Dokumentumcsomag lakásbérléshez. Mit kell tudni lakásbérléskor? Kapcsolatok az adóhatósággal
Ha nem bízik saját képességeiben, forduljon ingatlanoshoz, és keressen egy tapasztalt szakembert, aki valóban érti ezt a kérdést. Mutassa meg neki a ház tulajdonosának dokumentumait, valamint a felajánlott lakáshoz kapcsolódó dokumentumokat.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 671. cikke szabályozza a lakásbérleti eljárást. A jelen cikkben jelzettek szerint bérleti szerződést kell kötni, melynek lényege, hogy a lakótér tulajdonosa lakást biztosít a bérlő birtoklására és lakhatási használatra. Jogi személy is bérelhet lakást, de ez a lakás csak lakhatásra használható, ott raktárt rendezni, üzletet nyitni nem lehet.
Alapvető tudnivalók
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 674. cikke kimondja, hogy a munkaszerződést írásban kell megkötni. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 288. cikke kimondja, hogy csak a lakás tulajdonosának van joga bérbe adni, ezért a szerződés aláírása előtt győződjön meg arról, hogy a lakást bérlő valóban annak tulajdonosa. Ezért először meg kell kérni a potenciális bérbeadót, hogy mutasson be egy dokumentumot, amely megerősíti a tulajdonjogát. Az ilyen okmányoknak többféle típusa létezik: tulajdoni igazolás, adományozási szerződés, adásvételi szerződés, öröklési bizonyítvány, privatizációs bizonyítvány.
Ha a tulajdonos egyedül van a helyiségben, ez nagyon kényelmes, ő írja alá a bérleti szerződést, és ezt az eljárást meghatalmazott képviselője végezheti el (ebben az esetben a felhatalmazása közjegyzői hitelesítés). A helyzet bonyolultabbá válik, ha több tulajdonos van - ilyen lakást csak akkor lehet kiadni, ha mindenki, aki az ingatlan megosztására jogosult, beleegyezik, ezért egyszerűen lehetetlen lakást kiadni mások beleegyezése nélkül. tulajdonosok. Ideális esetben minden tulajdonos vagy hivatalos képviselője aláírásával igazolja a szerződést (tegyük fel, hogy az egyik tulajdonos kiskorú gyermek, ebben az esetben a szülő jár el a nevében). Ám ha valamelyikük nem tud személyesen jelen lenni a szerződéskötéskor, a lakást bérbeadó vehet át tőle a nevére szóló közjegyzői meghatalmazást. Bemutathatja az összes többi tulajdonos hozzájárulását is, amelyet szintén közjegyzői hitelesítéssel kell alátámasztani.
Mi a teendő, ha a bérbeadó nem tud mindent bemutatni szükséges dokumentumokat? Ebben a helyzetben a legjobb, ha megtagadja a vele való foglalkozást, és másik lakást keres. Ne feledje: az orosz jog normáinak nem megfelelő megállapodás érvényteleníthető, és problémák merülnek fel a bérlő számára.
Pontosan mit kell kérdezni a tulajdonostól? Érdeklődni kell a lakás iránt: hogyan néz ki, hány szoba, hol található. Ezután meg kell kérdezni a tulajdonosokat, kérni, hogy mutassák be a lakáshoz tartozó dokumentumokat, kérdezzenek a lakásban élők névsoráról. Ha ezekben a bekezdésekben minden világos, kérdezhet a bérleti díjról - annak nagyságáról, fizetési módjáról stb., kérdezheti meg, hogyan fizetik a rezsit, pontosíthatja a szerződés időtartamát.
Mi van írva a szerződésben?
A nyilvánvaló dolgokon (szerződés időtartama, bérleti díj összege, stb.) túlmenően célszerű feltüntetni, hogy a bérbeadó mikor látogathatja meg a lakást, és azt is, hogy erről milyen időszakban kell figyelmeztetnie a bérlőt. Tegyük fel, hogy azt szeretné, ha a bérbeadó havonta legfeljebb egyszer látogatná meg a lakást, és erről mobiltelefonon, de legkésőbb a látogatás időpontja előtt három nappal értesítenie kell. Ezt jelezze a szerződésben, és ha a bérbeadó váratlanul megérkezik Önhöz, akkor emlékeztetheti, hogy a szerződésben van egy megfelelő kitétel, és azt köteles betartani.
Célszerű a szerződéssel együtt elkészíteni az ingatlan átvételi és átadási okiratát, amely jelzi a hibákat, hogy a bérbeadó ne vonja felelősségre az elromlott TV vagy egy megereszkedett kanapé miatt, amely jóval azelőtt megsérült, hogy ebbe a lakásba érkezett. .
A szakértők azt is javasolják, hogy a bérleti díj fizetésekor vegyen át egy nyugtát a lakás tulajdonosától a pénz átvételéről, hogy konfliktushelyzet esetén bizonyíthassa, hogy nem történt jogsértés az Ön részéről. A bizonylaton fel kell tüntetni a fizetés hónapját, valamint azt az összeget, amelyet a bérlőnek átutalt. Ezt a dokumentumot Önnek és a bérelt lakás tulajdonosának is alá kell írnia.
Ha a szerződés alapján fizeti a közüzemi számlákat, mindenképpen őrizzen meg minden csekket és nyugtát – ez is segít konfliktus esetén. A tulajdonos beleegyezése nélkül nagyon nem ajánlott háziállatot indítani, egyes tulajdonosok nagyon negatívan viszonyulnak a macskákhoz és még inkább a kutyákhoz az életterükben. Ez esetenként akár a szerződés külön pontja is lehet, de elvileg teljesen normális, ha a legtöbb emberrel szóban egyetértünk.
Természetesen lehetetlen előre látni minden esetet, a konfliktusok minden lehetséges okát. Például előfordul, hogy a bérbeadó rendkívül negatívan viszonyul ahhoz, hogy hirtelen mások jelennek meg a bérelt lakóterületen, még akkor is, ha egy barátja, aki hirtelen érkezett üzleti útra, vagy egy lány, akit nagyon szeret. Másrészt előfordult, hogy maga a lakás tulajdonosa hirtelen, ultimátum formájában követelte a bérlőtől, hogy egy-két éjszakára eltűrje a lakás tulajdonosának valamelyik rokonát, barátját. Nem mindenki szereti, úgyhogy minden esetre ezt is előre be lehet jegyezni a szerződésbe.
Ideje kiköltözni a lakásból
Hogyan szűnik meg a szerződés? A legegyszerűbb lehetőség az érvényességi idő lejárta, ekkor a bérlő az okiratban megjelölt időpontig köteles az általa elfoglalt lakóteret elhagyni. Ha a korai felmondásról beszélünk, akkor itt vannak lehetőségek. Például, ha a bérbeadó kezdeményezi az idő előtti felmondást, akkor a szerződésben rögzíthető, hogy ilyen körülmények között legalább részben meg kell térítenie a bérlőnek a lakáskeresésre fordított összeget. Ha a pénzt előre kifizették, a bérbeadónak vissza kell adnia a bérlőnek.
Ha maga a bérlő szeretné idő előtt felmondani a szerződést, akkor a kaució természetesen a helyiség tulajdonosánál marad.
Ne felejtse el előre átgondolni cselekedeteit, azonnal döntse el, hogy mi kerül feltüntetésre a szerződésben, és mielőtt aláírja, feltétlenül olvassa el, mit ír alá.
A potenciális bérlőnek már a lakásválasztás szakaszában is ki kell gyomlálnia mindazok közül, akik hivatalos regisztráció nélkül bérelnek.
Ha a tulajdonos úgy dönt, hogy bérbe adja a lakást és spórolni az adókon, miután becsapta az államot, elég valószínű, hogy a jövőben úgy dönt, hogy így pénzt keres a bérlőjén.
Mindenekelőtt a leendő munkaadónak meg kell néznie állampolgári útlevél akitől házat szándékozik bérelni.
A hamisítványt nem szakember szemmel aligha tudja azonosítani, de magának az okmánynak a tulajdonosnál kell lennie, és nem valahol máshol, például a nagykövetségen vízummal.
Nem alkalmas és fénymásolat egyes oldalak.
Meghatalmazás
Lehetséges, hogy egy lakást a tulajdonos nevében eljáró közvetítő ad bérbe.
Egy ilyen dokumentumnak rendelkeznie kell közjegyzői jegyzőkönyv hogy minden benne foglalt információ igaz.
A meghatalmazáson fel kell tüntetni a személy konkrét meghatalmazásait, amelyek között szerepel a megnevezett ingatlan bérleti joga is.
Győződjön meg arról is dokumentum érvényességi ideje nem ért véget. Mindenképpen készítsen másolatot a meghatalmazásról.
Címlapok
Ezenkívül a tulajdonosnak meg kell erősítenie a lakáshoz fűződő jogait a bérlőnek tulajdonjogot igazoló dokumentum bemutatásával.
Lehet, hogy adásvételi szerződés, öröklési bizonyítványés egyéb dokumentum.
Mindenesetre fel kell vennie a kapcsolatot a Rosreestr-rel, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a megadott információk naprakészek, mert ma már egy nap alatt eladhat ingatlant.
Az anyakönyvvezető állítson ki igazolást a leendő bérlőnek arról, hogy kié az ingatlan.
A településen található lakások bérbeadásakor a helyi önkormányzat engedélye is szükséges.
Mit kell kérni a bérlőtől?
Milyen dokumentumokat kell kérni a bérlőtől egy lakás bérléséhez? A bérlő kötelező csak útlevél.
Nincs szükség az útlevelek oldalainak másolására, mert az ezekből a dokumentumokból származó összes információ feltüntetésre kerül a bérleti szerződésben.
Mit kell tenni?
Az üzlet megkötésekor számos fontos papírt kell elkészíteni.
Szerződés
A lakásbérleti kapcsolat alapja az szerződés. Bár ennek a dokumentumnak a formája nincs jogilag megalapozva, bizonyosak még mindig vannak
A szerződésben szükségszerűen fel kell tüntetni a megkötés időtartamát, a lakás címét, egy hónap megélhetési költségeit, a bérleti jogviszony megszüntetésének és meghosszabbításának eljárását. Az ilyen megállapodás megkötésének indokairól és feltételeiről részletesebb tájékoztatást olvashat.
Mikor van a bérleti időszak meghaladja az 1 évet, akkor szükséges. A lakásbérlőnek pedig ezt követnie kell, mert a lakástulajdonos adófizetési problémái hatással lehetnek az ingatlanára és ennek megfelelően a bérlőre is. Tökéletes lehetőség- a tulajdonos jelenléte.
Ingatlanleltár
A szerződésen kívül kötelező elkészíteni, amely a megállapodás szerves részét képezi.
Ebben a dokumentumban a lakástulajdonos felsorolja az összes bútort, belső teret, háztartási gépeket és egyéb dolgokat, amelyek helyiséggel együtt használatba adják.
A bérlőnek gondoskodnia kell arról, hogy a leltár ezen dolgok aktuális állapotára vonatkozó információkat tartalmazzon: külső sérülések, üzemzavarok, egyéb hibák.
Ellenkező esetben a tulajdonos megteheti kártérítést követelni a leltárban fel nem tüntetett hiányosságokról a bérbeadó bankszámlája, bizonylat kiállítása nem szükséges.
Az ebben a részben felsorolt összes papírt két példányban kell kiállítani: az egyiket a lakás tulajdonosának, a másikat a bérlőnek.
Másolatok nem lesz elég.
Amint látja, a lakásbérlés nem olyan nehéz, mint amilyennek első pillantásra tűnik.
Az ebben a részben található információk alapján könnyen megszervezheti a lakhatást egymaga, harmadik fél ügyvédek bevonása nélkül, díj ellenében.
Az ingatlanban lévő további ingatlanok mindig többletjövedelem lehetőségét jelentik. Az egyik legjobb lehetőség az, ha van egy ingyenes lakás. A kockázatok lehető legnagyobb mértékű elkerülése érdekében fontos tudni, hogyan kell helyesen bérelni vagy bérelni egy lakást: mire kell figyelni a bérlőválasztásnál, milyen korlátozások lehetnek, hogyan biztonságosabb a szerződéskötés jogi szempontból.
Kinek van joga lakást bérelni
Az ingatlan felett saját belátása szerint történő rendelkezési joga, ideértve annak harmadik személy részére történő ideiglenes használatba vételét is, csak az ingatlan tulajdonosa lehet. Ezt a tényt megfelelő dokumentummal kell megerősíteni: adásvételi szerződés, regisztrációs bizonyítvány, kataszteri útlevél.
Az is számít, hogy ki van bejelentve a bérbe adni kívánt lakásba, van-e más tulajdonos. Ha több személynek van tulajdonjoga, akkor vagy minden tulajdonosnak részt kell vennie a szerződésben, vagy meghatalmazást kell készíteni és közjegyzői hitelesíteni kell egy személyre vonatkozó ügyletek megkötéséhez.
Ha a lakásban bejegyzett bérlők vannak, mindegyikük írásos hozzájárulása szükséges. Ha pedig a regisztráltak között van kiskorú gyermek, a gyámhatóságnak beleegyezését kell adnia. Lehetetlen a többi bérlő beleegyezése nélkül egy közösségi lakásban, ahol egy vagy több szoba van tulajdonban, mivel vannak közös helyiségek: fürdőszoba, konyha és WC. Az iratokat feltétlenül hitelesítse, ellenkező esetben a bérleti szerződés bejegyzési kérelmet elutasítják.
A munkahelyi lakhatás biztosítása nem ruház tulajdonosi jogokat. Ezek a lakások önkormányzati tulajdonban vannak, így tilos bérbe adni őket. A lakástulajdonossal fennálló családi kötelékek megléte sem ad alapot az ingatlana feletti elidegenítésre, ha nincs megfelelően elkészített meghatalmazás.
Hol és hogyan keressünk bérlőt
A lakás bérbeadása mellett érdemes eldönteni, hogy a bérlők várhatóan mennyi ideig fognak élni, mennyi időt terveznek a bérlőkeresésre fordítani, és hogyan biztosítható az ingatlanhasználat ellenőrzése. Lehetséges lehetőségek: hosszú ideig állandó lakhelyként, napokig, hetekre üzleti utazóknak és turistáknak, órákra, napokra. Az utolsó 2 lehetőség egy teljes értékű vállalkozás lehet, amely sok időt és erőfeszítést igényel, de komoly bevételt hozhat.
A hosszú távú ügyfelek felkutatásához érdemes rokonokhoz, barátokhoz fordulni, ez pozitívan befolyásolhatja a jelentkezők megbízhatóságát. Egy másik viszonylag biztonságos módszer, ha megbízható ingatlanügynökségek segítségét veszik igénybe, akik érdeklődnek a rendszeres együttműködésben, így igyekeznek a lehető legproblémamentesebb jelölteket ajánlani. Emellett az ingatlanos intézi a papírmunkát, de szolgáltatásaiért díjat számít fel.
Ön is kereshet bérlőket hirdetéseket tartalmazó weboldalakon, nyomtatott sajtón, TV-csatornákon megjelenő hírlapokon és szórólapokon. Ha a tervekben napi bérleti díj is szerepel, célszerű külön oldalt vagy csoportot szervezni a közösségi oldalakon. Egy lakás bérlése közvetítők nélkül jövedelmezőbb, de problémásabb.
Nemcsak az a fontos, hogy megtaláljuk az ajánlat iránt érdeklődő közönséget, hanem felmérjük, mennyire megbízható egy potenciális bérlő. Ehhez ne féljen kérdéseket feltenni a családi állapotról, a foglalkoztatás tényéről, a rossz szokások jelenlétéről és a háziállatok jelenlétéről. Hatékony az olyan nyilvános információs oldalak használata is, mint a Szövetségi Migrációs Szolgálat vagy a szövetségi végrehajtók hivatalos webhelye. Itt megtudhatod, hogy érvényes-e az útlevél, vannak-e letartóztatások, adósságbehajtások stb.
Általában a házaspárokat részesítik előnyben a várható stabilitás, a szomszédos problémák minimális kockázata és a vagyonbiztonság relatív nyugalma miatt.
Mindenesetre indokolt a bérbeadásra szánt ingatlant előbiztosítani, és a bérlőkkel kötött megállapodást hivatalosan bejegyzett szerződéssel alátámasztani.
Mire kell figyelni a bérelt lakás kiválasztásakor
A bérelt lakások iránt nem valószínű, hogy megszűnik a kereslet, és mégsem lehet mindegyiket könnyen és gyorsan kiadni. Tehát az egy- és kétszobás lakások népszerűbbek a bérlők körében.
További fontos lakhatási lehetőségek:
- Elhelyezkedés. Ha a lakást kezdetben a bérleti díj bevétele érdekében vásárolják, akkor figyelembe kell venni a buszmegállók, metró, üzletek, óvodák közelségét. Attól függően, hogy melyik kontingenst részesíti előnyben, összpontosíthat az egyetemek, üzleti központok közelében vagy éppen ellenkezőleg, a lakónegyedekre.
- Műszaki állapot. A friss, bár nem drága felújítással rendelkező lakás vonzóbb. Jó víz-, víz- és villanyszerelés szükséges. Az új ablakok és ajtók is felgyorsítják a keresést, és alacsonyan tartják a bérleti díjat.
- Kényelem. Célszerű a lakótérrel együtt a szükséges minimum bútorokat és háztartási gépeket is működőképes állapotban és elfogadható megjelenésben biztosítani.
- További előnyök a bőséges parkoló, a játszótér, a kényelmes megközelíthetőség és a lift.
Érvényes szerződés hiányában a tulajdonos kockázata
A legtöbb lakóingatlan-tulajdonos nem igyekszik hivatalosan bérbe adni lakását, ami azzal magyarázható, hogy nem hajlandó adót fizetni a nyeresége után. De az ügylet jogi megerősítése nélkül a tulajdonos egyáltalán nincs védve a bérlők jogellenes cselekedeteitől, felelőtlenségüktől és hanyagságuktól.
A szerződés hiánya kockázatot jelent:
- Nem kapják meg időben a szállásdíjat.
- A vagyontárgyak (bevonat, bútorok, berendezések) megrongálása vagy ellopása következtében anyagi kár keletkezik, és nem tudja behajtani a kártérítést.
- Szembe kell nézni azokkal a csalókkal, akik lakást bérelnek harmadik feleknek, hogy megtévesztés útján személyes haszonszerzésre törekedjenek.
- Egy bérlő leple alatt szerezzen be egy csapatot a szomszédos országok lakosaiból.
- Legyen áldozata a bérlakások illegális felhasználásának intim és egyéb szolgáltatások nyújtására szolgáló hely megszervezésére, mivel akaratlanul is részt vett a rendvédelmi szervekkel folytatott eljárásokban.
- Problémák a szomszédokkal a bérlők tiszteletlen hozzáállása miatt, akik figyelmen kívül hagyják a ház többi lakójának jogait.
- Pénzbírságok és egyéb szankciók, amelyeket az orosz törvények írnak elő adócsalásért.
Bérbeadás és bérbeadás törvény szerint
Hazánkban az ingatlanok harmadik személyek használatára történő ideiglenes biztosításának kérdéseit a Polgári Törvénykönyv szabályozza. Jogalkotásilag két fogalmat különböztetnek meg: a bérleti díjat és a bérbeadást. A lényegi különbség az, hogy ki állítja, hogy használja a helyiséget.
Ha magánszemélyről beszélünk, akkor ezt a fajta szolgáltatást „kölcsönzésnek” nevezzük. Arról, hogy hogyan kell megfelelően megkötni a munkaszerződést, milyen követelmények vonatkoznak a regisztráció feltételeire, milyen jogokat és kötelezettségeket kapnak mindkét szerződő fél, és mi tartozik az ideiglenes lakosok vagyonába, a Ch. 35 GK. De a mindennapi életben, a félreértések elkerülése érdekében, a lakóterület ideiglenes használatra történő átadását bérletnek nevezik.
A bérleti szerződést közvetlenül kötik, ha a bérlő jogi személy. Ebben az esetben a szerződés regisztrációja kötelező, gyakran a bérleti dokumentumokra van szükség a cégek számára a szervezet címének megerősítéséhez.
Annak érdekében, hogy egy dokumentum érvényesnek minősüljön és jogi ereje legyen, azt helyesen kell elkészíteni és regisztrálni kell a Rosreestrnél. Az egyszerűen közjegyző által hitelesített megállapodás nem különbözik a szóbeli megállapodástól, és bírósági viták esetén nem lesz megbízható bizonyíték.
A szerződéskötés szabályai
A lakás ideiglenes használatra történő átadásának eljárása
Magán a szerződésen túlmenően, a lakás bérlők számára történő megfelelő bérbeadására vonatkozó ajánlásokkal összhangban átadási aktust is kell készíteni. Jelen szerződés melléklet tartalmazza az ingatlan tulajdonosát megillető valamennyi ingatlant és annak állapotát (üzemképesség, megjelenés, forgalmi érték, az elhasználódás figyelembevételével). Az átvevő fél a listát ellenőrzi és aláírásával igazolja annak érvényességét.
Ettől a pillanattól kezdve a lakás tulajdonosának joga van vagyoni kár vagy annak elvesztése esetén bírósághoz fordulni, és az okozott anyagi kár összegét behajtani. Nem mindegy, hogy ez milyen okból történt: hanyagság, hanyagság, lopás. Az átruházási aktus az ingatlan használati jogát és tárolásának felelősségét egyaránt biztosítja.
Csak az összes megállapodás megkötése és a dokumentumok aláírása után adhatja át a kulcsokat a lakás új bérlőinek.
A szerződés nyilvántartásba vétele
De sem az aktusnak, sem magának a szerződésnek nincs jogi ereje, ha a dokumentum nincs regisztrálva a Rosreestr-ben. A lakás legális bérléséhez a fenti szervben rögzíteni kell a tranzakciót. Ha a szerződés időtartama egy évnél rövidebb, a regisztráció tájékoztató jellegű, és kizárólag arra szolgál, hogy megvédje magát a szükségtelen pénzügyi veszteségektől, amelyek a bérlakásról szóló megállapodások feltételeinek be nem tartásából származhatnak.
Ha a szerződés futamideje egy év vagy több, a Rosreestr-hez benyújtott fellebbezés kötelező, ellenkező esetben a nyereség adóelkerülésének minősül.
Egy lakás hivatalos regisztrációjához dokumentumcsomagot kell készíteni:
- A lakás tulajdonosának útlevele
- Közjegyző által hitelesített hozzájárulás az ingatlan más tulajdonosai, valamint az ebbe a lakásba bejegyzett személyek általi bérbeadáshoz.
- Tulajdonjog bejegyzési igazolás.
- Lakáshivatal igazolása a bejelentett lakosok számáról.
Maga a regisztrációs eljárás egyszerű és rövid, egyetlen ablakban hajtható végre. Közvetlenül a Rosreestrrel és a legközelebbi MFC-vel is kapcsolatba léphet.
Adókötelezettségek és kötelezettségek
A szóbeli megállapodás formalizálása nem az egyetlen célja a bérbeadó és a bérlő közötti kapcsolat jogi formalizálásának. A lakás átmeneti használatba adásáért a tulajdonos bevételhez jut, amit jogszabályaink szerint be kell vallani, és ennek megfelelően adót kell fizetni. Ez az oka annak, hogy a szerződés regisztrációja nem népszerű az ingyenes lakások tulajdonosai körében.
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 119. cikke szerint azonban a kitöltött személyi jövedelemadó-bevallás hiánya-3 és az adóelkerülés büntetendő.
A bevallás elmulasztása a fel nem mutatott összeg 5-30%-áig terjedő pénzbírsággal fenyeget. Az adófizetés elmulasztása pedig nemcsak büntetéssel, hanem büntetőjogi felelősséggel is fenyegethet. A 198. sz. Az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyve meghatározza az adósság meghatározott összegére alkalmazandó büntetést. A legsúlyosabb büntetés három évig terjedő szabadságvesztés.
A lakásbérleti szerződés 1 évnél rövidebb időtartamra történő megkötése melletti bejegyzési jogának köszönhetően számos illetékes ingatlantulajdonos, ha bérlőkkel szerződéseket kötni, majd 11 hónapig további hosszabbítási lehetőséggel. Ilyen helyzetben minimális annak a valószínűsége, hogy az APEH megtudja és bíróság előtt tudja bizonyítani a többletnyereség megszerzésének tényét.
Az üres lakások minden tulajdonosának hasznos tudnia, hogyan kell helyesen bérelni lakást, kiküszöbölve az összes lehetséges kockázatot és megvédeni magát az adóhivatallal kapcsolatos problémáktól. Mindenekelőtt a jogszabályoknak megfelelően megkötött bérleti vagy bérleti szerződésekre maguknak a szerződő feleknek van szükségük, hogy különféle kellemetlen körülmények esetén ne legyenek egymással szemben követeléseik.
Mit kell tudni lakásbérléskor, hogy ne kerüljön kellemetlen helyzetbe? Hogyan találhatunk olcsó, de ugyanakkor kényelmes lakást? Hogyan lehet hosszú távra bérelni?
Arról, hogy mire érdemes odafigyelni lakásbérléskor, cikkünkben később elmondjuk.
Amit lakásbérlésnek hívnak
A bérleti szerződés szerint lakás, ház vagy külön helyiség térítés ellenében a bérlőnek átadásra kerül. A lakóhelyiséget minden szerződéses feltétel betartásával birtokolhatja és használhatja.
Érdemes elmondani, hogy egy lakás tulajdonosa nemcsak magánszemély, hanem jogi személy is lehet. Csak magánszemély válhat lakásbérlővé.
A lakásbérleti díjak a következő típusúak:
- Társadalmi.
- Kereskedelmi.
Az első lehetőség nem érdekel minket, ezért rögtön a másodikhoz megyünk.
Kereskedelmi bérbeadás Olyan ez, mint egy lakást bérelni. Itt a lakás tulajdonosa és a bérlő csak szabad résztvevői a jogviszonyoknak.
Saját akaratukból kötnek szerződést egy lakás bérbeadásáról, előzetesen egyeztetve minden feltételről és követelményről. A megfelelő szerződést hiba nélkül alá kell írni. Enélkül semmit sem fog tudni bizonyítani a bíróságon (ha hirtelen felmerül bármilyen vita).
Keressen lakást ingatlanügynökségen keresztül
Bárki, aki először szeretne lakást bérelni, általában egy speciális céghez fordul. Ügynökség kiválasztásakor a barátok tanácsára kell összpontosítania - a szervezetet ellenőrizni kell. Egy erre felhatalmazott személy a következő feladatokat látja el:
- Az ügyfél igényei alapján választja ki a lakást.
- A megtekintés időpontjában megállapodik a lakás tulajdonosával.
- Sétál a bérlővel és átnézi a kiválasztott lakóteret.
- A bérleti szerződés megkötésekor minden tárgyalást lefolytat.
- Tanácsot ad az ügyfélnek a szerződés minden kérdésében és árnyalatában.
- Ellenőrzi a lakás tulajdonosának dokumentációját.
- Jelen a bérleti szerződés megkötésekor. Részt vesz az átvételi és átadási okirat elkészítésében, amely tartalmazza a lakóhelyiség vagyonának leltárát.
Vagyis mindenhová el kell kísérnie az ügyfelet – egészen a szerződés aláírásáig. A szakember szolgáltatásainak ára egyedileg kerül kiszámításra - az egyes helyzetektől függően. Minden cégnek saját árlistája van az ilyen típusú szolgáltatások nyújtására.
Amit tudnod kell lakásbérléskor, és hogyan ne ütközz csalókba
A lakóhelyiségek bérbeadásával kapcsolatos csalás a következő:
A fotók eltérnek a tényleges állapottól
Óvatosnak kell lennie, ha a lakás bérlésének és javításának költségei jelentős eltéréseket mutatnak. Ha a képeken a lakás luxuslakásnak tűnik (mintha magazinokból másolták volna ki a képeket), de a bérleti díj alacsony (vagy a piaci érték sávját sem éri el), akkor csalásról van szó. A magyarázat a következő lehet - a képen látható lakást már bérelték, így egy másik, gyengébb minőségűt biztosítanak Önnek. A valóságban a következők derülhetnek ki: ilyen ház egyszerűen nem létezik, és soha nem is volt. Hogyan lehet bizonyítani, hogy a hirdetésben szereplő képek nem egyediek? Használja a "Keresés kép alapján" szolgáltatást – a különböző webhelyek az összes találatot megmutatják. Az ilyen "bejelentések" általában a következő célt követik - ezek alapján kialakul a lehetséges bérlők bázisa.
Ellenőrizze a címet
Lehet, hogy ilyen lakás egyáltalán nem létezik. Gondosan töltse ki a szerződést, ellenőrizze az összes információt - még akkor is, ha ingatlancéggel és szakemberrel együttműködik ebben az ügyben. Sokan becsapnak - a megállapodásban feltüntetett cím nem a valóságban. Vagyis egy nem létező lakásért fizetnek bérleti díjat. Ha hirtelen Önt vagy barátait érinti ez a helyzet, saját kezdeményezésére mondja fel a bérleti szerződést. Csak küldjön értesítést a bérbeadó címére. Ha nincs okmányod, akkor felejtsd el ezt a lakást és ennyi (ez esetben nem kell fizetni semmit).
Nagyon gyakran a csaló ingatlanügynökök a következőképpen járnak el: az összes nyújtott információs szolgáltatás kifizetését követelik (az összeg körülbelül 9000 rubel). Ezt követi több számú bérbeadó átadása az ügyfélnek - nem kísérik el az ügyfelet az ingatlan átvizsgálásakor.
Megtekintés térítés ellenében
Nem kell pénzt fizetni a bérelt lakás megtekintéséhez. Senkinek nincs joga ezért pénzt követelni tőled. Ha egy ingatlanos pénzt kezd kérni, akkor ez a pénzkeresési módja – vagyis maga a tranzakció nem érdekes számára. Néha megesik, hogy az ingatlanügynök és a helyiség tulajdonosa összejátszik, és 50-50%-ban osztoznak a pénzen. Ezeket a trükköket gyakran "elkapják" a látogatók - azok, akik rosszul ismerik az eljárás minden árnyalatát. Ha Önt érinti ilyen probléma, ne folytassa az együttműködést ezzel az ingatlanossal.
Az ingatlan újra bérelhető
Érdemes megjegyezni a következőket: a lakóhelyiségek bérlőinek nincs joguk megosztani vagy letelepedni egy ideig más állampolgárokkal. Más magánszemélyektől nem számíthat fel pénzt és jutalékot. A szerződést csak a lakás tulajdonosával szabad megkötni. Először ellenőriznie kell az összes dokumentumot, amely a tulajdonosának megerősítésére szolgál.
A csalók felajánlhatják ügyfélbázis megszerzését
Ezt a megtévesztő módszert a közelmúltban "fejlesztették". Az ilyen ingatlanos elmondhatja az ügyfélnek, hogy az adatbázis naponta frissül, de ha fizet a hozzáférésért, akkor csak elavult információkkal ismerkedhet meg. Annak érdekében, hogy ne kerüljön ilyen helyzetbe, tanulmányozza más emberek véleményét az interneten.
A kereslet mindig a kínálat megszületéséhez vezet, de nem mindenki lesz őszinte. Ezért az ingatlanügynök kiválasztását teljes felelősséggel kell megközelíteni.
Hogyan béreljünk lakást
Ha úgy dönt, hogy önállóan keres lakást, ki kell választania az Önnek tetsző lakás tulajdonosának hirdetését. Ebben az esetben Ön maga határozza meg az időpontot, dátumot, és menjen az Önnek megfelelő szállásra. Természetesen egy ilyen helyzetben vannak bizonyos árnyalatok. De a legtöbb ember inkább nem veszi fel a kapcsolatot ingatlanosokkal és cégekkel.
Néha megtörténik, hogy sürgősen bérelnie kell egy lakást - nem nélkülözheti. Például ha egy személy hosszú időre üzleti útra megy. Meglehetősen nagy összeget kell kifizetnie egy szállodáért, a lakásvásárlás nagyon drága, és a cél nem fogja indokolni a befektetést.
A lakásbérlés előnyei
A bérelt lakásnak a következő előnyei vannak:
- Bérlői mobilitás. Lehetőség van másik kerületbe vagy városba költözni - ha vonzóbb pozíciót kínálnak. Vagy zajos csomópont vagy ipari komplexum épült az apartmanház közelében, nagyon lehetséges a lakóhely megváltoztatása.
- Nem kell javításokat végeznie és pénzt költenie rá. Csak a lakás tulajdonosa gondol új bútorokra és vízvezetékekre. A helyzet fogyasztói minőségének csökkenése a bérleti díj csökkenéséhez vezet.
Hogyan béreljen lakást saját maga
A helyiség tulajdonosának ellenőrzése
Annak érdekében, hogy a lakás jogilag tiszta legyen, annak A tulajdonosnak az alábbi dokumentumokat kell benyújtania:
- Egy dokumentum, amely szerint ő a tulajdonos.
- Megállapodás, amely egy lakás tulajdonjogának megerősítéseként szolgál (például adásvételi szerződést biztosít Önnek).
- Azonosítás.
- Ha a bérbeadó a helyiség tulajdonosának képviselője, közjegyző által hitelesített meghatalmazással kell ellátni. Ez a dokumentum megerősíti az ellenőrzés jogát.
Gondoskodni kell arról, hogy ne legyenek tartozások - hogy minden közüzemi számlát kifizessenek. Minden számláló, nyugta és kifizetés ellenőrzését a szerződés megkötése előtt el kell végezni.
A helyiség minden tulajdonosának hozzájárulása
Ha a lakásnak nem egy, hanem több tulajdonosa van(vagyis töredék ingatlanról van szó), a bérlethez mindenki hozzájárulása szükséges (mindegyiknek 14 éven felülinek kell lennie). Ezt a megállapodást a lakás összes tulajdonosának alá kell írnia (vagy bármely más személynek, aki közjegyzői meghatalmazással rendelkezik).
Ha közösségi lakásban kell szobát bérelnie, akkor minden szomszéd beleegyezésére lesz szüksége. Ez a kérdés a tulajdonoson múlik. Ezenkívül el kell őket látni egy dokumentummal, amely tartalmazza a lakóhelyiség használatának előírt eljárását - vagyis azt, hogy melyik helyiségben található ez vagy az a tulajdonos. Ez lehetővé teszi, hogy elkerülje a szükségtelen konfliktusokat és a nem kívánt ütközéseket.
Hogyan béreljünk lakást
Ha a dokumentumot megfelelően készítették el és jogi erővel rendelkezik, akkor a következőket kell tartalmaznia:
- A ház tulajdonosának és a bérlőnek teljes neve és személyes adatai;
- Az az összeg, amelyet a bérlő havonta fizet;
- Olyan helyzetek, amelyek szerint a lakóhelyiség díja módosítható;
- Hányszor látogathatja meg a tulajdonos az ingatlant, hogy ellenőrizze azt. Ezenkívül az ellenőrzések minden feltétele itt van előírva.
- Információk azokról a személyekről, akik a bérlővel együtt élhetnek.
- Időtartam - mikor és mennyi időre adják bérbe az ingatlant.
- A szerződés felbontásának feltételei.
- A szerződésnek részletesen le kell írnia a házat: tükröznie kell a címét, a területét és a szobák számát, az emeletet és így tovább.
Ennek ellenére minden megállapodás egyedi - nincs szabványos űrlap az Orosz Föderáció jogszabályainak kitöltésére.
A bérlőnek a szerződés megkötésének napján kell kérnie a tulajdonostól a személyes számla kivonatát. Ennek a dokumentumnak a segítségével a bérlő megtudja, hogy az összes közüzemi számlát kifizették-e (van-e a bérbeadónak tartozása). Arról is tájékoztatást kap, hogy mely személyek vannak bejelentve a ház címére.
A lakás nem lehet adósságokkal és regisztrált állampolgárokkal - magánszemélyekkel.
Fontos pont:ügyeljen a jogokra és kötelezettségekre – és nem csak a bérlőre, hanem a bérbeadóra is. Például meg kell határozni a bérelt helyiség tulajdonosa általi ellenőrzési látogatások ütemezését.
Bérlés
A kulcskérdés a bérleti díj összege. Az alábbi információk kötelezőek:
- Ki köteles közüzemi számlákat fizetni?
- Ki fizet az internetért, telefonért és egyéb szolgáltatásokért.
Bármilyen transzfer Pénz nyugtával kell kiállítani. Van olyan vélemény, hogy ennek a dokumentumnak a követelésével egy személy bizalmatlanságát fejezi ki a jogviszonyok másik oldalával szemben. Bár ez teljesen normális helyzet – elvégre nem tudod, milyen a másik.
A szerződés csak akkor lép hatályba, ha mindkét fél aláírta a lakás átvételi és átadási okiratát. Ennek a dokumentumnak a következő információkat kell tartalmaznia: a bérlő lakást kapott használatra, és azt minden igény nélkül elfogadta. Ezt követően a bérlőt terheli minden felelősség a helyiségért. Felügyelnie kell a lakás és a benne található ingatlan biztonságát.
Fontos pont: ha a lakást egy évre vagy hosszabb időre bérlik, az aláírt megállapodásnak át kell mennie a Rosreestrnél történő regisztrációs folyamaton.
És bár ennek a kérdésnek a megoldását a lakás tulajdonosának kell magára vállalnia, minden felelős bérlő köteles nyomon követni, hogyan teljesítik ezt a formalitást.
A lakás a bérleti szerződés lejárta előtt nem értékesíthető, jelzáloggal terhelhető. Ha a lakást rövid időre béreljük, akkor nem kell semmit regisztrálnia.
A szerződés jogi dokumentum. Éppen ezért minden megváltozott bérleti időszakot külön kiegészítő megállapodással kell hivatalossá tenni. Nagyon gyakran a bérbeadó és a bérlő megállapodást köt a lakás bérleti szerződésének meghosszabbításáról, minden alapvető feltétel betartásával.
Érdemes megemlíteni, hogy az átruházási aktus szükségszerűen tartalmazza a lakóhelyiségben található összes ingatlan leltárát (azt, amelyet magával a lakással együtt használatba adnak).
Mi az ingatlanleltár?
Az ingatlanok leltárát a bérleti szerződés mellékletének nevezzük. A leltár az ügyfélnek adott időszakra átadott ingatlant tükrözi.
A lakás tulajdonosának joga van a leltárba felvenni: minden bútort, elektronikai berendezést, konyhai eszközöket stb. Ha valami elveszett vagy megsérült a bérlő által (az ingatlanleltárban nem szerepel), akkor a tárgyat nem lehet visszaadni a lakás tulajdonosának.
Bérleti szerződés
Hogyan készül a dokumentum?
Általában a lakások (lakáshelyiségek) bérlésekor az ingatlanok leltárát a szabványoknak megfelelően töltik ki.
Milyen részleteket kell tartalmaznia a törvénynek?
- A dokumentumnak címmel kell rendelkeznie. Bármi lehet.
- Ezt követően érdemes regisztrálni, hol és mikor készült ez a dokumentum.
- A megállapodásban részt vevő felekre vonatkozó információkat tükrözni kell. Nemcsak a bérbeadó, hanem a bérlő adatai is ismertetésre kerülnek.
- És az utolsó - írjon elő egy linket a lízinghez.
- A fenti információk figyelembevétele és rögzítése után a felek a következő időpontot írják elő: a bérbeadó nem csak a lakóhelyiséget, hanem az abban található ingatlant is ideiglenes használatba adja át - a bérlőnek ezt az ingatlant át kell vennie.
- Az alábbiakban felsoroljuk a házban található összes ingatlant.
- Mindkét fél aláírja a dokumentumot.
Az ingatlanleltár nyilvántartásának árnyalatai
Minden az átadott lakáson múlik, azon, hogy pontosan mi marad benne. Bizonyos helyzetekben bizonyos nehézségek adódhatnak. Például ha egy üres lakás bérléséről beszélünk. Ilyen helyzetben szinte semmit sem kell előírni ebben a dokumentumban lakásbérléskor. Csak az épületben található vízmérőket, vízvezeték-szerelvényeket és másokat ismertetjük.
Érdemes megjegyezni, hogy manapság a polgárok gyakran bérbe adnak egy lakást, amely teljesen készen áll a használatbavételre (vagyis minden szükséges ingatlannal - még villával és kanállal is). Ez ahhoz a tényhez vezet, hogy az ingatlanleltár egy-két ívnél többet is igénybe vehet.
Ilyen helyzetekben a legfontosabb, hogy ne hagyjuk figyelmen kívül a megállapított szabályokat, írjunk elő és tükrözzünk a lakásban elérhető tárgyakat. Ezen kívül lehetőség van a teljes ingatlan állapotának fényképen vagy videón történő rögzítésére. Ezeket a képeket később csatolni lehet a bérleti szerződéshez. Az ingatlanleltár egy összetett jogi dokumentum, amely viták esetén védheti a bérbeadó érdekeit.
A lakás hosszú távú bérlésének szabályai
Mindenképpen ellenőrizze, hogy a lakás tulajdonosának joga van-e bérbe adni. Gondosan tanulmányozza át az összes rendelkezésére bocsátott dokumentációt.
Milyen kérdéseket kell feltenni lakásbérléskor
Feltétlenül tisztázni kell, hogy a lakás tulajdonosa milyen címen lakik. Ellenőrizze a személyes adatait (telefonszám, cím, amelyet az Ön rendelkezésére bocsátunk).
Ellenőrizze, milyen feltételek mellett csatlakozik az internet a lakott területen (ha már megtörtént, adja meg, hogy ki és hogyan fizeti).
A bérelt lakás átvizsgálásakor ellenőrizze a víz- és elektromos vezetékek állapotát. Egy fontos szempont: ha csak néhány eszköz van csatlakoztatva (elektromos vízforralóról, laptopról, mosógépről beszélünk), a csatlakozókat nem szabad kiütni. Arra is érdemes figyelni, hogy a bérelt lakásban ne legyenek hangyák, csótányok stb.
Ha az ellenőrzési folyamat konkrét meghibásodást tár fel, kérdezze meg a helyiség tulajdonosát, aki fizeti a javítási munkálatokat.
Ha nem zárható szobát bérel (vagy egy ágyért beszél), akkor nem kell kauciót fizetnie.
A lakás ablakainak jó állapotúnak kell lenniük. Ellenkező esetben a téli szezonban túlzottan hideg lesz a lakásban, és meleg időben a légkondicionáló nehezen tudja ellátni funkcióit.
Feltétlenül rögzítse azon segélyintézetek számát, amelyeket vészhelyzet esetén hívnia kell. A bérleti szerződés másolatának tartalmaznia kell a bérleti díj havi fizetésére vonatkozó megjegyzést. A lakás tulajdonosának személyes aláírását feltétlenül alá kell írnia.
Ingatlan bérelt lakásban
Tisztázza a problémát a készülékekkel és bútorokkal – tudja-e használni a tulajdonos bútorait, vagy el kell szállítania a sajátját. Mivel a helyiségbérlés piaci ára mindig instabil, ezért nem szükséges egy bizonyos áron hosszú időre bérleti szerződést kötni. Ez persze csak tanács, a döntés amúgy is a tiéd, de ha hirtelen leesnek az árak, mindig találhatsz olcsóbb bérleti lehetőséget (vagy kérheted a bérbeadótól, hogy adjon kedvezményt).
A bérleti szerződés aláírásakor a lakás tulajdonosának át kell adnia az összes kulcsot. Mindenképpen ellenőrizni kell őket. És ne felejtsd el: senkinek nincs joga pénzt követelni tőled a kulcsokért. Ez egy törvénytelen követelmény lesz, amelyet egyáltalán nem köteles teljesíteni.
A bérleti szerződést általában pontosan egy évre kötik. Ez előnyös a helyiség tulajdonosa számára, mivel az ilyen megállapodást rövid időre kötöttnek tekintik. Így a bérlő nem engedhet más bérlőt nála lakni anélkül, hogy erről a tulajdonost értesítené. Ha szeretné meghosszabbítani a szerződés időtartamát, egyszerűen írja alá a szükséges megállapodást. Ezt a lakóhelyiség ideiglenes bérleti időszakának lejárta előtt 30 nappal kell megtenni.
Lépjen kapcsolatba a bérlemény tulajdonosával és a szomszédokkal, ezzel sok problémát elkerülhet.
Bérlési idő
A bérlők körében elterjedt tévhit – a bérbeadónak joga van bármikor kirakni őket a lakásból. A valóságban minden nem ilyen egyszerű, a bérbeadó nem utasíthatja ki a bérlőt a szerződési idő lejárta előtt.
Egy másik fontos árnyalat: ha Ön lakásbérleti szerződést írt alá hosszabb időre (több mint egy évre), a bérlőnek joga van más személyek előtt a szerződés meghosszabbítására. Ha pedig a bérbeadó egyszerűen arra kezd hivatkozni, hogy nem tetszett neki az illető, és más bérlőt szeretne beköltöztetni, akkor ez egyáltalán nem lesz komoly indok (persze, ha a bérlő nem követett el semmi törvénytelent). A kilakoltatás ilyen helyzetben csak jogi úton lehetséges. A bíróság megvizsgálja, hogy megsértették-e az Orosz Föderáció jogszabályi normáit vagy a bérleti szerződést. Azaz:
- Ha az ember nem fizet egy lakás bérleti díjat.
- Ha idegeneket enged be a lakásba (nem szerepel a szerződésben).
- Ha a bérlő megrongálta a helyiséget (vagy ha lehetetlenné vált a lakhatás).
De a gyakorlatban ilyen helyzetek nem túl gyakran fordulnak elő.
Kártérítés
A szerződés lejárta előtt a bérlőnek és a bérbeadónak közösen, leltár segítségével ellenőriznie kell az összes ingatlant. A bérlő köteles mindent megfelelő állapotban visszaadni. Egy tárgy megsérülése esetén a probléma többféleképpen megoldódik. Természetesen a legjobb, ha kompromisszumos megoldást találunk (például, ha a hűtőszekrény elromlik, a bérlő fizetheti a javítást, vagy megtéríti a költséget). De ha nem a bérlő a hibás a meghibásodásért, akkor bírósági eljárásra került, a megkötött lakásbérleti szerződés szolgál majd bizonyítékul. A kapcsolatot mindkét félnek alá kell írnia.
És az utolsó: mindig olvasd el, mit írsz alá lakásbérléskor! Még ha követte is a bérbeadó minden lépését, feltétlenül olvassa el a végén leírtakat! Csak ezután írd alá a szerződést! Ha nem rendelkezik kellő ismeretekkel ezen a területen, a legjobb, ha szakemberhez fordul. Egy profi ügyvéd elmagyaráz minden árnyalatot, és segít elkerülni a hibákat a lakásbérleti szerződés megkötésekor!
A lakások és egyéb helyiségek bérlését az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza.
Mit kell még ellenőrizni?
Minden berendezés üzemképességét mindenképpen ellenőrizze a bérbeadóval közösen, ha a lakásban rendelkezésre áll. Azt is tisztáznia kell, hogy az utolsó számlákat a nyugtákon kifizették-e vagy sem. Mivel az időben nem fizetett rezsi adósságképződést idéz elő.
Ha van ilyen, akkor előre (a bérleti szerződés aláírása előtt) meg kell állapodni, hogy ki fizeti az ebből eredő tartozást. Előfordul, hogy a bérlő meggyőzi a tulajdonost, hogy ő maga fizeti ki az adósságot, anélkül, hogy bármit is fizetne a bérleti díjért.
Ismerje meg azt a tényt, hogy ha a bérelni kívánt lakásnak több tulajdonosa van, legyen az házastárs vagy más rokon, fontos utánajárni, hogy minden tulajdonos beleegyezik-e a lakás bérbeadásához. Ellenkező esetben a szerződés érvénytelenné nyilvánítható.
A bérleti szerződés aláírásakor nemcsak átvenni, hanem személyes jelenlétüket elérni is helyes, hogy elkerüljük a későbbi nézeteltéréseket.
Mit kell tenni lakóterület bérlésekor?
A lakásbérleti szerződés felek általi aláírása az utolsó szakasz. Ez a jóhiszeműség és a tisztesség garanciája, mind a bérlő, mind a bérbeadó részéről. Mivel a bérelt lakásokkal kapcsolatos csalás mindig megtörténik. Ez történik az ésszerűtlen bérbeadókkal, akik előre kérhetnek pénzt, majd elmenekülnek a pénzzel és az élettérrel.
Szükséges-e másolatokat készíteni?
Jogi szempontból kevés az iratmásolat a csalás bizonyításakor: mit lehet bizonyítani, ha nincsenek eredetiek? A bérlőnek egyszerűen nincs szüksége a lakás dokumentumainak másolatára. De a bérleti szerződést át kell adni és alá kell írnia a bérbeadónak és a bérlőnek két példányban. Ha a lakásnak több tulajdonosa van, akkor minden tulajdonos számára - a bérleti szerződés másolata.
Következtetés
Természetesen sokkal jobb egy saját lakásban élni.. De ha az akvizíciót még nem tervezték, vagy egyszerűen nincs rá lehetősége, akkor bérelt lakás a legjobb lehetőség. Ha helyesen készíti el a bérleti szerződést, és megadja az összes olyan árnyalatot, amely mind a bérlő, mind a bérbeadó számára felmerülhet, akkor az együttműködés mindkettőt kielégíti.