Що краще апартаменти чи квартира. Різниця між апартаментами та квартирами. Проживання на одній території людей приблизно одного рівня

Ми не звикли розділяти поняття «квартира» та «апартаменти». Вважаємо, що апартаменти – просто дуже просунута, розкішна та сучасна квартира.

Це не так. Мовою ріелтерів всього світу апартаменти – взагалі не зовсім житло. Точніше, житло тимчасове, комфортне, але стандартно незатишне, близьке до готельного номера.

Тож чим відрізняються апартаменти від квартири?

Частина перша. Росія

Відмінність №1. В апартаментах не прописують

З юридичного погляду це взагалі не житло. Документи для придбання апартаментів не дають права на реєстрацію за місцем проживання. Навіть із тимчасовою реєстрацією не все просто: вона можлива, тільки якщо будівля, в якій розташовані апартаменти, є готелем або апарт-готелем.

Відмінність №2. Соціальна інфраструктура

ніхто не зобов'язує зводити на околицях школи, дитячі садки, поліклініки та інші соціальні об'єкти, без яких мікрорайон справді залишається суто спальним.

Ріелтери заспокоюють потенційних клієнтів, говорячи, що зазвичай апарт-комплекси виникають у районах, де давно склалася інфраструктура. Можливо, поки темп і обсяги забудови незначні, місто здатне розчинити в собі зайве житло. Але Москва, наприклад, скоро не зможе зробити це. У багатофункціональному житловому комплексі «Водний» продається зараз понад півтисячі апартаментів, в апарт-комплексі «Царицино-2» – майже тисяча...

Відмінність № 3. Апартаменти поступаються квартирам за ціною

Ось і перша позитивна відмінність: апартаменти дешевші. Саме через відсутність у забудовника соціальних зобов'язань. Проте столична адміністрація готується ухвалити будівельні норми, за якими компанії, які зводять апартаменти, змусять дбати про «соціалку».

Очевидно, запровадження таких норм нівелює різницю у ціні. Поки що найвичерпніше чітка відповідь на питання, чим відрізняються апартаменти від квартири, звучить так: вартістю. Ціни за квадратний метр комфорт-класу відрізняються приблизно на 10 відсотків, бізнес-класу – на 15 відсотків.

У межах «старої Москви» апартаменти комфорт-класу оцінюються в середньому в 123,5 тисяч рублів за квадрат, аналогічних квартир - в 146 тисяч. Лідирують за мінімальною ціною апартаменти у «Царицино-2» (113,8 тисячі рублів за 1 кв. метр), у «Флотилії» (125,7 тисячі рублів) та у «Водному» (129,4 тисячі).

Квадратний метр апартаментів у Санкт-Петербурзі коштує приблизно від 135 тис. рублів.

Відмінність № 4. А ось квартплата в апартаментах вища

Вважається, що розцінки на житлово-комунальні послуги в апартаментах дорожчі, ніж у квартирах, на 18 відсотків (ставка ПДВ). Насправді тарифи на холодну воду та каналізацію перевищують звичайні на 9,3 відсотка, на гарячу воду – на 21,5 відсотка, на опалення – на 22 відсотки.

Причому якщо інженерні комунікації апартаментів з'єднуються з міськими мережами не безпосередньо, а через посередників, оплата стає ще вище.

Відмінність №5. І жодних субсидій!

При цьому власники апартаментів, які мають щомісячний дохід нижче за норматив, позбавлені права користуватися так і субсидіями на оплату комунальних послуг. Власники апартаментів просто не згадані у Житловому кодексі! Ще один мінус - звичайну, а з апартаментами, це, як правило, неможливо. Банки не акредитують такі об'єкти. Можна розраховувати лише на .

Але на найближчі два-три десятки років ця проблема не є актуальною, враховуючи нижчі ціни на апартаменти в порівнянні з квартирами.

Відмінність № 6. Можливо, зросте ставка податку на апартаменти

Найближчим часом законодавці обіцяють підвищити граничну ставку на нежитлову нерухомість до 0,5 відсотка кадастрової вартості (проти 0,1 відсотка на житлові приміщення).

Однак, навіть якщо така зміна до федерального законодавства буде прийнята, не обов'язково власники апартаментів платитимуть уп'ятеро більше. Регіональна влада має право на зниження максимальної ставки податку.

Відмінність № 7. Складнощі із загальним майном будинку з апартаментами

Житловий кодекс зобов'язує власників квартири у багатоповерхівці ділити із сусідами у рівних частках підвали, горища та інші технічні приміщення будівлі. Про апартаменти у документі нічого не сказано.

Насправді це виливається у великі матеріальні проблеми для власників. Оскільки покупець набуває лише квадратних метрів самих апартаментів, компанія-забудовник залишається власником решти будівлі та інженерних мереж. Не буде великою натяжкою припустити, що компанія неодмінно нав'яже власникам житла послуги своєї управкомпанії, а та намагатиметься максимально підняти тарифи на загальнобудинкові комунальні послуги.

Відмінність № 8. Власники апартаментів не можуть створити ТСЖ

Раз будівля юридично не належить до категорії житлових, які у ньому позбавлені права створювати товариства власників житла.

Втім, можливі й інші форми організації самоврядування! Скажімо, можна укласти договір простого товариства. Або заснувати некомерційне партнерство.

Відмінність № 9. В апартаментах не треба домагатися дозволу на перепланування приміщень

Палиця, як відомо, про два кінці. Те, що офіційно апартаменти не визнаються за житло, має і позитивний для їхніх власників бік. Це тільки житлові приміщення дозволяється перепланувати після тривалого та завзятого ходіння по інстанціях. Власники апартаментів можуть робити зі своєю площею все, що захочуть. У межах норм Містобудівного кодексу, зрозуміло, що наказує робити лише ті зміни, які не торкнуться конструктивних характеристик будівлі, не загрожуватимуть її безпеці.

Частина друга. Європа

Досі йшлося про реалії нашої країни. А як за кордоном? Наприклад, чим відрізняються апартаменти від квартири в Іспанії, куди все частіше останнім часом спрямовуються погляди та гроші російських інвесторів?

Іспанія: основна різниця – у наявності обгородженої прибудинкової території

В Іспанії основних типів нерухомості чотири:

• Студії, які здобувають останнім часом популярність і в Росії. Це невеликі за площею бюджетні квартири без перегородок, де єдина кімната поєднана з кухнею (тільки ванна кімната має окремі стіни). Росіяни купують «студіо» переважно для відпускного відпочинку, а решту часу здають в оренду туристам. Вартість коштує від 20 до 60 тисяч євро; здавати можна від 150 євро на тиждень.
• Атіко, або пентхаус, – квартира на верхньому поверсі будинку, зазвичай із солярієм на даху та видом на море. Теж скоріше курортний варіант, але набагато дорожчий – коштує по 200 тисяч євро та більше.
• Квартири. Від наших принципів нічим принципово не відрізняються. Багато скромніше та дешевше пентхаусів. Навіть у курортних місцях можна купити за 50-60 тисяч євро.
• Зрештою, апартаменти. Головна різниця з квартирами – у тому, що житловий комплекс має свою обгороджену територію із загальними для всіх мешканців будинку зеленою зоною (тобто газонами, галявинами, деревами), дитячим та/або спортивним майданчиком, парковкою, зоною відпочинку та басейном.

Оплата комунальних послуг за апартаменти дещо вища, ніж за квартиру. Але сума за утримання колективної території не така вже й висока – приблизно 200 – 700 євро (не на місяць, а на рік!). Для порівняння: постійні щомісячні витрати на комуналку варіюються залежно від багатьох факторів десь від 60 до 120 євро.

Орендувати апартаменти поблизу морського узбережжя можна починаючи від 250 євро на тиждень. Ціни на купівлю можна порівняти з вартістю квартири і теж залежать від безлічі якісних характеристик нерухомості. Наприклад, апартаменти прямо біля моря можуть коштувати майже на третину дорожче, ніж схожі в десятці хвилин пішого ходу від пляжу.

Загалом за час кризи ціни на житлову нерухомість в Іспанії знизилися на 25-40 відсотків. До того ж значно більше, ніж у Росії, доступна іпотека. Для покупки, окрім грошей, достатньо закордонного паспорта. Угода оформляється у нотаріуса, після чого покупець відразу оголошується власником. А у вересні 2013 року в країні ухвалили закон, за яким будь-який іноземний громадянин, купивши нерухомість на суму не менше ніж 500 тисяч євро, має право отримати посвідку на проживання.

Втім, новий закон лише дещо спрощує цю процедуру. Однак оформити його, як і раніше, можна після придбання навіть недорогої студії або просто орендувавши будь-яку нерухомість. Щоправда, є ценз на постійні доходи претендента отримання ВНЖ.

Болгарія: ситуація аналогічна

Ще одна європейська «курортна» країна, яку наші співвітчизники активно освоюють щодо купівлі житлової власності. А чим відрізняються квартири в Болгарії?

Болгарські апартаменти є мінімум двокімнатною квартирою з усіма зручностями, компактними меблями та вбудованою побутовою технікою. Цілком підготовлені до в'їзду орендаря або власника апартаменти знаходяться в житловому готельному комплексі (апарт-готелі), який зазвичай побудований ближче до моря, і пропонують послуги:

• спеціалізованої охорони,
• ресепшн,
• паркінгу,
• спа-центру та салону краси,
• тренажерного залу, фітнес-центру, басейну,
• дитячого майданчика та зони відпочинку.

Серед апартаментів, що пропонуються до продажу, можна зустріти і скромні студії, і великі приміщення з двома, а то і трьома спальнями, а також квартири в декількох рівнях.

Окрім набору послуг, що зближує апартаменти з готелем, від квартир вони відрізняються наявністю меблів та техніки. Все разом обумовлює більш високу ціну на апартаменти: квартиру в Болгарії можна придбати і за 500 євро за квадратний метр; Вартість даного виду житла становить 800 -1500 євро за квадрат.

Як бачимо, апартаменти в Росії та на курортах Європи, що називається, – дві великі різниці. І за ступенем комфорту, і за цінами, і за співвідношенням вартості квартир. Москва "переплюнула" і Болгарію, і навіть Іспанію. Ще б за рівнем життя до останньої дорости!

Сьогодні апартаменти можна знайти не лише у люксовому сегменті – пропозицій на ринку з'являється дедалі більше. Апартаменти мають попит і стали доступні широкому колу покупців. Однак придбання подібної нерухомості таїть у собі безліч особливостей.

Перше питання, яке виникає у обивателя – що таке апартаменти? Багато хто не знає, що від квартир їх відрізняє низка важливих деталей. І якщо раніше апартаментами вважалися великі квартири-студії, то зараз цей вид житла набуває точніших правових рис, і апартаменти можна знайти і по 30 кв. метрів. По суті, це той же готель, в якому можна купити номер з кухнею, вартість якого входить готельна інфраструктура. Тут уже можуть бути місця для відпочинку, фітнес-зали, ресторани та СПА, а також офісні приміщення та конференц-зали, зазначають фахівці компанії «Абетка Житла». Апартаменти – це нежитлові приміщення, теоретично це комерційна нерухомість. Саме тому багато апарт-комплексів - це переобладнані офісні будівлі. У Москві, в районах, де забудова житлових об'єктів заборонена, цілком законно можна побудувати апартаменти та продавати їх як приміщення для проживання. Прописатися в такому місці не вийде, а ось зробити тимчасову реєстрацію можна, і то не скрізь і не завжди. Тобто головна відмінність апартаментів та квартир у Росії – різний юридичний статус.

Дарья ТретьяковаКерівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла»«Для сім'ї з дітьми, наприклад, неможливість прописатися в апартаментах – суттєвий мінус для життя. Відповідно, виникнуть складнощі з користуванням районними поліклініками, дитячими садками та школами. На купівлю квартир досить складно отримати іпотечний кредит. І програми, спрямовані на підтримку покупки житла, на апартаменти не поширюються. На відміну від квартири, апартаменти може вилучити кредитор у власника, навіть якщо це єдине його житло».

Втім, власників апартаментів прописка мало цікавить, зазначають аналітики Hospitality Income. Як правило, такі об'єкти купуються як друге чи третє житло для заможних людей. Зазвичай дорогі апартаменти купують співробітники іноземних компаній, топ-менеджери, бізнесмени – для них важливе місце розташування та готельний сервіс, зазначає керівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла» Третьякова Дар'я. До того ж, статус нежитлового приміщення дозволяє власникам апартаментів реєструвати юридичні особи, що може бути зручним для компанії.

Олена Лисенкова Генеральний директор компанії Hospitality Income«Цей формат житлової нерухомості, завуальований під готельний формат, що прийшов до нас із Заходу, реалізується у багатьох російських містах і загалом став уже звичним. І те, що прописка в них неможлива, нікого не бентежить. Якщо говорити в цілому про розвиток ринку апартаментів, то зараз розвивається напрямок апартаментної нерухомості у двох форматах. У форматі апарт-готелю, коли готельний комплекс спочатку створений для здачі номерів для тимчасового проживання гостей, але ці номери мають більш просторі характеристики, ніж класичні готельні номери. І сервісні апартаменти, що представляють комплекс апартів, які спочатку продаються на ринок кінцевим користувачам, а ті, в свою чергу, можуть передати ці апарти в управління професійної централізованої компанії, що управлятиме, яка здаватиме і обслуговуватиме апарти».

З мінусів можна виділити витрати на експлуатацію та підвищений податок. Сьогодні на апартаменти він у п'ять разів більший, ніж на квартиру, а щомісячні плати за сервіс можуть змінюватись від 15 до 40 тис. на місяць і більше. Натомість коштують апартаменти значно дешевше – на 15-20% нижче за квартири того ж рівня. Багато в чому це обумовлено відсутністю інфраструктури - девелопер не повинен будувати поліклініки, дитячі садки та школи, як це робиться у випадку з квартирами. Наприклад, центр Москви відчуває напруженість – школи та сади переповнені, а кількість апарт-комплексів зростає. До того ж у таких об'єктів можуть бути паркувальні місця, що також збільшує навантаження на міську інфраструктуру.

Незважаючи на незначні недоліки, апартаменти мають низку важливих переваг. І тут уже, як кажуть, справа смаку та пріоритетів: відштовхуватися у виборі потрібно від того, з якою метою купується житло. За оцінками фахівців Hospitality Income Consulting, у найближчі три роки попит на апартаменти лише зростатиме.

Більшість пересічних громадян за слова «апартаменти» уявляє собі . Однак російське законодавство по-іншому трактує даний термін і зараховує цей вид нерухомості до нежитлової. Тому кожен, хто вирішив купити собі житло, повинен знати, що таке апартаменти та квартира, у чому різниця між цими видами приміщень, нюанси юридичного оформлення та проживання.

Читайте у статті

Апартаменти – що це означає

Appart походить від французького слова, що означає окрема велика кімната. У Європі так позначають приміщення з однієї або декількох кімнат для продажу чи здавання в оренду. В принципі, апартаменти – це квартира площею від 40 м2 з двома та більше кімнатами підвищеної комфортності для проживання. Вони властиві санаторіям, пансіонатам, готелям, мотелям, готелям тощо. Деякі можуть поставити питання, що таке апартаменти в житловому будинку? У звичайних багатоквартирних будинках їх не буває, оскільки в Росії апартаменти не зараховані до житлового фонду, то проживання в них можливе лише на тимчасовій основі.

Плюси та мінуси апартаментів

Як правило, багато людей, вирішуючи купити нерухомість, стоять перед вибором, яке саме житло купувати - і т.д. А таке поняття як апартаменти ускладнює цю процедуру. Щоб полегшити завдання, розглянемо таке питання, які переваги та недоліки купівлі цього виду нерухомості? Також розберемо: апартаменти – це житлове чи нежитлове приміщення?

У чому відмінність квартири від апартаментів: юридична сторона питання

Як згадувалося, апартаменти не є об'єктом нерухомості, призначеним для постійного проживання, оскільки вони зараховані до нежитлових приміщень. Навіть коли власник матиме всі документи на право власності, він не зможе отримати прописку за місцем проживання. І це основна відмінність від звичайного житла, про яке потрібно знати покупцю. Але в чому юридична різниця апартаментів та квартир?

Чим апартаменти відрізняються від звичайної квартири щодо прописки

На даний момент неможливо отримати прописку в апартаментах, оскільки вони не належать до житлового фонду. Однак власник може оформити тимчасову реєстрацію строком на п'ять років (необхідно постійно продовжувати), яка надає ті ж права, що й стала. Це дійсне для апартаментів як в офісних центрах, так і в готельних комплексах. Це положення відноситься як до ділових офісних центрів, так і до комплексів готельного типу. Нині на законодавчому рівні порушується питання можливості присвоєння апартаментам статусу житлових приміщень і дозволу постійної прописки у яких.

Що таке апартаменти у новобудовах: вимоги до забудовника

Будівництво апарт-будівель допускається лише на ділянках, не призначених для житлових будинків. Наприклад, якщо в безпосередній близькості від автомагістралі категорично заборонено будувати житлові будинки, то для будівництва комплексу апартаментів це буде особливою перешкодою. Також допускається будівництво апарт-будівель на ділянках землі громадського та комерційного призначення, а також у колишніх промислових зонах.

При будівництві будинків з апартаментами забудовник не повинен гарантувати наявність розвиненої інфраструктури. При продажі такої нерухомості небагато компаній готові діяти відповідно до ФЗ-214 «Про пайову участь», який, в принципі, не гарантує вкладникам повноцінного захисту. Це означає, що придбання апартаментів у новобудові є більш ризикованою угодою, аніж вкладення у будівництво житлового будинку.

Апартаменти або квартира: що краще щодо оплати «комуналки»

Для більшості людей купівля квартири вигідніша, ніж апартаменти, лише з погляду. Це викликано тим, що вартість їх поставки до споживача в таких приміщеннях включає податок на додану вартість. Найчастіше різниця квартплати в апартаментах і квартирі становить 35% на користь останньої. Тому вигоду від покупки нерухомості в апарт-будинках необхідно розглядати у довгостроковій перспективі.

Чим небезпечні апартаменти для отримання субсидій та пільг

Вирішивши придбати апартаменти, потрібно знати ще один важливий момент. Власники нерухомості з нежитлового фонду не можуть розраховувати на отримання на відміну від власників звичайних квартир. На це рішення рівень доходу не впливає, оскільки у ЖК РФ категорія власників апартаментів взагалі згадується.

Відмінності податку на апартаменти та квартири

Доступність цін та зручність розташування апартаментів робить їх привабливими для придбання. Але це лише верхівка айсбергу. При видимій схожості зі звичайним житлом апартаменти не є житловим приміщенням з усіма наслідками, що випливають. Тому покупець нерухомості повинен знати, яка різниця між квартирою та апартаментами щодо податків.

Сума податків на апартаменти набагато вища, ніж на звичайні квартири з аналогічною площею та складається з:

• податкової ставки на приміщення нежитлового фонду – 0,5-2% від кадастрової вартості, тоді як для звичайного житла цей показник – 0,1%;
• кадастрової вартості нежитлових приміщень, яка, як правило, нижча, але не більше ніж у два рази, ніж квартир аналогічної вартості, що, однак, повністю не компенсує різницю у ставках;
• відрахувань з податку квартири чи будинки (20 м кожного власника і 50 м для пенсіонерів – не підлягають оподаткуванню), які поширюються на нерухомість із нежитлового фонду.

З усього перерахованого вище, що з апартаменти потрібно сплачувати більший майновий податок, практично рівнозначний тому, який призначається власникам офісних приміщень. Однак у перспективі, якщо законодавчо подібну нерухомість буде переведено до житлового фонду, то податки будуть такими ж, як для власників квартир та приватних будинків.

Апартамент або квартира: що краще і як ділиться власниками спільне майно

Згідно з російським житловим законодавством, власники нерухомості в багатоквартирних будинках також отримують права на частку у спільному майні та технічних приміщеннях. У разі придбання апартаментів власник отримує право власності лише на те приміщення, в якому він проживає, і не може претендувати на частку у спільному майні будівлі.

Чи можна створити ТСЖ господарям апартаментів

Тільки загальні збори ОСББ можуть призначити або зняти керуючу компанію, а також власники квартир можуть створити товариство власників житла (ТСЖ), що дозволить ефективніше керувати житловим будинком. Власники апартаментів не можуть створити ТСЖ, однак вони можуть об'єднуватися в прості товариства та утворювати некомерційні партнерства.

Відмінності в отриманні дозволів на перепланування

Для цього потрібно, і то не всі заходи можуть бути дозволені. Наприклад, не можна перенести туалет чи ванну на місце житлової зони. У той час як для повного переоснащення апартаментів немає жодних перешкод і не потрібні дозволи. Однак, як і у випадку з квартирами, в апартаментах несучі стіни, а всі отвори в них повинні бути посилені металоконструкціями.

Чи можна апартаменти перевести до житлового фонду

Багато людей, купуючи цей вид нерухомості, сподіваються в майбутньому перевести її в житловий фонд з усіма вигодами. Але чи це можливо? Так, переклад можливий, але доведеться зіткнутися з деякими труднощами. Зазвичай для цього немає жодних перешкод, якщо апартаменти не були спочатку запроектовані як цех або офіс.

Основна умова для переведення в житловий фонд – щоб у приміщення був прямий доступ сонячного світла не менше двох годин на день. Також апартаменти повинні відповідати вимогам СанПіну, що висуваються до житлових приміщень. Для переведення в житловий фонд потрібно зібрати та подати такі документи:

• відповідну заяву на переклад;
• технічну документацію на приміщення;
• поверхові плани будівлі;
• проект перепланування, якщо така буде проводитись;
• згоду сусідів;
• оплату державного мита.

Чому апартаменти дешевші за квартири

Нижча вартість апартаментів, порівняно із звичайним житлом, обумовлена ​​кількома факторами, які безпосередньо впливають на ціну нерухомості. По-перше, забудовники апарт-будівель та комплексів несуть нижчі витрати на отримання дозволів. По-друге, до таких проектів, зазвичай, висувають не такі вимоги до інфраструктури, як у випадку з житловою нерухомістю. І, по-третє, завдяки існуючим нормам освітленості забудовник може передбачити більшу кількість приміщень, що дозволить значно збільшити ймовірний прибуток.

Чим апартаменти відрізняються від студії

На сучасному ринку представлений великий вибір різних видів нерухомості, і, продовжуючи розглядати цю тему, варто згадати і їхню відмінність від квартир, таунхаусів і т.д. Багатьох цікавить, у чому різниця між студією та квартирою? По суті це , в якій практично немає перегородок і повністю ізольований тільки санвузол. Як і апартаменти, студія має вільне планування, а також підходить для сімей без дітей та коштує приблизно на 30% дешевше, ніж традиційне багатокімнатне житло. Єдина відмінність полягає в тому, що апартаменти не входять до житлового фонду.

Чим житлове приміщення відрізняється від квартири

У ЖК РФ ст.16 "Види житлових приміщень" прописано, що до таких можна віднести житлові будинки, їх частини, квартири та кімнати. Стаття 15 розгорнуто пояснює цей термін як ізольований об'єкт нерухомості, що підходить для комфортного проживання. Також дане приміщення має відповідати вимогам БНіП та житлового законодавства. Тому відповідаючи на запитання, яка різниця в статусі житлового приміщення та квартири, можна сказати одне – ніякої.

Чи варто купувати апартаменти, з погляду експерта

Придбання апартаментів – це непоганий варіант вирішення житлової проблеми за обмеженого бюджету. Але купівля даної нерухомості може бути вигідна лише в таких випадках:

• вже є квартира, де можна прописатися;
• планується здавати приміщення у найм;
• для суміщення будинку та офісу;
• обмежений бюджет на купівлю житла.

Скільки коштує оренда апартаментів

У Європі широко розвинена практика здачі апартаментів у найм. Поступово вона почала приживатися і на території Росії і приносить легально непоганий дохід у вигляді 10% від початкових інвестицій. Для побудови бізнесу зі здачі в оренду приміщень рекомендується викупити кілька апартаментів, які розташовуються в одному будинку і створити міні-готель з комфортними умовами проживання.

Однокімнатні апартаменти можна здавати щомісяця. За вартості оренди 35 000-40 000 рублів на місяць без урахування комунальних послуг, які оплачуватиме наймач житла, можна протягом 10 років повністю повернути гроші, витрачені на їх придбання.

Кілька слів на завершення

Ми розглянули, що таке апартаменти, їх плюси та мінуси, у чому різниця між житловим приміщенням та квартирою, нюанси оформлення та вигоду придбання подібної нерухомості. Як бачимо, це відмінний варіант для тих, хто обмежений у коштах, тим більше, що існує велика ймовірність переведення їх у житловий фонд та отримання всіх витікаючих переваг. Сподіваємося, що ця стаття допоможе вам, коли ви вирішите купувати собі нерухомість для проживання.

Декілька років тому на ринку нерухомості з'явилися такі особливі об'єкти, як апартаменти. З цим поняттям всі звикли порівнювати якесь елітне житло з панорамним склінням або розкішні номери в зарубіжних готелях. Почасти це так колись і було, але сьогодні все кардинально змінилося, і вже зрозуміти, у чому різниця між звичайною квартирою та апартаментами у 2019 році не так просто.

Що таке апартаменти та до якого типу нерухомості вони належать?

Для того, щоб розібратися в поставленому питанні, необхідно спочатку з'ясувати, що ж таке апартаменти і чим вони відрізняються від квартири. Звертаючись до різних джерел, можна з'ясувати, що цей термін має французьке чи італійське коріння, а російською перекладається просто як «квартира». Словник Ушакова визначає апартамент, як велику кімнату чи спокій. Однак це ніяк не пояснює у чому юридична різниця між апартаментами та квартирою.

Якщо звернутися до російського житлового законодавства, можна легко з'ясувати, що під житловими приміщеннями розуміються:

• житловий будинок чи його частина;
• квартира чи її частина;
• кімнати.

Даний список вичерпний та апартаментів у ньому немає. Отже, цей вид нерухомості згідно із законом не можна віднести до житлового фонду. Однак такі приміщення використовуються саме для проживання та обладнані всіма необхідними зручностями. Щоб наблизитися до розуміння, у чому різниця між апартаментами та квартирою, необхідно розібратися, в яких будинках знаходяться ці об'єкти та яке їхнє функціональне призначення.

Якщо взяти закордонний досвід, можна побачити, що за кордоном до апартаментів відносять нерухомість для тимчасового проживання з готельним обслуговуванням. Частково це справедливо й у Росії. Наприклад, наказ Міністерства культури, що класифікує об'єкти туристичної індустрії, містить поняття апартаментів, яке помітно відрізняється від визначення готельного номера. До них відносяться приміщення з площею не менше 40 квадратних метрів, що складаються з двох або більше кімнат, обладнані меблями, санвузлами та всім необхідним для тимчасового проживання.

Іноді такі житлові блоки розташовані в офісних будівлях або великих ділових центрах. Вони призначені для проживання співробітників, які відряджені з інших міст для виконання тих чи інших тимчасових функцій. Апартаменти надаються і для персоналу, який не має власного житла.

Сьогодні у великих містах можна зустріти новобудови, що складаються з апартаментів, які відрізняються від квартир тим, що мають велику комерційну цінність. Заможні люди інвестують у будівництво чи купівлю такої нерухомості для подальшого отримання прибутку.

Таким чином, відповідь на питання, що означає апартаменти, а не квартира, можна сформулювати так. Приміщення, призначене для тимчасового проживання з окремим входом, яке входить до готельного комплексу квартирного типу або розташоване в адміністративній будівлі, прийнято називати апартаментами. На відміну від квартири, воно не належить до житлового фонду.

Мінуси та плюси апартаментів

Розглянемо у чому відмінність апартаментів від квартири у практичному плані: плюси та мінуси придбання такої нерухомості. Як було встановлено раніше, апартаменти не належать до житлового фонду. Саме з цієї обставини і випливають наявні недоліки даних об'єктів:

• оформити у них постійну реєстрацію за місцем проживання неможливо. Щоправда перешкод для тимчасової реєстрації за місцем перебування немає, якщо приміщення має готельне обслуговування. Як і в будь-якому номері готелю, в апартаментах можна тимчасово прописатись на строк до 5 років. Відсутність хоча б тимчасової реєстрації може створити проблеми з влаштуванням дітей до школи або дитячого садка, отриманням полісу ЗМС для обслуговування в медичних закладах;
• до комерційної нерухомості не застосовуються тарифи ЖКГ, що використовуються для житлових приміщень. У зв'язку з цим платити за комунальні послуги доводиться набагато більше, ніж у випадку із квартирою тієї ж площі. Різниця може досягати у деяких містах до 20%;
• не дуже доброзичливо ставиться до комерційної нерухомості та податкове законодавство. Так ставка майнового податку на апартаменти складає 0,5% на відміну від квартири, за яку стягується лише 0,1% від бази, яка у комерційної нерухомості, втім, менша в 1,44 раза. Розрахунок відрахування під час продажу здійснюється за правилами для нежитлового приміщення. У цьому вирахування при купівлі надається, як й у квартири – у вигляді 2 млн. рублів;
• в чому апартаменти ще гірші за квартиру, так це в тому, що забудовники не зобов'язані організовувати інфраструктуру соцкультпобуту в місцях будівництва таких об'єктів. З цієї причини дитячі садки, школи та поліклініки можуть бути на значній відстані від комплексів, а під'їзні шляхи можуть і зовсім відсутні;
• закон не поширює норми Санпін, передбачені для житлових приміщень, на апартаменти, що розв'язує руки забудовникам. Адже їм немає необхідності дотримуватися рівня освітленості, шумоізоляції та інших обов'язкових параметрів;
• при пайовому будівництві апартаментів статус пайовиків кардинально відрізняється від такого, якби будинок був із квартирами. Вони просто не визнаються постраждалими за параметрами Мінрегіону у разі банкрутства забудовника.

Список мінусів досить великий, але в чому перевага апартаментів перед квартирою, що попит на них зростає з кожним роком. Тут все просто, адже відсутність необхідності дотримання безлічі формальностей при будівництві дуже знижує собівартість такої нерухомості. При цьому кінцевому покупцеві потрібно заплатити за апартаменти набагато меншу суму при покупці, що вигідно відрізняється від придбання квартири. Це дає можливість не тільки придбати відносно дешеве житло, а й непогано заробляти на здаванні в оренду.

Подивитися корисне відео

Чи варто купувати апартаменти замість квартири?

Багато людей запитують, що краще апартаменти чи квартира? Однак це питання не зовсім коректне. Це приблизно те саме, що порівнювати терапевта і стоматолога. Начебто обидва лікарі, але завдання зовсім різні. На практиці квартиру краще купувати тим, хто не має іншого постійного житла. Адже наявність саме житлового приміщення гарантує постійну прописку і, як наслідок, безкоштовний доступ до різних соціальних потреб сім'ї.

Якщо постійна прописка вже є, то питання, що обрати квартиру або апартаменти, вже не так однозначне. У цьому випадку комерційну нерухомість можна придбати для таких цілей:

• для власного проживання через близькість до місця роботи або навчання, або через комфортніші умови. При цьому постійну квартиру можна здавати;
• для здавання в оренду з метою отримання комерційного прибутку;
• для організації готельного бізнесу

Саме комерційна складова визначає основну причину, чому будують апартаменти, а не квартири, особливо у Москві.

Відповіді на деякі запитання

Зважаючи на все викладене вище, можна відповісти на запитання, чи студія – це апартаменти чи квартира? Все залежить від юридичного статусу, а чи не від планування. Адже студія – це приміщення для проживання, яке не має перегородок, тобто вільного планування. Воно може відноситися як до житлового фонду, так і до комерційної нерухомості.. У першому випадку це квартира, а в другому – апартаменти.

Ще одне актуальне питання, чи можна перевести апартаменти в квартиру в 2019 році, і якою є ціна даної процедури. Можливість переведення нежитлового приміщення у житлове закріплена у житловому законодавстві. У цьому слід пам'ятати, що процедура досить складна. Головна перешкода – забезпечити повну відповідність санітарним нормам, наприклад, сонячне світло попадає в кожну житлову кімнату приміщення не менше 2 годин на день. Тому апартаменти, які відрізняються недостатньою інсоляцією, перевести у статус квартир неможливо. Крім того, на об'єкт нерухомості не повинно бути накладено жодних обтяжень третіми особами.

У разі, коли всі норми дотриматись вдається, можна спробувати здійснити переклад. Для цього потрібно звернутися до житлового департаменту свого міста із заявою. До нього доведеться додати такі документи:

• техпаспорт на нерухомість;
• правовстановлюючі документи;
• поверховий план будівлі;
• проект перепланування, якщо планується його провести.

Крім цього, необхідно пройти погодження в різних службах та держустановах, після чого подати відповідні довідки. На все це може піти не один місяць, а витрачені кошти зведуть нанівець вигоду при купівлі апартаментів замість квартири. Крім того, успіх заходу не гарантовано. Тому переведення в індивідуальному порядку економічно не обґрунтовано. Щоправда, були випадки, коли власники масово зверталися до забудовника з відповідним колективним проханням перевести апартаменти у статус житлових приміщень ще на етапі будівництва до введення будинку в експлуатацію. При цьому їхнє питання вирішувалося позитивно.

Таким чином, апартаменти відрізняються від квартири відсутністю статусу житлового приміщення. Коштують вони дешевше, але купувати їх краще за наявності постійної прописки в іншому місці. Адже перевести нежитлове приміщення до житлового досить складно, а часто й зовсім неможливо. При цьому купівля апартаментів є дуже вигідною інвестицією в нерухомість, оскільки попит на орендне житло завжди дуже великий.

Апарт-готель "YES"

Безперервний повсюдний технічний прогрес нинішнього століття, поява у сфері світової науки і техніки нових технологій зумовлюють необхідність постійного розвитку соціальної інфраструктури суспільства, в тому числі, і ринку нерухомості, який зможе повністю задовольнити потребу населення в наявності житла.

В даний час у сфері нерухомості двома ключовими об'єктами, на які спрямована основна увага як забудовників, так і потенційних покупців, є квартири та апартаменти. Ці житлові об'єкти мають між собою як подібні риси, і безліч важливих відмінностей. Наявність їх пояснюється, зокрема, і різницею цілей, із якими вони купуються.

Чинники відмінності апартаментів від квартир багато в чому різняться залежно від цього, яку країну розглядати, - наприклад, Росію чи одну з європейських.

Інтер'єр апартаментів

У загальному розумінні апартаменти відрізняються від квартир своїм житловим "статусом" - вони є своєрідним тимчасовим житлом, що має стандартний набір зручностей, комунікацій. Цей вид житла найчастіше забезпечує для своїх мешканців стандартний рівень комфорту, будучи чимось на зразок номера в готелі, але, не маючи повного асортименту необхідних для повноцінного проживання якостей і характеристик, і надаючи їм найменший перелік правових гарантій та пільг, якими володіють квартир.

Окресливши приблизну, загальну картину відмінності апартаментів від квартир, розглянемо критерії різниці між ними докладніше, розпочавши з ринку нерухомості Росії:

1. Юридичний статус та можливість прописки.

З погляду правових норм юридично повноцінним житлом апартаменти не є. Прописка і реєстрація за місцем проживання громадян, які проживають у них, неможлива навіть за наявності документації, що підтверджує їх право власності на неї. Існує лише можливість тимчасової прописки власника апартаментів, але тільки в тому випадку, якщо вони знаходяться у будівлі, яка є апарт-готелем або готелем.

2. Рівень розвитку соціальної інфраструктури.

Ця відмінність стосується зведення поблизу апарт-готелів та комплексів різних соціальних об'єктів, що забезпечують комфортне, повноцінне та максимально зручне проживання мешканців апартаментів у районі. До таких об'єктів належать переважно дитячі освітні та дошкільні виховні заклади, лікарні та інше. На компанії, що займаються будівництвом апарт-готелів, не поширюються зобов'язання щодо забезпечення власників апартаментів соціальною інфраструктурою такого роду в цьому житловому районі. Іншими словами, існує ризик придбати апартамент у поки необжитому районі, який може так і залишитися спальним, хоч забудовники і можуть давати обіцянки якнайшвидшого та всебічного розвитку інфраструктури в цьому місці.

3. Вартість житла.

Істотною і досить вагомою перевагою апартаментів є нижча їх вартість у порівнянні з квартирами, що пояснюється відсутністю зобов'язань у забудовника щодо розвитку та розширення соціальної інфраструктури в районі, де зводиться апарт-готель. Однак наразі державним законодавчим апаратом готуються відповідні правові нормативні вказівки, згідно з якими соціальні зобов'язання поширюватимуться на компанії, що займаються забудовою та житлом.

Але поки що такі закони не прийняті, ціна за квадратний метр в апартаментах і квартирах дуже відрізняється - розмір різниці в їхній вартості становить від 10 до 15% залежно від рівня комфортабельності житла і, звичайно, міста і району, в якому воно розташоване.

Petrovsky Apart House

4. Розмір квартплати.

Виходячи з цього критерію, купівля квартири виявиться вигіднішим заходом, ніж придбання апартаментів. Розмір оплати житлово-комунальних послуг в останніх значно вищий, ніж при проживанні у квартирі через податок на додану вартість. Стандартна різниця становить 18%, проте якщо розглядати окремі тарифи на оплату житлових комунікацій в апартаментах, то різниця у розмірі оплати порівняно з квартирами виявиться ще вищою, – це стосується оплати холодної та гарячої води, каналізації, опалення та інших комунальних послуг.

Ситуація ускладнюється ще більше у випадках, коли житлові комунікації апарт-готелів пов'язані з міськими мережами посередницькими організаціями, які, своєю чергою, накручують додатковий відсоток власні послуги.

5. Відсутність пільг та субсидій на оплату комунальних послуг.

Власники апартаментів не мають права користуватися субсидіями або пільгами на оплату житлових комунікацій, якщо розмір їх щомісячного доходу нижчий за встановлену норму. Але завдяки нижчій вартості такого житла порівняно з квартирами ця цінова різниця відносно врівноважується.

6. Очікуваний підйом розміру податкової вартості на житлоплощу апартаментів.

Законодавчі органи РФ у недалекому майбутньому обіцяють підняти розмір податкової ставки на нежитлову нерухомість на 0,5%. Щодо квартир він становить 0,1%.

7. Ситуація із загальним майном апарт-готелю.

Згідно з Житловим кодексом РФ власники квартир у багатоповерхових будинках несуть спільну та рівну пайову відповідальність за технічні приміщення, розташовані в них. Власники апартаментів у цьому документі не згадані.

Існує велика частка ймовірності, що забудовник апарт-готелю, скориставшись власним "монопольним" становищем, нав'яже послуги подібного роду своїм мешканцям, а це найчастіше може призвести до надмірного накручування тарифів на оплату комунальних послуг.

8. Неможливість створення товариства власників житла.

В силу того, що апартаменти не мають правового статусу житлового приміщення, їх власники не мають можливості створити ТСЖ для спільного вирішення загальних житлових проблем, що виникають. Однак можливе створення будь-яких інших форм партнерства з такою метою.

9. Можливість вільного перепланування житла.

Власники апартаментів мають право перепланувати своє житло без отримання спеціального дозволу на це, що неможливе при проживанні у квартирі. Єдина умова, необхідна для дотримання в даному випадку, - гарантія того, що внесені зміни не завдадуть шкоди конструкції приміщення і не поставлять під загрозу безпеку мешканців апарт-готелю.

Вільне планування

Описав відмінності апартаментів від квартир у Росії, можна перейти до Європі.Тут багато критеріїв відмінності схожі з російськими - наприклад, вищий розмір оплати комунальних послуг порівняно з квартирами.

Якщо говорити про конкретні країни, то в Іспанії апартаменти відрізняються від квартир, головним чином, наявністю огородженої території із спільними для мешканців дрібними об'єктами соціальної інфраструктури.

У такій країні, як Болгарія, апартаментами називається квартира, що складається, як мінімум, з двох кімнат, а також побутову техніку, що компактно вміщає в собі меблі і вбудовану в стіни, що є абсолютно необов'язковим і нехарактерним для аналогічного житла в Росії. Крім того, в апарт-готелях цієї країни їх мешканцям надається асортимент додаткових послуг – охоронні послуги, безкоштовне паркування, фітнес- та спа-салони, майданчики для дітей та інше. Всі ці фактори зумовлюють тут вищий рівень вартості апартаментів, порівняно з квартирами.