Real estat pelajar di Inggris saat ini dianggap sebagai salah satu investasi yang paling menguntungkan dan menjanjikan. Universitas Inggris sangat populer, termasuk di kalangan mahasiswa asing, sehingga studio dan apartemen yang dirancang untuk audiens mahasiswa memiliki permintaan yang stabil, dan harga memasuki pasar dibandingkan dengan jenis real estat lainnya rendah dan terjangkau bagi banyak investor, dan pinjaman hipotek di Inggris bukanlah jalan raya.

Artikel ini adalah bahan referensi dan informasi, semua informasi di dalamnya disajikan untuk tujuan informasi dan hanya untuk tujuan informasi.

"" membicarakan hal ini terakhir kali di artikel "". Namun untuk menilai profitabilitas investasi, selain harga dan permintaan, Anda masih perlu menganalisis profitabilitas real estat dan biaya pemeliharaan serta perolehannya. Apa yang kami putuskan untuk dilakukan kali ini, juga memberi saran tentang cara memilih objek yang tepat.

Biaya tambahan
Saat membeli properti apa pun, Anda tidak dapat melakukannya tanpa biaya tambahan, dan properti siswa di Inggris tidak terkecuali. Pertama, Anda harus mengeluarkan uang saat membuat kesepakatan. Berdasarkan Polina Filatova, Direktur Pelaksana LondonfoRus, di Inggris Raya ada keuntungan pajak atas pembelian real estat (bea meterai): jika harga pembelian kurang dari 125 ribu pound, maka Anda tidak perlu membayar pajak, dan karena properti siswa biasanya lebih murah dari jumlah ini, pajak tidak dibayar. Namun, jika rumah mahal atau beberapa properti dibeli, tarif materai bisa mencapai 15%.

Dan bagaimanapun, biaya hukum untuk melakukan transaksi dibayar. Terkadang mereka termasuk dalam biaya perumahan, dan terkadang tidak: "Kemudian ketika berinvestasi di apartemen siswa, biaya pengacara akan berkisar antara 500 hingga 1000 pound," - kata Eugene Springis, Direktur Departemen Investasi Dom International Ltd (London). Dan menurut Polina Filatova (LondonfoRus), rata-rata £700-900 dihabiskan untuk pengacara, ditambah biaya tambahan yang sering dikenakan untuk menyusun dokumen.

Ada biaya tambahan bahkan setelah properti menjadi properti. “Di Inggris, tidak ada pajak properti tunggal, tetapi Anda harus membayar pajak dewan (pajak dewan), yang digunakan untuk pemeliharaan polisi, lembaga pemerintah, dan pembersihan jalan. Jumlahnya tergantung pada wilayah dan berkisar antara 200 hingga 2.500 pound per tahun,” kata Yulia Kozhevnikova, pakar terkemuka Tranio.Ru, pusat Internet untuk real estat asing. “Selain itu, penghasilan dari menyewakan real estat dikenakan pajak penghasilan (Tunjangan Pribadi), tetapi, jika penghasilannya kurang dari 10 ribu pound, pajak tidak dikenakan, tetapi jika lebih, Anda perlu membayar 20% untuk pendapatan hingga 32.010 pound per tahun, dan hingga 40-45% dengan jumlah yang lebih solid,” kata Polina Filatova (LondonfoRus). “Dan omong-omong, jika laba yang direncanakan ditetapkan lebih tinggi dari 32.010 pound per tahun, maka lebih baik mendaftarkan real estat untuk badan hukum, dan bahkan dengan pendapatan hingga 10.000, penting untuk menyatakannya dan mendaftar ke layanan pajak sebagai bukan penduduk, jika tidak mereka akan secara otomatis menarik 20 %”, tambah Eugene Springis (Dom International Ltd (London)). Tapi, benar, jika properti itu mahal - lebih dari 2 juta pound, membeli melalui perusahaan tidak akan menyelamatkan Anda dari pajak yang tinggi, “karena Anda harus membayar pajak tahunan (Pajak Properti Residensial Tahunan, ARPT) sebesar 15 hingga 140 ribu pound dan pajak atas capital gain (Capital Gains Tax, CGT) dengan tarif 28%,” Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru) memperingatkan.

Selain itu, seringkali real estat siswa diperoleh dengan sistem LeaseHold, yaitu dengan sewa, maka Anda harus membayar sewa tanah tempat objek tersebut berada, menurut Sergey Chupakhin, Direktur Pelaksana Dom International ltd, pembayaran biasanya berjumlah 100-300 pound per tahun, dan menurut Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru) - 150-500 pound, dan terkadang mencapai hingga 5 ribu pound.

Dan kemudian ada biaya pemeliharaan perumahan, biaya perbaikan, furnitur, peralatan yang harus ada di dalam kamar, dan asuransi: “Jadi, di pusat kota London, di gedung dengan kolam renang, gym, lift, dan pramutamu, biaya perawatan bisa mencapai 4– 5 ribu pound sterling setahun, dan utilitas memakan waktu rata-rata 1,68 ribu pound sterling setahun (tetapi, jika perumahan tidak kosong, biasanya dibayar oleh penyewa - per meter. - Ed.). Perbaikan kosmetik kecil dapat menelan biaya sekitar £700 setahun, sedangkan perbaikan besar, misalnya untuk rumah dengan tiga kamar tidur, dapat menelan biaya sekitar £20.000. Katakanlah biaya memasang sistem pemanas sekitar £6.000, biaya plesteran £4.000, dan pemasangan kabel listrik £2.000. Biaya asuransi standar £150-600 setahun,” kata Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru), menyimpulkan bahwa rata-rata, sekitar £9.000 dihabiskan setiap tahun untuk pemeliharaan rumah di Inggris.

Tapi itu belum semuanya. Jika pemilik tidak mau atau tidak dapat mengurus propertinya sendiri, ia dapat mempercayakannya kepada perusahaan khusus yang membayar utilitas dan pajak, mengatur proses persewaan, memantau ketertiban dan keamanan properti, melakukan perbaikan kosmetik, dll. . Di satu sisi, ini bagus, karena menghilangkan kekhawatiran, tetapi di sisi lain, layanan semacam itu membutuhkan biaya. “Saat menyewakan rumah, perusahaan pengelola mengambil 12–15% dari pendapatan sewa tahunan, dan saat mengelola tanpa menyewakan, dibutuhkan 4–7% dari perkiraan pendapatan,” kata Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru). Secara umum, biayanya cukup signifikan, tetapi, seperti yang dicatat oleh Evgeny Springis (Dom International Ltd (London)), di Inggris pajak dapat dioptimalkan.

Menghasilkan
Tetapi bahkan tanpa banyak pengoptimalan, real estat pelajar di Inggris dianggap sebagai investasi yang sangat menguntungkan. “Ini menghasilkan 1–2% lebih banyak dari properti perumahan dan komersial,” kata Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru). Dan menurut Evgeny Springis (Dom International Ltd (London)), ini adalah yang kedua setelah investasi di jaringan kamar hotel, sebagian besar disebabkan oleh fakta bahwa permintaannya tinggi dan, dengan pilihan objek yang tepat, hampir 100% sibuk.

"Fungsi utama mahasiswa real estate adalah untuk mengekstrak pendapatan sewa," kata Maxim Klyagin, analis di Finam Management. Dan menurut berbagai perkiraan, pendapatan dari menyewa rumah semacam itu adalah 1-15%, dan hasil bersihnya sekitar 6-9%, tetapi di beberapa proyek mencapai 10 bahkan 15%. “Misalnya, di London, menurut akomodasiforstudents.com, apartemen siswa termahal disewa di area Mayfair seharga 1.200 pound per minggu, dan yang termurah di area Morden seharga 60 pound seminggu,” lapor Sergey Chupakhin (Dom International ltd). “Dan “pendapatan kotor” dari satu unit rumah di Inggris secara keseluruhan rata-rata sekitar 8 ribu pound per tahun,” kata Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru).

Selain itu, real estat siswa, seperti real estat lainnya, dapat naik harganya seiring waktu. “Dan peningkatan nilai aset semacam itu setiap tahun berkisar antara 3 hingga 9%,” kata Polina Filatova (LondonfoRus). Dia mengutip keuntungan dari apartemen £54.950 dalam pengembangan baru di Liverpool:

Jadi, meski dengan sedikit kenaikan harga (perkiraan konservatif), dalam lima tahun hasil perumahan siswa bisa menjadi 12,7% per tahun (tidak termasuk biaya).

Saran investasi
Tetapi profitabilitas seperti itu hanya dapat dicapai jika objek investasi dipilih dengan benar. Pertama-tama, properti harus berlokasi dekat dengan universitas populer. “Jika dalam jarak berjalan kaki dari universitas, itu akan selalu menghasilkan pendapatan yang stabil dan akan selalu cair,” kata Sergey Chupakhin (Dom International ltd). Meski tetap penting untuk memilih kota yang tepat. Jika dana memungkinkan, maka, tentu saja, Anda tidak dapat berpikir lama dan membeli rumah di London - ini hampir merupakan opsi yang saling menguntungkan. Tetapi jika anggarannya tidak terlalu besar, Anda harus memperhatikan kota-kota "pelajar" lainnya - untungnya ada banyak di Inggris. Jika dilihat secara keseluruhan, maka Anda perlu memilih objek di kota-kota tersebut yang menarik bagi siswa. Dalam deskripsi proyek investasi, pengembang biasanya melaporkan ukuran populasi siswa kota, yang menentukan tingkat permintaan dan pengembalian investasi di masa mendatang. Semakin banyak siswa, semakin banyak pendapatan, tetapi memang benar, semakin tinggi harga real estat. Dan selain itu profitabilitas akan berkurang jika sudah banyak apartemen mahasiswa di kota atau jika institut sendiri yang menyediakan perumahan.

“Untuk itu, seseorang tidak boleh bercita-cita ke Oxford atau Cambridge, karena semuanya sangat jelas di sana dan setiap tahun jumlah siswa yang masuk sama, yang harus tinggal di perguruan tinggi khusus dengan bias tertentu tergantung pada spesialisasi yang mereka terima. Anda harus berhati-hati dengan Manchester dan Liverpool. Ini adalah dua kota di mana pasar perumahan siswa relatif jenuh dan berisiko untuk berinvestasi di sini tanpa nasihat profesional, terutama karena sebagian besar objek dibangun jauh dari institusi, praktis di pinggiran atau di daerah yang tidak menguntungkan. Tetapi di Newcastle dan Sheffield, sebaliknya, ada kekurangan tempat tinggal siswa. Kedua kota tersebut menampung lebih dari 50.000 mahasiswa dan hanya memiliki sekitar 10 apartemen mahasiswa, sehingga pendapatan di sana bisa lebih tinggi. Seperti halnya di Birmingham, di mana juga terdapat kekurangan tempat tinggal siswa, meskipun di kota ini Anda harus berhati-hati dengan pilihan lokasi, saran Eugene Springis (Dom International Ltd (London)). – Tapi apa pun kotanya, fasilitas yang paling menarik adalah di dekat institusi besar dengan dimulainya program pada bulan Oktober dan Februari, ini akan memberikan aliran siswa tambahan, dan jika apartemen tidak ditempati pada bulan Oktober, waktu henti akan diminimalkan - dari 12 bulan hingga 5 – 6 (sekali lagi, kita berbicara tentang objek sekunder yang kemungkinan tidak terisi 100%). Dan juga, seperti yang dicatat oleh Sergei Chupakhin (Dom International ltd), lebih baik fokus pada universitas tempat orang asing belajar: faktanya banyak pelajar Inggris mencoba membuat kontrak selama 42-48 bulan, tidak termasuk masa liburan ketika mereka pulang, dan siswa asing biasanya tidak memerlukan istirahat seperti itu dalam sewa.

Namun secara umum, untuk real estat pelajar, aturan juga berlaku: "lokasi, lokasi, lokasi lagi" - aturan inilah yang menentukan keberhasilan investasi.

Tetapi penting juga untuk mengevaluasi karakteristik perumahan itu sendiri, harus nyaman, tidak terlalu sempit, dengan perbaikan dan furnitur baru. Dan semakin banyak infrastruktur di kompleks, semakin baik.

Pembangun juga harus dinilai: “Sebagian besar pembangun Inggris memiliki reputasi yang baik. Mereka berusaha membangun rumah tepat waktu, karena biasanya mereka menjamin pembayaran sewa mulai dari bulan yang disebutkan sebagai bulan penyelesaian. Misalnya, jika rumah akan diserahkan pada September 2015, dan pembangunannya selesai pada Desember 2015, maka pengembang sendiri yang membayar pembeli di sini jumlah yang seharusnya diterima dari penyewa (yaitu, dalam hal ini, sewa). selama 3 bulan). Ini tidak menguntungkan bagi pengembang, sehingga sebagian besar objek disewa tepat waktu. Namun demikian, saat menandatangani kontrak dengan pengembang, perlu diperhatikan portofolio, sejarah, dan reputasinya. Yang juga penting adalah klausul tentang jaminan pembayaran sewa. Dalam beberapa kasus, pengembang menulis proyeksi pendapatan daripada pendapatan yang dijamin, tetapi pembeli tertarik dengan jaminan. Oleh karena itu, kontrak harus menyatakan “pendapatan yang dijamin”. Meskipun objek tanpa jaminan pendapatan bisa menjadi menarik, jika misalnya memiliki lokasi yang ideal dan / atau menandatangani kontrak dengan perusahaan manajemen yang andal dan agen yang akan menyewakannya, ”kata Polina Filatova (LondonfoRus). “Secara umum, perusahaan manajemen harus terkenal dan besar. Dan lebih baik memilih agen dengan kantor sehingga menyelesaikan masalah di tempat, dan tidak dari jarak jauh, dan tidak hanya menyediakan layanan penjualan, tetapi juga layanan lain yang relevan setelah penjualan, misalnya, penjualan kembali, penyelesaian setiap hari masalah, masalah perpajakan dan deklarasi, dll. .p.,” tambah Eugene Springis (Dom International Ltd (London)). Dan omong-omong, jika agensi siap untuk menjual kembali properti tersebut, terlebih lagi jika menjamin penjualan kembali, ini menunjukkan keandalan proyek, serta kesediaan pengembang untuk membeli properti dengan harga tetap setelah a waktu tertentu.

Nah, selain real estate, pengembang dan agensi, penting untuk mempelajari kontraknya. Dan jika Anda tidak menyukai beberapa hal, Anda dapat dan harus mengubahnya: “Jangan takut bernegosiasi dengan pengacara yang membuat kontrak penjualan, Anda harus bersikeras untuk menetapkan persyaratan yang penting bagi pembeli, dan singkirkan apa yang membingungkan Anda,” saran Polina Filatova (LondonfoRus).

Dan sebelum membeli, Anda perlu memutuskan apakah akan mengambil apartemen siswa yang sedang dibangun atau membeli objek sekunder dari pemilik sebelumnya. Dengan opsi pertama, Anda harus menunggu objeknya, tetapi dengan opsi kedua, Anda tidak melakukannya. Tetapi opsi pertama bagi investor mungkin lebih menguntungkan, karena untuk objek yang sedang dibangun, jangka waktu pembayaran sewa tahunan yang dijamin biasanya 5-7 tahun, dan untuk proyek pasar sekunder, jaminan hanya dapat selama 3 tahun (atau jika objek sudah tua, tidak akan ada jaminan sama sekali).

Dan jangan menghindari hipotek. Tentu saja, sekarang, karena devaluasi rubel, bunga pinjaman sebenarnya dapat meningkat, tetapi “hipotek adalah penjamin tambahan, terutama ketika berinvestasi pada tahap konstruksi. Dengan hipotek, bank melakukan pemeriksaan tambahan terhadap pengembang dan perusahaan manajemen dan menganalisis semua risiko proyek, jelas Evgeny Springis (Dom International Ltd (London)). – Dan selain itu, hipotek memberikan kesempatan untuk memperoleh leverage, dan karena tingkat bunga yang rendah, pendapatan investasi meningkat. Misalnya, Anda dapat membeli satu objek secara tunai atau dua kamar dengan cicilan dengan uang muka 50%. Dalam kasus kedua, keuntungan total setelah semua pembayaran pinjaman akan lebih besar daripada keuntungan dari satu objek yang dibeli secara tunai.

“Dan kita tidak boleh lupa bahwa proses membeli properti di Inggris sangat sederhana, Anda bahkan dapat membeli apartemen dari jarak jauh, dan nyatanya, banyak investor belum pernah melihat pembelian mereka, yang tidak menghalangi mereka untuk mendapatkan penghasilan yang baik. Dan pasar real estat pelajar sekarang berada pada tahap pertumbuhan, permintaannya tinggi, yang berarti investasi ini akan menguntungkan untuk waktu yang lama,” kata Polina Filatova (LondonfoRus).

Kami mentransfer uang
Salah satu pertanyaan paling populer saat ini dari orang Rusia yang merencanakan pembelian di luar negeri adalah apakah ada kesulitan dalam mentransfer uang dari Rusia ke luar negeri. Lagi pula, apa pun yang dikatakan orang, situasi internasional saat ini meninggalkan banyak hal yang diinginkan. Apakah itu tidak mempengaruhi warga Rusia?

Semua pakar yang diwawancarai oleh portal meyakinkan kami bahwa pembeli dari Rusia tidak mengalami kesulitan tertentu. Eugene Springis (Dom International Ltd (london)) menjelaskan prosedur pengiriman uang dengan cara ini.

Di Inggris, uang tidak ditransfer langsung ke penjual, semua transaksi dilakukan melalui pengacara. Karyawan perusahaan - agen - menemani transaksi, tetapi uang ditransfer ke akun klien khusus dengan pengacara, uang masuk ke akun pengacara dari sisi penjual hanya ketika perjanjian jual beli dipertukarkan. Sebelum pengacara di pihak pembeli mengizinkan uang ditransfer ke rekening mereka untuk pembelian real estat, mereka harus memverifikasi asal dana. Cek semacam itu disebut AML (Anti money loundering), dan hanya jika pengacara yakin akan kemurnian dana, mereka akan mengizinkannya untuk ditransfer ke rekening. Transfer dana dalam hal ini harus dilakukan dari rekening pribadi pembeli. Pembayaran tunai tidak akan berfungsi dalam kondisi apa pun.

Sebagai aturan, orang Rusia dapat dengan mudah memastikan asal dana, meskipun mereka terkejut dengan pertanyaan itu sendiri. Namun, sejauh ini tidak ada klien perusahaan yang mendapat penolakan. Setiap bank Rusia mentransfer dana, tetapi pada saat yang sama juga meminta dokumen untuk melewati kontrol mata uang. Dan tidak ada yang rumit dalam prosedur ini jika berada di bawah kendali pengacara. Seseorang menggunakan akun di luar negeri dan melakukan transfer dari sana. Prosedur untuk memproses transaksi dan melewati pemeriksaan AML sama untuk penduduk dan bukan penduduk, dan tidak ada perbedaan di mana klien berada. Sebagian besar transaksi pembelian dilakukan dari jarak jauh, dan klien, termasuk penduduk setempat, tidak bertemu dengan pengacara dan mengirimkan kontrak melalui surat.

Timur Nigmatullin, analis keuangan di FINAM, menambahkan bahwa bagi orang Rusia, kesulitannya mungkin terletak pada kenyataan bahwa pembelian real estat biasanya bukan dasar untuk mendapatkan izin tinggal. Selain itu, ahli tersebut memperingatkan, saat membuka rekening di bank Inggris, mereka memerlukan paspor dan bukti alamat tempat tinggal. Pada saat yang sama, tanpa rekening bank, sangat sulit untuk mendapatkan konfirmasi ini, yaitu diperoleh lingkaran setan. Tetapi bank tetap melakukannya.

Natalya Zavalishina, CEO Properti Jauh, menganggap semakin sulitnya klien yang memiliki tabungan dalam rubel, dan beberapa pembayaran diharapkan menjadi kesulitan utama. Dalam hal ini, sulit untuk memprediksi dengan tepat berapa jumlah yang akan "dikeluarkan", apalagi kerugian terjadi selama proses konversi.

Kami juga meminta komentator kami untuk menebak apa yang akan terjadi jika "rekan dan mitra" kami memutuskan bank Rusia dari sistem SWIFT. Namun, para ahli hampir yakin bahwa ini tidak akan terjadi. Tetapi jika ini benar-benar terjadi, kemungkinan besar SWIFT akan digantikan oleh sistem baru, - percaya Igor Indriksons, manajer investasi real estat dan pendiri Indriksons.ru. Tetapi bahkan sekarang, selain transfer SWIFT, ada alat lain yang dapat digunakan untuk membayar pembelian real estat, catatan Oksana Salfali, Managing Director, London Relocation Consultancy-property di London. Banyak klien yang membeli properti mahal di Inggris memiliki rekening bank di negara lain. Banyak orang masih membeli real estat atas nama perusahaan lepas pantai, yang memungkinkan mereka menjaga kerahasiaan, sehingga dana ditransfer dari rekening perusahaan asing tanpa masalah. Yuri Pankov, penilai senior dari perusahaan penilai Swiss Swiss Appraisal di Rusia dan CIS lebih pesimis, dia percaya bahwa jika SWIFT ditutup, Inggris berisiko kehilangan investor besar dan dermawan di Rusia. Mungkin, kami kira, pertimbangan pragmatis ini seharusnya menghentikan Barat membuat keputusan yang tidak menguntungkan siapa pun.

Ringkasan portal
Real estat pelajar di Inggris dicirikan oleh harga yang relatif rendah, yaitu, masuk ke pasarnya dimungkinkan bagi banyak investor, dan pada saat yang sama diminati dan memiliki profitabilitas yang tinggi. Di banyak daerah di Inggris, pendapatan dari menyewakannya bahkan melebihi pendapatan dari menyewa real estat perumahan dan non-perumahan, termasuk yang lebih mahal. Dan selain itu, harga rumah jenis ini saat ini menunjukkan pertumbuhan yang stabil, risiko kerugian minimal, dan biaya pemeliharaannya tidak terlalu tinggi. Misalnya, karena biaya objek yang rendah, terdapat manfaat pajak atas pembelian real estat (bea materai) dan pajak penghasilan atas sewa real estat. Secara umum, jika Anda memilih proyek dan objek yang tepat, sulit untuk menemukan area terbaik untuk investasi modal saat ini.

Layanan yang dipersonalisasi
untuk real estat di Eropa

Pengawal. Kontrol. perencanaan pajak
Layanan purna jual

15 TAHUN BEKERJA DI PASAR

Berinvestasi dalam properti siswa di Inggris

Sektor mahasiswa Inggris telah berkembang menjadi investasi yang matang dan diakui secara global. Rekam jejak yang terbukti dan tingkat permintaan yang tinggi menghasilkan rekor investasi properti mahasiswa yang tinggi pada paruh pertama tahun 2015.

Pada paruh pertama tahun 2015, investasi di properti mahasiswa Inggris mencapai rekor tertinggi sebesar £4,2 miliar, naik 70% dari target sebelumnya dan 40% dari puncak sebelumnya pada tahun 2012. Menurut analis properti luar negeri, total investasi akan menjadi sekitar £5,5 miliar pada tahun 2015. Dalam beberapa tahun terakhir, telah terjadi peningkatan minat dari investor asing. Ketika investasi semakin matang, inti dari aktivitas investasi pertama-tama bergeser ke perusahaan swasta yang berbasis di Inggris dan pasar ekuitas swasta, dan kemudian ke investor institusional global.

Tumbuhnya minat terhadap properti mahasiswa di Inggris juga didukung oleh pertumbuhan jumlah mahasiswa yang positif. Menurut para ahli UCAS yang menganalisis jumlah lamaran dan tempat yang diisi di universitas, pada tahun akademik saat ini, ada peningkatan yang sesuai sebesar 3,4% dan 3,3%. Dengan demikian, pengisian tempat universitas meningkat 16.800 dibandingkan tahun lalu, sedangkan hasilnya mencapai lebih dari setengah juta tempat. Tapi itu belum semuanya. Analis UCAS menentukan bahwa pertumbuhan siswa yang tinggal di Inggris meningkat sebesar 3,2%, siswa dari Uni Eropa - sebesar 7,6%, dan perwakilan negara lain - sebesar 5,7%. Angka tersebut dengan mudah melebihi nilai puncak sebelumnya di tahun 2011.

Para ahli melihat setiap alasan untuk pertumbuhan lebih lanjut dalam jumlah siswa. Daya tarik dalam hal kualitas pendidikan, nilai uang, prospek pekerjaan lebih lanjut, dan gaya hidup mahasiswa di kota-kota universitas memainkan peran yang menentukan dalam memilih tempat studi.

Salah satu peluang besar bagi investor individu untuk memasuki pasar perumahan mahasiswa yang menggiurkan di Inggris adalah perkembangan baru di Liverpool dirancang untuk akomodasi siswa. Investasi dalam proyek ini menghasilkan pengembalian tingkat bunga atas dana yang diinvestasikan sejak hari pertama investasi mereka hingga penyelesaian konstruksi, dan sebagai hasilnya akan menghasilkan pendapatan tahunan bersih 10% yang dijamin selama 3 tahun. 4% dari dana yang diinvestasikan selama seluruh periode konstruksi.

Properti siswa pada pengembangan di Liverpool ini terdiri dari apartemen studio modern terpisah, dengan harga untuk apartemen studio besar mulai dari £67.400. Proyek ini disetujui untuk sewa siswa dan tempat tinggal permanen.

Semua apartemen akan dilengkapi. Perabotan termasuk tempat tidur, meja samping tempat tidur, lemari besar, rak, TV layar datar; internet juga akan tersedia. Kamar mandi dan dapur.

Apartemen terletak di pusat, di sebelah kawasan universitas, akses ke fasilitas infrastruktur dilakukan langsung dalam pengembangan itu sendiri. Kompleks apartemen dilengkapi dengan layanan pengawasan video 24 jam dan mencakup gym modern, tenis meja dan meja biliar, area relaksasi dengan TV LCD, ruang bioskop, dan ruang belajar. Penyelesaian konstruksi dijadwalkan pada September 2016.

Tawaran menarik lainnya di pasar perumahan siswa saat ini di Inggris adalah perkembangan baru di Glasgow . Terdiri dari hampir 500 apartemen, proyek senilai £70 juta ini merupakan yang terbesar hingga saat ini. Berlokasi menguntungkan di West End, hanya berjalan kaki singkat dari University of Glasgow, kota universitas terbesar ke-3 di Inggris.

Glasgow berada di sepuluh kota teratas untuk investasi terbaik di perumahan siswa, seperti yang diperingkatkan oleh pakar real estat internasional. Glasgow adalah rumah bagi 6 universitas - lebih banyak dari kota Inggris lainnya di luar London. Mereka memiliki 80.000 mahasiswa dan 60.000 di antaranya tidak memiliki kesempatan untuk tinggal di kampus. 11.000 mahasiswa internasional membutuhkan tempat tinggal berkualitas tinggi.

Proyek perumahan siswa baru di Glasgow dekat dengan universitas terkenal dan bar, kafe, dan restoran bergaya di area arsitektur Victoria yang indah. Biaya rata-rata apartemen adalah £ 170.000. Di wilayah G12 West End, rata-rata harga rumah 89% lebih tinggi dari rata-rata kota. Pada saat yang sama, 35% laba bersih dijamin selama 5 tahun (7% per tahun mulai September 2016).

University of Glasgow sedang berkembang, proyek senilai £135 juta ini bertujuan untuk merenovasi infrastruktur untuk memenuhi permintaan yang terus meningkat dan membangun reputasi universitas yang terkemuka di dunia untuk sains. Saat ini, universitas tersebut telah memiliki 13% mahasiswa internasional di Skotlandia, yang menghasilkan 70 juta pound untuk perekonomian lokal setiap tahunnya. Perluasan ini akan memberi universitas tambahan 74 hektar di West End, setara dengan 30 rumah.

Selain proyek perluasan universitas bernilai jutaan dolar ini, ada juga pembangunan kembali situs Pelabuhan Glasgow senilai £1,2 miliar yang akan menghasilkan pembangunan seluas 130 hektar yang tersebar sejauh dua mil di sepanjang jalur air Glasgow di pertemuan sungai Clyde dan Kelvin. Proyek ini akan memberikan kota hampir 19.000 kaki persegi ruang hidup, 13 restoran dan kantor, hotel dan tempat hiburan.

Lebih dari 1600 apartemen ditawarkan untuk dijual, ditandai dengan hunian 100%. Daftar tunggu perusahaan pengembangan saat ini adalah 2.000 siswa.

Jika Anda tertarik untuk berinvestasi dalam real estat pelajar di Inggris, kami akan membawa Anda secara mendetail ke semua pertanyaan yang Anda minati dan memilih opsi yang paling menarik untuk investasi.

Baca artikel relevan lainnya tentang berinvestasi di real estat luar negeri

Baru-baru ini, aktivitas agen yang menawarkan untuk membeli "real estat Inggris" menjadi lebih aktif. Baca tentang bagaimana ini bisa berakhir di artikel saya tiga tahun lalu.

Asli diambil dari

Selama sebulan terakhir, saya telah mendengar dua kali dari orang yang berbeda, sebenarnya, cerita penasaran yang sama (dengan sedikit variasi) tentang "berinvestasi di properti Inggris".

Saya tidak punya keinginan untuk menuntut siapa pun, atau bahkan berdebat dengan siapa pun, jadi ceritanya tanpa nama dan nama belakang. Tujuan artikel ini sama sekali bukan untuk mengekspos seseorang di sana atau memperingatkan agar tidak berkomunikasi dengan perusahaan tertentu. Tujuan dari artikel ini adalah menggunakan cerita-cerita ini untuk berbicara tentang beberapa prinsip penting dalam berinvestasi. Seperti pepatah lama mengatakan, "Kapal yang kandas adalah mercusuar bagi seorang pelaut."

Satu perusahaan dengan nama Inggris memasuki pasar Rusia beberapa tahun yang lalu dan mulai menawarkan investasi di real estat Inggris. Untuk mencari investor, firma secara aktif bermitra dengan penasihat investasi dan agen real estat, membayar komisi yang murah hati kepada penjual.

Objek investasi sebagian besar adalah opsi yang agak tidak konvensional untuk real estat Inggris yang murah - tempat parkir, gudang swalayan, asrama siswa, dll. Investor ditawari untuk membeli properti ini berdasarkan perjanjian sewa jangka panjang. Dan segera menyewakan fasilitas tersebut kepada perusahaan manajemen Inggris. Perusahaan mengambil alih pengelolaan properti yang diperoleh untuk kepentingan investor, menjamin (!) pengembalian investasi 8% per tahun dalam pound sterling.

Pertanyaan mengapa Inggris sendiri tidak terburu-buru untuk berinvestasi dalam penawaran yang begitu menguntungkan, dan mengapa perusahaan lebih suka mengumpulkan uang di Rusia yang jauh, untuk beberapa alasan tidak muncul dari investor.

Namun, ada satu nuansa: periode pembayaran yang dijamin untuk investasi adalah dua tahun. Diduga karena kedepannya hasil panen ini bisa lebih meningkat lagi. Tapi ini hanya janji-ramalan yang tidak didukung oleh kontrak. Periode pengembalian yang dijamin adalah dua tahun. Investor memilih untuk tidak memperhatikan nuansa ini. Artikel iklan juga menjanjikan investor bahwa investasi akan cair, dan mereka dapat menjual properti kapan saja kepada investor atau penyewa lain.

Properti itu terdaftar atas nama investor, investor menerima dokumen resmi dari UK Land Registry.

Dalam skenario yang paling tidak menguntungkan (misalnya, jika perusahaan manajemen bangkrut), investor tetap menjadi pemilik properti dengan hak untuk menggunakan atau menyewakannya sendiri.

Investor juga diberi tahu bahwa tidak akan ada pajak Inggris atas real estat dan pendapatan yang diterima dari menyewakannya.

Investor yang berminat memiliki kesempatan untuk melihat objek investasi secara langsung.

Proposalnya terlihat bagus, bukan?

Tidak mengherankan, banyak orang kaya Rusia membelinya, menginvestasikan jumlah yang cukup besar di real estat Inggris. Argumen tambahan "untuk" adalah bahwa dalam dua tahun imbal hasil pada tingkat 8% per tahun dalam pound sterling benar-benar dibayarkan, yang berfungsi sebagai konfirmasi penting dari daya tarik proposal perusahaan. Selama dua tahun ini, investor yang puas berhasil memberi tahu banyak teman dan kenalan mereka tentang opsi investasi yang bagus.

Dan dua tahun kemudian... dongeng itu berakhir. Perusahaan telah memberi tahu investor bahwa properti mereka tidak lagi diminati oleh penyewa. Oleh karena itu, manajemen perusahaan berhenti untuk membayar remunerasi apapun kepada investor.

Jika investor tidak menyukainya, tentu saja mereka selalu dapat menjual properti ini kepada orang lain. Begitulah cara mencari pembeli, saat berada di Rusia? Dan siapa yang butuh real estat yang tidak menghasilkan pendapatan?

Tentu saja, beralih ke konsultan Rusia dalam situasi ini tidak banyak gunanya, mereka tidak akan dapat membantu dengan cara apa pun. :) Menjual dan menjanjikan segunung emas adalah satu hal, bertanggung jawab atas janji Anda adalah hal lain.

Untuk melengkapi semua ini, investor menerima surat dari otoritas pajak Inggris yang menuntut agar mereka mengisi dan mengajukan pengembalian pajak. Tidak, pajak di sana dan nyatanya, tampaknya, tidak akan muncul, seperti yang dijanjikan. Namun pengembalian pajak ke otoritas pajak Inggris ternyata masih perlu diajukan. Kegagalan untuk memenuhi persyaratan ini mengakibatkan denda yang berat. Bagaimana cara mengajukan deklarasi untuk orang yang tidak mengerti hukum bahasa Inggris? Perwakilan perusahaan merekomendasikan untuk tujuan ini menghubungi akuntan Inggris. Dan bahkan memberi kontak. Semuanya akan baik-baik saja, tetapi hanya biaya akuntan Inggris ... ternyata kira-kira sama dengan pendapatan investor yang diterima dari investasi ini selama beberapa tahun sebelumnya.

Apa yang telah terjadi? Ya, hanya saja investor Rusia didorong ke dalam aset yang tidak likuid dengan cara yang begitu rumit.

Dalam situasi ini, perlu dicatat bahwa, dari sudut pandang hukum, perusahaan Inggris sepenuhnya memenuhi semua kewajibannya: properti dibeli, didaftarkan atas nama investor, dan hasil yang dijanjikan dibayarkan selama dua tahun. Dan fakta bahwa investor selanjutnya dibiarkan dengan aset tidak likuid yang tidak berguna sudah menjadi risiko investasinya.

Kisah ini memiliki beberapa pelajaran.

Pertama, nama perusahaan asing sama sekali tidak melindungi Anda dari apa pun. Tidak ada prohindeev di luar negeri selain di Rusia.

Kedua, dalam investasi apa pun, sangat penting untuk memiliki strategi keluar. Menginvestasikan uang adalah masalah sederhana. Tetapi mendapatkan mereka kembali dengan keuntungan jauh lebih sulit.

Ketiga, jika Anda tidak terbiasa dengan undang-undang negara investasi, persyaratannya mungkin menjadi kejutan yang tidak menyenangkan bagi Anda.

Keempat, janji lisan atau bahkan tertulis (tetapi tidak dilaksanakan secara hukum) tidak ada artinya.

Kelima, kebanyakan konsultan yang dengan antusias memberi tahu Anda tentang prospek investasi akan menghilang saat masalah muncul. Dan mereka tidak akan dapat membantu Anda.

(Keenam, saya akan menulis dalam tanda kurung, untuk rekan konsultan saya: kawan, jangan mencoba menjual apa yang tidak Anda mengerti! Suatu saat ini bisa menjadi masalah besar bagi Anda).

Dan, mungkin, hal terpenting: investasi efektif dalam aset "nyata" - bisnis, real estat, dll. – tidak mungkin tanpa pencelupan total investor dalam transaksi. Bentuk investasi semacam itu tidak memberikan jaminan dan tindakan apa pun untuk melindungi investor, yang terkadang berbentuk investasi kolektif melalui bank, dana investasi, dll. Baik nama besar perusahaan maupun kehadiran penasihat investasi tidak akan melindungi Anda dari kesalahan dan penipuan.

Bisakah real estat menghasilkan pendapatan? Tentu saja bisa. Itu hanya untuk ini, Anda harus sepenuhnya mengontrol semua tahapan transaksi, berada di dalam transaksi, dan tidak percaya janji kosong.

Pencarian cara yang menguntungkan untuk menginvestasikan uang membuat banyak orang berpikir tentang perlunya menempatkan mereka di instrumen yang paling andal. Dari sudut pandang ini, mereka tampaknya merupakan cara yang ideal tidak hanya untuk menabung, tetapi juga untuk meningkatkan dana secara signifikan. Mereka memungkinkan Anda untuk menyelamatkan aset keuangan dari inflasi, membuatnya bekerja dan menghasilkan pendapatan tambahan.

Real estat di Inggris

Pasar real estat Inggris secara tradisional dianggap sebagai salah satu yang paling menguntungkan dan dapat diprediksi, dan tahap pemulihan ekonomi saat ini setelah krisis membuatnya semakin menarik. Pasar Inggris dicirikan oleh kombinasi yang menguntungkan dari beberapa faktor, seperti:

• kemandirian dari masalah utama zona euro terkait dengan volatilitas mata uangnya;
• kekurangan kronis karena sedikitnya tanah bebas, masuknya imigran dan peningkatan jumlah rumah tangga;
• tidak ada pajak atas properti dan kekayaan, serta kenaikan nilai real estat bagi bukan penduduk;
• biaya transaksi minimal untuk transaksi (hanya 3-5% dari nilai objek).

Fitur-fitur ini memberikan minat yang stabil dari investor asing. Kebanyakan dari mereka mempertimbangkan investasi real estat di Inggris investasi modal yang aman dan bijaksana.

Kebijakan harga

Menurut penelitian bank Inggris Lloyds, harga real estat terus meningkat sejak 1994. Selama 20 tahun ini, harganya meningkat sekitar 3,5 kali lipat. Pada paruh pertama tahun 2014 saja, jumlah transaksi senilai lebih dari £1 juta adalah 1,5 kali lebih tinggi dari indikator yang sama pada tahun sebelumnya, dan sejak 2009 jumlahnya secara umum meningkat sebanyak 4 kali lipat.

Biaya apartemen di kawasan modis di London tumbuh dengan sangat cepat. Kensington, Westminster, Chelsea dan Wandsworth menyumbang lebih dari 21% dari kesepakatan tujuh digit, dengan sekitar setengah dari pembelian dilakukan di bagian lain ibukota. Yang paling populer berikutnya di kalangan investor asing adalah Elmbridge, yang terletak di Surrey. Harga real estat di kota-kota besar Inggris, tentu saja, lebih rendah daripada di ibu kota, tetapi jauh lebih tinggi daripada di Eropa.

Peluang Investasi

Saat ini, ada ribuan objek berbeda di pasar real estat Inggris, sehingga sulit bagi banyak pemilik modal untuk memahami keuntungan dari penawaran tertentu secara mandiri. Rekomendasi para ahli mengenai aturan untuk memilih opsi terbaik biasanya bermuara pada kebutuhan untuk memutuskan tujuan investasi dan, berdasarkan itu, pilih real estat yang sesuai. Yang paling menjanjikan dalam hal investasi adalah seperti itu investasi real estat di Inggris, Bagaimana:

• Apartemen tahap awal di pusat kota London perkembangan baru menarik dengan gangguan minimal dan potensi pertumbuhan nilai yang sangat baik. Saat membeli objek 2-3 tahun sebelum pengirimannya, investor menetapkan harga dalam kontrak, tetapi hanya membayar 10-20% dari nilainya. Sisa jumlah dibayarkan setelah commissioning, dan hak untuk menjual kembali properti dipertahankan.
• Apartemen dan rumah di London Raya sangat likuid dan harganya terus naik sekitar 10% per tahun.
• di ibu kota dan kota-kota besar (Yorkshire, Bristol, Manchester, Sheffield) untuk tujuan penyewaan berikutnya. Ini setiap tahun menghasilkan hingga 10% dari pendapatan dan terus meningkat harganya.
• Mal dan toko yang terletak di area kegiatan bisnis yang berkembang atau pembangunan kembali yang direncanakan. Tingkat pertumbuhan real estat semacam itu jauh lebih tinggi daripada tingkat rata-rata, namun ada risiko memilih lokasi titik yang gagal.

Non-penduduk di Inggris diberikan hipotek, yang jumlahnya mencapai 70% dari biaya perumahan. Biasanya, hanya bunga yang dibayarkan untuk itu, dan utang utama dilunasi saat objek dijual. Berdasarkan kondisi tersebut, pendapatan sewa biasanya mencakup pembayaran bunga bulanan dan biaya pemeliharaan properti. Dalam situasi yang menguntungkan, pengembalian investasi tahunan dapat mencapai 30%.

Secara umum, kebijakan ekonomi yang seimbang dari pemerintah mengarah pada fakta bahwa hampir semua investasi real estat di Inggris ternyata menguntungkan. Misalnya, pendapatan sewa berkisar antara 4,5% di pusat kota London dan 5-6% di daerah lain di ibu kota hingga 6-7% di kota-kota besar di seluruh negeri.

Jelas, berinvestasi di real estat Inggris adalah keputusan investasi yang cerdas dan dipikirkan matang-matang. Karena pertumbuhan nilai objek yang stabil dan kebijakan ekonomi yang seimbang dari pemerintah negara, ia terus tumbuh, oleh karena itu, dalam jangka panjang, keuntungan investor bisa sangat signifikan.

Bagaimana krisis dan sanksi memengaruhi pasar real estat London, berapa banyak yang dapat Anda peroleh dengan berinvestasi dalam standar konstruksi dan perumahan di Foggy Albion

Direkam oleh Denis Tykulov

"Jika kamu bosan dengan London, kamu bosan dengan kehidupan." Samuel Johnson

Akhir tahun 2014 - awal tahun 2015 ternyata menjadi masa yang sulit bagi rekan-rekan kita yang akan mengakuisisi. Pemilu, perubahan sistem perpajakan, skandal pencucian uang, dan pengetatan kontrol atas modal asing, termasuk dari Rusia - semua faktor ini tidak dapat tidak memengaruhi permintaan. Tetapi sejalan dengan berita yang mengganggu dari Inggris, sejarah mereka sendiri berkembang di dalam negeri - sanksi dan sanksi balasan, fluktuasi tajam dalam nilai tukar, dan peristiwa lain yang berdampak negatif pada ekonomi dan keadaan psikologis penduduk. Pembeli real estat, setidaknya dari Rusia, untuk beberapa waktu membeku menunggu ...

Ludmila Aksenenko– Direktur Departemen Penjualan Grup ORDO: Memang, banyak yang telah berubah selama setahun terakhir. Pada awalnya, penjualan praktis berhenti, dan selama beberapa bulan, dan ini terutama disebabkan oleh perubahan legislatif di Inggris, termasuk untuk orang asing. Misalnya, sebelum ada ambang investasi sebesar 1 juta pound sterling, dan properti dapat dimasukkan dalam jumlah ini, maka bar tersebut dinaikkan menjadi 2 juta pound dan mereka berhenti memperhitungkan real estat pada prinsipnya. Selain itu, telah berubah, skala progresif telah diperkenalkan: semakin mahal objeknya, semakin tinggi pajaknya. Faktor penting lainnya adalah pemilu, dan semua peristiwa ini berlangsung hampir bersamaan.

Dan pembeli menjadi tenang, dan cukup terasa - selama sekitar delapan bulan. Bahkan mereka yang secara aktif memilih properti untuk dibeli pun melambat. Ada juga pengembang yang menangguhkan penjualan, tidak memahami cara mengevaluasi meter persegi secara memadai. Dan kemudian, tampaknya, orang terbiasa dengan gagasan bahwa semuanya sangat tidak stabil sehingga Anda hanya perlu fokus pada tujuan dan kebutuhan Anda saat ini. Artinya, jika mereka akan tinggal atau mengajar anak-anak di London, maka mereka masih dihadapkan pada pilihan - menyewa atau membeli rumah. Terutama mereka yang memiliki tabungan dalam rubel, tidak menguntungkan bagi mereka untuk menunggu sama sekali, mereka menjadi lebih aktif, dan mulai musim semi 2015 penjualan dimulai lagi.

Elitnoe.ru: Omong-omong, bagaimana sanksi itu memengaruhi Anda? Dan apakah potret pembeli Rusia berubah setelah dimulainya kembali penjualan?

Ludmila Aksenenko: Sanksi pasti berpengaruh. Tapi bukan untuk mengurangi permintaan, tapi untuk memperbaikinya. Hanya saja orang lain mulai membeli produk yang berbeda. Misalnya, jika dua atau tiga tahun lalu anggaran rata-rata pembeli Rusia adalah 3-5 juta pound, meskipun, tentu saja, beberapa orang membeli seharga 20 juta, sekarang orang telah menguranginya menjadi 1,2-1,5 juta pound . Mengingat bahwa Anda tidak dapat benar-benar membeli sesuatu yang lebih murah dari £1 juta, dan tidak hanya di distrik pusat London, anggaran sebenarnya telah berkurang 2-2,5 kali lipat.

Namun jumlah orang yang memperoleh, tentu saja, mengalami penurunan. Mereka yang mampu membelinya dan ingin membelinya sebelum krisis. Dengan uang sebanyak itu sekarang tentunya lebih sulit untuk ditangani ... Nah, Anda sendiri yang mengerti ... Setidaknya dengan uang yang baru diumumkan. Karena sanksi memiliki hubungan yang sangat rumit dengan bank, banyak persyaratan baru yang muncul. Bagaimanapun, untuk Rusia - rekan kami sekarang sedang diperiksa dalam segala hal. Agar uangnya putih, agar tidak berlatar belakang politik. Namun bagaimanapun juga, investor saat ini masih lebih suka berinvestasi di pasar yang matang, tugas utama hari ini adalah menghemat uang. Oleh karena itu, London tetap menjadi salah satu ibu kota teratas untuk akuisisi real estat.

Elite.ru: Hanya orang Rusia yang memiliki yang teratas?

Stuart Leslie- Direktur Penjualan pengembang Inggris terbesar Berkeley International: Investor utama di Arab dan Rusia, Cina cukup aktif. Seseorang yang membeli rumah di London - terlepas dari negara tempat tinggalnya - biasanya memiliki tiga alasan utama untuk ini. Yang pertama adalah pendidikan, kualitas pendidikan yang sangat baik, yang sangat penting bagi orang tua yang ingin menyekolahkan anaknya di luar negeri. Yang kedua, tentu saja, perolehan rumah kedua sehingga Anda bisa datang ke sini kapan saja. London adalah ibu kota budaya, ada arsitektur megah, museum, teater, galeri seni, secara umum, semua yang diinginkan seseorang - semua ini ada di sini. Seperti kata klasik - "jika Anda bosan dengan London, Anda bosan dengan hidup", dan ini benar. Dan terakhir, alasan ketiga adalah keamanan investasi, stabilitas. Ya, tidak akan ada penghasilan gila-gilaan dari, misalnya, menyewakan real estat, tetapi harga untuk itu dijamin akan meningkat.

Elitnoe.ru: Apakah pembeli Rusia memiliki spesifikasi tertentu? Misalnya, wilayah London mana yang populer di kalangan rekan kami?

Ludmila Aksenenko: Orang Rusia telah lama menjadi bagian dari budaya London, mayoritas memilih daerah pusat, terutama Kensington dan Knightsbridge, Mayfair dan Belgravia ... Rekan kami lebih suka berinvestasi di daerah dengan tradisi, dengan infrastruktur yang dikembangkan, kata mereka “Kami tidak hanya menginvestasikan uang, kami memiliki anak yang tinggal di sini, kami memiliki bisnis di sini.” Artinya, mereka membeli apartemen untuk tinggal di sana, sehingga anak-anak mereka tinggal di sana, sehingga kenalan mereka menyewa properti ini, yaitu untuk menggunakannya - dan ini yang utama. Pada saat yang sama, orang Rusia percaya pada pusat dan fakta bahwa apartemen mahal di sini adalah investasi yang andal. Mereka tidak begitu tertarik pada daya tarik investasi melainkan pada pelestarian modal.

Elitnoe.ru: Dan berapa banyak penghasilan yang bisa Anda peroleh dari menyewakan real estat perumahan?

Ludmila Aksenenko: Pendapatan sewa rata-rata di pusat kota London adalah 3-4% per tahun. Di daerah berkembang, nilainya mencapai 5-6%, tetapi risiko dalam hal kepemilikan penyewa juga agak lebih tinggi. Pada saat yang sama, apartemen satu kamar tidur di area pusat terkadang berada di pasar tidak lebih dari dua hari, karena ada peningkatan permintaan untuk mereka, mengingat infrastruktur yang berkembang di area tersebut dan bisnis yang konstan. Apartemen dua kamar tidur juga sangat diminati, seperti di wilayah metropolitan lainnya di dunia.

Jika Anda membeli apartemen dari pengembang pada tahap awal konstruksi, maka pendapatan dari menyewakannya juga akan bergantung pada area tersebut, pertumbuhan pasar tahunan di pusat kota London adalah 8-12%. Artinya, investor, membeli real estat pada tahap awal, berinvestasi pada tahun pertama hingga 30% dari biaya tanah bahkan sebelum commissioning kompleks perumahan dan menerima pengembalian 100% atas investasi awal. Nah, konstruksi memakan waktu rata-rata dua hingga tiga tahun.

Elite.ru: Bisakah Anda memberi tahu kami lebih banyak tentang ini, menggunakan contoh spesifik?

Stuart Leslie: Pertimbangkan dinamika harga proyek Kensington Row kami, yang mulai kami bangun pada tahun 2011. Ini adalah kompleks dengan infrastruktur ultra-modern, tamannya sendiri, dengan layanan pramutamu dari Harrods Estate, terletak di salah satu kawasan paling bergengsi di London, 30 menit dari taman terpenting di ibu kota Inggris - Hyde Park - dan dekat dengan Holland Park.

Kensington Row diimplementasikan dalam divisi, atau - seperti biasa Anda menyebutnya - antrian. Jadi, pada tahun 2008, bahkan sebelum dimulainya konstruksi, harga investasi (di luar pasar) untuk apartemen dua tempat tidur dengan luas 87 sq. meter rata-rata 740 ribu pound. Pada akhir pembangunan tahap ini, pada tahun 2014, harga apartemen semacam itu sudah mencapai 1,4 juta pound. Sekarang kami menawarkan apartemen yang sama di blok Kensington Row berikutnya (gedung sudah dibangun, dekorasi interior sedang berlangsung), yang akan ditugaskan dalam tujuh bulan, kami menawarkan seharga 1,7 juta pound.

Elitnoe.ru: Dan risiko apa yang ditanggung pembeli saat membeli rumah pada tahap awal konstruksi? Seperti apa skema pembelian real estat di kompleks perumahan yang sedang dibangun secara umum?

Pelayan Leslie A: Pembeli kami tidak mengambil risiko. Semua risiko konstruksi di Inggris diasuransikan, ini adalah prosedur wajib. Antara lain, kami memberi penyewa jaminan konstruksi 10 tahun dan jaminan penyelesaian interior 2 tahun.

Skema standar untuk memperoleh apartemen dari pengembang Inggris yang tidak menggunakan dana pinjaman adalah sebagai berikut: pembeli membayar 20-30% dari jumlah transaksi selama tahun pertama (tergantung pada tahap konstruksi) dan 70-80% dari biaya objek - hanya setelah selesainya konstruksi .

Ngomong-ngomong, kami memiliki pembeli dari Rusia yang ingin menurunkan harga dan menawarkan untuk membayar 100% segera, tetapi kami tidak mengambil uang di muka, kami membangun dengan dana kami sendiri. Oleh karena itu, tidak ada diskon untuk pembayaran 100%, kami tidak tertarik. Pertumbuhan nilai real estat disebabkan oleh pertumbuhan pasar dan peningkatan kesiapan konstruksi fasilitas.

Elite.ru: Apakah ada fitur yang perlu diketahui bagi mereka yang hanya melihat real estat di London? Misalnya, saya perhatikan bahwa dalam proyek Kensington Row, langit-langitnya agak rendah, menurut standar kami ...

Ludmila Aksenenko: Untuk London, ini hanya standar. Di sini, pemerintah kota secara hukum mengatur ketinggian bangunan. Jadi plafon seperti itu bukan karena pengembang telah menghemat uang, ada norma tertentu, dan pengembang dengan ketat mengamatinya - plafon rata-rata adalah 2,4-2,65 meter. Langit-langit tinggi hanya ditemukan di gedung-gedung tua yang telah direkonstruksi, atau di rumah-rumah mewah, yang dikatakan dibangun menurut proyek individu. Selain itu, bahkan ada objek super premium - penthouse, dengan tinggi aula 3,2 meter, dan semua ruangan lainnya - maksimal 2,8 meter. Dan ini adalah norma.

Tetapi kejutan yang menyenangkan bagi rekan kami mungkin kepatuhan penuh apartemen dengan materi presentasi yang mereka lihat saat membeli, ketika konstruksi baru saja dimulai. Di Inggris, standar bangunan memang sangat tinggi, dan pengembang sepenuhnya memenuhi semua persyaratan arsitek dan perancang bangunan.