Ärikinnisvara kui äri: mida pead teadma. Ärikinnisvara rentimine – kõik saladused

Ärikinnisvara rentimine ja selliseks tehinguks lepingu sõlmimine ei ole liiga keeruline. Võrreldes eluruumide üürimisega reguleerivad seda kinnisvaraturu valdkonda aga erinevad seadused ja määrused. Ärikinnisvara rentimine on tulus äri, kuid paljud suurte büroohoonete ja väikese pindalaga äripindade omanikud seisavad sageli silmitsi heausksete üürnike leidmise probleemiga. Kui selle probleemi lahendus on teie jaoks asjakohane, on meie lahendus teile väga kasulik: see räägib sellest, kuidas ruume välja rentida, teha seda võimalikult lühikese ajaga ja suurima kasuga.

Ärikinnisvara üürile andmise õiguslik alus

Enne kui hakkame uurima, kuidas ärikinnisvara välja üürida, vaatame neid toiminguid reguleerivaid õigusakte. Ärikinnisvara tasuliseks kasutamiseks üleandmise protsess on reguleeritud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikuga(s 34). Vastavalt käesolevale õigustloovale aktile kajastuvad lepingu koostamise käigus tekkivad tingimused üürilepingus - põhidokumendis, mis kinnitab omaniku ja üürniku vahelist kokkulepet.

Ärikinnisvara rentimine

Kinnisvara omaniku põhivastutus on renditavates ruumides korra ja korraliku seisukorra hoidmine. Nii näiteks Art. Tsiviilseadustiku artikkel 616 kohustab üürileandjat teatud aja jooksul iseseisvalt kapitaalremonti tegema. Samas artiklis on välja toodud ka üürnikule pandud kohustused, sealhulgas ruumide kosmeetiline remont, jooksvate kommunaalmaksete õigeaegne tasumine ning korra tagamine ruumides.

Üürileandjale määratakse äripindade muudel tingimustel väljaüürimise õigus, mis tuleb üürilepingus täpsustada. Näiteks võib üürileandja panna vastutuse kapitaalremondi teostamise eest ruumi üürilepingu alusel kasutavale isikule või võtta endale üürniku kohustused.

Kinnisvara kohaletoimetamise etapid

Pädeva lähenemise ja ärikinnisvara rentimise keerukuse mõistmisega saab peaaegu iga üürileandja hakkama mitteeluruumide iseseisva üürimise küsimusega. Vaatame protseduuri, kirjeldades üksikasjalikult, mida tuleb kõige kasumlikuma tehingu sõlmimiseks teha.

Kinnisvara üürile andmisel on peamine määrata optimaalne hind, leida heauskne üürnik ja asjatundlikult vormistada dokumendid vara üürile andmiseks!

Üürihinna määramine

See on esimene ja äärmiselt oluline etapp. Kui tehingu viib läbi liisinguandja isiklikult, ei ole rendiväärtuse määramine reeglina täiesti objektiivne. Kuna iga rendileandja plaanib saada maksimaalset kasu. Kuid ülepaisutatud hind peletab potentsiaalsed üürnikud eemale, alahinnatud näitaja tekitab teatud kahtlusi. Paljud äripindade omanikud pöörduvad abi saamiseks spetsialistide (kinnisvaramaakler/hindaja) poole, kuigi tänapäeval analüüsivad paljud sarnaseid pakkumisi, mis on postitatud spetsiaalsetele saitidele, näiteks Avito, Cyan ja muud veebiplatvormid. See võimaldab teil mõista hetke turuolukorda ja hinnata õiglaselt oma ruume.

Pea meeles! Oma äri ajamiseks ruume rentides loodab potentsiaalne üürnik sellest kasumit teenida. Seetõttu tuleks ruumi hindamisel arvestada eeldatava tõenäolise tuluga, mida see suudab saada.

Lisaks on üüritavate ruumide hindamisel soovitav arvestada mitmeid olulisi tegureid, sealhulgas:

• üüritavate ruumide pindala;
• olemasolev paigutus;
• objekti olek;
• mööbli ja kommunikatsioonide olemasolu;
• objekti asukoht;
• varustatud parkimiskoha olemasolu;
• transport ja muu ligipääsetavus üürniku äripartneritele ja klientidele;
• külastajate liiklus (eriti suurte kaubandus-, meelelahutus- ja kontorikeskuste puhul).

Võttes arvesse ülaltoodud punkte ja analüüsides sarnaseid võimalusi, saate määrata üüritavate ruumide optimaalse, vastastikku kasuliku hinna.

Otsige üürnikku

Potentsiaalsete üürnike leidmine on kinnisvara väljaüürimisel sama oluline etapp. Oluline on otsustada, kellele ruume üürida, sest heauskse üürniku leidmine võib sageli olla väga keeruline.

Peale kuutasu määramist tuleb ette valmistada kuulutuse tekst.

Tavaliselt näitab see üksikasjalikult objekti peamised parameetrid - ruumi suurus, põrand, geograafiline asukoht, infrastruktuuri arendamine, ruumi seisukord ja selle varustus. Soovitav on tekstis esile tuua ruumide olemasolevad eelised. Kuid väljaüüritava vara võimalikke miinuseid ei tasu varjata, et ülevaatuse käigus täbarasse olukorda ei satuks ega potentsiaalset üürnikku eemale peletaks.

Peaksite meile võimaluste kohta rohkem rääkima potentsiaalsete üürnike otsimine.

Otsi sõprade/tuttavate kaudu peetakse lihtsaimaks viisiks heauskse üürniku leidmiseks. Tavaliselt saavad ärikinnisvaraomanikud, kui neil on äriringkondades ulatuslikud "sidemed", oma ruumid üsna lihtsalt ja kiiresti välja üürida.

Kuulutuste avaldamine spetsiaalsetes Interneti-portaalides, millest suur hulk võrgus töötab. Selle meetodi eeliseks on see, et praegust rendipakkumist näeb tohutu hulk kasutajaid, kes on huvitatud kõige kasumlikuma variandi valimisest. Kuid nende tähelepanu köitmiseks on oluline luua hea reklaam koos ruumide üksikasjaliku kirjeldusega, märkides tekstis olemasolevad eelised ja unustamata märkida puudusi. Õige info kinnisvara kohta aitab üürniku kiiremini leida.

Lisage oma kuulutusele mitu fotot kavandatavatest ruumidest. See aitab potentsiaalsetel üürnikel kiiresti kindlaks teha, kas nad on teie kinnisvarast huvitatud.

Pakkumise saatmine poolte-mail. Kohvikud ja baarid, suured ja väikesed jaemüügipunktid, ilusalongid ja muud asutused, aga ka organisatsioonid otsivad sageli ruume uute müügikohtade avamiseks või mugavamasse piirkonda kolimiseks. Ettevõtte omanike või juhtide e-posti aadressid, kes võivad teie ruumide vastu huvi tunda, leiate ettevõtte ametlikult veebisaidilt.

Suurte ja väikeste ruumide rentimise omadused

Aitame üürida mitteeluruume, olenevalt üüritava kinnisvara pindalast. kinnisvaraturu spetsialistide soovitused.

Väikese pinna üürile andmiseks:

Võimalike üürnike otsinguid saate korraldada isiklikult või kinnisvarabüroo kaudu

1. Spetsialistide abi kasutades peate sõlmima teenuste osutamise lepingu. Pärast üürilepingu sõlmimist tuleb agentuuri teenuste eest tasuda. Loomulikult saab koostööd teha ilma formaalsusteta, siis tuleb kirjutada kiri, mis sisaldab äripakkumist, kus on märgitud kinnisvaramaakleri tasu, ja saata see äripindadega tegelevatele agentuuridele. Tavaliselt on kinnisvaramaakleri vahendustasu pool kuu üürist (ühekordne makse).
2. Olles otsustanud ise üürnikke otsida, avaldada kuulutusi tasuta veebisaitidel, korraldada suunatud e-postitusi, lisaks on efektiivne bänneri paigutamine fassaadile (tasuline teenus) renditud ruumide aknas (tasuta).

Üürile anda suur pind:

Kui plaanite välja üürida suurt pinda, mis tähendab, et sellel on kõrge eeldatav tasuvus, siis saate teha lihtsa kodulehe oma kommertspakkumisega. Tavaliselt reklaamitakse veebisaiti kontekstuaalse reklaamiga, kasutades võtmepäringuid. See võimaldab teil jõuda sihtrühmani, samas kui selle valikuga saate kontrollida reklaami maksumust. Selle valikuga saate reklaamida oma kinnisvara ja säästa agenditasusid.

Lepingu allkirjastamine

Üüritavate ruumide asjatundlik esitlus– eduka tehingu garantii. Kinnisvara näitamisel proovige anda võimalikult palju teavet, juhtides potentsiaalse üürniku tähelepanu eelistele ja tõenäolistele kasumitele, mida ta selle kinnisvara üürimisel saada võib.

Lepingu allkirjastamine– tehingu viimane ja kõige olulisem etapp. Professionaalselt koostatud ja täidetud üürileping kaitseb üürileandjat hoolimatute üürniku eest. Üürileping peab sisaldama:

• vara omaniku ja üürniku isikuandmed;
• objekti asukoha aadress, selle pindala ja peamised omadused;
• Registreerimisinfo;
• lepingu aeg;
• üüri suurus ja selle tasumise reeglid.

Sulle teadmiseks! Seadus keelab ruumide omanikul üüri tõsta rohkem kui üks kord 12 kuu jooksul. Seetõttu peab dokumendis olema märgitud tõenäolise suurenemise suurim summa, täpsustades üürniku kohustusliku teavitamise perioodi.

Dokument peab sisaldama üksikasjalikku kirjeldust lepingu poolte õiguste/kohustuste kohta, samuti poolte vastutust dokumendi osade rikkumise eest. Ei teeks paha lisada dokumendile ka kohapeal oleva kinnisvara inventuur. Seega saab omanik pärast üürilepingu lõppemist nõuda kahjustatud vara rahalist hüvitamist.

Kuidas kiiresti üürnikku leida

Veel mõned kasulikud näpunäited aitavad teil kiiresti kontori või muu kinnisvara välja üürida.

Omanikel, kes ei ole valmis isiklikult üürnikku otsima ega näitamisi/läbirääkimisi pidama, on mõttekas pöörduda professionaalse kinnisvaramaakleri poole. Ta hindab ruumid objektiivselt, selgitades välja selle tegeliku väärtuse, teeb kvaliteetsed fotod, koostab korrektselt reklaamteksti ja hakkab teie kinnisvara demonstreerima.

Kuid, koostöös agentuuriga on mõned nüansid. Enne koostöö algust tuleb need selgeks teha.

Kui üürileandja soovib oma ruumidele kiiresti üürniku leida, saab ta ise agenditasu maksta (paljud asutused nõuavad üürnikult teenuste eest). Seda võimalust kasutavad sageli luksuskinnisvara omanikud või kui neil on palju kinnisvara. Kinnisvaramaaklerile makstav raha kulub muuhulgas kinnisvara liisingukulude katteks. Teine kiire võimalus ärikinnisvara ümberpööramiseks on üüri alandamine. Ja "kolme rubla" eest pole vaja ruume üldse välja rentida, piisab üürikulu vähendamisest 5-10%. Siis tõuseb ruumide konkurentsivõime.

Võimalikud riskid ruumide väljaüürimisel

Iga omanik tunneb muret üüritavate ruumide seisukorra pärast ja soovib tehingust tulu saada. Tutvustame ärikinnisvaraomanike peamisi riske ja räägime, kuidas end nende eest kaitsta.

Ruumide mittesihipärane kasutamine

Igas nõuetekohaselt koostatud rendilepingus määratakse kindlaks selle kasutamise eesmärgid ja tegutsemistingimused. See kehtib koos ruumidega renditud seadmete kohta.

Ütleme nii, et tehingu sõlmimisel lubas üürnik ruume laona kasutada, kuid avas selles kaupluse. Üürileandjal on õigus nõuda lepingu ülesütlemist tasutud üüri tagastamata ja üürnikule rahatrahvi määramata.

Varale tekitatud kahju

Kinnistu anti üürnikule üle heas korras, koos tehnika ja tehnikaga. Kuid ühel päeval avastatakse, et ruumid on lagunenud, tehnika on katki jne. Sel juhul võib üürileandja nõuda tekitatud kahju täielikku hüvitamist. Sel juhul kuuluvad hüvitamisele mitte ainult remonditööde kulud, vaid ka katkise seadme (turu)väärtus.

Vastutust ei sätestata juhtudel, kui ruumid ja vara said kahju vääramatu jõu asjaolude tõttu (tulekahju vms).

Üürnik keeldub üüri maksmast

Lohakaid maksjaid karistatakse tavaliselt rahaliselt. Kuigi see on teostatav vaid siis, kui üürileping on nõuetekohaselt vormistatud - selles on selgelt kirjas igakuise üüri tingimused, kord ja suurus.

Üüriäri ärikinnisvara valdkonnas on alati kasumlik ja usaldusväärne. Kuid kui otsustate oma vabu vahendeid sel viisil investeerida, ei tohiks te kiirustada ja võtta kõike, mis ette tuleb. Tuleb proovida valida ruumid sellises asukohas ja sellise üürnikuga, et tasuvusaeg oleks võimalikult lühike. Moskvas varieerub see praegu 6–15 aastat, keskmine on 10–12 aastat, 7–9 aastat peetakse heaks.

Tasuvusaeg on mis tahes investeeringu efektiivsuse peamine näitaja. Ärikinnisvara ja üüriäri puhul mõjutavad seda järgmised tegurid: ostuhinna ja eeldatava üürimäära suhe, ruumide suurus, asukoht linnakaardil ja konkreetses piirkonnas, üürniku olemasolu ostmise ajal ning lõpuks üürniku isik ja teie suhted temaga. Kõik need tegurid on omavahel seotud, seega on kinnisvara valimine keeruline ja keerukas ülesanne, mis sisaldab palju sisendeid ja tundmatuid. Mitteeluruumide kasumlikuks üürimiseks on parem otsida abi kogenud kinnisvaramaakleritelt. Kuid isegi sel juhul peate mõnes küsimuses olema taiplik.

Esiteks. Kellele ruume rentida?

Kõigepealt tuleb enda jaoks kindlaks teha, kellele soovid oma ostmata kinnisvara välja üürida. Lihtsam on pidada läbirääkimisi ja teha koostööd inimesega, keda mõistad, kelle konkreetseid tegevusi, vajadusi ja võimeid tunned vahetult. Kui mõistate kingakaubandust, on parem osta kingapood, mitte toidupood. Kui teile meeldib õmmelda ja lõigata, otsige ateljee jaoks ese. Selle lähenemisviisiga on teil üürniku leidmine palju lihtsam.

© Foto saidilt loftec.ru

Teiseks. Tasuvusaeg rendiärile

Arvutage välja, mitu korda peate saama igakuist üüri, et katta ostetud kinnisvara maksumus. See näitaja peaks tänapäevasel ajal jääma vahemikku 90-120. Kui on vähem, siis üritatakse sulle kahtlast põrsast kotis maha müüa, kui on rohkem, siis on sul hea läbirääkimispotentsiaal. Väga ahvatleva hinnaga saab osta pinna ehitusjärgus hoones, kuid üürimakseid ei näe enne ehituse lõppemist ja määramata ajaks.

Kolmandaks. Millist kaadrit on kiirem üle anda?

Mida suurem ruum, seda kallim see on. Aga peaasi, et tal on üürnikku keerulisem leida, sest tegu saab olla vaid suurte ettevõtetega, kellel on asukohale erinõuded. Statistika järgi tasuvad suuremad ruumid end ära mitu aastat kauem. Kui tasuvusaeg on teie jaoks prioriteet, on parem osta ühe suure objekti asemel mitu väikest.

Neljandaks. Asukoht

Asukoha valimisel peate keskenduma teie ruumides toimuva äritegevuse tüübile. Väikese toidupoe jaoks on ideaalne koht tihedalt asustatud elamurajoon, tootmiseks tööstustsoon või eeslinn, kohviku jaoks on soovitav, et läheduses oleks ärikeskus või õppeasutus.

Viiendaks. Valmis rendiäri (GAB)

Olemasoleva üürnikuga kinnisvara ostmine on igast vaatenurgast hea valik ning sissetulek hakkab jooksma kuu aja jooksul. Kuid selliste kinnisvarade maksumus on kõrgem kui tühjade kinnisvarade oma ja võite kokku puutuda müüja pettusega. Peate veenduma, et lepingus märgitud üürimäär on ühtlane, kontrollige üürniku äritegevuse stabiilsust, uurige välja tema plaanid - juhuks, kui tal on plaanis peagi kolida.

© Foto saidilt mitino.sminex.com

Kuues. Üürniku valik

Ja viimane asi. Tasuvusaja mittepikenemise tagamiseks on vaja head üürnikku ja temaga ärilist (st vastastikku kasulikku) suhet. Kui kinnisvara “asendamisel” on valikuvõimalus, siis on parem lasta kogemustega, kuid mitte suurettevõtjal. Ideaalne variant on väikese, kuid eduka poe omanik, kes kavatseb avada teise müügikoha.

Ärikinnisvara rentimine pole keeruline ja mis kõige tähtsam, kasumlik.Õige lähenemise ja protsessi peamiste etappide tundmisega ei ole tehingu sõlmimine keeruline.

Kõige tähtsam on otsustada hind, leida klient ja korrektselt vormistada leping.

Vaatleme kõiki tehingu etappe.

Kulude määramine

Iseseisvalt tehingu tegemisel ei ole üüri maksumuse määramine sageli objektiivne.

Iga omanik soovib saada suurimat kasu.

Kuid liiga kõrge hind võib potentsiaalsed üürnikud eemale peletada ja liiga madal hind võib tekitada kahtlusi. Tavaliselt pöörduvad omanikud väärtuse hindamiseks spetsialistide – kinnisvaramaakleri või hindaja – poole.

Kuidas ise mitteeluruume välja üürida? Saate seda teha ilma spetsialistide abita. Hinna ise määramiseks peate uurima konkurentide sarnaseid pakkumisi. See võimaldab mõista ärikinnisvaraturu üldist olukorda ja oma ruume õigesti hinnata.

TÄHTIS:Üürnik rendib ärikinnisvara tulu teenimise eesmärgil, mistõttu on maksumuse hindamisel oluline arvestada ligikaudse võimaliku kasumiga, mis tal on võimalik saada.

Hinda mõjutavad sellised tegurid nagu:

Pärast nende punktidega arvestamist ja konkurentide pakkumiste jälgimist saate oma kinnisvara objektiivselt hinnata.

Otsige klienti

Ärikinnisvara omanikult rentimine hõlmab potentsiaalsete üürnike otsimist.

Enne seda tuleb teha kommertspakkumine või kuulutus.

Selles peavad olema üksikasjalikult näidatud kõik kinnistu omadused: pindala, korrus, asukoht, infrastruktuur, tehniline seisukord ja varustus. Parem on keskenduda reklaamis eelistele.

Samas on oluline viidata ruumi puudustele, et vaatamisel end ebamugavasse olukorda ei asetaks ega klienti ära ehmataks.

Vaatame lähemalt võimalusi potentsiaalsete üürnike leidmiseks.

1. Otsi sõprade järgi. Lihtsaim viis teie ettepanekust huvitatud isiku leidmiseks on küsida sõpradelt ja sugulastelt. Sageli liiguvad kinnisvaraomanikud äriringkondades, mis tähendab, et see lihtsustab oma kinnisvara kiiret väljaüürimist.
2. Reklaami paigutamine spetsiaalsetesse Interneti-ressurssidesse, näiteks Avito. Selle meetodi eeliseks on see, et teie ettepanekut näevad sajad või isegi tuhanded huvitatud isikud. Üürniku võimalikult kiireks leidmiseks peate kirjutama hea üksikasjaliku kuulutuse, milles kirjeldatakse kõik ruumi plussid ja miinused.

   Kuulutusele tuleb lisada mitu fotot.

   Nii on potentsiaalsel kliendil lihtsam otsustada, kas seda tasub kaaluda või mitte.

3. Pakkumise saatmine meilile. Baarid, restoranid, poed, salongid ja muud organisatsioonid ja asutused otsivad sageli ruume, et kolida või avada mõni muu asukoht. Nende ettevõtete omanike e-posti aadresse, kes võivad olla huvitatud nende ettevõtete ametlikest veebisaitidest, saate teada.

Dokumendi esitamine ja allkirjastamine

Oma vara õige esitlus on kiire tehingu sõlmimise võti.

Ruumide näitamisel proovige selle kohta rohkem infot rääkida, keskendudes eelistele ja võimalikule kasumile, mida objekt kliendile toob.

Lepingu sõlmimine on tehingu viimane, kuid kõige olulisem ja vastutustundlikum samm. Korrektselt koostatud ja vormistatud dokument kaitseb omanikku hoolimatute üürniku eest. Mida see peaks sisaldama:

• üürniku ja omaniku isikuandmed;
• aadress, piirkond ja tehnilised andmed;
• registreerimisandmed;
• tähtaeg;
• makse suurus ja selle ülekandmise kord;

TÄHTIS: Seaduse järgi ei ole omanikul õigust tasu tõsta rohkem kui üks kord aastas. Seetõttu peab lepingus olema märgitud võimaliku üüritõusu maksimaalne suurus ja periood, mille jooksul üürnikku sellest teavitatakse.

Dokumendis on oluline kirjeldada üksikasjalikult poolte õigusi ja kohustusi ning näidata vastutuse olemus iga punkti rikkumise eest. Kasulik oleks lepingut täiendada ruumis olemasoleva vara inventuuriga. Pärast lepingu lõppemist on omanikul võimalik saada rahalist hüvitist, kui mööbel või tehnika on üürniku poolt kahjustada saanud.

Kiireimad võimalused mitteeluruumide üürimiseks

Kuidas ärikinnisvara kiiresti välja üürida?

Neile, kes ei soovi kulutada isiklikku aega klientide otsimisele, läbirääkimistele ja esitlustele, on parem pöörduda kinnisvaramaakleri poole.

Ta hindab kinnisvara, määrab õige turuväärtuse, teeb atraktiivsed fotod, koostab pädeva kuulutuse ja esitleb ise teie kinnisvara.

Kuid ka agentidega töötamisel on omad nüansid. Reeglina töötavad kinnisvaramaaklerid vahendustasu eest kinnisvara üürimise või müügi summalt.

Tasu protsendina võetakse tavaliselt taotlejatelt, mitte omanikelt.

Kuid mitte iga taotleja ei ole valmis tegema koostööd agendiga, kes peab raha maksma.

Seega, kui omanikul on hädasti vaja üürnik leida, saab ta vahendustasu ise maksta. Sageli praktiseeritakse seda juhul, kui omanikul on palju kinnisvara või ta soovib luksuslikku kinnisvara välja üürida.

Agendile makstud raha ei lähe mitte ainult tema taskusse, vaid ka vajalikeks kulutusteks - fotod, videoesitlused, reklaam jne.

Teine kiire viis mitteeluhoone või büroo üürimiseks on kulude vähendamine. Samas ei ole vaja seda peaaegu mitte millegi eest välja üürida, piisab makse vähendamisest 10%. Siis on teie pakkumine konkurentsivõimeline.

Rendiperioodid

Oluline punkt on mitteeluruumide üürilepingu kehtivusaeg. Seda on kolme tüüpi.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 610 lõikele 2 loetakse, et kui lepingus ei ole tähtaega ette nähtud, loetakse see sõlmituks määramata ajaks. Sel juhul on igal poolel õigus see igal ajal lõpetada, teatades oma otsusest kolm kuud ette.

Lühiajaline leping sõlmitakse mitte pikemaks kui aastaks. Kuidas pikendada mitteeluruumide üürilepingut? Pikendamine toimub automaatselt määramata ajaks, kui mõlemad pooled on kõigega rahul.

Sel juhul ei ole lepingut uuesti sõlmida vaja. Mõnel juhul võib omanik nõuda tingimuste või maksete muutmiseks uut dokumenti. See on võimalik ainult üürniku nõusolekul.

Pikaajaline leping tuleb registreerida Föderaalreservi Süsteemis. Sellise mitteeluruumi üürilepingu pikendamine toimub samamoodi nagu lühiajaline - automaatselt, samade tingimuste, poolte õiguste ja kohustustega või sõlmitakse uus muudetud nõuetega dokument.

Üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine teatud perioodiks on võimalik nii omaniku kui ka üürniku poolt.

Sellised küsimused lahendatakse kohtus või mõlema isiku kokkuleppel.

Oluliste nüansside ja võimaluste tundmine ärikinnisvara liisimisel aitab teil sõlmida tulusa ja turvalise tehingu, mis toob regulaarset passiivset tulu.

Ärikinnisvara rentimine on üks tulusamaid äriliike ja selle järele on peaaegu alati nõudlus. Paljud väikefirmad ja alustavad ettevõtjad otsivad endale elamiseks ja äritegevuse korraldamiseks büroopinda, mille soov osta suhteliselt väikese raha eest katus pea kohale võimaldab saada pidevat sissetulekut pindade üürimisest. Sageli saab ruume üürida lisaks väikeettevõtjatele ka väikepoodidele, kust endised väikekioskite ja tööstusturgude kauplemiskohtade omanikud on järjest enam sunnitud lahkuma.

Ilmekas näide kommertskinnisvara rentimise äri edust on arvukad büroohooned, mis on täis väikefirmadega.

Selle suuna atraktiivsus seisneb ka selles, et selle korraldamine nõuab enamasti vaid esialgseid investeeringuid ning kõik jooksvad kulud saab kanda klientidele. Loomulikult peab sellise ettevõtte loomiseks olema sobiv kinnisvara.

Ettevõtte usaldusväärsuse huvides on soovitatav osta selline objekt kinnisvarana, et mitte sõltuda selle omaniku kapriisidest.

Kui aga raha napib, saate hoone rentida, tingimusel et selle pinna allrendile antakse õigus. Tihtipeale on hoone omanike jaoks selle täielikult välja üürimine tulusam kui paljude väikeüürnike vaevarikas otsimine ja nendega suhete vormistamine. See kõik on tõsi, kuid siiski mõjutab kasumi osakaalu vähenemine oluliselt projekti üldist kasumlikkust, mistõttu on hoone kinnistuks ostmine võrreldes üürimisega alati prioriteetne ning sellega kaasnevad ettevõtja jaoks väiksemad riskid.

Absoluutselt ei ole vaja valida kinnisvara kesklinnas, mille maksumus ületab kõik mõeldavad piirid.

Tihti on palju tulusam osta hoone või ruumid äärelinnas või kuskil elamurajoonis, mis nõuab oluliselt väiksemat investeeringutaset.

Ainus oluline tingimus kinnisvara valikul on ühistranspordipeatuste olemasolu läheduses.

Hea võimalus sellise objekti ostmiseks on pankrotistunud tööstusettevõtete vanad mahajäetud hooned, kaubanduskeskuste kontorid. Mida kehvemas tehnilises seisukorras on hoone, seda soodsamalt saab seda soetada, mida kasutavad ära paljud ärikinnisvara üürimisega raha teenivad ettevõtjad. Teisest küljest on piisavate rahaliste vahendite olemasolul mõnikord lihtsam uut hoonet püstitada, planeerides eelnevalt selle ruumi väljaüürimiseks.

Vana ruumi renoveerimisel või uue sisustamisel tuleb arvestada ärikinnisvara üürile andmise eripäradega.

Kuna büroohoone ruume antakse üürile erinevatele üürnikele, on vaja ette näha eraldi kommunikatsioonid ning võimalus mistahes ruumi küttest ja elektrist lahti ühendada, et vältida tarbetuid kulutusi tühjale pinnale. Lisaks on soovitav eelnevalt kavandada üldkasutatavad ruumid, tualetid, söögikohad ja ühiskasutatava kontoritehnika asukohad. See loob mugavad töötingimused väikeettevõtetele ja suurendab kinnisvara atraktiivsust. Ruumide viimistlusele üürnikel reeglina erinõudeid ei ole, mistõttu saab remonti ja viimistlust teha odavate ehitusmaterjalide abil. See vähendab vajalike investeeringute mahtu.

Erilist tähelepanu tuleb pöörata kaasaegse side, eriti kiire Interneti ühendamisele, samuti wi-fi korraldamisele.

Veelgi enam, üürnike seas on kasulik omada nii raamatupidamisbürood kui ka kontoriteenuseid pakkuvat ettevõtet: paljundustööd, tekstide trükkimine jne. See võimaldab pakkuda üürnikele vajalikke bürooteenuseid ning täita kõik üüritavad ruumid täielikult. Klientide meelitamiseks saab kasutada ka üldkasutatavaid ruume, büroohoone fuajeed, võimaldades sinna paigutada üürnike reklaamtooteid, paigaldades selleks spetsiaalsed reklaamkonstruktsioonid.

Suurepärane täiendus tehnilise varustuse seisukohalt on ka mini-PBX ühendamine ja üürnikele linna telefoninumbrite võimaldamine, mis aitab kindlustada püsiüürnikke selleks ette nähtud kohtades.

Bürookinnisvara rentimise äri korraldamisel tuleb erilist tähelepanu pöörata lepingute juriidiliselt korrektsele täitmisele ja võimalusele kohusetundetutelt üürnikelt kahju sisse nõuda. Bürookinnisvara rentimise efektiivsust kinnitavad eksperdid, kes hindavad üürimäärade kasvu ligikaudu 10% aastas. Kogemus näitab, et investeeringud bürookinnisvarakeskuse loomisse on võimalik tasuda 2-3 aastaga.

Loomulikult on ettevõtte nõuetekohaseks korraldamiseks see vajalik, mida saab tellida meie veebisaidilt.

Või kommertspakkumine. Oma kinnistut on vaja üksikasjalikult iseloomustada: märkida suurus, korruste arv, pindala, kirjeldada tehnilist seisukorda ja varustust, infrastruktuuri, kusjuures rõhku tuleks panna loomulikult selle eelistele, kuid märkida ka puudused. .

Kõige tõhusamad viisid üürnike leidmiseks on järgmised:

• Reklaamide paigutamine Interneti-avarustesse(specialized) on väga populaarne ja tõhus reklaamikanal. Kindlasti tuleks lisada fotod kinnistust.
• Otsige oma sõprade järgi- väga lihtne meetod, kuid töötab sageli kiiremini kui teised, kuna ettevõtjate suhtlusringkond eeldab ärisfääri huvide ristumist.
• Kaubanduspakkumise saatmine meili teel– üsna sageli valivad sellised asutused nagu restoranid, kohvikud, baarid, poed, salongid ja teised ruumid teise müügikoha avamiseks või kolimiseks. Kuna tavaliselt on ettevõtete omanike e-posti aadress märgitud nende ettevõtte ametlikul veebisaidil, pole konkreetse sihtpostituse koostamine sugugi keeruline.
• Koostöö kinnisvarabürooga– väga hea viis, sest kinnisvaramaakleritel on suuremad reklaamivõimalused. Lisaks on nad tulevikus kaasatud tehingu sõlmimisse.

Millele tähelepanu pöörata?

Hinnakujundus

Esmalt tuleb tutvuda ärikinnisvara andmebaasiga, hinnata turgu ja võrrelda hindu. Siiski peate mõistma, et reaalsete tehingute tegemisel vähendatakse tavaliselt summasid veidi.

Konkurentsi eelised

Ärikinnisvara liisingu tingimusi on täiesti võimalik kiirendada, muutes ruumide kvaliteediomadusi. Võimalikud on erinevad valikud:

Samuti on eeliseks omaniku usaldusväärsus ja läbipaistvus, st pikaajaline käibemaksuga otseleping, sularahata makseviis, võimalus arvestada mitte ainult kõiki lepingujärgseid summasid, vaid ka tegevusmaksed maksustamise eesmärgil.

Boonused ja eelistused

Tavaliselt eelistavad ärikinnisvaraomanikud mitte reklaamida võimalust pakkuda erinevaid boonuseid ja allahindlusi. Kõik otsustatakse individuaalselt, näiteks kui ettevõte ei saa otsustada ruumide rentimise üle, võite pakkuda mõningaid boonuseid. Samuti võivad need saada positiivse otsuse tegemisel otsustavaks teguriks. Üüri juriidiliste aspektide ja eeliste kohta saate lisateavet omanikult.

Sihtrühma leidmise viisid ja milline neist on tulusam

Otsingumeetodeid saab teha iseseisvalt või kinnisvarabüroode abiga.

Omal käel

Omal käel üürnike otsimisel kulub muidugi palju aega, isegi kui leping on perfektselt vormistatud. Sellega seoses on tulusam pöörduda professionaalide (maaklerite) poole.

Mis puutub hinda, siis on tulusam ise otsida, kulud on loomulikult väiksemad. Sel juhul võivad riskid olla järgmised:

1. Mitteprofessionaalil võib olla keeruline ruume õigesti hinnata ning selle tugevaid ja nõrku külgi kindlaks teha. Ja üüri maksumus sõltub sellest.
2. Kommertspakkumise saab koostada, võttes arvesse mitte kõiki olulisi nüansse.

Maakleritega ühendust võttes saate teha muid asju ja usaldada otsimine professionaalidele.

Kinnisvaramaakleri abiga

Säästab oluliselt väärtuslikku aega, kuna kinnisvaramaakleritel on oma väljakujunenud alused ja reklaamimeetodid. Nende teenuste eest tuleb loomulikult tasuda, tavaliselt määratakse summa kinnisvara üleandmise vahendustasu raames.

Riskide vältimiseks, Peate sõlmima maakleriga koostöölepingu ja pöörama tähelepanu nüanssidele:

• Kinnisvaramaaklerid lisavad alati lepingusse punkti, et omanik ei saa oma vara ise üle anda, mis tähendab, et kinnisvaramaakler saab igal juhul tasu.
• Te ei saa lepingut allkirjastada enne, kui on kontrollitud, et kinnisvaramaakler tegutseb juriidilise isikuna ja on registreeritud juriidiliste isikute ühtses riiklikus registris.

Keda eelistada?

Üürnike valimisel tuleks eelistada juriidilisi isikuid või üksikettevõtjaid, need on kõige usaldusväärsemad kategooriad; tavaliselt ei rendi nad oma äri laiendamisel esimesi ruume.

Eraisikutele ruumide rentimine ei ole turvaline, sest nad võivad keelduda üüri maksmisest, teatades, et raha pole, või lihtsalt kaduda.

Võimalikud riskid

Loomulikult on iga ärikinnisvara omanik mures selle ohutuse ja seisukorra pärast, sest väljaüürimise eesmärk on kasumit teenida. Peamised riskid üürileandjate jaoks on välja toodud:

1. Ruumide mittesihipärane kasutamine. Näiteks märkis üürnik lepingus, et ruume kasutatakse laona, kuid tegelikult avati kauplus.
2. Varakahju ehk seadmed võivad rikki minna, ruumide remont võib kahjustada saada jne.
3. Üürniku keeldumine üüri tasumisest.

Rääkisime lähemalt, kuidas ärikinnisvara üürida, et mitte hätta sattuda.

Kuidas esitada?

Ärikinnisvara liisimisel on väga Oluline on õigesti koostada kõik vajalikud dokumendid:

• teha kommertspakkumine;
• koostada üürileping, milles on vaja mõlema poole jaoks üksikasjalikult täpsustada kõik tehingu tingimused;
• vormistada ruumide üürile andmise vastuvõtmise ja üleandmise akt.

Kommertsettepanek on oma olemuselt dialoog potentsiaalse üürnikuga, nii et selle koostamisel peate proovima end tema asemel ette kujutada. Tulemuseks peaks olema info esitlus, mis kindlasti tõmbaks inimesi ligi ja ei tahaks enam muud võimalust otsida.

Pakkumisi on:

1. isikupärastatud, see tähendab suunatud;
2. mitte isikupärastatud, st kõigile adresseeritud.

Selle koostamisel on kõige mugavam järgida järgmist struktuuri:

• Pealkiri.
• Ettepaneku olemus on see, et siin tuleb märkida renditavate ruumide otstarve: kontor, tööstus, ladu või jaemüük.
• Objekti täpne aadress.
• Peamised omadused ja omadused: piirkond, Interneti ja telefoni olemasolu, signalisatsioon, parkimine jne.
• Näidatud on koostöötingimused: üüri maksumus ja selle sees sisalduv, lisateenused ja lisatingimused.
• Selle ettepaneku eelised on võimalikud: tihe liiklus, tuntud ettevõtete olemasolu üürnike hulgas või transpordisõlmede lähedus.
• Kontaktandmed.

Tähelepanu! Lisage ka fotod hoone välisilmest, vaade seest ja foto sissepääsu fuajeest.

Lepingu koostamine ja sõlmimine

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 609. Üürilepingu vorm ja riiklik registreerimine

1. Üürileping tähtajaga üle aasta ja kui vähemalt üks lepingupooltest on juriidiline isik, tuleb olenemata tähtajast sõlmida kirjalikult.
2. Kinnisvara üürileping kuulub riiklikule registreerimisele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
3. Vara rendileping, mis näeb ette selle vara hilisema omandiõiguse ülemineku rentnikule (