Пәтер немесе пәтер: қайсысы тиімдірек? Пәтерлер: пәтерлер мен студиялық пәтерлерден айырмашылығы Пәтерлерді пәтерлерден қалай ажыратуға болады

Жақында жылжымайтын мүлікте пәтерлер мен студиялық пәтерлер сияқты мүлдем жаңа тұжырымдамалар пайда болды. Олардың нені білдіретінін және шын мәнінде, пәтерлер мен пәтер немесе студия арасындағы айырмашылық неде екенін айтайық. Жылжымайтын мүлік сатып алғысы келген кезде адамдар бұл туралы көптеген сұрақтар қояды. Нюанстарды қарастырайық.

Пәтер дегеніміз не, пәтерлерден айырмашылығы

Қандай да бір себептермен, пәтерлер сәнді тұрғын үйлермен байланысты; Бұл негізінен жаңа ғимараттар. Алайда, мұндай жылжымайтын мүлікті сатып алғысы келгенде, сатып алушылар көптеген заңды сұрақтар қояды.

Олардың біріншісі: «Пәтерлер дегеніміз не?» Пәтерлерден айырмашылығы олардың тұрғын емес үй-жайлар екендігімен басталады. Иә Иә. Дәл тұрғын емес.

Ал мәселе тіпті мұндай жылжымайтын мүліктің көлемі мен орналасуында емес, мұндай үй-жайлардың әкімшілік мақсатта салынғанында. Тіпті мұндай нысанға меншік құқығы туралы куәлік үй-жайдың тұрғын емес екенін көрсетеді. Кейде пәтерлер Мәскеуде сатылады, құжаттарда «қонақ үй түрі» жазбасы жасалады.

Сонымен, пәтерлер ең алдымен коммерциялық жылжымайтын мүлік болып табылады. Дәл осы себепті олар дүкендер, фитнес орталықтары және кеңселермен бірге үлкен орталықтарға орналастырылады. Дегенмен, мұндай үй-жайлардың нақты мақсаты әлі де өмір сүреді.

Мәселе мынада, ресейлік заңнама пәтерлердің түсінігін ресми түрде анықтамайды, сондықтан құрылыс салушылар қолданыстағы заңдарды пайдалана отырып, оларды ауданы қырық шаршы метрден асатын, бір бөлмеден, ас үйден және ас үйден асатын тұрғын үй ретінде белгілейді. ванна бөлмесі бар дәретхана.

Тұрғын емес үй-жайлар

Егер пәтер мен пәтердің айырмашылығы туралы айтатын болсақ, онда ең алдымен, бұл тұрғын емес үй-жайлар болғандықтан. Заңдық тұрғыдан алғанда, олар әдетте уақытша тұруға болатын коммерциялық қорлар. Бұл, олар айтқандай, қарапайым пәтерлермен салыстырғанда пәтерлердің артықшылығы да, кемшілігі де.

Пәтерлердің қандай артықшылықтары бар?

Біз қандай пәтерлер деген сұрақты анықтадық. Пәтерлерден айырмашылығы бағадан басталады. Олар сәнді тұрғын үй болып саналатындықтан, олар сәйкесінше қымбатырақ. Салыстырмалы талдау жүргізген кезде риэлторлар пәтерлер кейде сол аудандағы қарапайым жылжымайтын мүліктен 20-25 пайызға қымбатқа түсетінін айтады.

Еркін, шектеусіз орналасу

Пәтер мен пәтердің заңды айырмашылығы – коммерциялық мүлік екенін жоғарыда айттық. Бұл тұрғын емес үй-жай болғандықтан, оны жөндеу тұрғын үй заңнамасына сәйкес келмейтінін білдіреді. Әдетте мүлдем тегін орналасу бар, сіз иелердің кез келген қиялын жүзеге асыра аласыз, сіз жүк көтергіш қабырғаларға қол тигізе алмайсыз.

Элиталық инфрақұрылым - бұл пәтерлер мен пәтерлердің тағы бір айырмашылығы. Олардың айналасына өте талапшыл ауқатты сатып алушыларға арналғанынан бастайық. Әдетте, мұндай кешендердің бірінші қабаттарында фитнес орталықтары, спа-клубтар, мейрамханалар, барлар, қымбат дүкендер, банктер бар. Мұндай тұрғын үйді сатып алу арқылы адамдар мұндай кешеннен шықпай-ақ жоғары деңгейде қызмет алады.

Ыңғайлы орналасу - Мәскеудегі пәтер мен пәтердің басты айырмашылығы. Өздеріңіз білетіндей, елорданың қашықтығы өте үлкен, сондықтан ыңғайлы болу үшін тұрғын үй жұмыстан бес минутта сатып алынады. Бұл жол жүрудің құнды уақытын және кептелістерді үнемдеуге байланысты. Мұндай қалалық кешендер халық көп шоғырланған жерлерде немесе ірі бизнес орталықтарының жоғарғы қабаттарында орналасады.

Қала маңындағы ғимараттарға келетін болсақ, олардың артықшылықтары бар. Мысалы, тұрғындар элиталық яхта клубының мүшесі бола алады.

Бір аумақта шамамен бірдей деңгейдегі адамдар тұрады

Қаланың көпқабатты үйлерінде мүлдем басқа қабаттарға жататын адамдар тұрады. Мұндағы адамдардың әл-ауқатының деңгейі мүлде бөлек. Тек өз шеңберінде ғана көшкісі келетін ауқатты адамдар бұл мүмкіндікті пәтер сатып алу арқылы алады.

Пәтерлерден айырмашылығы - мұндай тұрғын үйді пайдаға қайта сатуға немесе жалға беруге болады. Әзірлеушілер мұндай деңгейдегі жылжымайтын мүлік дағдарыс кезінде де арзандамағанын алға тартады.

Пәтерлердің кемшіліктері бар ма?

Иә, шынында да бірқатар кемшіліктер бар.

Пәтер мен пәтердің айырмашылығы туралы айтқанда, келесі жағымсыз тұстарды атап өту керек:

Біз пәтер мен пәтердің негізгі айырмашылықтарын қарастырдық.

Жалпы, соңғысы өте тиімді инвестиция. Олардың иелерінің көпшілігі үшін артықшылықтар кемшіліктерден асып түседі.

Мәскеу үкіметі пәтер нарығын реттеуді жоспарлап отыр. Олар сәнді баспана мен пәтерді теңестіргісі келеді, бұл бағаның өсуіне әкеледі.

Пәтер дегеніміз не?

Біз пәтерлердің қандай екендігі туралы егжей-тегжейлі әңгімелестік; Бұл айырмашылықтарды артықшылықтар мен кемшіліктер ретінде қабылдауға болады. Пәтер түсінігі заңмен қалай анықталады? Бұл адамдар тұруға толығымен дайын жылжымайтын мүлік. Ол белгілі бір жайлылық талаптарына сай болуы керек. Ол орындауға міндетті шарттар бар:

1. Электр және жылудың болуы.
2. Сумен жабдықтау және канализацияның болуы.
3. Бөлмеге жеке кіру және бүкіл аумақты бөлек бөлмелерге міндетті түрде бөлу.

Пәтер класы оның ауданына, бөлмелер санына, ғимараттағы қабаттардың санына және ішкі жөндеу жұмыстарына байланысты анықталады. Бағаға орналасқан жері мен инфрақұрылымнан қашықтығы да әсер етеді.

Студиялық пәтер дегеніміз не?

Жылжымайтын мүлік тақырыбын қарастырған кезде, сіз студиялық пәтер сияқты тұрғын үй түрін міндетті түрде атап өтуіңіз керек. Олар да жақында танымал болды. Бұл не? Пәтер мен студиялық пәтердің айырмашылығы неде?

Тұрғын үйдің бұл түрінің бірегей орналасуы бар. Негізінде, бұл бір бөлмелі пәтер, бірақ оның ас үйге, жатын бөлмеге және қонақ бөлмесіне бөлінуі жоқ. Бүкіл аумақ біртұтас кеңістік болып табылады, тек ванна бөлмесі оқшауланған. Мұндай пәтерде дәліздер мүлдем жоқ.

Студиялар әлі балалары жоқ жас отбасылар үшін жақсы. Мұндай жылжымайтын мүліктің кемшілігі, егер сіз жалғыз болғыңыз келсе, зейнетке шығу мүмкін емес. Сіз әрқашан қайта құруды және бір нәрсені өзгертуге болады. Бірақ бір үлкен плюс бар. Бұл, әрине, баға. Бұл толыққанды пәтер құнынан отыз пайызға төмен.

Студиялар ашық жоспармен салынған. Кәдімгі үйді интерьерді жөндеу арқылы студияға айналдыру сәнге айналды.

Жылжымайтын мүліктің бұл түрінің негізгі айырмашылығы - бұл пәтерлерден айырмашылығы, бұл барлық салдары бар тұрғын үй алаңы.

Студияның әртүрлі макеттері қандай?

Студия екі адамға арналған тар кеңістік деген стереотип мүлде дұрыс емес. Ауданның өлшемдері мүлдем басқаша болуы мүмкін. Бұл кең бөлмелер немесе тіпті екі деңгейлі болуы мүмкін. Орналасуы қарастырылған - шаршы, тікбұрышты, дөңгелек, трапеция.

Студиялардың тарихы

Алғашқы студиялық пәтерлер Америка Құрама Штаттарында жүз жылдан астам уақыт бұрын пайда болды. Бұл архитектурада жаңа сөз болды. Ішкі жүк көтергіш қабырғалары болмағандықтан, стандартты схемадан ауытқу мүмкін болды. Бұл тұрғын үй нұсқасын бірінші болып богемиялықтардың өкілдері мен өнер адамдары қабылдады. Олардың өмір салтын ескере отырып, бұл опция оңтайлы болды. Алайда уақыт өтіп, Америкада студия студенттер үшін арзан баспанаға айналды.

Студиялық пәтерлердің кемшіліктері

Біздің елде қандай да бір себептермен студия элиталық нәрсе болып саналады. Шын мәнінде, бұл терең қате түсінік. Мұндай баспананың бір-екі адамға ғана қолайлы екендігінен бастайық.

Артықшылықтары минималды ауданы бар жақсы жарықтандыруды қамтиды. Мен қайта құру мүмкіндігін көргеніме қуаныштымын. Дәліздердің жоқтығынан аумақ ұлғаяды. Батыста студиялар арзан болғандықтан танымал. Біздің елде үй-жайларды жөндеу жеке жоба бойынша жүзеге асырылады, сондықтан ол өте қымбатқа түседі. Бұл жай ғана тұрарлық емес. Бірақ түпкілікті нәтиже, үлкен шығындармен, қарапайым отбасы үшін мүлдем қолайлы емес баспана.

Студия опциясы бірінші қабатты безендіру үшін үлкен ауылдық үйлерде қолданылады, онда қонақ бөлме, ас үй және зал аймақтарға бөлу элементтері бар бір кеңістікке жасалады. Қалған қабаттарда жеке бөлмелер, дәліздер және т.б. бар тұрақты орналасу бар. Бұл опция, әрине, қолайлы. Дегенмен, оны әркімнің қалтасы көтере бермейді.

Кейінгі сөздің орнына

Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік нарығында тұрғын үйдің көптеген түрлері бар. Бірақ, бірдеңе сатып алуды шешкеннен кейін, сіз не алғыңыз келетінін нақты түсінуіңіз керек, сонымен қатар заңды нюанстарды ескеруіңіз керек. Біз пәтер мен пәтердің айырмашылығын және студияның не екенін егжей-тегжейлі қарастырдық. Сізге тұрғын үй нұсқаларын ұсынған кезде риэлторлар әрқашан сізге барлық шындықты айта бермейді. Сондықтан сіз ұсынылған тұрғын үйдің нюанстарын өзіңіз түсінуіңіз керек. Есіңізде болсын, сіз пәтер сатып алуды шешкен кезде сізде тұрғын емес үй-жайлар болады. Және олар сізге тұрғын үй қорына ауыстыруды уәде етеді деп сенбеңіз. Тәжірибеде мұндай жағдайлар өте аз. Ал әзірлеушілерге мұндай қосымша қиындық қажет емес. Егер сізді тіркеудің нюанстары қызықтырмаса, онда бұл сіздің тұрғын үй түрі. Ең қарапайым нұсқа - студия немесе пәтер сатып алу. Шешім өзіңе байланысты.

Бүгінгі таңда пәтерлер тек люкс сегментінде ғана емес - нарықта көбірек ұсыныстар пайда болады. Пәтерлер сұранысқа ие және сатып алушылардың кең ауқымына қол жетімді болды. Дегенмен, мұндай жылжымайтын мүлікті алу көптеген ерекшеліктерге толы.

Қарапайым адам үшін бірінші сұрақ туындайды - пәтерлер дегеніміз не? Көптеген адамдар пәтерлерден бірқатар маңызды бөлшектермен ерекшеленетінін білмейді. Ал егер бұрын үлкен студиялық пәтерлер пәтер болып есептелсе, қазір тұрғын үйдің бұл түрі нақты заңды белгілерге ие болып, пәтерлерді тіпті 30 шаршы метрден табуға болады. метр. Негізінде, бұл ас үйі бар бөлмені сатып алуға болатын қонақүй, оның бағасына қонақүй инфрақұрылымы кіреді. Қазірдің өзінде демалуға арналған орындар, фитнес залдары, мейрамханалар мен санаторийлер, сондай-ақ кеңсе және конференц-залдар болуы мүмкін, дейді «Азбука жилья» компаниясының мамандары. Пәтерлер - бұл тұрғын емес үй-жайлар, олар коммерциялық жылжымайтын мүлік болып табылады. Сондықтан көптеген тұрғын үй кешендері кеңсе ғимараттарына айналды. Мәскеуде тұрғын үйлерді дамытуға тыйым салынған аудандарда пәтерлер салу және оларды тұрғын үй ретінде сату әбден заңды. Мұндай жерде тіркелу мүмкін болмайды, бірақ сіз уақытша тіркеуді жасай аласыз, тіпті сонда да барлық жерде емес және әрқашан емес. Яғни, Ресейдегі пәтерлер мен пәтерлердің негізгі айырмашылығы олардың әртүрлі құқықтық мәртебесі болып табылады.

Третьякова Дарья«Азбука Жиля» консалтинг және аналитика бөлімінің бастығы«Мысалы, балалары бар отбасы үшін пәтерге тіркеле алмау өмір бойына айтарлықтай кемшілік болып табылады. Тиісінше, аудандық емханаларды, балабақшалар мен мектептерді пайдалануда қиындықтар туындайды. Пәтер алу үшін ипотекалық несие алу өте қиын. Ал баспана сатып алуды қолдауға бағытталған бағдарламалар пәтерлерге қатысты емес. Пәтерден айырмашылығы, пәтерді несие беруші меншік иесінің жалғыз баспанасы болса да тартып алуы мүмкін».

Дегенмен, пәтер иелері тіркеуге аз қызығушылық танытады, дейді Hospitality Income сарапшылары. Әдетте, мұндай мүліктер ауқатты адамдар үшін екінші немесе үшінші үй ретінде сатып алынады. Әдетте қымбат пәтерлерді шетелдік компаниялардың қызметкерлері, топ-менеджерлер және бизнесмендер сатып алады – олар үшін орналасқан жері мен қонақүй қызметі маңызды, деп атап өтті Дарья Третьякова, «Азбука жилья» консалтингтік және талдау бөлімінің басшысы. Сонымен қатар, тұрғын емес үй-жайдың мәртебесі пәтер иелеріне заңды тұлғаларды тіркеуге мүмкіндік береді, бұл компания үшін қолайлы болуы мүмкін.

Елена Лысенкова Қонақжайлық табысының бас директоры«Бізге Батыстан келген қонақүй форматы ретінде жасырылған тұрғын үй жылжымайтын мүліктің бұл пішімі Ресейдің көптеген қалаларында жүзеге асырылуда және тұтастай алғанда таныс болды. Ал оларда тіркелу мүмкін еместігі ешкімді алаңдатпайды. Егер жалпы пәтер нарығының дамуы туралы айтатын болсақ, онда пәтерлік жылжымайтын мүлік бағыты қазіргі уақытта екі форматта дамып келеді. Апарт-қонақ үй форматында, қонақ үй кешені бастапқыда қонақтарды уақытша орналастыруға арналған бөлмелерді жалға беру үшін құрылған, бірақ бұл бөлмелер классикалық қонақ үй нөмірлерімен салыстырғанда кеңірек сипаттамаларға ие. Ал қызметтік пәтерлер, бұл нарыққа бірінші кезекте соңғы тұтынушыларға сатылатын пәтерлер кешені болып табылады, олар өз кезегінде бұл пәтерлерді пәтерлерді жалға беретін және оларға қызмет көрсететін кәсіби орталықтандырылған басқарушы компанияның басшылығына бере алады».

Кемшіліктерге операциялық шығындар мен салықтардың жоғарылауы жатады. Бүгінде бұл пәтерге қарағанда пәтерлер үшін бес есе көп, ал ай сайынғы қызмет көрсету ақысы айына 15-тен 40 мыңға дейін немесе одан да көп болуы мүмкін. Бірақ пәтерлер әлдеқайда арзан - бірдей деңгейдегі пәтерлерден 15-20% төмен. Бұл көбінесе инфрақұрылымның болмауына байланысты - құрылыс салушы пәтерлер жағдайында жасалғандай емханалар, балабақшалар мен мектептер салуға міндетті емес. Мысалы, Мәскеу орталығында шиеленіс байқалуда – мектептер мен балабақшалар толып, көп пәтерлі тұрғын үй кешендерінің саны артып келеді. Сонымен қатар, мұндай нысандарда автотұрақ орындары болмауы мүмкін, бұл да қала инфрақұрылымына жүктемені арттырады.

Кішігірім кемшіліктерге қарамастан, пәтерлердің бірқатар маңызды артықшылықтары бар. Бұл жерде, олар айтқандай, бұл талғам мен басымдықтар мәселесі: сіздің таңдауыңыз баспана сатып алатын мақсатқа негізделуі керек. Hospitality Income Consulting мамандарының айтуынша, пәтерлерге сұраныс алдағы үш жылда ғана өседі.

«Пәтер» ұғымы қарапайым тұрғын үйге қарағанда сиқырлы артықшылығы бар сәнді, стильді жылжымайтын мүлікпен байланысты. Дегенмен, заң тұрғысынан алғанда, біз баспана туралы мүлдем айтып отырған жоқпыз. Пәтерлер – тұрғын емес қорға жататын коммерциялық жылжымайтын мүлік.

Пәтер мен пәтер - негізгі айырмашылықтар

Сонымен, пәтер мен пәтердің айырмашылығы неде? Пәтерлер тұрғын емес қорларға жатады және тіпті кеңселік сауда орталықтарының аумағында орналасуы мүмкін, ал пәтер тұрғын үй қоры болып табылады. Дегенмен, жылжымайтын мүліктің бұл екі санатының ортақ бір қасиеті бар - олар шынымен өмір сүруге арналған!

Пәтер концепциясызаңмен нақты реттеледі - бұл барлық құрылыс SNIP-теріне, сондай-ақ санитарлық және өртке қарсы нормаларға сәйкес келуі керек адам тұруына арналған жылжымайтын мүлік.

Пәтер концепциясыРесей заңнамасында бекітілмеген. Тек олар кемінде екі қонақ бөлмеден, ас үйден тұруы керек және міндетті шарт - үй-жайдың жалпы ауданы 40 шаршы метрден астам болуы керек.

Пәтерлердің артықшылықтары

Пәтер алатындар өздерінің артықшылықтарын алдын ала біледі.

• Инфрақұрылым- пәтерлерді салу кезінде құрылыс салушы бірден инфрақұрылымды ойлайды. Өкінішке орай, пәтерлер әрқашан мұнымен мақтана алмайды.
• Жөндеу- олар әдетте ең заманауи трендтерді және соңғы сән трендтерін пайдалана отырып жасалған сәнді жөндеулермен ерекшеленеді. Дизайн жобасы, ашық макет және қымбат жабдық міндетті болып табылады.
• Қонақ үй бөлмелері- орналасу және дизайн шешімдері бойынша пәтерлер көбінесе премиум-қонақ үй нөмірлеріне ұқсайды. Осы мақсатта олар жиі жалға беріледі, және көбінесе мұндай меншіктегі тұрғынға зығыр, сүлгілерді ауыстыру немесе үйді тазалау туралы ойланудың қажеті жоқ. Пәтердің иесі барлық үй шаруасымен айналысады. Қарапайым пәтерлерде мұндай қызмет жоқ.

Тұрақты тұруға арналған мұндай жылжымайтын мүлікті өздерінің жеке басына сәйкес келетін қоршаған кеңістікті ұнататын қораптан тыс ойлайтын адамдар таңдайды. Пәтерлер оның иесінің жоғары мәртебесін атап өтеді.

Пәтерде тіркелуге бола ма?

Пәтерлерде тұрақты тіркеуге тұру мүмкін емес. Тек уақытша және бұл мүлік қонақ үй кешені болған жағдайда ғана.

Тәжірибе бойынша пәтерде тұрғылықты жері бойынша тіркелуге болады, бірақ құжаттар қонақ үй болу мақсатын қарастырса және тек уақытша, 5 жыл мерзімге. Әрине, 5 жылдан кейін сіз қайта тіркеле аласыз және т.б. шексіз көп рет.

Егер кадастрлық паспортқа, басқа да техникалық құжаттамаға сәйкес және ең бастысы - Росреестрдің бірыңғай деректер базасында ғимараттың мақсаты - сауда немесе кеңсе орталығы, сондай-ақ кеңселер үшін пәтерлердің мақсаты тікелей көрсетілген болса. , қоғамдық тамақтандыру мекемелері немесе коммерциялық пайдаланудың басқа нысандары болса, онда уақытша болса да пәтерде тіркелу мүмкін емес.

Тіркеу кезінде көп нәрсе ғимараттың мақсатына байланысты:

• Егер бұл қонақүй болса (және нарықта олардың 10-15% ғана болса), онда уақытша тіркеуде ешқандай проблемалар болмауы керек.
• Сауда және кеңсе ғимаратында орналасқан пәтерлерге уақытша болса да тіркелу мүмкін емес.

Алайда, мұндай тұрғын үйді сатып алушылардың, әдетте, басқа баспаналары бар және тіркеудің мүмкін еместігін біледі және мұндай сұрақтарды қоймайды.

Пәтерлердің кемшіліктері

Мұндай жылжымайтын мүліктің сыртқы сән-салтанаты мен жоғары мәртебесіне қарамастан, пәтерлердің елеулі кемшіліктері де бар.

• Бағасы- кәдімгі тұрғын үймен салыстырғанда қымбаттады. Пәтерлердің бағасы 10-20 пайызға жоғары болады. Айта кету керек, көптеген құрылыс салушылар сатылымға қарапайым пәтерлерді ұсына бастайды, содан кейін баға, керісінше, пәтерлерге қарағанда төмен болып шығады.
• Салық- тағы бір елеулі кемшілік - тұрғын үйдің емес, сәйкесінше пәтерлер орналасқан ғимараттың кадастрлық құнынан есептелетін мүлік салығы. Негізінен салық кадастрлық құнның 0,5% құрайды. Алайда, егер пәтерлер кеңсе ғимаратының бөлігі болса, онда бұл жылына кемінде 2% құрайды. Ал жоғары кадастрлық құнды ескерсек, жылдық сома айтарлықтай әсерлі.
• Коммуналдық қызметтер- коммерциялық жылжымайтын мүліктің коммуналдық қызметтерінің тарифтері бірнеше есе жоғары.

Мұндай тұрғын үйді сатып алғанда, бөлменің ауданына назар аудару керек. Егер жылжымайтын мүлікке жергілікті аумақ пен жалпы аумақтар кірсе, онда меншік иесі салықтың көрсетілген аумақтың барлығына есептелетінін білуі керек.

Пәтерлерге салынатын мүлік салығы қандай?

Көп нәрсе құқық белгілейтін құжаттарда не жазылғанына, кадастрлық паспортта қандай ақпарат бар екеніне және Rosreestr бірыңғай дерекқорына байланысты.

Жылжымайтын мүліктің осы түріне салықты есептеу кезінде мүмкін болатын минимум 0,5%, ал максималды кадастрлық құнның 2% құрайды (қараңыз). Естеріңізге сала кетейік, қарапайым тұрғын үй үшін 0,1% салық ставкасы қарастырылған.

Айырмашылық үлкен, бірақ ол неге байланысты?

0,5% салық ставкасын төлеу үшін пәтер түріндегі мүлік бір мезгілде үш талапқа сай болуы керек:

1. Қонақ үй ретінде белгіленген ғимаратта орналасыңыз.
2. Құжаттамада пәтерлердің мақсаты кеңселерге, дүкендерге, қоғамдық тамақтану орындарына және т.б.
3. Кадастрлық құны 300 000 рубльден аспайды.

Ең болмағанда бір шарт орындалмаса, салық 2%-ға дейін өседі.

Пәтер сатып алғанда, бөлменің ауданына назар аудару керек. Егер жылжымайтын мүлік жергілікті аумақты және жалпы аумақтарды қамтыса, онда меншік иесі салықтың барлық көрсетілген аумаққа есептелетінін білуі керек.

Айтпақшы, пәтерлер, бөлмелер мен үйлер сияқты пәтерлер үшін салық шегерімдері қарастырылмаған.

Коммуналдық төлемдер

Пәтерлер мен пәтерлер үшін коммуналдық төлемдерді салыстыру кезінде біз тұрғын және тұрғын емес активтер туралы айтып отырғанымызды ұмытпауымыз керек. Біздің елімізде кез келген тұрғын емес үй-жайлар үшін коммуналдық қызметтерге бекітілген тарифтер бар. Айырмашылық, әрине, таңқаларлық емес, бірақ ол 10%, ал кейбір үйлерде қарапайым пәтерлерге қарағанда 30% жоғары.

Мұнда тағы бір нюанс бар - басқарушы компанияның қызметтері. Әдетте олар ұсынатын және иелері бас тарта алмайтын қызметтердің стандартты тізімі бар (консьерж, домофон, аумақты тазалау және т.б.). Пәтерлер үшін қосымша ақы төлеу қажет болатын қызметтердің арнайы тізімі бар. Мысалы, бөлмені жинау, киім үтіктеу, т.б. Пәтер иелеріне мұндай қолайлы жағдай жасалмаған.

Пәтерлерді тұрғын үй қорына айналдыруға бола ма?

Қазіргі уақытта заң тәжірибесі бұл сұраққа біржақты жауап беретіндей кең ауқымды емес. Иә, мұндай прецеденттер бар. Маңызды шарт - бұл ғимараттың барлық иелерінің келісімі, өйткені пәтерлер көбінесе ортақ меншік болып саналады.

Мәскеуде көпқабатты үйлерді пәтерлерден пәтерлік пайдалануға ауыстыру жағдайлары белгілі. Бірақ бұл жерде пәтерлерді тұрғын үйге беру заңдық процестің және заңгерлердің сауатты көзқарасының арқасында ғана заңды түрде мүмкін болғанына назар аударған жөн.

Жеңілдетілген іс жүргізу, сотсыз, әкімшілік деңгейде әлі пысықталған жоқ. Пәтерлерді сатып алғанда, сіз бұл нюансты түсінуіңіз керек.

28.03.18 126 622 13

Құқық және құқық тұрғысынан

Өткен жолы біз айта бастадық: Заңдар туралы сөйлесетін кез келді: пәтерлердің пәтерлерден айырмашылығын анықтайық.

Екатерина Мирошкина

экономист

Заң тұрғысынан алғанда, пәтер пәтермен бірдей емес. Онда үш баласы бар отбасы тұрса да, бұл олардың жалғыз баспанасы болса да. Уақытша тіркеу де пәтерді тұрғын үй жылжымайтын мүлікке айналдырмайды. Пәтерлері бар ғимарат, тіпті оның басқарушы компаниясы, дәліздерде пошта жәшіктері және ауласында әткеншектері болса да көп пәтерлі үй болып саналмайды. Мемлекет үшін пәтерлер коммерциялық жылжымайтын мүліктің бір түрі болып табылады. Бұл пәтерлер мен пәтерлердің негізгі айырмашылығы.

Сатып алу кезінде сіз миллион рубль үнемдей аласыз, содан кейін бәрін алдын-ала есептемесеңіз, одан да көп жоғалтуға болады. Шығындар әрқашан ақшамен өлшенбейді және қайтымсыз болуы мүмкін.

Әркім өзі үшін жауапты

Біз сізге пәтерлер туралы ең маңызды нәрселерді заң және экономика тұрғысынан айтып береміз және сізге қажет пе, жоқ па, өзіңіз шеше аласыз. Қалай болғанда да, жылжымайтын мүлікті сатып алу - бұл кәсіби мамандардың көмегіне жүгінген дұрыс. Енді олар сізге Интернетте бәрін айтып береді деп ойлау үлкен қателік. Бұл мәселеде көптеген нюанстар бар. Маманмен кеңесіңіз.

Үй-жайдың мақсаты

Заңда қандай үй-жайларды тұрғын үй деп санауға болатын нақты тізім бар. Әдепкі бойынша, пәтерлер бұл анықтамаға сәйкес келмейді. Қонақ үй үлгісіндегі ғимарат сырттан тұрғын үйге ұқсағанмен, ол бәрібір тұрғын үй емес.

Егер сізде пәтерлер болса, сіз пәтер емес, коммерциялық жылжымайтын мүліктің иесі боласыз. Бұл жағдайда тұрғын үйге қатысты заңдар пәтерлерге қолданылмайды. Егер сіз мемлекеттік қолдау ережелерін, ипотека шарттарын немесе бенефициарларға қойылатын талаптарды оқып жатсаңыз және онда «тұрғын үй, тұрғын үй» деген сөздер болса, бұл сізді алаңдатуы екіталай.

Мысалы, мемлекет тұрғын үй-жайлардың қауіпсіздігіне, ғимараттардың биіктігіне, лифттермен қамтамасыз етілуіне, жуынатын бөлмелердің орналасуына, күшейтілген едендерге, табиғи жарықтандыруға, төбенің биіктігіне, дыбыс оқшаулауына және тіпті баспалдақтардың еңісіне қатысты талаптарды белгіледі. Бұл талаптар тұрғын емес пәтерлерге қолданылмайды.

Теориялық тұрғыдан, тұрғын үйде орналасқан пәтерлер бар. Мұны сізге жылжымайтын мүлік сатып алу ұсынылатын нақты жобаның құжаттарынан білуге ​​болады. Мысалы, ғимараттың және оның үй-жайларының мақсатын жобалық декларацияда оңай табуға болады, ол әрине әзірлеушінің веб-сайтында болады.

Пәтер.Кәдімгі тұрғын үйден пәтер сатып алғанда, сіз автоматты түрде ортақ мүліктің ортақ меншік иесі боласыз. Сертификатта бұл туралы айтылмаса да, әдепкі бойынша сіз шатырдың, қасбеттің, жалпы балкондардың, кіреберістің, жертөленің, баспалдақтардың, лифттердің және тіпті ауланың бір бөлігіне ие боласыз. Бұл үлесті заттай бөлуге, сатуға немесе бас тартуға болмайды.

Пәтер.Мұнда бәрі күрделі. Тұрғын емес ғимараттағы ортақ мүлікке ортақ үлестік меншік режимі заңмен тікелей реттелмейді. Кейбір сарапшылар пәтер иелерінің ортақ мүлікке меншік құқығы жоқ деп санайды. Бірақ Жоғарғы Төрелік сот тұрғын емес үйлердегі үй-жайлардың иелері көппәтерлі үйлердегідей құқықтар мен міндеттерге ие екенін түсіндірді - олар ортақ мүліктегі үлеске ие және оны ұстау үшін төлеуге міндетті.

Бұл тәсілдің артықшылықтары да, кемшіліктері де бар. Көп пәтерлі үймен бәрі азды-көпті түсінікті - кіреберіс, баспалдақтар мен лифттер бар, оларды барлық тұрғындар бір немесе басқа жолмен пайдаланады. Әркім үшін олар үшін төлеу мағынасы бар. Тұрғын емес ғимаратта пәтерлерден басқа кеңселер, сауда үй-жайлары, вестибюльдер, субұрқақтар, кіреберіс топтары болуы мүмкін - мұның бәрі кеңселердің ғана емес, сонымен қатар пәтерлердің иелері де ұстауға тура келетін ортақ мүлік.

Тіпті егер отбасы пәтер сатып алған болса, онда балаларымен бірге тұрса және бизнес орталығының фойесінде ешқашан келмесе де, олардан ғимараттың осы бөлігін ұстауға теориялық түрде ақы талап етілуі мүмкін. Белгілі бір басқарушы компания өз режимін белгілей алады, бірақ әдепкі бойынша Жоғарғы Соттың түсініктемелері осылай жұмыс істейді, ал сот тәжірибесі екіұшты. Ертең басқа басқарушы компания келіп бәрін өзгертеді.

Мемлекет тұрғын емес ғимараттар бойынша басқарушы компаниялардың қызметтерінің тізімін реттемейді. Коммерциялық мүліктің класы бағбандардың, бағбандардың және консьерждердің қызметтерін талап етсе, пәтер иелері олардың ақысын төлейді. Бір жағынан, бұл керемет сұлулық пен ыңғайлы пәтерлерді салуға мүмкіндік береді. Екінші жағынан, сіз шынымен қажет емес қызметтерді ала аласыз.

Үйді басқару

Пәтерлердің темір есіктерінің ар жағында не болатынын айтпағанда, үйдің атқарар шаруасы көп. Кіреберістерді тазалау, лифтілер мен шатырларды жөндеу, электр шамдарын бұрау керек; жергілікті жерлерде платформалар салу және орындықтар қою, көгалдарды шабу және бағаналарды қою, қоршауларды бояу, жапырақтарды сыпыру керек. Мұны кім, қалай және қандай ақшаға жасайды – бұл ашық мәселе.

Пәтер.Көп пәтерлі үйде басқару мәселелерін басқарушы компания немесе HOA шешеді. Басқарушы компанияны меншік иелерінің жиналысы таңдайды. Ол сондай-ақ үйді басқаруға қатысты негізгі шешімдерді қабылдайды. Меншік иелерінің жиналысы - бұл әрекеттегі демократия: әрбір иесінің пәтерінің ауданына байланысты қандай да бір «салмақ» түрі бар және ол осы «салмақпен» дауыс бере алады.

Белсенді тұрғындар үгіт-насихат жүргізе алады, иелер тобын өздерінің айналасына біріктіріп, дауыстарға әсер ете алады - әдеттегі демократиялық үдерістегідей. Егер жас ананың уақыты мен қалауы болса, ол бәрін реттейді және кіреберістерде арбаларға арналған пандустар болады. Зейнеткерлер бірігіп, аулада көлік тұрағы болмау үшін дауыс бере алады. Ал егер көлік иелерінің дауысы көп болса, зейнеткерлер орындықтарсыз және жасыл алаңсыз қалады, ал автотұрақтар кеңейеді - мұның барлығы жалпы қаражат есебінен.

Көп пәтерлі үйдің мәселелерін өз бетінше шешуге кепілдік беру үшін сіз осы ғимараттағы шаршы метрдің жартысынан астамының иесі болуыңыз немесе мұндай иелердің шешімдерін бақылауыңыз керек. Шынайы өмірде, әрине, бұл мүмкін емес, сондықтан барлық тұрғындар ортақ шешімдерге әсер ете алады.

Пәтер.Кеңселері мен дүкендері бар тұрғын емес ғимаратта келесі жағдай туындауы мүмкін: құрылыс салушы кеңселерді сатпайды, бірақ меншік құқығын сақтай отырып, жалға береді. Немесе бүкіл кеңсені және бөлшек сауда бөлігін әзірлеуші ​​компания сатып алады. Мажоритарлық иеленуші – көпшілік дауысқа иелік ететін адам осылай пайда болады. Ал кім көп дауысқа ие болса, сол үй туралы шешімді жалғыз өзі қабылдауға құқылы.

Кешен тек пәтерлерден тұрса, бұл екіталай. Бірақ мұны жоққа шығаруға болмайды: олардың кімдікі екенін білмейсіз. Мүмкін бір кәсіпкер ғимаратты сатып алып, сонда қонақүй ашқан шығар. Құқығы бар: кездесуге рұқсат береді.

Егер сіздің алдыңызда кеңселер мен пәтерлер кешені немесе, мысалы, сауда орталығының ішінен шығып тұрған көпқабатты пәтер тұрса, қауіп бар. Және өте биік.

Мажоритарлық меншік иесі тарифтерді көтеруге дауыс бере алады, өзіне ыңғайлы басқарушы компанияны тағайындай алады, Рублевкадан бағбан жалдайды, ауланың ортасына оның құрметіне ескерткіш орнатады немесе караоке клубының бірінші қабатын жалға бере алады. Григорий Лепстің әндері бар. Пәтер тұрғындарының мұндай жағдаймен күресетін заңды тетігі болмайды. Тіпті көпшілік иесінің басқарушы компаниямен тіл табысуы туралы дәлелдер көмектеспейді. Бұл құқықты теріс пайдалану болып саналмайды.

Көршілермен қарым-қатынас

Пәтер.Заң бойынша тұрғын үйді сіз де, басқалар да бизнес үшін пайдалана алмайды. Сіз пәтерде заңды түрде кеңсе немесе шағын қонақүй құра алмайсыз; онда кафе, сауна, дыбыс жазу студиясы немесе рэп шайқастары үшін сайт аша алмайсыз. Үй-жайларды тұрғын емес үй-жайларға айналдыру керек және бұл әрқашан мүмкін емес.

Пәтер мен пәтердің айырмашылығы - тұрғын үйлер үшін үнсіздік режимі бар: белгілі бір уақыттан кейін сіз пәтерлерде шу жасай алмайсыз. Егер сіз нағыз көпқабатты үйде тұрсаңыз және түнде қабырғаның арғы жағында үнемі арзан соққылар естіліп тұрса, сізде бұған ықпал ететін заңды тетіктер бар.

Пәтер.Меншік иелері оларды техникалық регламенттер мен қадағалау органдарының талаптарын сақтаған жағдайда кез келген заңды түрде пайдалана алады. Бұл талаптар пәтерлерге қойылатын талаптармен бірдей емес. Пәтерлердің мақсаты әртүрлі болуы мүмкін, бірақ олар әрқашан тұрғын емес. Қонақ үй үлгісіндегі пәтерде сіз пәтердегідей өмір сүре аласыз, ал біреу іскер саяхатшыларға, шетелдіктерге және ғашық ерлі-зайыптыларға жалға беру үшін бірнеше көршілерін сатып алады - бұл заңды.

Пәтерлер үшін үнсіздік немесе дыбыс өткізбеу талаптары жоқ - қабырға арқылы көршілер түнде барабанда ойнай алады.

Олар сіздің рұқсатыңызсыз бірінші қабаттағы барды ашып, қабырғаның бір бөлігін бұзып, сіздің көзқарасыңызды бөгей алады. Пәтер мен пәтердің айырмашылығы қарапайым ғимаратта тұрғындардан рұқсат сұрайтын, ал көпқабатты тұрғын үй кешенінде сұрамауы мүмкін. Адамдар сіздің кіреберіс арқылы желілік компанияның кеңсесіне өте алады. Сонымен қатар, қауіпсіздік оларға рұқсаттамалар беруге міндетті болады.

Бұл пәтер сатып алу кезінде сіз міндетті түрде осындай мәселелерге тап боласыз дегенді білдірмейді. Мүмкін сіздің жаныңызда тыныш отбасылар өмір сүріп, бүкіл кешен қарапайым адамдардан тұратын шығар. Ал кеңселер мен дүкендер үшін тек бірінші қабаты ғана жалға беріледі, ал онда нотариус, дәріханалар, азық-түлік дүкендері, банк бөлімшесі және балалар орталығы – сіз армандағанның бәрі орналасады. Бірақ сатып алу кезінде сіз пәтерлері бар кешен көп пәтерлі үй емес екенін білуіңіз керек. Бұл тұрғын үй кодексінде қарастырылмаған, ал тұрғындардың құқықтары аз.

Қарыздар бойынша тыйым салу

Пәтер.Заң бойынша жалғыз баспананы қарыз үшін тартып алуға болмайды. Пәтердің иесі банкке, көршісіне, микроқаржы ұйымына немесе басқа біреуге қомақты қарыз болса да, оның мүлкі тартып алынбайды, отбасы көшеге шығарылмайды. Жалғыз ерекшелік - банкке кепілге қойылған ипотекалық пәтерлер.

Пәтер.Пәтерлер тұрғын үй емес, сондықтан оларды жинауға ешқандай шектеулер жоқ. Ол жерде тұрақты тұру үшін пәтер сатып алған отбасының бар-жоғы маңызды емес, олардың басқа жылжымайтын мүлкі жоқ және пәтерді кепілге ала отырып несие алынбаған. Сот орындаушылары үшін пәтер қарызды өтеу үшін тыйым салуға және сатуға қоюға болатын қарапайым мүлік болып табылады. Мысалы, егер меншік иесі жеке кәсіпкер болса, оның несие берушілер мен салық органы алдындағы қарыздары бар. Пәтерде оның отбасы мен балалары тұрады, бірақ бұл мүлік өндіріп алудан қорғалмаған.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезіндегі шегерімдер

Пәтер.Пәтер мен пәтердің айырмашылығы – оны сатып алған кезде шегерім талап етіп, салықты қайтаруға болады. Егер сіз үйленген кезде пәтер сатып алсаңыз және жұбайлардың ешқайсысы бұрын шегерімді пайдаланбаған болса, отбасы 520 мың рубльге дейін қайтара алады. Сонымен қатар, мемлекет төленген ипотекалық пайыздың 13% қайтарады - ерлі-зайыптылардың әрқайсысына ең көбі 390 мың рубль.

Пәтер.Тұрғын емес жылжымайтын мүлікті, тіпті балалы қарапайым отбасы сатып алып, онда тұрақты тұруды жоспарласа да, шегерім жоқ.

Пәтер.Тұрғындарға теңестірілген тұтынушылар тізімінде пәтер тұрғындары аталмаған. Пәтерлерде қарапайым халық тұратынына қарамастан, электр энергиясы коммерциялық қажеттіліктер үшін беріледі деген болжам бар.

Мүлік салығы

Пәтер.Мүлік салығы тұрғын үй ставкалары бойынша есептеледі. Олар аймаққа және пәтердің бағасына байланысты өзгеруі мүмкін, бірақ федералды стандарттар бар. Тұрғындар пәтердің кадастрлық құнының 0,1 пайызын төлейтін болады. Бұл жағдайда сіз 20 шаршы метрлік мүлік салығын шегеруді пайдалана аласыз. Бұл аймақта мүлік салығын төлеудің қажеті жоқ - тек айырмашылық бойынша.

Бұл жәрдемақы әлеуметтік жағдай мен табысқа байланысты емес – ол кез келген аймақтағы пәтерлерге беріледі. Мысалы, егер пәтердің ауданы 39 шаршы метр болса, онда салық тек 19 шаршы метрден және 0,1% мөлшерлемемен алынады. Мәскеудегі 10 миллион рубльден асатын пәтерлер үшін мөлшерлеме 0,15% -ға дейін көтеріледі, бірақ ол әлі де пәтерлерге қарағанда әлдеқайда төмен. Сондай-ақ төмендету коэффициенттері бар - олар шектеулі мерзімге жарамды болса да, салықты азайта алады.

Пәтер.Қонақ үй үлгісіндегі пәтер үшін пәтермен салыстырғанда шамамен бес есе көп мүлік салығын төлеуге тура келеді - 0,5%. Төмен кадастрлық құнына байланысты аздап үнемдеуге болатын шығар. Ал егер пәтер әкімшілік-шаруашылық кешенінде болса, онда мөлшерлеме одан да жоғары болады – 2%.

Пәтер иелеріне федералды мүлік салығы бойынша жеңілдіктер берілмейді: олар бүкіл аумаққа салық төлейді.

Пәтер мен ауданы 39 м² пәтерлер үшін мүлік салығын салыстыру

Филидегі кешеннің веб-сайтындағы деректерді мысал ретінде пайдалану, егер пәтерлер пәтерлерден 20% арзан болса

1 м² бағасы

Пәтер

336 000 рубль

Пәтер

269 ​​000 рубль

Бағасы

Пәтер

336 000 рубль

Пәтер

269 ​​000 рубль

Бағасы

Пәтер

13 миллион рубль

Пәтер

10,5 миллион рубль

Салық шегерімі

Пәтер

Пәтер

Салық базасы

Пәтер

19 м² × 336 000 = 6,38 миллион рубль

Пәтер

39 м² × 269 000 = 10,5 миллион рубль

Мүлік салығының ставкасы

Пәтер

Пәтер

Жылдық мүлік салығы

Пәтер

9576 Р

Пәтер

52 500 рубль

Мәскеуде пәтерлер үшін қысқарту коэффициенті бар, бірақ ол тек пәтерлердің ресми тізіліміне енгізілген және басқа талаптарға сай келетін кешендерге қатысты. 2018 жылдың наурыз айында бұл тізілім кеңейтілді - қазір 16 көп пәтерлі тұрғын үй кешені бар. Егер кешен тіркеуде болмаса, оған ешқандай жеңілдіктер болмайды.

Өңірлердегі басқа мүлік салығы бойынша жеңілдіктер, мысалы, зейнеткерлер, мүгедектер және көп балалы отбасылар үшін де пәтерлерге қолданылмайды.

Пәтер мен пәтердің арасында таңдау жасасаңыз, белгілі бір жылжымайтын мүліктің мөлшерлемесін біліп, сарапшының көмегімен салықты өзіңіз есептеңіз. Әзірлеушілердің веб-сайттарындағы есептеулерге сенбеңіз. Сонда салық шын мәнінде жоғары болып шығуы мүмкін, мөлшерлеме 0,5% емес, 2%. Оның үстіне кадастрлық құн өсіп жатыр, бірақ кешенді тізілімге ешкім енгізіп жатқан жоқ.

Күрделі жөндеу

Пәтер.Көппәтерлі үйлердегі тұрғын үй-жайлардың иелері күрделі жөндеу қорына міндетті жарналар аударады. Содан кейін бұл ақша ортақ мүлікті күрделі жөндеуге жұмсалады. 2017 жылдың 1 шілдесінен бастап Мәскеуде күрделі жөндеуге ең төменгі жарна шаршы метрге 17 рубльді құрайтынын айттық.

Пәтер.Тұрғын емес ғимараттардағы коммерциялық жылжымайтын мүліктің иелері ай сайын күрделі жөндеу қорына жарна төлеуге міндетті емес. Бірақ ортақ мүлікті жөндеу уақыты келгенде, сіз жинақталған жарналар мен қаржыландыруға да сене алмайсыз. Бірақ, әдетте, пәтерлер жақын арада күрделі жөндеуді қажет етпейтін жаңа ғимараттарда сатып алынады.

Пәтер мен ауданы 39 м² пәтерге күрделі жөндеу жұмыстарына төлемдерді салыстыру

Бір м² үшін ең аз төлем

Пәтер

17 Р

Пәтер

0 Р

Ай сайынғы міндетті төлем

Пәтер

663 Р

Пәтер

0 Р

Жылына күрделі жөндеу жұмыстарына аударымдар

Пәтер

7960 Р

Пәтер

0 Р

Әлеуметтік инфрақұрылым және техникалық талаптар

Пәтер.Мемлекет тұрғын үй құрылысының параметрлерін бақылауы керек. Мектептердің, балабақшалардың, емханалардың, жолдардың және басқа да инфрақұрылымдық нысандардың санына қойылатын талаптар бар. Құрылыс салушы оларды өз қаражатына немесе мемлекеттің қолдауымен салуы керек.

Өкінішке орай, шын мәнінде, көптеген құрылыс салушылар бұл параметрлерді сақтамайды: олар шенеуніктермен сөз байласып, мектептер мен емханаларсыз бекітілген жобаларды алады немесе инфрақұрылым нысандарын жеткізуді шексіз кешіктіреді. Бірақ пәтер иелерінің кем дегенде кейбір кепілдіктері мен құқықтары бар. Олар тек қала құрылысы ережелерімен ғана емес, федералды заңдармен де қорғалады.

Тұрғын ауданда шулы өндірістерді немесе қауіпті нысандарды салуға болмайды. Ал егер шағын өндіріс пайда болса, оның айналасында санитарлық аймақ болуы керек. Тұрғын үйдегі дүкеннің кіреберісі кіреберіс арқылы емес, бөлек болуы керек. Пәтерлердегі шу деңгейі қонаққа сәйкес болуы керек, пәтерлер үшін санитарлық нормалар белгіленген. Егер ауытқу табылса, сіз айыппұлды талап ете аласыз немесе әзірлеушіге кемшіліктерді түзетуге мәжбүрлей аласыз.

Пәтер.Коммерциялық даму аймақтары үшін мұндай қала құрылысы стандарттары жоқ. Тұрғын үй кешені орналасқан ауданда не мектеп, не емхана жоқ болып шығуы мүмкін. Қала оларды салуға міндетті емес.

Дамуды жоспарлау кезінде пәтерлердегі тұрғындардың саны ескерілмейді. Мысалы, пәтерде 200 бала тұруы мүмкін, бірақ оларға жеке балабақша салынбайды және жақын маңдағы мектептен орын жоспарланбайды.

Пәтерлер үшін санитарлық нормаларға, материалдардың сипаттамаларына, орналасуына және дыбыс оқшаулауына қатаң талаптар жоқ. Құрылыс сапасы тұрғын үй жағдайындағыдай бақыланбайды - бұл құрылыс салушының ар-ожданында.

Пәтерді тұрғын үйге ауыстыру

Тұрғын емес үй-жайларды теориялық тұрғыда тұрғын үй деп санауға болады. Ол үшін бүкіл ғимарат ресми түрде көпқабатты үйге айналуы керек. Жеке пәтерді пәтер деп тануға болмайды. Ал мұндай механизм қағаз жүзінде болғанымен, жеке пәтер иесінің оны іс жүзінде жүзеге асыруы мүмкін емес.

Пәтер сатып алудың қандай пайдасы бар?

Орын.Көбінесе ыңғайлы және қызықты жерде тұрғын үй салу мүмкін емес, бірақ пәтерлері бар ғимарат болуы мүмкін. Бұл қала құрылысы жоспарында бизнес-орталық немесе қонақүй алаңы болған кезде орын алады, бірақ автотұрақтары, мектептері, емханалары және санитарлық аймақтары бар шағын ауданға орын жеткіліксіз. Немесе орналасқан жері өнеркәсіптік нысандардың жақын орналасуына байланысты тұрғын үй құрылысына қолайлы емес. Пәтер сіздің дұрыс жерде, мысалы, жұмысқа жақын жерде немесе қала орталығында тұру үшін жылжымайтын мүлікті сатып алудың жалғыз мүмкіндігі болуы мүмкін.

Ресейде тұрғын үй класы ретінде пәтерлер қазірдің өзінде 10 жылдан асқан. Пәтерлер жылжымайтын мүлік нарығында дерлік таныс сөзге айналды. Дегенмен, сериядағы сұрақтар: «Пәтерлер қарапайым пәтерлерден несімен ерекшеленеді?» бүгінгі күнге дейін туындайды.

Тұрғын емес тұрғын үй

Пәтерлердің тұрғын үй класы ретіндегі басты ерекшелігі – бұл үй-жайлар тұрғын емес қорларға жатады. Заң тұрғысынан олар әдетте уақытша тұруға арналған коммерциялық жылжымайтын мүлік ретінде қарастырылады. Бұл олардың қарапайым пәтерлерге қарағанда артықшылықтарымен де, кемшіліктерімен де байланысты.

Пәтерлердің артықшылықтары

1. Қолайлы баға.Бұрын пәтерлер элиталық тұрғын үйлерге тиесілі болатын, сондықтан «қарапайым» пәтерлермен салыстырғанда олар айтарлықтай қымбат болды. Енді сіз тек бизнес-кластағы пәтерлерді ғана емес, сонымен қатар эконом-классты да таба аласыз.

Бір аудандағы ұқсас аудандағы бір сыныптағы пәтерлер мен пәтерлер арасындағы баға айырмашылығы 15-25% құрайды. Пәтер пәтерлерден қымбатқа түсетіні сөзсіз..

2. Ашық жоспар. Құқықтық тұрғыдан алғанда, пәтерлер тұрғын үй болып табылмайды, сондықтан оларды қайта құру тұрғын үй заңнамасына сәйкес бекітілуге ​​жатпайды. Әдетте, пәтерлер барашық жоспар , және жөндеу кезінде олардың иесінің қиялы тек жүк көтергіш қабырғалармен және «дымқыл аймақтармен» шектеледі.

3. Элиталық инфрақұрылым. Жоғары деңгейлі пәтерлер инфрақұрылым сапасына өте талапшыл ауқатты клиенттерге арналған. Олардың аумағында немесе көп пәтерлі тұрғын үй кешенінің бірінші қабаттарында жиі банкет залдары, СПА орталықтары, фитнес-клубтар, беделді дүкендер және тіпті банк бөлімшелері бар.

4. Ыңғайлы орналасу. Өзінің ерекшелігіне байланысты пәтерлер «толтыру» дамуы бойынша қалалық шектеулерге жатпайды. Олар халық көп шоғырланған жерлерде немесе премиум бизнес орталықтарының жоғарғы қабаттарында орналасуы мүмкін. Қалалық пәтерлер жол жүру уақытын үнемдеу үшін жиі сатып алынады - тұрғын үй кеңседен бес минутта орналаса алады. Ал саяжай кешендері өз тұрғындарына эксклюзивті қызметтерді ұсынуға мүмкіндігі бар, мысалы, жақын маңдағы мүшелікяхта клубы.

5. Жабық экожүйе. Құрылыс салушылар пәтерлердің бір бөлігін муниципалды тұрғын үйге беруге міндетті қалалық көппәтерлі үйлерден айырмашылығы, пәтерлерді салушы мұндай ауыртпалықты көтермейді. Сондықтан, люкс пәтерлердің тұрғындары әлеуметтік жағдайы, өмірлік құндылықтары және хоббиі бойынша ұқсас адамдар арасында қозғала алады.

Тіпті эконом-кластағы пәтерлерде үй иелерінің әлеуметтік жағдайы қарапайым көпқабатты үймен салыстырғанда жоғары. Өйткені пәтерлер әлі екінші үй.

6. Инвестиция ретінде тартымдылық. Пәтерлер, пәтерлер сияқты, ұзақ мерзімді және қысқа мерзімді жалға алу үшін тиімді түрде жалға берілуі мүмкін. Әсіресе, егер пәтер жақсы орналасса.

Пәтерлерді кейін қайта сатумен сатып алу енді ұзақ мерзімді инвестиция ретінде ғана маңызды. Табыс салығын төлемей сату үшін талап етілетін иелік ету мерзімін 3 жылдан 5 жылға дейін ұлғайту жылжымайтын мүлікпен «жылдам» мәмілелерді кірісті азайтты.

Пәтерлердің кемшіліктері

1. Тіркеудің мүмкін еместігі. Пәтерлер тұрғын үй болып саналмайтындықтан, тұрғылықты жері бойынша тіркеуді немесе ұзақ мерзімді тіркеуді алу мүмкін емес. Осылайша, пәтер иелері салық төлеушінің сәйкестендіру нөмірін (СТН) ала алмайды, еңбек биржасында тіркеле алмайды. Құрылыс салушы өз клиенттерін әлеуметтік инфрақұрылыммен қамтамасыз етуге міндетті емес, сондықтан мұндай ғимараттардың тұрғындары мектептерден орын алады және осы аймақта тұрақты тұратындардан кейін «екінші рет» емханаларға тағайындалады.

Пәтер сатып алушылардың көпшілігі үшін тіркеу мәселесі күрделі мәселе емес.Мұндай тұрғын үйдің көптеген иелері үшін пәтер олардың екінші немесе үшінші пәтері болып табылады.Сәнді жылжымайтын мүлік иелері ақылы медициналық сақтандыру бағдарламаларын пайдаланып, балаларын жеке оқу орындарына апарады. Әскерден немесе алименттен «жүгіріп» жүргендер үшін тіркеудің болмауы тіпті плюс болуы мүмкін.

2. Жоғары салықтар. Егер пәтер үшін салық ставкасы кадастрлық құнның 0,1 -0,3% құраса, онда пәтерлер үшін бұл төлем 0,5-тен 2%-ға дейін жоғары болады. Дегенмен, пәтерлер көлемі ұқсас пәтерлерге қарағанда арзанырақ болатынын ескеру қажет, сондықтан пәтерлер жағдайында салық базасы, соңғы салық сомасы да аз болады.

3. Жоғары коммуналдық төлемдер. Пәтерлерді сумен жабдықтауға, кәрізге, жылытуға және электр энергиясына тарифтер тұрғын емес үй-жайлар сияқты есептеледі, сондықтан қарапайым пәтерлермен салыстырғанда пәтерлерді ұстау қымбатырақ болады. Айырмашылық тек 10–25% құрайды, яғни абсолютті мәнде 2–4 мың рубльді құрайды, бұл іргелі маңызы болуы екіталай және бизнес пен премиум класстағы жылжымайтын мүлікті сатып алушылар үшін іргелі маңызы болуы екіталай.

4. Тұрғын үй жәрдемақысының болмауы. Пәтерлер тұрғын үй болып саналмайтындықтан, оның иесі үш жыл меншік құқығынан кейін жылжымайтын мүлікті сату кезінде мүліктік шегерім немесе салықтан босатуды талап ете алмайды. Сонымен қатар, сот ісін жүргізу кезінде пәтерлер Ресей Федерациясының Федералдық заңнамасының 79-бабына сәйкес келмейді, яғни олар борышкер азаматтың жалғыз тұрғылықты жері болса да, оларға айыппұл салынуы мүмкін. және оның отбасы. Ақырында, тұрғын үйді субсидиялау туралы аймақтық заңдар пәтер иелеріне қолданылмайды.

2014 жылдан 2016 жылға дейін баспасөзде мерзімді түрде заңнамалық деңгейде пәтерлерді пәтерлерге теңестіру жоспарлары жарияланды. Немесе оларда ұзақ мерзімді тіркеуге (тіркеуге) рұқсат етіңіз. Әзірлеушілер лоббиі билікке қысым жасауды жалғастыратыны сөзсіз. Мүмкін мұндай шешім әлі де қабылданатын шығар. Мысалы, дағдарыс кезінде құрылыс бизнесін қолдаудың арзан әдісі ретінде (ипотекалық несиені мемлекеттік қолдаумен салыстырғанда).

Сатып алудан рахат алыңыз!

p.s. 2017 жылдың 20 қаңтарында Сбербанк салынып жатқан пәтерлерді сатып алуға несие бере бастады. Жылдық мөлшерлеме 11,5-13% құрайды.