდომები ბინის იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას!
ბინების და სხვა შენობების ქირა რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით.
კიდევ რა უნდა შემოწმდეს?
აუცილებლად შეამოწმეთ ყველა აღჭურვილობის გამართულობა მესაკუთრესთან ერთად, თუ ის ხელმისაწვდომია ბინაში. თქვენ ასევე უნდა განმარტოთ, გადახდილია თუ არა ქვითრების ბოლო გადასახადები. იმის გამო, რომ კომუნალური გადასახადები დროულად არ არის გადახდილი, ვალის წარმოქმნას გამოიწვევს.
თუ ასეთია, მაშინ წინასწარ უნდა შეთანხმდეთ (იჯარის ხელმოწერამდე) ვინ გადაიხდის შედეგად ვალს. ხდება ისე, რომ მოიჯარე არწმუნებს მფლობელს, რომ ვალს თავად გადაიხდის, ქირაში არაფრის გადახდის გარეშე.
გაეცანით იმ ფაქტს, რომ თუ ბინას, რომლის დაქირავებას აპირებთ, რამდენიმე მფლობელი ჰყავს, იქნება ეს მეუღლე თუ სხვა ნათესავი, მნიშვნელოვანია გაარკვიოთ, თანახმაა თუ არა ყველა მფლობელი ბინის დაქირავებაზე. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ხელშეკრულება შეიძლება ბათილად გამოცხადდეს.
სწორი იქნება არა მხოლოდ მიღება, არამედ მათი პირადი ყოფნის მიღწევა იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას, რათა თავიდან ავიცილოთ უთანხმოება.
რა უნდა გაკეთდეს საცხოვრებელი ფართის დაქირავებისას?
მხარეთა მიერ ბინის იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება დასკვნითი ეტაპია.ეს არის კეთილსინდისიერებისა და წესიერების გარანტია როგორც მოიჯარის, ისე მესაკუთრის მხრიდან. ვინაიდან ნაქირავებ ბინებთან თაღლითობა ყოველთვის ხდება. ასე ემართებათ არაგონივრულ მემამულეებს, რომლებმაც შეიძლება წინასწარ მოითხოვონ ფული და შემდეგ გაიქცნენ ფულით და საცხოვრებელი ფართით.
აუცილებელია ასლების გაკეთება?
იურიდიული თვალსაზრისით, თაღლითობის დამადასტურებელი დოკუმენტების რამდენიმე ასლი არსებობს: რა შეიძლება დადასტურდეს, თუ ორიგინალები არ არის? მოიჯარეს უბრალოდ არ სჭირდება ბინის საბუთების ასლები. მაგრამ იჯარის ხელშეკრულება უნდა იყოს მოწოდებული და ხელმოწერილი მესაკუთრისა და მოიჯარის მიერ ორ ეგზემპლარად. თუ ბინის ერთზე მეტი მფლობელია, მაშინ თითოეული მფლობელისთვის - იჯარის ხელშეკრულების ასლი.
დასკვნა
რა თქმა უნდა, შენს საკუთრებაში არსებულ ბინაში ცხოვრება ბევრად უკეთესია.. მაგრამ თუ შენაძენი ჯერ არ არის დაგეგმილი, ან უბრალოდ ამ მომენტში არ გაქვთ შესაძლებლობა, მაშინ ნაქირავებ ბინა საუკეთესო ვარიანტია. თუ სწორად გააფორმებთ იჯარის ხელშეკრულებას და ითვალისწინებთ ყველა ნიუანსს, რომელიც შეიძლება წარმოიშვას როგორც მოიჯარისთვის, ასევე მესაკუთრისთვის, მაშინ თანამშრომლობა ორივეს მოეწონება.