تعتبر عقارات الطلاب في المملكة المتحدة اليوم من أكثر الاستثمارات المربحة والواعدة. تحظى الجامعات الإنجليزية بشعبية كبيرة ، بما في ذلك بين الطلاب الأجانب ، لذلك هناك طلب ثابت على الاستوديوهات والشقق المصممة لجمهور الطلاب ، وسعر دخول السوق مقارنة بأنواع العقارات الأخرى منخفض ومعقول للعديد من المستثمرين ، وقروض الرهن العقاري في إنجلترا ليست الطرق.

هذه المقالة هي مادة مرجعية ومعلوماتية ، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة لأغراض إعلامية وهي لأغراض إعلامية فقط.

"" تحدثت عن هذه المرة الأخيرة في المقال "". ولكن من أجل تقييم ربحية الاستثمارات ، بالإضافة إلى الأسعار والطلب ، ما زلت بحاجة إلى تحليل ربحية العقارات وتكاليف صيانتها والحصول عليها. ما قررنا القيام به هذه المرة ، ونقدم أيضًا نصائح حول كيفية اختيار الكائن المناسب.

نفقات إضافية
عند شراء أي عقار ، لا يمكنك الاستغناء عن تكاليف إضافية ، وممتلكات الطلاب في المملكة المتحدة ليست استثناء. أولاً ، سيتعين عليك إنفاق الأموال عند عقد صفقة. وفق بولينا فيلاتوفا ، العضو المنتدب لشركة LondonfoRusيوجد في المملكة المتحدة مزايا ضريبية على شراء العقارات (رسوم الدمغة): إذا كان سعر الشراء أقل من 125 ألف جنيه إسترليني ، فلا داعي لدفع الضرائب ، وحيث أن ممتلكات الطلاب عادة ما تكون أرخص من هذا المبلغ ، لم يتم دفع الضريبة. ومع ذلك ، إذا تم شراء مساكن باهظة الثمن أو عدة عقارات ، يمكن أن يصل معدل رسوم الدمغة إلى 15٪.

وعلى أي حال ، يتم دفع التكاليف القانونية لإجراء المعاملة. في بعض الأحيان يتم تضمينهم في تكلفة السكن ، وأحيانًا لا يتم تضمينهم: "ثم عند الاستثمار في شقق الطلاب ، ستكون تكلفة المحامين من 500 إلى 1000 جنيه" - يقول يوجين سبرينجيس ، مدير إدارة الاستثمار بشركة Dom International Ltd (لندن). ووفقًا لبولينا فيلاتوفا (LondonfoRus) ، يتم إنفاق ما متوسطه 700-900 جنيه إسترليني على المحامين ، بالإضافة إلى رسوم إضافية غالبًا ما يتم تحصيلها مقابل صياغة المستندات.

هناك تكاليف إضافية حتى بعد أن يصبح العقار ملكية. "في المملكة المتحدة ، لا توجد ضريبة ملكية واحدة ، ولكن عليك دفع ضريبة المجلس (ضريبة المجلس) ، والتي تذهب لصيانة الشرطة والهيئات الحكومية وتنظيف الشوارع. ويعتمد مقدارها على المنطقة وتتراوح ما بين 200 إلى 2500 جنيه إسترليني سنويًا يوليا كوزيفنيكوفا ، الخبيرة الرائدة في Tranio.Ru ، وهو مركز إنترنت للعقارات الأجنبية. "أيضًا ، يخضع الدخل من تأجير العقارات لضريبة الدخل (علاوة شخصية) ، ولكن ، إذا كان الدخل أقل من 10 آلاف جنيه ، فلن يتم تحصيل الضريبة ، ولكن إذا كان أكثر من ذلك ، عليك دفع 20٪ مقابل يصل الدخل إلى 32،010 جنيهات إسترلينية سنويًا ، وما يصل إلى 40-45٪ بمبلغ أكثر صلابة ، "كما تقول بولينا فيلاتوفا (LondonfoRus). "وبالمناسبة ، إذا كان الربح المخطط له أعلى من 32.010 جنيهات في السنة ، فمن الأفضل تسجيل عقار لكيان قانوني ، وحتى مع دخل يصل إلى 10000 جنيهات ، فمن المهم التصريح عنه والتسجيل في خدمة ضريبية بصفتك غير مقيم ، وإلا فسوف يسحبون تلقائيًا 20٪ "، يضيف يوجين سبرينجيس (دوم إنترناشونال ليمتد (لندن)). ولكن ، صحيحًا ، إذا كان العقار باهظ الثمن - أكثر من 2 مليون جنيه إسترليني ، فإن الشراء من خلال شركة لن يوفر عليك من الضرائب المرتفعة ، "حيث يتعين عليك دفع ضريبة سنوية (ضريبة العقارات السكنية السنوية ، ARPT) بمبلغ تحذر يوليا كوزيفنيكوفا (Tranio.Ru) من 15 إلى 140 ألف جنيه وضريبة على أرباح رأس المال (ضريبة أرباح رأس المال ، CGT) بمعدل 28٪.

بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما يتم الحصول على عقارات الطالب بموجب نظام LeaseHold ، أي بموجب عقد إيجار ، ثم يتعين عليك دفع إيجار الأرض الذي توجد عليه الأشياء ، وفقًا لـ سيرجي تشوباخين ، العضو المنتدب لشركة Dom International ltdتتراوح المدفوعات عادة ما بين 100-300 جنيه في السنة ، ووفقًا لـ Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru) - 150-500 جنيه ، وأحيانًا تصل إلى 5 آلاف جنيه.

ثم هناك تكاليف صيانة المساكن ، وتكلفة الإصلاح ، والأثاث ، والأجهزة التي يجب أن تكون في الغرفة ، والتأمين: "لذلك ، في وسط لندن ، في المباني التي تحتوي على مسبح وصالة رياضية ومصعد وبواب ، ورسوم صيانة يمكن أن تصل إلى 4-5 آلاف جنيه إسترليني في السنة ، والمرافق تأخذ في المتوسط ​​1.68 ألف جنيه إسترليني في السنة (ولكن إذا لم يكن المسكن فارغًا ، فعادة ما يدفع المستأجرون - بالمتر. - المحرر). يمكن أن تكلف الإصلاحات التجميلية البسيطة حوالي 700 جنيه إسترليني سنويًا ، في حين أن الإصلاحات الرئيسية ، على سبيل المثال لمنزل من ثلاث غرف نوم ، يمكن أن تكلف حوالي 20000 جنيه إسترليني. لنفترض أن تكلفة تركيب نظام التدفئة تبلغ حوالي 6000 جنيه إسترليني ، وتكلفة التجصيص 4000 جنيه إسترليني ، والأسلاك الكهربائية 2000 جنيه إسترليني. تقول يوليا كوزيفنيكوفا (Tranio.Ru) إن التأمين القياسي يكلف 150-600 جنيه إسترليني سنويًا ، وخلصت إلى أنه في المتوسط ​​، يتم إنفاق حوالي 9000 جنيه إسترليني سنويًا على صيانة المساكن في المملكة المتحدة.

ولكن هذا ليس كل شيء. إذا كان المالك لا يريد أو لا يستطيع الاعتناء بالعقار بمفرده ، فيمكنه أن يعهد بهذا إلى شركة متخصصة تدفع المرافق والضرائب ، وتنظم عملية الإيجار ، وتراقب ترتيب وسلامة العقار ، وإجراء إصلاحات تجميلية ، وما إلى ذلك. . من ناحية ، يعد هذا أمرًا جيدًا ، لأنه يزيل المخاوف ، ولكن من ناحية أخرى ، فإن هذه الخدمات تكلف المال. تقول يوليا كوزيفنيكوفا (Tranio.Ru): "عند تأجير المساكن ، تحصل شركة الإدارة على 12-15٪ من دخل الإيجار السنوي ، وعند الإدارة بدون تأجير ، فإنها تأخذ 4-7٪ من الدخل المقدر". بشكل عام ، التكاليف كبيرة جدًا ، ولكن ، كما يلاحظ Evgeny Springis (Dom International Ltd (London)) ، يمكن تحسين الضرائب في المملكة المتحدة.

أَثْمَر
ولكن حتى بدون الكثير من التحسين ، فإن عقارات الطلاب في المملكة المتحدة تعتبر استثمارًا مربحًا للغاية. تقول يوليا كوزيفنيكوفا (Tranio.Ru): "إنها تجلب 1 إلى 2٪ أكثر من العقارات السكنية والتجارية". ووفقًا لـ Evgeny Springis (Dom International Ltd (London)) ، فإنها تأتي في المرتبة الثانية بعد الاستثمارات في غرف الفنادق المتسلسلة ، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى حقيقة أن الطلب عليها مرتفع ، مع الاختيار الصحيح لشيء ما ، فهي تقريبًا 100٪ مشغول.

يقول "إن الوظيفة الرئيسية لعقارات الطلاب هي الحصول على دخل من الإيجار" مكسيم كلاجين ، المحلل في Finam Management. وبحسب تقديرات مختلفة فإن الدخل من تأجير مثل هذه المساكن هو 1-15٪ ، وصافي العائد حوالي 6-9٪ ، لكن في بعض المشاريع يصل إلى 10 وحتى 15٪. "على سبيل المثال ، في لندن ، وفقًا لموقع Accommodationforstudents.com ، يتم تأجير أغلى شقق الطلاب في منطقة مايفير مقابل 1200 جنيه إسترليني في الأسبوع ، والأرخص في منطقة موردن مقابل 60 جنيهًا إسترلينيًا في الأسبوع" ، وفقًا لتقرير سيرجي تشوباخين (دوم إنترناشونال) المحدودة). تقول يوليا كوزيفنيكوفا (Tranio.Ru): "يبلغ متوسط" الدخل الإجمالي "من وحدة سكنية واحدة في المملكة المتحدة ككل حوالي 8 آلاف جنيه إسترليني سنويًا.

بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن ترتفع أسعار العقارات الطلابية ، مثل أي عقار آخر ، بمرور الوقت. تقول بولينا فيلاتوفا (LondonfoRus): "وتتراوح الزيادة في قيمة مثل هذا الأصل سنويًا من 3 إلى 9٪". تستشهد بعائد شقة بقيمة 54950 جنيهًا إسترلينيًا في مشروع جديد في ليفربول:

وبالتالي ، حتى مع زيادة طفيفة في الأسعار (توقعات متحفظة) ، يمكن أن يصل العائد من سكن الطلاب في غضون خمس سنوات إلى 12.7٪ سنويًا (باستثناء التكاليف).

المشورة في مجال الاستثمار
لكن هذه الربحية تتحقق فقط عندما يتم اختيار كائن الاستثمار بشكل صحيح. بادئ ذي بدء ، يجب أن يقع العقار بالقرب من جامعة شهيرة. يقول سيرجي تشوباخين (دوم إنترناشونال ليمتد): "إذا كانت على مسافة قريبة من الجامعة ، فستحقق دائمًا دخلاً ثابتًا وستظل سائلة دائمًا". على الرغم من أنه لا يزال من المهم اختيار المدينة المناسبة. إذا سمحت الأموال ، إذن ، بالطبع ، لا يمكنك التفكير لفترة طويلة وشراء مساكن في لندن - فهذا خيار يكاد يكون مربحًا للجميع. ولكن إذا لم تكن الميزانية كبيرة جدًا ، فعليك الانتباه إلى المدن "الطلابية" الأخرى - لحسن الحظ ، يوجد الكثير منها في المملكة المتحدة. إذا نظرت إلى الكل ، فأنت بحاجة إلى اختيار الأشياء التي تجذب الطلاب في تلك المدن. في وصف المشاريع الاستثمارية ، يقوم المطورون عادةً بالإبلاغ عن حجم عدد الطلاب في المدينة ، والذي يحدد مستوى الطلب والعائد المستقبلي على الاستثمار. كلما زاد عدد الطلاب ، زاد الدخل ، ولكن هذا صحيح ، ارتفعت أسعار العقارات. وإلى جانب ذلك ، ستكون الربحية أقل إذا كان هناك بالفعل الكثير من شقق الطلاب في المدينة أو إذا كانت المعاهد نفسها توفر السكن.

"لهذا السبب ، لا ينبغي للمرء أن يطمح إلى أكسفورد أو كامبريدج ، لأن كل شيء واضح للغاية هناك وكل عام يدخل نفس العدد من الطلاب ، والذين يجب أن يعيشوا في كليات خاصة ذات تحيز معين اعتمادًا على التخصص الذي يتلقونه. عليك أن تكون حذرا مع مانشستر وليفربول. هاتان مدينتان يكون فيهما سوق الإسكان الطلابي مشبعًا نسبيًا ومن الخطر الاستثمار هنا دون مشورة مهنية ، خاصة وأن معظم الأشياء مبنية بعيدًا عن المؤسسات ، عمليًا في الضواحي أو في المناطق غير المواتية. لكن في نيوكاسل وشيفيلد ، على العكس من ذلك ، هناك نقص في السكن الطلابي. تستضيف كلتا المدينتين أكثر من 50000 طالب ولديهما فقط حوالي 10 شقق طلابية ، لذلك يمكن أن تكون العائدات أعلى هناك. وكذلك في برمنغهام ، حيث يوجد أيضًا نقص كبير في سكن الطلاب ، على الرغم من أنك في هذه المدينة تحتاج إلى توخي الحذر في اختيار الموقع ، كما ينصح يوجين سبرينغيس (دوم إنترناشونال ليمتد (لندن)). - ولكن مهما كانت المدينة ، فإن المرافق الأكثر جاذبية هي بالقرب من المؤسسات الكبيرة مع بدء البرامج في أكتوبر وفبراير ، وهذا سيوفر تدفقًا إضافيًا للطلاب ، وإذا لم يتم شغل الشقق في أكتوبر ، فسيتم تقليل وقت التوقف - بدءًا من من 12 شهرًا إلى 5-6 (مرة أخرى ، نحن نتحدث عن أشياء ثانوية يحتمل ألا تكون فيها نسبة شغلها بنسبة 100٪). وأيضًا ، كما يلاحظ سيرجي تشوباخين (دوم إنترناشونال ليمتد) ، من الأفضل التركيز على الجامعات التي يدرس فيها الأجانب: الحقيقة هي أن العديد من الطلاب البريطانيين يحاولون إبرام عقد لمدة 42-48 شهرًا ، باستثناء فترات الإجازة عند عودتهم إلى المنزل ، والطلاب الأجانب لا يحتاجون عادة إلى مثل هذه الاستراحات في الإيجار.

ولكن بشكل عام ، بالنسبة لعقارات الطلاب ، تنطبق القاعدة أيضًا: "الموقع ، الموقع ، الموقع مرة أخرى" - هذه القاعدة هي التي تحدد نجاح الاستثمارات.

لكن من المهم أيضًا تقييم خصائص السكن نفسه ، يجب أن يكون مريحًا ، وليس ضيقًا للغاية ، مع إصلاحات وأثاث جديد. وكلما زادت البنية التحتية في المجمع ، كان ذلك أفضل.

يجب أيضًا تقييم المنشئ: "يتمتع معظم البناة الإنجليز بسمعة طيبة. يحاولون بناء المنزل في الوقت المحدد ، لأنهم عادة ما يضمنون دفع الإيجار من الشهر المحدد على أنه شهر الانتهاء. على سبيل المثال ، إذا تم تسليم المنزل في سبتمبر 2015 ، واكتمل البناء في ديسمبر 2015 ، فإن المطور نفسه يدفع للمشتري هنا المبلغ الذي كان يجب أن يحصل عليه من المستأجر (أي في هذه الحالة ، الإيجار لمدة 3 أشهر). هذا ليس مربحًا للمطورين ، لذلك يتم تأجير معظم الكائنات في الوقت المحدد. ومع ذلك ، عند توقيع عقد مع مطور ، من الضروري الانتباه إلى محفظته وتاريخه وسمعته. من المهم أيضًا بند ضمان مدفوعات الإيجار. في بعض الحالات ، يكتب المطورون توقعات الدخل بدلاً من الدخل المضمون ، لكن المشتري مهتم بالضمانات. لذلك ، يجب أن ينص العقد على "الدخل المضمون". على الرغم من أن الشيء الذي ليس له دخل مضمون يمكن أن يكون جذابًا ، على سبيل المثال ، إذا كان له موقع مثالي و / أو عقد عقودًا مع شركة إدارة موثوقة ووكالة ستقوم بتأجيره ، "كما تقول بولينا فيلاتوفا (LondonfoRus). "بشكل عام ، يجب أن تكون شركة الإدارة معروفة وكبيرة. ومن الأفضل اختيار وكالة لها مكتب بحيث تحل المشكلات على الفور ، وليس عن بُعد ، ولا تقدم خدمات المبيعات فحسب ، بل تقدم أيضًا خدمات أخرى ذات صلة بعد البيع ، على سبيل المثال ، إعادة البيع ، وحل المشكلات كل يوم القضايا والضرائب والإعلان ، وما إلى ذلك. وبالمناسبة ، إذا كانت الوكالة مستعدة لإعادة بيع العقار ، وأكثر من ذلك ، إذا كانت تضمن إعادة البيع ، فهذا يدل على موثوقية المشروع ، وكذلك استعداد المطور لشراء العقار بسعر ثابت بعد فترة معينة من الزمن.

حسنًا ، بالإضافة إلى العقارات والمطور والوكالة ، من المهم دراسة العقد. وإذا لم تعجبك نقطة ما ، فيمكنك ويجب عليك تغييرها: "لا تخف من التفاوض مع المحامين الذين يضعون عقد بيع ، فأنت بحاجة إلى الإصرار على وصف الشروط المهمة للمشتري ، و استبعد ما يربكك ، "توصي Polina Filatova (LondonfoRus).

وقبل الشراء ، عليك أن تقرر ما إذا كنت ستأخذ شقق الطلاب قيد الإنشاء أو شراء أشياء ثانوية من الملاك السابقين. مع الخيار الأول ، عليك انتظار الكائن ، ولكن مع الخيار الثاني ، لا تنتظر. لكن الخيار الأول للمستثمر قد يكون أكثر ربحية ، لأنه بالنسبة للكائنات قيد الإنشاء ، فإن فترة مدفوعات الإيجار السنوي المضمون عادة ما تكون من 5 إلى 7 سنوات ، وبالنسبة لمشاريع السوق الثانوية ، يمكن أن يكون الضمان لمدة 3 سنوات فقط (أو إذا كان الكائن قديم ، لن يكون هناك ضمان على الإطلاق).

ولا تتجنب الرهون العقارية. بالطبع ، الآن ، بسبب انخفاض قيمة الروبل ، قد تزيد الفائدة الفعلية على القرض ، لكن "الرهن العقاري هو ضامن إضافي ، خاصة عند الاستثمار في مرحلة البناء. يوضح Evgeny Springis (Dom International Ltd (London)) أنه من خلال الرهن العقاري ، يقوم البنك بإجراء فحص إضافي للمطور وشركة الإدارة ويحلل جميع مخاطر المشروع. - إلى جانب ذلك ، توفر القروض العقارية فرصة للحصول على الرافعة المالية ، وبسبب انخفاض معدل الفائدة ، يزداد الدخل على الاستثمارات. على سبيل المثال ، يمكنك شراء عنصر واحد نقدًا أو غرفتين بقرض عقاري بدفعة أولى بنسبة 50٪. في الحالة الثانية ، سيكون إجمالي الربح بعد كل مدفوعات القرض أكبر من الربح من عنصر واحد تم شراؤه نقدًا.

"ويجب ألا ننسى أن عملية شراء العقارات في المملكة المتحدة بسيطة للغاية ، يمكنك حتى شراء شقق عن بعد ، وفي الواقع ، لم ير الكثير من المستثمرين مشترياتهم من قبل ، الأمر الذي لم يمنعهم من الحصول على دخل جيد. وسوق العقارات الطلابية الآن في مرحلة النمو ، والطلب مرتفع ، مما يعني أن هذه الاستثمارات ستكون مربحة لفترة طويلة "، كما تقول بولينا فيلاتوفا (LondonfoRus).

نقوم بتحويل الأموال
أحد الأسئلة الأكثر شيوعًا اليوم من الروس الذين يخططون للشراء في الخارج هو ما إذا كانت هناك أية صعوبات في تحويل الأموال من روسيا في الخارج. بعد كل شيء ، مهما قال المرء ، فإن الوضع الدولي اليوم يترك الكثير مما هو مرغوب فيه. ألا تؤثر على مواطني روسيا؟

أكد لنا جميع الخبراء الذين قابلتهم البوابة أن المشترين من روسيا لا يواجهون أي صعوبات خاصة. يصف Eugene Springis (Dom International Ltd (london)) إجراء تحويل الأموال بهذه الطريقة.

في المملكة المتحدة ، لا يتم تحويل الأموال مباشرة إلى البائع ، ويتم تنفيذ جميع المعاملات من خلال المحامين. يرافق موظفو الشركة - الوكلاء - المعاملة ، ولكن يتم تحويل الأموال إلى حساب عميل خاص مع المحامين ، يذهب المال إلى حساب المحامي من جانب البائع فقط عند تبادل اتفاقيات البيع والشراء. قبل أن يسمح المحامون من جانب المشتري بتحويل الأموال إلى حسابهم لشراء العقارات ، يجب عليهم التحقق من مصدر الأموال. يُطلق على هذا الشيك اسم AML (Anti loundering) ، وفقط عندما يقتنع المحامون بنقاء الأموال ، سيسمحون بتحويلها إلى الحساب. يجب أن يتم تحويل الأموال في هذه الحالة من الحساب الشخصي للمشتري. المدفوعات النقدية لن تعمل تحت أي ظرف من الظروف.

كقاعدة عامة ، يمكن للروس تأكيد مصدر الأموال بسهولة ، على الرغم من اندهاشهم من السؤال ذاته. ومع ذلك ، لم يتلق أي من عملاء الشركة أي رفض حتى الآن. أي بنك روسي يقوم بتحويل الأموال ، لكنه في نفس الوقت يطلب أيضًا مستندات لتمرير التحكم في العملة. ولا يوجد شيء معقد في هذا الإجراء إذا كان تحت سيطرة المحامين. يستخدم شخص ما حسابات في الخارج ويقوم بالتحويلات من هناك. إجراء معالجة المعاملة واجتياز شيك مكافحة غسل الأموال هو نفسه بالنسبة للمقيمين وغير المقيمين ، ولا يوجد فرق بين مكان تواجد العميل. تتم معظم معاملات الشراء عن بُعد ، ولا يلتقي العملاء ، بما في ذلك السكان المحليون ، بمحامين ويرسلون العقود عن طريق البريد.

Timur Nigmatullin ، محلل مالي في FINAM ،ويضيف أنه بالنسبة للروس ، قد تكمن الصعوبة في حقيقة أن شراء العقارات عادة لا يكون أساسًا للحصول على تصريح إقامة. بالإضافة إلى ذلك ، يحذر الخبير ، عند فتح حساب في أحد البنوك البريطانية ، يحتاجون إلى جواز سفر وإثبات عنوان الإقامة. في الوقت نفسه ، بدون حساب مصرفي ، من الصعب جدًا الحصول على هذا التأكيد ، أي يتم الحصول على حلقة مفرغة. لكن البنوك تفعل ذلك على أي حال.

ناتاليا زافاليشينا ، الرئيس التنفيذي لشركة Distant Property ،تعتبر الصعوبة المتزايدة للعملاء الذين لديهم مدخرات بالروبل ، ومن المتوقع أن تكون عدة مدفوعات هي الصعوبة الرئيسية. في هذه الحالة ، من الصعب التنبؤ بالضبط بالمبلغ الذي سيكون "ناتجًا" ، علاوة على ذلك ، تحدث الخسائر أثناء عملية التحويل.

كما طلبنا من المعلقين تخمين ما سيحدث إذا قام "زملاؤنا وشركاؤنا" بفصل البنوك الروسية عن نظام سويفت. ومع ذلك ، فإن الخبراء شبه متأكدين من أن هذا لن يحدث. ولكن إذا حدث هذا ، فمن المرجح أن يتم استبدال SWIFT بنظام جديد ، - يعتقد إيغور إندريكسونز ، مدير الاستثمار العقاري ومؤسس Indriksons.ru. ولكن حتى الآن ، بالإضافة إلى تحويلات SWIFT ، هناك أدوات أخرى يمكنك من خلالها الدفع مقابل شراء العقارات ، والملاحظات أوكسانا سالفالي ، المدير الإداري لشركة London Relocation Consultancy-property في لندن. العديد من العملاء الذين يشترون عقارات باهظة الثمن في المملكة المتحدة لديهم حسابات مصرفية في بلدان أخرى. لا يزال الكثير من الناس يشترون العقارات باسم شركة أوفشور ، مما يسمح لهم بالحفاظ على السرية ، لذلك يتم تحويل الأموال من حسابات الشركات الأجنبية دون أي مشاكل. يوري بانكوف ، كبير المُثمنين في شركة التقييم السويسرية Swiss Appraisal في روسيا ورابطة الدول المستقلةأكثر تشاؤماً ، فهو يعتقد أنه في حالة إغلاق SWIFT ، فإن المملكة المتحدة تخاطر بفقدان مستثمر كبير وسخي في روسيا. ربما نفترض أن هذه الاعتبارات البراغماتية يجب أن تمنع الغرب من اتخاذ قرارات لن تفيد أحدًا.

ملخص البوابة
تتميز عقارات الطلاب في المملكة المتحدة بسعر منخفض نسبيًا ، أي أن الدخول إلى سوقها ممكن للعديد من المستثمرين ، وفي نفس الوقت يكون الطلب عليه وربحيته عالية. في العديد من مناطق إنجلترا ، يتجاوز الدخل من تأجيرها الدخل من تأجير العقارات السكنية وغير السكنية ، بما في ذلك العقارات الأكثر تكلفة. وإلى جانب ذلك ، تظهر أسعار هذا النوع من المساكن اليوم نموًا ثابتًا ، ومخاطر الخسائر ضئيلة ، وتكلفة صيانتها ليست عالية جدًا. على سبيل المثال ، نظرًا لانخفاض تكلفة الأشياء ، هناك مزايا ضريبية على شراء العقارات (رسوم الدمغة) وضريبة الدخل على تأجير العقارات. بشكل عام ، إذا اخترت المشروع المناسب والشيء نفسه ، فمن الصعب العثور على أفضل منطقة للاستثمار الرأسمالي اليوم.

خدمة شخصية
للعقارات في أوروبا

مرافقة. يتحكم. التخطيط الضريبي
خدمة ما بعد البيع

15 عاما من العمل في السوق

الاستثمار في ممتلكات الطلاب في المملكة المتحدة

تطور قطاع الطلاب في المملكة المتحدة إلى استثمار ناضج ومعترف به عالميًا. أدى سجل حافل ومستويات عالية من الطلب إلى ارتفاع قياسي في الاستثمار العقاري للطلاب في النصف الأول من عام 2015.

في النصف الأول من عام 2015 ، وصل الاستثمار في ممتلكات الطلاب في المملكة المتحدة إلى مستوى قياسي بلغ 4.2 مليار جنيه إسترليني ، بزيادة 70٪ عن الهدف السابق و 40٪ عن الذروة السابقة في عام 2012. وفقًا لمحللي العقارات في الخارج ، سيكون إجمالي الاستثمار حوالي 5.5 مليار جنيه إسترليني في عام 2015. في السنوات الأخيرة ، كانت هناك زيادة خاصة في اهتمام المستثمرين الأجانب. مع نضوج الاستثمار ، تحول جوهر النشاط الاستثماري أولاً إلى الشركات الخاصة الموجودة في المملكة المتحدة وسوق الأسهم الخاصة ، ثم إلى المؤسسات الاستثمارية العالمية.

يتم دعم الاهتمام المتزايد بممتلكات الطلاب في المملكة المتحدة أيضًا من خلال النمو الإيجابي في عدد الطلاب. وفقًا لخبراء UCAS الذين حللوا عدد الطلبات وشغلوا الأماكن في الجامعات ، في العام الدراسي الحالي ، هناك زيادة مقابلة بنسبة 3.4٪ و 3.3٪. وبذلك زاد شغل الأماكن الجامعية بمقدار 16800 مقارنة بالعام الماضي فيما وصلت النتيجة إلى أكثر من نصف مليون مكان. ولكن هذا ليس كل شيء. يحدد محللو UCAS أن نمو الطلاب الذين يعيشون في المملكة المتحدة زاد بنسبة 3.2٪ ، والطلاب من الاتحاد الأوروبي - بنسبة 7.6٪ ، وممثلي الدول الأخرى - بنسبة 5.7٪. تتجاوز الأرقام بسهولة قيم الذروة السابقة لعام 2011.

يرى الخبراء كل سبب لمزيد من النمو في عدد الطلاب. تلعب الجاذبية من حيث جودة التعليم والقيمة مقابل المال وآفاق المزيد من التوظيف ونمط حياة الطلاب في المدن الجامعية دورًا حاسمًا في اختيار مكان الدراسة.

واحدة من الفرص الرائعة للمستثمرين الأفراد لدخول سوق الإسكان الطلابي المربح في المملكة المتحدة هي تطور جديد في ليفربول مصممة لسكن الطلاب. تولد الاستثمارات في هذا المشروع عائدًا على معدل الفائدة على الأموال المستثمرة من اليوم الأول لاستثمارها حتى اكتمال البناء ، ونتيجة لذلك ستجلب 10٪ صافي دخل سنوي مضمون لمدة 3 سنوات. 4٪ على الأموال المستثمرة خلال فترة البناء بأكملها.

يتألف ممتلكات الطلاب في هذا التطوير في ليفربول من شقق استوديو منفصلة حديثة ، بأسعار تبدأ من 67.400 جنيه إسترليني ، وقد تمت الموافقة على المشروع لتأجير الطلاب والإقامة الدائمة.

جميع الشقق مؤثثة. تشمل المفروشات سرير وطاولة بجانب السرير وخزانة ملابس كبيرة ورفوف وتلفزيون بشاشة مسطحة. سيكون الإنترنت متاحًا أيضًا. الحمام والمطبخ.

تقع الشقق في موقع مركزي ، بجوار الحي الجامعي ، ويتم الوصول إلى مرافق البنية التحتية مباشرة في المشروع نفسه. تم تجهيز المجمع السكني بخدمة المراقبة بالفيديو على مدار 24 ساعة ويضم صالة رياضية حديثة وتنس الطاولة وطاولات بلياردو ومناطق للاسترخاء مع تلفزيونات إل سي دي وغرفة سينما وغرف دراسية. من المقرر الانتهاء من البناء في سبتمبر 2016.

عرض آخر مثير للاهتمام في سوق الإسكان الطلابي الحالي في المملكة المتحدة هو تطور جديد في غلاسكو . يتألف المشروع الذي تبلغ تكلفته 70 مليون جنيه إسترليني من 500 شقة وهو الأكبر حتى الآن. يقع في موقع متميز في ويست إند ، على بعد مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام من جامعة جلاسكو ، ثالث أكبر مدينة جامعية في المملكة المتحدة.

جلاسكو من بين المدن العشر الأولى لأفضل استثمار في الإسكان الطلابي ، حسب تصنيف خبراء العقارات الدوليين. جلاسكو هي موطن لـ 6 جامعات - أكثر من أي مدينة بريطانية أخرى خارج لندن. لديهم 80.000 طالب و 60.000 منهم لا تتاح لهم الفرصة للعيش في الحرم الجامعي. 11000 طالب دولي بحاجة إلى مساكن عالية الجودة.

يقع مشروع الإسكان الطلابي الجديد في جلاسكو بالقرب من جامعة مشهورة وبارات ومقاهي ومطاعم أنيقة في منطقة ذات هندسة معمارية فيكتورية خلابة. متوسط ​​تكلفة الشقق 170 ألف جنيه إسترليني. في منطقة G12 West End ، يبلغ متوسط ​​أسعار المنازل 89٪ أعلى من متوسط ​​المدينة. في الوقت نفسه ، يتم ضمان 35٪ من صافي الربح لمدة 5 سنوات (7٪ سنويًا بدءًا من سبتمبر 2016).

تتوسع جامعة جلاسكو ، ويهدف هذا المشروع الذي تبلغ تكلفته 135 مليون جنيه إسترليني إلى تجديد البنية التحتية لتلبية الطلب المتزايد والبناء على سمعة الجامعة الرائدة عالميًا في مجال العلوم. اليوم ، يوجد بالجامعة بالفعل 13٪ من الطلاب الدوليين في اسكتلندا ، الذين يجلبون 70 مليون جنيه إسترليني للاقتصاد المحلي سنويًا. سيعطي هذا التوسع للجامعة 74 فدانًا إضافيًا في ويست إند ، أي ما يعادل 30 منزلاً.

بالإضافة إلى مشروع توسعة الجامعة الذي تبلغ تكلفته عدة ملايين من الدولارات ، هناك أيضًا إعادة تطوير موقع ميناء جلاسكو بقيمة 1.2 مليار جنيه إسترليني والذي سينتج عنه تطوير 130 فدانًا على امتداد ميلين على طول مجرى غلاسكو المائي عند التقاء نهري كلايد وكلفن. سيوفر هذا المشروع للمدينة ما يقرب من 19000 قدم مربع من مساحة المعيشة و 13 مطعمًا ومكتبًا وفندقًا وأماكن ترفيهية.

أكثر من 1600 شقة معروضة للبيع تتميز بنسبة إشغال 100٪. قائمة الانتظار الحالية لشركة التطوير هي 2000 طالب.

إذا كنت مهتمًا بالاستثمار في العقارات الطلابية في المملكة المتحدة ، فسوف نأخذك بالتفصيل إلى جميع الأسئلة التي تهتم بها ونختار أكثر الخيارات جاذبية للاستثمار.

اقرأ المقالات الأخرى ذات الصلة بالاستثمار في العقارات في الخارج

في الآونة الأخيرة ، أصبح نشاط الوكلاء الذين يعرضون شراء "العقارات البريطانية" أكثر نشاطًا. اقرأ عن كيف يمكن أن ينتهي هذا في مقالتي قبل ثلاث سنوات.

الأصل مأخوذ من

خلال الشهر الماضي ، سمعت مرتين من أشخاص مختلفين ، في الواقع ، نفس القصة (مع اختلافات طفيفة) حول "الاستثمار في العقارات في المملكة المتحدة".

ليس لدي رغبة في مقاضاة أي شخص ، أو حتى مجادلة أحد ، لذا ستكون القصة بدون أسماء وألقاب. الغرض من هذه المقالة ليس على الإطلاق فضح شخص ما هناك أو التحذير من التواصل مع شركات معينة. الغرض من هذه المقالة هو استخدام هذه القصص للحديث عن بعض المبادئ الهامة للاستثمار. كما يقول المثل القديم: "السفينة الجانحة هي منارة للبحار".

دخلت شركة تحمل اسمًا بريطانيًا السوق الروسية قبل بضع سنوات وبدأت في تقديم استثمارات في العقارات في المملكة المتحدة. للعثور على المستثمرين ، دخلت الشركة في شراكة مع كل من مستشاري الاستثمار ووكلاء العقارات ، حيث دفعت للبائعين عمولات سخية.

كانت أهداف الاستثمار في الأساس خيارات غير تقليدية إلى حد ما للعقارات الرخيصة في المملكة المتحدة - أماكن وقوف السيارات ، ومستودعات الخدمة الذاتية ، ومساكن الطلاب ، وما إلى ذلك. عُرض على المستثمرين شراء هذه العقارات بموجب عقد إيجار طويل الأجل. وعلى الفور تأجير هذه المرافق من الباطن لشركة إدارة بريطانية. تولت الشركة إدارة الممتلكات المكتسبة لصالح المستثمر ، وضمنت (!) عائد استثماري قدره 8٪ سنويًا بالجنيه الإسترليني.

السؤال عن سبب عدم تعجل البريطانيين أنفسهم في الاستثمار في مثل هذا العرض المربح ، ولماذا تفضل الشركة جمع الأموال في روسيا البعيدة ، لسبب ما لم تنشأ من المستثمرين.

ومع ذلك ، كان هناك فارق بسيط: كانت فترة المدفوعات المضمونة على الاستثمارات سنتين. يُزعم أن هذا العائد قد يزيد في المستقبل أكثر. لكن هذه كانت مجرد وعود - توقعات لا يدعمها العقد. كانت فترة العائد المضمون عامين. فضل المستثمرون عدم الالتفات إلى هذا الفارق الدقيق. كما وعدت المقالات الإعلانية المستثمرين بأن الاستثمارات ستكون سائلة ، وسيكونون قادرين على بيع العقار في أي وقت إلى مستثمرين أو مستأجرين آخرين.

تم تسجيل العقار باسم المستثمر ، وتلقى المستثمر وثيقة رسمية من السجل العقاري في المملكة المتحدة.

في أكثر السيناريوهات غير المواتية (على سبيل المثال ، في حالة إفلاس شركة الإدارة) ، ظل المستثمر مالك العقار مع الحق في استخدامه أو تأجيره بشكل مستقل.

تم إخبار المستثمرين أيضًا أنه لن تكون هناك ضرائب في المملكة المتحدة على العقارات والدخل المستلم من تأجيرها.

أتيحت الفرصة للمستثمرين المهتمين للنظر في الأشياء الاستثمارية على الفور.

الاقتراح يبدو جيدًا ، أليس كذلك؟

ليس من المستغرب أن يشتريها العديد من الأثرياء الروس ، مستثمرين مبالغ كبيرة إلى حد ما في العقارات البريطانية. كانت الحجة الإضافية "لـ" أنه في غضون عامين تم بالفعل دفع العائد بمعدل 8٪ سنويًا بالجنيه الإسترليني ، وهو ما كان بمثابة تأكيد مهم على جاذبية مقترحات الشركة. خلال هذين العامين ، تمكن المستثمرون الراضون من إخبار العديد من أصدقائهم ومعارفهم عن خيار استثماري رائع.

وبعد عامين ... انتهت الحكاية الخيالية. أبلغت الشركة المستثمرين أن عقاراتهم لم تعد مطلوبة من المستأجرين. لذلك ، تتوقف شركة الإدارة عن دفع أي أجر للمستثمرين.

إذا كان المستثمرون لا يحبون ذلك ، فبإمكانهم بالطبع بيع هذا العقار لشخص آخر. هذا فقط كيف تجد مشترًا أثناء تواجدك في روسيا؟ ومن يحتاج عقارات لا تدر دخلاً؟

بطبيعة الحال ، فإن اللجوء إلى مستشار روسي في هذه الحالة ليس له فائدة تذكر ، ولن يتمكنوا من المساعدة بأي شكل من الأشكال. :) إن البيع والوعود بجبال من الذهب شيء آخر ، أن تكون مسؤولاً عن وعودك شيء آخر.

وفوق كل ذلك ، تلقى المستثمرون خطابًا من سلطات الضرائب البريطانية يطالبهم بملء وتقديم الإقرار الضريبي. لا ، الضرائب هناك وفي الواقع ، على ما يبدو ، لا ينبغي أن تنشأ ، كما وعدت. لكن الإقرار الضريبي إلى سلطات الضرائب البريطانية ، كما اتضح ، لا يزال بحاجة إلى تقديمه. يؤدي عدم الامتثال لهذا الشرط إلى غرامات شديدة. كيف يتم تقديم إقرار للأشخاص الذين لا يفهمون قوانين اللغة الإنجليزية؟ أوصى ممثلو الشركة لهذه الأغراض بالاتصال بمحاسب بريطاني. وحتى أعطى اتصالات. كل شيء سيكون على ما يرام ، ولكن فقط رسوم المحاسب البريطاني ... تبين أنها تساوي تقريبًا دخل المستثمر الذي حصل عليه من هذه الاستثمارات على مدار العامين الماضيين.

ماذا حدث؟ نعم ، الأمر مجرد دفع المستثمرين الروس إلى الأصول غير السائلة بهذه الطريقة المعقدة.

في هذه الحالة ، من الجدير بالذكر أنه من الناحية القانونية ، أوفت الشركة البريطانية بالكامل بجميع التزاماتها: تم شراء العقار ، وتسجيله باسم المستثمر ، ودفع العائد الموعود لمدة عامين. وحقيقة أن المستثمر قد تُرك مع أصول غير سائلة عديمة الفائدة هي بالفعل مخاطره الاستثمارية.

هذه القصة لها عدة دروس.

أولاً ، اسم شركة أجنبية لا يحميك من أي شيء على الإطلاق. لا يوجد مؤيدون في الخارج أقل من روسيا.

ثانيًا ، من المهم للغاية أن يكون لديك استراتيجية خروج في أي استثمار. استثمار الأموال هو أمر بسيط. لكن استعادتها بربح أكثر صعوبة.

ثالثًا ، إذا لم تكن على دراية بتشريعات بلد الاستثمار ، فقد تتحول متطلباته إلى مفاجأة غير سارة بالنسبة لك.

رابعًا ، أي وعود شفهية أو مكتوبة (ولكن لم يتم تنفيذها بشكل قانوني) لا تساوي شيئًا.

خامسًا ، سيختفي معظم المستشارين الذين يخبرونك بحماس عن آفاق الاستثمار عندما تظهر المشاكل. ولن يكونوا قادرين على مساعدتك.

(سادسًا ، سأكتب بين قوسين ، لزملائي الاستشاريين: يا رفاق ، لا تحاولوا بيع ما لا تفهمونه! يومًا ما قد يتحول هذا إلى مشكلة كبيرة بالنسبة لكم).

وربما أهم شيء: استثمارات فعالة في الأصول "العقارية" - الأعمال التجارية ، والعقارات ، إلخ. - مستحيلة بدون الانغماس الكامل للمستثمر في الصفقة. مثل هذه الأشكال من الاستثمار لا تنص على أي ضمانات وتدابير لحماية المستثمرين ، والتي تأخذ أحيانًا شكل استثمارات جماعية من خلال البنوك وصناديق الاستثمار وما إلى ذلك. لن يحميك الاسم الكبير للشركة ولا وجود مستشار استثماري من الأخطاء والخداع.

هل يمكن أن تدر العقارات دخلاً؟ بالطبع يمكن ذلك. هذا فقط لهذا ، يجب أن تتحكم بشكل كامل في جميع مراحل الصفقة ، وأن تكون داخل الصفقة ، ولا تصدق الوعود الفارغة.

إن البحث عن طريقة مربحة لاستثمار الأموال يقود الكثيرين إلى التفكير في الحاجة إلى وضعها في أكثر الأدوات موثوقية. من وجهة النظر هذه ، يبدو أنها طريقة مثالية ليس فقط للادخار ، ولكن أيضًا لزيادة الأموال بشكل كبير. أنها تسمح لك بتوفير الأصول المالية من التضخم ، وجعلها تعمل وتحقيق دخل إضافي.

عقارات في إنجلترا

يُعتبر سوق العقارات في المملكة المتحدة تقليديًا أحد أكثر الأسواق ربحية ويمكن التنبؤ به ، والمرحلة الحالية للانتعاش الاقتصادي بعد الأزمة تجعله أكثر جاذبية. يتميز السوق الإنجليزي بمزيج ملائم من عدة عوامل ، مثل:

• الاستقلال عن المشاكل الرئيسية في منطقة اليورو المرتبطة بتقلب عملتها ؛
• النقص المزمن بسبب مساحة صغيرة من الأراضي المجانية وتدفق المهاجرين وزيادة عدد الأسر ؛
• لا توجد ضرائب على الممتلكات والثروة ، وكذلك على الزيادة في قيمة العقارات لغير المقيمين ؛
• الحد الأدنى من تكاليف المعاملات للمعاملات (3-5٪ فقط من قيمة العنصر).

توفر هذه الميزات اهتمامًا ثابتًا من المستثمرين الأجانب. معظمهم يعتبرون الاستثمار العقاري في إنجلترااستثمار آمن وحكيم لرأس المال.

سياسة الأسعار

وفقًا لبحث أجراه بنك لويدز الإنجليزي ، فإن أسعار العقارات في ارتفاع مستمر منذ عام 1994. وعلى مدى هذه السنوات العشرين ، زادت بنحو 3.5 مرات. في النصف الأول من عام 2014 وحده ، كان عدد المعاملات التي تزيد قيمتها عن مليون جنيه إسترليني أعلى بمقدار 1.5 مرة من نفس مؤشر العام السابق ، ومنذ عام 2009 زاد عددها بشكل عام بمقدار 4 مرات.

تنمو تكلفة الشقق في المناطق العصرية في لندن بوتيرة عالية بشكل خاص. استحوذت كنسينغتون ، وستمنستر ، وتشيلسي ، واندسوورث على أكثر من 21٪ من الصفقات المكونة من سبعة أرقام ، وحوالي نصف المشتريات تمت في أجزاء أخرى من العاصمة. وجاءت إلمبريدج ، التي تقع في ساري ، في المرتبة التالية الأكثر شعبية بين المستثمرين الأجانب. أسعار العقارات في المدن الإنجليزية الكبرى ، بطبيعة الحال ، أقل مما هي عليه في العاصمة ، لكنها أعلى بكثير مما هي عليه في أوروبا.

فرص الاستثمار

يوجد اليوم الآلاف من العناصر المتنوعة في سوق العقارات الإنجليزية ، لذلك يصعب على العديد من مالكي رأس المال فهم مزايا عرض معين بشكل مستقل. عادة ما تنبع توصيات الخبراء بشأن قواعد اختيار الخيار الأفضل من الحاجة إلى تحديد الغرض من الاستثمار ، وبناءً عليه ، اختيار العقارات المناسبة. أكثر هذه الواعدة من حيث الاستثمار الاستثمار العقاري في إنجلترا، كيف:

• شقق المرحلة المبكرة في التطورات الجديدة في وسط لندن جذابة مع الحد الأدنى من الإلهاء وإمكانات نمو قيمة ممتازة. عند شراء عنصر قبل 2-3 سنوات من تسليمه ، يقوم المستثمر بتثبيت السعر في العقد ، ولكن يدفع فقط 10-20٪ من قيمته. يتم دفع باقي المبلغ بعد التكليف ، ويتم الاحتفاظ بالحق في إعادة بيع الممتلكات.
• تتميز الشقق والمنازل في لندن الكبرى بسيولة عالية وترتفع أسعارها باطراد بنحو 10٪ سنويًا.
• في العاصمة والمدن الكبرى (يوركشاير ، بريستول ، مانشستر ، شيفيلد) لغرض التأجير اللاحق. يجلب سنويًا ما يصل إلى 10 ٪ من الدخل ويتزايد سعره باستمرار.
• مراكز التسوق والمتاجر الواقعة في مناطق النشاط التجاري المتنامي أو إعادة التطوير المخطط لها. معدل نمو هذه العقارات أعلى بكثير من المستوى المتوسط ​​، ومع ذلك ، هناك خطر اختيار موقع نقطة غير ناجح.

يحصل غير المقيمين في إنجلترا على قرض عقاري يصل قيمته إلى 70٪ من تكلفة السكن. عادة ، يتم دفع الفائدة عليها فقط ، ويتم إطفاء الدين الرئيسي عند بيع الكائن. بناءً على هذه الشروط ، عادةً ما يغطي دخل الإيجار مدفوعات الفائدة الشهرية وتكاليف صيانة العقار. في حالة مواتية ، يمكن أن يصل العائد السنوي على الاستثمار إلى 30٪.

بشكل عام ، تؤدي السياسة الاقتصادية المتوازنة للحكومة إلى حقيقة أن أيًا منها تقريبًا الاستثمار العقاري في إنجلتراتبين أنها مفيدة. على سبيل المثال ، يتراوح دخل الإيجار من 4.5٪ في وسط لندن و5-6٪ في مناطق أخرى من العاصمة إلى 6-7٪ في المدن الكبرى في جميع أنحاء البلاد.

من الواضح أن الاستثمار في العقارات في المملكة المتحدة هو قرار استثماري ذكي ومدروس جيدًا. نظرًا للنمو المستقر في قيمة الأشياء والسياسة الاقتصادية المتوازنة لحكومة الدولة ، فإنها تنمو باستمرار ، وبالتالي ، على المدى الطويل ، يمكن أن تكون أرباح المستثمرين كبيرة للغاية.

كيف تؤثر الأزمة والعقوبات على سوق العقارات في لندن ، كم يمكنك أن تكسب من خلال الاستثمار في معايير البناء والإسكان في Foggy Albion

سجلها دينيس تيكولوف

"إذا سئمت من لندن ، فقد سئمت الحياة". صموئيل جونسون

نهاية عام 2014 - تحولت بداية عام 2015 إلى فترة صعبة بالنسبة لمواطنينا الذين كانوا سيحصلون عليها. الانتخابات والتغييرات في نظام الضرائب وفضائح غسيل الأموال وتشديد الضوابط على رأس المال الأجنبي ، بما في ذلك من روسيا - كل هذه العوامل لا يمكن إلا أن تؤثر على الطلب. ولكن بالتوازي مع الأخبار المقلقة من إنجلترا ، تطور تاريخهم في الداخل - العقوبات والعقوبات المضادة ، والتقلبات الحادة في سعر الصرف وغيرها من الأحداث التي أثرت سلبًا على الاقتصاد والحالة النفسية للسكان. تجمد مشترو العقارات ، على الأقل من روسيا ، لبعض الوقت تحسبا ...

لودميلا أكسينينكو- مدير قسم المبيعات في مجموعة ORDO: في الواقع ، لقد تغير الكثير خلال العام الماضي. في البداية ، توقفت المبيعات عمليًا ، ولعدة أشهر ، وكان هذا أولاً وقبل كل شيء بسبب التغييرات التشريعية في إنجلترا ، بما في ذلك تلك الخاصة بالأجانب. على سبيل المثال ، قبل أن يكون هناك عتبة استثمارية قدرها مليون جنيه إسترليني ، وكان من الممكن تضمين العقار في هذا المبلغ ، ثم تم رفع الحد إلى 2 مليون جنيه إسترليني وتوقفوا عن مراعاة العقارات من حيث المبدأ. بالإضافة إلى ذلك ، فقد تم تغييره ، وتم إدخال مقياس تصاعدي: فكلما كان العنصر أغلى ، زادت الضريبة. عامل مهم آخر هو الانتخابات ، وكل هذه الأحداث حدثت في وقت واحد تقريبا.

وهدأ المشترون ، وبشكل ملحوظ تمامًا - لمدة ثمانية أشهر تقريبًا. حتى أولئك الذين اختاروا بنشاط العقارات لشرائها تباطأوا. كان هناك أيضًا مطورون علقوا المبيعات ، ولم يفهموا كيفية تقييم الأمتار المربعة بشكل مناسب. وبعد ذلك ، على ما يبدو ، اعتاد الناس على فكرة أن كل شيء غير مستقر لدرجة أنك تحتاج فقط إلى التركيز على أهدافك واحتياجاتك الحالية. أي أنهم إذا كانوا سيعيشون أو يعلمون الأطفال في لندن ، فلا يزالون يواجهون خيارًا - إما استئجار مسكن أو شرائه. خاصةً أولئك الذين لديهم مدخرات بالروبل ، لم يكن من المربح لهم الانتظار على الإطلاق ، فقد أصبحوا أكثر نشاطًا ، ومن ربيع عام 2015 بدأت المبيعات مرة أخرى.

Elitnoe.ru: بالمناسبة ، كيف أثرت العقوبات عليك؟ وهل تغيرت صورة المشتري الروسي بعد استئناف البيع؟

لودميلا أكسينينكو: بالتأكيد كان للعقوبات تأثير. ولكن ليس لتقليل الطلب ، ولكن لتصحيحه. كل ما في الأمر أن أشخاصًا آخرين بدأوا في شراء منتج مختلف. على سبيل المثال ، إذا كان متوسط ​​ميزانية مشترٍ روسي قبل عامين أو ثلاثة أعوام يتراوح بين 3-5 ملايين جنيه إسترليني ، على الرغم من أن بعض الأشخاص اشتروا بالطبع مقابل 20 مليون جنيه إسترليني ، فقد خفضها الناس الآن إلى 1.2-1.5 مليون جنيه إسترليني. نظرًا لأنه لا يمكنك حقًا شراء أي شيء أرخص من مليون جنيه إسترليني ، وليس فقط في المناطق المركزية في لندن ، فقد انخفضت الميزانية فعليًا بمقدار 2-2.5 مرة.

لكن عدد الأشخاص المكتسبين ، بالطبع ، انخفض. أولئك الذين استطاعوا تحملها وأرادوا شراؤها قبل الأزمة. مع هذه الأموال الآن ، بالطبع ، من الصعب التعامل معها ... حسنًا ، أنت تفهم ... على الأقل بالمال المعلن عنه حديثًا. ولأن العقوبات قد عقدت العلاقات مع البنوك بالفعل ، فقد ظهرت العديد من المتطلبات الجديدة. على أي حال ، بالنسبة للروس - يتم الآن فحص مواطنينا من جميع النواحي. بحيث يكون المال أبيض ، بحيث لا توجد خلفية سياسية. ولكن على أي حال ، لا يزال المستثمرون اليوم يفضلون الاستثمار في الأسواق الناضجة ، والمهمة الرئيسية اليوم هي توفير المال. لذلك ، تظل لندن واحدة من أكبر عواصم الاستحواذ على العقارات.

Elite.ru: فقط الروس هم من يملكون الصدارة؟

ستيوارت ليزلي- مدير المبيعات في شركة Berkeley International ، أكبر مطور إنجليزي: المستثمرون الرئيسيون هم من العرب والروس ، والصين نشطة للغاية. عادة ما يكون لدى الشخص الذي يشتري منزلًا في لندن - بغض النظر عن البلد الذي يقيم فيه - ثلاثة أسباب رئيسية لذلك. الأول هو التعليم ، جودة التعليم الممتازة ، وهو أمر مهم بشكل خاص للآباء الذين يرغبون في إرسال أطفالهم للدراسة في الخارج. والثاني ، بالطبع ، هو الحصول على منزل ثان بحيث يمكنك المجيء إلى هنا في أي وقت مناسب. لندن هي العاصمة الثقافية ، وهناك هندسة معمارية رائعة ، ومتاحف ، ومسارح ، ومعارض فنية ، بشكل عام ، كل ما يمكن لأي شخص أن يتمناه - كل هذا هنا. كما قال الكلاسيكي ، "إذا سئمت من لندن ، فقد سئمت الحياة" ، وهذا صحيح. وأخيرًا السبب الثالث هو أمن الاستثمار والاستقرار. نعم ، لن يكون هناك دخل مجنون ، على سبيل المثال ، من تأجير العقارات ، ولكن أسعارها ستنمو بشكل مضمون.

Elitnoe.ru: هل لدى المشترين الروس أي تفاصيل؟ على سبيل المثال ، ما هي مناطق لندن التي تحظى بشعبية لدى مواطنينا؟

لودميلا أكسينينكو: لطالما كان الروس جزءًا من ثقافة لندن ، وتختار الغالبية المناطق الوسطى ، ولا سيما كينسينغتون ونايتسبريدج ومايفير وبلجرافيا ... يفضل مواطنونا الاستثمار في المناطق ذات التقاليد والبنية التحتية المتطورة ، كما يقولون "نحن لا نستثمر الأموال فحسب ، فلدينا أطفال يعيشون هنا ، ولدينا عمل هنا."أي أنهم يشترون شققًا من أجل العيش هناك ، بحيث يعيش أطفالهم هناك ، بحيث يستأجر معارفهم هذا العقار ، أي لاستخدامه - وهذا هو الشيء الرئيسي. في الوقت نفسه ، يؤمن الشعب الروسي بالمركز وبحقيقة أن الشقق باهظة الثمن هنا هي استثمار موثوق به. إنهم لا يهتمون بجاذبية الاستثمار بقدر ما يهتمون بالحفاظ على رأس المال.

Elitnoe.ru: وما هو مقدار الدخل الذي يمكن أن تحصل عليه من تأجير العقارات السكنية؟

لودميلا أكسينينكو: متوسط ​​دخل الإيجار في وسط لندن هو 3-4٪ سنويًا. في المناطق النامية ، تصل قيمته إلى 5-6٪ ، لكن المخاطر من حيث حيازة المستأجر هي أيضًا أعلى إلى حد ما. في الوقت نفسه ، تكون الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة في المناطق المركزية معروضة أحيانًا في السوق لمدة لا تزيد عن يومين ، حيث يوجد طلب متزايد عليها ، نظرًا للبنية التحتية المتطورة للمناطق والأعمال المستمرة. كما أن هناك طلبًا لا يصدق على الشقق المكونة من غرفتي نوم ، كما هو الحال في المناطق الحضرية الأخرى في العالم.

إذا اشتريت شقة من مطور في المرحلة الأولى من البناء ، فإن الدخل من تأجيرها سيعتمد أيضًا على المنطقة ، حيث يبلغ نمو السوق السنوي في وسط لندن 8-12٪. أي أن المستثمر ، الذي يشتري العقارات في المرحلة الأولية ، يستثمر في السنة الأولى ما يصل إلى 30٪ من تكلفة القطعة حتى قبل بدء تشغيل المجمع السكني ويحصل على عائد 100٪ على الاستثمار الأولي. حسنًا ، يستغرق البناء في المتوسط ​​من سنتين إلى ثلاث سنوات.

Elite.ru: هل يمكنك إخبارنا بالمزيد عن هذا باستخدام مثال محدد؟

ستيوارت ليزلي: ضع في اعتبارك ديناميكيات الأسعار لمشروعنا Kensington Row ، الذي بدأنا في بنائه في عام 2011. هذا مجمع ببنية تحتية فائقة الحداثة ، منتزه خاص به ، مع خدمة كونسيرج من Harrods Estate ، يقع في واحدة من أرقى مناطق لندن ، على بعد 30 دقيقة من أهم حديقة في العاصمة البريطانية - Hyde Park - وعلى مقربة من هولاند بارك.

يتم تطبيق Kensington Row في أقسام ، أو - كما تسميها عادةً - قوائم انتظار. لذلك ، في عام 2008 ، وحتى قبل بدء البناء ، كانت أسعار الاستثمار (خارج السوق) لشقة من غرفتي نوم بمساحة 87 مترًا مربعًا. متر بمتوسط ​​740 ألف جنيه. بنهاية بناء هذه المرحلة عام 2014 كان سعر هذه الشقة بالفعل 1.4 مليون جنيه. نقدم الآن نفس الشقة في المبنى التالي من Kensington Row (تم بالفعل بناء المبنى ، وجاري تنفيذ الديكور الداخلي) ، والتي سيتم تشغيلها في غضون سبعة أشهر ، ونعرضها مقابل 1.7 مليون جنيه إسترليني.

Elitnoe.ru: وما هي المخاطر التي يتحملها المشتري عند شراء مساكن في مرحلة مبكرة من البناء؟ كيف يبدو مخطط شراء عقار في مجمع سكني قيد الإنشاء بشكل عام؟

ستيوارد ليزليج: لا يخاطر المشترون لدينا. جميع مخاطر البناء في إنجلترا مؤمنة ، وهذا إجراء إلزامي. من بين أمور أخرى ، نقدم للمستأجرين ضمانًا لمدة 10 سنوات للبناء وضمان التشطيب الداخلي لمدة عامين.

المخطط القياسي للحصول على شقق من مطور بريطاني لا يستخدم الأموال المقترضة هو كما يلي: يدفع المشتري 20-30٪ من مبلغ المعاملة خلال السنة الأولى (حسب مرحلة البناء) و 70-80٪ من تكلفة الكائن - فقط عند الانتهاء من البناء.

بالمناسبة ، كان لدينا مشترين من روسيا أرادوا خفض السعر وعرضوا دفع 100٪ على الفور ، لكننا لا نأخذ المال مقدمًا ، نحن نبني بأموالنا الخاصة. لذلك ، لا توجد خصومات على السداد بنسبة 100٪ ، ولا يهمنا. يرجع النمو في قيمة العقارات إلى نمو السوق وزيادة جاهزية بناء الكائن.

Elite.ru: هل هناك أي ميزات من الجيد معرفتها لأولئك الذين يبحثون فقط عن العقارات في لندن؟ على سبيل المثال ، لاحظت أنه في مشروع Kensington Row ، تكون الأسقف منخفضة نوعًا ما ، وفقًا لمعاييرنا ...

لودميلا أكسينينكو: بالنسبة للندن ، هذا هو المعيار فقط. هنا ، تنظم سلطات المدينة قانونًا ارتفاع المباني. لذا فإن هذه السقوف ليست لأن المطور قد وفر المال ، فهناك بعض المعايير ، والمطورون يراقبونها بصرامة - متوسط ​​الأسقف يتراوح بين 2.4 و 2.65 متر. توجد الأسقف العالية فقط في المباني القديمة التي أعيد بناؤها ، أو في القصور ، كما يقولون ، مبنية وفقًا لمشروع فردي. بالإضافة إلى ذلك ، هناك أشياء فائقة الجودة - بنتهاوس ، حيث يبلغ ارتفاع القاعة 3.2 متر ، وجميع الغرف الأخرى - بحد أقصى 2.8 متر. وهذا هو المعيار.

لكن المفاجأة السارة لمواطنينا قد تكون امتثال الشقة الكامل لمواد العرض التقديمي التي رأوها عند الشراء ، عندما كان البناء قد بدأ للتو. في بريطانيا ، معايير البناء عالية جدًا بالفعل ، ويلتزم المطورون بشكل كامل بجميع متطلبات المهندسين المعماريين ومصممي المباني.