Kereskedelmi ingatlan, mint vállalkozás: amit tudnia kell. Kereskedelmi ingatlan bérbeadása – minden titok

A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása és egy ilyen tranzakcióra vonatkozó megállapodás megkötése nem túl bonyolult. A lakásbérléshez képest azonban az ingatlanpiac ezen területét más törvények és rendeletek szabályozzák. A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása jövedelmező üzlet, de a nagy irodaházak és a kis területű kereskedelmi ingatlanok sok tulajdonosa gyakran szembesül azzal a problémával, hogy jóhiszemű bérlőt találjon. Ha a probléma megoldása releváns az Ön számára, akkor a mi megoldásunk nagyon hasznos lesz az Ön számára: arról lesz szó, hogyan adjon bérbe helyiséget a lehető legrövidebb időn belül és a legnagyobb haszonnal.

Kereskedelmi ingatlan bérbeadásának jogalapja

Mielőtt megvizsgálnánk, hogyan lehet kereskedelmi ingatlanokat bérbe adni, nézzük meg az ezeket a tevékenységeket szabályozó jogszabályokat. A kereskedelmi ingatlanok fizetett használatra történő átruházásának folyamatát az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza(34. v.). E jogalkotási aktusnak megfelelően a szerződés megkötésének folyamata során felmerülő feltételeket a bérleti szerződés - a tulajdonos és a bérlő közötti megállapodást megerősítő fő dokumentum - tükrözi.

Kereskedelmi ingatlan bérbeadása

Az ingatlantulajdonos fő felelőssége az rend és megfelelő állapot fenntartása a bérelt helyiségekben. Így például az Art. A Ptk. 616. §-a arra kötelezi a bérbeadót, hogy meghatározott időn belül önállóan végezze el a nagyobb javításokat. Ugyanez a cikk körvonalazza a bérlőre háruló kötelezettségeket is, ideértve a helyiségek kozmetikai javítását, az aktuális közüzemi számlák időben történő kifizetését és a helyiségen belüli rend biztosítását.

A bérbeadót átruházzák a kereskedelmi ingatlanok egyéb feltételekkel történő bérbeadásának joga, amelyet a bérleti szerződésben kell rögzíteni. Például a bérbeadó átruházhatja a nagyobb javítások elvégzését a helyiséget bérbeadó személyre, vagy átvállalhatja a bérlő felelősségét.

Az ingatlanszállítás szakaszai

A hozzáértő megközelítéssel és a kereskedelmi ingatlanok lízingelésének összes bonyolultságának megértésével szinte minden bérbeadó képes lesz megbirkózni a nem lakáscélú helyiségek önálló bérbeadásának kérdésével. Nézzük meg az eljárást, részletesen leírva, mit kell tenni a legjövedelmezőbb üzlet megkötéséhez.

Ingatlanok bérbeadásánál a legfontosabb az optimális ár meghatározása, jóhiszemű bérlő keresése és az ingatlan bérbeadásához szükséges dokumentumok hozzáértő elkészítése!

A bérleti díj meghatározása

Ez az első és rendkívül fontos szakasz. Ha a bérbeadó személyesen bonyolítja le az ügyletet, a bérleti díj megállapítása általában nem lesz teljesen objektív. Mivel minden bérbeadó a maximális haszon megszerzését tervezi. A felfújt ár azonban elriasztja a potenciális bérlőket, míg az alábecsült adat kétségeket ébreszt. A kereskedelmi ingatlanok sok tulajdonosa szakértők (ingatlanos/értékbecslő) segítségét kéri, bár manapság sokan elemzik a hasonló ajánlatokat speciális oldalakon, például Avito, Cyan és más online platformokon. Ez lehetővé teszi a jelenlegi piaci helyzet megértését és saját telephelyeinek méltányos értékelését.

Emlékezz! Amikor saját vállalkozása számára bérel egy helyiséget, a potenciális bérlő profitot remél belőle. Éppen ezért a helyiségek értékelésekor figyelembe kell venni azt a becsült valószínű bevételt, amelyet az ingatlan képes lesz megszerezni.

Ezen kívül a kiadó helyiségek értékelésénél célszerű figyelembe venni számos fontos tényező, köztük:

• a bérelendő helyiség területe;
• meglévő elrendezés;
• objektum állapota;
• bútorok és kommunikáció elérhetősége;
• az objektum elhelyezkedése;
• felszerelt parkoló rendelkezésre állása;
• közlekedési és egyéb akadálymentesítés a bérlő üzleti partnerei és ügyfelei számára;
• látogatóforgalom (különösen a nagy bevásárló-, szórakoztató- és irodaközpontok esetében).

A fenti pontok figyelembevételével és a hasonló lehetőségeket elemezve beállíthatja a kiadó helyiség optimális, kölcsönösen előnyös árat.

Bérlő keresése

A potenciális bérlők felkutatása ugyanolyan fontos lépés az ingatlanok bérbeadásakor. Fontos eldönteni, hogy kinek adja bérbe a helyiséget, mert jóhiszemű bérlőt találni sokszor nagyon nehéz lehet.

A havidíj összegének meghatározása után el kell készítenie a hirdetés szövegét.

Általában részletesen jelzi az objektum fő paramétereit - a helyiség mérete, az emelet, a földrajzi elhelyezkedés, az infrastruktúra fejlettsége, a helyiség állapota és berendezése. A helyiségek meglévő előnyeit célszerű kiemelni a szövegben. De nem szabad eltitkolni a bérbe adott ingatlan esetleges hátrányait, hogy a szemle során ne kerüljön kellemetlen helyzetbe, és ne riassza el a potenciális bérlőt.

A lehetőségekről többet kellene mondanunk potenciális bérlők keresése.

Keress barátok/ismerősök között ez a legegyszerűbb módja annak, hogy jóhiszemű bérlőt találjon. Jellemzően, ha kiterjedt „kapcsolatokkal” rendelkeznek az üzleti szférában, a kereskedelmi ingatlantulajdonosok meglehetősen egyszerűen és gyorsan bérbe tudják adni helyiségeiket.

Hirdetések közzététele speciális internetes portálokon, amelyek közül nagy számban dolgozik a hálózaton. Ennek a módszernek az az előnye, hogy a jelenlegi bérleti ajánlatot a felhasználók hatalmas közönsége látja, akik érdeklődnek a legjövedelmezőbb lehetőség kiválasztásában. De a figyelmük felkeltése érdekében fontos, hogy egy jó hirdetést hozzon létre a helyiségek részletes leírásával, jelezve a szövegben a meglévő előnyöket, és ne felejtse el megjegyezni a hátrányokat. Az ingatlannal kapcsolatos valós információk segítségével gyorsabban találhat bérlőt.

Küldje hirdetéséhez több fotót a javasolt helyiségekről. Ez segít a potenciális bérlőknek gyorsan eldönteni, hogy érdeklődnek-e az Ön ingatlana iránt.

Ajánlat küldése ae-felad. Kávézók és bárok, nagy és kis üzletek, szépségszalonok és egyéb létesítmények, valamint szervezetek gyakran keresnek helyiségeket új üzletek megnyitásához vagy kényelmesebb területre költözéshez. A cég hivatalos honlapján megtudhatja azon cégtulajdonosok vagy vezetők e-mail címét, akik érdeklődhetnek az Ön telephelye iránt.

A nagy és kis helyiségek bérlésének jellemzői

Nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásában tudunk segíteni, a bérbe adott ingatlan területétől függően. ingatlanpiaci szakemberek ajánlásait.

Kis helység bérbeadására:

A potenciális bérlők felkutatását személyesen vagy ingatlanügynökségen keresztül is megszervezheti

1. Szakemberek segítségével szerződést kell kötnie a szolgáltatások nyújtására. A bérleti szerződés megkötése után fizetnie kell az iroda szolgáltatásaiért. Természetesen formaságok nélkül is együttműködhet, akkor meg kell írnia egy kereskedelmi ajánlatot, amelyben feltünteti az ingatlanügynök díját, és el kell küldenie az ingatlanokkal foglalkozó ügynökségeknek. Az ingatlanos jutaléka jellemzően a havi bérleti díj fele (egyszeri fizetés).
2. Miután úgy döntött, hogy saját maga kezdi el bérlők keresését, hirdetéseket tesz közzé ingyenes internetes platformokon, célzott elektronikus levelezést szervez, emellett hatékony lesz a banner elhelyezése a homlokzaton (fizetős szolgáltatás) a bérelt helyiség ablakában (ingyenes).

Nagy helyiség bérbeadása:

Ha egy nagy helyiség bérbeadását tervezi, ami azt jelenti, hogy várhatóan magas lesz a jövedelmezősége, akkor elkészíthet egy egyszerű weboldalt saját kereskedelmi ajánlatával. Egy webhelyet általában kulcskérdéseket használó kontextuális reklámozással népszerűsítenek. Ez lehetővé teszi a célközönség elérését, miközben ebben az opcióban szabályozhatja a hirdetés költségeit. Ezzel a lehetőséggel meghirdetheti ingatlanát, és megtakaríthatja az ügynöki díjakat.

A szerződés aláírása

A kiadó helyiségek szakszerű bemutatása– garancia a sikeres tranzakcióra. Az ingatlan bemutatásakor igyekezzen a lehető legtöbb információt megadni, felhívva a potenciális bérlő figyelmét azokra az előnyökre és várható haszonra, amelyeket az ingatlan bérbeadásakor kaphat.

A megállapodás aláírása– a tranzakció utolsó és legfontosabb szakasza. A szakszerűen elkészített és kivitelezett bérleti szerződés megvédi a bérbeadót a gátlástalan bérlőtől. A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell:

• az ingatlan tulajdonosának és bérlőjének azonosító adatai;
• az objektum helyének címe, területe és legfontosabb jellemzői;
• regisztrációs információk;
• a szerződés időtartama;
• a bérleti díj összegét és fizetésének szabályait.

Tájékoztatásul! A törvény tiltja, hogy a helyiség tulajdonosa 12 havonta többször megemelje a bérleti díjat. Ezért a dokumentumban fel kell tüntetni a valószínű növekedés legnagyobb összegét, meghatározva a bérlő kötelező értesítésének időtartamát.

A dokumentumnak tartalmaznia kell a megállapodásban részes felek jogainak/kötelezettségeinek részletes leírását, valamint a felek felelősségét a dokumentum egyes szakaszainak megsértéséért. Nem ártana a dokumentumban szerepeltetni a telephelyen lévő ingatlan leltárát. Így a bérleti szerződés lejárta után a tulajdonos követelheti a megrongálódott vagyontárgyak anyagi megtérítését.

Hogyan lehet gyorsan bérlőt találni

Néhány további hasznos tipp segít gyorsan bérbe adni egy irodát vagy más ingatlant.

Azon tulajdonosok számára, akik nem állnak készen arra, hogy személyesen keressenek bérlőt vagy ne bonyolítsanak bemutatókat/tárgyalásokat, érdemes profi ingatlanos segítségét kérni. Objektíven értékeli a helyiséget, megállapítja annak valós értékét, kiváló minőségű fényképeket készít, helyesen állítja össze a hirdetés szövegét és megkezdi az ingatlan bemutatását.

Viszont, van néhány árnyalat az ügynökséggel való együttműködésben. Ezeket az együttműködés megkezdése előtt tisztázni kell.

Ha egy bérbeadó gyorsan bérlőt szeretne találni a helyiségéhez, akkor maga fizetheti az ügynöki díjat (sok ügynökség díjat számít fel a bérlőknek a szolgáltatásokért). Ezt a lehetőséget gyakran használják a luxusingatlanok tulajdonosai, vagy ha sok ingatlannal rendelkeznek. Az ingatlanosnak kifizetett pénzt többek között az ingatlan bérbeadásának költségeire fordítják. Egy másik gyors lehetőség egy kereskedelmi ingatlan megváltoztatására a bérleti díj csökkentése. És egyáltalán nincs szükség a helyiségek bérbeadására „három rubelért”, elegendő a bérleti költséget 5-10% -kal csökkenteni; Ekkor nő a helyiségek versenyképessége.

Lehetséges kockázatok helyiségek bérbeadásakor

Bármely tulajdonos aggódik a bérelt helyiség állapota miatt, és bevételt akar szerezni a tranzakcióból. Bemutatjuk a kereskedelmi ingatlantulajdonosok főbb kockázatait, és elmondjuk, hogyan védekezhet ellenük.

A helyiségek nem rendeltetésszerű használata

Minden megfelelően elkészített bérleti szerződés meghatározza annak felhasználási célját és működési feltételeit. Ez a helyiséggel együtt bérelt berendezésekre vonatkozik.

Tegyük fel, hogy az ügylet megkötésekor a bérlő megígérte, hogy a helyiséget raktárnak használja, de üzletet nyitott benne. A bérbeadónak jogában áll a szerződés felmondását követelni a kifizetett bérleti díj visszafizetése és a bérlő pénzbírságának kiszabása nélkül.

Anyagi kár

Az ingatlan jó állapotban, gépekkel, berendezésekkel került átadásra a bérlőnek. Ám egy nap kiderül, hogy a helyiség romos állapotban van, a berendezés elromlott stb. Ebben az esetben a bérbeadó követelheti az okozott kár teljes megtérítését. Ebben az esetben nem csak a javítási munkák költségei, hanem az elromlott berendezés (piaci) értéke is megtérítendő.

Nem vállalunk felelősséget abban az esetben, ha a helyiségben és az ingatlanban vis maior körülmények (tűz, stb.) keletkeztek.

A bérlő nem hajlandó bérleti díjat fizetni

A hanyag fizetőket általában anyagilag megbüntetik. Bár ez csak a bérleti szerződés szabályszerű megkötése mellett valósítható meg - egyértelműen rögzíti a havi bérleti díj feltételeit, menetét és mértékét.

A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása mindig nyereséges és megbízható lesz. De ha úgy dönt, hogy ilyen módon fekteti be szabad pénzét, akkor ne rohanjon le, és vegye el, ami az útjába kerül. Meg kell próbálni olyan helyen és olyan bérlővel olyan helyiséget választani, hogy a megtérülési idő a lehető legrövidebb legyen. Moszkvában most 6 és 15 év között változik, az átlag 10-12 év, a 7-9 év jónak számít.

A megtérülési idő bármely befektetés hatékonyságának fő mutatója. Kereskedelmi ingatlan és bérbeadás esetén az alábbi tényezők befolyásolják: a vételár és a várható bérleti díj aránya, a helyiség mérete, elhelyezkedése a várostérképen és adott területen, a bérlő jelenléte a vásárláskor, és végül a bérlő személyazonossága és a vele való kapcsolata. Mindezek a tényezők összefüggenek egymással, így az ingatlan kiválasztása összetett, összetett feladat, sok bemenettel és ismeretlennel. A nem lakáscélú helyiségek jövedelmező bérbeadásához jobb, ha tapasztalt ingatlanosok segítségét kéri. De még ebben az esetben is hozzáértőnek kell lennie bizonyos kérdésekben.

Első. Kinek adja bérbe a helyiséget?

Mindenekelőtt magának kell meghatároznia, hogy kinek szeretné bérbe adni a meg nem vásárolt ingatlanát. Könnyebb tárgyalni és dolgozni valakivel, akit megért, akinek konkrét tevékenységeit, szükségleteit és képességeit első kézből ismeri. Ha érti a cipőkereskedelmet, jobb, ha cipőboltot vesz, nem pedig élelmiszerboltot. Ha szeret varrni és vágni, keressen tárgyat a műterembe. Ezzel a megközelítéssel sokkal könnyebb lesz bérlőt találni.

© Fotó a loftec.ru-ról

Második. Bérleti vállalkozás megtérülési ideje

Számolja ki, hányszor kell havi bérleti díjat kapnia, hogy fedezze a megvásárolt ingatlan költségeit. Ennek a mutatónak a modern időkben 90 és 120 közötti tartományban kell lennie. Ha kevesebb, akkor egy gyanús malacot próbálnak eladni neked, ha több, akkor jó alkupozíciód van. Nagyon vonzó áron vásárolhat helyet egy épülő épületben, de az építkezés befejezéséig és határozatlan ideig nem fog fizetni a bérleti díjakért.

Harmadik. Melyik felvételt lehet gyorsabban átadni?

Minél nagyobb a szoba, annál drágább. De a lényeg, hogy nehezebben talál bérlőt, mert ezek csak olyan nagy cégek lehetnek, amelyek speciális követelményeket támasztanak a helyszínnel. A statisztikák szerint a nagyobb helyiségek évekkel tovább térülnek meg. Ha a megtérülési idő prioritás az Ön számára, akkor jobb, ha több kisebbet vásárol egy nagy tárgy helyett.

Negyedik. Elhelyezkedés

A helyszín kiválasztásakor arra kell összpontosítania, hogy milyen típusú üzletet fog folytatni az Ön telephelyén. Egy kis élelmiszerbolt számára ideális hely egy sűrűn lakott lakóövezet a termeléshez, egy ipari zóna vagy egy külváros, kívánatos, hogy a közelben legyen üzleti központ vagy oktatási intézmény;

Ötödik. Kész bérleti üzlet (GAB)

Meglévő bérlővel ingatlanvásárlás minden szempontból jó megoldás, és a bevétel egy hónapon belül elkezd folyni. De az ilyen ingatlanok ára magasabb, mint az üreseké, és csalással találkozhat az eladó részéről. Meg kell győződnie a szerződésben rögzített bérleti díj konzisztenciájáról, ellenőriznie kell a bérlő vállalkozásának stabilitását, tájékozódnia kell a terveiről - arra az esetre, ha hamarosan költözni szeretne.

© Fotó a mitino.sminex.com webhelyről

Hatodik. Bérlő kiválasztása

És egy utolsó dolog. Ahhoz, hogy a megtérülési idő ne hosszabbodjon meg, jó bérlőre és vele üzleti (vagyis kölcsönösen előnyös) kapcsolatra van szükség. Ha van választási lehetőség egy ingatlan „betelepítésénél”, érdemesebb tapasztalt, de nem nagyvállalkozót bérelni. Az ideális megoldás egy kicsi, de sikeres üzlet tulajdonosa, aki egy másik üzletet nyit.

Egy kereskedelmi ingatlan bérbeadása nem nehéz, és ami a legfontosabb, jövedelmező. A megfelelő megközelítéssel és a folyamat főbb szakaszainak ismeretével az üzlet megkötése nem lesz nehéz.

A legfontosabb az ár eldöntése, az ügyfél megtalálása és a szerződés helyes elkészítése.

Tekintsük a tranzakció összes szakaszát.

Költség meghatározása

Egy ügylet önálló lebonyolítása során gyakran nem objektív a bérleti díj meghatározása.

Minden tulajdonos a legnagyobb haszonra vágyik.

De a túl magas ár elriaszthatja a potenciális bérlőket, a túl alacsony ár pedig kétségeket ébreszthet. A tulajdonosok jellemzően szakemberekhez – ingatlanoshoz vagy értékbecslőhöz – fordulnak az értékbecslésért.

Hogyan lehet saját maga bérelni nem lakás céljára szolgáló helyiségeket? Megteheti szakember segítsége nélkül. Az ár saját maga meghatározásához tanulmányoznia kell a versenytársak hasonló ajánlatait. Ez lehetővé teszi a kereskedelmi ingatlanpiac általános helyzetének megértését és a helyiségek helyes értékelését.

FONTOS: A bérlő bevételszerzési céllal bérel egy kereskedelmi ingatlant, ezért a költségbecslésnél fontos figyelembe venni, hogy hozzávetőlegesen mekkora nyereséget kaphat.

Az árat olyan tényezők befolyásolják, mint:

Ezen szempontok figyelembe vétele és a versenytársak ajánlatainak figyelemmel kísérése után objektíven értékelheti ingatlanát.

Keressen egy ügyfelet

Kereskedelmi ingatlan bérbeadása a tulajdonostól magában foglalja a potenciális bérlők felkutatását.

Mielőtt ezt megtenné, kereskedelmi ajánlatot vagy hirdetést kell tennie.

Részletesen fel kell tüntetni az ingatlan összes jellemzőjét: terület, emelet, elhelyezkedés, infrastruktúra, műszaki állapot és felszereltség. Jobb, ha a figyelmet az előnyökre összpontosítja a hirdetésben.

Ugyanakkor fontos jelezni a helyiség hiányosságait, hogy a megtekintés során ne kerüljön kínos helyzetbe, és ne riassza el az ügyfelet.

Nézzük meg közelebbről a lehetséges bérlők keresésének módjait.

1. Keresés barátok szerint. A legegyszerűbb módja annak, hogy megtalálja az ajánlata iránt érdeklődő személyt, ha megkérdezi barátait és rokonait. Az ingatlantulajdonosok gyakran üzleti körökben mozognak, ami azt jelenti, hogy ez leegyszerűsíti ingatlanuk gyors bérbeadását.
2. Hirdetés elhelyezése speciális internetes forrásokban például az Avito. Ennek a módszernek az az előnye, hogy ajánlatát több száz, vagy akár több ezer érdeklődő látja majd. A bérlő mielőbbi megtalálásához jó, részletes hirdetést kell írnia, amelyben leírja a helyiség minden előnyét és hátrányát.

   A hirdetéshez több fényképet is csatolni kell.

   Ez megkönnyíti a potenciális ügyfél számára annak eldöntését, hogy érdemes-e megfontolni vagy sem.

3. Ajánlat küldése e-mailben. A bárok, éttermek, üzletek, szalonok és más szervezetek és létesítmények gyakran keresnek helyiségeket, hogy más helyet költözzenek vagy nyithassanak. Az érdeklődő cégtulajdonosok e-mail címét cégeik hivatalos weboldalain találhatja meg.

A dokumentum bemutatása és aláírása

Az ingatlan megfelelő bemutatása a kulcsa a gyors üzletkötésnek.

A helyiségek bemutatásakor próbáljon meg több információt elmondani róla, összpontosítva arra, hogy az objektum milyen előnyökkel és lehetséges haszonnal jár az ügyfél számára.

A megállapodás megkötése a tranzakció utolsó, de legfontosabb és legfelelősebb lépése. A helyesen elkészített és kivitelezett dokumentum megvédi a tulajdonost a gátlástalan bérlőtől. Amit bele kell foglalni:

• a bérlő és a tulajdonos személyes adatai;
• cím, terület és műszaki adatok;
• regisztrációs adatok;
• határidő;
• a fizetés összege és átutalásának módja;

FONTOS: A törvény szerint a tulajdonosnak nincs joga évente egynél többször emelni a díjat. Ezért a szerződésben fel kell tüntetni az esetleges bérleti díj emelésének maximális összegét és azt az időtartamot, amely alatt erről a bérlőt értesítik.

Fontos, hogy a dokumentumban részletesen leírják a felek jogait és kötelezettségeit, és jelezzék az egyes kikötések megsértése esetén fennálló felelősség természetét. Célszerű lenne a megállapodást kiegészíteni a telephelyen rendelkezésre álló ingatlanok leltárával. A szerződés felmondása után a tulajdonos pénzbeli kártérítést kaphat, ha a bútort vagy berendezést a bérlő megrongálta.

A nem lakáscélú helyiségek bérbeadásának leggyorsabb módjai

Hogyan lehet gyorsan bérbe adni kereskedelmi ingatlant?

Azok számára, akik nem akarnak személyes időt tölteni az ügyfelek keresésével, tárgyalásokkal és bemutatókkal, jobb, ha ingatlanost keresnek fel.

Felméri az ingatlant, beállítja a megfelelő forgalmi értéket, vonzó fényképeket készít, hozzáértő hirdetést készít és saját maga bemutatja az ingatlant.

Azonban még az ügynökökkel való együttműködésnek is megvannak a maga árnyalatai. Az ingatlanosok általában az ingatlan bérbeadásából vagy eladásából származó jutalékért dolgoznak.

A díjat, százalékos formában, általában a kérelmezőktől szedik, nem a tulajdonosoktól.

Azonban nem minden jelentkező lesz kész arra, hogy együttműködjön egy ügynökkel, akinek pénzt kell fizetnie.

Ezért, ha a tulajdonosnak sürgősen bérlőt kell találnia, maga fizetheti a jutalékot. Ezt gyakran gyakorolják, ha a tulajdonos sok ingatlannal rendelkezik, vagy luxusingatlant szeretne bérbe adni.

Az ügynöknek fizetett pénz nemcsak a zsebébe kerül, hanem a szükséges kiadásokra is - fotók, videó bemutatók, reklámok stb.

A nem lakóépület vagy iroda bérbeadásának másik gyors módja a költségek csökkentése. Ugyanakkor szinte semmiért sem kell bérbe adni, elég 10%-kal csökkenteni a fizetést. Akkor az ajánlata versenyképes lesz.

Bérleti időszakok

Fontos szempont a nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződés érvényességi ideje. Három típusban kapható.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 610. cikkének (2) bekezdése szerint, ha a szerződés nem határoz meg időtartamot, akkor azt határozatlan időre kötöttnek kell tekinteni. Ebben az esetben mindkét félnek joga van a döntést három hónapos felmondási idővel bármikor felmondani.

A rövid távú szerződést legfeljebb egy év időtartamra kötik. Hogyan lehet megújítani a bérleti szerződést nem lakás céljára? A hosszabbítás határozatlan időre automatikusan megtörténik, ha mindkét fél mindennel elégedett.

Ebben az esetben a megállapodás újbóli megkötése nem szükséges. Egyes esetekben a tulajdonos ragaszkodhat egy új dokumentumhoz a feltételek vagy a fizetés megváltoztatásához. Ez csak a bérlő beleegyezésével lehetséges.

A hosszú távú megállapodáshoz regisztrálni kell a Federal Reserve System-nél. Az ilyen nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződés meghosszabbítása ugyanúgy történik, mint a rövid távú szerződés - automatikusan, a felek azonos feltételeivel, jogaival és kötelezettségeivel, vagy új, megváltozott követelményekkel rendelkező dokumentumot kötnek.

Egy bizonyos időtartamra szóló bérleti szerződés idő előtti felmondása lehetséges mind a tulajdonos, mind a bérlő részéről.

Az ilyen kérdéseket bíróságon vagy mindkét személy közös megegyezésével oldják meg.

Ha ismeri a kereskedelmi ingatlanok lízingelésekor tapasztalható fontos árnyalatokat és lehetőségeket, akkor nyereséges és biztonságos üzletet köthet, amely rendszeres passzív bevételt hoz.

A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása az egyik legjövedelmezőbb üzletfajta, és szinte mindig kereslet van rá. Sok kis cég és kezdő vállalkozó keres irodahelyiséget, ahol lakhat és megszervezheti vállalkozását. A vágyuk, hogy tetőt vásároljanak a feje fölé, és viszonylag kevés pénzért állandó bevételhez juthatnak a bérbeadásból. A helyiségek a kisvállalkozókon kívül gyakran kis üzletek számára is könnyen kiadhatók, ahonnan az ipari piacokon működő kis kioszkok, kereskedőhelyek egykori tulajdonosai egyre inkább távozni kényszerülnek.

A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása sikerének szembetűnő példája a számos irodaház, amelyet zsúfolásig megtöltöttek kis cégek.

Ennek az iránynak a vonzereje abban is rejlik, hogy szervezése általában csak kezdeti beruházást igényel, és minden folyamatos költséget át lehet hárítani az ügyfelekre. Természetesen egy ilyen vállalkozás létrehozásához megfelelő ingatlannal kell rendelkeznie.

A vállalkozás megbízhatósága érdekében tanácsos egy ilyen tárgyat ingatlanként megvásárolni, hogy ne függjön a tulajdonos szeszélyétől.

Pénzhiány esetén azonban bérelhet egy épületet, a helyiség albérleti jogával. Az épület tulajdonosai számára gyakran kifizetődőbb a teljes bérbeadás, mint sok kis bérlő gondos felkutatása és a velük való kapcsolatok formális kialakítása. Ez mind igaz, de ennek ellenére a profithányad csökkenése jelentősen befolyásolja a projekt összjövedelmezőségét, így az épület ingatlan vásárlása mindig prioritást élvez a bérbeadáshoz képest, és kevesebb kockázattal jár a vállalkozó számára.

Egyáltalán nem szükséges olyan belvárosi ingatlant választani, ahol azok költsége minden elképzelhető határt meghalad.

Gyakran sokkal kifizetődőbb a város szélén vagy valahol lakóövezetben vásárolni egy épületet vagy helyiséget, ami lényegesen alacsonyabb befektetést igényel.

Az egyetlen fontos feltétel az ingatlan kiválasztásánál a tömegközlekedési megállóhelyek elérhetősége a közelben.

Egy ilyen tárgy megvásárlására jó lehetőség a csődbe ment ipari vállalkozások régi elhagyott épületei, bevásárlóközpontok irodái. Minél gyengébb műszaki állapotú egy épület, annál olcsóbban lehet megvásárolni, amit sok kereskedelmi ingatlan bérbeadásával pénzt kereső vállalkozó él. Másrészt, ha van elegendő forrás, néha könnyebb új épületet építeni, előre megtervezve annak bérbeadását.

Régi helyiség felújításakor vagy új beépítésénél figyelembe kell venni a kereskedelmi ingatlanok bérbeadásának sajátosságait.

Mivel az irodaház helyiségeit különböző bérlőknek adják bérbe, biztosítani kell a külön kommunikációt, valamint lehetőséget kell biztosítani bármely helyiség fűtés- és elektromos hálózatról való leválasztására, hogy elkerülhető legyen az üres hely miatti felesleges költségek. Ezen kívül célszerű előre kialakítani a közös helyiségeket, WC-ket, étkezőhelyeket, valamint a közös irodai berendezések elhelyezését. Ez kényelmes munkakörülményeket teremt a kisvállalkozások számára, és növeli az ingatlanok vonzerejét. A bérlőknek általában nincs különleges követelménye a helyiségek befejezésére, így a javításokat és a befejezést olcsó építőanyagok felhasználásával lehet elvégezni. Ez csökkenti a szükséges beruházás összegét.

Különös figyelmet kell fordítani a modern kommunikáció, különösen a nagy sebességű internet összekapcsolására, valamint a wi-fi megszervezésére.

Sőt, a bérlők körében előnyös egy könyvelő cég, valamint egy irodai szolgáltatásokat nyújtó cég: fénymásolás, szövegnyomtatás stb. Ez lehetővé teszi a bérlők számára a szükséges irodai szolgáltatások biztosítását és az összes kiadó helyiség teljes kitöltését. Ügyfelek vonzására használhatja a közös helyiségeket, egy irodaház előcsarnokát is, lehetővé téve a bérlők reklámtermékeinek elhelyezését, erre a célra speciális reklámszerkezetek elhelyezését.

Technikai felszereltség szempontjából kiváló kiegészítés a minialközpont bekötése és a városi telefonszámok bérlők részére történő biztosítása is, ami segíti az állandó bérlők biztosítását a kijelölt helyeken.

Az irodai ingatlanok bérbeadására irányuló vállalkozás megszervezésekor kiemelt figyelmet kell fordítani a szerződések jogilag korrekt lebonyolítására és a gátlástalan bérlőkkel szembeni kártérítés lehetőségére. Az irodaingatlanok lízingelésének hatékonyságát szakértők is megerősítik, akik a bérleti díjak évi mintegy 10%-os növekedését becsülik. A tapasztalatok azt mutatják, hogy 2-3 év alatt megtérülhet az irodai ingatlanközpont kialakításába fordított befektetés.

Az üzlet megfelelő szervezéséhez természetesen szükséges, mely megrendelhető weboldalunkon.

Vagy kereskedelmi ajánlat. Ingatlanát részletesen ismertetni szükséges: feltüntetni a méretet, az emeletek számát, a területet, ismertetni a műszaki állapotot és a felszereltséget, infrastruktúrát, miközben természetesen az előnyeire kell a hangsúlyt fektetni, de a hátrányokat is meg kell jegyezni. .

A bérlők megtalálásának leghatékonyabb módjai a következők:

• Hirdetések elhelyezése internetes forrásokban(specialized) egy nagyon népszerű és hatékony hirdetési csatorna. Feltétlenül csatoljon fényképeket az ingatlanról.
• Keressen ismerősei alapján- nagyon egyszerű módszer, de gyakran gyorsabban működik, mint mások, mivel a vállalkozók társadalmi köre az üzleti szférában az érdekek metszéspontját jelenti.
• Kereskedelmi ajánlat küldése e-mailben– gyakran olyan létesítmények, mint éttermek, kávézók, bárok, üzletek, szalonok és mások választanak ki helyiségeket egy másik üzlet nyitásához vagy költözéshez. Mivel általában a cégtulajdonosok e-mail címét feltüntetik cégük hivatalos honlapján, egyáltalán nem nehéz konkrét célzott levelezést készíteni.
• Együttműködés ingatlanügynökséggel- nagyon jó módszer, mert az ingatlanosoknak nagyobb hirdetési lehetőségeik vannak. Emellett a jövőben részt vesznek az üzlet megkötésében.

Mire kell figyelni?

Árképzés

Először meg kell ismerkednie a kereskedelmi ingatlanok adatbázisával, fel kell mérnie a piacot, és össze kell hasonlítania az árakat. Azonban meg kell értenie, hogy valódi tranzakciók megkötésekor az összegek általában kissé csökkennek.

Versenyelőnyök

A helyiségek minőségi jellemzőinek megváltoztatásával teljesen felgyorsítható a kereskedelmi ingatlanok lízingjének feltételei. Különféle lehetőségek lehetségesek:

Ezenkívül előnyt jelent majd a tulajdonos megbízhatósága és az átláthatóság, azaz a hosszú távú közvetlen szerződés, amely tartalmazza az áfát, a nem készpénzes fizetési mód, a lehetőség, hogy ne csak a szerződésben szereplő összes összeget figyelembe vegyék, hanem adózási célú működési kifizetések.

Bónuszok és preferenciák

A kereskedelmi ingatlantulajdonosok jellemzően nem hirdetik meg a különféle bónuszok és kedvezmények lehetőségét. Minden egyéni alapon dől el, pl. ha a cég nem dönthet úgy, hogy helyiséget bérel, ajánlhat néhány bónuszt. A pozitív döntés meghozatalának döntő tényezőjévé is válhatnak. A bérbeadás jogi vonatkozásairól és előnyeiről a tulajdonostól tudhat meg többet.

A célközönség megtalálásának módjai, és melyik a jövedelmezőbb

A keresési módszerek önállóan vagy ingatlanügynökségek segítségével is elvégezhetők.

Egyedül

Az önálló bérlők keresése során természetesen sok időt kell eltölteni, még akkor is, ha a szerződést tökéletesen megkötötték. Ebben a tekintetben jövedelmezőbb szakemberekhez (ingatlanosokhoz) fordulni.

Ami az árat illeti, jövedelmezőbb az önálló keresés, a költségek természetesen alacsonyabbak. Ebben az esetben a kockázatok a következők lehetnek:

1. A nem szakember számára nehéz lehet megfelelően felmérni egy helyiséget, és azonosítani annak erősségeit és gyengeségeit. A bérleti díj pedig ettől függ.
2. Lehetséges kereskedelmi ajánlatot készíteni, figyelembe véve nem minden fontos árnyalatot.

Az ingatlanosokkal való kapcsolatfelvétel során mást is intézhet, és a keresést szakemberekre bízhatja.

Ingatlanközvetítő segítségével

Jelentősen megspórolható az értékes idő, mivel az ingatlanközvetítőknek megvannak a maguk megalapozott bázisai és hirdetési módszerei. Szolgáltatásaikat természetesen fizetni kell, általában az ingatlan átadásától számított jutalékon belül.

A kockázatok elkerülése érdekében Együttműködési megállapodást kell kötnie az ingatlanügynökkel, és figyelnie kell az árnyalatokra:

• Az ingatlanosok mindig beépítik a szerződésbe azt a kitételt, hogy a tulajdonos nem adhatja át önállóan az ingatlanát, ami azt jelenti, hogy az ingatlanos minden esetben díjazásban részesül.
• Nem írhat alá szerződést mindaddig, amíg nem ellenőrizték, hogy az ingatlanközvetítő jogi személyként jár el, és be van-e jegyezve a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába.

Kit részesítsenek előnyben?

A bérlők kiválasztásakor előnyben kell részesíteni a jogi személyeket vagy az egyéni vállalkozókat, ezek a legmegbízhatóbb kategóriák, üzletük bővítésekor általában nem az első helyiséget bérlik.

A helyiségek magánszemélyek részére történő bérbeadása nem biztonságos, mert megtagadhatják a bérleti díjat, kijelentve, hogy nincs pénzük, vagy egyszerűen eltűnhetnek.

Lehetséges kockázatok

Természetesen a kereskedelmi ingatlanok minden tulajdonosa aggódik annak biztonságáért, állapotáért, hiszen a bérbeadás célja a haszonszerzés. A főbb kockázatok a bérbeadók számára azonosíthatók:

1. A helyiségek nem rendeltetésszerű használata. Például a bérlő a szerződésben jelezte, hogy a helyiséget raktárnak használják, de valójában üzletet nyitottak.
2. Anyagi károk, azaz berendezések tönkremenhetnek, a helyiségek javítása megsérülhet stb.
3. A bérlő bérleti díj fizetésének megtagadása.

Részletesebben beszéltünk arról, hogyan lehet kereskedelmi ingatlant bérelni, hogy ne kerüljön bajba.

Hogyan kell benyújtani?

Kereskedelmi ingatlan bérbeadásnál nagyon Fontos az összes szükséges dokumentáció helyes elkészítése:

• kereskedelmi ajánlatot tenni;
• készítsen bérleti szerződést, amelyben mindkét fél számára részletesen meg kell határozni az ügylet összes feltételét;
• a bérbe adott helyiség átvételéről és átadásáról szóló okiratot készít.

A kereskedelmi ajánlat lényegében a potenciális bérlővel folytatott párbeszéd, ezért annak elkészítésekor meg kell próbálnia magát a helyébe képzelni. Az eredmény egy olyan információ bemutatása, amely határozottan vonzza az embereket, és többé nem akar más lehetőséget keresni.

Vannak ajánlatok:

1. személyre szabott, azaz célzott;
2. nem személyre szabott, vagyis mindenkinek szól.

Összeállításakor a legkényelmesebb a következő szerkezethez ragaszkodni:

• Cím.
• Az ajánlat lényege, hogy itt meg kell jelölni a bérbe adott helyiség rendeltetését: iroda, ipari, raktár vagy kiskereskedelmi.
• Az objektum pontos címe.
• Főbb tulajdonságai és jellemzői: terület, Internet és telefon elérhetőség, riasztórendszer, parkoló stb.
• Fel van tüntetve az együttműködés feltételei: a bérleti díj és az abban foglaltak, kiegészítő szolgáltatások és további feltételek.
• Ennek a javaslatnak az előnyei lehetségesek: nagy forgalom, ismert cégek jelenléte a bérlők között vagy közlekedési csomópontok közelsége.
• Elérhetőségek.

Figyelem! Kérjük, csatolja az épület külső, belső képét és a bejárati előcsarnok fényképét is.

Szerződés készítése és megkötése

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 609. cikke. A bérleti szerződés formája és állami bejegyzése

1. Az egy évnél hosszabb időtartamra szóló bérleti szerződést, ha legalább az egyik fél jogi személy, a futamidőtől függetlenül írásban kell megkötni.
2. Az ingatlanbérleti szerződés állami nyilvántartásba vételhez kötött, hacsak jogszabály másként nem rendelkezik.
3. Ingatlanbérleti szerződés, amely az ingatlan tulajdonjogának későbbi átruházását írja elő a bérlőre (