Реконструкція номерів готелю навчальний посібник. Проектування готелів, гуртожитків. Результат, що приносить задоволення

Давно відомо, що формування нового Росії готельного ринку складається специфічним чином. Заявлені інвестиційні проекти готелів не завжди реалізуються, або перепрофілюються в житлові та офісні приміщення, термін окупності яких значно нижчий від готельної нерухомості. Проблема полягає ще й у тому, що без глибокого розуміння галузі бюджет розростається на кожному етапі проекту. У результаті інвестор, який прийшов до суттєвого зростання витрат, ухвалює рішення про будівництво бізнес-центру, житлового будинку тощо. Але не готелю. Одним із варіантів запуску об'єкта готельної нерухомості з меншими втратами може стати реконструкція старої будівлі. Як правило це готелі «радянської спадщини», які інвестор отримує як «навантаження» до великого проекту або просто як тимчасове розміщення коштів у непрофільні активи. Говорячи обивницькою мовою - вкладення коштів "на час". Однак, нерідко реконструкція старої будівлі в сучасний готель стає більш дорогою витівкою, ніж будівництво нової будівлі. Ще гірший стан речей, коли об'єкт необхідно реконструювати поетапно, не уриваючи процес розміщення гостей. І тут перед власником стоїть завдання як реновувати номерний фонд, а й втратити у своїй існуючих клієнтів. Спеціально для Фронтдеск.ру у статті розглянуті основні принципи реконструкції, за якими можна уникнути фінансових втрат і ризиків, пов'язаних із втратою клієнтів, затягуванням термінів реновації та збільшенням витрат.
Незручності, завдані гостям у процесі реконструкції можуть завдати серйозної шкоди як економічному, так і іміджу готелю. Якщо говорити про підприємство, що функціонує, то середньостатистичний термін роботи без реновації становить від 5 до 7 років. Реконструкція готелів, що знаходяться під управлінням міжнародного оператора, може змінюватись в залежності від вимог та стандартів готельного бренду. Планова реконструкція дозволяє готелю відповідати сервісним вимогам, залишатися конкурентоспроможним і утримувати планку прибутку. Під час підготовки до реконструкції слід враховувати всі аспекти обслуговування гостей, включаючи розробку операційного плану заміни меблів, переміщення матеріалів, обліку руху гостей у гостьових зонах, а також дій персоналу. Наведені нижче дії можуть мати істотний ефект для мінімізації витрат та заподіяння незручностей гостям та провести реконструкцію з найменшими втратами.

1. Вибір постачальників матеріалів, компаній, що надають послуги, а також сторонніх консультантів проводиться на початок реконструкції, що забезпечує готель узгодженої роботи суміжних компаній. Поетапний вибір підрядників під час ведення проекту може призвести до серйозних проблем, що стосуються термінів поставки, черговості проведення робіт та спільної діяльності підрядників на об'єкті. На жаль, типова ситуація, коли готель, який несвоєчасно звернувся за матеріалами, отримує неякісну продукцію за завищеною ціною, оскільки терміни завершення проекту були обмежені. В одному з готелів Москви закуплені заздалегідь меблі категорично не гармонували з килимовими покриттями, купленими «в останній момент». Зрештою, витрати на нові покриття склали 250% від запланованої ціни. Завчасний вибір пулу постачальників надасть можливість спільного ведення проекту всім учасникам процесу.

2. Оцінка витрат на технічне оснащення номерного фонду має бути проведена на основі попиту та тенденцій ринку. Особливо це стосується телефонії, доступу до Інтернету, платного телебачення та інформаційних систем. Керівник, який прийняв рішення оснастити номери інноваційними технологіями, повинен знати найбільш затребуваних гостями послуг та останніх трендів галузі. Яскравий приклад – готель, що витратив десятки тисяч доларів на проведення провідної локальної мережі в номери, став заручником того, що основний бізнес-контингент, який приїжджає до готелю, вимагає наявність WiFi доступу. Бізнес – туристи, які користуються ноутбуком для доступу до Інтернету, більш вимогливі, ніж кілька років тому. Не варто нагадувати про те, що практично всі мобільні комп'ютери вже давно оснащуються адаптером WiFi.
3. У російській готельній галузі існує помилкова думка, що будь-яке спілкування готельєрів один з одним може завдати шкоди власному бізнесу. Менталітет не дозволяє нам відкрито говорити про процес ведення бізнесу, що суттєво гальмує розвиток сфери як такої. У західній моделі управління є серйозна перевага, яка поки що не має поширення у нас – спілкування. Будь-який досвід у проведенні реконструкції може бути корисним для готельєра. Консультації, отримані від готелю, що пережив реновацію, допоможуть уникнути класичних «граблів», на які можна наступити. І не варто думати, що вибір певної форми дверної ручки – секретне ноу-хау, яке зменшить конкурентоспроможність вашого готелю. Взаємні рекомендації є взаємними і дозволяють грамотно інвестувати в процес реконструкції об'єкта.

4. Оцінка проекту полягає не лише у бюджетному плануванні всіх майбутніх перетворень. Аналіз має бути проведений як щодо витрат, а й щодо реальної потреби поетапної реконструкції. Необхідно зрозуміти, наскільки доцільно проводити плановий ремонт без закриття готелю та припинення прийому гостей. У деяких випадках об'єкт, закритий на невеликий термін, надалі «стартує» з набагато вигіднішої позиції, ніж той, що проводив поетапні роботи. І навпаки, якщо конкуренція досить висока, а бюджет не дозволяє закривати готель на якийсь час іншого вибору, крім реконструкції в процесі роботи немає.

5. Основний парадокс і складність реновації багатьох готелів з яскраво вираженою сезонністю полягає в тому, що основний приплив коштів, які можна інвестувати в реконструкцію, посідає високий сезон. Тобто. тоді, коли зупинити роботу готелю та розпочати ремонт найбільш проблематично. Акумуляція коштів не завжди можлива і на час низького завантаження, коли необхідно починати реновацію - накопичень не залишається. Найкращим варіантомбуде рішення про початок реконструкції одразу після сезону високого завантаження, коли потік клієнтів уже знизився, а кошти не встигли витратити на операційні потреби.

6. Залучення генерального підрядника на реконструкцію може стати виходом для власника, який не має досвіду у готельній галузі. Однак, залучення будівельної компанії, яка не реалізовувала раніше реконструкцію готелів, може стати рішучим провалом. Тому при виборі підрядника слід приділити особливу увагу референсам з боку клієнтів останнього. Специфіка реновації готелю полягає в першу чергу в особливому підході до чистоти та максимально можливої ​​звукоізоляції. Як правило компанії підрядники, які не виконували раніше подібні замовлення, не в змозі впоратися з представленим завданням, і як наслідок – втрата як сервіс та невдоволення гостей. При цьому вибір матеріалів оснащення повинен знаходитися під особливим контролем з боку замовника. Не секрет, що багато компаній легко йдуть на здешевлення проекту, замінюючи якісніші матеріали сурогатними. У готельній сфері є чіткі вимоги до обладнання, поступитися якими – значить втратити значну частку прибутку та якості.

7. Існує поширена думка, що сперечатися із запрошеним дизайнером – поганий тон. Що запрошені фахівці набагато глибше проробляють проект, ґрунтуючись на досвіді та власному смаку. Тим не менш, при реалізації готельного проекту основний акцент йде на комфорт для типового клієнта, смак якого досить передбачуваний і наближений до класичного розуміння комфорту. І якщо мова йде не про вишукування креативного бутік – готелю, то справедливі зауваження про фарби, що зайве кричать, цілком прийнятні. Колегіальне рішення проектної групи має визначити спрямованість та стиль інтер'єру, а завдання дизайнера – втілити в життя рішення, яке відповідає концепції готелю, сегменту, в якому він працює і загальноприйнятому розумінню комфорту.

Число туристів і ділових людей, які приїжджають у великі містакраїни, що постійно зростає, а готельний бізнес розвивається стрімкими темпами. Туроператори говорять про дефіцит готелів усіх рівнів, тож не дивно, що послуги з реконструкції будівель старих готелів є високо затребуваними.

Крім реконструкції існуючих будівель готелів, поширена практика реновації старовинних будівель у міні-готелі та гостьові будинки. У будь-якому випадку, капітальний ремонт та перебудова має кілька переваг перед будівництвом «з нуля».

Економічна доцільність реконструкції

1. Фахівці компанії «Ескпертбуд» підрахували, що реконструкція будівлі під готель може виявитися дешевшою за нове будівництво на 40-50%, а це чималі гроші. Точні цифри можна визначити після проведення проектно-вишукувальних робіт та оцінки стану ґрунту, фундаментів, що несуть конструкцій існуючої будівлі.
2. У ході реконструкції можна значно збільшити корисну площу будівлі за рахунок прибудов та надбудов.
3. Ще один аргумент на користь економії витрат на будівництво – використання існуючих інженерних мереж та підключень.
4. Для узгодження об'єкта, що реконструюється, потрібно значно менший обсяг документації, що значно економить час і гроші власникам.
5. І головне – в результаті реконструкції старої будівлі під готель можна вигідно інвестувати кошти у сучасний готель, розташований в історичному центрі чи іншому привабливому для бізнесу місці.

Специфіка робіт із реконструкції будівель

Наш досвід показує, що проектування та перебудова застарілих будівель набагато складніше за звичайне будівництво і потребує специфічних ресурсів — знань, навичок та фахівців. Для того, щоб будівлю з унікальним власним стилем перетворити на сучасний комфортабельний готель, архітекторам та будівельникам потрібно знайти баланс між минулим та майбутнім.

Розробка та реалізація проектів реконструкції потребує нестандартних підходів – оригінальних ідей, інженерних та архітектурних рішень. Для збереження естетики старовинних фасадів потрібні глибокі знання сучасних матеріалів. Серед них потрібно знайти такі, які сумісні з оригінальними.

Результат, що приносить задоволення

Результати робіт команди фахівців «Експербуду» — це модернізовані будівлі з унікальним власним стилем, продуманим переплануванням, сучасним рівнем енергозбереження та комфорту.

У вас є ідея перетворення старої будівлі на нову? Телефонуйте нам – ми знаємо, як вдихнути у нього нове життя.

• будівля, її окремі конструкції, комунікації сильно зношені, вимагають капітального ремонту, заміни чи модернізації;
• планування застаріло, не відповідає нормам безпеки, не дозволяє повноцінно використовувати приміщення;
• потрібне оновлення або розширення інфраструктури: встановлення ліфтів, сміттєпроводів, систем безпеки, влаштування паркувальних місць, дитячих майданчиків тощо;
• планується збільшення площі приміщень, зміна їхньої функціональності.

Переваги

Вигідна інвестиція. Витрати при реконструкції житлового будинку менше витрат на знесення та будівництво аналогічного за характеристиками об'єкта. Це дозволяє використовувати якісніші матеріали, максимально підвищувати рівень комфорту, функціональності.

Можливість зберегти будівлю. Важлива для розташованих у центрі міста, які мають архітектурну чи історичну цінність будинків. Стару забудову відрізняють міцні несучі та огороджувальні конструкції, нестандартні архітектурні рішення. Реконструкція дозволяє використовувати такі об'єкти, оновлюючи їх, покращуючи характеристики.

Терміни. Реконструювати вже існуючу будівлю вдасться швидше, ніж знести її та побудувати нову. При цьому його можна продовжувати використовувати за призначенням: це залежить від плану її організації.

Будівельна компанія "Олімпія" реконструює житлові будинки. Ми виконуємо:

• обстеження будинку, проведення розвідок. Наші співробітники оцінять стан будівлі, зберуть технічну документацію щодо неї, що прилягає до неї території. Таке обстеження визначає потенціал, можливості реконструкції, що дозволяє скласти список обов'язкових робіт;
• проектування. Проектна документація описує вимоги до технологій, матеріалів, обладнання, які використовуватимуться під час реконструкції. У її складі – креслення, плани, матеріали для візуалізації об'єкта після завершення робіт, кошторисна документація з цінами на будматеріали, послуги, план організації робіт тощо;
• підготовку. Демонтаж зношених конструкцій, обладнання, організація постачання об'єкта, постачання спецтехніки та інструменту;
• проведення основних робіт: виконуються за проектом у встановленому ним порядку;
• здавання об'єкта: може виконуватися поетапно або після завершення всіх робіт на об'єкті.

Роботи під час реконструкції житлових будинків.

Реконструкція, ремонт готелів і Московської області є значними напрямами діяльності СК Синмар. Ці послуги дозволяють створювати не тільки більш сприятливу обстановку для проживання гостей нашої столиці, а й значно підвищувати економічну ефективність бізнесу наших замовників.

Залежно від ваших цілей та інвестиційних можливостей в рамках реконструкції готелю можуть змінюватися площа закладу та його поверховість, його перебудова, прибудова або надбудова додаткових споруд, а також заміна несучих конструкцій, оновлення дизайну інтер'єру та екстер'єру. Ремонт об'єкта також може передбачати перепланування приміщень та модернізацію інженерних комунікацій, оновлення, повну або часткову переробку покрівельного покриття.

Ми займемося ремонтом, реконструкцією готелів, дотримуючись при цьому державних стандартів, норм пожежної та санітарної безпеки. Разом з цим ми контролюємо відповідність проектно-кошторисної документації, коректне витрачання коштів замовника, найчастіше надаємо додаткові послуги авторського та технічного нагляду за ходом будівництва. Здійснюючи модернізацію вашого закладу, ми врахуємо усі важливі технічні, технологічні, конструкторські та архітектурні моменти.

Роботи з реконструкції готелів та готелів

При модернізації виконуються роботи, пов'язані зі зміною техніко-економічних показників об'єкта, покращенням культури та якості обслуговування гостей, комфортом їхнього перебування. Перед проектуванням реконструкції готелю наша команда здійснить повний аналіз збудованої будівлі та визначить рівень зношеності конструкцій споруди. Ми розробимо проектні документи, а також отримаємо дозволи від відповідальних державних органів на здійснення монтажних робіт та подальшого введення споруди в експлуатацію.

Наша команда проведе реконструкцію готелю, що включає:

• обстеження будівлі для визначення його технічного стану;
• здійснення проектування;
• узгодження проектної документації у наглядових інстанціях;
• будівництво прибудов, надбудов, збільшення поверховості;
• ремонт фундаменту;
• посилення несучих конструкцій;
• демонтаж та встановлення перегородок, металоконструкцій;
• здійснення фасадних робіт;
• модернізація покрівлі та кроквяної системи;
• благоустрій прилеглої території.

При реконструкції готелів ми також займемося пристроєм природної та примусової вентиляції в номерах, встановленням пожежної сигналізації, забезпечимо температурний режим у приміщеннях на рівні встановлених норм та з мінімізацією витрат на його підтримку. У номерному фонді та інших приміщеннях готелю буде створено комфортні умови як для відвідувачів, так і для персоналу.

В рамках реставрації готелів, коли роботи ведуться у відповідній будівлі, ми відтворюємо первісний інтер'єр, продумуємо оновлення меблів, декору, матеріалів покриттів для підлоги, стін і стель. Ці послуги передбачають відновлення їх поверхонь, а також дверей, вікон, камінів тощо. Якісно проведена реставрація споруди дає змогу наголосити на статусі і престижності закладу. На вартість послуг з відновлення будівлі, природно, впливає вік та стан приміщень, складність та обсяг майбутніх робіт. При проведенні реконструкції будівлі під готель ми чітко дотримуємось усіх будівельних, санітарних, пожежних, екологічних, законодавчих норм та вимог.

Реконструкція, так само як і перепланування пов'язана з урахуванням багатьох нюансів, наприклад, розробляючи проект реконструкції, яка торкається несучих стін, необхідно пам'ятати, що ширина готельного номера повинна бути не меншою за 2,4 м, а ширина передпокоїв - не менше ніж 1,05 м, згідно з нормативами СНІПів. До того ж, перед створенням проекту перепланування готелю розробник обговорює із Замовником склад та функціональне призначення приміщень, куди згідно з ГОСТом Р50645-94 можуть входити: житлові, адміністративні, складські приміщення, рекреації, підприємства харчування, підприємств торгівлі, медичного обслуговування, кімнати для персоналу, приміщення для прання та сушіння білизни. Крім приміщень господарського значення, у готелі може передбачатися культурно-дозвільна та фізкультурно-оздоровча зона. У приміщеннях культурно-видовищного та дозвільного призначення можуть розміщуватись бари, танцпідлоги, ресторани, басейни, сауни, більярд тощо. Якщо перепланування готелю розраховане на збільшення статусу та підвищення рівня комфортності закладу, проект перепланування може бути доповнений приміщеннями для ділової діяльності та зустрічей. До цієї групи приміщень відносяться бізнес-центри, представництва фірм, конференц-зали, демонстраційні та виставкові зали з експозиціями, машбюро та ін. Розробляючи проект перепланування готелю, особлива увага має приділятися просторовій структурі, спрямованій на забезпечення чіткого поділу потоків гостей, обслуговуючого персоналу та відвідувачів зон громадського призначення. При цьому виключається поєднання або перетин виробничих та господарських маршрутів з маршрутами постояльців та відвідувачів зон громадського призначення працюючих на місто. Якщо проектом перепланування передбачається включення до готелю груп приміщень громадського призначення, то в цьому випадку влаштовують ізольовані входи з вулиці. Окрема увага при реконструкції та переплануванні готелів приділяється облаштуванню простору для інвалідів. Сюди можна віднести обладнані номери, вхідні отвори, ліфти, місця на автостоянці спеціалізованими пристроями. Особливу роль при реконструкції та переплануванні готелю відіграє якість та рівень надійності комунікацій. Всі інженерні системи, будь то електропостачання, опалення, вентиляція, кондиціювання, водопостачання, каналізація, телефонна мережа та інтернет, повинні бути ретельно продумані.