Өнөөдөр Их Британид оюутны үл хөдлөх хөрөнгө нь хамгийн ашигтай, ирээдүйтэй хөрөнгө оруулалтын нэг гэж тооцогддог. Английн их дээд сургуулиуд, тэр дундаа гадаадын оюутнуудын дунд маш их алдартай байдаг тул оюутны үзэгчдэд зориулсан студи, орон сууц нь эрэлт хэрэгцээтэй байгаа бөгөөд бусад төрлийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулахад зах зээлд нэвтрэх үнэ нь олон хөрөнгө оруулагчдад хямд, боломжийн, моргейжийн зээл юм. Англид зам биш.

Энэхүү нийтлэл нь лавлагаа, мэдээллийн материал бөгөөд түүн дэх бүх мэдээллийг мэдээллийн зорилгоор танилцуулсан бөгөөд зөвхөн мэдээллийн зорилгоор зориулагдсан болно.

"" Энэ талаар хамгийн сүүлд "" нийтлэлд ярьсан. Гэхдээ хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг үнэлэхийн тулд үнэ, эрэлтээс гадна үл хөдлөх хөрөнгийн ашигт ажиллагаа, түүнийг хадгалах, олж авах зардалд дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай хэвээр байна. Энэ удаад бид юу хийхээр шийдсэн, мөн объектыг хэрхэн зөв сонгох талаар зөвлөгөө өгсөн.

Нэмэлт зардал
Ямар нэгэн үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа та нэмэлт зардалгүйгээр хийх боломжгүй бөгөөд Их Британи дахь оюутны өмч нь үл хамаарах зүйл биш юм. Эхлээд та гэрээ байгуулахдаа мөнгө зарцуулах хэрэгтэй болно. дагуу Полина Филатова, LondonfoRus компанийн гүйцэтгэх захирал, Их Британид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад татварын хөнгөлөлт (тэмдэгтийн хураамж) байдаг: хэрэв худалдан авах үнэ 125 мянган фунт стерлингээс бага бол та татвар төлөх шаардлагагүй бөгөөд оюутны өмч ихэвчлэн энэ дүнгээс хямд байдаг. татвар төлөөгүй. Гэсэн хэдий ч хэрэв өндөр үнэтэй орон сууц эсвэл хэд хэдэн үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авбал улсын тэмдэгтийн хураамжийн хэмжээ 15% хүрч болно.

Ямар ч тохиолдолд гүйлгээ хийх хуулийн зардлыг төлдөг. Заримдаа тэд орон сууцны зардалд багтдаг, заримдаа үгүй: "Тэгвэл оюутны орон сууцанд хөрөнгө оруулахдаа хуульчдын үнэ 500-1000 фунт стерлинг байх болно" гэж хэлэв. Eugene Springis, Dom International Ltd (Лондон) компанийн Хөрөнгө оруулалтын газрын захирал. Полина Филатовагийн (ЛондонфоРус) хэлснээр хуульчдад дунджаар 700-900 фунт стерлинг зарцуулагддаг бөгөөд үүнээс гадна баримт бичиг боловсруулахад ихэвчлэн нэмэлт төлбөр авдаг.

Өмч болсон хойно ч нэмэлт зардал гардаг. "Их Британид үл хөдлөх хөрөнгийн нэг татвар байдаггүй, гэхдээ та цагдаа, төрийн байгууллагуудын засвар үйлчилгээ, гудамжны цэвэрлэгээнд зориулагдсан зөвлөлийн татвар (зөвлөлийн татвар) төлөх ёстой. Түүний хэмжээ нь тухайн бүс нутгаас хамаардаг бөгөөд жилд 200-2500 фунт стерлингийн хооронд хэлбэлздэг" гэж хэлэв. Юлия Кожевникова, гадаадын үл хөдлөх хөрөнгийн интернет төвийн Tranio.Ru-ийн тэргүүлэх мэргэжилтэн.. "Мөн үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэсний орлогод орлогын албан татвар ногдуулдаг (Хувийн тэтгэмж), гэхдээ орлого нь 10 мянган фунт стерлингээс бага бол татвар ногдуулахгүй, гэхдээ түүнээс дээш бол 20% төлөх шаардлагатай. Жилд 32,010 фунт стерлингийн орлого, илүү их хэмжээгээр 40-45% хүртэл орлого олдог "гэж Полина Филатова (LondonfoRus) хэлэв. "Дашрамд хэлэхэд, хэрэв төлөвлөсөн ашиг нь жилд 32,010 фунт стерлингээс их байвал хуулийн этгээдэд үл хөдлөх хөрөнгө бүртгүүлэх нь дээр, тэр байтугай 10,000 хүртэлх орлоготой байсан ч үүнийг мэдүүлж, бүртгүүлэх нь чухал юм. Оршин суугч бус татварын алба, эс тэгвээс тэд 20% -ийг автоматаар татан авах болно" гэж Евгений Спрингис (Dom International Ltd (Лондон)) нэмж хэлэв. Гэхдээ, хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө нь 2 сая фунт стерлингээс илүү үнэтэй бол компаниар дамжуулан худалдаж авах нь таныг өндөр татвараас аврахгүй, учир нь "та жилийн татварыг (Орон сууцны жилийн татвар, ARPT) төлөх ёстой. 15-аас 140 мянган фунт стерлинг, хөрөнгийн ашгийн татвар (Capital Gains Tax, CGT) 28%-ийн хүүтэй" гэж Юлия Кожевникова (Tranio.Ru) анхааруулав.

Нэмж дурдахад ихэвчлэн оюутны үл хөдлөх хөрөнгийг LeaseHold системийн дагуу, өөрөөр хэлбэл түрээсээр олж авдаг бол та объектын байрлаж буй газрын түрээсийн төлбөрийг төлөх ёстой. Сергей Чупахин, Дом Интернэшнл ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал, төлбөр нь ихэвчлэн жилд 100-300 фунт, Юлия Кожевникова (Tranio.Ru) дагуу - 150-500 фунт, заримдаа 5 мянган фунт хүртэл хүрдэг.

Дараа нь орон сууцны засвар үйлчилгээ, засварын зардал, тавилга, өрөөнд байх ёстой цахилгаан хэрэгсэл, даатгалын зардал орно: "Тиймээс Лондонгийн төвд усан бассейн, биеийн тамирын заал, цахилгаан шат, консерж бүхий барилгуудад засвар үйлчилгээний төлбөр орно. Жилд 4–5 мянган фунт стерлинг хүрч, нийтийн үйлчилгээний төлбөр жилд дунджаар 1.68 мянган фунт стерлинг авдаг (гэхдээ хэрэв орон сууц хоосон биш бол түрээслэгчид ихэвчлэн метрээр төлдөг. - Ред.). Гоо сайхны бага зэргийн засвар жилд ойролцоогоор 700 фунт стерлингийн үнэтэй байдаг бол их засвар, тухайлбал гурван өрөө байшинд 20,000 фунт стерлингийн үнэтэй байдаг. Халаалтын систем суурилуулахад ойролцоогоор 6000 фунт стерлинг, засал чимэглэлд 4000 фунт стерлинг, цахилгааны утас тавихад 2000 фунт стерлинг шаардлагатай гэж бодъё. Стандарт даатгалд жилд 150-600 фунт стерлинг төлдөг” гэж Юлия Кожевникова (Tranio.Ru) хэлэхдээ, Их Британид жил бүр дунджаар 9000 фунт стерлингийг орон сууцны засвар үйлчилгээнд зарцуулдаг гэж дүгнэжээ.

Гэхдээ энэ нь бүгд биш юм. Хэрэв өмчлөгч нь үл хөдлөх хөрөнгөө өөрөө хариуцахыг хүсэхгүй эсвэл чадахгүй бол түүнийг нийтийн үйлчилгээ, татвар төлдөг, түрээсийн үйл явцыг зохион байгуулдаг, эд хөрөнгийн дэг журам, аюулгүй байдалд хяналт тавьдаг, гоо сайхны засвар хийдэг гэх мэт мэргэжлийн компанид даатгаж болно. . Энэ нь нэг талаас санаа зовнилыг арилгадаг сайн хэрэг боловч нөгөө талаас ийм үйлчилгээ нь мөнгө шаарддаг. Юлия Кожевникова (Tranio.Ru) "Орон сууц түрээслэхдээ менежментийн компани жилийн түрээсийн орлогын 12-15%, түрээслэхгүйгээр удирдахдаа тооцоолсон орлогын 4-7 хувийг авдаг" гэж хэлэв. Ерөнхийдөө зардал нь нэлээд их боловч Евгений Спрингис (Dom International Ltd (Лондон)) тэмдэглэснээр Их Британид татварыг оновчтой болгох боломжтой.

Ургац
Гэхдээ их оновчлолгүй байсан ч Их Британид оюутны үл хөдлөх хөрөнгө нь маш ашигтай хөрөнгө оруулалт гэж тооцогддог. Юлия Кожевникова (Tranio.Ru) "Энэ нь орон сууц, худалдааны үл хөдлөх хөрөнгөөс 1-2% илүү орлого авчирдаг" гэж хэлэв. Евгений Спрингис (Дом Интернэшнл ХХК (Лондон)) хэлснээр энэ нь сүлжээ зочид буудлуудын өрөөнүүдэд оруулсан хөрөнгө оруулалтын дараа хоёрдугаарт ордог бөгөөд энэ нь эрэлт ихтэй, объектын зөв сонголтоор бараг л байдагтай холбоотой юм. 100% эзэлсэн.

"Оюутны үл хөдлөх хөрөнгийн гол үүрэг бол түрээсийн орлого олох явдал юм" гэж хэлэв Максим Клягин, Finam Management-ийн шинжээч. Төрөл бүрийн тооцоогоор ийм орон сууц түрээслэх орлого 1-15%, цэвэр ашиг нь 6-9% байдаг боловч зарим төслүүдэд 10, бүр 15% хүрдэг. "Жишээлбэл, Лондонд, konaklamaforstudents.com сайтын мэдээлснээр, хамгийн үнэтэй оюутны байрыг Mayfair дүүрэгт долоо хоногт 1200 фунт стерлингээр, харин Морден дүүрэгт долоо хоногт 60 фунт стерлингээр хамгийн хямд түрээслүүлдэг" гэж Сергей Чупахин (Dom International) хэлэв. ХХК). "Мөн Их Британид нэг нэгж орон сууцны "нийт орлого" жилд дунджаар 8 мянган фунт стерлинг байдаг" гэж Юлия Кожевникова (Tranio.Ru) хэлэв.

Түүнчлэн оюутны үл хөдлөх хөрөнгө нь аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн нэгэн адил цаг хугацааны явцад үнэ нь өсдөг. Полина Филатова (ЛондонфоРус) "Ийм хөрөнгийн үнэ жил бүр 3-аас 9% хүртэл өсдөг" гэж хэлэв. Тэрээр Ливерпүүл дэх шинэ барилгад 54,950 фунт стерлингийн үнэтэй орон сууцны өгөөжийг иш татав.

Ийнхүү үнэ бага зэрэг өссөн ч гэсэн (консерватив таамаглал) таван жилийн дараа оюутны байрны өгөөж жилд 12.7% (зардлыг тооцохгүй) байх боломжтой.

Хөрөнгө оруулалтын зөвлөгөө
Гэхдээ хөрөнгө оруулалтын объектыг зөв сонгосон тохиолдолд л ийм ашиг хүртдэг. Юуны өмнө үл хөдлөх хөрөнгө нь алдартай их сургуулийн ойролцоо байрлах ёстой. Сергей Чупахин (Дом Интернэшнл ХХК) "Хэрэв энэ нь их сургуулиас алхах зайд байвал энэ нь үргэлж тогтвортой орлого авчрах бөгөөд үргэлж хөрвөх чадвартай байх болно" гэж хэлэв. Хэдийгээр зөв хотыг сонгох нь чухал хэвээр байна. Хэрэв хөрөнгө мөнгө зөвшөөрвөл мэдээжийн хэрэг та удаан хугацааны турш бодож, Лондонд орон сууц худалдаж авах боломжгүй - энэ нь бараг л ялалт-хожил юм. Гэхдээ хэрэв төсөв тийм ч том биш бол та бусад "оюутны" хотуудад анхаарлаа хандуулах хэрэгтэй - аз болоход Их Британид маш олон байдаг. Хэрэв та бүхэлд нь харвал оюутнуудын сонирхлыг татахуйц хотуудын объектуудыг сонгох хэрэгтэй. Хөрөнгө оруулалтын төслүүдийн тодорхойлолтод хөгжүүлэгчид ихэвчлэн хотын оюутны хүн амын тоог мэдээлдэг бөгөөд энэ нь эрэлтийн түвшин, хөрөнгө оруулалтын ирээдүйн өгөөжийг тодорхойлдог. Оюутан олон байх тусам орлого нэмэгдэх боломжтой ч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөх нь үнэн. Түүнээс гадна хотод аль хэдийн олон оюутны орон сууц байгаа эсвэл институтууд өөрсдөө орон сууцаар хангадаг бол ашиг нь бага байх болно.

"Тийм учраас Оксфорд эсвэл Кембрижд тэмүүлэх ёсгүй, учир нь тэнд бүх зүйл маш тодорхой бөгөөд жил бүр ижил тооны оюутнууд тусгай коллежид суралцдаг бөгөөд тэд авсан мэргэжлээсээ хамаарч тодорхой хэв маягтай байх ёстой. Манчестер, Ливерпүүлтэй харьцахдаа болгоомжтой байх хэрэгтэй. Эдгээр нь оюутны орон сууцны зах зээл харьцангуй ханасан хоёр хот бөгөөд мэргэжлийн зөвлөгөөгүйгээр энд хөрөнгө оруулалт хийх нь эрсдэлтэй байдаг, ялангуяа ихэнх объектууд нь сургуулиас хол, бараг захад эсвэл тааламжгүй газарт баригдсан байдаг. Харин Ньюкасл, Шеффилд хотуудад харин ч эсрэгээрээ оюутны байр хомс байна. Хоёр хот хоёулаа 50,000 гаруй оюутан хүлээн авдаг бөгөөд ердөө 10 орчим оюутны орон сууцтай тул тэндээс өндөр орлоготой байх боломжтой. Оюутны орон сууцны хомсдол ихтэй Бирмингемийн нэгэн адил энэ хотод та байршлыг сонгохдоо болгоомжтой хандах хэрэгтэй гэж Евгений Спрингис (Dom International Ltd (Лондон)) зөвлөж байна. – Гэхдээ аль ч хотоос үл хамааран хамгийн сонирхол татахуйц байгууламжууд нь 10, 2-р сард хөтөлбөрүүд хэрэгжиж эхлэх томоохон байгууллагуудын ойролцоо байдаг бөгөөд энэ нь оюутнуудын нэмэлт урсгалыг хангах бөгөөд хэрэв 10-р сард орон сууц эзгүй бол сул зогсолтыг багасгах болно. 12 сараас 5-6 сар хүртэл (дахин бид 100% оршин суух боломжгүй хоёрдогч объектын тухай ярьж байна). Мөн Сергей Чупахины (Дом Интернэшнл ХХК) тэмдэглэснээр гадаадын иргэд суралцдаг их дээд сургуулиудад анхаарлаа төвлөрүүлэх нь дээр: Баримт нь олон Британийн оюутнууд гэртээ харихдаа амралтын хугацааг эс тооцвол 42-48 сарын хугацаатай гэрээ байгуулахыг хичээдэг. мөн гадаад оюутнуудын хувьд ихэвчлэн түрээсийн ийм завсарлага шаарддаггүй.

Гэхдээ ерөнхийдөө оюутны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд "байршил, байршил, байршил дахин" гэсэн дүрэм үйлчилдэг - энэ нь хөрөнгө оруулалтын амжилтыг тодорхойлдог дүрэм юм.

Гэхдээ орон сууцны шинж чанарыг үнэлэх нь бас чухал бөгөөд энэ нь тохь тухтай, маш давчуу биш, шинэ засвар, тавилгатай байх ёстой. Цогцолбор дахь дэд бүтэц хэдий чинээ их байна төдий чинээ сайн.

Барилгачинд бас үнэлгээ өгөх ёстой: “Английн барилгачдын ихэнх нь сайн нэр хүндтэй байдаг. Тэд гэрээ дуусгах сар гэж заасан сараас эхлэн түрээсийн төлбөрөө барагдуулах баталгаа өгдөг тул цаг хугацаанд нь барихыг хичээдэг. Жишээлбэл, хэрэв байшинг 2015 оны 9-р сард хүлээлгэн өгөх ёстой бөгөөд барилгын ажил 2015 оны 12-р сард дууссан бол барилгачин өөрөө түрээслэгчээс авах ёстой мөнгөө эндээс худалдан авагчид төлдөг (өөрөөр хэлбэл, энэ тохиолдолд түрээслүүлнэ. 3 сар). Энэ нь хөгжүүлэгчдэд ашиггүй тул ихэнх объектыг цаг тухайд нь түрээслүүлдэг. Гэсэн хэдий ч хөгжүүлэгчтэй гэрээ байгуулахдаа түүний багц, түүх, нэр хүндэд анхаарлаа хандуулах хэрэгтэй. Мөн түрээсийн төлбөрийн баталгааны тухай заалт чухал юм. Зарим тохиолдолд хөгжүүлэгчид баталгаатай орлого гэхээсээ илүү орлогын төсөөлөл бичдэг ч худалдан авагч нь баталгааг сонирхдог. Тиймээс гэрээнд “баталгаат орлого” гэж заасан байх ёстой. Хэдийгээр баталгаатай орлогогүй объект нь жишээлбэл, тохиромжтой байршилтай бөгөөд / эсвэл найдвартай менежментийн компани, түүнийг түрээслэх агентлагтай гэрээ байгуулсан бол сэтгэл татам байж болно "гэж Полина Филатова (LondonfoRus) хэлэв. “Ер нь менежментийн компани нь олны танил, том байх ёстой. Асуудлыг алсаас биш газар дээр нь шийддэг, зөвхөн борлуулалтын үйлчилгээ төдийгүй борлуулалтын дараах бусад холбогдох, тухайлбал, дахин худалдах, өдөр тутмын асуудлаа шийдвэрлэх, оффистой агентлагийг сонгох нь дээр. татвар, мэдүүлэг гэх мэт .p." гэж Евгений Спрингис (Dom International Ltd (Лондон)) нэмж хэлэв. Дашрамд хэлэхэд, хэрэв агентлаг үл хөдлөх хөрөнгөө дахин худалдахад бэлэн бол, тэр ч байтугай дахин худалдах баталгаа гаргавал энэ нь төслийн найдвартай байдал, түүнчлэн хөгжүүлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхой үнээр худалдаж авахад бэлэн байгааг илтгэнэ. тодорхой хугацаа.

За тэгээд үл хөдлөх хөрөнгө, бүтээн байгуулагч, агентлагаас гадна гэрээг судлах нь чухал. Хэрэв танд ямар нэг зүйл таалагдахгүй бол та үүнийг өөрчилж болно, өөрчлөх хэрэгтэй: "Худалдааны гэрээ хийдэг хуульчидтай хэлэлцээр хийхээс бүү ай, та худалдан авагчийн хувьд чухал нөхцөлийг зааж өгөхийг шаардах хэрэгтэй. Таныг төөрөлдүүлж буй зүйлийг хас" гэж Полина Филатова (LondonfoRus) зөвлөж байна.

Худалдан авахаасаа өмнө баригдаж буй оюутны орон сууцыг авах уу, эсвэл өмнөх эздээс хоёрдогч объект худалдаж авах уу гэдгээ шийдэх хэрэгтэй. Эхний сонголтоор та объектыг хүлээх хэрэгтэй, харин хоёр дахь сонголтоор бол хүлээхгүй. Гэхдээ хөрөнгө оруулагчийн хувьд эхний сонголт нь илүү ашигтай байж болох юм, учир нь баригдаж буй объектуудын түрээсийн жилийн баталгаат төлбөрийн хугацаа ихэвчлэн 5-7 жил байдаг бол хоёрдогч зах зээлийн төслүүдийн хувьд баталгаа нь зөвхөн 3 жил байж болно (эсвэл объект хуучирсан, ямар ч баталгаа байхгүй болно) .

Мөн ипотекийн зээлээс зайлсхийх хэрэггүй. Мэдээжийн хэрэг, одоо рублийн ханшийн уналтаас болж зээлийн бодит хүү нэмэгдэж магадгүй ч “Ипотекийн зээл нь ялангуяа барилгын үе шатанд хөрөнгө оруулалт хийх үед нэмэлт баталгаа болдог. Ипотекийн зээлээр банк нь хөгжүүлэгч, менежментийн компанид нэмэлт шалгалт хийж, төслийн бүх эрсдэлд дүн шинжилгээ хийдэг гэж Евгений Спрингис (Dom International Ltd (Лондон)) тайлбарлав. – Мөн ипотекийн зээл нь хөшүүрэг авах боломжийг олгож, хүү багатай учраас хөрөнгө оруулалтын орлого нэмэгддэг. Тухайлбал, урьдчилгаа 50 хувь төлөөд нэг объектыг бэлэн мөнгөөр ​​эсвэл хоёр өрөөг барьцаалан зээлээр авах боломжтой. Хоёр дахь тохиолдолд зээлийн бүх төлбөрийг төлсний дараа нийт ашиг нь бэлэн мөнгөөр ​​худалдаж авсан нэг объектын ашгаас их байх болно.

"Их Британид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах үйл явц нь маш энгийн гэдгийг мартаж болохгүй, та алсаас орон сууц худалдаж авах боломжтой, үнэндээ олон хөрөнгө оруулагчид худалдан авалтаа хэзээ ч харж байгаагүй нь сайн орлого олоход саад болоогүй юм. Оюутны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл одоо өсөлтийн шатандаа байна, эрэлт өндөр байгаа нь эдгээр хөрөнгө оруулалт удаан хугацаанд ашигтай байх болно гэсэн үг юм "гэж Полина Филатова (LondonfoRus) хэлэв.

Бид мөнгө шилжүүлдэг
Өнөөдөр гадаадад худалдан авалт хийхээр төлөвлөж буй оросуудын хамгийн түгээмэл асуултуудын нэг бол Оросоос гадаадад мөнгө шилжүүлэхэд ямар нэгэн хүндрэлтэй байгаа эсэх юм. Эцсийн эцэст, хэн ч юу ч хэлэхээс үл хамааран өнөөдрийн олон улсын нөхцөл байдал олон зүйлийг хүсч байна. Энэ нь ОХУ-ын иргэдэд нөлөөлөхгүй гэж үү?

Порталаас ярилцлага авсан бүх шинжээчид Оросоос ирсэн худалдан авагчид ямар ч бэрхшээл тулгардаггүй гэдгийг бидэнд баталж байна. Евгений Спрингис (Dom International Ltd (лондон)) мөнгө шилжүүлэх журмыг ийм байдлаар тайлбарлав.

Их Британид мөнгийг худалдагч руу шууд шилжүүлдэггүй, бүх гүйлгээг өмгөөлөгчөөр дамжуулан хийдэг. Гүйлгээг компанийн ажилтнууд - агентууд дагалддаг боловч мөнгө нь хуульчидтай үйлчлүүлэгчийн тусгай дансанд шилждэг бөгөөд худалдах, худалдан авах гэрээг солилцох үед л худалдагчийн талаас мөнгө хуульчдын дансанд ордог. Худалдан авагчийн талын хуульчид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад зориулж данс руугаа мөнгө шилжүүлэхийг зөвшөөрөхөөс өмнө хөрөнгийн эх үүсвэрийг шалгах ёстой. Ийм чекийг AML (Anti money loundering) гэж нэрлэдэг бөгөөд зөвхөн өмгөөлөгчид хөрөнгийн цэвэр байдалд итгэлтэй байх үед л данс руу шилжүүлэх боломжийг олгоно. Энэ тохиолдолд мөнгө шилжүүлэх нь худалдан авагчийн хувийн данснаас хийгдэх ёстой. Бэлэн мөнгөний төлбөр нь ямар ч тохиолдолд ажиллахгүй.

Дүрмээр бол оросууд энэ асуултад гайхаж байгаа ч хөрөнгийн гарал үүслийг хялбархан баталж чадна. Гэсэн хэдий ч өнөөг хүртэл тус компанийн нэг ч үйлчлүүлэгч татгалзсан хариу ирүүлээгүй байна. Оросын аль ч банк мөнгө шилжүүлдэг, гэхдээ тэр үед валютын хяналтыг давах бичиг баримтыг шаарддаг. Мөн хуульчдын хяналтад байгаа бол энэ журамд төвөгтэй зүйл байхгүй. Хэн нэгэн гадаадад данс ашиглаж, тэндээс шилжүүлэг хийдэг. Гүйлгээг боловсруулах, AML шалгалт өгөх журам нь оршин суугч болон оршин суугч бус хүмүүсийн хувьд адилхан бөгөөд үйлчлүүлэгч хаана байрлаж байгаа нь ялгаагүй. Ихэнх худалдан авалтын гүйлгээ нь алсаас хийгддэг бөгөөд үйлчлүүлэгчид, тэр дундаа орон нутгийн иргэд өмгөөлөгчидтэй уулзаж, шуудангаар гэрээ явуулдаггүй.

Тимур Нигматуллин, FINAM-ийн санхүүгийн шинжээч,Оросуудын хувьд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь ихэвчлэн оршин суух зөвшөөрөл авах үндэс суурь болдоггүйтэй холбоотой байж магадгүй гэж нэмж хэлэв. Үүнээс гадна Британийн банкинд данс нээлгэхдээ паспорт, оршин суугаа хаягийн нотлох баримтыг шаарддаг гэдгийг шинжээч анхааруулж байна. Үүний зэрэгцээ, банкны дансгүй бол энэ баталгааг авахад маш хэцүү байдаг, өөрөөр хэлбэл харгис тойрог үүсдэг. Гэхдээ банкууд ямар ч байсан үүнийг хийж байна.

Наталья Завалишина, "Distant Property" компанийн гүйцэтгэх захирал.рублийн хадгаламжтай байсан үйлчлүүлэгчдийн хувьд улам бүр нэмэгдэж буй хүндрэлийг авч үздэг бөгөөд хэд хэдэн төлбөр хийх нь гол бэрхшээл байх төлөвтэй байна. Энэ тохиолдолд яг ямар дүн нь "гаралт" болохыг урьдчилан таамаглахад хэцүү байдаг, үүнээс гадна хөрвүүлэх явцад алдагдал гардаг.

Хэрэв манай "хамт ажиллагсад, түншүүд" Оросын банкуудыг SWIFT системээс салгавал юу болохыг тааварлахыг бид тайлбарлагчдаасаа асуусан. Гэсэн хэдий ч шинжээчид ийм зүйл болохгүй гэдэгт бараг итгэлтэй байна. Гэхдээ ийм зүйл тохиолдвол SWIFT шинэ системээр солигдох магадлалтай гэж үзэж байна Игорь Индриксонс, үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын менежер, Indriksons.ru сайтыг үүсгэн байгуулагч. Гэхдээ одоо ч гэсэн SWIFT шилжүүлгээс гадна үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад төлөх боломжтой бусад хэрэгслүүд байдаг. Оксана Салфали, Лондон дахь Лондонгийн нүүлгэн шилжүүлэлтийн зөвлөх-проперти компанийн гүйцэтгэх захирал. Их Британид үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан олон үйлчлүүлэгч бусад улс оронд данстай байдаг. Олон хүмүүс оффшор компанийн нэрээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсаар байгаа нь нууцлалыг хадгалах боломжийг олгодог тул гадаадын компаниудын данснаас ямар ч асуудалгүй мөнгө шилжүүлдэг. Юрий Панков, Швейцарийн Swiss Appraisal үнэлгээний компанийн Орос ба ТУХН-ийн орнуудын ахлах үнэлгээчинХэрэв SWIFT хаагдах юм бол Их Британи Орос дахь томоохон, өгөөмөр хөрөнгө оруулагчаа алдах эрсдэлтэй гэж тэрээр илүү гутранги үзэлтэй гэж үзэж байна. Эдгээр прагматик бодол нь барууныханд хэнд ч ашиггүй шийдвэр гаргахыг зогсоох ёстой гэж бид бодож байна.

Порталын хураангуй
Их Британи дахь оюутны үл хөдлөх хөрөнгө нь харьцангуй хямд үнээр тодорхойлогддог, өөрөөр хэлбэл түүний зах зээлд нэвтрэх нь олон хөрөнгө оруулагчдад боломжтой бөгөөд үүний зэрэгцээ эрэлт хэрэгцээтэй, өндөр ашиг орлоготой байдаг. Английн олон бүс нутагт үүнийг түрээслэхээс олох орлого нь орон сууцны болон орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгө, тэр дундаа илүү үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхээс олсон орлогоос ч давдаг. Үүнээс гадна өнөөдөр энэ төрлийн орон сууцны үнэ тогтвортой өсөлтийг харуулж байна, алдагдлын эрсдэл бага, түүнийг хадгалах зардал тийм ч өндөр биш байна. Тухайлбал, объектын өртөг бага тул үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад татварын хөнгөлөлт (тэмдэгтийн хураамж), үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн орлогын албан татвар байдаг. Ер нь, хэрэв та зөв төсөл, объектыг өөрөө сонговол өнөөдөр капиталын хөрөнгө оруулалт хийх хамгийн тохиромжтой талбайг олоход хэцүү байдаг.

Хувь хүний ​​​​үйлчилгээ
Европ дахь үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд

Дагалдан яваа. Хяналт. Татварын төлөвлөлт
Борлуулалтын дараах үйлчилгээ

ЗАХ ЗЭЭЛД 15 ЖИЛ АЖИЛЛАСАН

Их Британид оюутны өмч хөрөнгө оруулалт хийх

Их Британийн оюутны салбар нь төлөвшсөн, дэлхийд хүлээн зөвшөөрөгдсөн хөрөнгө оруулалт болж хөгжсөн. Батлагдсан туршлага, эрэлтийн өндөр түвшин нь 2015 оны эхний хагаст оюутны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг дээд хэмжээнд хүргэхэд хүргэсэн.

2015 оны эхний хагаст Их Британийн оюутны өмчид оруулсан хөрөнгө оруулалт 4.2 тэрбум фунт стерлингийн түүхэн дээд хэмжээнд хүрсэн нь өмнөх зорилтоос 70%-иар, 2012 онд өмнөх оргил үеээсээ 40%-иар өссөн байна. Хилийн чанад дахь үл хөдлөх хөрөнгийн шинжээчдийн үзэж байгаагаар 2015 онд нийт хөрөнгө оруулалт 5.5 тэрбум фунт стерлинг болно. Сүүлийн жилүүдэд гадаадын хөрөнгө оруулагчдын сонирхол ихээхэн нэмэгдэж байна. Хөрөнгө оруулалт төлөвшихийн хэрээр хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагааны гол хэсэг нь эхлээд Их Британид төвтэй хувийн аж ахуйн нэгжүүд болон хувийн хөрөнгийн зах зээлд шилжсэн бөгөөд дараа нь дэлхийн институционал хөрөнгө оруулагчид руу шилжсэн.

Их Британийн оюутны өмчийг сонирхох сонирхол нэмэгдэж байгаа нь оюутнуудын тоо эерэг өсөлттэй байгаагаар ч бас нөлөөлж байна. Их, дээд сургуулиудын өргөдлийн тоо болон бөглөсөн орон тоонд дүн шинжилгээ хийсэн UCAS-ийн мэргэжилтнүүдийн мэдээлснээр энэ хичээлийн жилд 3.4%, 3.3% -иар өссөн байна. Ийнхүү их, дээд сургуулийн дүүргэлт өнгөрсөн оныхоос 16800-аар нэмэгдсэн бол хагас сая гаруй орон тоонд хүрсэн байна. Гэхдээ энэ нь бүгд биш юм. UCAS-ийн шинжээчид Их Британид амьдарч буй оюутнуудын өсөлт 3.2%, Европын Холбооны оюутнуудын өсөлт 7.6%, бусад орны төлөөлөгчдийнх 5.7% -иар өссөн байна. Тоонууд нь 2011 оны өмнөх оргил утгуудаас амархан давсан байна.

Оюутны тоо цаашид өсөх бүх шалтгааныг мэргэжилтнүүд харж байна. Боловсролын чанар, мөнгөний үнэ цэнэ, цаашдын ажил эрхлэлтийн хэтийн төлөв, их сургуулийн хотуудад оюутны амьдралын хэв маяг зэрэг нь суралцах газраа сонгоход шийдвэрлэх үүрэг гүйцэтгэдэг.

Хувь хүний ​​​​хөрөнгө оруулагчид Их Британид ашигтай оюутны орон сууцны зах зээлд орох сайхан боломжуудын нэг юм Ливерпүүл дэх шинэ бүтээн байгуулалт оюутны байранд зориулагдсан. Энэхүү төсөлд оруулсан хөрөнгө оруулалт нь хөрөнгө оруулсан эхний өдрөөс барилгын ажил дуустал хүүгийн өгөөжийг бий болгож, үр дүнд нь 3 жилийн баталгаатай жилийн 10 хувийн цэвэр орлого авчрах юм. Барилга угсралтын бүх хугацаанд оруулсан хөрөнгөөс 4%.

Ливерпүүл дэх энэхүү бүтээн байгуулалтын оюутны үл хөдлөх хөрөнгө нь орчин үеийн тусдаа студи орон сууцнаас бүрдэх бөгөөд том студи орон сууцны үнэ 67,400 фунт стерлингээс эхэлдэг. Төсөл нь оюутны түрээс болон байнгын оршин суух зориулалтаар батлагдсан.

Бүх орон сууц тавилгатай болно. Тавилга нь ор, орны дэргэдэх ширээ, том хувцасны шүүгээ, тавиур, хавтгай дэлгэцтэй телевизор; мөн интернэттэй болно. Угаалгын өрөө, гал тогоо.

Орон сууц нь их сургуулийн байрны хажууд төвлөрсөн байрлалтай, дэд бүтцийн байгууламжид нэвтрэх ажлыг шууд бүтээн байгуулалтад гүйцэтгэдэг. Тус орон сууцны хороолол нь 24 цагийн видео тандалтын үйлчилгээтэй бөгөөд орчин үеийн биеийн тамирын заал, ширээний теннис, бильярд ширээ, LCD зурагт бүхий амрах талбай, кино театр, ажлын өрөөнүүдтэй. Барилгын ажлыг 2016 оны есдүгээр сард дуусгахаар төлөвлөж байна.

Их Британид одоо байгаа оюутны орон сууцны зах зээлд өөр нэг сонирхолтой санал бол энэ юм Глазго дахь шинэ бүтээн байгуулалт . 500 орчим орон сууцнаас бүрдэх 70 сая фунт стерлингийн өртөгтэй төсөл нь өнөөг хүртэл хамгийн том нь юм. Их Британийн 3 дахь том их сургуулийн хот болох Глазгогийн их сургуулиас хэдхэн алхмын зайд орших West End-д байрлах давуу талтай.

Олон улсын үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүдийн чансааны дагуу Глазго хот оюутны орон сууцанд хамгийн сайн хөрөнгө оруулалт хийдэг арван хотын жагсаалтад багтдаг. Глазго хотод 6 их сургууль байдаг нь Лондонгоос бусад Их Британийн бусад хотуудаас илүү юм. Тэд 80,000 оюутантай бөгөөд тэдний 60,000 нь оюутны хотхонд амьдрах боломж байдаггүй. Олон улсын 11,000 оюутанд дээд зэргийн чанартай орон сууц хэрэгтэй байна.

Глазгоу дахь оюутны байрны шинэ төсөл нь Викторийн архитектурын үзэсгэлэнт газар дахь алдартай их сургууль, загварлаг баар, кафе, рестораны ойролцоо байрладаг. Орон сууцны дундаж үнэ 170,000 фунт стерлинг байдаг. G12 West End бүсэд орон сууцны дундаж үнэ хотын дунджаас 89% өндөр байна. Үүний зэрэгцээ цэвэр ашгийн 35% -ийг 5 жилийн хугацаанд (2016 оны 9-р сараас эхлэн жилд 7%) баталгаажуулсан.

Глазгогийн их сургууль өргөжин тэлж байгаа бөгөөд 135 сая фунт стерлингийн өртөгтэй энэхүү төсөл нь өсөн нэмэгдэж буй эрэлт хэрэгцээг хангах, шинжлэх ухааны салбарт дэлхийд тэргүүлэгч их сургуулийн нэр хүндийг бэхжүүлэхийн тулд дэд бүтцийг шинэчлэх зорилготой юм. Өнөөдөр тус их сургуульд олон улсын оюутнуудын 13% нь Шотландад суралцаж байгаа бөгөөд тэд жил бүр орон нутгийн эдийн засагт 70 сая фунт стерлинг авчирдаг. Энэхүү өргөтгөл нь их сургуульд West End-д 30 байшинтай тэнцэх 74 акр талбайг нэмж өгөх болно.

Энэхүү олон сая долларын өртөгтэй их сургуулийн өргөтгөлийн төслөөс гадна Клайд ба Келвин голын бэлчирт Глазгоугийн усан замын дагуу хоёр миль зайд 130 акр талбайд бүтээн байгуулалт хийх 1.2 тэрбум фунт стерлингийн өртөгтэй Глазго боомтын талбайг дахин төлөвлөх ажил байна. Энэхүү төсөл нь хотод бараг 19,000 хавтгай дөрвөлжин метр талбайтай, 13 ресторан, оффис, зочид буудал, үзвэр үйлчилгээний газруудтай болно.

100% ашиглалтанд орсон 1600 гаруй орон сууцыг худалдаанд гаргаж байна. Хөгжлийн компанийн одоогийн хүлээлгийн жагсаалтад 2000 оюутан байна.

Хэрэв та Их Британид оюутны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах сонирхолтой байгаа бол бид таны сонирхож буй бүх асуултыг нарийвчлан авч үзэж, хөрөнгө оруулалт татах хамгийн сонирхолтой хувилбаруудыг сонгох болно.

Хилийн чанад дахь үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах тухай бусад холбогдох нийтлэлүүдийг уншина уу

Сүүлийн үед "Британийн үл хөдлөх хөрөнгө" худалдаж авахыг санал болгож буй агентуудын үйл ажиллагаа идэвхжиж байна. Энэ нь хэрхэн төгсөж болох талаар гурван жилийн өмнөх миний нийтлэлээс уншина уу.

Эх сурвалжаас авсан

Сүүлийн нэг сарын хугацаанд би өөр өөр хүмүүсээс "Их Британийн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах" тухай ижил (бага зэрэг өөрчлөлттэй) сонирхолтой түүхийг хоёр удаа сонссон.

Би хэн нэгнийг шүүхэд өгөх, тэр байтугай хэн нэгэнтэй маргах хүсэлгүй байгаа тул түүх нэр, овоггүй болно. Энэ нийтлэлийн зорилго нь тэнд байгаа хэн нэгнийг илчлэх эсвэл тодорхой фирмүүдтэй харилцахаас сэрэмжлүүлэх явдал биш юм. Энэ нийтлэлийн зорилго нь хөрөнгө оруулалтын зарим чухал зарчмуудын талаар ярихад эдгээр түүхийг ашиглах явдал юм. Эртний зүйр үгэнд "Хөлөг онгоц нь далайчинд гэрэлтдэг" гэж хэлдэг.

Хэдэн жилийн өмнө Британийн нэртэй нэг пүүс Оросын зах зээлд нэвтэрч, Их Британийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг санал болгож эхэлсэн. Хөрөнгө оруулагчдыг олохын тулд пүүс хөрөнгө оруулалтын зөвлөхүүд болон үл хөдлөх хөрөнгийн агентуудтай идэвхтэй хамтран ажиллаж, худалдагчдад өгөөмөр шимтгэл төлж байв.

Хөрөнгө оруулалтын объектууд нь ихэвчлэн Их Британийн хямд үл хөдлөх хөрөнгийн уламжлалт бус сонголтууд байсан - зогсоол, өөртөө үйлчлэх агуулах, оюутны дотуур байр гэх мэт. Хөрөнгө оруулагчдад эдгээр үл хөдлөх хөрөнгийг урт хугацааны түрээсийн гэрээгээр худалдаж авахыг санал болгосон. Мөн эдгээр байгууламжийг Британийн менежментийн компанид нэн даруй түрээслүүлнэ үү. Компани нь хөрөнгө оруулагчийн ашиг сонирхлын үүднээс олж авсан хөрөнгийн менежментийг авч, фунт стерлингээр жилийн 8% -ийн хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг баталгаажуулсан (!).

Яагаад Британичууд өөрсдөө ийм ашигтай саналд хөрөнгө оруулах гэж яарахгүй байгаа юм бэ, яагаад тус компани алс холын Орост мөнгө босгохыг илүүд үздэг вэ гэсэн асуулт яагаад ч юм хөрөнгө оруулагчдаас гараагүй юм.

Гэсэн хэдий ч нэг нюанс байсан: хөрөнгө оруулалтын баталгаат төлбөрийн хугацаа хоёр жил байв. Учир нь ирээдүйд энэ ургац улам бүр нэмэгдэж магадгүй юм. Гэхдээ эдгээр нь зөвхөн гэрээгээр дэмжигдээгүй амлалт-урьдчилан таамаглал байв. Баталгаат буцаах хугацаа хоёр жил байсан. Хөрөнгө оруулагчид энэ нюансыг анхаарч үзэхгүй байхыг илүүд үзсэн. Зар сурталчилгааны нийтлэлүүд нь хөрөнгө оруулагчдад хөрөнгө оруулалт хөрвөх чадвартай байх болно гэж амласан бөгөөд тэд үл хөдлөх хөрөнгөө хүссэн үедээ бусад хөрөнгө оруулагчид эсвэл түрээслэгчдэд зарах боломжтой болно.

Хөрөнгө оруулагчийн нэр дээр үл хөдлөх хөрөнгө бүртгэгдсэн, хөрөнгө оруулагч нь Их Британийн газрын бүртгэлийн албан ёсны баримт бичгийг хүлээн авсан.

Хамгийн тааламжгүй хувилбарт (жишээлбэл, менежментийн компани дампуурсан тохиолдолд) хөрөнгө оруулагч үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч хэвээр үлдэж, түүнийг бие даан ашиглах эсвэл түрээслэх эрхтэй байв.

Хөрөнгө оруулагчдад мөн үл хөдлөх хөрөнгө болон түрээсийн орлогод Их Британид ямар нэгэн татвар ногдуулахгүй гэж мэдэгдсэн.

Сонирхсон хөрөнгө оруулагчид хөрөнгө оруулалтын объекттой газар дээр нь танилцах боломжтой болсон.

Санал сайхан харагдаж байна, тийм үү?

Олон чинээлэг оросууд үүнийг худалдаж авч, Британийн үл хөдлөх хөрөнгөд нэлээд их хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийсэн нь гайхах зүйл биш юм. Хоёр жилийн дотор фунт стерлингээр жилийн 8% -ийн өгөөжийг бодитоор төлсөн нь пүүсийн саналуудыг татахуйц чухал нотолгоо болсон гэсэн нэмэлт аргумент байв. Энэ хоёр жилийн хугацаанд сэтгэл хангалуун хөрөнгө оруулагчид олон найз нөхөд, танилууддаа хөрөнгө оруулалтын гайхалтай хувилбарын талаар хэлж чадсан.

Тэгээд хоёр жилийн дараа... үлгэр дууслаа. Тус пүүс хөрөнгө оруулагчдад өөрсдийн өмч хөрөнгөө түрээслэгчдээс эрэлт хэрэгцээгүй болсныг мэдэгдэв. Тиймээс менежментийн компани хөрөнгө оруулагчдад ямар ч урамшуулал төлөхөө больсон.

Хэрэв хөрөнгө оруулагчдад таалагдахгүй бол мэдээжийн хэрэг тэд энэ үл хөдлөх хөрөнгийг хэн нэгэнд зарж болно. Орост байхдаа яаж худалдан авагч олох вэ? Мөн орлого олдоггүй үл хөдлөх хөрөнгө хэнд хэрэгтэй вэ?

Мэдээжийн хэрэг, ийм нөхцөлд Оросын зөвлөхөд хандах нь ашиг багатай тул тэд ямар ч байдлаар тусалж чадахгүй. :) Уул алт зарж амлах нэг хэрэг, амласандаа хариуцлага хүлээх өөр хэрэг.

Үүний зэрэгцээ хөрөнгө оруулагчид Их Британийн татварын албанаас татварын тайлангаа бөглөж, өгөхийг шаардсан захидал хүлээн авсан. Үгүй ээ, тэнд татвар, үнэндээ амласан ёсоор үүсэх ёсгүй юм шиг байна. Гэхдээ Их Британийн татварын албанд татварын тайлангаа өгөх шаардлагатай хэвээр байна. Энэ шаардлагыг биелүүлээгүй тохиолдолд маш их торгууль ногдуулдаг. Английн хуулийг ойлгодоггүй хүмүүст хэрхэн мэдүүлэг өгөх вэ? Пүүсийн төлөөлөгчид эдгээр зорилгоор Британийн нягтлан бодогчтой холбоо барихыг зөвлөж байна. Бүр холбоо барих хаягаа ч өгсөн. Бүх зүйл зүгээр байх байсан, гэхдээ зөвхөн Британийн нягтлан бодогчийн хөлс ... өмнөх хоёр жилийн хугацаанд эдгээр хөрөнгө оруулалтаас авсан хөрөнгө оруулагчийн орлоготой ойролцоогоор тэнцүү болсон.

Юу болсон бэ? Тийм ээ, Оросын хөрөнгө оруулагчдыг ийм нарийн аргаар хөрвөх чадваргүй хөрөнгө рүү шургуулсан хэрэг л дээ.

Энэ нөхцөл байдалд хууль эрх зүйн үүднээс авч үзвэл Британийн компани бүх үүргээ бүрэн биелүүлсэн нь анхаарал татаж байна: үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан, хөрөнгө оруулагчийн нэр дээр бүртгүүлсэн, амласан өгөөжийг хоёр жилийн хугацаанд төлсөн. Цаашид хөрөнгө оруулагчид ашиггүй хөрвөх чадваргүй хөрөнгөтэй үлдэх нь түүний хөрөнгө оруулалтын эрсдэл юм.

Энэ түүх хэд хэдэн сургамжтай.

Нэгдүгээрт, гадаадын компанийн нэр таныг юунаас ч хамгаалахгүй. Гадаадад Оросоос дутахгүй прохиндеев байдаггүй.

Хоёрдугаарт, аливаа хөрөнгө оруулалтад гарах стратеги нь маш чухал юм. Мөнгө хөрөнгө оруулах нь энгийн зүйл юм. Тэднийг ашиг олох нь илүү хэцүү байдаг.

Гуравдугаарт, хэрэв та хөрөнгө оруулалт хийж буй улсын хууль тогтоомжийг сайн мэдэхгүй бол түүний шаардлага нь таны хувьд таагүй гэнэтийн бэлэг болж магадгүй юм.

Дөрөвдүгээрт, амаар эсвэл бүр бичгээр амласан амлалт (гэхдээ хууль ёсны дагуу биелээгүй) ямар ч үнэ цэнэгүй.

Тавдугаарт, хөрөнгө оруулалтын хэтийн төлөвийн талаар урам зоригтойгоор ярьдаг ихэнх зөвлөхүүд асуудал гарахад алга болно. Мөн тэд танд тусалж чадахгүй.

(Зургадугаарт, би хаалтанд бичье, зөвлөхүүддээ: Залуус аа, ойлгоогүй зүйлээ битгий зараарай! Хэзээ нэгэн цагт энэ нь таны хувьд том асуудал болж хувирч магадгүй).

Магадгүй хамгийн чухал зүйл бол "бодит" хөрөнгөнд үр дүнтэй хөрөнгө оруулалт хийх - бизнес, үл хөдлөх хөрөнгө гэх мэт. - хөрөнгө оруулагчийг гүйлгээнд бүрэн оруулахгүйгээр боломжгүй юм. Хөрөнгө оруулалтын ийм хэлбэрүүд нь хөрөнгө оруулагчдыг хамгаалах ямар ч баталгаа, арга хэмжээ авдаггүй бөгөөд энэ нь заримдаа банк, хөрөнгө оруулалтын сан гэх мэт хамтын хөрөнгө оруулалт хэлбэрээр явагддаг. Компанийн нэр хүнд, хөрөнгө оруулалтын зөвлөхийн аль нь ч таныг алдаа, хууран мэхлэхээс хамгаалахгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгө орлого олох боломжтой юу? Мэдээж чадна. Үүний тулд та гүйлгээний бүх үе шатыг бүрэн хянаж, гүйлгээний дотор байж, хоосон амлалтад итгэхгүй байх ёстой.

Мөнгө хөрөнгө оруулах ашигтай арга замыг эрэлхийлэх нь олон хүнийг хамгийн найдвартай хэрэгсэлд байрлуулах хэрэгцээний талаар бодоход хүргэдэг. Энэ үүднээс авч үзвэл тэд зөвхөн хуримтлал үүсгэхээс гадна хөрөнгийг ихээхэн нэмэгдүүлэх хамгийн тохиромжтой арга юм. Эдгээр нь санхүүгийн хөрөнгийг инфляцаас хэмнэх, тэднийг ажиллуулах, нэмэлт орлого оруулах боломжийг олгодог.

Англи дахь үл хөдлөх хөрөнгө

Их Британийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хамгийн ашигтай, урьдчилан таамаглах боломжтой гэж үздэг уламжлалтай бөгөөд хямралын дараах эдийн засгийн сэргэлтийн өнөөгийн үе шат нь түүнийг улам сонирхолтой болгож байна. Английн зах зээл нь хэд хэдэн хүчин зүйлийн таатай хослолоор тодорхойлогддог, тухайлбал:

• мөнгөн тэмдэгтийн хэлбэлзэлтэй холбоотой евро бүсийн гол асуудлаас хараат бус байх;
• бага хэмжээний үнэгүй газар, цагаачдын шилжилт хөдөлгөөн, өрхийн тоо нэмэгдсэнтэй холбоотой архаг хомсдол;
• үл хөдлөх хөрөнгө, эд хөрөнгөд татвар ногдуулахгүй байх, түүнчлэн оршин суугч бус хүмүүсийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт;
• гүйлгээний хамгийн бага гүйлгээний зардал (объектийн үнийн дүнгийн зөвхөн 3-5%).

Эдгээр шинж чанарууд нь гадаадын хөрөнгө оруулагчдын тогтвортой сонирхлыг бий болгодог. Тэдний ихэнх нь авч үздэг Англи дахь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтхөрөнгийн найдвартай, ухаалаг хөрөнгө оруулалт.

Үнийн бодлого

Английн Lloyds банкны судалгаагаар 1994 оноос хойш үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тогтмол өссөөр байгаа бөгөөд энэ 20 жилийн хугацаанд ойролцоогоор 3.5 дахин өссөн байна. Зөвхөн 2014 оны эхний хагаст л гэхэд нэг сая фунт стерлингийн гүйлгээний тоо өмнөх оны мөн үеийнхээс 1.5 дахин их байсан бол 2009 оноос хойш тэдний тоо ерөнхийдөө 4 дахин өссөн байна.

Лондонгийн загварлаг газруудын орон сууцны үнэ маш өндөр хурдтай өсч байна. Кенсингтон, Вестминстер, Челси, Вандсворт долоон оронтой хэлцлийн 21 гаруй хувийг бүрдүүлсэн бөгөөд худалдан авалтын тал орчим хувь нь нийслэлийн бусад хэсэгт хийгдсэн байна. Гадаадын хөрөнгө оруулагчдын дунд хамгийн алдартай нь Суррейд байрладаг Элмбриж байв. Английн томоохон хотуудын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ мэдээж нийслэлээс доогуур байгаа ч Европоос хамаагүй өндөр байна.

Хөрөнгө оруулалтын боломжууд

Өнөөдөр Английн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр олон мянган янз бүрийн объектууд байдаг тул олон хөрөнгийн эзэд тодорхой саналын давуу талыг бие даан ойлгоход хэцүү байдаг. Хамгийн сайн сонголтыг сонгох дүрмийн талаархи мэргэжилтнүүдийн зөвлөмж нь ихэвчлэн хөрөнгө оруулалтын зорилгыг шийдэж, үүн дээр үндэслэн зөв үл хөдлөх хөрөнгийг сонгох шаардлагатай болдог. Хөрөнгө оруулалтын хувьд хамгийн ирээдүйтэй нь ийм Англи дахь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт, Хэрхэн:

• Лондонгийн төв хэсэгт баригдсан эхний шатны орон сууцнууд анхаарал сарниулахгүй, үнэ цэнийг нь өсгөх боломжоороо сэтгэл татам юм. Хөрөнгө оруулагч нь объектыг нийлүүлэхээс 2-3 жилийн өмнө худалдаж авахдаа гэрээнд үнээ тогтоодог ч үнийн дүнгийн 10-20 хувийг л төлдөг. Үлдсэн дүнг ашиглалтад оруулсны дараа төлж, үл хөдлөх хөрөнгийг дахин худалдах эрх нь хэвээр үлдэнэ.
• Их Лондон дахь орон сууц, байшингууд нь өндөр хөрвөх чадвартай бөгөөд үнэ нь жил бүр 10 орчим хувиар өсдөг.
• Нийслэл болон томоохон хотуудад (Йоркшир, Бристол, Манчестер, Шеффилд) дараачийн түрээсийн зорилгоор. Жил бүр орлогын 10 хүртэлх хувийг авчирдаг бөгөөд үнэ нь байнга өсдөг.
• Бизнесийн идэвхжил нэмэгдэж байгаа эсвэл дахин төлөвлөлт хийхээр төлөвлөж буй газруудад байрлах худалдааны төв, дэлгүүрүүд. Ийм үл хөдлөх хөрөнгийн өсөлтийн хувь нь дундаж түвшнээс хамаагүй өндөр байгаа ч борлуулалтын цэгийг амжилтгүй сонгох эрсдэлтэй байдаг.

Англид оршин суугч бус хүмүүст моргейжийн зээл олгодог бөгөөд энэ нь орон сууцны үнийн дүнгийн 70% -д хүрдэг. Ихэвчлэн зөвхөн хүү төлдөг бөгөөд объектыг зарах үед үндсэн өр нь дарагдсан байдаг. Ийм нөхцөлд үндэслэн түрээсийн орлого нь ихэвчлэн сарын хүүгийн төлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээний зардлыг нөхдөг. Тааламжтай нөхцөлд хөрөнгө оруулалтын жилийн өгөөж 30% хүрч болно.

Ерөнхийдөө засгийн газрын тэнцвэртэй эдийн засгийн бодлого нь бараг бүх зүйлд хүргэдэг Англи дахь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалташигтай болж хувирна. Жишээлбэл, Лондонгийн төвд түрээсийн орлого 4.5%, нийслэлийн бусад хэсэгт 5-6%, улсын томоохон хотуудад 6-7% хүртэл хэлбэлздэг.

Мэдээжийн хэрэг, Их Британийн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь ухаалаг бөгөөд сайтар бодож боловсруулсан хөрөнгө оруулалтын шийдвэр юм. Объектуудын үнэ цэнийн тогтвортой өсөлт, улсын засгийн газрын эдийн засгийн тэнцвэртэй бодлогын улмаас энэ нь байнга өсч байгаа тул урт хугацаанд хөрөнгө оруулагчдын ашиг маш их байх болно.

Хямрал, хориг арга хэмжээ Лондонгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хэрхэн нөлөөлж, Манан Альбионд барилга, орон сууцны стандартад хөрөнгө оруулалт хийснээр хэр их орлого олох боломжтой вэ?

Бичсэн: Денис Тыкулов

"Хэрвээ чи Лондонгоос залхаж байгаа бол амьдралаас залхсан гэсэн үг." Самуэл Жонсон

2014 оны төгсгөл - 2015 оны эхэн үе нь олж авах гэж буй эх орон нэгтнүүдийн хувьд хэцүү үе байв. Сонгууль, татварын тогтолцооны өөрчлөлт, мөнгө угаасан дуулиан, гадаадын хөрөнгө, тэр дундаа ОХУ-ын хөрөнгийн хяналтыг чангатгасан зэрэг нь энэ бүх хүчин зүйл эрэлтэд нөлөөлж чадахгүй байв. Гэвч Английн сэтгэл түгшээсэн мэдээтэй зэрэгцэн тэдний түүх эх орондоо хөгжсөн - хориг арга хэмжээ, эсрэг хориг арга хэмжээ, валютын ханшийн огцом хэлбэлзэл, эдийн засаг, хүн амын сэтгэлзүйн байдалд сөргөөр нөлөөлсөн бусад үйл явдлууд. Наад зах нь Оросоос үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчид хэсэг хугацаанд хүлээлтийн байдалтай байсан ...

Людмила Аксененко– ОРДО группын Борлуулалтын албаны захирал: Үнэхээр өнгөрсөн нэг жилийн хугацаанд их зүйл өөрчлөгдсөн. Эхэндээ борлуулалт бараг зогссон бөгөөд хэдэн сарын турш энэ нь юуны түрүүнд Английн хууль тогтоомжийн өөрчлөлт, бусад зүйлсийн дунд гадаадын иргэдтэй холбоотой байв. Жишээлбэл, өмнө нь 1 сая фунт стерлингийн хөрөнгө оруулалтын босго байж, үл хөдлөх хөрөнгийг энэ хэмжээнд багтаах боломжтой байсан бол дараа нь барыг 2 сая фунт стерлингээр өсгөж, тэд үндсэндээ үл хөдлөх хөрөнгийг тооцохоо больсон. Нэмж дурдахад энэ нь өөрчлөгдсөн, дэвшилтэт хэмжүүрийг нэвтрүүлсэн: объект илүү үнэтэй байх тусам татвар өндөр байдаг. Өөр нэг чухал хүчин зүйл бол сонгууль бөгөөд энэ бүх үйл явдал бараг нэгэн зэрэг болсон.

Мөн худалдан авагчид тайвширч, нэлээд мэдэгдэхүйц - найман сарын турш. Худалдан авахаар үл хөдлөх хөрөнгөө идэвхтэй сонгож байсан хүмүүс ч удааширчээ. Мөн квадрат метрийг хэрхэн зөв үнэлэхээ ойлгоогүй, борлуулалтаа зогсоосон хөгжүүлэгчид байсан. Дараа нь хүмүүс бүх зүйл маш тогтворгүй байгаа тул та зөвхөн одоогийн зорилго, хэрэгцээгээ анхаарч үзэх хэрэгтэй гэсэн ойлголтонд дассан бололтой. Өөрөөр хэлбэл, хэрэв тэд Лондонд амьдрах эсвэл хүүхдүүдээ сургах гэж байгаа бол байр түрээслэх эсвэл худалдаж авах сонголттой тулгарсан. Ялангуяа рублийн хадгаламжтай хүмүүст хүлээх нь огт ашиггүй болж, идэвхжиж, 2015 оны хавраас борлуулалт дахин эхэлсэн.

Elitnoe.ru: Дашрамд хэлэхэд хориг арга хэмжээ танд хэрхэн нөлөөлсөн бэ? Борлуулалт сэргэсний дараа Оросын худалдан авагчийн хөрөг өөрчлөгдсөн үү?

Людмила Аксененко: Хориг арга хэмжээ мэдээж нөлөөлсөн. Гэхдээ эрэлтийг бууруулахын тулд биш, харин үүнийг засахын тулд. Зүгээр л бусад хүмүүс өөр бүтээгдэхүүн худалдаж авч эхэлсэн. Жишээлбэл, хоёр, гурван жилийн өмнө Оросын худалдан авагчийн дундаж төсөв 3-5 сая фунт стерлинг байсан бол мэдээж зарим хүмүүс 20 саяар худалдаж авдаг байсан бол одоо хүмүүс үүнийг 1.2-1.5 сая фунт болгон бууруулж байна. Зөвхөн Лондонгийн төв дүүрэгт ч биш, 1 сая фунт стерлингээс илүү хямд юм худалдаж авах боломжгүй гэдгийг харгалзан үзвэл төсөв үнэндээ 2-2,5 дахин буурсан байна.

Гэхдээ олж авах хүмүүсийн тоо мэдээж багассан. Боломжтой, хүссэн хүмүүс хямралаас өмнө худалдаж авсан. Ийм мөнгөөр ​​одоо бол мэдээж хэрэг, зохицуулахад илүү хэцүү байх болно ... За, та өөрөө ойлгож байна ... Ядаж шинэ зарласан мөнгөөр. Хориг арга хэмжээ нь банкуудтай харилцах харилцааг үнэхээр хүндрүүлсэн тул олон шинэ шаардлага гарч ирэв. Ямар ч байсан оросуудын хувьд - манай эх орон нэгтнүүдийг одоо бүх талаар шалгаж байна. Мөнгө нь цагаан байхын тулд, улс төрийн үндэслэлгүй байхын тулд. Гэхдээ ямар ч тохиолдолд хөрөнгө оруулагчид өнөөдөр боловсорч гүйцсэн зах зээлд хөрөнгө оруулахыг илүүд үздэг бөгөөд өнөөдрийн гол ажил бол мөнгө хэмнэх явдал юм. Тиймээс Лондон нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах хамгийн шилдэг нийслэлүүдийн нэг хэвээр байна.

Elite.ru: Зөвхөн Оросуудад л шилдэгүүд байна уу?

Стюарт Лесли- Английн хамгийн том хөгжүүлэгч Berkeley International компанийн борлуулалтын захирал: Гол хөрөнгө оруулагчид нь араб, оросууд, хятадууд нэлээд идэвхтэй байдаг. Лондонд байр худалдаж авсан хүн аль улсын оршин суугч байгаагаас үл хамааран ихэвчлэн гурван үндсэн шалтгаантай байдаг. Эхнийх нь боловсрол, боловсролын маш сайн чанар бөгөөд энэ нь хүүхдээ гадаадад сургах хүсэлтэй эцэг эхчүүдэд онцгой ач холбогдолтой юм. Хоёр дахь нь мэдээжийн хэрэг, та хүссэн үедээ энд ирэх боломжтой хоёр дахь орон сууц авах явдал юм. Лондон бол соёлын нийслэл, гайхамшигтай архитектур, музей, театр, урлагийн галерей, ерөнхийдөө хүний ​​хүсч болох бүх зүйл энд байна. Сонгодог хэлснээр - "Хэрэв чи Лондоноос залхсан бол амьдралаас залхаж байна" гэж энэ нь үнэн юм. Эцэст нь, гурав дахь шалтгаан нь хөрөнгө оруулалтын аюулгүй байдал, тогтвортой байдал юм. Тийм ээ, жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэхээс ямар ч галзуу орлого гарахгүй, гэхдээ түүний үнэ өсөх баталгаатай болно.

Elitnoe.ru: ОХУ-ын худалдан авагчдад тодорхой зүйл бий юу? Жишээлбэл, Лондон хотын аль бүс нутаг манай эх орон нэгтнүүдийн дунд алдартай вэ?

Людмила Аксененко: Оросууд Лондонгийн соёлын нэг хэсэг байсаар ирсэн бөгөөд ихэнх нь төв бүс нутгийг, ялангуяа Кенсингтон болон Найтсбриж, Мэйфэйр, Белгравиа ... Манай нутаг нэгтнүүд уламжлалтай, дэд бүтэц хөгжсөн бүс нутагт хөрөнгө оруулахыг илүүд үздэг гэж тэд хэлэв. "Бид зөвхөн мөнгө оруулаад зогсохгүй энд хүүхдүүд амьдардаг, бид энд бизнес эрхэлдэг."Өөрөөр хэлбэл, тэд тэнд амьдрахын тулд орон сууц худалдаж авдаг, хүүхдүүдээ тэнд амьдардаг, танил тал нь энэ үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэдэг, өөрөөр хэлбэл ашиглахын тулд - энэ бол гол зүйл юм. Үүний зэрэгцээ оросууд төвдөө, энд үнэтэй орон сууцнууд найдвартай хөрөнгө оруулалт гэдэгт итгэдэг. Тэд хөрөнгө оруулалтыг хадгалахаас илүү хөрөнгө оруулалт татахыг сонирхдог.

Elitnoe.ru: Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхээс хэр их орлого олж болох вэ?

Людмила Аксененко: Лондонгийн төвд түрээсийн дундаж орлого жилийн 3-4% байдаг. Хөгжиж буй бүс нутгуудад энэ нь 5-6% -д хүрдэг боловч түрээслэгчийн эзэмшлийн хувьд эрсдэл бага зэрэг өндөр байдаг. Үүний зэрэгцээ төвийн бүс дэх нэг өрөө байрууд заримдаа хоёр хоногоос илүүгүй хугацаанд зах зээл дээр байдаг, учир нь тухайн бүс нутгийн дэд бүтэц хөгжсөн, байнгын бизнестэй байгаа тул тэдний эрэлт нэмэгдэж байна. Хоёр өрөө байр нь дэлхийн бусад хотуудын нэгэн адил гайхалтай эрэлт хэрэгцээтэй байна.

Хэрэв та барилгын эхний шатанд орон сууц худалдаж авбал түүнийг түрээслэх орлого нь тухайн бүс нутгаас хамаарна, Лондонгийн төвийн зах зээлийн жилийн өсөлт 8-12% байна. Өөрөөр хэлбэл, эхний шатанд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан хөрөнгө оруулагч нь орон сууцны цогцолборыг ашиглалтад оруулахаас өмнө эхний жилд тухайн хэсгийн өртгийн 30 хүртэлх хувийг хөрөнгө оруулалт хийж, анхны хөрөнгө оруулалтынхаа 100 хувийн өгөөжийг авдаг. За тэгээд барилгын ажил дунджаар хоёроос гурван жил болдог.

Elite.ru: Та тодорхой жишээн дээр энэ талаар дэлгэрэнгүй ярьж өгөхгүй юу?

Стюарт Лесли: Бидний 2011 онд барьж эхэлсэн Kensington Row төслийн үнийн динамикийг авч үзье. Энэ бол хэт орчин үеийн дэд бүтэцтэй, өөрийн гэсэн цэцэрлэгт хүрээлэн, Харродсын үл хөдлөх хөрөнгийн консьерж үйлчилгээ бүхий цогцолбор бөгөөд Лондон хотын хамгийн нэр хүндтэй газруудын нэгд, Британийн нийслэл Хайд Паркаас 30 минутын зайд байрладаг. Голланд Парктай ойрхон.

Kensington Row нь хэлтэс, эсвэл таны хэлснээр дараалалд хэрэгждэг. Тиймээс 2008 онд барилгын ажил эхлэхээс өмнө 87 мкв талбайтай хоёр ортой орон сууцны хөрөнгө оруулалтын үнэ (зах зээлээс гадуур) байв. метр дунджаар 740 мянган фунт стерлинг байв. Энэ шатны барилгын ажил дуусахад 2014 онд ийм орон сууцны үнэ аль хэдийн 1.4 сая фунт стерлинг болсон байв. Одоо бид Kensington Row-ийн дараагийн блок дахь ижил байрыг санал болгож байна (барилга нь аль хэдийн баригдсан, дотоод засал чимэглэлийн ажил хийгдэж байна), долоон сарын дараа ашиглалтад орох болно, бид 1.7 сая фунт стерлингээр санал болгож байна.

Elitnoe.ru: Барилгын эхний шатанд орон сууц худалдаж авахдаа худалдан авагч ямар эрсдэлтэй вэ? Барьж буй орон сууцны хороололд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах схем ерөнхийдөө ямар харагдаж байна вэ?

Удирдагч ЛеслиХ: Манай худалдан авагчид эрсдэлд ордоггүй. Англид барилгын бүх эрсдэлийг даатгасан, энэ нь заавал байх ёстой журам юм. Үүнээс гадна бид түрээслэгчиддээ 10 жилийн барилгын баталгаа, 2 жилийн дотор засал чимэглэлийн баталгаа өгдөг.

Зээлийн хөрөнгө ашигладаггүй Британийн орон сууц худалдан авах стандарт схем нь дараах байдалтай байна: худалдан авагч нь эхний жилдээ гүйлгээний үнийн дүнгийн 20-30% (барилгын ажлын үе шатнаас хамаарч), 70-80% -ийг төлдөг. объектын өртөг - зөвхөн барилгын ажил дууссаны дараа .

Дашрамд дурдахад ОХУ-аас худалдан авагчид үнээ буулгах хүсэлтэй, 100 хувь яаралтай төлнө гэсэн санал тавьсан ч урьдчилж мөнгө авдаггүй, өөрсдийн хөрөнгөөр ​​барьдаг. Тиймээс 100% төлөхөд хөнгөлөлт байхгүй, бид сонирхохгүй байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт нь зах зээлийн өсөлт, объектын барилгын бэлэн байдал нэмэгдсэнтэй холбоотой юм.

Elite.ru: Лондонд үл хөдлөх хөрөнгө хайж байгаа хүмүүст мэдэхэд таатай байх ямар нэг онцлог шинж чанарууд байна уу? Жишээлбэл, Кенсингтоны эгнээний төсөлд манай стандартын дагуу тааз харьцангуй бага байгааг би анзаарсан ...

Людмила Аксененко: Лондонгийн хувьд энэ бол зүгээр л жишиг. Энд хотын удирдлагууд барилгын өндрийг хуулиар зохицуулдаг. Тиймээс ийм тааз нь хөгжүүлэгч мөнгө хэмнэсэн учраас биш, тодорхой хэм хэмжээ байдаг бөгөөд хөгжүүлэгчид тэдгээрийг хатуу дагаж мөрддөг - дундаж тааз нь 2.4-2.65 метр юм. Өндөр тааз нь зөвхөн сэргээн босгосон хуучин барилгууд эсвэл хувийн төслийн дагуу баригдсан харшуудад л байдаг. Нэмж дурдахад дээд зэрэглэлийн объектууд байдаг - үүдний танхим дахь өндөр нь 3.2 метр, бусад бүх өрөөнүүд нь дээд тал нь 2.8 метр байдаг пентхаусууд юм. Мөн энэ бол норм юм.

Гэхдээ барилгын ажил дөнгөж эхэлж байх үед орон сууц худалдаж авахдаа харсан танилцуулгын материалтай бүрэн нийцэж байгаа нь манай эх орон нэгтнүүдийн хувьд таатай гэнэтийн бэлэг байж магадгүй юм. Их Британид барилгын стандартууд үнэхээр өндөр бөгөөд хөгжүүлэгчид архитекторууд болон барилгын дизайнеруудын бүх шаардлагыг бүрэн дагаж мөрддөг.