Iznajmljivanje poslovnog prostora kao biznis. Šta je isplativije izdavati – kancelarije ili stanove? Posao za izdavanje prostora

Da li sanjate da zaradite novac u nekretninama? Želite li znati kako iznajmiti poslovne nekretnine, na šta obratiti pažnju prilikom kupovine i gdje tražiti zakupce? “M16-Nekretnine” oprema sve potencijalne biznismene u ovoj oblasti i govori im šta im je potrebno za stabilan i visok prihod.

Na kraju je lijep bonus: najperspektivnije komercijalne nekretnine za daljnji najam ili preprodaju.

Komercijalne nekretnine: odakle početi?

Za početak, savjetujemo vam da se još jednom odlučite o svom konačnom izboru nekretnine: jeste li sigurni da se želite baviti poslovnim prostorom? Na pitanje šta je isplativije izdavati - stan ili poslovni prostor - odgovor je jasan. Poslovni prostori se višestruko brže isplate od stambenih, odnosno koristi su mnogo veće. Osim toga, stopa zakupa poslovnog prostora konstantno raste (na primjer, period “januar-jul” 2017. godine pokazao je porast od 10%).

Međutim, treba imati na umu da ćete morati uložiti mnogo više truda. Prvo se uvjerite da je vaš početni kapital dovoljan za kupovinu nekretnine koju namjeravate iznajmiti u budućnosti. Nije tajna da za kupovinu komercijalne nekretnine morate imati mnogo čvršću finansijsku poziciju od kupovine stana, uključujući i višesoban.

Istovremeno, imajte na umu da se na nestambene prostore gleda drugačije u pravnom smislu: porezna stopa je u ovom slučaju nekoliko puta veća, a mehanizam registracije je također nešto drugačiji.

Osim toga, da biste uspješno vodili posao u poslovnim prostorima, morate se snalaziti u specifičnostima aktivnosti vašeg potencijalnog zakupca, razumjeti njegove potrebe i mogućnosti. To znači da se od vas traži više nego kod jednostavnog iznajmljivanja stana.

Izvagajte sve ponovo prije nego što pređete na odabir sobe. Ako je barem jedna od tačaka upitna, bolje je ne riskirati i razmisliti o iznajmljivanju stana. Zapamtite da ako ne uspijete, gubici mogu biti kolosalni.

Hajde da sumiramo šta vam je potrebno za kupovinu komercijalne nekretnine: početni kapital, dobro poznavanje tržišta i orijentacija u oblasti sa čijim predstavnicima planirate da sarađujete.

Kako odabrati pravu komercijalnu nekretninu za naknadni najam?

Kao što smo već rekli, prije svega odlučite na kakvog zakupca računate.

Navedite za sebe moguće parametre vašeg budućeg partnera: da li je to mali poduzetnik ili ogranak velikog lanca? Da li je već dugo na tržištu ili tek izlazi? Da li je ovo proizvodni pogon ili distributivna tačka? Koja je konkurencija u ovoj oblasti, koja lokacija će za to biti najuspješnija, koji su kapaciteti potrebni za vođenje punopravnog poslovanja itd.

Jednom riječju, fokusirajte se na određenog zakupca, tada ćete ne samo lako odabrati najpogodniji prostor, već ćete u budućnosti moći lako pronaći ljude koji žele voditi posao sa vama.

Na osnovu napravljenog izbora možete shvatiti koji konkretan objekat trebate tražiti: skladište, kancelariju ili maloprodajni prostor u modernom street retail formatu.

Win-win opcije i obavezni zahtjevi

Odmah napominjemo da bi najsigurnija opcija sa stanovišta potražnje bila prostorija koja već ima stalnog zakupca. U tom slučaju moći ćete da ostvarite zaradu od prvog mjeseca posjedovanja prostora i nećete gubiti dragocjeno vrijeme na traženje.

Vjerujte da je zakupac (pod uslovom da već ima uspostavljen i profitabilan posao) zainteresiran da ostane u vašim prostorijama. Pod povoljnim okolnostima, možda ćete moći čak i povećati svoju cijenu najma.

Još jedna prednost ovakvog rješenja bit će i činjenica da su prostorije sa stalnim zakupcem najvjerovatnije već „pročešljane“ u skladu sa svim zahtjevima nadzornih organa, odnosno sanitarne i vatrogasne službe.

Na posljednju činjenicu treba obratiti posebnu pažnju, jer ako se prekrši bilo koje pravilo, morat ćete potrošiti mnogo novca da ispravite trenutnu situaciju.

Izbor u smislu lokacije

Ako planirate raditi s vlasnikom trgovine, onda će najbolje mjesto za odabir biti gusto naseljeno stambeno područje. Ovakva lokacija ima visoku prometnost, osim toga, trgovine su uvijek tražene među stanovnicima, što znači da je sa stanovišta vlasnika biznisa ova nekretnina posebno atraktivna.

Planirate li saradnju sa većim zakupcem? Razmotrite opciju modnog butika. Očigledno, za ovakav posao preduslov je i da se nalazi na javnom mestu, ali publika mora biti drugačija. Fokusirajte se na takvog kupca ako ste spremni da mu ponudite veliki prostor na prvom redu u istorijskom ili poslovnom centru grada.

Kada kao potencijalnog zakupca vidite samo proizvodnju, najbolje rješenje u lokacijskom smislu bi bila industrijska zona u stambenom naselju ili prigradskom naselju.

Druga uobičajena opcija je catering. Ako ne govorimo o gurmanskom restoranu (a u ovom slučaju prostor bi trebao biti smješten u centru i imati dobar pogled), onda bi se trebali fokusirati na mjesta u blizini poslovnih centara ili obrazovnih institucija.

Fokusirajte se na profit i potražnju

Čini se da je sve ovdje očigledno i vezano je za lokaciju sobe: objekti u centru koštat će više, a u "spavaćim sobama" ili na selu - jeftinije.

U tome, naravno, ima istine. Međutim, uspjeh vašeg poslovanja za iznajmljivanje ovisit će o više od same cijene najma koju naplaćujete.

Na primjer, ne zaboravite da mali prostor koji se nalazi u perifernom dijelu grada može naći zakupca mnogo puta brže od velikog prostora u samom centru. To je posebno uočljivo u vremenima krize.

Osim toga, šanse da će lokal s hranom u "spavaćoj sobi" biti tražen veće su nego kod modnog butika. To znači da će vlasnik preduzeća dugo boraviti u vašim prostorijama, dok zakupci skupljih nekretnina mogu češće odlaziti i, naprotiv, rjeđe dolaziti.

Drugim riječima, obratite pažnju na potražnju za vašim prostorima. Bolje je imati manji, ali stabilan prihod nego imati veliku, ali neredovnu zaradu.

Gdje pronaći zakupca?

Za brzu i efikasnu pretragu potrebno je da koristite najviše dostupnih kanala komunikacije. Počnite s internetom: mrežni agregatori, oglasne ploče, forumi, društvene mreže, kontekstualno oglašavanje - ima mnogo toga za izabrati. Iako, kao što smo već rekli, trebali biste birati što je više moguće, a ako vam je budžet dovoljan, nemojte se ograničavati na jedan izvor.

Bilo bi korisno sklopiti saradnju sa agencijom za nekretnine. Prvo, trgovci nekretninama imaju svoje kanale za pronalaženje stanara. Drugo, čak i ako ste se unaprijed pripremili, stručnjaci i dalje imaju više iskustva i razumijevanja o tome koje su prednosti i slabosti vaših prostorija, kao i među poduzetnicima u kojoj oblasti je bolje promovirati ovaj objekt. Prodavci nekretnina također će vam pomoći da odredite pravu cijenu za iznajmljivanje: s jedne strane, da se ne biste prodali jeftino i izgubili novac, s druge strane, preuveličana cijena najma će uplašiti potencijalne zakupce, a vi ćete sjediti u "čekaonici" dugo vremena.

Suradnja s agencijama za nekretnine ima i druge prednosti, uključujući, na primjer, šire mogućnosti oglašavanja. Ugodan bonus je da se agenti za nekretnine brinu o svim mukama oko sklapanja posla: sastavljaju potrebnu dokumentaciju, pomažu u pregovorima sa zakupcem itd.

Karakteristike stanara

Dakle, reklama je uspjela i nekoliko potencijalnih poduzetnika se već pojavilo na pragu vaših prostorija i spremni su da “registruju” svoju zamisao na vaš poslovni prostor. I tu se postavlja još jedno teško pitanje: koga izabrati?

Začudo, mrežne kompanije, uz rijetke izuzetke, također nisu najpoželjniji poslodavci. Kompanije vrše pritisak na svoj autoritet i stabilnost (ovo nije uvijek tačno), zbog čega zahtijevaju poseban tretman. “Mrežari” najvećim dijelom insistiraju na smanjenju stanarine, a za formalizaciju vaše saradnje koriste isključivo svoj ugovor, čime se, naravno, u većoj mjeri štite njihova prava, a vama je uskraćena mogućnost da brzo promijenite stanara ili povećati stopu u skladu sa tržišnom po cijeni.

Osim toga, u slučaju velikih poslodavaca, za sva kontroverzna pitanja morat ćete kontaktirati direktno osoblje koje se nalazi u prostorijama. A ovo osoblje je često nekompetentno.

Međutim, zarad stvarno dobre nekretnine za iznajmljivanje, neki “mrežni operateri” su spremni na ustupke, pa čak mogu ponuditi i veće plaćanje.

Najbolje je fokusirati se na one poduzetnike koji već imaju jedan dobro uhodan posao, a trenutno otvaraju drugu lokaciju. Takvi poduzetnici su najpouzdaniji, temeljni i najodgovorniji poslodavci.

Vrhunski komercijalni objekti za ulaganje

Menadžeri odjela za komercijalne nekretnine odabrali su za vas najbolje nekretnine za kupovinu u svrhu ulaganja. Predstavljene nekretnine su najatraktivnije po popularnosti među zakupcima i isplativosti.

Zgrada 284,5 m2 na Voskresenskoj nasipu

Zasebna jednospratna poslovna zgrada u strogom centru grada! Postoje dva izlaza - na nasip Voskresenskaya i ulicu Shpalernaya. Glavna prednost ove nekretnine je pouzdan zakupac koji već duže vrijeme iznajmljuje prostor i ne planira se iseliti. Trenutno je ugovor zaključen na iznos od 483,6 hiljada rubalja mjesečno!

Sve komunikacije su spojene, napajanje je 30 kW sa mogućnošću povećanja snage. Račune za komunalije plaća zakupac.

Još jedan bonus je da uz zgradu možete kupiti i zemljište. U blizini se nalaze i drugi lokali koji se također prodaju. Naši menadžeri će dati detalje.

Jedinstvena ponuda: rok otplate za lokal je samo 6,5 godina (sa prosječnom otplatom od 10-12 godina)! Objekat se nalazi u novom stambenom kompleksu "Karat" u jednoj od glavnih ulica Kingisepa. Veliki zakupci su već zainteresovani za prostorije - „U redu“, „Pyaterochka“, „Lenta“ itd.

Mjesečni profit objekta naši menadžeri procjenjuju na 561,6 hiljada rubalja. Prednosti lokala: izlozi prema glavnoj gradskoj ulici, veliki parking ispred lokala, plafoni - 4,5 m, 5 zasebnih izlaza, veliki kapaciteti.

Prostor 535 m2 u ulici Korpusnaya

Objekat se nalazi u novom luksuznom kompleksu Lumiere u istorijskom centru grada (Petrogradski okrug). Ovo već garantuje visok promet i solventnu javnost. Manje od 5 minuta hoda od stanice metroa Chkalovskaya.

Soba je opremljena panoramskim prozorima. Sve komunikacije su sprovedene, snaga napajanja je 62 kW. Mjesečna dobit od iznajmljivanja imovine iznosit će oko 650 hiljada rubalja.

Poslovne nekretnine obuhvataju nestambene prostore koji se mogu koristiti u poslovne svrhe. Advokati razlikuju nekoliko grupa komercijalnih nekretnina:

Ako se početnik poduzetnik odluči pokrenuti posao, prije svega potrebno je pravilno pripremiti prostor za korištenje zakupcima. Po potrebi treba izvršiti popravke koji zadovoljavaju savremene standarde, povezati potrebne komunikacije i još mnogo toga.

Kako podnijeti tužbu?

Takav korak kao što je registracija preduzeća za iznajmljivanje (Federalna porezna služba) je možda najvažniji. Tačne odluke o organizacionom obliku zavise od same linije poslovanja. Drugim riječima, ako građanin izdaje nestambeni prostor, dužan je platiti porez na dohodak.

Preporučuje se sticanje statusa individualnog preduzetnika (individualnog preduzetnika), zahvaljujući čemu će osoba dobiti pravo obavljanja djelatnosti na potpuno legalnim osnovama. S obzirom na to da će dobit od izdavanja komercijalnih nekretnina biti mala, prema zakonu, građanin ima pravo da podnese zahtjev za pojednostavljeni oblik oporezivanja. Predviđeno je plaćanje poreza u iznosu od 6% ukupnog prihoda.

Za registraciju poslovanja za iznajmljivanje komercijalnih nekretnina potrebni su sljedeći dokumenti:

• Kopija pasoša osnivača.
• PIB (pojedinačni poreski obveznik) osnivača.
• Doprinos odobrenog kapitala od 10.000 rubalja. Prilikom podnošenja odgovarajuće prijave za registraciju individualnog preduzetnika, dostavlja se izvod iz banke gdje je potrebno otvoriti račun.
• Formiranje statuta kompanije. Prema ovoj dokumentaciji vršit će se raspodjela dijelova između vlasnika (ako ih ima više), službenog naziva firme i njene pravne adrese.
• Zapisnik sa sjednice osnivača (ako ih ima više).
• Rješenje o registraciji DOO (društvo ograničenih mogućnosti).

Rok za registraciju individualnog preduzetnika je od 3 do 5 radnih dana. Za popunjavanje i registraciju statusa LLC preduzeća neće biti potrebno više od 14 dana od datuma podnošenja prijave.

Područje za iznajmljivanje dijelimo na dijelove

Nisu svi klijenti spremni za poslovni prostor: većini je potreban određeni dio. Tako, na primjer, bar-restoran ili gaming klub mogu biti smješteni u predvorju hotela. Štaviše, obje ustanove su u vlasništvu različitih osoba.

Za više stanara koji dijele prostorije. Podjela je prestanak postojanja jednog objekta i njegova podjela na više zasebnih objekata, od kojih će svaki dobiti jedinstveni katastarski broj i posebne isprave za pravo svojine. Prema zakonodavstvu Ruske Federacije, takvi objekti postaju novonastali, zbog čega, prema članu 219. Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnik dobiva pravo raspolaganja tek nakon službene registracije.

Član 219 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Nastanak prava svojine na novonastalim nekretninama

Pravo svojine na zgradama, objektima i drugim novonastalim nekretninama, koje podliježu državnoj registraciji, nastaje momentom takve registracije.

Prema zakonodavnim standardima Ruske Federacije, podjela nekretnine dopuštena je ako postoji jedan od razloga:

• Saglasnost svih vlasnika nekretnine na njenu podjelu i pismenu ovjeru kod notara.
• Intervencija suda.

Prije kompetentne podjele postojeće poslovne nekretnine na dijelove i izdavanja u zakup, nosilac autorskog prava je dužan da uredi tehničku i katastarsku evidenciju prostora, kao i da zvanično izvrši upis prava upravljanja istim. Nakon registracije potrebnog dijela objekta na svoje ime i registracije ugovora sa Rosreestrom, moći će ga prenijeti u najam.

Za podjelu postojeće poslovne nekretnine na dijelove vlasnicima će biti potrebna sljedeća dokumentacija:

Vlasnik će moći otkupiti katastarsku dokumentaciju nakon kontaktiranja nadležnih organa i upisa imovine za katastarski upis. Od 2012 Da biste instalirali prostor za katastarski upis, trebat će vam detaljan dijagram zgrade, koji može sastaviti visokokvalifikovani inženjer.

Vrijedi napomenuti da se prilikom podjele komercijalnih nekretnina mora osigurati nekoliko tehničkih planova. Registracija dokumenta se vrši u roku od 18 dana od dana podnošenja. Nakon ovog perioda, kupac mora kontaktirati katastarski centar i pribaviti dokumente (uključujući katastarski pasoš). U slučaju odbijanja registracije, državni službenici daju razumnu potvrdu u pisanoj formi.

Nakon prijema katastarskih dokumenata, morate dobiti i potvrdu o vlasništvu za svaki dio prostora. Najvažniji i jedini dokument koji potvrđuje pravo vlasništva je katastarski pasoš. Sadrži detaljne podatke o podjeli nekretnine i tehnički plan izrađen u skladu sa ažuriranim podacima.

U nekretnine možete ulagati na različite načine i veličine: kupiti i preprodati stanove, iznajmiti prostor ili otvoriti agenciju za nekretnine.

Vrijedi napomenuti da nema svaki prosječan ruski građanin pristup ovom načinu zarade - potrebna su višemilionska ulaganja. Zato komercijalne kompanije imaju i ulažu tako velika finansijska sredstva. Njihova privilegija je da dobiju kredit za projekat. Pojedinac također može pokrenuti posao s nekretninama samo ako ima potreban početni kapital.

Bitan! Kupovina stambenog prostora u periodu rasta garantuje investitoru višestruki povrat od preprodaje - za 10-15%. Uglavnom se to tiče onih građana koji su 80-90-ih godina uložili velike materijalne uštede u ovu oblast. XX vijek.

Ne biste trebali očekivati ​​efekte navale do 2020. godine – rusko tržište nekretnina stagniralo je u fazi pada.

Proračun mogućeg profita, perioda otplate i nivoa profitabilnosti

Šema za izračun moguće dobiti od davanja nekretnina u zakup:

Procjena atraktivnosti iznajmljivanja nije veliki zadatak. Za ispravnu kalkulaciju dovoljno je uporediti prihode od zakupa sa troškovima nekretnine - na kraju ćete dobiti period otplate posla, što je glavni kriterijum za poslovanje u ovoj oblasti. Standardni rokovi povrata za komercijalne nekretnine kreću se od 9 do 12 godina. Nekretninu sa rokom otplate od 7-8 godina je teško pronaći.

Optimalna opcija ulaganja je kupovina nekretnina u novogradnji. Jeftinija opcija bila bi kupovina prostora u fazi temeljne jame. Tako će ušteda biti najmanje 30%.

Međutim, postoji mnogo određenih rizika u sistemu zajedničke gradnje. U ranoj fazi, njihova vjerovatnoća je ogromna. Da biste smanjili moguće rizike, trebali biste odabrati programere s odličnim iskustvom i dokazanom reputacijom.

Gdje mogu dobiti početni kapital?

Svaki građanin može dobiti početni kapital za razvoj poslovanja. Postoji nekoliko načina za finansiranje i pronalaženje sponzora.

Početni kapital za pokretanje posla možete dobiti od banke. Metoda je efikasna i popularna. Međutim, postoji veliki nedostatak - rizik. Ako stvari ne budu krenule u dobrom smjeru, tada će, osim značajnog gubitka, nadobudni biznismen dobiti i veliki finansijski dug. Vrijedi napomenuti da Sberbank i Tinkoff daju kredite za pokretanje poslovanja.

Referenca! Državne agencije uključene u podršku malim preduzećima mogu postati izvor početnog kapitala. Prema federalnom sistemu samozapošljavanja, nezaposleni građani mogu se kvalificirati za subvenciju u iznosu od 60.000 rubalja.

Prednosti i nedostaci

Iznajmljivanje je jedina vrsta poslovanja koja omogućava legalan pasivni prihod.

Minusi:

• Važno je shvatiti da prihod direktno zavisi od aktivnosti stanara. Njihove aktivnosti treba pratiti kako bi se osiguralo da prostorije ostanu u dobrom stanju.
• Prema odredbama Ministarstva finansija, najmodavac je dužan da plati porez u iznosu od 15 do 17% od iznosa primljenog od zakupnine.
• Nestalnost stanara. Raskid ugovora može nastupiti i ako je zaključen službeni ugovor, zbog čega će promet prihoda privremeno prestati, a zakupodavac će to morati.

• Prisutnost odgovornih zakupaca čini posao kvalitetnim i traženim proizvodom koji se u svakom trenutku može prodati i dobiti profitabilan finansijski položaj.
• Godišnje povećanje zakupnine doprinosi uspješnom prosperitetu i razvoju poslovanja.

Ukoliko nemate iskustva u poduzetništvu, preporučljivo je kupiti radni gotov posao. Osnovna prednost ovog posla je sklapanje ugovora sa zakupcima zainteresovanim za obnovu ugovora sa novim partnerom.

Zaključak

Stoga je posao iznajmljivanja nekretnina odličan izvor pasivnog prihoda. Međutim, ova oblast ima svoje zamke: procena svih vrsta rizika, kompletiranje dokumentacije, početni kapital itd. Pravilna organizacija poslovanja doprinosi njegovom aktivnom i povoljnom razvoju.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

Iznajmljivanje nestambenih prostorija, na primjer, za trgovinu, uključuje traženje odgovarajuće nekretnine i zaključivanje pismenog ugovora. Potrebno je ne samo ispravno popuniti sve njegove odjeljke, već i pratiti tačan slijed radnji. Kako pravilno iznajmiti nestambeni prostor sa pravne tačke gledišta?

Zakonodavstvo

Pitanja davanja u zakup nestambenih nekretnina regulisana su Federalnim zakonom „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama sa njima“ i Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Prema zakonu, pod nestambene objekte spadaju oni koji su u sastavu zgrada, ali nisu pogodni za stanovanje.

Vlasnik može samostalno iznajmljivati ​​nestambeni prostor na osnovu ugovora. Može biti samo pismeno. Ako je zakup na period do 12 mjeseci, ugovor se ne mora registrovati. Ako je zakup izdat na period duži od 1 godine, ugovor treba registrovati na propisan način kod Rosreestra. Zakupodavci se obavezuju da plaćaju porez na prihod od zakupa u rokovima utvrđenim zakonom.

Sekvenciranje

Vlasnik ima pravo izdavanja nestambenog prostora u stambenoj zgradi, poslovnom ili trgovačkom centru. Potrebno je znati redoslijed radnji koje moraju slijediti obje strane u transakciji.

Odabir nekretnina

Pronalaženje odgovarajuće nekretnine je najteža faza. Zakupac bira prostor na osnovu parametara kao što su saobraćajna dostupnost, infrastruktura i saobraćaj. Pretraga se može izvršiti putem agencija za nekretnine i specijaliziranih web stranica. Iskusni privrednici ovom procesu posvećuju dosta vremena.

Tržište nestambenih nekretnina podijeljeno je na prostore za sljedeće namjene:

• Ured;
• Trgovanje;
• Proizvodnja;
• Skladište.

Potrebno je prvotno odlučiti o vrsti nekretnine, lokaciji, spratnosti i površini. Lakše je formulisati upit kada ti podaci postanu jasni. Nakon odabira nekoliko opcija, budući zakupac pregledava prostor. Ovo je neophodan korak. Iznajmljivač mora predstaviti prostor iz njegove povoljne perspektive. Ali ne treba skrivati ​​postojeće nedostatke, jer se mogu pojaviti kasnije. To bi moglo dovesti do raskida ugovora o zakupu.

Ako nema vremena za traženje prostora, zakupac može taj posao povjeriti osobi od povjerenja ili posredniku. Svi detalji i potrebni parametri su dati. Riječ je o plaćenim uslugama koje se plaćaju u iznosu od 50 do 100% mjesečne zakupnine. Sa posrednikom se mora zaključiti ugovor. Plaćanje se mora izvršiti nakon odabira odgovarajućeg prostora.

Zaključivanje sporazuma

Bolje je uključiti advokata u ovaj proces. On će vam pomoći da pravilno sastavite ugovor i objasnite kontroverzna pitanja, kao i provjeriti pravnu čistoću transakcije. Ovaj posao možete obaviti sami. Prije potpisivanja ugovora potrebno je zatražiti sljedeće dokumente:

1. imovinska dokumenta;
2. tlocrt;
3. vlasnički čarter dokumenti.

Nakon provjere dokumenata, trebali biste razgovarati o uslovima zakupa. Mogu se odnositi na sljedeće tačke:

• plaćanje komunalnih računa;
• iznos zakupnine;
• rok za predaju prostora;
• dostupnost telefonske komunikacije i pristupa internetu;
• obavljanje popravki;
• uslove za raskid ugovora.

Važno je razgovarati kojoj strani je dodijeljena svaka stavka iu kojem roku su obaveze ispunjene. Postignuti dogovori su navedeni u ugovoru ili u obliku dodatnih sporazuma uz njega.

Važno je u ugovor uključiti klauzulu koja se odnosi na radnje u slučaju više sile.

Bolje je da zakupac i stanodavac potpišu ugovor lično bez posrednika. U tom slučaju je lakše rješavati sporna pitanja, stranke mogu napraviti neke ustupke. Prilikom sastavljanja ugovora važno je u potpunosti uključiti podatke o nekretnini. Moraju uključiti punu adresu, sprat, površinu prostorija. Uz sporazum treba priložiti tlocrt. Samo u ovom slučaju sporazum se može smatrati valjanim.

Ugovor se potpisuje u 2 primjerka ako je zakup dat na period do 12 mjeseci. Ako je planiran dugoročni zakup od 1 godine ili više, potpisuju se 3 primjerka ugovora. Po jedan primjerak ostaje kod stanodavca i zakupca. Druga kopija ostaje kod matičara.

Transfer prostorija

Nakon potpisivanja ugovora, sastavlja se prenosni akt od stanodavca do zakupca. Dan potpisivanja smatrat će se početkom zakupa. Akt se potpisuje tek nakon kompletnog pregleda prostorija. Ako se prilikom pregleda otkrije kvar, to se evidentira u zapisniku. To vam omogućava da izbjegnete nepotrebne troškove u budućnosti.

Analiza vam omogućava da zahtijevate od stanara da otkloni nedostatke i kvarove i smanji najamninu. Stoga je bolje da vlasnik unaprijed sredi prostorije i komunikacije. Nakon potpisivanja prenosnog akta, zakupac može u potpunosti koristiti prostor i obavljati poslovnu djelatnost.

Prema važećem zakonodavstvu, ugovor mora sadržavati sljedeće osnovne uslove:

1. Strane u ugovoru su zakupac i stanodavac. U skladu sa čl. 608 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo iznajmljivanja nestambenih prostorija pripada vlasniku.
2. Predmet ugovora. Navedene su detaljne karakteristike prostorija. U skladu sa stavom 3. čl. 607 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako ih nema, sporazum se smatra nevažećim.
3. Uslovi korišćenja nekretnine. Mogu se snimiti što je moguće detaljnije. Naznačeno je ko je dužan da izvrši kozmetičke i veće popravke.
4. Plaćanje. Iznos plaćanja je fiksni. Bez toga, ugovor se smatra besplatnim, a to nije dozvoljeno za ugovore o zakupu.
5. Validnost. Određuju ga strane sporazumno. Ukoliko nije navedeno, ugovor će se smatrati zaključenim na neodređeno vrijeme.

Ugovor čiji je rok važenja kraći od 12 mjeseci ne podliježe obaveznoj registraciji. Ako se nakon njegovog isteka zaključi drugi ugovor na sličan period, registracija također nije potrebna. Ugovor na period od 12 mjeseci podliježe obaveznoj registraciji. Ali važno je uzeti u obzir da je, na osnovu članova 619 i 620 Građanskog zakonika Ruske Federacije, moguć prijevremeni raskid ugovora.

Zakupac može prenijeti nekretninu na osnovu ugovora o podzakupu. Ali to je moguće samo uz saglasnost stanodavca, koji je vlasnik nekretnine. Ugovor o podzakupu takođe mora biti registrovan u skladu sa zakonom utvrđenom procedurom.

Ali važno je uzeti u obzir da je prijevremeni raskid ugovora o zakupu moguć. Ovo pravo imaju i stanodavac i zakupac. U stvari, strane u transakciji imaju potpunu slobodu djelovanja. Ali ugovor mora sadržavati razloge po kojima je prijevremeni raskid moguć.

Postoje sljedeće karakteristike podzakupa:

• Period važenja je ograničen na trajanje ugovora o zakupu sa vlasnikom;
• Ako se ugovor o zakupu raskine, podzakupac ima mogućnost da obnovi ugovor sa vlasnikom prije isteka perioda podzakupa pod istim uslovima;
• Ako je ugovor zaključen na period od 12 mjeseci ili više, mora se registrovati.

Istaknuta su sljedeća prava i obaveze zakupca:

1. Praćenje korištenja prostorija za njihovu namjenu.
2. Blagovremeno plaćanje zakupnine.
3. Izvođenje popravki po dogovoru stranaka.
4. Održavanje prostorija u ispravnom stanju.
5. Izrada prenosnog akta sa podstanarom.

U slučaju bilo kakve povrede preuzetih obaveza, svaka strana u transakciji ima mogućnost da raskine obavezu prije isteka ugovora.

Potrebni dokumenti

Za ugovore zaključene na period od 12 mjeseci ili više, vrši se državna registracija. Da biste to učinili, generira se sljedeći paket dokumenata:

• primjena utvrđenog obrasca;
• ugovor o zakupu sa svim prilozima;
• katastarski pasoš;
• Ruski pasoši - za fizička lica, vlasnički dokumenti - za pravna lica;
• punomoćje, ako dokumente podnosi zastupnik;
• notarski ovjerena saglasnost supružnika, ako je stvar u zajedničkoj svojini ili je stečena u braku;
• dozvolu organa starateljstva, ako je imovina upisana na ime nesposobnog ili maloljetnog građanina;
• pismena dozvola zalogoprimca ako je imovina založena;
• priznanicu o uplati državne dažbine.

Porezi

Porezi su predviđeni za iznajmljivanje nestambenih prostorija. Optimalni poreski režim je pojednostavljeni sistem oporezivanja. Posebni poreski režimi ne samo da olakšavaju računovodstvo, već i imaju niže poresko opterećenje. Primjenjuju se sljedeće karakteristike:

1. ako je utvrđena katastarska vrijednost i na snazi ​​je poseban regionalni zakon, porez se plaća na poslovne, administrativne i maloprodajne nekretnine;
2. lokalno stopa je 2%.

Ukoliko na lokalnom nivou nije donesen poseban zakon, za preduzetnike koji koriste pojednostavljeni sistem oporezivanja utvrđuju se sljedeće stope:

• pojednostavljeni poreski sistem 6% - od ukupnog prihoda;
• STS 15% - od prihoda minus rashodi.

Ako je organizacija na opštem sistemu oporezivanja, uspostavlja se visoko poresko opterećenje. U ovom slučaju, posao iznajmljivanja nije isplativ. Tradicionalno se utvrđuju tri glavna poreza:

1. na dobit organizacije i porez na dohodak fizičkih lica za preduzetnike - 20% za pravna lica i 13% za preduzetnike;
2. za imovinu - 2% na osnovu katastarske vrijednosti i 2,2% kod obračuna preostale vrijednosti;
3. na dodanu vrijednost - 18%, ako je kvartalni prihod veći od 2 miliona rubalja.

Kako izbjeći plaćanje poreza na prihode od iznajmljivanja nestambenih nekretnina? S jedne strane, zakonodavstvo utvrđuje obavezu plaćanja poreza na sve ugovore o zakupu. Ako je ugovor sastavljen na period od 1 godine ili više, registrovan je u Rosreestr. Ove informacije se prenose poreskoj službi u skladu sa ugovorom o razmeni informacija. Ako je ugovor sastavljen na period do 1 godine, poreska služba će morati da dokaže činjenicu zakupa, što nije uvek moguće.

Važeće zakonodavstvo predviđa administrativnu i krivičnu odgovornost za bavljenje nelegalnim poslovima. Krivična odgovornost se utvrđuje ako se obavljaju nezakonite poslovne aktivnosti ili se ostvaruje velika dobit u iznosu od 1,5 miliona rubalja.

Kada se utvrdi kršenje, sudije uzimaju u obzir specifične okolnosti osobe i mnoge druge faktore. Po pravilu, nema problema prilikom iznajmljivanja stana ili seoske kuće. Ako se nestambena nekretnina iznajmljuje, može se uočiti nekoliko znakova poduzetničke aktivnosti. Ako se prostor kupuje direktno za iznajmljivanje, djelatnost zahtijeva registraciju, jer je priznata kao poduzetnička.

Isto važi i za dugoročne zakupe ili ugovore koji se obnavljaju više puta. Ovaj znak se tumači kao činjenica sistematskog i namjernog sticanja dobiti od vlasništva nad nestambenom imovinom. Ako se ovi znakovi otkriju, građaninu se preporučuje da registruje individualnog preduzetnika. U ovom slučaju porez iznosi 6% ukupnog prihoda. Porez na dohodak fizičkih lica iznosi 13%.

Vlasnik lokala mora podnijeti porezne prijave godišnje.

Dakle, iznajmljivanje nestambenih prostorija ima svoje karakteristike. Potrebno je sastaviti pravno nadležan ugovor, predvideti sve specifičnosti ugovora i na vreme platiti porez. To će vam omogućiti da izbjegnete probleme u budućnosti i legalno ostvarite profit.

Iznajmljivanje poslovnih nekretnina i sklapanje ugovora za takvu transakciju nije previše komplikovano. Međutim, u odnosu na najam stambenih objekata, ovo područje tržišta nekretnina regulirano je različitim zakonima i propisima. Iznajmljivanje komercijalnih nekretnina je profitabilan posao, ali se mnogi vlasnici velikih poslovnih zgrada i poslovnih objekata s malom površinom često suočavaju s problemom pronalaska bona fide zakupaca. Ako vam je rješenje ovog pitanja relevantno, onda će vam naše biti od velike koristi: govorit će o tome kako iznajmiti prostore, učiniti to u najkraćem mogućem roku i uz najveću korist.

Pravna osnova za zakup poslovnih nekretnina

Prije nego što pogledamo kako iznajmiti komercijalne nekretnine, pogledajmo zakone koji reguliraju ove radnje. Proces prijenosa komercijalnih nekretnina na plaćeno korištenje reguliran je Građanskim zakonikom Ruske Federacije(v. 34). U skladu sa ovim zakonskim aktom, uslovi koji nastaju tokom procesa sastavljanja ugovora odražavaju se u ugovoru o zakupu - glavnom dokumentu koji potvrđuje sporazum između vlasnika i zakupca.

Iznajmljivanje komercijalnih nekretnina

Osnovna odgovornost vlasnika nekretnine je održavanje reda i ispravnog stanja u iznajmljenim prostorijama. Tako, na primjer, čl. 616. Građanskog zakonika obavezuje stanodavca da samostalno izvrši velike popravke u određenom roku. U istom članu se navode i odgovornosti koje su dodijeljene zakupcu, uključujući kozmetičke popravke prostorija, blagovremeno plaćanje tekućih računa za komunalne usluge i osiguranje reda u prostoriji.

Zakupodavac ima pravo davanja u zakup poslovnih objekata pod drugim uslovima, što mora biti navedeno u ugovoru o zakupu. Na primjer, stanodavac može prenijeti odgovornost za izvođenje velikih popravki na osobu koja koristi prostor na osnovu zakupa ili preuzeti odgovornosti zakupca.

Faze isporuke nekretnina

Uz kompetentan pristup i razumijevanje svih zamršenosti zakupa komercijalnih nekretnina, gotovo svaki stanodavac moći će se nositi s pitanjem kako samostalno iznajmiti nestambene prostore. Pogledajmo proceduru, detaljno opisujući šta je potrebno učiniti da bi se zaključio najprofitabilniji posao.

Prilikom iznajmljivanja nekretnine, glavna stvar je odrediti optimalnu cijenu, pronaći dobrovjernog zakupca i kompetentno pripremiti dokumente za prijenos nekretnine u najam!

Određivanje cijene najma

Ovo je prva i izuzetno važna faza. Ako zakupodavac lično vodi transakciju, utvrđivanje vrijednosti zakupnine, po pravilu, neće biti potpuno objektivno. Budući da svaki zakupodavac planira ostvariti maksimalnu korist. Ali prenapuhana cijena plaši potencijalne zakupce, dok će podcijenjena brojka izazvati određene sumnje. Mnogi vlasnici komercijalnih nekretnina obraćaju se za pomoć stručnjacima (procjeniteljima nekretninama/procjeniteljima), iako danas mnogi analiziraju slične ponude objavljene na posebnim stranicama, na primjer, Avito, Cyan i druge online platforme. Ovo vam omogućava da razumete trenutnu situaciju na tržištu i pravično procenite sopstvene prostorije.

Zapamtite! Prilikom iznajmljivanja prostora za vođenje sopstvenog posla, potencijalni zakupac očekuje da će od toga ostvariti profit. Zato, prilikom procene prostora, treba uzeti u obzir procenjeni verovatni prihod koji će on moći da ostvari.

Osim toga, pri procjeni prostora za iznajmljivanje, preporučljivo je uzeti u obzir niz važnih faktora, uključujući:

• površina prostora koji se iznajmljuje;
• postojeći raspored;
• stanje objekta;
• dostupnost namještaja i komunikacija;
• lokacija objekta;
• dostupnost opremljenog parkinga;
• transportna i druga pristupačnost za poslovne partnere i klijente zakupca;
• promet posjetitelja (posebno za velike trgovačke, zabavne i uredske centre).

Uzimajući u obzir gore navedene tačke i analizirajući slične opcije, možete postaviti optimalnu, obostrano korisnu cijenu prostora za iznajmljivanje.

Potražite zakupca

Pronalaženje potencijalnih zakupaca jednako je važna faza prilikom izdavanja nekretnina. Važno je odlučiti kome ćete iznajmiti prostor, jer pronalaženje bona fide zakupca često može biti veoma teško.

Nakon određivanja mjesečne naknade potrebno je pripremiti tekst oglasa.

Obično detaljno ukazuje na glavne parametre objekta - veličinu prostorije, sprat, geografsku lokaciju, razvoj infrastrukture, stanje prostorije i njene opreme. Preporučljivo je u tekstu istaknuti postojeće prednosti prostorija. Ali ne treba skrivati ​​moguće nedostatke nekretnine koja se iznajmljuje, kako prilikom pregleda ne biste dospjeli u nezgodnu situaciju i ne biste uplašili potencijalnog zakupca.

Trebali biste nam reći više o opcijama u potrazi za potencijalnim zakupcima.

Pretražujte preko prijatelja/poznanika smatra se najlakšim načinom za pronalaženje bona fide stanara. Obično, ako imaju široke „veze“ u poslovnoj zajednici, vlasnici komercijalnih nekretnina mogu vrlo lako i brzo iznajmiti svoje prostore.

Objavljivanje oglasa na posebnim internet portalima, od kojih veliki broj radi na mreži. Prednost ove metode je što trenutnu ponudu za iznajmljivanje vidi ogromna publika korisnika koji su zainteresirani za odabir najisplativije opcije. Ali da biste privukli njihovu pažnju, važno je napraviti dobar oglas s detaljnim opisom prostora, navodeći u tekstu postojeće prednosti i ne zaboravljajući napomenuti nedostatke. Prave informacije o nekretnini pomoći će vam da brže pronađete zakupca.

Uz oglas priložite nekoliko fotografija predloženog prostora. Ovo će pomoći potencijalnim zakupcima da brzo utvrde da li su zainteresovani za vašu nekretninu.

Slanje ponude doe-mail. Kafići i barovi, veliki i mali maloprodajni objekti, kozmetički saloni i drugi objekti, kao i organizacije često traže prostor za otvaranje novih lokala ili preseljenje u pogodnije područje. E-mail adrese vlasnika preduzeća ili menadžera koji bi mogli biti zainteresirani za vaše prostorije možete saznati na službenoj web stranici kompanije.

Karakteristike iznajmljivanja velikih i malih prostorija

Možemo vam pomoći da iznajmite nestambene prostore, ovisno o površini nekretnine koja se izdaje. preporuke stručnjaka na tržištu nekretnina.

Za iznajmljivanje malog prostora:

Potragu za potencijalnim zakupcima možete organizirati lično ili preko agencije za nekretnine

1. Uz pomoć profesionalaca, morat ćete potpisati ugovor za pružanje usluga. Nakon sklapanja ugovora o zakupu potrebno je platiti usluge agencije. Naravno, možete sarađivati ​​bez formalnosti; tada ćete morati da napišete pismo koje sadrži komercijalni prijedlog u kojem će biti naznačena naknada za nekretnine i poslati ga agencijama koje rade s komercijalnim nekretninama. Obično je provizija posrednika polovina mjesečne zakupnine (jednokratno).
2. Odlučivši da sami tražite stanare, objavite oglase na besplatnim internet stranicama, organizirajte ciljane elektronske pošte, osim toga, postavljanje banera na fasadu (plaćena usluga) u izlogu iznajmljenog prostora (besplatno) bit će učinkovito.

Iznajmljivanje velikog prostora:

Ako planirate iznajmiti veliki prostor, što znači da će imati visoku očekivanu profitabilnost, onda možete napraviti jednostavnu web stranicu sa vlastitom komercijalnom ponudom. Obično se web stranica promovira kontekstualnim oglašavanjem pomoću ključnih upita. To vam omogućava da dosegnete ciljnu publiku, dok u ovoj opciji možete kontrolirati cijenu oglasa. U ovoj opciji možete reklamirati svoju nekretninu i uštedjeti na agentskim naknadama.

Potpisivanje ugovora

Kompetentna prezentacija prostora za iznajmljivanje– garancija uspješne transakcije. Prilikom prikazivanja nekretnine, pokušajte dati što više informacija, skrećući pažnju potencijalnom zakupcu na prednosti i vjerovatnu dobit koju će moći ostvariti prilikom iznajmljivanja ove nekretnine.

Potpisivanje ugovora– završna i najvažnija faza transakcije. Profesionalno pripremljen i sklopljen ugovor o zakupu štiti stanodavca od nesavjesnog zakupca. Ugovor o zakupu mora sadržavati:

• identifikacioni podaci vlasnika nekretnine i zakupca;
• adresu lokacije objekta, njegovu površinu i ključne karakteristike;
• Informacije o registraciji;
• ugovoreno vrijeme;
• iznos zakupnine i pravila za njeno plaćanje.

Za tvoju informaciju! Zakon zabranjuje vlasniku lokala da povećava zakupninu više od jednom u 12 mjeseci. Dakle, dokument mora naznačiti najveći iznos vjerovatnog povećanja, navodeći period za obavezno obavještavanje zakupca.

Dokument mora sadržavati detaljan opis prava/odgovornosti strana u sporazumu, kao i odgovornost strana za kršenje dijelova dokumenta. Ne bi škodilo da u dokument uključite popis imovine u prostorijama. Dakle, nakon isteka zakupa, vlasnik može zahtijevati novčanu naknadu za oštećenu imovinu.

Kako brzo pronaći zakupca

Još nekoliko korisnih savjeta pomoći će vam da brzo iznajmite ured ili drugu nekretninu.

Za vlasnike koji nisu spremni lično tražiti zakupca ili voditi izložbe/pregovore, ima smisla potražiti pomoć profesionalnog agenta za nekretnine. On će objektivno procijeniti prostor, utvrditi njegovu stvarnu vrijednost, napraviti kvalitetne fotografije, pravilno sastaviti tekst oglasa i početi demonstrirati vašu imovinu.

kako god, postoje neke nijanse u saradnji sa agencijom. Oni moraju biti razjašnjeni prije početka saradnje.

Ako stanodavac želi brzo pronaći zakupca za svoj prostor, onda može sam platiti agencijsku naknadu (mnoge agencije stanarima naplaćuju usluge). Ovu opciju često koriste vlasnici luksuznih nekretnina ili ako posjeduju mnogo nekretnina. Novac uplaćen posredniku će, između ostalog, biti utrošen na troškove zakupa nekretnine. Još jedna brza opcija za promjenu poslovnog prostora je smanjenje stanarine. I uopće nema potrebe za iznajmljivanjem prostora za "tri rublje", dovoljno je smanjiti cijenu najma za 5-10%. Tada se povećava konkurentnost prostora.

Mogući rizici prilikom izdavanja prostora

Svaki vlasnik je zabrinut za stanje prostora koji se iznajmljuje i želi da ima prihod od transakcije. Predstavićemo vam glavne rizike vlasnika komercijalnih nekretnina i reći vam kako da se zaštitite od njih.

Nepravilna upotreba prostorija

Svaki pravilno pripremljen ugovor o zakupu navodi svrhu njegovog korišćenja i uslove poslovanja. Ovo se odnosi na opremu iznajmljenu sa prostorom.

Recimo da je prilikom zaključenja transakcije zakupac obećao da će koristiti prostor kao skladište, ali je u njemu otvorio radnju. Zakupodavac ima pravo zahtijevati raskid ugovora bez povrata plaćene kirije i izricanja novčane kazne zakupcu.

Oštećenje imovine

Nekretnina je predata zakupcu u dobrom stanju, sa mašinama i opremom. Ali jednog dana se otkriva da su prostorije u ruševnom stanju, pokvarena oprema itd. U tom slučaju, najmodavac može zahtijevati punu naknadu za nastalu štetu. U ovom slučaju, ne samo troškovi popravke, već i (tržišna) vrijednost pokvarene opreme podliježu nadoknadi.

Odgovornost nije predviđena u slučajevima kada su prostorije i imovina oštećeni zbog okolnosti više sile (požar i sl.).

Stanar odbija da plati kiriju

Neuredan platiše se obično finansijski kažnjava. Iako je to izvodljivo samo ako je ugovor o zakupu pravilno sklopljen – u njemu su jasno navedeni uslovi, procedura i visina mjesečne zakupnine.

Posao iznajmljivanja je bio i ostaje popularan dugi niz godina, jer mnogi ljudi nemaju mogućnost kupovine stambenih objekata, a kompanije nastoje da smanje nivo jednokratnih ulaganja u razvojne aktivnosti. Asortiman objekata koji se mogu iznajmiti stalno raste: trenutno možete iznajmiti čak i rolere, skije i sl. - sve ono što nije u stalnoj potražnji, ali je predmet sezonske upotrebe.

Međutim, najčešća opcija je i dalje iznajmljivanje nekretnine. Da biste dobili određeni prihod od pružanja određenog prostora za iznajmljivanje, potrebno je uzeti u obzir niz nijansi o kojima će se raspravljati u ovom članku.

Potrebno je shvatiti da se nekretnine obično svrstavaju u 3 grupe – zemljište, stambeni i nestambeni prostori. Najčešći tipovi usluga na ovom tržištu su iznajmljivanje stanova i nestambenih prostorija.

Među nestambenim nekretninama obično se iznajmljuju komercijalne nekretnine. Istovremeno, sve renomirane analitičke agencije identificiraju sljedeće vrste:

• uredske prostorije;
• trgovanje;
• skladište;
• industrijski.

Osim toga, neke organizacije iznajmljuju posebnu vrstu prostorija - kategoriju „za posebne namjene“. Ovdje su zgrade namijenjene za vrtiće, škole, bolnice, crkve itd.

Osim nekretnina, možete iznajmiti zemljište, sjenice, opremu, automobile, specijalnu opremu, inventar i još mnogo toga. Međutim, ovo je rjeđi i složeniji oblik poslovanja.

Koja je najbolja ponuda?

Ako govorimo o stambenim nekretninama, prosječna cijena jednosobnog stana 10-15 minuta od metroa u stambenoj zoni u Moskvi koštat će 5-6,5 miliona rubalja. Istovremeno, prosječna cijena najma takvih soba iznosi oko 25-30 hiljada rubalja. Kao rezultat toga, prilikom izračunavanja može se dobiti da će minimalni period otplate za jednosobni stan biti oko 15 godina.

U skladu s tim, ova opcija se ne može nazvati vrlo profitabilnom sa stanovišta ulaganja: jedini slučaj u kojem se to zaista može isplatiti je kada se stanovanje nasljeđuje.

Ako govorimo o poslovnim prostorima, oni su nešto skuplji od stambenih, jer bi njihova lokacija trebala biti na pristupačnijim mjestima, a površina im je veća. U Moskvi će mali poslovni prostor koštati 6,5-7,5 miliona rubalja, pod uslovom da je površina oko 60-70 kvadratnih metara. U ovom slučaju, cijena najma će se obračunavati po 1 kvadratnom metru.

Prema agenciji Knight Frank, na kraju 2015. godine cijena zakupa za kancelarije klase A iznosila je oko 25 hiljada rubalja, a za kancelarijske prostorije klase B - oko 15 hiljada rubalja godišnje. Shodno tome, maksimalni period otplate će biti oko 8 godina.

Maloprodajni prostori su čak isplativiji za iznajmljivanje nego poslovni prostor - njihov je period otplate 5-6 godina. Ali postoji važno ograničenje: za takve nekretnine lokacija je jedan od ključnih faktora. Prostorije treba da budu smeštene u centralnom delu, u zoni sa visokim stepenom saobraćaja. Konačno, mora biti dobro izvedena.

Općenito gledano, komercijalne nekretnine su inferiorne od stambenih samo po jednom parametru: stepenu rizika, jer zavisi od ekonomske situacije u zemlji i određenom gradu.

Kako biste saznali odakle početi i kako razviti takve aktivnosti, pogledajte sljedeći video:

Kako organizirati takav posao od nule?

1. Prije svega, potrebno je pronaći odgovarajući prostor za iznajmljivanje. U slučaju nasljeđivanja stambenog prostora, postupak će započeti pripremom dokumenata kojima se potvrđuje da je poduzetnik vlasnik nekretnine.
2. U situaciji traženja gotovih prostorija, najbolje je obratiti se uslugama profesionalnih agencija koje će pomoći u procjeni stvarnih troškova stanovanja ili komercijalnih nekretnina: neiskusni biznismen lako može pogriješiti.
3. Zatim morate popuniti potrebnu dokumentaciju za nekretninu. Ako se radi o komercijalnim nekretninama i planirate ih iznajmiti posebnim organizacijama (na primjer, onima koji rade u ugostiteljstvu), morate se pobrinuti za dobivanje dodatnih dozvola i zaključaka određenih službi.
4. Nakon kompletiranja početne dokumentacije potrebno je izvršiti preuređenje i popravke: u slučaju stambenih nekretnina važno je kupiti određeni set namještaja i kućanskih aparata, jer stanovi u kojima možete živjeti odmah nakon useljenja mogu biti ponuđen po višoj cijeni. U slučaju komercijalnih nekretnina, važno je fokusirati se na povećanje slobodnog prostora i mogućnost naknadne preuređenja prema potrebama klijenta.

U ruskoj praksi mnogi ljudi iznajmljuju stambene nekretnine bez zaključivanja ugovora - to im omogućava da se oslobode poreza na dohodak od 13% i smanje period otplate. Međutim, to je povezano sa određenim rizicima – posebno onima koji su povezani sa nepouzdanošću klijenata. Stoga je i u slučaju nestambenih i stambenih nekretnina potrebno formalizirati odnos sa zakupcem.

Gdje tražiti klijente?

Pronalaženje klijenata putem standardnih opcija oglašavanja (postavljanje oglasa na javnim mjestima ili štampanim medijima) nije učinkovito u poslovima iznajmljivanja. Oglašavanje se može vršiti putem društvenih mreža (ovo posebno vrijedi za situaciju iznajmljivanja stambenih nekretnina) - ovdje će djelovati efekat „od usta do usta“.

Osim toga, prikladno je objavljivanje na tematskim stranicama i forumima. Za maloprodajne prostore, posebno one koji se nalaze u trgovačkim centrima, moguće je postaviti natpis „Iznajmljujem“ sa brojem telefona vlasnika. Time će se krug potencijalnih kupaca proširiti na sve posjetioce šoping centra.

Konačno, postoje još 2 prilično učinkovita načina za pronalaženje klijenata - održavanje tematske web stranice ili bloga s nenametljivim oglašavanjem usluga kao stanodavca, kao i distribucija brošura i vizitkarti.

Neophodni troškovi

Ako će se preduzetnik baviti takvim poslom, mora shvatiti da je među glavne stavke troškova potrebno uključiti troškovi rekonstrukcije: u ovom slučaju klijenti su spremni da sklapaju ugovore o najmu po znatno višim cenama (razlika može biti i do jedan i po puta). To se događa jer se nakon preuređenja postotak korisne površine najčešće povećava, osim toga, prostoriju se može promijeniti prema vlastitim potrebama.

Među troškovima je također potrebno istaknuti:

• Troškovi izgradnje ili kupovine prostorija.
• Trošak usluga stručnjaka koji može procijeniti tržišnu cijenu nekretnine.
• Troškovi održavanja i obezbjeđenja prostorija.
• Troškovi za struju, vodu i sl.

Podvodne stijene

Jedna od zamki je određivanje optimalnog ulaganja novca. Često neiskusni poduzetnici pogrešno procjenjuju vrijednost određenog prostora, čime ulažu u nelikvidne predmete, gubeći veliku količinu novca.

Osim toga, važno je obratiti pažnju na zakonitost poslovanja, izmjene zakonodavstva i proces papirologije (prvenstveno se to odnosi na komercijalne nekretnine).

Imajte na umu da se porezno zakonodavstvo u poslovima iznajmljivanja stalno mijenja.

Prilikom izračunavanja troškova i visine povrata potrebno je odrediti nekoliko razvojnih opcija – optimističnu, najrealističniju i pesimističnu kako bi se odredio okvirni rok povrata objekta, kao i činjenica kako diverzifikovati rizike. Neophodno je imati druge izvore prihoda kako biste se osigurali od situacije nedostatka novca.

Prednosti i mane ovog područja

Ova vrsta poslovanja, kao i drugi, ima niz prednosti i nedostataka koji proizilaze iz njegovih karakteristika. Među nedostacima može se istaknuti glavni - potraga za zakupcem može trajati više mjeseci (prvenstveno se to odnosi na industrijske objekte i maloprodajne nekretnine na neprohodnim mjestima). Kao rezultat toga, čak ni visoka cijena zakupa neće moći nadoknaditi finansijske troškove koje će najmodavac morati snositi tokom cijelog perioda zastoja.

Takođe među nedostatcima su:

• prilično dug period otplate;
• ne baš visok nivo profitabilnosti;
• visok nivo početnih troškova.

U ovoj situaciji, jedina racionalna opcija je kupovina likvidne imovine (one za kojom uvijek postoji određeni nivo potražnje). Da biste to učinili, važno je dobro razumjeti ovu oblast ili potražiti usluge stručnjaka.

Među prednostima poslovanja su:

• dugoročni ugovori na period od godinu dana ili više;
• stabilan nivo profita;
• prihod će zakupodavac primati stalno;
• pasivna priroda ostvarivanja profita (stanodavac ne mora da ulaže nikakve napore nakon potpisivanja ugovora sa zakupcem);
• mogućnost organizovanja poslovanja bez registracije pravnog lica.

Stoga je posao iznajmljivanja prilično atraktivno područje za zaradu. Ipak, najbolje ga je kombinirati s drugim izvorima prihoda kako biste se osigurali od mogućih rizika.