Ұлыбританиядағы студенттік жылжымайтын мүлік бүгінде ең тиімді және перспективалы инвестициялардың бірі болып саналады. Ағылшын университеттері, соның ішінде шетелдік студенттер арасында өте танымал, сондықтан студенттік аудиторияға арналған студиялар мен пәтерлер тұрақты сұранысқа ие және жылжымайтын мүліктің басқа түрлерімен салыстырғанда нарыққа кіру бағасы төмен және көптеген инвесторлар үшін қолжетімді және ипотекалық несиелер. Англияда жол емес.

Бұл мақала анықтамалық және ақпараттық материал болып табылады, ондағы барлық ақпарат ақпараттық мақсатта берілген және тек ақпараттық мақсаттарға арналған.

«» бұл туралы соңғы рет «» мақаласында айтты. Бірақ инвестициялардың табыстылығын бағалау үшін баға мен сұраныстан басқа, жылжымайтын мүліктің рентабельділігін және оны ұстау мен сатып алу шығындарын талдау қажет. Бұл жолы біз не істеуді шештік, сонымен қатар дұрыс нысанды қалай таңдау керектігі туралы кеңес бердік.

Қосымша шығындар
Кез келген мүлікті сатып алғанда, сіз қосымша шығындарсыз жасай алмайсыз, ал Ұлыбританиядағы студенттердің мүлкі де ерекшелік емес. Біріншіден, мәміле жасау кезінде ақша жұмсауға тура келеді. Сәйкес Полина Филатова, LondonfoRus басқарушы директоры, Ұлыбританияда жылжымайтын мүлікті сатып алуда салық жеңілдіктері бар (мөртаңбалық алым): егер сатып алу бағасы 125 мың фунттан төмен болса, онда салық төлеудің қажеті жоқ, және студенттік мүлік әдетте осы сомадан арзанырақ болғандықтан, салық төленбейді. Алайда, егер қымбат тұрғын үй немесе бірнеше жылжымайтын мүлік сатып алынса, елтаңбалық алым 15%-ға дейін жетуі мүмкін.

Және кез келген жағдайда транзакцияны жүргізуге байланысты заңды шығындар төленеді. Кейде олар тұрғын үй құнына кіреді, ал кейде жоқ: «Онда студенттік пәтерлерге ақша салғанда, адвокаттардың құны 500-ден 1000 фунтқа дейін болады», - дейді. Евгений Спрингис, Dom International Ltd (Лондон) инвестициялық департаментінің директоры. Полина Филатованың (LondonfoRus) айтуынша, заңгерлерге орташа есеппен 700-900 фунт стерлинг жұмсалады, оған қоса құжаттарды әзірлеу үшін жиі қосымша ақы алынады.

Мүлік меншікке айналғаннан кейін де қосымша шығындар болады. «Ұлыбританияда бірыңғай мүлік салығы жоқ, бірақ сіз кеңестік салықты (кеңес салығы) төлеуіңіз керек, ол полицияны, мемлекеттік органдарды ұстауға және көшелерді тазалауға кетеді. Оның мөлшері аймаққа байланысты және жылына 200-ден 2500 фунтқа дейін жетеді», - дейді. Юлия Кожевникова, Tranio.Ru шетелдік жылжымайтын мүлікке арналған интернет орталығының жетекші сарапшысы. «Сонымен қатар, жылжымайтын мүлікті жалға беруден түскен табысқа табыс салығы салынады (Жеке жәрдемақы), бірақ, егер кіріс 10 мың фунттан аз болса, салық алынбайды, бірақ одан көп болса, сізге 20% төлеу керек. табысы жылына 32 010 фунтқа дейін, ал одан да қатты сомамен 40-45% дейін», - дейді Полина Филатова (LondonfoRus). «Айтпақшы, егер жоспарланған пайда жылына 32 010 фунттан жоғары болса, онда заңды тұлғаға жылжымайтын мүлікті тіркеген дұрыс, тіпті табысы 10 000-ға дейін болса да, оны декларациялау және мемлекеттік органдарда тіркеу маңызды. резидент емес ретінде салық қызметі, әйтпесе олар автоматты түрде 20 % алып қояды», - деп қосады Евгений Спрингис (Dom International Ltd (Лондон)). Рас, егер мүлік қымбат болса - 2 миллион фунттан асатын болса, онда компания арқылы сатып алу сізді жоғары салықтардан құтқармайды, өйткені сіз жыл сайынғы салықты (жылдық тұрғын үй салығы, ARPT) төлеуіңіз керек. 15-тен 140 мың фунт стерлингке дейін және 28% мөлшерлемемен капитал өсіміне салық (Capital Gains Tax, CGT)», - деп ескертеді Юлия Кожевникова (Tranio.Ru).

Сонымен қатар, көбінесе студенттік жылжымайтын мүлік LeaseHold жүйесі бойынша, яғни жалға алу арқылы алынады, содан кейін сіз объектілер орналасқан жерді жалдау ақысын төлеуіңіз керек. Сергей Чупахин, Dom International ltd басқарушы директоры, төлемдер әдетте жылына 100-300 фунтты құрайды, ал Юлия Кожевникова (Tranio.Ru) айтуынша - 150-500 фунт, кейде 5 мың фунтқа дейін жетеді.

Содан кейін тұрғын үйді ұстау шығындары, жөндеу құны, жиһаз, бөлмеде болуы керек тұрмыстық техника және сақтандыру: «Сонымен, Лондонның орталығында, бассейні, спорт залы, лифті және консьержі бар ғимараттарда, техникалық қызмет көрсету ақысы. жылына 4–5 мың фунт стерлингке жетуі мүмкін, ал коммуналдық қызметтер жылына орта есеппен 1,68 мың фунт стерлинг алады (бірақ олар, егер тұрғын үй бос болмаса, әдетте жалға алушылар төлейді - метрлер бойынша. - Ред.). Кішігірім косметикалық жөндеу жылына шамамен 700 фунт стерлингті құрауы мүмкін, ал күрделі жөндеу, мысалы, үш бөлмелі үй үшін шамамен 20 000 фунт стерлинг тұрады. Айталық, жылу жүйесін орнату шамамен 6000 фунт стерлинг, сылақ салу 4000 фунт стерлинг, электр сымдарын тарту 2000 фунт стерлинг тұрады. Стандартты сақтандыру жылына 150-600 фунт стерлинг тұрады», - дейді Юлия Кожевникова (Tranio.Ru), Ұлыбританияда тұрғын үйді ұстауға жыл сайын шамамен 9 000 фунт стерлинг жұмсалады деген қорытындыға келді.

Бірақ бұл бәрі емес. Егер меншік иесі мүлікті өз бетімен күтуді қаламаса немесе алмаса, ол мұны коммуналдық қызметтер мен салықтарды төлейтін, жалға беру процесін ұйымдастыратын, мүліктің тәртібі мен сақталуын қадағалайтын, косметикалық жөндеу жүргізетін және т.б. мамандандырылған компанияға сеніп тапсыра алады. . Бір жағынан, бұл жақсы, өйткені ол алаңдаушылықты жояды, бірақ екінші жағынан, мұндай қызметтер ақшаны талап етеді. «Тұрғын үйді жалға беру кезінде басқарушы компания жылдық жалдау кірісінің 12-15% алады, ал жалға бермей басқарған кезде болжамды кірістің 4-7% алады», - дейді Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). Жалпы алғанда, шығындар айтарлықтай айтарлықтай, бірақ Евгений Спрингис (Dom International Ltd (Лондон)) атап өткендей, Ұлыбританияда салықтарды оңтайландыруға болады.

Өткізіп жібер
Бірақ көп оңтайландыру болмаса да, Ұлыбританиядағы студенттік жылжымайтын мүлік өте тиімді инвестиция болып саналады. «Бұл тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлікке қарағанда 1-2%-ға көп кіріс әкеледі», - дейді Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). Евгений Спрингистің (Dom International Ltd (Лондон)) айтуынша, бұл үлкен сұранысқа ие және объектінің дұрыс таңдалуымен 100% дерлік болғандықтан, бұл тізбекті қонақ үй нөмірлеріне инвестициядан кейін екінші орында. басып алған.

«Студенттік жылжымайтын мүліктің негізгі қызметі - жалға беруден түсетін кірісті алу», - дейді Максим Клягин, Finam Management талдаушысы. Әрі түрлі бағалаулар бойынша мұндай баспананы жалға беруден түсетін табыс 1-15%, ал таза кіріс шамамен 6-9% құрайды, бірақ кейбір жобаларда ол 10, тіпті 15% жетеді. «Мысалы, Лондонда, konaklamaforstudents.com мәліметтері бойынша, ең қымбат студенттік пәтерлер Мейфэйр ауданында аптасына 1200 фунтқа, ал Морден аймағындағы ең арзаны аптасына 60 фунтқа жалға беріледі», - дейді Сергей Чупахин (Dom International) ltd). «Ал жалпы Ұлыбританияда бір тұрғын үйден түсетін «жалпы табыс» жылына орта есеппен шамамен 8 мың фунт стерлингті құрайды», - дейді Юлия Кожевникова (Tranio.Ru).

Сонымен қатар, студенттік жылжымайтын мүлік, кез келген жылжымайтын мүлік сияқты, уақыт өте келе қымбаттауы мүмкін. «Ал мұндай актив құнының өсуі жыл сайын 3-тен 9%-ға дейін жетеді», - дейді Полина Филатова (LondonfoRus). Ол Ливерпульдегі жаңа құрылыстағы 54 950 фунт стерлингтік пәтердің қайтарылуын келтіреді:

Осылайша, бағаның шамалы өсуінің өзінде (консервативті болжам), бес жылда студенттер тұрғын үйінің кірістілігі жылына 12,7% құрауы мүмкін (шығындарды есепке алмағанда).

Инвестициялық кеңес
Бірақ мұндай табыстылыққа инвестиция объектісі дұрыс таңдалғанда ғана қол жеткізіледі. Ең алдымен, мүлік танымал университетке жақын орналасуы керек. «Егер ол университеттен жаяу қашықтықта болса, ол әрқашан тұрақты табыс әкеледі және әрқашан өтімді болады», - дейді Сергей Чупахин (Dom International ltd). Дегенмен, дұрыс қаланы таңдау әлі де маңызды. Егер қаражат рұқсат етсе, онда, әрине, сіз ұзақ уақыт бойы ойлана алмайсыз және Лондонда тұрғын үй сатып ала алмайсыз - бұл дерлік ұтыс-жеңіс нұсқасы. Бірақ егер бюджет соншалықты үлкен болмаса, сіз басқа «студенттік» қалаларға назар аударуыңыз керек - бақытымызға орай, Ұлыбританияда олардың саны өте көп. Егер сіз тұтастай қарасаңыз, онда сіз қалалардағы оқушыларды қызықтыратын нысандарды таңдауыңыз керек. Инвестициялық жобаларды сипаттау кезінде әзірлеушілер әдетте сұраныс деңгейін және инвестицияның болашақ қайтарымын анықтайтын қала студенттерінің саны туралы хабарлайды. Студенттер неғұрлым көп болса, соғұрлым көп табыс болуы мүмкін, бірақ, бұл рас, жылжымайтын мүлік бағасы соғұрлым жоғары болады. Оның үстіне қалада студенттік пәтерлер көп болса немесе институттардың өзі баспанамен қамтамасыз етсе, рентабельділік төмендейді.

«Осы себепті Оксфордқа немесе Кембриджге ұмтылмау керек, өйткені ол жерде бәрі түсінікті және жыл сайын студенттердің бірдей саны түседі, олар алған мамандығына байланысты белгілі бір бейімділікпен арнайы колледждерде тұруы керек. Манчестер мен Ливерпульге абай болу керек. Бұл студенттердің тұрғын үй нарығы салыстырмалы түрде қаныққан екі қала және мұнда кәсіби кеңессіз инвестиция салу қауіпті, әсіресе нысандардың көпшілігі оқу орындарынан алыс, іс жүзінде шетте немесе қолайсыз аудандарда салынған. Бірақ Ньюкасл мен Шеффилдте, керісінше, студенттерге арналған баспана жетіспейді. Екі қалада 50 000-нан астам студент бар және тек 10-ға жуық студенттік пәтер бар, сондықтан ол жерде кірістілік жоғары болуы мүмкін. Бірмингемдегі сияқты, студенттік баспананың жетіспеушілігі де көп, дегенмен бұл қалада орынды таңдауда абай болу керек, деп кеңес береді Евгений Спрингис (Dom International Ltd (Лондон)). – Бірақ қай қалада болмасын, ең тартымды нысандар қазан және ақпан айларында бағдарламалардың басталуымен ірі оқу орындарының жанында болса, бұл студенттердің қосымша ағынын қамтамасыз етеді, ал егер қазан айында пәтерлер болмаса, бос уақытты азайтады. 12 айдан 5 – 6 (қайтадан біз 100% толтыру мүмкіндігі бар қайталама объектілер туралы айтып отырмыз). Сондай-ақ, Сергей Чупахин (Dom International ltd) атап өткендей, шетелдіктер оқитын университеттерге назар аударған дұрыс: көптеген британдық студенттер үйге барған кезде демалыс уақытын қоспағанда, 42-48 айға келісімшарт жасасуға тырысады, және шетелдік студенттер әдетте жалға алуда мұндай үзілістерді талап етпейді.

Бірақ жалпы алғанда, студенттік жылжымайтын мүлікке қатысты ереже де қолданылады: «орналасқан жері, орналасқан жері, қайтадан орналасқан жері» - дәл осы ереже инвестицияның сәттілігін анықтайды.

Бірақ сонымен қатар тұрғын үйдің сипаттамаларын бағалау маңызды, ол ыңғайлы, өте тар емес, жаңа жөндеулер мен жиһаздар болуы керек. Ал кешенде инфрақұрылым неғұрлым көп болса, соғұрлым жақсы.

Құрылысшыны да бағалау керек: «Ағылшын құрылысшыларының көпшілігі жақсы беделге ие. Олар үйді уақытында салуға тырысады, өйткені олар әдетте аяқталған ай деп көрсетілген айдан бастап жалға алу ақысын төлеуге кепілдік береді. Мысалы, егер үй 2015 жылдың қыркүйегінде тапсырылса және құрылыс 2015 жылдың желтоқсанында аяқталса, онда құрылыс салушы мұнда сатып алушыға жалға алушыдан алуы керек соманы төлейді (яғни, бұл жағдайда жалға беру). 3 айға). Бұл әзірлеушілер үшін тиімді емес, сондықтан нысандардың көпшілігі уақытында жалға беріледі. Соған қарамастан, әзірлеушімен келісімшартқа отырған кезде оның портфолиосына, тарихына және беделіне назар аудару керек. Сондай-ақ, жалға алу төлемдерінің кепілдігі туралы тармақ маңызды. Кейбір жағдайларда әзірлеушілер кепілдендірілген кірістің орнына кіріс болжамдарын жазады, бірақ сатып алушы кепілдіктерге қызығушылық танытады. Сондықтан келісімшартта «кепілдендірілген кіріс» көрсетілуі керек. Кепілдендірілген кірісі жоқ нысан тартымды бола алады, мысалы, оның тамаша орналасқан жері және/немесе сенімді басқарушы компаниямен және оны жалға беретін агенттікпен келісім-шарттар жасаса», - дейді Полина Филатова (LondonfoRus). «Жалпы, басқарушы компания танымал және ірі болуы керек. Кеңселері бар агенттіктерді таңдаған дұрыс, сонда ол мәселелерді қашықтан емес, сол жерде шешеді және ол тек сату қызметтерін ғана емес, сонымен қатар сатудан кейін маңызды басқа да қызметтерді ұсынады, мысалы, қайта сату, күнделікті шешу. мәселелер, салық салу және декларациялау мәселелері және т.б. .p.», - деп қосады Евгений Спрингис (Dom International Ltd (Лондон)). Айтпақшы, егер агенттік мүлікті қайта сатуға дайын болса, және одан да көп егер ол қайта сатуға кепілдік берсе, бұл жобаның сенімділігін, сондай-ақ құрылыс салушының жылжымайтын мүлікті белгіленген бағамен сатып алуға дайын екенін көрсетеді. белгілі бір уақыт.

Ал, жылжымайтын мүлікке, әзірлеушіге және агенттікке қоса, келісімшартты зерделеу маңызды. Ал егер сізге қандай да бір тармақ ұнамаса, оны өзгертуге болады және өзгерту керек: «Сатып алу-сату шартын жасайтын заңгерлермен келіссөздерден қорықпаңыз, сатып алушы үшін маңызды шарттарды жазуды талап етуіңіз керек және сізді шатастыратын нәрсені жоққа шығарыңыз», - деп кеңес береді Полина Филатова (LondonfoRus).

Ал сатып алмас бұрын, салынып жатқан студенттік пәтерлерді алуды немесе бұрынғы иелерінен қосалқы нысандарды сатып алуды шешу керек. Бірінші нұсқада нысанды күту керек, ал екіншісінде күтпейсіз. Бірақ инвестор үшін бірінші нұсқа тиімдірек болуы мүмкін, өйткені салынып жатқан объектілер үшін кепілдендірілген жылдық жалдау төлемдерінің мерзімі әдетте 5-7 жылды құрайды, ал қайталама нарықтық жобалар үшін кепілдік тек 3 жыл болуы мүмкін (немесе егер нысан ескі, ешқандай кепілдік болмайды) .

Және ипотекадан аулақ болмаңыз. Әрине, қазір рубльдің құнсыздануына байланысты несие бойынша нақты пайыздар артуы мүмкін, бірақ «ипотека қосымша кепілгер болып табылады, әсіресе құрылыс сатысында инвестициялау кезінде. Ипотекамен банк әзірлеуші ​​мен басқарушы компанияны қосымша тексереді және жобаның барлық тәуекелдерін талдайды, деп түсіндіреді Евгений Спрингис (Dom International Ltd (Лондон)). – Сонымен қатар, ипотека левередж алуға мүмкіндік береді, ал төмен пайыздық мөлшерлеменің арқасында инвестициядан түсетін кіріс артады. Мысалы, бір нысанды қолма-қол ақшаға немесе 50% бастапқы жарнамен екі бөлмелі ипотекаға сатып алуға болады. Екінші жағдайда, несие бойынша барлық төлемдерден кейінгі жалпы пайда қолма-қол ақшаға сатып алынған бір объектінің пайдасынан көп болады.

«Және біз Ұлыбританияда жылжымайтын мүлікті сатып алу процесі өте қарапайым екенін ұмытпауымыз керек, сіз тіпті қашықтан пәтер сатып ала аласыз, және шын мәнінде, көптеген инвесторлар өздерінің сатып алуларын ешқашан көрмеген, бұл оларға жақсы кіріс алуға кедергі болмады. Ал студенттік жылжымайтын мүлік нарығы қазір өсу сатысында, сұраныс жоғары, бұл ұзақ уақыт бойы бұл инвестициялар тиімді болатынын білдіреді», - дейді Полина Филатова (LondonfoRus).

Біз ақша аударамыз
Бүгінгі таңда шетелде сатып алуды жоспарлап отырған ресейліктердің ең танымал сұрақтарының бірі - Ресейден шетелге ақша аударуда қиындықтар бар ма. Өйткені, не десек те, халықаралық жағдай бүгінгі таңда көп нәрсені талап етеді. Бұл Ресей азаматтарына әсер етпей ме?

Порталмен сұхбат алған барлық сарапшылар Ресейден келген сатып алушылар ешқандай қиындық көрмейтініне сендірді. Евгений Спрингис (Dom International Ltd (лондон)) ақша аудару процедурасын осылай сипаттайды.

Ұлыбританияда ақша тікелей сатушыға аударылмайды, барлық операциялар адвокаттар арқылы жүзеге асырылады. Кәсіпорын қызметкерлері – агенттер мәмілемен бірге жүреді, бірақ ақша адвокаттардағы клиенттің арнайы шотына аударылады, ақша сатушы тарапынан заңгерлердің шотына тек сату-сатып алу келісімдері айырбасталған кезде түседі. Сатып алушы тарапындағы заңгерлер жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін шотына ақша аударуға рұқсат бермес бұрын, олар қаражаттың қайдан шыққанын тексеруі керек. Мұндай чек AML (Anti money loundering) деп аталады және заңгерлер қаражаттың тазалығына көз жеткізген кезде ғана оларды шотқа аударуға мүмкіндік береді. Бұл жағдайда қаражатты аудару сатып алушының жеке шотынан жүзеге асырылуы тиіс. Қолма-қол ақша төлемдері ешбір жағдайда жұмыс істемейді.

Әдетте, ресейліктер қаражаттың шығу тегін растай алады, бірақ олар сұраққа таң қалды. Алайда, осы уақытқа дейін компанияның бірде-бір клиенті бас тартқан жоқ. Кез келген ресейлік банк ақша аударады, бірақ сонымен бірге валюталық бақылаудан өту үшін құжаттарды сұрайды. Ал егер бұл заңгерлердің бақылауында болса, бұл процедурада күрделі ештеңе жоқ. Біреу шетелдегі шоттарды пайдаланып, сол жерден аударымдар жасайды. Транзакцияны өңдеу және AML тексеруінен өту тәртібі резиденттер мен резидент еместер үшін бірдей және клиенттің орналасқан жерінде ешқандай айырмашылық жоқ. Сатып алу транзакцияларының көпшілігі қашықтан жүзеге асырылады, ал клиенттер, соның ішінде жергілікті тұрғындар заңгерлермен кездеспейді және келісім-шарттарды пошта арқылы жібермейді.

Тимур Нығматуллин, FINAM қаржылық талдаушысы,ресейліктер үшін қиындық жылжымайтын мүлікті сатып алу әдетте тұруға рұқсат алу үшін негіз болып табылмайтындығында болуы мүмкін деп қосады. Сонымен қатар, сарапшы ескертеді, британдық банкте шот ашқан кезде олардан төлқұжат пен тұрғылықты мекенжайын растайтын құжат қажет. Сонымен қатар, банк шоты болмаса, дәл осы растауды алу өте қиын, яғни тұйық шеңбер алынады. Бірақ банктер мұны бәрібір жасайды.

Наталья Завалишина, Distant Property компаниясының бас директоры,рубльде жинақтары бар клиенттер үшін өсіп келе жатқан қиындықты қарастырады және бірнеше төлемдер негізгі қиындық болады деп күтілуде. Бұл жағдайда нақты қандай сома «шығарылатынын» болжау қиын, сонымен қатар айырбастау процесінде шығындар орын алады.

Біз сондай-ақ комментаторлардан «әріптестеріміз бен серіктестеріміз» ресейлік банктерді SWIFT жүйесінен ажыратса не болатынын болжауды сұрадық. Дегенмен, сарапшылар бұлай болмайтынына сенімді. Бірақ егер бұл орын алса, онда SWIFT жаңа жүйемен алмастырылуы мүмкін, - деп есептейді Игорь Индриксонс, жылжымайтын мүлікке инвестиция бойынша менеджер және Indriksons.ru негізін қалаушы. Бірақ қазірдің өзінде, SWIFT аударымдарынан басқа, жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін төлеуге болатын басқа құралдар бар, ескертпелер Оксана Салфали, Лондондағы London Relocation Consultancy-property компаниясының басқарушы директоры. Ұлыбританияда қымбат мүлік сатып алатын көптеген клиенттердің басқа елдерде банктік шоттары бар. Көптеген адамдар әлі күнге дейін оффшорлық компанияның атынан жылжымайтын мүлікті сатып алады, бұл оларға құпиялылықты сақтауға мүмкіндік береді, сондықтан қаражат шетелдік компаниялардың шоттарынан еш қиындықсыз аударылады. Юрий Панков, Ресей және ТМД елдеріндегі Swiss Appraisal швейцариялық бағалау компаниясының аға бағалаушысыпессимистік, ол SWIFT жабылған жағдайда Ұлыбритания Ресейдегі ірі және жомарт инвесторынан айырылып қалу қаупі бар деп санайды. Бәлкім, бұл прагматикалық пайымдаулар Батыстың ешкімге пайда әкелмейтін шешімдер қабылдауын тоқтатуы керек деп ойлаймыз.

Порталдың қысқаша мазмұны
Ұлыбританиядағы студенттік жылжымайтын мүлік салыстырмалы түрде төмен бағамен сипатталады, яғни оның нарығына кіру көптеген инвесторлар үшін мүмкін, сонымен бірге ол сұранысқа ие және жоғары табыстылыққа ие. Англияның көптеген аудандарында оны жалға беруден түсетін табыс тұрғын және тұрғын емес жылжымайтын мүлікті, соның ішінде қымбатырақ жылжымайтын мүлікті жалға беруден түсетін табыстан да асып түседі. Сонымен қатар, бүгінгі таңда тұрғын үйдің бұл түрінің бағасы тұрақты өсуді көрсетеді, жоғалту қаупі аз және оны ұстау құны соншалықты жоғары емес. Мысалы, объектілердің құнының төмендігіне байланысты жылжымайтын мүлікті сатып алу бойынша салық жеңілдіктері (мөртаңбалық алым) және жылжымайтын мүлікті жалға бергенде табыс салығы қарастырылған. Жалпы, егер сіз дұрыс жобаны және нысанның өзін таңдасаңыз, бүгінгі күні күрделі салым үшін ең жақсы аймақты табу қиын.

Жекелендірілген қызмет
Еуропадағы жылжымайтын мүлік үшін

Эскорт. Бақылау. Салық салуды жоспарлау
Сатудан кейінгі қызмет көрсету

НАРЫҚТА 15 ЖЫЛ ЖҰМЫС

Ұлыбританиядағы студенттер меншігіне инвестиция салу

Ұлыбританияның студенттік секторы жетілген және әлем мойындаған инвестицияға айналды. Дәлелденген тәжірибе және сұраныстың жоғары деңгейі 2015 жылдың бірінші жартыжылдығында студенттердің жылжымайтын мүлікке инвестициясының рекордтық көрсеткішіне әкелді.

2015 жылдың бірінші жартыжылдығында Ұлыбританияның студенттер меншігіне салынған инвестиция рекордтық көрсеткішке жетіп, 4,2 миллиард фунт стерлингке жетті, бұл алдыңғы мақсаттан 70% және 2012 жылғы алдыңғы шыңнан 40% жоғары. Шетелдік жылжымайтын мүлік сарапшыларының айтуынша, жалпы инвестиция 2015 жылы шамамен 5,5 миллиард фунт стерлингті құрайды. Соңғы жылдары шетелдік инвесторлар тарапынан қызығушылық ерекше артты. Инвестициялар пісіп-жетілген сайын инвестициялық қызметтің өзегі алдымен Ұлыбританиядағы жеке кәсіпорындар мен жеке капитал нарығына, содан кейін жаһандық институционалдық инвесторларға ауысты.

Ұлыбританияның студенттер меншігіне деген қызығушылықтың артуы студенттер санының оң өсуімен де расталады. Университеттердегі өтініштер мен толтырылған орындардың санын талдаған UCAS сарапшыларының айтуынша, ағымдағы оқу жылында сәйкесінше 3,4% және 3,3% өсім байқалады. Осылайша, өткен жылмен салыстырғанда ЖОО-на орын толтыру 16 800-ге артып, нәтиже жарты миллионнан астам орынға жетті. Бірақ бұл бәрі емес. UCAS сарапшылары Ұлыбританияда тұратын студенттердің өсімі 3,2%-ға, Еуропалық Одақ студенттері – 7,6%-ға, ал басқа елдердің өкілдері – 5,7%-ға өскенін нақтылады. Көрсеткіштер 2011 жылғы алдыңғы ең жоғары мәндерден оңай асып түседі.

Сарапшылар студенттер санының одан әрі өсуінің барлық себебін көреді. Оқу орнын таңдауда білім сапасы, ақшаның құны, одан әрі жұмысқа орналасу перспективалары және университет қалаларындағы студенттік өмір салты бойынша тартымдылық шешуші рөл атқарады.

Жеке инвесторлар үшін Ұлыбританиядағы табысты студенттік тұрғын үй нарығына кірудің тамаша мүмкіндіктерінің бірі болып табылады Ливерпульдегі жаңа даму студенттердің тұруына арналған. Бұл жобаға салынған инвестициялар инвестицияланған қаражаттың бірінші күнінен бастап құрылыс аяқталғанға дейін пайыздық кірісті құрайды және нәтижесінде 3 жылға кепілдік берілген жылдық 10% таза табыс әкеледі. Құрылыстың барлық кезеңінде инвестицияланған қаражат бойынша 4%.

Ливерпульдегі осы құрылыстағы студенттердің мүлкі заманауи жеке студиялық пәтерлерден тұрады, үлкен студиялық пәтерлердің бағасы £ 67,400-ден басталады. Жоба студенттерді жалға алу үшін де, тұрақты тұру үшін де мақұлданған.

Барлық пәтерлер жиһазбен жабдықталады. Жиһазға кереует, тумбочка, үлкен гардероб, сөрелер, жалпақ экранды теледидар кіреді; интернет те қолжетімді болады. Жуынатын бөлме және ас үй.

Пәтерлер орталықта, университет кварталының жанында орналасқан, инфрақұрылым нысандарына қол жеткізу құрылыстың өзінде жүзеге асырылады. Тұрғын үй кешені тәулік бойы жұмыс істейтін бейнебақылау қызметімен жабдықталған және заманауи тренажер залы, үстел теннисі мен бильярд үстелдері, СКД теледидарлары бар демалыс орындары, кинотеатр және оқу бөлмелері бар. Құрылысты аяқтау 2016 жылдың қыркүйек айына жоспарланған.

Ұлыбританиядағы студенттік тұрғын үй нарығындағы тағы бір қызықты ұсыныс Глазгодағы жаңа даму . 500-ге жуық пәтерден тұратын 70 миллион фунт стерлингтік жоба бүгінгі таңдағы ең үлкен жоба болып табылады. Вест-Эндте, Ұлыбританияның 3-ші ірі университет қаласы Глазго университетінен қысқа қашықтықта орналасқан.

Глазго халықаралық жылжымайтын мүлік сарапшылары рейтингі бойынша студенттік тұрғын үйге ең жақсы инвестиция салған қалалардың ондығына кіреді. Глазгода 6 университет бар, бұл Лондоннан тыс басқа Ұлыбритания қаласынан көп. Оларда 80 000 студент бар және олардың 60 000 студенті кампустарда тұруға мүмкіндігі жоқ. 11 000 халықаралық студент жоғары сапалы баспанаға мұқтаж.

Глазгодағы жаңа студенттік тұрғын үй жобасы әйгілі университетке және Виктория сәулетінің көркем сәулет аймағындағы стильді барларға, кафелерге және мейрамханаларға жақын. Пәтерлердің орташа құны 170 000 фунт стерлингті құрайды. G12 West End аймағында үйлердің орташа бағасы қаладағы орташа бағадан 89% жоғары. Бұл ретте таза пайданың 35%-ына 5 жылға кепілдік беріледі (2016 жылдың қыркүйегінен бастап жылына 7%).

Глазго университеті кеңейіп жатыр, құны 135 миллион фунт стерлинг болатын бұл жоба өсіп келе жатқан сұранысты қанағаттандыру және университеттің ғылым саласындағы әлемдік жетекші беделін нығайту үшін инфрақұрылымды жаңартуға бағытталған. Бүгінде университетте Шотландиядағы халықаралық студенттердің 13 пайызы бар, олар жыл сайын жергілікті экономикаға 70 миллион фунт стерлинг әкеледі. Бұл кеңейту университетке Вест-Эндтегі қосымша 74 акр жерді береді, бұл 30 үйге тең.

Миллиондаған долларлық университетті кеңейту жобасына қоса, Глазго айлағындағы 1,2 миллиард фунт стерлингті қайта құру бар, ол Клайд пен Кельвин өзендерінің түйіскен жерінде Глазго су жолының бойымен екі мильге таралатын 130 акр аумақты дамытуға әкеледі. Бұл жоба қалаға шамамен 19 000 шаршы фут тұрғын үй алаңын, 13 мейрамхана мен кеңселерді, қонақүйлер мен ойын-сауық орындарын береді.

1600-ден астам пәтер сатылымға шығарылды, олар 100% тұрумен сипатталады. Әзірлеуші ​​компанияның қазіргі кезектегі тізімі 2000 студентті құрайды.

Егер сіз Ұлыбританиядағы студенттік жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға қызығушылық танытсаңыз және біз сізді қызықтыратын барлық сұрақтарға егжей-тегжейлі жауап береміз және ең инвестициялық тартымды нұсқаларды таңдаймыз.

Шетелдегі жылжымайтын мүлікке инвестиция салу туралы басқа да тиісті мақалаларды оқыңыз

Соңғы кездері «Британдық жылжымайтын мүлік» сатып алуды ұсынатын агенттердің қызметі белсендірек болды. Мұның қалай аяқталуы мүмкін екендігі туралы үш жыл бұрын менің мақаламнан оқыңыз.

Түпнұсқадан алынған

Өткен айда мен әртүрлі адамдардан екі рет естідім, шын мәнінде, «Ұлыбританияның меншігіне инвестиция салу» туралы бірдей (аздап ауытқулары бар) қызықты оқиға.

Ешкімді сотқа беруге, тіпті ешкіммен дауласуға да құлшынысым жоқ, сондықтан әңгіме аты-жөні, тегі жоқ болады. Бұл мақаланың мақсаты - ол жерде біреуді әшкерелеу немесе белгілі бір фирмалармен сөйлеспеу туралы ескерту емес. Бұл мақаланың мақсаты - инвестициялаудың кейбір маңызды принциптері туралы айту үшін осы оқиғаларды пайдалану. Бұрынғы халық мақалында «Теңізге қонған кеме – теңізшіге бағдаршам» дейді.

Британдық атауы бар бір фирма бірнеше жыл бұрын Ресей нарығына шығып, Ұлыбританиядағы жылжымайтын мүлікке инвестиция ұсына бастады. Инвесторларды табу үшін фирма инвестициялық кеңесшілермен де, жылжымайтын мүлік агенттерімен де белсенді серіктестік орнатып, сатушыларға жомарт комиссиялар төледі.

Инвестиция объектілері негізінен Ұлыбританияның қымбат емес жылжымайтын мүліктерінің дәстүрлі емес нұсқалары болды - автотұрақтар, өзіне-өзі қызмет көрсету қоймалары, студенттік жатақханалар және т.б. Инвесторларға бұл жылжымайтын мүлікті ұзақ мерзімді жалдау шарты бойынша сатып алу ұсынылды. Және бұл нысандарды дереу британдық басқарушы компанияға жалға беріңіз. Компания инвестордың мүддесі үшін сатып алынған мүлікті басқаруды өз қолына алды, фунт стерлингте жылына 8% инвестициялық кіріске кепілдік берді (!).

Неліктен британдықтардың өздері мұндай тиімді ұсынысқа инвестиция салуға асықпайды және компания неге алыс Ресейде ақша жинауды қалайды деген сұрақ инвесторлардан туындаған жоқ.

Дегенмен, бір нюанс болды: инвестициялар бойынша кепілдік төлемдердің мерзімі екі жыл болды. Өйткені болашақта бұл кірістілік одан да артуы мүмкін. Бірақ бұл келісім-шартпен расталмаған уәде-болжамдар ғана еді. Кепілді қайтару мерзімі екі жыл болды. Инвесторлар бұл нюансқа мән бермеуді жөн көрді. Жарнамалық мақалалар инвесторларға инвестициялардың өтімді болатынын және олар мүлікті кез келген уақытта басқа инвесторларға немесе жалға алушыларға сата алатынын уәде етті.

Мүлік инвестордың атына тіркелген, инвестор Ұлыбританияның жер кадастрынан ресми құжат алған.

Ең қолайсыз сценарийде (мысалы, басқарушы компания банкрот болған жағдайда) инвестор оны өз бетінше пайдалану немесе жалға беру құқығымен мүліктің иесі болып қала берді.

Сондай-ақ инвесторларға жылжымайтын мүлікке және оны жалға беруден түсетін табысқа Ұлыбританияда салық салынбайтындығы айтылды.

Қызығушылық танытқан инвесторлар инвестициялық нысандарды сол жерде қарауға мүмкіндік алды.

Ұсыныс жақсы көрінеді, солай емес пе?

Таңқаларлық емес, көптеген ауқатты ресейліктер оны британдық жылжымайтын мүлікке айтарлықтай үлкен сома салып, сатып алды. «Үшін» қосымша дәлел екі жыл ішінде фунт стерлинг бойынша жылдық 8% мөлшерлемедегі кірістілік нақты төленді, бұл фирманың ұсыныстарының тартымдылығының маңызды растауы болды. Осы екі жыл ішінде қанағаттанған инвесторлар көптеген достары мен таныстарына тамаша инвестициялық опция туралы айтып берді.

Ал екі жылдан кейін... ертегі аяқталды. Фирма инвесторларға олардың мүліктерінің жалға берушілер тарапынан сұранысқа ие болмайтыны туралы хабарлады. Сондықтан басқарушы компания инвесторларға кез келген сыйақы төлеуді тоқтатады.

Егер инвесторларға бұл ұнамаса, әрине олар бұл мүлікті әрқашан басқа біреуге сата алады. Ресейде болған кезде сатып алушыны қалай табуға болады? Ал табыс әкелмейтін жылжымайтын мүлік кімге керек?

Әрине, бұл жағдайда ресейлік кеңесшіге жүгінудің пайдасы шамалы, олар ешқандай жолмен көмектесе алмайды. :) Таудай алтынды сатып, уәде беру бір басқа, уәдеге жауап беру бір басқа.

Оның үстіне инвесторлар британдық салық органдарынан салық декларациясын толтырып, тапсыруды талап ететін хат алды. Жоқ, ол жерде салықтар және шын мәнінде, уәде етілгендей, пайда болмауы керек сияқты. Бірақ британдық салық органдарына салық декларациясы, белгілі болғандай, әлі де тапсырылуы керек. Бұл талапты орындамау ауыр айыппұлдарға әкеледі. Ағылшын заңдарын түсінбейтін адамдар үшін декларацияны қалай тапсыруға болады? Фирма өкілдері осы мақсаттар үшін британдық есепшімен байланысуды ұсынады. Тіпті байланыстар берді. Бәрі жақсы болар еді, бірақ тек британдық есепшінің қаламақысы... шамамен өткен екі жылдағы инвестордың осы инвестициялардан алған табысына тең болып шықты.

Не болды? Иә, ресейлік инвесторларды өтімді емес активтерге соншалықты күрделі жолмен итермеледі.

Бұл жағдайда заңды тұрғыдан алғанда, британдық компания барлық міндеттемелерін толығымен орындағаны назар аудартады: мүлік сатып алынды, инвестордың атына рәсімделді және уәде етілген кіріс екі жыл бойы төленді. Әрі қарай инвестордың пайдасыз өтімді емес активтерімен қалуы оның инвестициялық тәуекелдері болып табылады.

Бұл әңгімеде бірнеше сабақ бар.

Біріншіден, шетелдік компанияның атауы сізді мүлдем ештеңеден қорғамайды. Шетелде Ресейден кем емес прохиндеевтер.

Екіншіден, кез келген инвестицияда шығу стратегиясының болуы өте маңызды. Ақшаны инвестициялау қарапайым мәселе. Бірақ оларды табыспен қайтару әлдеқайда қиын.

Үшіншіден, инвестиция салған елдің заңнамасымен таныс болмасаңыз, оның талаптары сіз үшін жағымсыз тосынсый болып шығуы мүмкін.

Төртіншіден, кез келген ауызша немесе тіпті жазбаша уәделер (бірақ заңды түрде орындалмаған) ештеңеге тұрарлық емес.

Бесіншіден, сізге инвестициялық перспективалар туралы ынтамен айтатын кеңесшілердің көпшілігі проблемалар туындаған кезде жоғалады. Және олар сізге көмектесе алмайды.

(Алтыншыдан, кеңесші әріптестерім үшін жақшаға жазамын: жігіттер, түсінбегендеріңізді сатуға тырыспаңыздар! Бір күні бұл сіз үшін үлкен мәселеге айналуы мүмкін).

Және, мүмкін, ең бастысы: «нақты» активтерге тиімді инвестициялар - бизнес, жылжымайтын мүлік және т.б. – инвестордың мәмілеге толық енуінсіз мүмкін емес. Инвестицияның мұндай нысандары инвесторларды қорғаудың ешқандай кепілдіктері мен шараларын қарастырмайды, олар кейде банктер, инвестициялық қорлар және т.б. Компанияның үлкен атауы да, инвестициялық кеңесшінің болуы да сізді қателіктер мен алдаулардан қорғамайды.

Жылжымайтын мүлік табыс әкеле ала ма? Әрине болады. Бұл үшін сіз транзакцияның барлық кезеңдерін толығымен бақылауыңыз керек, транзакцияның ішінде болуыңыз керек және бос уәделерге сенбеуіңіз керек.

Ақшаны инвестициялаудың тиімді жолын іздеу көпшілікті оларды ең сенімді құралдарға орналастыру қажеттілігі туралы ойлануға әкеледі. Осы тұрғыдан алғанда, олар үнемдеудің ғана емес, сонымен қатар қаражатты айтарлықтай арттырудың тамаша тәсілі сияқты. Олар қаржылық активтерді инфляциядан сақтауға, оларды жұмыс істеуге және қосымша табыс әкелуге мүмкіндік береді.

Англиядағы жылжымайтын мүлік

Ұлыбританияның жылжымайтын мүлік нарығы дәстүрлі түрде ең тиімді және болжамды нарықтардың бірі болып саналады және дағдарыстан кейінгі экономиканы қалпына келтірудің қазіргі кезеңі оны одан да тартымды етеді. Ағылшын нарығы бірнеше факторлардың қолайлы үйлесімімен сипатталады, мысалы:

• еуроаймақтың валютасының құбылмалылығына байланысты оның негізгі проблемаларынан тәуелсіздік;
• бос жердің аздығынан, иммигранттар ағыны мен үй шаруашылықтары санының артуына байланысты созылмалы тапшылық;
• мүлік пен байлыққа, сондай-ақ резидент еместер үшін жылжымайтын мүлік құнының өсуіне салық салынбайды;
• транзакциялар бойынша минималды транзакциялық шығындар (объект құнының 3-5% ғана).

Бұл мүмкіндіктер шетелдік инвесторлардың тұрақты қызығушылығын қамтамасыз етеді. Олардың көпшілігі қарастырады Англиядағы жылжымайтын мүлікке инвестициякапиталды қауіпсіз және ұқыпты инвестициялау.

Баға саясаты

Ағылшындық Lloyds банкінің зерттеулеріне сәйкес, жылжымайтын мүлік бағасы 1994 жылдан бері тұрақты түрде өсті. Осы 20 жыл ішінде олар шамамен 3,5 есе өсті. 2014 жылдың бірінші жартыжылдығында ғана сомасы 1 миллион фунт стерлингтен асатын транзакциялар саны өткен жылдың сәйкес көрсеткішінен 1,5 есе көп болды, ал 2009 жылдан бері олардың саны жалпы алғанда 4 есеге өсті.

Лондонның сәнді аудандарындағы пәтерлердің құны ерекше жоғары қарқынмен өсуде. Кенсингтон, Вестминстер, Челси және Уондсворт жеті сандық мәмілелердің 21% -дан астамын құрады, сатып алулардың жартысына жуығы астананың басқа бөліктерінде жасалған. Шетелдік инвесторлар арасында келесі ең танымалы Суррейде орналасқан Элмбридж болды. Ағылшынның ірі қалаларындағы жылжымайтын мүлік бағасы, әрине, астанадан төмен, бірақ Еуропадағыдан әлдеқайда жоғары.

Инвестициялық мүмкіндіктер

Бүгінгі таңда ағылшын жылжымайтын мүлік нарығында мыңдаған әртүрлі нысандар бар, сондықтан көптеген капитал иелеріне белгілі бір ұсыныстың артықшылықтарын өз бетінше түсіну қиын. Ең жақсы нұсқаны таңдау ережелеріне қатысты сарапшылардың ұсынымдары әдетте инвестицияның мақсаты туралы шешім қабылдау және оның негізінде қолайлы жылжымайтын мүлікті таңдау қажеттілігіне байланысты. Инвестициялар тұрғысынан ең перспективалылары осындай Англиядағы жылжымайтын мүлікке инвестиция, Қалай:

• Лондонның орталығындағы ерте сатыдағы пәтерлер ең аз алаңдаушылықпен және құнды өсу әлеуетімен тартымды. Инвестор объектіні жеткізуге 2-3 жыл қалғанда сатып алған кезде оның бағасын шартта бекітеді, бірақ оның құнының 10-20% ғана төлейді. Қалған сома пайдалануға берілгеннен кейін төленеді, ал мүлікті қайта сату құқығы сақталады.
• Үлкен Лондондағы пәтерлер мен үйлер жоғары өтімді және бағасы тұрақты түрде жылына шамамен 10%-ға өседі.
• астанада және ірі қалаларда (Йоркшир, Бристоль, Манчестер, Шеффилд) кейіннен жалға беру мақсатында. Ол жыл сайын табыстың 10% дейін әкеледі және үнемі бағасы өсіп отырады.
• Сауда орталықтары мен дүкендер өсіп келе жатқан іскерлік белсенділік немесе жоспарланған қайта құру аймақтарында орналасқан. Мұндай жылжымайтын мүліктің өсу қарқыны орташа деңгейден әлдеқайда жоғары, алайда сәтсіз нүкте орнын таңдау қаупі бар.

Англияда резидент еместерге ипотека беріледі, оның сомасы тұрғын үй құнының 70% жетеді. Әдетте, оған пайыз ғана төленеді, нысан сатылған кезде негізгі қарыз жабылады. Осындай шарттар негізінде жалдау ақысы әдетте ай сайынғы пайыздық төлемдерді және мүлікті ұстау шығындарын жабады. Қолайлы жағдайда инвестицияның жылдық қайтарымы 30% жетуі мүмкін.

Жалпы алғанда, үкіметтің теңгерімді экономикалық саясаты кез келген дерлік болуына әкеледі Англиядағы жылжымайтын мүлікке инвестицияпайдалы болып шығады. Мысалы, жалдау ақысы Лондонның орталығында 4,5%-дан және астананың басқа аудандарында 5-6%-дан елдің ірі қалаларында 6-7%-ға дейін ауытқиды.

Ұлыбританиядағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу ақылды және жақсы ойластырылған инвестициялық шешім екені анық. Объектілер құнының тұрақты өсуіне және ел үкіметінің теңгерімді экономикалық саясатына байланысты ол үнемі өсуде, сондықтан ұзақ мерзімді перспективада инвесторлардың пайдасы өте маңызды болуы мүмкін.

Дағдарыс пен санкциялар Лондонның жылжымайтын мүлік нарығына қалай әсер етеді, Тұманды Альбиондағы құрылыс пен тұрғын үй стандарттарына инвестиция салу арқылы қанша ақша табуға болады

Жазған Денис Тыкулов

«Лондоннан шаршасаң, өмірден шаршадың». Сэмюэл Джонсон

2014 жылдың соңы – 2015 жылдың басы қол жеткізгелі отырған отандастарымыз үшін қиын кезең болды. Сайлау, салық жүйесіндегі өзгерістер, ақшаны жылыстату даулары және шетелдік, оның ішінде Ресей капиталына бақылауды күшейту – осы факторлардың барлығы сұранысқа әсер етпей қоймады. Бірақ Англиядан келген алаңдатарлық жаңалықтармен қатар, олардың өз тарихы үйде дамыды - санкциялар мен қарсы санкциялар, валюта бағамының күрт ауытқуы және экономикаға және халықтың психологиялық жағдайына теріс әсер еткен басқа да оқиғалар. Жылжымайтын мүлік сатып алушылар, кем дегенде, Ресейден, біраз уақыт күтумен қатып қалды ...

Людмила Аксененко– ORDO Group сату департаментінің директоры: Расында да, соңғы бір жылда көп нәрсе өзгерді. Бастапқыда сату іс жүзінде тоқтап қалды, және бірнеше ай бойы, бұл, ең алдымен, Англиядағы заңнамалық өзгерістерге, басқалармен қатар, шетелдіктерге қатысты болды. Мысалы, бұрын 1 миллион фунт стерлинг инвестиция шегі болған және мүлікті осы сомаға қосуға болатын болса, содан кейін жолақ 2 миллион фунт стерлингке дейін көтерілді және олар негізінен жылжымайтын мүлікті есепке алуды тоқтатты. Сонымен қатар, ол өзгерді, прогрессивті шкала енгізілді: объект неғұрлым қымбат болса, салық соғұрлым жоғары болады. Тағы бір маңызды фактор – сайлау, бұл оқиғалардың барлығы дерлік бір уақытта өтті.

Ал сатып алушылар тынышталды, және айтарлықтай айтарлықтай - шамамен сегіз ай бойы. Тіпті сатып алу үшін жылжымайтын мүлікті белсенді түрде таңдағандар да баяулады. Шаршы метрлерді қалай дұрыс бағалау керектігін түсінбей, сатуды тоқтатқан әзірлеушілер де болды. Содан кейін, шамасы, адамдар бәрі соншалықты тұрақсыз, сондықтан сіз өзіңіздің ағымдағы мақсаттарыңыз бен қажеттіліктеріңізге назар аударуыңыз керек деген идеяға үйренген сияқты. Яғни, егер олар Лондонда тұрғысы келсе немесе балаларды оқытатын болса, онда олар әлі таңдау алдында тұрды - не жалға беру, не баспана сатып алу. Әсіресе, рубльмен жинақтары барларға күту мүлде тиімсіз болды, белсенділік танытып, 2015 жылдың көктемінен бастап сатылымдар қайта басталды.

Elitnoe.ru: Айтпақшы, санкциялар сізге қалай әсер етті? Ал ресейлік сатып алушының портреті сатылым қайта басталғаннан кейін өзгерді ме?

Людмила Аксененко: Санкциялар әрине әсер етті. Бірақ сұранысты азайту үшін емес, оны түзету үшін. Тек басқа адамдар басқа өнімді сатып ала бастады. Мысалы, екі-үш жыл бұрын ресейлік сатып алушының орташа бюджеті 3-5 миллион фунт болса, әрине, кейбір адамдар 20 миллионға сатып алса, қазір адамдар оны 1,2-1,5 миллион фунтқа дейін төмендетті. Лондонның орталық аудандарында ғана емес, 1 миллион фунт стерлингтен арзан ештеңе сатып ала алмайтыныңызды ескерсек, бюджет іс жүзінде 2-2,5 есеге қысқарды.

Бірақ сатып алушылардың саны, әрине, азайды. Мүмкіндігі бар, қалағандар дағдарысқа дейін сатып алды. Қазір мұндай ақшамен, әрине, оны өңдеу қиынырақ... Жарайды, өзіңіз де түсінесіз... Ең болмаса, жаңадан жарияланған ақшамен. Санкциялар шынымен банктермен қарым-қатынасты қиындатқандықтан, көптеген жаңа талаптар пайда болды. Қалай десек те, ресейліктер үшін – қандастарымыз қазір жан-жақты тексеріліп жатыр. Ақшаның ақ болуы үшін, саяси астар болмауы үшін. Бірақ кез келген жағдайда инвесторлар бүгінде әлі де жетілген нарықтарға инвестиция салуды қалайды, бүгінгі күннің басты міндеті - ақшаны үнемдеу. Сондықтан, Лондон жылжымайтын мүлік сатып алу бойынша жетекші астаналардың бірі болып қала береді.

Elite.ru: Орыстарда ғана жоғарылар бар ма?

Стюарт Лесли- Ең ірі ағылшын әзірлеушісі Berkeley International компаниясының сату жөніндегі директоры: Негізгі инвесторлар арабтар мен ресейліктер, қытайлықтар белсенді. Лондонда үй сатып алатын адамның – қай елде тұратынына қарамастан – әдетте мұның үш негізгі себебі бар. Біріншісі – білім, тамаша білім сапасы, бұл балаларын шетелге оқуға жібергісі келетін ата-аналар үшін өте маңызды. Екіншісі, әрине, кез келген ыңғайлы уақытта келу үшін екінші баспана алу. Лондон – мәдени астана, керемет сәулет, мұражайлар, театрлар, көркем галереялар, жалпы, адам тілейтін нәрсенің бәрі – осында. Классик айтқандай, «Лондоннан шаршасаң, өмірден жалыққансың», бұл рас. Және, сайып келгенде, үшінші себеп – инвестициялардың қауіпсіздігі, тұрақтылық. Иә, мысалы, жылжымайтын мүлікті жалға беруден ешқандай ақылсыз табыс болмайды, бірақ оның бағасының өсуіне кепілдік беріледі.

Elitnoe.ru: Ресейлік сатып алушылардың қандай да бір ерекшеліктері бар ма? Мысалы, Лондонның қай аудандары отандастарымызға танымал?

Людмила Аксененко: Орыстар ежелден Лондон мәдениетінің бір бөлігі болған, көпшілігі орталық аудандарды таңдайды, әсіресе Кенсингтон мен Найтсбридж, Мейфэйр және Белгравий... Біздің отандастарымыз дәстүрі бар, инфрақұрылымы дамыған аймақтарға инвестиция салғанды ​​жөн көреді, дейді олар. «Біз жай ғана ақша салмаймыз, мұнда балаларымыз бар, мұнда біздің бизнесіміз бар».Яғни, олар сонда тұру үшін, балалары сонда тұру үшін, таныстары бұл мүлікті жалға беруі үшін, яғни оны пайдалану үшін пәтер сатып алады - бұл ең бастысы. Бұл ретте ресейліктер орталыққа және мұндағы қымбат пәтерлердің сенімді инвестиция екеніне сенеді. Оларды инвестиция тартымдылығы емес, капиталдың сақталуы қызықтырады.

Elitnoe.ru: Ал тұрғын үйді жалға беруден қанша табыс табуға болады?

Людмила Аксененко: Орталық Лондондағы орташа жалдау табысы жылына 3-4% құрайды. Дамушы аймақтарда ол 5-6% мәндерге жетеді, бірақ жалға алушының тұруына қатысты тәуекелдер де біршама жоғары. Бұл ретте орталық аудандардағы бір бөлмелі пәтерлер нарықта кейде екі күннен аспайды, өйткені аудандардың дамыған инфрақұрылымын және тұрақты бизнесті ескере отырып, оларға сұраныс артады. Екі бөлмелі пәтерлер де әлемнің басқа мегаполистеріндегі сияқты керемет сұранысқа ие.

Құрылыстың бастапқы кезеңінде құрылыс салушыдан пәтер сатып алсаңыз, оны жалға беруден түсетін кіріс те ауданға байланысты болады, Лондонның орталығындағы нарықтың жылдық өсімі 8-12% құрайды. Яғни, инвестор бастапқы кезеңде жылжымайтын мүлікті сатып алып, тұрғын үй кешені пайдалануға берілгенге дейін де бірінші жылы лот құнының 30% дейін инвестициялайды және бастапқы инвестициядан 100% табыс алады. Ал, құрылыс орта есеппен екі-үш жылға созылады.

Elite.ru: Бұл туралы нақты мысал арқылы толығырақ айтып бере аласыз ба?

Стюарт Лесли: Біз 2011 жылы салуды бастаған Kensington Row жобамыздың баға динамикасын қарастырайық. Бұл ультра заманауи инфрақұрылымы бар кешен, Harrods Estate консьерж қызметі бар жеке саябағы, ол Лондонның ең беделді аудандарының бірінде, Британ астанасындағы ең маңызды саябаққа 30 минуттық жерде орналасқан - Гайд Парк - және Голландия саябағына жақын жерде.

Kensington Row бөлімдерде немесе сіз оны әдетте атайтындай - кезектерде орындалады. Мәселен, 2008 жылы, құрылыс басталғанға дейін, ауданы 87 шаршы метр екі бөлмелі пәтердің инвестициялық бағасы (нарықтан тыс). метр орташа есеппен 740 мың фунтты құрады. Бұл кезеңнің құрылысының соңында, 2014 жылы мұндай пәтердің бағасы қазірдің өзінде 1,4 миллион фунт стерлингті құрады. Енді сол пәтерді Kensington Row-ның келесі блогында ұсынамыз (ғимарат салынды, ішкі әрлеу жұмыстары жүріп жатыр), ол жеті айдан кейін пайдалануға беріледі, біз 1,7 миллион фунт стерлингке ұсынамыз.

Elitnoe.ru: Ал құрылыстың бастапқы кезеңінде тұрғын үйді сатып алу кезінде сатып алушы қандай тәуекелдерді көтереді? Салынып жатқан тұрғын үй кешенінде жылжымайтын мүлікті сатып алу схемасы жалпы қалай көрінеді?

Стюард Лесли A: Біздің сатып алушылар тәуекелге бармайды. Англиядағы барлық құрылыс тәуекелдері сақтандырылған, бұл міндетті рәсім. Басқа нәрселермен қатар, біз жалға алушыларға 10 жылдық құрылыс кепілдігін және 2 жылдық ішкі әрлеу кепілдігін береміз.

Қарыз қаражатын пайдаланбайтын британдық құрылыс салушыдан пәтерлерді алудың стандартты схемасы келесідей: сатып алушы бірінші жыл ішінде транзакция сомасының 20-30% (құрылыс кезеңіне байланысты) және 70-80% төлейді. объектінің құны - құрылыс аяқталғаннан кейін ғана.

Айтпақшы, бізде бағаны арзандатқысы келетін Ресейден сатып алушылар болды, бірден 100% төлейміз деп ұсыныс жасады, бірақ біз алдын ала ақша алмаймыз, өз қаражатымызға салып жатырмыз. Сондықтан 100% төлеуге жеңілдіктер жоқ, бізді қызықтырмайды. Жылжымайтын мүлік құнының өсуі нарықтың өсуі мен нысанның құрылысқа дайындығының артуына байланысты.

Elite.ru: Лондондағы жылжымайтын мүлікті жай ғана қарап жүргендер үшін білуге ​​болатын қандай да бір мүмкіндіктер бар ма? Мысалы, мен Kensington Row жобасында біздің стандарттар бойынша төбелер өте төмен екенін байқадым ...

Людмила Аксененко: Лондон үшін бұл жай ғана стандарт. Мұнда қала билігі ғимараттардың биіктігін заңды түрде реттейді. Сондықтан мұндай төбелер әзірлеуші ​​ақшаны үнемдегендіктен емес, белгілі бір нормалар бар, ал әзірлеушілер оларды қатаң сақтайды - орташа төбелер 2,4-2,65 метрді құрайды. Биік төбелер тек қайта жөндеуден өткен ескі ғимараттарда немесе жеке жоба бойынша салынған зәулім үйлерде ғана кездеседі. Сонымен қатар, тіпті супер премиум нысандары бар - пентхаустар, онда залдағы биіктігі 3,2 метр, ал қалған барлық бөлмелер - максимум 2,8 метр. Және бұл норма.

Бірақ біздің отандастарымыз үшін жағымды тосынсый пәтердің құрылыс енді ғана басталып жатқанда, сатып алу кезінде көрген таныстыру материалдарына толық сәйкес келуі болуы мүмкін. Ұлыбританияда құрылыс стандарттары шынымен де өте жоғары және әзірлеушілер сәулетшілер мен құрылыс дизайнерлерінің барлық талаптарына толығымен сәйкес келеді.