Бизнес ретінде кеңсе кеңістігін жалға беру. Кеңселерді немесе пәтерлерді жалға берудің қайсысы тиімдірек? Үй-жайларды жалға беру бизнесі

Сіз жылжымайтын мүлікте ақша табуды армандайсыз ба? Коммерциялық жылжымайтын мүлікті қалай жалға беру керектігін, оны сатып алғанда нені іздеу керектігін және жалға алушыларды қайдан іздеу керектігін білгіңіз келе ме? «M16-Real Estate» осы саладағы барлық әлеуетті бизнесмендерді жабдықтайды және оларға тұрақты және жоғары табыс алу үшін не қажет екенін айтады.

Соңында жақсы бонус бар: одан әрі жалға немесе қайта сату үшін ең перспективалы коммерциялық жылжымайтын мүлік.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік: неден бастау керек?

Алдымен, біз сізге жылжымайтын мүлікті соңғы таңдау туралы тағы бір рет шешім қабылдауға кеңес береміз: сіз коммерциялық үй-жайлармен айналысқыңыз келетініне сенімдісіз бе? Пәтерді немесе коммерциялық мүлікті жалға беру тиімдірек деген сұраққа жауап анық. Коммерциялық мүліктер тұрғын үй-жайларға қарағанда бірнеше есе жылдам төлейді, яғни пайда әлдеқайда жоғары. Сонымен қатар, коммерциялық кеңістікті жалға алу мөлшерлемесі тұрақты өсуде (мысалы, 2017 жылғы «қаңтар-шілде» кезеңі 10%-ға өскенін көрсетті).

Дегенмен, әлдеқайда көп күш жұмсауға тура келетінін есте ұстаған жөн. Біріншіден, сіздің бастапқы капиталыңыз болашақта жалға беруді жоспарлап отырған мүлікті сатып алуға жеткілікті екеніне көз жеткізіңіз. Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін пәтерді, оның ішінде көп бөлмелі пәтерді сатып алудан гөрі әлдеқайда күшті қаржылық жағдайға ие болу керек екені ешкімге құпия емес.

Бұл ретте, тұрғын емес үй-жайлар заң тұрғысынан басқаша қарастырылатынын есте сақтаңыз: бұл жағдайда салық мөлшерлемесі бірнеше есе жоғары, ал тіркеу механизмі де біршама ерекшеленеді.

Сонымен қатар, коммерциялық үй-жайларда бизнесті сәтті жүргізу үшін әлеуетті жалға алушының қызметінің ерекшеліктерін шарлау, оның қажеттіліктері мен мүмкіндіктерін түсіну қажет. Бұл жай ғана пәтерді жалға беруден гөрі сізден көбірек талап етілетінін білдіреді.

Бөлмені таңдауға көшпес бұрын, бәрін қайтадан өлшеңіз. Егер нүктелердің кем дегенде біреуі күмән тудырса, тәуекелге бармай, тұрғын үйді жалға алуды қарастырған жөн. Есіңізде болсын, егер сіз сәтсіздікке ұшырасаңыз, жоғалтулар үлкен болуы мүмкін.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін не қажет екенін қорытындылайық: бастапқы капитал, нарықты жақсы түсіну және сіз ынтымақтасуды жоспарлап отырған өкілдермен аймаққа бағдарлану.

Кейіннен жалға алу үшін дұрыс коммерциялық мүлікті қалай таңдауға болады?

Жоғарыда айтқанымыздай, ең алдымен, сіз қандай жалға алушыға сенетініңізді шешіңіз.

Өзіңіз үшін болашақ контрагенттің ықтимал параметрлерін көрсетіңіз: бұл шағын кәсіпкер ме, әлде үлкен тізбектің тармағы ма? Бұл нарықта көптен бері болды ма, әлде енді ғана шығып жатыр ма? Бұл өндіріс орны ма, әлде тарату нүктесі ме? Бұл саладағы бәсекелестік қандай, ол үшін қай орналасу ең табысты болады, толыққанды бизнесті жүргізу үшін қандай мүмкіндіктер қажет және т.б.

Бір сөзбен айтқанда, нақты жалға алушыға назар аударыңыз, сонда сіз ең қолайлы үй-жайды оңай таңдап қана қоймай, болашақта сізбен бірге өз бизнесін жүргізгісі келетін адамдарды оңай таба аласыз.

Жасалған таңдау негізінде сіз қандай нақты нысанды іздеу керек екенін түсіне аласыз: қойма, кеңсе немесе заманауи көше сауда форматындағы сауда алаңы.

Win-win опциялары және міндетті талаптар

Сұраныс тұрғысынан ең қауіпсіз нұсқа тұрақты жалға алушысы бар үй-жайлар болатынын бірден атап өтейік. Бұл жағдайда сіз үй-жайды иеленудің бірінші айынан бастап пайда таба аласыз және іздеуге қымбат уақытты жоғалтпайсыз.

Жалға алушының (егер оның бұрыннан қалыптасқан және табысты бизнесі болса) сіздің үй-жайыңызда тұруға мүдделі екеніне сеніңіз. Қолайлы жағдайларда сіз тіпті жалдау ақысын арттыра аласыз.

Мұндай шешімнің тағы бір артықшылығы - тұрақты жалға алушысы бар үй-жайлар қадағалау органдарының, атап айтқанда Санитарлық және өртке қарсы қызметтердің барлық талаптарына сәйкес «тарақталған» болуы мүмкін.

Сіз соңғы фактіге ерекше назар аударуыңыз керек, өйткені қандай да бір ережелер бұзылса, ағымдағы жағдайды түзету үшін көп ақша жұмсауға тура келеді.

Орналасқан жері бойынша таңдау

Егер сіз азық-түлік дүкенінің иесімен жұмыс істеуді жоспарласаңыз, онда таңдаудың ең жақсы жері тығыз қоныстанған тұрғын үй ауданы болады. Мұндай орналасу үлкен трафикке ие, сонымен қатар, ыңғайлы дүкендер тұрғындар арасында әрқашан жоғары сұранысқа ие, бұл бизнес иесінің көзқарасы бойынша мұндай мүлік ерекше тартымды екенін білдіреді.

Сіз үлкенірек жалға алушымен ынтымақтасуды жоспарлап отырсыз ба? Сән бутикінің нұсқасын қарастырыңыз. Әлбетте, мұндай бизнес үшін міндетті шарт қоғамдық орында орналасу керек, бірақ аудитория әртүрлі болуы керек. Мұндай сатып алушыға назар аударыңыз, егер сіз оған қаланың тарихи немесе іскерлік орталығындағы бірінші қатарда үлкен үй-жайларды ұсынуға дайын болсаңыз.

Әлеуетті жалға алушы ретінде тек өндірісті көргенде, орналасу бойынша ең жақсы шешім тұрғын аудандағы немесе қала маңындағы өнеркәсіптік аймақ болады.

Тағы бір кең таралған нұсқа - тамақтану. Егер біз гурман мейрамханасы туралы айтпасақ (және бұл жағдайда үй-жайлар орталықта орналасуы және жақсы көріністерге ие болуы керек), онда бизнес орталықтарының немесе оқу орындарының жанындағы орындарға назар аудару керек.

Табысқа және сұранысқа назар аударыңыз

Мұнда бәрі түсінікті және бөлменің орналасуына байланысты: орталықтағы нысандар қымбатқа түседі, ал «жатын бөлмелерде» немесе ауылдық жерлерде - арзанырақ.

Бұл жерде, әрине, шындық бар. Дегенмен, жалдау бизнесіңіздің табысы сіз алатын жалдау ақысына ғана байланысты болады.

Мысалы, қаланың шеткі ауданында орналасқан шағын үй-жайлар жалға алушыны дәл орталықтағы үлкен аумаққа қарағанда бірнеше есе жылдам таба алатынын ұмытпаңыз. Бұл әсіресе дағдарыс кезінде байқалады.

Сонымен қатар, «жатын бөлмедегі» азық-түлік дүкенінің жоғары сұранысқа ие болу мүмкіндігі сән бутикіне қарағанда жоғары. Бұл бизнес иесі сіздің үй-жайыңызда ұзақ уақыт қалады дегенді білдіреді, ал қымбатырақ жылжымайтын мүлікті жалға алушылар жиі кетіп, керісінше, сирек келеді.

Басқаша айтқанда, үй-жайыңыздың сұранысына назар аударыңыз. Үлкен, бірақ тұрақты емес пайдаға ие болғанша, азырақ, бірақ тұрақты табыс алған жақсы.

Жалға алушыны қайдан табуға болады?

Жылдам және тиімді іздеу үшін сізге қол жетімді максималды байланыс арналарын пайдалану қажет. Интернеттен бастаңыз: онлайн агрегаторлар, хабарлар тақталары, форумдар, әлеуметтік желілер, контекстік жарнама - таңдауға болатын нәрсе көп. Жоғарыда айтқанымыздай, мүмкіндігінше таңдау керек, ал егер сіздің бюджетіңіз жеткілікті болса, өзіңізді бір көзбен шектемеңіз.

Жылжымайтын мүлік агенттігімен ынтымақтастыққа кірісу пайдалы болар еді. Біріншіден, риэлторлардың жалға алушыларды табудың өз арналары бар. Екіншіден, сіз алдын ала дайындалған болсаңыз да, мамандар сіздің үй-жайларыңыздың күшті және әлсіз жақтары неде екенін, сондай-ақ кәсіпкерлер арасында бұл нысанды қай салада ілгерілету жақсырақ екенін әлі де көбірек тәжірибе мен түсінеді. Риэлторлар сізге жалға алудың дұрыс бағасын белгілеуге де көмектеседі: бір жағынан өзіңізді арзанға сатып, ақша жоғалтып алмау үшін, екінші жағынан жалдау ақысының жоғары көтерілуі әлеуетті жалға алушыларды қорқытады, сіз отырасыз. ұзақ уақыт «күту залында».

Жылжымайтын мүлік агенттіктерімен ынтымақтастықтың басқа да артықшылықтары бар, мысалы, кеңірек жарнамалық мүмкіндіктер. Жағымды бонус - риэлторлар мәміле жасасудағы барлық қиындықтарды өз мойнына алады: олар қажетті құжаттарды рәсімдейді, жалға алушымен келіссөздер жүргізуге көмектеседі және т.б.

Жалға алушының ерекшеліктері

Сонымен, жарнама жұмыс істеді және бірнеше әлеуетті кәсіпкерлер сіздің үй-жайыңыздың табалдырығында пайда болды және сіздің коммерциялық кеңістігіңізде өз идеяларын «тіркеуге» дайын. Бұл жерде тағы бір қиын сұрақ туындайды: кімді таңдау керек?

Бір қызығы, желілік компаниялар, сирек жағдайларды қоспағанда, ең қалаулы жұмыс берушілер емес. Компаниялар өздерінің беделі мен тұрақтылығына қысым жасайды (соңғысы әрқашан дұрыс емес), нәтижесінде олар ерекше күтімді талап етеді. «Желілер» көбінесе жалдау ақысын азайтуды талап етеді және сіздің ынтымақтастығыңызды ресімдеу үшін олар тек өздерінің келісімін пайдаланады, бұл, әрине, олардың құқықтарын едәуір дәрежеде қорғайды, ал сіз жалға алушыны тез өзгерту мүмкіндігінен айырыласыз немесе баға бойынша нарыққа сәйкес мөлшерлемені көтеру.

Сонымен қатар, ауқымды жұмыс берушілер жағдайында сіз барлық даулы мәселелер бойынша үй-жайды алып жатқан қызметкерлерге тікелей хабарласуыңыз керек. Ал бұл кадр көбіне біліксіз.

Дегенмен, шынымен жақсы жалға берілетін жылжымайтын мүлік үшін кейбір «желі операторлары» жеңілдіктер жасауға дайын және тіпті жоғары төлемді ұсына алады.

Бір жақсы жұмыс істеп тұрған бизнесі бар және қазір екінші орынды ашып жатқан кәсіпкерлерге назар аударған дұрыс. Мұндай кәсіпкерлер ең сенімді, тиянақты және жауапты жұмыс берушілер болып табылады.

Инвестициялық мақсаттағы үздік коммерциялық нысандар

Коммерциялық жылжымайтын мүлік бөлімінің менеджерлері сізге инвестициялық мақсатта сатып алу үшін ең жақсы жылжымайтын мүлікті таңдады. Ұсынылған мүліктер жалға алушылар арасындағы танымалдылық пен кірістілік тұрғысынан ең тартымды болып табылады.

Воскресенская жағалауындағы ғимарат 284,5 м2

Қаланың дәл ортасында орналасқан жеке бір қабатты коммерциялық ғимарат! Екі шығу бар - Воскресенская жағалауына және Шпалерная көшесіне. Бұл мүліктің басты артықшылығы - ұзақ уақыт бойы үй-жайды жалға алған және көшуді жоспарламайтын сенімді жалға алушы. Қазіргі уақытта айына 483,6 мың рубльге келісім-шарт жасалды!

Барлық коммуникациялар қосылған, қуат көзі қуатты арттыру мүмкіндігімен 30 кВт. Коммуналдық төлемдерді жалға алушы төлейді.

Тағы бір бонус - ғимаратпен бірге жер телімін сатып алуға болады. Жақын жерде сатылатын басқа да үй-жайлар бар. Біздің менеджерлер егжей-тегжейлі ақпарат береді.

Бірегей ұсыныс: үй-жайларды өтеу мерзімі небәрі 6,5 жылды құрайды (орташа өтелу мерзімі 10-12 жыл)! Нысан Кингисепптің басты көшелерінің біріндегі жаңа Карат тұрғын үй кешенінде орналасқан. Ірі жалға алушылар қазірдің өзінде үй-жайларға қызығушылық танытуда - «Жарайды», «Пятерочка», «Лента» және т.б.

Нысанның айлық пайдасын біздің менеджерлер 561,6 мың рубльге бағалайды. Үй-жайлардың артықшылықтары: қаланың басты көшесіне қарайтын витрина терезелері, үй-жайлардың алдындағы үлкен автотұрақ, төбелер - 4,5 м, 5 бөлек шығу, үлкен сыйымдылық.

Корпусная көшесіндегі 535 м2 үй-жайлар

Нысан қаланың тарихи орталығында (Петроград ауданы) жаңа Lumiere люкс кешенінде орналасқан. Бұл қазірдің өзінде жоғары трафик пен төлеуге қабілетті көпшілікке кепілдік береді. Чкаловская метро станциясынан жаяу 5 минуттан аз.

Бөлме панорамалық терезелермен жабдықталған. Барлық коммуникациялар жүргізілді, электр қуаты 62 кВт. Мүлікті жалға беруден түсетін ай сайынғы пайда шамамен 650 мың рубльді құрайды.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікке коммерциялық мақсатта пайдалануға болатын тұрғын емес үй-жайлар жатады. Заңгерлер коммерциялық жылжымайтын мүліктің бірнеше топтарын ажыратады:

Егер жаңадан бастаған кәсіпкер өз ісін бастауға шешім қабылдаса, ең алдымен үй-жайды жалға алушылардың пайдалануына дұрыс дайындау қажет. Қажет болса, заманауи стандарттарға сәйкес келетін жөндеу жұмыстары жүргізілуі керек, қажетті коммуникациялар қосылуы керек және т.б.

Істі қалай беру керек?

Жалдау бизнесін тіркеу (Федералдық салық қызметі) сияқты қадам ең маңыздысы болуы мүмкін. Ұйымдастыру формасы бойынша нақты шешімдер бизнес саласының өзіне байланысты. Яғни, азамат тұрғын емес үй-жайды жалға берсе, ол табыс салығын төлеуге міндетті.

Жеке кәсіпкер (жеке кәсіпкер) мәртебесін алу ұсынылады., соның арқасында адам толық заңды негізде қызметті жүзеге асыру құқығын алады. Коммерциялық жылжымайтын мүлікті жалға беруден түсетін пайда аз болатындықтан, заңға сәйкес, азамат салық салудың оңайлатылған түріне жүгінуге құқылы. Ол жалпы табыстың 6 пайызы көлемінде салық төлеуді қарастырады.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті жалға беру бойынша бизнесті тіркеу үшін келесі құжаттар қажет:

• Құрылтайшының төлқұжатының көшірмесі.
• Құрылтайшының СТН (салық төлеушінің жеке нөмірі).
• Жарғылық капиталға салым 10 000 рубльден. Жеке кәсіпкерді тіркеуге тиісті өтінішті берген кезде шот ашу қажет жерде банктік үзінді көшірме ұсынылады.
• Серіктестік жарғысын қалыптастыру. Осы құжаттамаға сәйкес бөліктерді меншік иелері арасында бөлу (олардың бірнешеуі болса), компанияның ресми атауы және оның заңды мекенжайы жүзеге асырылады.
• Құрылтайшы жиналысының хаттамасы (олардың бірнешеуі болса).
• ЖШС (мүмкіндігі шектеулі қоғам) тіркеу туралы шешім.

Жеке кәсіпкерді тіркеу мерзімі 3-тен 5 жұмыс күніне дейін. Өтінім берілген күннен бастап ЖШС мәртебесін толтыру және тіркеу үшін 14 күннен аспайды.

Біз жалға берілетін аумақты бөліктерге бөлеміз

Барлық клиенттер кеңсе кеңістігіне дайын емес: көпшілігі оның белгілі бір бөлігін қажет етеді. Мәселен, қонақ үй фойесінде бар-мейрамхана немесе ойын клубы орналасуы мүмкін. Оның үстіне екі мекеме де әртүрлі тұлғалардың меншігінде.

Бірнеше жалға алушыға үй-жайды бөлісу. Бөлу - бір объектінің болуын тоқтату және оны бірнеше жеке объектілерге бөлу, олардың әрқайсысы бірегей кадастрлық нөмірді және меншік құқығына жеке құжаттарды алады. Ресей Федерациясының заңнамасына сәйкес мұндай объектілер жаңадан құрылады, нәтижесінде Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 219-бабына сәйкес меншік иесі ресми тіркелгеннен кейін ғана оларға билік ету құқығын алады.

Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 219-бабы. Жаңадан құрылған жылжымайтын мүлікке меншік құқығының пайда болуы

Мемлекеттік тіркеуге жататын ғимараттарға, құрылыстарға және басқа да жаңадан құрылған жылжымайтын мүлікке меншік құқығы осындай тіркеуден өткен кезден бастап туындайды.

Ресей Федерациясының заңнамалық стандарттарына сәйкес, жылжымайтын мүлікті бөлуге, егер негіздердің бірі болған жағдайда рұқсат етіледі:

• Оны бөлуге және нотариуспен жазбаша куәландыруға барлық меншік иелерінің келісімі.
• Соттардың араласуы.

Қолданыстағы коммерциялық жылжымайтын мүлікті сауатты түрде бөліктерге бөлу және оларды жалға беру алдында авторлық құқық иесі үй-жайдың техникалық және кадастрлық есебін ұйымдастыруға, сондай-ақ оны басқару құқығын ресми тіркеуге міндетті. Объектінің қажетті бөлігін оның атына тіркегеннен кейін және Росреестрмен келісімді тіркегеннен кейін ол оны жалға алуға бере алады.

Қолданыстағы коммерциялық жылжымайтын мүлікті бөліктерге бөлу үшін иелеріне келесі құжаттар қажет:

Меншік иесі уәкілетті органдарға хабарласып, кадастрлық тіркеу үшін мүлікті тіркегеннен кейін кадастрлық құжаттарды сатып ала алады. 2012 жылдан бастап Кадастрлық тіркеуге арналған үй-жайларды орнату үшін сізге ғимараттың егжей-тегжейлі схемасы қажет, оны жоғары білікті инженер құрастыра алады.

Айта кету керек, коммерциялық жылжымайтын мүлікті бөлу кезінде бірнеше техникалық жоспарлар ұсынылуы керек. Құжаттарды тіркеу тапсырылған күннен бастап 18 күн ішінде жүзеге асырылады. Осы кезеңнен кейін тапсырыс беруші кадастрлық орталыққа хабарласып, құжаттарды (кадастрлық паспортты қоса) алуы керек. Тіркеуден бас тартқан жағдайда мемлекеттік қызметшілер жазбаша түрде дәлелді растауды ұсынады.

Кадастрлық құжаттарды алғаннан кейін сіз сондай-ақ үй-жайдың әрбір бөлігіне меншік құқығы туралы куәлікті алуыңыз керек. Меншік құқығын растайтын ең маңызды және жалғыз құжат - кадастрлық төлқұжат. Онда жылжымайтын мүлікті бөлу туралы толық ақпарат және жаңартылған деректерге сәйкес жасалған техникалық жоспар бар.

Сіз жылжымайтын мүлікке әртүрлі тәсілдермен және мөлшерде инвестициялай аласыз: пәтерлерді сатып алу және қайта сату, үй-жайларды жалға беру немесе жылжымайтын мүлік агенттігін ашу.

Айта кету керек, әрбір орташа ресейлік азамат ақша табудың бұл әдісіне қол жеткізе алмайды - көп миллион долларлық инвестициялар қажет. Сондықтан коммерциялық компаниялардың осындай үлкен қаржылық ресурстары бар және инвестициялайды. Олардың артықшылығы - жобаға несие алу. Жеке тұлға да қажетті бастапқы капиталы болған жағдайда ғана жылжымайтын мүлік бизнесін бастай алады.

Маңызды!Өсу кезеңінде тұрғын үйді сатып алу инвесторға қайта сатудан 10-15% -ға көп қайтарымды кепілдік береді. Көбінесе бұл 80-90-шы жылдары осы салаға үлкен материалдық жинақтарды салған азаматтарға қатысты. ХХ ғасыр.

2020 жылға дейін асығыс әсер күтпеу керек - Ресейдің жылжымайтын мүлік нарығы төмендеу фазасында тоқырауға ұшырады.

Ықтимал пайданы, өтелу мерзімін және табыстылық деңгейін есептеу

Жылжымайтын мүлікті лизингке беруден мүмкін болатын пайданы есептеу схемасы:

Жалға беру бизнесінің тартымдылығын бағалау маңызды міндет емес. Дұрыс есептеу үшін жалдау ақысын жылжымайтын мүліктің құнымен салыстыру жеткілікті - соңында сіз осы саладағы бизнестің негізгі критерийі болып табылатын бизнестің өтелу мерзімін аласыз. Коммерциялық жылжымайтын мүліктің өтелуінің стандартты мерзімі 9 жылдан 12 жылға дейін. Өтелу мерзімі 7-8 жыл болатын жылжымайтын мүлікті табу қиын.

Инвестицияның оңтайлы нұсқасы - жаңа ғимараттарда жылжымайтын мүлікті сатып алу. Неғұрлым арзан нұсқа - іргетастың шұңқыры сатысында үй-жайларды сатып алу. Осылайша, үнемдеу кем дегенде 30% болады.

Дегенмен, ортақ құрылыс жүйесінде белгілі бір тәуекелдер көп. Ерте кезеңде олардың ықтималдығы өте үлкен. Ықтимал тәуекелдерді азайту үшін тамаша тәжірибесі және дәлелденген беделі бар әзірлеушілерді таңдау керек.

Бастапқы капиталды қайдан алуға болады?

Әрбір азамат кәсіпкерлікті дамыту үшін бастапқы капитал ала алады. Қаржыландырудың және демеуші табудың бірнеше жолы бар.

Сіз банктен бизнес бастау үшін бастапқы капитал ала аласыз. Әдіс тиімді және танымал. Дегенмен, үлкен кемшілік бар - тәуекел. Егер іс дұрыс бағытта жүрмесе, үлкен шығынмен қатар, ұмтылған кәсіпкер үлкен қаржылық қарызға да ие болады. Айта кетейік, бизнесті бастау үшін Сбербанк пен Тинкофф несие береді.

Анықтама!Шағын бизнесті қолдаумен айналысатын мемлекеттік органдар бастапқы капиталдың көзіне айналуы мүмкін. Федералды өзін-өзі жұмыспен қамту жүйесіне сәйкес, жұмыссыз азаматтар 60 000 рубль мөлшерінде субсидия алуға құқылы.

Артылықшылықтар мен кемшіліктер

Жалға алу - заңды пассивті кірісті қамтамасыз ететін жалғыз бизнес түрі.

Минустары:

• Кіріс тікелей жалға алушылардың қызметіне байланысты екенін түсіну маңызды. Үй-жайлардың жақсы жағдайда болуын қамтамасыз ету үшін олардың қызметін бақылау қажет.
• Қаржы министрлігінің ережелеріне сәйкес, жалға беруші жалдау ақысынан алған соманың 15-тен 17% -ға дейінгі мөлшерінде салық төлеуге міндетті.
• Жалға алушылардың тұрақсыздығы. Келісімшарттың бұзылуы ресми келісім жасалған жағдайда да орын алуы мүмкін, нәтижесінде кіріс трафигі уақытша тоқтатылады, ал жалға берушіге мәжбүр болады.

• Жауапты жалға алушылардың болуы бизнесті кез келген уақытта сатылып, тиімді қаржылық жағдайға ие болатын жоғары сапалы және сұранысқа ие өнімге айналдырады.
• Жалдау ақысының жыл сайынғы өсуі бизнестің табысты гүлденуіне және дамуына ықпал етеді.

Егер сізде кәсіпкерлікте тәжірибе болмаса, жұмыс істейтін дайын бизнесті сатып алу ұсынылады. Бұл бизнестің басты артықшылығы - жаңа серіктеспен келісім-шартты жаңартуға мүдделі жалға алушылармен келісім-шарт жасау.

Қорытынды

Осылайша, жылжымайтын мүлікті жалға беру бизнесі пассивті кірістің тамаша көзі болып табылады. Дегенмен, бұл саланың өз қателері бар: тәуекелдердің барлық түрлерін бағалау, құжаттаманы толтыру, бастапқы капитал және т.б. Кәсіпкерлікті дұрыс ұйымдастыру оның белсенді және қолайлы дамуына ықпал етеді.

Қатені тапсаңыз, мәтін бөлігін бөлектеп, басыңыз Ctrl+Enter.

Тұрғын емес үй-жайларды, мысалы, дүкенді жалға алу, қолайлы мүлікті іздеуді және жазбаша келісім жасауды қамтиды. Оның барлық бөлімдерін дұрыс толтырып қана қоймай, әрекеттердің нақты ретін сақтау қажет. Тұрғын емес үй-жайларды заң тұрғысынан қалай дұрыс жалға беру керек?

Заңнама

Тұрғын емес мүлікті жалға беру мәселелері «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» Федералдық заңмен және Ресей Федерациясының Азаматтық кодексімен реттеледі. Заңға сәйкес, тұрғын емес объектілерге ғимараттардың құрамына кіретін, бірақ тұруға жарамсыз объектілер жатады.

Меншік иесі тұрғын емес үй-жайларды шарт негізінде өз бетінше жалға бере алады. Ол тек жазбаша болуы мүмкін. Егер жалдау мерзімі 12 айға дейін болса, келісімді тіркеу қажет емес. Егер жалдау 1 жылдан астам мерзімге берілсе, келісім Росреестрде белгіленген тәртіппен тіркелуі керек. Жалға берушілер заңда белгіленген мерзімде жалдау табысынан салық төлеуге міндеттенеді.

Тізбектеу

Меншік иесі көп пәтерлі үйдегі, кеңседегі немесе сауда орталығындағы тұрғын емес үй-жайларды жалға беруге құқылы. Мәміленің екі тарапы да орындауы тиіс әрекеттер тізбегін білу қажет.

Жылжымайтын мүлікті таңдау

Сәйкес мүлікті табу - ең қиын кезең. Жалға алушы үй-жайды көліктің қолжетімділігі, инфрақұрылым және қозғалыс сияқты параметрлер негізінде таңдайды. Іздеу жылжымайтын мүлік агенттіктері мен мамандандырылған веб-сайттар арқылы жүзеге асырылуы мүмкін. Тәжірибелі бизнесмендер бұл процеске көп уақыт бөледі.

Тұрғын емес жылжымайтын мүлік нарығы келесі мақсаттар үшін үй-жайларға бөлінеді:

• кеңсе;
• Сауда;
• Өндіріс;
• Қойма.

Бастапқыда мүліктің түрін, орналасқан жерін, қабаттардың саны мен ауданы туралы шешім қабылдау қажет. Бұл деректер анық болған кезде сұрауды құрастыру оңайырақ. Бірнеше нұсқаны таңдағаннан кейін болашақ жалға алушы үй-жайды тексереді. Бұл қажетті қадам. Жалға беруші үй-жайды өзінің тиімді тұрғысынан ұсынуы керек. Бірақ бар кемшіліктерді жасырмау керек, өйткені олар кейінірек пайда болуы мүмкін. Бұл жалдау шартының бұзылуына әкелуі мүмкін.

Үй-жайды іздеуге уақыт болмаса, жалға алушы бұл жұмысты сенімді адамға немесе делдалға тапсыра алады. Барлық мәліметтер мен қажетті параметрлер берілген. Бұл ай сайынғы жалдау ақысының 50-ден 100% дейін төленетін ақылы қызметтер. Делдалмен шарт жасалуы керек. Төлем қолайлы үй-жайды таңдағаннан кейін жасалуы керек.

Келісім-шартын жасасу

Бұл процеске адвокатты қатыстырған дұрыс. Ол келісім-шартты дұрыс жасауға және даулы мәселелерді түсіндіруге, сондай-ақ мәміленің заңды тазалығын тексеруге көмектеседі. Сіз бұл жұмысты өзіңіз жасай аласыз. Келісімшартқа қол қоймас бұрын сіз келесі құжаттарды талап етуіңіз керек:

1. мүліктік құжаттар;
2. еден жоспары;
3. иесінің жарғылық құжаттары.

Құжаттарды тексергеннен кейін сіз жалдау шарттарын талқылауыңыз керек. Олар келесі тармақтарға қатысты болуы мүмкін:

• коммуналдық төлемдерді төлеу;
• жалдау ақысының мөлшері;
• үй-жайды тапсыру мерзімі;
• телефон байланысының және Интернетке қолжетімділіктің болуы;
• жөндеу жұмыстарын жүргізу;
• шартты бұзу шарттары.

Әрбір тармақ қай тарапқа жүктелгенін және міндеттемелердің қандай мерзімде орындалатынын талқылау маңызды. Қол жеткізілген келісімдер шартта немесе оған қосымша келісімдер түрінде баяндалады.

Шартқа форс-мажорлық жағдай кезіндегі әрекеттерге қатысты тармақты енгізу маңызды.

Жалға алушы мен жалға беруші келісімге делдалсыз жеке қол қойғаны жақсы. Бұл жағдайда даулы мәселелерді шешу оңайырақ, тараптар кейбір жеңілдіктер жасай алады; Шарт жасау кезінде мүлік туралы ақпаратты толық қамту маңызды. Оларда үй-жайдың толық мекенжайы, қабаты, ауданы болуы керек. Келісімге еден жоспары қоса берілуі керек. Тек осы жағдайда ғана келісім жарамды деп есептеледі.

Жалдау 12 айға дейінгі мерзімге берілсе, шарт 2 данада жасалады. 1 жылға немесе одан да көп ұзақ мерзімді жалдау жоспарланса, шарттың 3 данасына қол қойылады. Әрқайсысының бір данасы жалға беруші мен жалға алушыда қалады. Тағы бір данасы тіркеушіде қалады.

Үй-жайларды ауыстыру

Шартқа қол қойылғаннан кейін жалға берушіден жалға алушыға беру актісі жасалады. Оған қол қойылған күн жалдау шартының басталуы болып саналады. Актіге үй-жай толық тексерілгеннен кейін ғана қол қойылады. Тексеру кезінде ақау анықталса, ол туралы хаттамаға жазылады. Бұл болашақта қажетсіз шығындардан аулақ болуға мүмкіндік береді.

Талдау жалға алушыдан ақаулар мен ақауларды жоюды және жалдау ақысын азайтуды талап етуге мүмкіндік береді. Сондықтан иесінің үй-жай мен коммуникацияларды алдын ала ретке келтіргені дұрыс. Тасымалдау актісіне қол қойғаннан кейін жалға алушы үй-жайды толық пайдалана алады және кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыра алады.

Қолданыстағы заңнамаға сәйкес шартта мынадай негізгі шарттар болуы керек:

1. Шарттың тараптары жалға алушы және жалға беруші болып табылады. бапқа сәйкес. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 608-бабына сәйкес тұрғын емес үй-жайларды жалға беру құқығы меншік иесіне тиесілі.
2. Келісімнің тақырыбы. Үй-жайлардың егжей-тегжейлі сипаттамалары көрсетілген. баптың 3-тармағына сәйкес. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 607-і, олар болмаған жағдайда келісім жарамсыз деп танылады.
3. Жылжымайтын мүлікті пайдалану шарттары. Оларды мүмкіндігінше егжей-тегжейлі жазуға болады. Кімнің косметикалық және күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізуге міндетті екені көрсетілген.
4. Төлем. Төлем сомасы белгіленген. Онсыз шарт өтеусіз болып саналады және бұл жалға алу келісімдері үшін рұқсат етілмейді.
5. Жарамдылық. Оны тараптар өзара келісім бойынша анықтайды. Егер ол көрсетілмесе, шарт белгісіз мерзімге жасалған болып есептеледі.

Қолданылу мерзімі 12 айдан аз шарт міндетті түрде тіркелуге жатпайды. Егер оның қолданылу мерзімі өткеннен кейін ұқсас мерзімге басқа шарт жасалса, тіркеу де талап етілмейді. 12 ай мерзімге жасалған келісім міндетті түрде тіркелуге жатады. Бірақ Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 619 және 620-баптарына сәйкес шартты мерзімінен бұрын бұзу мүмкін екенін ескеру маңызды.

Жалға алушы жылжымайтын мүлікті қосалқы жалдау шарты бойынша бере алады. Бірақ бұл мүліктің иесі болып табылатын үй иесінің келісімімен ғана мүмкін болады. Қосымша жалдау шарты да заңда белгіленген тәртіппен тіркелуі тиіс.

Бірақ жалдау шартын мерзімінен бұрын бұзу мүмкін екенін ескеру маңызды. Үй иесінің де, жалға алушының да мұндай құқығы бар. Іс жүзінде мәміле тараптары әрекет етуде толық еркіндікке ие. Бірақ шартта мерзімінен бұрын бұзу мүмкін болатын негіздер болуы керек.

Сублизингтің келесі ерекшеліктері бар:

• Жарамдылық мерзімі меншік иесімен жасалған жалдау шартының мерзімімен шектеледі;
• Жалдау шарты бұзылған жағдайда қосалқы жалдаушының меншік иесімен шартты сол шарттарда қосалқы жалдау мерзімі аяқталғанға дейін қайта жаңартуға мүмкіндігі бар;
• Егер шарт 12 ай немесе одан да көп мерзімге жасалған болса, ол міндетті түрде тіркелуі керек.

Жалға алушының келесі құқықтары мен міндеттері көрсетілген:

1. Үй-жайларды мақсаты бойынша пайдалануды бақылау.
2. Жалдау ақысын уақтылы төлеу.
3. Тараптардың келісімі бойынша жөндеу жұмыстарын жүргізу.
4. Үй-жайларды дұрыс тәртіпте ұстау.
5. Қосалқы жалға алушымен беру актісін жасау.

Қабылданған міндеттемелер бұзылған жағдайда мәміленің әрбір тарапы шарт мерзімі аяқталғанға дейін міндеттемені тоқтатуға мүмкіндігі бар.

Қажетті құжаттар

12 ай және одан да көп мерзімге жасалған шарттар бойынша мемлекеттік тіркеу жүргізіледі. Ол үшін келесі құжаттар пакеті жасалады:

• белгіленген нысандағы өтініш;
• барлық қосымшаларымен жалдау шарты;
• кадастрлық төлқұжат;
• Ресей паспорттары - жеке тұлғалар үшін, құқық белгілейтін құжаттар - заңды тұлғалар үшін;
• құжаттарды өкіл ұсынған жағдайда сенімхат;
• егер объект ортақ меншікте болса немесе неке кезінде сатып алынған болса, жұбайының нотариаттық келісімі;
• егер мүлік әрекетке қабілетсіз немесе кәмелетке толмаған азаматтың атына тіркелген болса, қорғаншылық және қамқоршылық органының рұқсаты;
• мүлік кепілге қойылған жағдайда кепіл ұстаушының жазбаша рұқсаты;
• мемлекеттік баж салығын төлегені туралы түбіртек.

Салықтар

Тұрғын емес үй-жайларды жалға беру үшін салықтар қарастырылған. Оңтайлы салық режимі оңайлатылған салық салу жүйесі болып табылады. Арнайы салық режимдері бухгалтерлік есепті жеңілдетіп қана қоймайды, сонымен қатар салық жүктемесін де азайтады. Келесі мүмкіндіктер қолданылады:

1. кадастрлық құн анықталса және арнайы аймақтық заң күшінде болса, салық кеңселік, әкімшілік және бөлшек жылжымайтын мүлікке төленеді;
2. жергілікті деңгейде бұл көрсеткіш 2% құрайды.

Жергілікті деңгейде арнайы заң қабылданбаған жағдайда, салық салудың оңайлатылған жүйесін пайдаланатын кәсіпкерлер үшін мынадай мөлшерлемелер белгіленеді:

• оңайлатылған салық жүйесі 6% - жиынтық табыстан;
• STS 15% - кіріс минус шығыстар.

Егер ұйым жалпы салық салу жүйесінде болса, жоғары салық жүктемесі белгіленеді. Бұл жағдайда жалға беру бизнесі пайда әкелмейді. Дәстүрлі түрде үш негізгі салық белгіленеді:

1. ұйымның пайдасы мен жеке табыс салығы бойынша жеке кәсіпкерлер үшін - заңды тұлғалар үшін 20% және кәсіпкерлер үшін 13%;
2. мүлікке – кадастрлық құн бойынша 2% және қалдық құнын есептеу кезінде 2,2%;
3. қосылған құн бойынша - 18%, егер тоқсандық кіріс 2 миллион рубльден асса.

Тұрғын емес жылжымайтын мүлікті жалға беруден түскен табысқа салық төлеуден қалай құтылуға болады?Бір жағынан, заңнама барлық жалдау шарттары бойынша салық төлеу міндетін белгілейді. Егер шарт 1 жыл немесе одан да көп мерзімге жасалса, ол Росреестрде тіркеледі. Бұл ақпарат ақпарат алмасу шартына сәйкес салық қызметіне беріледі. Егер келісім 1 жылға дейінгі мерзімге жасалса, салық қызметі жалға алу фактісін дәлелдеуге мәжбүр болады, бұл әрқашан мүмкін емес.

Қолданыстағы заңнама заңсыз кәсіпкерлікті жүзеге асырғаны үшін әкімшілік және қылмыстық жауапкершілікті қарастырады. Қылмыстық жауапкершілік заңсыз кәсіпкерлік қызмет жүзеге асырылса немесе 1,5 миллион рубль мөлшерінде үлкен пайда алған жағдайда белгіленеді.

Бұзушылық анықталған кезде судьялар адамның нақты жағдайларын және басқа да көптеген факторларды ескереді. Әдетте, пәтерді немесе саяжайды жалға беру кезінде қиындықтар болмайды. Тұрғын емес мүлік жалға берілетін болса, кәсіпкерлік қызметтің бірнеше белгілерін анықтауға болады. Егер үй-жай тікелей жалға алу үшін сатып алынса, қызмет тіркеуді талап етеді, өйткені ол кәсіпкерлік болып танылады.

Ұзақ мерзімді жалдау немесе бірнеше рет жаңартылатын келісім-шарттар да осыған қатысты. Бұл белгі тұрғын емес мүлікке меншік құқығынан жүйелі және әдейі пайда алу фактісі ретінде түсіндіріледі. Бұл белгілер анықталса, азаматқа жеке кәсіпкерді тіркеуге ұсынылады. Бұл жағдайда салық жалпы табыстың 6% құрайды. Жеке табыс салығы 13% құрайды.

Үй-жайдың иесі жыл сайын салық декларациясын тапсыруы керек.

Осылайша, тұрғын емес үй-жайларды жалға алудың өзіндік ерекшеліктері бар. Заңды түрде сауатты келісім жасап, келісімнің барлық ерекшеліктерін қарастырып, салықты уақытында төлеу қажет. Бұл болашақта қиындықтарды болдырмауға және заңды түрде пайда табуға мүмкіндік береді.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті лизингке беру және мұндай мәміле бойынша келісім жасау тым күрделі емес. Дегенмен, тұрғын үйді жалға берумен салыстырғанда, жылжымайтын мүлік нарығының бұл саласы әртүрлі заңдар мен ережелермен реттеледі. Коммерциялық жылжымайтын мүлікті жалға беру - бұл тиімді бизнес, бірақ үлкен кеңсе ғимараттары мен шағын ауданы бар коммерциялық жылжымайтын мүліктің көптеген иелері адал жалға алушыларды табу мәселесіне жиі тап болады. Егер бұл мәселенің шешімі сізге қатысты болса, онда біздікі сіз үшін өте пайдалы болады: ол үй-жайларды қалай жалға беру, оны мүмкіндігінше қысқа мерзімде және ең үлкен пайдамен жасау туралы айтады.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті лизингке берудің құқықтық негіздері

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті қалай жалға беруді қарастырмас бұрын, осы әрекеттерді реттейтін заңнаманы қарастырайық. Коммерциялық жылжымайтын мүлікті ақылы пайдалануға беру процесі Ресей Федерациясының Азаматтық кодексімен реттеледі.(34-бет). Осы заңнамалық актіге сәйкес шартты ресімдеу процесінде туындайтын шарттар меншік иесі мен жалға алушы арасындағы келісімді растайтын негізгі құжат болып табылатын жалдау шартында көрсетіледі.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті жалға беру

Жылжымайтын мүлік иесінің негізгі жауапкершілігі болып табыладыжалға алынған үй-жайда тәртіп пен тиісті жағдайды сақтау. Мәселен, мысалы, Art. Азаматтық кодекстің 616-бабы жалға берушіні белгілі бір мерзімде күрделі жөндеу жұмыстарын дербес жүргізуге міндеттейді. Сол бапта үй-жайды косметикалық жөндеу, ағымдағы коммуналдық төлемдерді уақтылы төлеу, үй-жай ішіндегі тәртіпті қамтамасыз етуді қоса алғанда, жалға алушыға жүктелген міндеттер де көрсетілген.

Жалға берушіге коммерциялық жылжымайтын мүлікті басқа шарттармен жалға беру құқығы беріледі, ол жалдау шартында көрсетілуі керек. Мысалы, жалға беруші күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу жауапкершілігін үй-жайды жалдау негізінде пайдаланатын тұлғаға жүктей алады немесе жалға алушының жауапкершілігін өз мойнына алады.

Жылжымайтын мүлікті жеткізу кезеңдері

Коммерциялық мүлікті жалға берудің барлық қыр-сырын түсіну және сауатты көзқараспен әрбір дерлік жалға беруші тұрғын емес үй-жайларды өз бетінше жалға беру мәселесін шеше алады. Ең тиімді мәміле жасау үшін не істеу керек екенін егжей-тегжейлі сипаттай отырып, процедураны қарастырайық.

Жылжымайтын мүлікті жалға беру кезінде ең бастысы - оңтайлы бағаны белгілеу, адал жалға алушыны табу және мүлікті жалға беру үшін құжаттарды сауатты дайындау!

Жалдау бағасын анықтау

Бұл бірінші және өте маңызды кезең. Жалға беруші мәмілені жеке өзі жүргізсе, жалдау құнын белгілеу, әдетте, толық объективті болмайды. Өйткені кез келген жалға беруші максималды пайда алуды жоспарлайды. Бірақ көтерілген баға әлеуетті жалға алушыларды қорқытады, ал төмендетілген көрсеткіш белгілі бір күмән тудырады. Көптеген коммерциялық жылжымайтын мүлік иелері мамандарға (риэлтор/бағалаушы) көмек сұрайды, дегенмен бүгінгі күні көбісі арнайы сайттарда, мысалы, Avito, Cyan және басқа онлайн платформаларда жарияланған ұқсас ұсыныстарды талдайды. Бұл нарықтағы ағымдағы жағдайды түсінуге және өз үй-жайларыңызды әділ бағалауға мүмкіндік береді.

Есіңізде болсын!Жеке кәсібін жүргізу үшін үй-жайды жалға алған кезде әлеуетті жалға алушы одан пайда табуды күтеді. Сондықтан үй-жайды бағалау кезінде ол ала алатын болжамды кірісті ескеру қажет.

Сонымен қатар, жалға берілетін үй-жайларды бағалау кезінде ескерген жөн бірқатар маңызды факторлар, соның ішінде:

• жалға берілетін үй-жайдың ауданы;
• қолданыстағы макет;
• объектінің күйі;
• жиһаздар мен коммуникациялардың болуы;
• объектінің орналасқан жері;
• жабдықталған автотұрақтың болуы;
• жалға алушының іскери серіктестері мен клиенттері үшін көлік және басқа да қолжетімділік;
• келушілер қозғалысы (әсіресе ірі сауда, ойын-сауық және кеңсе орталықтары үшін).

Жоғарыда аталған тармақтарды ескере отырып және ұқсас нұсқаларды талдай отырып, сіз жалға берілетін үй-жайлардың оңтайлы, өзара тиімді бағасын белгілей аласыз.

Жалға алушыны іздеңіз

Әлеуетті жалға алушыларды табу жылжымайтын мүлікті жалға беру кезінде бірдей маңызды кезең болып табылады. Үй-жайды кімге жалға беру керектігін шешу маңызды, өйткені адал жалға алушыны табу көбінесе өте қиын болуы мүмкін.

Ай сайынғы төлемді анықтағаннан кейін жарнаманың мәтінін дайындау керек.

Әдетте ол объектінің негізгі параметрлерін - бөлменің көлемін, қабатын, географиялық орналасуын, инфрақұрылымның дамуын, бөлменің жағдайы мен оның жабдықтарын егжей-тегжейлі көрсетеді. Мәтінде үй-жайлардың бар артықшылықтарын атап өткен жөн. Тексеру кезінде ыңғайсыз жағдайға тап болмас үшін және әлеуетті жалға алушыны қорқытып алмау үшін жалға берілетін мүліктің мүмкін болатын кемшіліктерін жасырмау керек.

Сіз бізге опциялар туралы көбірек айтып беруіңіз керек әлеуетті жалға алушыларды іздеу.

Достар/таныстар арқылы іздеңізадал жалға алушыны табудың ең оңай жолы болып саналады. Әдетте, егер олардың бизнес-қауымдастықта кең «байланыстары» болса, коммерциялық жылжымайтын мүлік иелері өз үй-жайларын өте оңай және тез жалға бере алады.

Арнайы интернет-порталдарда жарнамаларды жариялау, оның ішінде желіде жұмыс істейтіндердің саны көп. Бұл әдістің артықшылығы мынада, ағымдағы жалға алу ұсынысын ең тиімді нұсқаны таңдауға мүдделі пайдаланушылардың үлкен аудиториясы көреді. Бірақ олардың назарын аудару үшін мәтінде бар артықшылықтарды көрсете отырып, кемшіліктерді атап өтуді ұмытпау үшін үй-жайдың егжей-тегжейлі сипаттамасы бар жақсы жарнаманы жасау маңызды. Мүлік туралы шынайы ақпарат жалға алушыны тезірек табуға көмектеседі.

Жарнаманы ұсынылған үй-жайдың бірнеше фотосуреттерімен бірге алып жүріңіз. Бұл әлеуетті жалға алушыларға сіздің мүлікке қызығушылық танытатынын тез анықтауға көмектеседі.

арқылы ұсыныс жіберуe-пошта. Кафелер мен барлар, ірілі-ұсақты сауда нүктелері, сұлулық салондары және басқа да мекемелер, сондай-ақ ұйымдар жаңа сауда нүктелерін ашу немесе қолайлырақ аймаққа көшу үшін жиі үй-жай іздейді. Сіздің үй-жайыңызға қызығушылық танытатын бизнес иелерінің немесе менеджерлердің электрондық пошта мекенжайларын компанияның ресми сайтынан біле аласыз.

Үлкен және шағын үй-жайларды жалға алу ерекшеліктері

Біз сізге жалға берілетін мүліктің ауданына байланысты тұрғын емес үй-жайларды жалға беруге көмектесеміз. жылжымайтын мүлік нарығы мамандарының ұсыныстары.

Шағын жерді жалға беру үшін:

Сіз әлеуетті жалға алушыларды жеке өзі немесе жылжымайтын мүлік агенттігі арқылы іздеуді ұйымдастыра аласыз

1. Кәсіби мамандардың көмегін пайдалана отырып, сіз қызметтерді көрсету туралы келісімге қол қоюыңыз керек. Жалдау шартын жасасқаннан кейін сіз агенттік қызметтерін төлеуіңіз керек. Әрине, сіз формальдылықсыз ынтымақтаса аласыз, содан кейін риэлтордың сыйақысы көрсетілген коммерциялық ұсынысы бар хат жазып, оны коммерциялық мүліктермен жұмыс істейтін агенттіктерге жіберуіңіз керек. Әдетте, риэлтордың комиссиясы ай сайынғы жалдау ақысының жартысын құрайды (бір жолғы төлем).
2. Жалға алушыларды іздеуді өзіңіз бастауға шешім қабылдап, ақысыз интернет-платформаларда хабарландырулар жариялау, электрондық поштаны мақсатты таратуды ұйымдастыру, сонымен қатар жалға берілетін үй-жайдың терезесінде фасадқа (ақылы қызмет көрсету) баннерді орналастыру (тегін) тиімді болады.

Үлкен үй-жайды жалға алу:

Егер сіз үлкен үй-жайды жалға беруді жоспарласаңыз, бұл оның жоғары күтілетін табыстылығын білдіреді, онда сіз өзіңіздің коммерциялық ұсынысыңызбен қарапайым веб-сайт жасай аласыз. Әдетте, веб-сайт негізгі сұраулар арқылы контекстік жарнама арқылы алға жылжытылады. Бұл мақсатты аудиторияға қол жеткізуге мүмкіндік береді, ал бұл опцияда сіз жарнаманың құнын басқара аласыз. Бұл опцияда сіз өзіңіздің мүлкіңізді жарнамалай аласыз және агенттік төлемдерді үнемдей аласыз.

Келісімшартқа қол қою

Жалға берілетін үй-жайды сауатты ұсыну– сәтті транзакцияның кепілі. Мүлікті көрсету кезінде әлеуетті жалға алушының назарын осы мүлікті жалға алу кезінде ала алатын артықшылықтар мен ықтимал пайдаға аударып, мүмкіндігінше көбірек ақпарат беруге тырысыңыз.

Келісімге қол қою– мәміленің соңғы және ең маңызды кезеңі. Кәсіби түрде дайындалған және жасалған жалдау шарты жалға берушіні жосықсыз жалға алушыдан қорғайды. Жалдау шартында мыналар болуы керек:

• мүлік иесінің және жалға алушының сәйкестендіру деректері;
• объектінің орналасқан жерінің мекенжайы, оның ауданы және негізгі сипаттамалары;
• Тіркеу мәліметтері;
• келісімшарт мерзімі;
• жалдау ақысының мөлшері және оны төлеу ережелері.

Сіздің ақпаратыңыз үшін!Заң үй-жайдың иесіне жалдау ақысын 12 айда бір реттен артық көтеруге тыйым салады. Сондықтан құжатта жалға алушыны міндетті түрде хабардар ету мерзімін көрсете отырып, ықтимал өсімнің ең үлкен сомасы көрсетілуі керек.

Құжатта шарт тараптарының құқықтарының/міндеттерінің, сондай-ақ құжаттың бөлімдерін бұзғаны үшін тараптардың жауапкершілігінің толық сипаттамасы болуы керек. Құжатқа үй-жайдағы мүлікті түгендеу зиян тигізбейді. Сонымен, жалға беру мерзімі аяқталғаннан кейін меншік иесі бүлінген мүлік үшін қаржылық өтемақы талап ете алады.

Жалға алушыны қалай тез табуға болады

Тағы бірнеше пайдалы кеңестер кеңсені немесе басқа мүлікті жылдам жалға алуға көмектеседі.

Жалға алушыны жеке іздеуге немесе көрсетілім/келіссөздер жүргізуге дайын емес иелері үшін кәсіби риэлтордың көмегіне жүгінген дұрыс. Ол үй-жайды объективті түрде бағалайды, оның нақты құнын белгілейді, жоғары сапалы фотосуреттер түсіреді, жарнама мәтінін дұрыс құрастырады және сіздің мүлкіңізді көрсете бастайды.

Дегенмен, агенттікпен ынтымақтастықта кейбір нюанстар бар. Ынтымақтастық бастамас бұрын олар нақтылануы керек.

Егер жалға беруші өз үй-жайына жалға алушыны тез тапқысы келсе, агенттік жарнаны өзі төлей алады (көптеген агенттіктер жалға алушылардан қызметтер үшін ақы алады). Бұл опцияны сәнді жылжымайтын мүліктің иелері жиі пайдаланады немесе олар көп мүлікке ие болса. Риэлторға төленген ақша, басқалармен қатар, мүлікті жалға беру шығындарына жұмсалады. Коммерциялық мүлікті ауыстырудың тағы бір жылдам нұсқасы - жалдау ақысын азайту. Үй-жайды «үш рубльге» жалға берудің қажеті жоқ, жалдау құнын 5-10% төмендету жеткілікті. Содан кейін үй-жайлардың бәсекеге қабілеттілігі артады.

Үй-жайларды жалға беру кезінде мүмкін болатын тәуекелдер

Кез келген меншік иесі жалға берілетін үй-жайдың жай-күйіне алаңдайды және транзакциядан кіріс алғысы келеді. Біз коммерциялық жылжымайтын мүлік иелерінің негізгі тәуекелдерін ұсынып, олардан өзіңізді қалай қорғау керектігін айтамыз.

Үй-жайларды орынсыз пайдалану

Кез келген дұрыс дайындалған жалдау шартында оны пайдалану мақсаттары мен пайдалану шарттары көрсетіледі. Бұл үй-жаймен жалға алынған жабдыққа қатысты.

Мәміле жасау кезінде жалға алушы үй-жайды қойма ретінде пайдалануға уәде беріп, одан дүкен ашты делік. Жалға беруші төленген жалдау ақысын қайтармай және жалға алушыға айыппұл салмай, шартты бұзуды талап етуге құқылы.

Мүлікке зиян келтіру

Мүлік жалға алушыға жақсы жағдайда, техникамен, құрал-жабдықтармен берілді. Бірақ бір күні үй-жайдың қираған күйде екені, құрал-жабдықтардың сынғандығы және т.б. Бұл жағдайда жалға беруші келтірілген зиянды толық өтеуді талап ете алады. Бұл ретте жөндеу жұмыстарына кеткен шығындар ғана емес, сонымен бірге бұзылған жабдықтың (нарықтық) құны да өтелуге жатады.

Форс-мажорлық жағдайлардың (өрт және т.б.) салдарынан үй-жайлар мен мүлік зақымдалған жағдайларда жауапкершілік қарастырылмайды.

Жалға алушы жалдау ақысын төлеуден бас тартады

Жалқау төлеушілер әдетте қаржылай жазаланады. Бұл жалдау шарты дұрыс ресімделсе ғана мүмкін болса да – онда ай сайынғы жалдау ақысының шарттары, тәртібі мен мөлшері нақты көрсетілген.

Жалға беру бизнесі көптеген жылдар бойы танымал болды және солай болып қала береді, өйткені көптеген адамдардың тұрғын үй сатып алу мүмкіндігі жоқ, ал компаниялар даму қызметіне бір реттік инвестициялау деңгейін төмендетуге тырысады. Жалға беруге болатын нысандардың ассортименті үнемі өсіп келеді: қазіргі уақытта сіз тіпті роликті конькилер, шаңғылар және т.б. - тұрақты сұранысқа ие емес, маусымдық пайдалану объектісі болып табылатын барлық нәрселерді жалға беруге болады.

Дегенмен, ең көп таралған нұсқа әлі де мүлікті жалға беру болып табылады. Белгілі бір үй-жайды жалға беруден белгілі бір кіріс алу үшін осы мақалада талқыланатын бірқатар нюанстарды ескеру қажет.

Жылжымайтын мүлік әдетте 3 топқа жіктелетінін түсіну қажет – жер, тұрғын үй және тұрғын емес үй-жайлар. Бұл нарықта кең тараған қызмет түрлері жалға берілетін тұрғын үй және тұрғын емес үй-жайларды ұсыну болып табылады.

Тұрғын емес мүліктердің ішінде коммерциялық жылжымайтын мүлік әдетте жалға беріледі. Сонымен қатар барлық беделді аналитикалық агенттіктер оның келесі түрлерін анықтайды:

• кеңсе бөлмелері;
• сауда;
• қойма;
• индустриялық.

Сонымен қатар, кейбір ұйымдар үй-жайлардың жеке түрін - «арнайы мақсаттар үшін» санатын жалға алады. Мұнда ғимараттар балабақшаларға, мектептерге, ауруханаларға, шіркеулерге және т.б.

Жылжымайтын мүліктен басқа, сіз жерді, беседкаларды, жабдықтарды, автокөліктерді, арнайы техниканы, инвентарларды және т.б. жалға бере аласыз. Дегенмен, бұл бизнестің сирек және күрделі түрі.

Ең жақсы мәміле қандай?

Тұрғын жылжымайтын мүлік туралы айтатын болсақ, Мәскеудегі тұрғын ауданда метродан 10-15 минуттық жерде бір бөлмелі пәтердің орташа құны 5-6,5 миллион рубльді құрайды. Сонымен қатар, мұндай бөлмелерді жалға алудың орташа мөлшерлемесі шамамен 25-30 мың рубльді құрайды. Нәтижесінде, есептеу кезінде бір бөлмелі пәтердің ең аз өтелу мерзімі болатынын алуға болады. шамамен 15 жыл.

Тиісінше, бұл опцияны инвестициялық тұрғыдан өте тиімді деп атауға болмайды: бұл шынымен төлей алатын жалғыз жағдай - бұл тұрғын үй мұраға қалған кезде.

Егер кеңсе үй-жайлары туралы айтатын болсақ, олар тұрғын үйлерге қарағанда біршама қымбатырақ, өйткені олардың орналасуы қол жетімді жерлерде болуы керек және олардың ауданы үлкенірек. Мәскеуде шағын кеңсе алаңы шамамен 60-70 шаршы метр болған жағдайда 6,5-7,5 миллион рубльді құрайды. Бұл жағдайда жалдау ақысы 1 шаршы метрге есептелетін болады.

Knight Frank агенттігінің мәліметі бойынша, 2015 жылдың соңында А класындағы кеңселерді жалға алу ставкасы шамамен 25 мың рубльді, ал В класындағы кеңселік үй-жайларды жылына шамамен 15 мың рубльді құрады. Тиісінше, максималды өтеу мерзімі болады шамамен 8 жыл.

Бөлшек сауда үй-жайларын жалға беру кеңселік үй-жайларға қарағанда әлдеқайда тиімді - олардың өтелу мерзімі 5-6 жыл. Бірақ маңызды шектеу бар: мұндай жылжымайтын мүлік үшін орналасу негізгі факторлардың бірі болып табылады. Үй-жайлар орталық аймақта, қозғалыс деңгейі жоғары аймақта орналасуы керек. Ақырында, ол жақсы орындалуы керек.

Жалпы, коммерциялық жылжымайтын мүлік тұрғын үйден бір ғана параметр бойынша төмен: тәуекел деңгейі, өйткені ол елдің және белгілі бір қаланың экономикалық жағдайына байланысты.

Мұндай әрекеттерді неден бастау және қалай дамыту керектігін білу үшін келесі бейнені қараңыз:

Мұндай бизнесті нөлден қалай ұйымдастыруға болады?

1. Ең алдымен, жалға алуға лайықты үй-жайды табу керек. Тұрғын үй алаңын мұрагерлікке алған жағдайда рәсім кәсіпкердің мүліктің меншік иесі екенін растайтын құжаттарды дайындаудан басталады.
2. Дайын үй-жайларды іздеу жағдайында тұрғын үйдің немесе коммерциялық жылжымайтын мүліктің нақты құнын бағалауға көмектесетін кәсіби агенттіктердің қызметіне жүгінген дұрыс: тәжірибесіз кәсіпкер оңай есептей алмайды.
3. Әрі қарай, жылжымайтын мүлікке қажетті құжаттарды толтыру керек. Егер бұл коммерциялық жылжымайтын мүлік болса және сіз оны арнайы ұйымдарға (мысалы, қоғамдық тамақтандыру саласында жұмыс істейтіндерге) жалға беруді жоспарласаңыз, сіз белгілі бір қызметтерден қосымша рұқсаттар мен қорытындылар алу туралы қамқорлық жасауыңыз керек.
4. Бастапқы құжаттаманы толтырғаннан кейін қайта құру және жөндеу жұмыстарын жүргізу қажет: тұрғын үй жылжымайтын мүлік жағдайында жиһаз бен тұрмыстық техниканың белгілі бір жиынтығын сатып алу маңызды, өйткені сіз көшкеннен кейін бірден тұруға болатын пәтерлер мүмкін. жоғары бағамен ұсынылуы мүмкін. Коммерциялық жылжымайтын мүлік жағдайында бос кеңістікті ұлғайтуға және клиенттің қажеттіліктеріне сәйкес кейіннен қайта құру мүмкіндігіне назар аудару маңызды.

Ресей тәжірибесінде көптеген адамдар тұрғын үйді жылжымайтын мүлікті келісім-шарт жасасусыз жалға береді - бұл оларға 13% жеке табыс салығынан құтылуға және өтелу мерзімін қысқартуға мүмкіндік береді. Дегенмен, бұл белгілі бір тәуекелдермен байланысты - атап айтқанда, клиенттердің сенімсіздігімен байланысты. Сондықтан, тұрғын емес және тұрғын жылжымайтын мүлік жағдайында да жалға алушымен қарым-қатынасты ресімдеу қажет.

Клиенттерді қайдан іздеу керек?

Клиенттерді стандартты жарнама опциялары арқылы табу (жарнамаларды қоғамдық орындарда немесе баспа басылымдарында орналастыру) жалға алу бизнесінде тиімді емес. Жарнама әлеуметтік желілер арқылы жүзеге асырылуы мүмкін (бұл әсіресе тұрғын үйді жалға беру жағдайына қатысты) - мұнда «ауызша сөз» әсері жұмыс істейді.

Сонымен қатар, тақырыптық сайттар мен форумдарда орналастыру қолайлы. Бөлшек сауда үй-жайлары үшін, әсіресе сауда орталықтарында орналасқан, иесінің телефон нөмірін көрсете отырып, «жалға беріледі» белгісін қоюға болады. Бұл сауда орталығына келушілердің барлығына әлеуетті тұтынушылар шеңберін кеңейтеді.

Ақырында, клиенттерді табудың тағы 2 тиімді әдісі бар - жалға беруші ретінде қызметтерді жарнамалайтын тақырыптық веб-сайтты немесе блогты жүргізу, сондай-ақ брошюралар мен визиткаларды тарату.

Қажетті шығындар

Егер кәсіпкер мұндай кәсіппен айналысатын болса, ол негізгі шығындардың баптарына мыналарды қосу керектігін түсінуі керек. қайта құру шығындары: бұл жағдайда клиенттер әлдеқайда жоғары мөлшерлемелер бойынша жалдау шарттарын жасасуға дайын (айырмашылық бір жарым есеге дейін болуы мүмкін). Бұл қайта құрудан кейін пайдалы аумақтың пайызы жиі артады, сонымен қатар бөлмені өз қажеттіліктеріңізге сәйкес өзгертуге болады.

Шығындар арасында мыналарды атап өту қажет:

• Үй-жайларды салуға немесе сатып алуға кеткен шығындар.
• Жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасын бағалай алатын маман қызметінің құны.
• Үй-жайларды күтіп-ұстауға және күзетуге арналған шығыстар.
• Электр энергиясы, сумен жабдықтау және т.б. шығындар.

Су астындағы тастар

Ақшаны оңтайлы инвестициялауды анықтау қиыншылықтардың бірі болып табылады. Көбінесе тәжірибесіз кәсіпкерлер белгілі бір үй-жайдың құнын қате бағалайды, осылайша өтімді емес объектілерге инвестиция салады, үлкен ақшаны жоғалтады.

Сонымен қатар, бизнестің заңдылығына, заңнамадағы өзгерістерге және құжат айналымы процесіне назар аудару маңызды (ең алдымен бұл коммерциялық жылжымайтын мүлікке қатысты).

Жалдау бизнесіндегі салық заңнамасы үнемі өзгеріп тұратынын ескеріңіз.

Шығындар мен өтелу деңгейін есептеу кезінде бірнеше даму нұсқаларын анықтау қажет - объектінің шамамен өтелу мерзімін, сондай-ақ тәуекелдерді әртараптандыру фактісін анықтау үшін оптимистік, ең шынайы және пессимистік. Өзіңізді ақша тапшылығынан сақтандыру үшін басқа табыс көздерінің болуы міндетті.

Бұл аймақтың оң және теріс жақтары

Бизнестің бұл түрі, басқалар сияқты, оның сипаттамаларынан туындайтын бірқатар артықшылықтар мен кемшіліктерге ие. Кемшіліктердің ішінде ең бастысын бөліп көрсетуге болады - жалға алушыны іздеу көптеген айларға созылуы мүмкін (ең алдымен бұл өнеркәсіптік нысандарға және өтпейтін жерлердегі бөлшек сауда жылжымайтын мүлікке қатысты). Нәтижесінде, тіпті жоғары жалдау бағасы жалға берушінің тоқтап қалудың барлық кезеңінде көтеретін қаржылық шығындарын өтей алмайды.

Сондай-ақ кемшіліктер арасында:

• өте ұзақ өтелу мерзімі;
• табыстылық деңгейі өте жоғары емес;
• бастапқы шығындардың жоғары деңгейі.

Бұл жағдайда жалғыз ұтымды нұсқа - өтімді мүлікті сатып алу (әрқашан белгілі бір сұраныс деңгейі бар). Ол үшін осы саланы жақсы түсіну немесе маманның қызметіне жүгіну маңызды.

Бизнестің артықшылықтарының арасында:

• бір жыл немесе одан да көп мерзімге ұзақ мерзімді шарттар;
• тұрақты пайда деңгейі;
• кірісті жалға беруші үнемі алатын болады;
• пайда табудың пассивті сипаты (жалға алушымен келісімге қол қойғаннан кейін жалға берушіге ешқандай күш жұмсаудың қажеті жоқ);
• заңды тұлға ретінде тіркелмей кәсіпкерлікті ұйымдастыру мүмкіндігі.

Осылайша, жалға беру бизнесі ақша табу үшін өте тартымды сала болып табылады. Дегенмен, ықтимал тәуекелдерден сақтандыру үшін оны басқа табыс көздерімен біріктірген дұрыс.