Studentske nekretnine u Velikoj Britaniji danas se smatraju jednom od najprofitabilnijih i najperspektivnijih investicija. Engleski univerziteti su veoma popularni, pa i među stranim studentima, pa su garsonijere i stanovi namijenjeni studentskoj publici u stalnoj potražnji, a cijena izlaska na tržište u odnosu na druge vrste nekretnina je niska i pristupačna mnogim investitorima, a hipotekarni krediti u Engleskoj nisu putevi.

Ovaj članak je referentni i informativni materijal, sve informacije u njemu predstavljene su u informativne svrhe i samo su informativne.

"" je o tome govorila zadnji put u članku "". Ali da biste procijenili isplativost ulaganja, pored cijena i potražnje, potrebno je još analizirati isplativost nekretnine i troškove njenog održavanja i sticanja. Ono što smo i ovog puta odlučili da uradimo, takođe dajemo savete kako odabrati pravi objekat.

Dodatni troškovi
Prilikom kupovine bilo koje nekretnine ne možete bez dodatnih troškova, a studentska imovina u Velikoj Britaniji nije izuzetak. Prvo, morat ćete potrošiti novac prilikom sklapanja posla. Prema Polina Filatova, generalni direktor LondonfoRusa, u Velikoj Britaniji postoje poreske olakšice na kupovinu nekretnine (stamp duty): ako je kupoprodajna cijena manja od 125 hiljada funti, onda ne morate platiti porez, a budući da je studentska imovina obično jeftinija od ovog iznosa, porez se ne plaća. Međutim, ako se kupi skupo stanovanje ili više nekretnina, stopa takse može doseći i do 15%.

U svakom slučaju plaćaju se pravni troškovi vođenja transakcije. Nekada su uključeni u troškove stanovanja, a nekada ne: "Tada će kod ulaganja u studentske stanove troškovi advokata biti od 500 do 1000 funti", - kaže Eugene Springis, direktor investicijskog odjela Dom International Ltd (London). A prema Polini Filatovoj (LondonfoRus), u proseku se na advokate troši 700-900 funti, plus dodatne naknade se često naplaćuju za izradu dokumenata.

Postoje dodatni troškovi i nakon što nekretnina postane vlasništvo. “U Velikoj Britaniji ne postoji jedinstveni porez na imovinu, ali morate platiti općinski porez (council tax), koji ide na održavanje policije, vladinih agencija i čišćenje ulica. Njegova količina zavisi od regiona i kreće se od 200 do 2.500 funti godišnje”, kaže Julia Kozhevnikova, vodeći stručnjak Tranio.Ru, internet centra za strane nekretnine. “Takođe, prihod od izdavanja nekretnina podliježe porezu na dohodak (Personal Allowance), ali, međutim, ako je prihod manji od 10 hiljada funti, porez se ne naplaćuje, ali ako je veći, potrebno je platiti 20% za prihod do 32.010 funti godišnje, a do 40-45% sa solidnijim iznosom“, kaže Polina Filatova (LondonfoRus). “I inače, ako je planirani profit veći od 32.010 funti godišnje, onda je bolje uknjižiti nekretninu za pravno lice, a čak i sa prihodom do 10.000, važno je to prijaviti i registrovati kod poresku službu kao nerezident, u suprotnom će automatski povući 20%“, dodaje Eugene Springis (Dom International Ltd (London)). Ali, istina, ako je imovina skupa - više od 2 miliona funti, onda vas kupovina preko kompanije neće spasiti od visokih poreza, “pošto morate platiti godišnji porez (Annual Residential Property Tax, ARPT) u iznosu od 15 do 140 hiljada funti i porez na kapitalnu dobit (Capital Gains Tax, CGT) po stopi od 28%“, upozorava Julija Koževnikova (Tranio.Ru).

Osim toga, često se studentske nekretnine stiču po sistemu LeaseHold, odnosno na zakup, tada morate platiti zakupninu zemljišta na kojem se objekti nalaze, prema Sergey Chupakhin, generalni direktor Dom International ltd, plaćanja obično iznose 100-300 funti godišnje, a prema Juliji Koževnikovoj (Tranio.Ru) - 150-500 funti, a ponekad dosežu i do 5 hiljada funti.

A tu su i troškovi održavanja stanovanja, troškovi popravki, namještaja, aparata koji bi trebali biti u sobi i osiguranja: „Dakle, u centru Londona, u zgradama s bazenom, teretanom, liftom i konsijeržom, naknade za održavanje može dostići 4–5 hiljada funti sterlinga godišnje, a komunalije u proseku uzimaju 1,68 hiljada funti sterlinga godišnje (ali ih, ako stambeni prostor nije prazan, obično plaćaju stanari - po metrima. - Uredba). Manje kozmetičke popravke mogu koštati oko 700 funti godišnje, dok velike popravke, na primjer za kuću sa tri spavaće sobe, mogu koštati oko 20.000 funti. Recimo, ugradnja sistema grijanja košta oko 6.000 funti, malterisanje 4.000 funti, a električna instalacija 2.000 funti. Standardno osiguranje košta 150-600 funti godišnje”, kaže Julia Kozhevnikova (Tranio.Ru), zaključujući da se u Velikoj Britaniji u proseku godišnje potroši oko 9.000 funti na održavanje stambenog prostora.

Ali to nije sve. Ukoliko vlasnik ne želi ili ne može sam da se brine o nekretnini, to može povjeriti specijaliziranoj firmi koja plaća režije i poreze, organizira proces najma, prati red i sigurnost nekretnine, vrši kozmetičke popravke itd. . S jedne strane, to je dobro, jer otklanja brige, ali, s druge strane, takve usluge koštaju. „Prilikom izdavanja stambenog prostora, kompanija za upravljanje uzima 12–15% godišnjeg prihoda od zakupa, a kada upravlja bez izdavanja, uzima 4–7% procenjenog prihoda“, kaže Julija Koževnikova (Tranio.Ru). Općenito, troškovi su prilično značajni, ali, kako primjećuje Evgeny Springis (Dom International Ltd (London)), u UK porezi mogu biti optimizirani.

Prinos
Ali čak i bez velike optimizacije, studentske nekretnine u Velikoj Britaniji smatraju se vrlo profitabilnom investicijom. „Donosi 1–2% više od stambenih i poslovnih nekretnina“, kaže Julija Koževnikova (Tranio.Ru). A prema Evgeniju Springisu (Dom International Ltd (London)), ono je drugo odmah nakon ulaganja u hotelske sobe lanca, uglavnom zbog činjenice da su tražene i da su, uz pravi izbor objekta, gotovo 100% okupirano.

"Glavna funkcija studentskih nekretnina je izvlačenje prihoda od najma", kaže Maxim Klyagin, analitičar Finam Managementa. A prema različitim procjenama, prihod od iznajmljivanja takvih stanova je 1-15%, a neto prinos je oko 6-9%, ali u nekim projektima dostiže 10, pa čak i 15%. „Na primjer, u Londonu, prema smještajuforstudents.com, najskuplji studentski stanovi se iznajmljuju u oblasti Mayfair za 1.200 funti sedmično, a najjeftiniji u oblasti Morden za 60 funti sedmično“, izvještava Sergey Chupakhin (Dom International doo). „A „bruto prihod“ od jedne stambene jedinice u Velikoj Britaniji u cjelini u prosjeku iznosi oko 8 hiljada funti godišnje“, kaže Julija Koževnikova (Tranio.Ru).

Osim toga, studentske nekretnine, kao i svaka nekretnina, mogu vremenom poskupjeti. „A povećanje vrednosti takve imovine godišnje se kreće od 3 do 9%“, kaže Polina Filatova (LondonfoRus). Ona navodi povrat stana od 54.950 funti u novogradnji u Liverpoolu:

Tako bi, čak i uz blagi rast cijena (konzervativna prognoza), za pet godina prinos studentskih stanova mogao biti 12,7% godišnje (bez troškova).

Investicioni savjet
Ali takva profitabilnost se postiže samo kada je objekt ulaganja pravilno odabran. Prije svega, nekretnina mora biti smještena u blizini popularnog univerziteta. „Ako je na pješačkoj udaljenosti od univerziteta, uvijek će donositi stabilan prihod i uvijek će biti likvidan“, kaže Sergey Chupakhin (Dom International ltd). Iako je i dalje važno odabrati pravi grad. Ako sredstva dozvoljavaju, onda, naravno, ne možete dugo razmišljati i kupiti stanovanje u Londonu - ovo je gotovo win-win opcija. Ali ako budžet nije tako velik, treba obratiti pažnju na druge "studentske" gradove - na sreću ima ih dosta u Velikoj Britaniji. Ako gledate u cjelini, onda trebate odabrati objekte u onim gradovima koji su privlačni studentima. U opisu investicionih projekata, programeri obično navode veličinu gradske studentske populacije, koja određuje nivo potražnje i budući povrat ulaganja. Što više studenata, to može biti više prihoda, ali, istina, cijene nekretnina su veće. Osim toga, profitabilnost će biti manja ako već ima puno studentskih stanova u gradu ili ako sami instituti obezbjeđuju smještaj.

„Iz tog razloga ne treba težiti Oksfordu ili Kembridžu, jer je tamo sve vrlo jasno i svake godine uđe isti broj studenata, koji moraju živjeti na specijalnim fakultetima s određenom pristrasnošću u zavisnosti od specijalnosti koju dobijaju. Morate biti oprezni sa Manchesterom i Liverpoolom. Riječ je o dva grada u kojima je tržište studentskih stanova relativno prezasićeno i rizično je ulagati ovdje bez stručnih savjeta, pogotovo što se većina objekata gradi daleko od institucija, praktično na periferiji ili u nepovoljnim područjima. Ali u Newcastleu i Sheffieldu, naprotiv, postoji nedostatak studentskog smještaja. Oba grada primaju više od 50.000 studenata i imaju samo 10-ak studentskih stanova, tako da bi prinosi tamo mogli biti veći. Kao i u Birminghamu, gdje također vlada veliki nedostatak studentskog smještaja, iako u ovom gradu treba biti oprezan s izborom lokacije, savjetuje Eugene Springis (Dom International Ltd (London)). – Ali kakav god da je grad, najatraktivniji objekti su u blizini velikih institucija sa početkom programa u oktobru i februaru, to će obezbediti dodatni protok studenata, a ako stanovi ne budu zauzeti u oktobru, zastoji će biti svedeni na minimum – od 12 mjeseci do 5 – 6 (opet je riječ o sporednim objektima u kojima postoji mogućnost ne 100% popunjenosti). Takođe, kako primećuje Sergej Čupahin (Dom International ltd), bolje je fokusirati se na univerzitete na kojima studiraju stranci: činjenica je da mnogi britanski studenti pokušavaju da sklope ugovor na 42-48 meseci, ne računajući periode odmora kada odu kući, a strani studenti studenti obično ne zahtijevaju takve pauze u kiriju.

Ali općenito, za studentske nekretnine vrijedi i pravilo: „lokacija, lokacija, lokacija opet” - to je pravilo koje određuje uspjeh ulaganja.

Ali također je važno procijeniti karakteristike samog kućišta, trebalo bi biti udobno, ne baš skučeno, s novim popravcima i namještajem. I što više infrastrukture u kompleksu, to bolje.

Graditelj također mora biti ocijenjen: „Većina engleskih građevinara ima dobru reputaciju. Trude se da kuću sagrade na vrijeme, jer obično garantuju plaćanje kirije od mjeseca koji je označen kao mjesec završetka. Na primjer, ako kuća treba da bude predata u septembru 2015. godine, a izgradnja je završena u decembru 2015. godine, tada investitor sam plaća kupcu iznos koji je trebao dobiti od zakupca (tj. u ovom slučaju, kiriju). na 3 mjeseca). Za programere to nije isplativo, pa se većina objekata iznajmljuje na vrijeme. Ipak, prilikom potpisivanja ugovora sa developerom, potrebno je obratiti pažnju na njegov portfolio, istoriju i reputaciju. Važna je i klauzula o garanciji plaćanja zakupnine. U nekim slučajevima, programeri pišu projekcije prihoda umjesto zajamčenog prihoda, ali kupca zanimaju garancije. Dakle, u ugovoru mora biti navedeno „zagarantovani prihod“. Iako objekat bez zagarantovanog prihoda može biti atraktivan, ako, na primjer, ima idealnu lokaciju i/ili potpisane ugovore sa pouzdanom kompanijom za upravljanje i agencijom koja će ga izdati”, kaže Polina Filatova (LondonfoRus). “Generalno, kompanija za upravljanje treba da bude poznata i velika. I bolje je izabrati agenciju sa kancelarijom tako da rešava probleme na licu mesta, a ne na daljinu, i da pruža ne samo prodajne usluge, već i druge usluge koje su relevantne nakon prodaje, na primer preprodaju, rešavanje svakodnevnog pitanja, pitanja oporezivanja i deklaracija, itd. .p.“, dodaje Eugene Springis (Dom International Ltd (London)). I usput, ako je agencija spremna preprodati nekretninu, a još više ako garantuje preprodaju, to ukazuje na pouzdanost projekta, kao i na spremnost investitora da kupi nekretninu po fiksnoj cijeni nakon određeno vrijeme.

Pa, pored nekretnine, developera i agencije, važno je proučiti ugovor. A ako vam se neka stvar ne sviđa, možete je i trebate promijeniti: „Ne plašite se pregovora sa advokatima koji sastavljaju kupoprodajni ugovor, morate insistirati na propisivanju uslova koji su bitni za kupca i isključite ono što vas zbunjuje”, preporučuje Polina Filatova (LondonfoRus).

A prije kupovine morate odlučiti da li ćete uzeti studentske stanove u izgradnji ili kupiti sporedne objekte od prethodnih vlasnika. Kod prve opcije morate čekati objekt, ali kod druge ne. Ali prva opcija za investitora može biti isplativija, jer za objekte u izgradnji period zagarantovane godišnje zakupnine je obično 5-7 godina, a za projekte sekundarnog tržišta garancija može biti samo 3 godine (ili ako objekt je star, garancije neće biti) .

I ne izbjegavajte hipoteke. Naravno, sada, zbog devalvacije rublje, stvarna kamata na kredit može porasti, ali „hipoteka je dodatni garant, posebno kada se investira u fazi izgradnje. Uz hipoteku, banka vrši dodatnu provjeru projektanta i kompanije za upravljanje i analizira sve rizike projekta, objašnjava Evgeny Springis (Dom International Ltd (London)). – Osim toga, hipoteke pružaju mogućnost za dobijanje leveridža, a zbog niske kamatne stope raste prihod od ulaganja. Na primjer, možete kupiti jedan objekat za gotovinu ili dvije sobe uz hipoteku uz učešće od 50%. U drugom slučaju, ukupna dobit nakon svih plaćanja po kreditu bit će veća od dobiti od jednog objekta kupljenog za gotovinu.

“I ne smijemo zaboraviti da je proces kupovine nekretnina u Velikoj Britaniji vrlo jednostavan, čak možete kupiti stanove na daljinu, a zapravo mnogi investitori nikada nisu vidjeli svoju kupovinu, što ih nije spriječilo da ostvare dobar prihod. A tržište studentskih nekretnina je sada u fazi rasta, potražnja je velika, što znači da će ove investicije još dugo biti isplative“, kaže Polina Filatova (LondonfoRus).

Prebacujemo novac
Jedno od najpopularnijih pitanja danas Rusa koji planiraju kupovinu u inostranstvu je da li ima poteškoća u transferu novca iz Rusije u inostranstvo. Uostalom, šta god da se kaže, današnja međunarodna situacija ostavlja mnogo da se poželi. Zar to ne pogađa građane Rusije?

Svi stručnjaci s kojima je portal razgovarao uvjeravali su nas da kupci iz Rusije nemaju nikakvih posebnih poteškoća. Eugene Springis (Dom International Ltd (london)) opisuje proceduru transfera novca na ovaj način.

U Velikoj Britaniji novac se ne prenosi direktno prodavcu, sve transakcije se obavljaju preko advokata. Zaposleni u kompaniji - agenti - prate transakciju, ali novac se prenosi na poseban račun klijenta kod advokata, novac ide na račun advokata sa strane prodavca tek kada se razmene kupoprodajni ugovori. Prije nego što advokati na strani kupca dozvole da se novac prebaci na njihov račun za kupovinu nekretnine, moraju provjeriti porijeklo sredstava. Takva provera se zove AML (Anti money loundering), a tek kada se advokati uvere u čistoću sredstava, dozvoliće njihovo prebacivanje na račun. Prijenos sredstava u ovom slučaju mora se izvršiti sa ličnog računa kupca. Plaćanje u gotovini neće funkcionirati ni pod kojim okolnostima.

Rusi po pravilu lako mogu potvrditi porijeklo sredstava, iako su iznenađeni samim pitanjem. Međutim, do sada niko od klijenata kompanije nije dobio odbijenicu. Bilo koja ruska banka prenosi sredstva, ali istovremeno traži i dokumente za prolazak valutne kontrole. I nema ništa komplikovano u ovom postupku ako je pod kontrolom advokata. Neko koristi račune u inostranstvu i vrši transfere odatle. Procedura obrade transakcije i prolaska AML provjere je ista za rezidente i nerezidente i nema razlike gdje se klijent nalazi. Većina transakcija kupovine odvija se na daljinu, a klijenti, uključujući lokalno stanovništvo, ne sastaju se sa advokatima i ne šalju ugovore poštom.

Timur Nigmatullin, finansijski analitičar u FINAM-u, dodaje da za Ruse teškoća može biti u činjenici da kupovina nekretnine obično nije osnov za dobijanje boravišne dozvole. Osim toga, upozorava stručnjakinja, prilikom otvaranja računa u britanskoj banci zahtijevaju pasoš i dokaz o adresi prebivališta. Istovremeno, bez bankovnog računa veoma je teško dobiti ovu potvrdu, odnosno dobija se začarani krug. Ali banke to svejedno rade.

Natalya Zavalishina, izvršna direktorica Distant Property, smatra rastuću poteškoću za klijente koji su imali štednju u rubljama, a očekuje se da će nekoliko plaćanja biti glavna poteškoća. U ovom slučaju, teško je tačno predvideti koji će iznos biti „izlaz“, štaviše, gubici se javljaju tokom procesa konverzije.

Zamolili smo i naše komentatore da nagađaju šta bi se dogodilo da naše “kolege i partneri” ipak isključe ruske banke iz SWIFT sistema. Međutim, stručnjaci su gotovo sigurni da se to neće dogoditi. Ali ako se to ipak dogodi, onda će SWIFT najvjerovatnije biti zamijenjen novim sistemom, - smatra Igor Indriksons, menadžer ulaganja u nekretnine i osnivač Indriksons.ru. Ali čak i sada, osim SWIFT transfera, postoje i drugi alati pomoću kojih možete platiti kupovinu nekretnine, napominje Oksana Salfali, generalni direktor, London Relocation Consultancy - nekretnine u Londonu. Mnogi klijenti koji kupuju skupu nekretninu u Velikoj Britaniji imaju bankovne račune u drugim zemljama. Mnogi ljudi i dalje kupuju nekretnine na ime ofšor kompanije, što im omogućava da čuvaju povjerljivost, pa se sredstva sa računa stranih kompanija prenose bez problema. Yuri Pankov, viši procjenitelj švicarske kompanije za procjenu Swiss Appraisal u Rusiji i ZND pesimističniji, smatra da u slučaju gašenja SWIFT-a, Velika Britanija rizikuje da izgubi velikog i velikodušnog investitora u Rusiji. Možda bi, pretpostavljamo, ova pragmatična razmatranja trebala spriječiti Zapad u donošenju odluka koje nikome neće koristiti.

Sažetak portala
Studentske nekretnine u Velikoj Britaniji odlikuju se relativno niskom cijenom, odnosno ulazak na njeno tržište moguć je mnogim investitorima, a istovremeno su tražene i imaju visoku profitabilnost. U mnogim područjima Engleske prihod od iznajmljivanja čak premašuje prihod od iznajmljivanja stambenih i nestambenih nekretnina, uključujući i one skuplje. Osim toga, cijene za ovu vrstu stanovanja danas pokazuju stabilan rast, rizici od gubitaka su minimalni, a troškovi održavanja nisu tako visoki. Na primjer, zbog niske cijene objekata, postoje poreske olakšice na kupovinu nekretnina (taksa) i porez na dohodak od iznajmljivanja nekretnina. Općenito, ako odaberete pravi projekat i sam objekat, danas je teško pronaći najbolje područje za kapitalna ulaganja.

Personalizovana usluga
za nekretnine u Evropi

Pratnja. Kontrola. Poresko planiranje
Uslugu nakon prodaje

15 GODINA RADA NA TRŽIŠTU

Ulaganje u studentsku imovinu u Velikoj Britaniji

Studentski sektor u Velikoj Britaniji razvio se u zrelu i globalno priznatu investiciju. Dokazani rezultati i visok nivo potražnje doveli su do rekordno visokih ulaganja u studentsku imovinu u prvoj polovini 2015. godine.

U prvoj polovini 2015. godine, ulaganja u studentsku imovinu u Ujedinjenom Kraljevstvu dostigla su rekordnih 4,2 milijarde funti, što je povećanje od 70% u odnosu na prethodni cilj i 40% u odnosu na prethodni vrhunac iz 2012. godine. Prema analitičarima nekretnina u inostranstvu, ukupne investicije će biti oko 5,5 milijardi funti u 2015. Posljednjih godina posebno je poraslo interesovanje stranih investitora. Kako su investicije sazrijevale, srž investicijskih aktivnosti se prvo pomjerio na privatna preduzeća sa sjedištem u Velikoj Britaniji i tržište privatnog kapitala, a zatim na globalne institucionalne investitore.

Rastuće interesovanje za studentsku imovinu u Velikoj Britaniji je takođe podržano pozitivnim rastom broja studenata. Prema riječima stručnjaka UCAS-a koji su analizirali broj prijava i popunjenih mjesta na univerzitetima, u tekućoj akademskoj godini bilježi se odgovarajući porast od 3,4% i 3,3%. Tako je popunjenost fakultetskih mjesta povećana za 16.800 u odnosu na prošlu godinu, dok je rezultat dostigao više od pola miliona mjesta. Ali to nije sve. Analitičari UCAS-a preciziraju da je rast studenata koji žive u Velikoj Britaniji povećan za 3,2%, studenata iz Evropske unije - za 7,6%, a predstavnika ostalih zemalja - za 5,7%. Brojke lako premašuju prethodne vršne vrijednosti iz 2011. godine.

Stručnjaci vide sve razloge za dalji rast broja studenata. Atraktivnost u smislu kvaliteta obrazovanja, vrijednosti za novac, perspektiva za dalje zapošljavanje i studentskog načina života u univerzitetskim gradovima igraju odlučujuću ulogu u odabiru mjesta studiranja.

Jedna od sjajnih prilika za pojedinačne investitore da uđu na unosno tržište studentskih stanova u Velikoj Britaniji je novi razvoj u Liverpoolu namenjen za studentski smeštaj. Investicije u ovaj projekat generišu povrat kamate na uložena sredstva od prvog dana ulaganja do završetka izgradnje, a kao rezultat će donijeti 10% neto godišnjeg prihoda zagarantovanog na 3 godine. 4% na uložena sredstva tokom cijelog perioda izgradnje.

Studentska nekretnina u ovom objektu u Liverpoolu sastoji se od modernih samostojećih studio apartmana, a cijene za velike studio apartmane počinju od £67,400. Projekat je odobren i za studentski najam i za stalni boravak.

Svi stanovi će biti namješteni. Namještaj uključuje krevet, noćni ormarić, veliki ormar, police, flat screen TV; internet će takođe biti dostupan. Kupatilo i kuhinja.

Stanovi su centralno locirani, pored univerzitetske četvrti, pristup infrastrukturnim objektima se vrši direktno u samom objektu. Apartmansko naselje je opremljeno 24-satnom uslugom video nadzora i uključuje modernu teretanu, stolove za stoni tenis i bilijar, prostore za opuštanje sa LCD televizorima, kino salu i radne sobe. Završetak izgradnje planiran je za septembar 2016. godine.

Još jedna zanimljiva ponuda na trenutnom tržištu studentskih stanova u Velikoj Britaniji je novi razvoj u Glasgowu . Sastoji se od skoro 500 stanova, projekat vrijedan 70 miliona funti najveći je do sada. Povoljno smješten u West Endu, samo nekoliko minuta hoda od Univerziteta u Glazgovu, trećeg po veličini univerzitetskog grada u Velikoj Britaniji.

Glasgow je među deset najboljih gradova za najbolju investiciju u studentski smještaj, prema rangiranju međunarodnih stručnjaka za nekretnine. Glasgow je dom za 6 univerziteta - više nego bilo koji drugi britanski grad izvan Londona. Imaju 80.000 studenata, a njih 60.000 nema mogućnost da živi u kampusima. 11.000 internacionalnih studenata treba stambeno zbrinjavanje vrhunskog kvaliteta.

Novi projekat studentskog stanovanja u Glasgowu nalazi se u blizini renomiranog univerziteta i modernih barova, kafića i restorana u području slikovite viktorijanske arhitekture. Prosječna cijena apartmana je 170.000 funti. U oblasti G12 West End, prosječne cijene kuća su 89% više od gradskog prosjeka. Istovremeno, 35% neto dobiti je zagarantovano na 5 godina (7% godišnje počevši od septembra 2016. godine).

Univerzitet u Glasgowu se širi, ovaj projekat vrijedan 135 miliona funti ima za cilj renoviranje infrastrukture kako bi se zadovoljila rastuća potražnja i izgradila vodeći svjetski ugled univerziteta u nauci. Danas univerzitet već ima 13% međunarodnih studenata u Škotskoj, koji godišnje donose 70 miliona funti lokalnoj ekonomiji. Ovo proširenje će univerzitetu dati dodatnih 74 hektara u West Endu, što je ekvivalent 30 domova.

Pored ovog multimilionskog projekta proširenja univerziteta, postoji i rekonstrukcija luke u Glasgowu u vrijednosti od 1,2 milijarde funti koja će rezultirati razvojem od 130 hektara raspoređenih na dvije milje duž plovnog puta Glazgova na ušću rijeka Clyde i Kelvin. Ovaj projekat će gradu dati skoro 19.000 kvadratnih metara stambenog prostora, 13 restorana i kancelarija, hotele i prostore za zabavu.

Na prodaju je ponuđeno više od 1600 stanova, koje karakteriše 100% popunjenost. Trenutna lista čekanja razvojne kompanije je 2.000 studenata.

Ukoliko ste zainteresovani za ulaganje u studentske nekretnine u Velikoj Britaniji, mi ćemo vas detaljno odvesti na sva pitanja koja vas zanimaju i odabrati najatraktivnije opcije za ulaganje.

Pročitajte druge relevantne članke o ulaganju u nekretnine u inostranstvu

U posljednje vrijeme je sve aktivnija aktivnost agenata koji nude kupovinu "britanskih nekretnina". O tome kako bi se ovo moglo završiti pročitajte u mom članku prije tri godine.

Original preuzet sa

U proteklih mjesec dana već sam dvaput čuo od različitih ljudi, zapravo, istu (sa malim varijacijama) radoznalu priču o “investiranju u nekretnine u UK”.

Nemam nikakvu želju da tužim bilo koga, pa čak ni da se svađam sa bilo kim, pa će priča biti bez imena i prezimena. Svrha ovog članka uopće nije razotkriti nekoga tamo ili upozoriti na komunikaciju sa određenim firmama. Svrha ovog članka je iskoristiti ove priče za razgovor o nekim od važnih principa ulaganja. Kao što stara poslovica kaže, "Brod nasukan je svjetionik za mornara."

Jedna firma s britanskim imenom ušla je na rusko tržište prije nekoliko godina i počela nuditi ulaganja u nekretnine u Velikoj Britaniji. Kako bi pronašla investitore, firma je aktivno bila u partnerstvu sa investicijskim savjetnicima i agentima za nekretnine, plaćajući prodavcima izdašne provizije.

Predmeti ulaganja uglavnom su bile prilično nekonvencionalne opcije za jeftine nekretnine u Velikoj Britaniji - parking mjesta, samouslužna skladišta, studentski domovi, itd. Investitorima je ponuđeno da kupe ove nekretnine na osnovu ugovora o dugoročnom zakupu. I odmah dajte ove objekte u podzakup britanskoj kompaniji za upravljanje. Kompanija je preuzela upravljanje stečenom imovinom u interesu investitora, garantujući (!) povrat investicije od 8% godišnje u funtama sterlinga.

Pitanje zašto se sami Britanci ne žure ulagati u tako isplativu ponudu i zašto kompanija radije prikuplja novac u dalekoj Rusiji, iz nekog razloga nije se pojavilo od investitora.

Postojala je, međutim, jedna nijansa: period zagarantovanih plaćanja po investicijama bio je dvije godine. Navodno zato što bi se u budućnosti ovaj prinos mogao još više povećati. Ali to su bila samo obećanja-predviđanja koja nisu potkrijepljena ugovorom. Garantovani period povrata je dve godine. Investitori su radije ne obraćali pažnju na ovu nijansu. U reklamnim člancima je investitorima obećano da će ulaganja biti likvidna, te da će imovinu u svakom trenutku moći prodati drugim investitorima ili zakupcima.

Imovina je upisana na ime investitora, investitor je dobio službeni dokument iz UK zemljišne knjige.

U najnepovoljnijem scenariju (na primjer, u slučaju stečaja društva za upravljanje), investitor je ostao vlasnik imovine s pravom da je samostalno koristi ili izdaje.

Investitorima je također rečeno da neće biti poreza u Ujedinjenom Kraljevstvu na nekretnine i prihode od njihovog izdavanja.

Zainteresovani investitori imali su priliku da na licu mjesta pogledaju investicione objekte.

Prijedlog izgleda dobro, zar ne?

Nije iznenađujuće da su ga mnogi bogati Rusi kupili, ulažući prilično velike sume u britanske nekretnine. Dodatni argument "za" bio je da je u roku od dvije godine stvarno isplaćen prinos po stopi od 8% godišnje u funtama sterlinga, što je poslužilo kao važna potvrda atraktivnosti prijedloga firme. Za ove dvije godine, zadovoljni investitori uspjeli su mnogim svojim prijateljima i poznanicima ispričati jednu divnu opciju ulaganja.

I dvije godine kasnije... bajka se završila. Firma je obavijestila investitore da njihova nekretnina više nije tražena kod zakupaca. Stoga društvo za upravljanje prestaje da isplaćuje bilo kakvu naknadu investitorima.

Ako se investitorima ne sviđa, onda, naravno, uvijek mogu prodati ovu nekretninu nekom drugom. Samo kako pronaći kupca dok ste u Rusiji? A kome trebaju nekretnine koje ne donose prihod?

Naravno, obraćanje ruskom konsultantu u ovoj situaciji je od male koristi, oni neće moći ni na koji način pomoći. :) Jedno je prodavati i obećavati zlatne planine, a drugo je odgovarati za svoja obećanja.

Povrh svega, investitori su dobili pismo od britanskih poreskih vlasti u kojima se traži da popune i podnesu poresku prijavu. Ne, porezi tamo i zapravo, čini se, ne bi trebali nastati, kao što je obećano. No, poreznu prijavu britanskim poreznim vlastima, kako se ispostavilo, još treba podnijeti. Nepoštivanje ovog zahtjeva dovodi do ozbiljnih kazni. Kako podnijeti izjavu za ljude koji ne razumiju engleske zakone? Predstavnici firme preporučili su u ove svrhe da kontaktiraju britanskog računovođu. I čak dao kontakte. Sve bi bilo u redu, ali samo honorar britanskog računovođe... ispostavilo se da je približno jednak prihodu investitora od ovih ulaganja u prethodnih nekoliko godina.

Šta se desilo? Da, samo su ruski investitori gurnuti u nelikvidnu imovinu na tako zamršen način.

U ovoj situaciji, važno je napomenuti da je britanska kompanija, sa pravne tačke gledišta, u potpunosti ispunila sve svoje obaveze: imovina je kupljena, uknjižena na ime investitora, a obećani prinos je isplaćen za dvije godine. A činjenica da je dalje investitoru ostala beskorisna nelikvidna sredstva već su njegovi rizici ulaganja.

Ova priča ima nekoliko pouka.

Prvo, strano ime kompanije vas ne štiti ni od čega. U inostranstvu nema ništa manje prohindejeva nego u Rusiji.

Drugo, u svakoj investiciji izuzetno je važno imati izlaznu strategiju. Ulaganje novca je jednostavna stvar. Ali vratiti ih sa profitom je mnogo teže.

Treće, ako niste upoznati sa zakonodavstvom zemlje ulaganja, onda se njeni zahtjevi mogu pokazati kao neugodno iznenađenje za vas.

Četvrto, bilo kakva usmena ili čak pismena obećanja (ali ne i zakonski izvršena) ništa ne vrijede.

Peto, većina konsultanata koji vam sa entuzijazmom govore o izgledima za investiranje će nestati kada se pojave problemi. I neće vam moći pomoći.

(Šesto, pisaću u zagradi, za kolege konsultante: momci, ne pokušavajte da prodate ono što ne razumete! Jednog dana ovo može da vam se pretvori u veliki problem).

I, možda, najvažnija stvar: efektivno ulaganje u "pravu" imovinu - posao, nekretnine itd. – nemoguće su bez potpunog uranjanja investitora u transakciju. Ovakvi oblici ulaganja ne predviđaju nikakve garancije i mjere zaštite investitora, koje ponekad imaju oblik kolektivnih ulaganja preko banaka, investicionih fondova itd. Ni veliko ime kompanije, ni prisustvo investicijskog savjetnika neće vas zaštititi od grešaka i obmana.

Mogu li nekretnine donijeti prihod? Naravno da može. Samo za ovo morate u potpunosti kontrolisati sve faze transakcije, biti unutar transakcije i ne vjerovati praznim obećanjima.

Potraga za isplativim načinom ulaganja novca navodi mnoge na razmišljanje o potrebi njihovog stavljanja u najpouzdanije instrumente. Sa ove tačke gledišta, oni se čine kao idealan način ne samo za uštedu, već i za značajno povećanje sredstava. Oni vam omogućavaju da sačuvate finansijska sredstva od inflacije, naterate ih da rade i donesu dodatni prihod.

Nekretnine u Engleskoj

Britansko tržište nekretnina tradicionalno se smatra jednim od najprofitabilnijih i najpredvidljivijih, a trenutna faza ekonomskog oporavka nakon krize čini ga još atraktivnijim. Englesko tržište karakteriše povoljna kombinacija nekoliko faktora, kao što su:

• nezavisnost od glavnih problema eurozone povezanih s nestabilnošću njene valute;
• hronična nestašica zbog male količine slobodne zemlje, priliva imigranata i povećanja broja domaćinstava;
• nema poreza na imovinu i bogatstvo, kao i na povećanje vrijednosti nekretnina za nerezidente;
• minimalni transakcioni troškovi za transakcije (samo 3-5% od vrednosti objekta).

Ove karakteristike obezbeđuju stabilan interes stranih investitora. Većina njih razmatra ulaganja u nekretnine u Engleskoj sigurno i razborito ulaganje kapitala.

Politika cijena

Prema istraživanju engleske banke Lloyds, cijene nekretnina su u stalnom porastu od 1994. godine. U ovih 20 godina porasle su za oko 3,5 puta. Samo u prvoj polovini 2014. godine broj transakcija vrijednih više od milion funti bio je 1,5 puta veći od istog pokazatelja prethodne godine, a od 2009. godine njihov broj je generalno povećan za 4 puta.

Cijena stanova u modernim dijelovima Londona raste posebno velikom brzinom. Kensington, Westminster, Chelsea i Wandsworth su činili više od 21% sedmocifrenih poslova, pri čemu je otprilike polovina kupovina obavljena u drugim dijelovima glavnog grada. Sljedeći najpopularniji među stranim investitorima bio je Elmbridge, smješten u Surreyu. Cijene nekretnina u većim engleskim gradovima, naravno, niže su nego u glavnom gradu, ali mnogo više nego u Evropi.

Investicione mogućnosti

Danas na engleskom tržištu nekretnina postoje hiljade raznovrsnih objekata, pa je mnogim vlasnicima kapitala teško samostalno razumjeti prednosti određene ponude. Preporuke stručnjaka u vezi sa pravilima odabira najbolje opcije obično se svode na potrebu da se odluči o svrsi ulaganja i na osnovu toga odabere odgovarajuća nekretnina. Najperspektivniji u smislu ulaganja su takvi ulaganja u nekretnine u Engleskoj, Kako:

• Stanovi u ranoj fazi u novogradnji u centru Londona su atraktivni sa minimalnim ometanjem i odličnim potencijalom za rast vrijednosti. Prilikom kupovine objekta 2-3 godine prije isporuke, investitor fiksira cijenu u ugovoru, ali plaća samo 10-20% njegove vrijednosti. Ostatak iznosa se plaća nakon puštanja u rad, a zadržava se pravo na preprodaju nekretnine.
• Stanovi i kuće u Velikom Londonu su visoko likvidne i stalno rastu cijene za oko 10% godišnje.
• u glavnom i većim gradovima (Yorkshire, Bristol, Manchester, Sheffield) u svrhu naknadnog davanja u zakup. Godišnje donosi do 10% prihoda i stalno raste u cijeni.
• Tržni centri i trgovine smješteni u područjima rastuće poslovne aktivnosti ili planirane rekonstrukcije. Stope rasta takvih nekretnina znatno su veće od prosječnog nivoa, međutim, postoji rizik od odabira neuspješne lokacije za poslovnicu.

Nerezidentima u Engleskoj daje se hipoteka čiji iznos dostiže 70% troškova stanovanja. Obično se na njega plaća samo kamata, a glavni dug se gasi kada se objekat proda. Na osnovu takvih uslova, prihod od zakupnine obično pokriva mjesečne kamate i troškove održavanja nekretnine. U povoljnoj situaciji, godišnji povrat ulaganja može dostići 30%.

Uopšteno govoreći, uravnotežena ekonomska politika vlade dovodi do toga da je gotovo bilo koja ulaganja u nekretnine u Engleskoj ispostavilo se da je korisno. Na primjer, prihod od najma se kreće od 4,5% u centralnom Londonu i 5-6% u drugim dijelovima glavnog grada do 6-7% u većim gradovima širom zemlje.

Očigledno je da je ulaganje u nekretnine u Velikoj Britaniji pametna i dobro osmišljena odluka o ulaganju. Zbog stabilnog rasta vrijednosti objekata i uravnotežene ekonomske politike vlade zemlje, ona u stalnom porastu, stoga, dugoročno gledano, profit investitora može biti veoma značajan.

Kako kriza i sankcije utiču na londonsko tržište nekretnina, koliko možete zaraditi ulaganjem u gradnju i standarde stanovanja u Foggy Albionu

Snimio Denis Tykulov

"Ako ste umorni od Londona, umorni ste od života." Samuel Johnson

Kraj 2014. - početak 2015. godine pokazao se kao težak period za one naše sunarodnike koji su planirali da steknu. Izbori, promjene u sistemu oporezivanja, skandali oko pranja novca i pooštravanje kontrole stranog kapitala, uključujući i ruski - svi ovi faktori nisu mogli a da ne utiču na potražnju. No, paralelno sa uznemirujućim vijestima iz Engleske, razvijala se i njihova vlastita istorija kod kuće - sankcije i kontrasankcije, oštre fluktuacije kursa i drugi događaji koji su negativno uticali na ekonomiju i psihičko stanje stanovništva. Kupci nekretnina, barem iz Rusije, neko vrijeme su se ukočili u iščekivanju...

Ljudmila Aksenenko– Direktor Sektora prodaje ORDO Grupe: Zaista, mnogo toga se promijenilo u protekloj godini. U početku je prodaja praktički stala, i to nekoliko mjeseci, i to prije svega zbog zakonskih promjena u Engleskoj, koje se tiču, između ostalog, stranaca. Na primjer, prije nego što je postojao prag ulaganja od 1 milion funti sterlinga, a imovina je mogla biti uključena u ovaj iznos, tada je granica podignuta na 2 miliona funti i prestali su u principu uzimati u obzir nekretnine. Osim toga, promijenjena je, uvedena je progresivna skala: što je objekt skuplji, to je veći porez. Drugi važan faktor su izbori, a svi ovi događaji su se odvijali gotovo istovremeno.

I kupci su se smirili, i to prilično primjetno - oko osam mjeseci. Čak su i oni koji su aktivno birali nekretnine za kupovinu usporili. Bilo je i programera koji su obustavili prodaju, ne shvatajući kako adekvatno procijeniti kvadrate. A onda su se, očigledno, ljudi navikli na ideju da je sve toliko nestabilno da se samo trebate fokusirati na svoje trenutne ciljeve i potrebe. Odnosno, ako će živjeti ili podučavati djecu u Londonu, onda su i dalje bili pred izborom - ili iznajmiti ili kupiti stan. Pogotovo onima koji su imali štednju u rubljama, nije im bilo isplativo čekati, postali su aktivniji, a od proljeća 2015. prodaja je ponovo počela.

Elitnoe.ru: Inače, kako su vas sankcije uticale? I da li se portret ruskog kupca promijenio nakon nastavka prodaje?

Ljudmila Aksenenko: Sankcije su svakako imale efekta. Ali ne da se smanji potražnja, već da se ispravi. Samo što su drugi ljudi počeli da kupuju drugačiji proizvod. Na primjer, ako je prije dvije ili tri godine prosječan budžet za ruskog kupca bio 3-5 miliona funti, iako su, naravno, neki ljudi kupovali za 20 miliona, sada su ga ljudi smanjili na 1,2-1,5 miliona funti. S obzirom na to da zapravo ne možete kupiti ništa jeftinije od milion funti, i to ne samo u centralnim četvrtima Londona, budžet je zapravo smanjen za 2-2,5 puta.

Ali, naravno, smanjio se broj ljudi koji kupuju. Oni koji su to mogli priuštiti i htjeli su kupili prije krize. Sa takvim novcem sada je, naravno, teže baratati... Pa, i sami razumete... Barem sa novoprijavljenim novcem. Budući da su sankcije zaista zakomplikovale odnose s bankama, pojavili su se mnogi novi zahtjevi. U svakom slučaju, za Ruse - naši sunarodnici se sada provjeravaju u svim aspektima. Pa da novac bude bijeli, da nema političke pozadine. Ali u svakom slučaju, investitori danas i dalje radije ulažu na zrela tržišta, glavni zadatak danas je uštedjeti novac. Stoga London ostaje jedna od glavnih prijestolnica za kupovinu nekretnina.

Elite.ru: Samo Rusi imaju prve?

Stuart Leslie- Direktor prodaje najvećeg engleskog developera Berkeley International: Glavni investitori su Arapi i Rusi, Kinezi su prilično aktivni. Osoba koja kupi kuću u Londonu – bez obzira na to u kojoj je zemlji stanovnik – obično ima tri glavna razloga za to. Prvi je obrazovanje, odličan kvalitet obrazovanja, što je posebno važno za roditelje koji svoju djecu žele poslati na školovanje u inostranstvo. Drugo je, naravno, stjecanje drugog doma, tako da možete doći ovdje u bilo koje vrijeme. London je kulturna prestonica, tu je veličanstvena arhitektura, muzeji, pozorišta, umetničke galerije, uopšte, sve što čovek može da poželi – sve je to ovde. Kao što je klasik rekao - "ako si umoran od Londona, umoran si od života", i to je istina. I, konačno, treći razlog je sigurnost investicija, stabilnost. Da, neće biti ludih prihoda od, na primjer, izdavanja nekretnina, ali će cijene za njih garantirano rasti.

Elitnoe.ru: Imaju li ruski kupci neke specifičnosti? Na primjer, koja su područja Londona popularna među našim sunarodnjacima?

Ljudmila Aksenenko: Rusi su odavno deo kulture Londona, većina se opredeljuje za centralne oblasti, posebno Kensington i Najtsbridž, Mejfer i Belgravija... Naši sunarodnici radije ulažu u krajeve sa tradicijom, sa razvijenom infrastrukturom, kažu “Ne ulažemo samo novac, mi ovdje živimo djecu, imamo posao.” Odnosno, kupuju stanove da bi tamo živjeli, da bi im tu živjela djeca, da bi njihovi poznanici iznajmili ovu nekretninu, odnosno da je koriste - i to je glavno. Istovremeno, Rusi veruju u centar i u činjenicu da su skupi stanovi ovde pouzdana investicija. Njih zanima ne toliko atraktivnost ulaganja koliko očuvanje kapitala.

Elitnoe.ru: A koliko prihoda možete dobiti od iznajmljivanja stambenih nekretnina?

Ljudmila Aksenenko: Prosječan prihod od najma u centru Londona je 3-4% godišnje. U područjima u razvoju dostiže vrijednosti od 5-6%, ali su i rizici u pogledu stanarskog prava nešto veći. Istovremeno, jednosobni stanovi u centralnim zonama ponekad su na tržištu i po dva dana, jer je potražnja za njima povećana, s obzirom na razvijenu infrastrukturu naselja i stalno poslovanje. Dvosobni stanovi su takođe veoma traženi, kao iu drugim metropolitanskim delovima sveta.

Ako kupite stan od investitora u početnoj fazi izgradnje, onda će prihod od izdavanja zavisiti i od oblasti, godišnji rast tržišta u centru Londona je 8-12%. Odnosno, investitor, kupujući nekretninu u početnoj fazi, ulaže u prvoj godini do 30% cijene parcele čak i prije puštanja u rad stambenog kompleksa i dobija 100% povrat na početnu investiciju. Pa, izgradnja traje u prosjeku dvije do tri godine.

Elite.ru: Možete li nam reći više o tome, koristeći konkretan primjer?

Stuart Leslie: Razmotrite dinamiku cijena našeg projekta Kensington Row, koji smo počeli graditi 2011. godine. Ovo je kompleks sa ultramodernom infrastrukturom, sopstvenim parkom, sa konsijerž uslugom Harrods Estatea, nalazi se u jednom od najprestižnijih delova Londona, 30 minuta od najvažnijeg parka britanske prestonice - Hajd parka - iu neposrednoj blizini Holland Parka.

Kensington Row je implementiran u divizijama, ili - kako to obično nazivate - redovima. Dakle, 2008. godine, čak i prije početka izgradnje, cijene ulaganja (van tržišne) za dvokrevetni stan površine 87 kvadratnih metara. metara u prosjeku iznosio 740 hiljada funti. Do kraja izgradnje ove faze, 2014. godine, cijena za takav stan je već bila 1,4 miliona funti. Sada nudimo isti stan u susjednom bloku Kensington Row (zgrada je već izgrađena, uređenje je u toku), koji će biti pušten u rad za sedam mjeseci, nudimo za 1,7 miliona funti.

Elitnoe.ru: A kakve rizike snosi kupac prilikom kupovine stambenog prostora u ranoj fazi izgradnje? Kako općenito izgleda shema kupovine nekretnina u stambenom kompleksu u izgradnji?

Steward Leslie O: Naši kupci ne preuzimaju rizik. Svi građevinski rizici u Engleskoj su osigurani, ovo je obavezna procedura. Između ostalog, našim stanarima dajemo 10-godišnju garanciju na izgradnju i 2-godišnje garancije na unutarnju završnu obradu.

Standardna šema za kupovinu stanova od britanskog investitora koji ne koristi pozajmljena sredstva je sljedeća: kupac plaća 20-30% iznosa transakcije tokom prve godine (u zavisnosti od faze izgradnje) i 70-80% iznosa transakcije. cijena objekta - samo po završetku izgradnje.

Inače, imali smo kupce iz Rusije koji su hteli da smanje cenu i ponudili da odmah plate 100%, ali mi ne uzimamo novac unapred, već gradimo sopstvenim sredstvima. Dakle, nema popusta za 100% uplate, nismo zainteresovani. Rast vrijednosti nekretnina je posljedica rasta tržišta i povećanja građevinske spremnosti objekta.

Elite.ru: Postoje li neke karakteristike o kojima bi bilo lijepo znati za one koji samo traže nekretnine u Londonu? Na primjer, primijetio sam da su u projektu Kensington Row stropovi prilično niski, po našim standardima...

Ljudmila Aksenenko: Za London je ovo samo standard. Ovdje gradske vlasti zakonski reguliraju visinu zgrada. Dakle, takvi plafoni nisu zato što je programer uštedio novac, postoje određene norme, a programeri ih striktno poštuju - prosječni stropovi su 2,4-2,65 metara. Visoki plafoni se nalaze samo u starim zgradama koje su rekonstruisane, ili u vilama, koje se, kako kažu, grade po individualnom projektu. Osim toga, postoje čak i super premium objekti - penthausi, gdje je visina hodnika 3,2 metra, a sve ostale prostorije - maksimalno 2,8 metara. I ovo je norma.

Ali ugodno iznenađenje za naše sunarodnjake može biti potpuna usklađenost stana s prezentacijskim materijalima koje su vidjeli prilikom kupovine, kada je gradnja tek počela. U Britaniji su građevinski standardi zaista vrlo visoki, a programeri u potpunosti ispunjavaju sve zahtjeve arhitekata i dizajnera zgrada.