Студентська нерухомість Великобританії сьогодні вважається одним із найвигідніших і перспективних вкладень. Англійські вузи дуже популярні, у тому числі серед іноземних студентів, тому студії та апартаменти, розраховані на студентську аудиторію, мають стійкий попит, а ціна входу на ринок порівняно з іншими типами нерухомості невелика і доступна багатьом інвесторам, та й іпотечні кредити в Англії не дороги.

Ця стаття є довідково-інформаційним матеріалом, вся інформація в ній представлена ​​в ознайомлювальних цілях та має виключно інформаційний характер.

Про це «ВЗ» розповідав минулого разу у статті «Сегодня». Але щоб оцінити вигідність інвестицій, окрім цін і попиту потрібно все-таки проаналізувати прибутковість нерухомості та витрати на її утримання та придбання. Чим ми і вирішили зайнятися цього разу, також давши поради, як вибирати правильний об'єкт.

Додаткові витрати
При покупці будь-якої нерухомості не обійтися без додаткових витрат, і студентська нерухомість Великобританії тут не є винятком. По-перше, доведеться витратитися під час оформлення угоди. Як повідомляє Поліна Філатова, керуючий директор компанії LondonfoRus, У Великій Британії є пільги з податку на придбання нерухомості (гербовий збір): якщо вартість купівлі менше 125 тис. фунтів стерлінгів, то податок платити не потрібно, а оскільки студентська нерухомість, як правило, дешевша за зазначену суму, податок не сплачується. Однак, якщо купується дороге житло або кілька об'єктів, ставка гербового збору може сягати 15%.

І в будь-якому випадку оплачуються юридичні витрати на ведення угоди. Іноді вони включені у вартість житла, інколи ж ні: «Тоді при інвестуванні в студентські апартаменти витрати на юристів становитимуть від 500 до 1000 фунтів», - повідомляє Євген Спрінгіс, директор інвестиційного департаменту компанії Dom International Ltd (London). А за даними Поліни Філатової (LondonfoRus), у середньому на юристів витрачається 700-900 фунтів плюс часто береться додаткова плата за складання документів.

Додаткові витрати існують і після того, як нерухомість стає власністю. «У Великій Британії немає єдиного податку на нерухомість, але потрібно сплачувати муніципальний податок (council tax), який йде на утримання поліції, держустанов та прибирання вулиць. Його сума залежить від регіону та коливається від 200 до 2 500 фунтів стерлінгів на рік», - розповідає Юлія Кожевнікова, провідний експерт інтернет-центру закордонної нерухомості Tranio.Ru. «Також дохід від здачі нерухомості в оренду оподатковується прибутковим податком (Personal Allowance), але, правда, якщо дохід менший за 10 тис. фунтів, податок не стягується, а от якщо більше, потрібно платити 20% при доході до 32 010 фунтів на рік, і до 40-45% за більш солідної суми», - розповідає Поліна Філатова (LondonfoRus). «І до речі сказати, якщо запланований прибуток закладається вищим, ніж 32 010 фунтів на рік, то краще оформляти нерухомість на юридичну особу, і навіть при доході до 10 000, важливо задекларувати його і зареєструватися в податковій службі як нерезидента, інакше автоматично зніматимуть 20 %», - додає Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (London)). Але, правда, якщо нерухомість дорога - понад 2 млн фунтів, то від високих податків не врятує і покупка через компанію, «оскільки доведеться платити щорічний податок (Annual Residential Property Tax, ARPT) у розмірі від 15 до 140 тис. фунтів і податок на приріст капіталу (Capital Gains Tax, CGT) за ставкою 28%», – попереджає Юлія Кожевнікова (Tranio.Ru).

Крім того, часто студентська нерухомість купується за системою LeaseHold, тобто в лізинг, тоді доводиться оплачувати оренду землі (ground rent), де знаходяться об'єкти, за даними Сергія Чупахіна, керуючого директора компанії Dom International ltd, платежі зазвичай становлять 100-300 фунтів на рік, а, за даними Юлії Кожевникової (Tranio.Ru) - 150-500 фунтів, а іноді сягають і 5 тис. фунтів.

А ще є витрати на утримання житла, витрати на ремонт, меблі, техніку, які мають бути в кімнаті, та страховку: «Так, у центральному Лондоні у будинках з басейном, тренажерним залом, ліфтом та консьєржем, плата за утримання може досягати 4– 5 тис. фунтів стерлінгів на рік, а на комунальні послуги йде в середньому 1,68 тис. фунтів стерлінгів на рік (але їх, якщо житло не пустує, зазвичай оплачують орендарі – за лічильниками. – Від ред.). На невеликий косметичний ремонт може піти близько 700 фунтів стерлінгів на рік, а капітальний ремонт, наприклад для будинку з трьома спальнями, коштуватиме близько 20 тис. фунтів. Скажімо, встановлення опалювальної системи коштує приблизно 6 тис., штукатурні роботи – 4 тис., електропроводка – 2 тис. фунтів стерлінгів. Стандартна ж страховка коштує 150 - 600 фунтів стерлінгів на рік», - розповідає Юлія Кожевнікова (Tranio.Ru), роблячи висновок, що в середньому на утримання житла у Великій Британії щорічно йде близько 9 тис. фунтів стерлінгів.

Але це ще не все. Якщо власник не хоче або не може самостійно дбати про нерухомість, він може доручити це спеціалізованій компанії, яка оплачує комунальні послуги та податки, організує процес оренди, стежить за порядком та безпекою майна, робить косметичний ремонт тощо. З одного боку, це добре, тому що позбавляє турбот, але, з іншого боку, такі послуги коштують грошей. "При здачі житла в оренду керуюча компанія бере 12-15% від річного рентного доходу, а при управлінні без здачі в оренду - 4-7% від передбачуваного доходу", - розповідає Юлія Кожевнікова (Tranio.Ru). Загалом витрати досить суттєві, але, як зазначає Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (London)), у Великобританії податки можна оптимізувати.

Прибутковість
Але навіть без особливої ​​оптимізації студентська нерухомість Великобританії вважається вельми прибутковим вкладенням. "Вона приносить на 1-2% більше, ніж житлові та комерційні об'єкти", - стверджує Юлія Кожевнікова (Tranio.Ru). І за даними Євгена Спрінгіса (Dom International Ltd (London)), поступається лише інвестиціям в кімнати мережевих готелів, багато в чому завдяки тому, що вони дуже потрібні і при правильному виборі об'єкта відрізняються заповнюваністю майже на 100%.

«Основна функція студентської нерухомості – отримання рентного доходу», - стверджує Максим Клягін, аналітик КК «Фінам Менеджмент». І за різними оцінками, прибуток від оренди такого житла становить 1-15%, а чиста доходність - приблизно 6-9%, але в деяких проектах вона сягає 10 і навіть 15%. "Наприклад, у Лондоні, за даними сайту accommodationforstudents.com, найдорожчі студентські апартаменти здаються в районі Mayfair по 1200 фунтів на тиждень, а найдешевші в районі Morden за 60 фунтів на тиждень", - повідомляє Сергій Чупахін (Dom International ltd). "А "брутто-дохід" від однієї одиниці житла в цілому по Великобританії становить в середньому близько 8 тис. фунтів стерлінгів на рік", - говорить Юлія Кожевнікова (Tranio.Ru).

Крім того, студентська нерухомість, як і будь-яка нерухомість, згодом може дорожчати. "І збільшення вартості такого активу щорічно становить від 3 до 9%", - запевняє Поліна Філатова (LondonfoRus). Вона наводить як приклад прибутковість апартаментів у новому комплексі в Ліверпулі вартістю 54 950 фунтів стерлінгів.

Таким чином, навіть за незначного зростання цін (консервативний прогноз) через п'ять років доходність студентського житла може становити 12,7% на рік (без урахування витрат).

Інвестиційні поради
Але така доходність досягається лише тоді, коли об'єкт вкладень обраний правильно. Насамперед, нерухомість має розташовуватися неподалік популярного університету. «Якщо вона перебуває в кроковій доступності від університету, то завжди приноситиме стабільний дохід і завжди буде ліквідною», - каже Сергій Чупахін (Dom International ltd). Хоча тут ще важливо грамотно обрати місто. Якщо кошти дозволяють, то, звісно, ​​можна довго не розмірковувати та купувати житло в Лондоні – це практично безпрограшний варіант. Але якщо бюджет не такий великий, варто звертати увагу на інші «студентські» міста – благо у Великій Британії їх багато. Якщо дивитися загалом, то треба вибирати об'єкти у тих містах, які є привабливими для студентів. В описі інвестиційних проектів забудовники зазвичай повідомляють кількість студентського населення міста, воно визначає рівень попиту та майбутню прибутковість інвестицій. Чим студентів більше, тим більше може бути дохід, але, щоправда, тим вищі ціни на нерухомість. І крім того, прибутковість буде меншою, якщо в місті вже дуже багато студентських апартаментів або житло надають самі інститути.

«З цієї причини не треба прагнути в Оксфорд чи Кембридж, бо там все дуже чітко і щороку надходить однакова кількість студентів, які мають жити у спеціальних коледжах із певним ухилом залежно від спеціальності, яку вони здобувають. Обережно треба бути з Манчестером та Ліверпулем. Це два міста, в яких ринок студентського житла щодо перенасичений та інвестувати тут без поради професіонала ризиковано, тим більше, що більшість об'єктів будують на відстані від інститутів, практично на околицях або ж у несприятливих зонах. А ось у Ньюкаслі та Шеффілді, навпаки, брак студентського житла. Обидва міста приймають понад 50 тис. студентів і мають лише близько 10 місць у студентських апартаментах, тому там прибутковість може бути вищою. Так само як і в Бірмінгемі, де теж є великий недолік студентського житла, хоча в цьому місті потрібно бути акуратним з вибором розташування, – радить Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (London)). – Але яке б не було місто, найбільш привабливі об'єкти поряд з великими інститутами з початком програм у жовтні та лютому, це забезпечить додатковий потік студентів, і якщо апартаменти не будуть зайняті у жовтні, термін простою буде мінімізований – з 12 місяців до 5 – 6 (знов-таки йдеться від вторинних об'єктах, у яких є ймовірність не 100%-й заповнюваності)». А також, як зазначає Сергій Чупахін (Dom International ltd), краще орієнтуватися на виші, де навчаються іноземці: річ у тому, що багато британських студентів намагаються укласти контракт на 42-48 місяців, що виключають періоди канікул, коли вони їдуть додому, а іноземні студенти таких перерв в оренді зазвичай не вимагають.

А загалом, для студентської нерухомості теж діє правило: «розташування, розташування та ще раз розташування» – саме воно визначає успіх інвестицій.

Але також важливо оцінити характеристики самого житла, воно має бути комфортним, не дуже тісним, з новим ремонтом та меблями. І що більше в комплексі інфраструктури, то краще.

Потрібно оцінювати і забудовника: «Більшість англійських забудовників мають гарну репутацію. Вони намагаються збудувати будинок у термін, тому що зазвичай гарантують виплату ренти починаючи з того місяця, який зазначений як місяць закінчення будівництва. Наприклад, якщо будинок мають здати у вересні 2015 р., а будівництво закінчено у грудні 2015-го, то забудовник сам виплачує покупцю тут суму, яку він мав би отримувати з орендаря (тобто в даному випадку оплату оренди за 3 місяці ). Це девелоперам не вигідно, тому більшість об'єктів здається вчасно. Проте, підписуючи договір із забудовником, потрібно обов'язково звернути увагу на його портфоліо, історію та репутацію. А також важливим є пункт про гарантію виплат з оренди. У деяких випадках забудовники пишуть прогнози доходу, а не гарантований дохід, але цікаві покупцю гарантії. Тому у договорі має бути прописано «guaranteed income». Хоча привабливим може бути об'єкт і без гарантованого доходу, якщо у нього, наприклад, ідеальне розміщення та/або підписані контракти з надійною керуючою компанією та агентством, яке його складатиме», - каже Поліна Філатова (LondonfoRus). «Взагалі, керуюча компанія має бути відомою та великою. А агентство краще вибирати з офісом, щоб воно вирішувало питання на місці, а не віддалено і щоб воно надавало не тільки послуги з продажу, але й інші, актуальні після продажу, наприклад, з перепродажу, вирішення повсякденних питань, питань оподаткування та декларування тощо .п.», - додає Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (London)). І до речі сказати, якщо агентство готове до перепродажу нерухомості і тим більше, якщо воно гарантує перепродаж, це свідчить про надійність проекту, так само як і готовність забудовника викупити об'єкт за фіксованою ціною через певний час.

Ну а крім нерухомості, забудовника та агенції, важливо вивчити договір. І якщо якийсь пункт не подобається, його можна і потрібно міняти: «Не треба боятися переговорів з юристами, які складають договір купівлі-продажу, треба наполягати на прописуванні умов, які для покупця важливі, та виключайте те, що бентежить», - рекомендує Поліна Філатова (LondonfoRus).

А ще перед покупкою треба визначитися, чи брати студентські апартаменти на стадії будівництва чи набувати вторинні об'єкти колишніх власників. При першому варіанті доводиться чекати на об'єкт, а при другому – ні. Але перший варіант для інвестора може бути вигіднішим, тому що для об'єктів, що будуються, термін гарантованих виплат щорічної оренди становить зазвичай 5-7 років, а для проектів вторинного ринку гарантія може бути тільки на 3 роки (або, якщо об'єкт старий, гарантії взагалі не буде) .

І не треба уникати іпотеки. Звичайно, зараз через девальвацію рубля фактичний відсоток за кредитом може зрости, зате «іпотека - це додатковий гарант, особливо при інвестуванні на стадії будівництва. При іпотеці банк робить додаткову перевірку забудовника та керуючої компанії та аналізує всі ризики щодо проекту, - пояснює Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (London)). – До того ж іпотека дає можливість отримання кредитного плеча, і за рахунок низької процентної ставки дохід на інвестиції збільшується. Наприклад, можна купити один об'єкт за готівку або два номери з іпотекою з початковим внеском 50%. У другому випадку загальний прибуток після всіх виплат за кредитом буде більшим порівняно з прибутком від одного об'єкта, купленого за готівку».

«І не треба забувати, що процес купівлі нерухомості у Великій Британії дуже простий, придбати апартаменти можна навіть віддалено, і насправді багато інвесторів ніколи не бачили своїх придбань, що не заважало їм отримувати хороший дохід. А ринок студентської нерухомості зараз перебуває на стадії зростання, попит великий, а це означає, що ще довгий час ці інвестиції будуть вигідними», - стверджує Поліна Філатова (LondonfoRus).

Переказуємо гроші
Одне з найпопулярніших сьогодні питань від росіян, які планують купівлю за кордоном, – чи немає якихось труднощів при переказі грошей з Росії за кордон. Адже, як не крути, а міжнародна обстановка сьогодні залишає бажати кращого. Чи не позначається вона на громадянах Росії?

Всі опитані порталом експерти запевнили нас, що жодних особливих труднощів покупці з Росії не мають. Євген Спрінгіс (Dom International Ltd (london)) так описує процедуру переказу грошей.

У Великій Британії продавцю безпосередньо гроші не переказують, всі угоди здійснюються через юристів. Співробітники компанії - агенти - супроводжують угоду, але гроші переводяться на спеціальний клієнтський рахунок у юристів, гроші потрапляють на рахунок юристів з боку продавця лише за умови обміну договорів купівлі-продажу. Перед тим, як юристи з боку покупця дозволять переказати гроші для купівлі нерухомості на їх рахунок, вони повинні перевірити походження коштів. Така перевірка називається АМЛ (Anti money loundering), і лише коли юристи переконаються у чистоті коштів, вони дозволять переказати їх на рахунок. Переказ коштів у своїй має здійснюватися з особистого рахунку покупця. Готівкою розплачуватися не вийде за жодних обставин.

Як правило, росіяни можуть без проблем підтвердити походження коштів, хоч і дивуються самому питанню. Однак поки що жоден із клієнтів компанії не отримував відмови. Будь-який російський банк переказує кошти, але при цьому він також запитує документи для проходження валютного контролю. І у цій процедурі нічого складного немає, якщо вона проходить під контролем юристів. Хтось використовує рахунки за кордоном та робить перекази звідти. Процедура оформлення угоди та проходження перевірки АМЛ однакова для резидентів та для нерезидентів, і немає різниці, де знаходиться клієнт. Більшість угод купівлі проходять віддалено, і клієнти, включаючи місцевих жителів, не зустрічаються з юристами та пересилають угоди поштою.

Тимур Нігматуллін, фінансовий аналітик ЇХ «ФІНАМ»,додає, що для росіян складність може полягати в тому, що купівля нерухомості зазвичай не є підставою для отримання посвідки на проживання. Крім того, попереджає експерт, при відкритті рахунку у британському банку вимагають закордонний паспорт та підтвердження адреси проживання. При цьому без рахунку в банку дуже складно отримати це підтвердження, тобто виходить замкнене коло. Але банки таки справляються з цим.

Наталія Завалішина, генеральний директор компанії Distant Property,вважає головною складністю зростаючий для клієнтів, які мали накопичення в рублях, а платежів передбачається кілька. У цьому випадку складно передбачити, яка саме сума вийде «на виході», до того ж, втрати відбуваються в процесі конвертації.

Ми також попросили припустити наших коментаторів, що станеться, якщо наші колеги та партнери все-таки відключать російські банки від системи SWIFT. Проте експерти практично впевнені, що цього не станеться. Але якщо це все-таки трапиться, то SWIFT, напевно, замінить нова система, - вважає Ігор Індріксонс, керуючий інвестиціями в нерухомість та засновник компанії Indriksons.ru. Але й зараз крім SWIFT-перекладів є інші інструменти, за допомогою яких можна сплатити за покупку нерухомості. Оксана Салфалі, керуючий директор компанії London Relocation Consultancy-нерухомість в Лондоні. Багато клієнтів, які купують дорогу нерухомість у Великобританії, мають банківські рахунки в інших країнах. Багато хто все ще купує нерухомість на ім'я офшорної компанії, що дозволяє зберегти конфіденційність, відповідно кошти переводяться з рахунків закордонних компаній без жодних проблем. Юрій Паньков, старший оцінювач швейцарської оціночної компанії Swiss Appraisal у Росії та СНДПесимістичніший, він вважає, що у разі відключення SWIFT Великобританія ризикує втратити великого і щедрого інвестора в особі Росії. Очевидно, припустимо ми, ці прагматичні міркування повинні зупинити Захід у прийнятті рішень, які нікому не принесуть користі.

Резюме порталу
Студентська нерухомість Великобританії відрізняється порівняно низькою ціною, тобто вхід на її ринок можливий для багатьох інвесторів, і при цьому вона має попит і відрізняється високою прибутковістю. Дохід від здавання її в оренду в багатьох районах Англії навіть перевищує дохід від здавання житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі й дорожчий. І крім того, ціни на даний вид житла сьогодні показують впевнене зростання, ризики втрат мінімальні, а витрати на її утримання не такі високі. Наприклад, за рахунок невеликої вартості об'єктів є пільги з податку на придбання нерухомості (гербовий збір) та прибутковий податок від здачі нерухомості в оренду. Загалом, якщо правильно вибрати проект і сам об'єкт, кращу сферу для вкладення капіталу знайти на сьогоднішній день складно.

Персоніфікований сервіс
по роботі з нерухомістю в Європі

Супровід. Управління. Податкове планування
Післяпродажне обслуговування

15 РОКІВ РОБОТИ НА РИНКУ

Інвестиції у студентську нерухомість Великобританії

Студентський сектор Великобританії розвинувся у зрілу та глобально визнану інвестицію. Перевірена репутація та високий рівень попиту призвели до рекордно високих показників інвестицій у студентську нерухомість у першій половині 2015 року.

У першу половину 2015 року обсяг інвестицій у студентську нерухомість Великобританії досяг рекордно високої позначки в £4,2 млрд, яка на 70% перевищила рівень минулого голу та на 40% попередніх пікових значень у 2012 році. Згідно з аналітиками закордонної нерухомості, загальний обсяг інвестицій перебуватиме у цифри в £5,5 млрд. у 2015 році. Останніми роками спостерігається особливе зростання інтересу із боку іноземних інвесторів. Коли інвестиції стали набувати зрілого характеру, ядро ​​інвестиційної діяльності спочатку змістилося на приватні підприємства, засновані у Великій Британії, і ринок прямих інвестицій, а далі - на глобальних інституційних інвесторів.

Зростання інтересу до студентської нерухомості Великобританії також підтримується позитивним зростанням кількості студентів. За даними експертів UCAS, які проаналізували кількість заявок та заповнених місць в університетах, у поточному академічному році спостерігається відповідне зростання у 3,4% та 3,3%. Таким чином, заповнення місць університетів зросло на 16 800 у порівнянні з минулим роком, при цьому результат досяг понад півмільйона місць. Але це ще не все. Аналітики UCAS уточнюють, що зростання студентів, які проживають у Великій Британії, зросло на 3,2%, студентів з Європейського союзу - на 7,6%, а представників інших країн - на 5,7%. Цифри легко перевалюють за попередні пікові значення 2011 року.

Експерти бачать усі підстави для подальшого числа зростання студентів. Привабливість з точки зору якості освіти, співвідношення ціни-якості, перспектив для подальшого працевлаштування та студентського стилю життя в університетських містах відіграють визначальну роль у виборі місця навчання.

До однієї з відмінних можливостей для індивідуальних інвесторів вийти на прибутковий ринок студентського житла у Великій Британії є новий девелопмент у Ліверпулі призначений для проживання студентів. Інвестиції в цей проект приносять дохід за процентною ставкою на вкладені кошти з першого дня їх вкладення до завершення будівництва, і в результаті принесуть 10% чистого річного доходу, гарантованого на 3 роки. 4% на вкладені кошти протягом усього періоду будівництва.

Студентська нерухомість у цьому девелопменті в Ліверпулі представлена ​​сучасними окремими апартаментами-студіями, ціни на великі квартири-студії починаються від £67 400. Проект схвалений як для здачі в оренду студентам, так і для постійного проживання.

Усі апартаменти будуть мебльовані. Меблі включає ліжко, столик, великий гардероб, полиці, телевізор з плоским екраном; також буде проведено інтернет. Ванна кімната та кухня.

Апартаменти розташовані центрально, поряд з університетським кварталом, доступ до об'єктів інфраструктури здійснюється безпосередньо в самому девелопменті. Комплекс з апартаментами оснащений цілодобовою службою відеоспостереження і включає сучасний спортзал, столи для настільного тенісу і для гри в більярд, приміщення для відпочинку з LCD телевізорами, кінозал і зали для занять. Завершення будівництва заплановане на вересень 2016 року.

Ще до однієї цікавої пропозиції на поточному ринку студентського житла у Великій Британії належить новий девелопмент у Глазго . Проект, що складається з майже 500 квартир, вартістю 70 мільйонів фунтів стерлінгів є найбільш грандіозним на сьогоднішній день. Вигідно розташований у Вест-Енді, всього за кілька хвилин ходьби від університету Глазго, 3-му за величиною університетському місті Великобританії.

Глазго знаходиться у десятці міст за найбільш вигідними інвестиціями у сфері студентського житла за рейтингом міжнародних експертів у сфері нерухомості. У Глазго знаходяться 6 університетів – більше, ніж у будь-якому іншому місті Великобританії за межами Лондона. У них навчаються 80 000 студентів та 60 000 з них не мають можливості проживати у кампусах. 11 000 іноземних студентів потребують житла найвищої якості.

Новий проект студентського житла в Глазго знаходиться поруч із відомим університетом, а також зі стильними барами, кафе та ресторанами, в районі з мальовничою вікторіанською архітектурою. Середня вартість квартир складає £170,000. У районі Вест-Енд із поштовим індексом G12 середні ціни на житло на 89% вищі, ніж у середньому по місту. При цьому гарантується 35% чистого прибутку протягом 5 років (7% на рік починаючи з вересня 2016 року).

Університет Глазго розширюється, цей проект вартістю 135 млн. фунтів націлений на оновлення об'єктів інфраструктури для задоволення зростаючих потреб та зміцнення провідної світової репутації університету у сфері науки. В університеті на сьогоднішній день вже навчається 13% іноземних студентів Шотландії, які приносять 70 млн. фунтів стерлінгів у місцеву економіку щорічно. Це розширення дасть університету додатково 74 акрів у Вест Енді, що еквівалентно 30 будинкам.

На додаток до цього багатомільйонного проекту розширення університету також йде реконструкція території гавані Глазго вартістю 1,2 млрд фунтів стерлінгів, що в результаті призведе до забудови 130 акрів протягом двох миль вздовж водного шляху Глазго, в місці злиття річок Клайд і Кельвін. Цей проект дасть місту майже 19 000 квадратних футів житлової площі, 13 ресторанів та офісів, готелів та розважальних закладів.

На продаж виставлено понад 1600 квартир, що характеризуються 100% заповнюваністю. Поточний перелік очікування девелоперської компанії складає 2000 студентів.

Якщо Вас цікавлять інвестиції в студентську нерухомість Великобританії, і ми докладно відповімо на всі цікаві для Вас пороси і підберемо найбільш інвестиційно привабливі варіанти.

Читайте інші актуальні статті щодо інвестицій у закордонну нерухомість

Останнім часом знову активізувалася активність агентів, які пропонують придбати "британську нерухомість". Про те, чим це може закінчитися, читайте у моїй статті трирічної давності.

Оригінал взятий у

За останній місяць уже двічі від різних людей почув, по суті, ту саму (з легкими варіаціями) цікаву історію про «інвестиції в нерухомість Великобританії».

У мене немає жодного бажання ні позиватися з кимось, ні навіть сперечатися з кимось, тому історія буде без назв та прізвищ. Мета цієї статті зовсім не в тому, щоб когось викривати або застерігати від спілкування з конкретними фірмами. Мета статті – на прикладі цих історій поговорити про деякі важливі принципи інвестицій. Як говорить старовинне прислів'я, «Корабель на мілині – моряку маяк».

Одна фірма з британською назвою кілька років тому вийшла на російський ринок та почала пропонувати інвестувати в нерухомість Великобританії. Для пошуку інвесторів фірма активно налагоджувала співпрацю як з інвестиційними консультантами, так і з агентами нерухомості, виплачуючи продавцям щедрі комісійні.

Об'єктами інвестицій виступали в основному досить нетрадиційні варіанти недорогої нерухомості Великобританії - паркувальні місця, склади самообслуговування, студентські гуртожитки тощо. Інвесторам пропонувалося придбати ці об'єкти нерухомості за договором довгострокової оренди. І відразу ж здати ці об'єкти до суборенди британської керуючої компанії. Фірма брала на себе управління придбаною нерухомістю на користь інвестора, гарантуючи (!) прибутковість інвестицій у розмірі 8% річних у фунтах стерлінгів.

Питання про те, чому самі британці не поспішають вкладатися в таку вигідну пропозицію, і чому фірма воліє залучати гроші в далекій Росії, в інвесторів чомусь не виникало.

Був однак один нюанс: термін гарантованих виплат за інвестиціями становив два роки. Начебто тому, що в майбутньому ця доходність може ще зрости. Але це були лише не підкріплені договором обіцянки-прогнози. А термін гарантованої доходності становив два роки. На цей нюанс інвестори воліли не зважати. Рекламні статті також обіцяли інвесторам, що вкладення будуть ліквідними, і вони будь-якої миті зможуть продати об'єкт нерухомості іншим інвесторам або орендарям.

Нерухомість реєструвалась на ім'я інвестора, інвестор отримував офіційний документ від земельного кадастру Великобританії.

При найнесприятливішому розвитку подій (наприклад, при банкрутстві компанії, що управляє) інвестор залишався власником об'єкта нерухомості з правом самостійно користуватися ним або здавати його в оренду.

Також інвесторам говорили, що британські податки на нерухомість та доходи, отримані від здачі її в оренду, у цьому випадку будуть відсутні.

Бажаючі інвестори мали можливість на місці подивитися на об'єкти інвестицій.

Гарно виглядає пропозиція, чи не так?

Не дивно, що на нього купилося багато забезпечених росіян, вклавши досить великі суми в британську нерухомість. Додатковим аргументом «за» було те, що протягом двох років прибутковість за ставкою 8% річних у фунтах стерлінгів справді виплачувалася, що слугувало важливим підтвердженням привабливості пропозицій фірми. За ці два роки задоволені інвестори встигали розповісти безлічі своїх друзів та знайомих про чудовий варіант інвестицій.

А за два роки... казка закінчилася. Фірма повідомила інвесторів, що їхні об'єкти нерухомості більше не мають попиту у орендарів. Тому керуюча компанія перестає виплачувати інвесторам якусь винагороду.

Якщо інвесторам це не подобається, то вони, зрозуміло, завжди можуть продати цю нерухомість будь-кому ще. Ось тільки як знайти покупця, перебуваючи при цьому у Росії? І кому потрібна нерухомість, яка не дає доходу?

Зрозуміло, звертатися до російського консультанта в цій ситуації - толку мало, допомогти вони нічим не зможуть. :) Одна справа – продавати та обіцяти золоті гори, інша справа – відповідати за свої обіцянки.

На додачу до всього інвесторам надійшов лист від британських податкових органів із вимогою заповнити та подати податкову декларацію. Ні, податків там і справді начебто виникнути не повинно, як і було обіцяно. А ось податкову декларацію до британських податкових органів, як виявилося, подавати все одно треба. Невиконання цієї вимоги тягне за собою серйозні штрафи. Як правильно подати декларацію людям, які не знаються на англійських законах? Представники фірми рекомендували з цією метою звернутися до британського бухгалтера. І навіть дали контакти. Все б нічого, та тільки гонорар британського бухгалтера... виявився приблизно рівним доходу інвестора, отриманого від цих інвестицій за попередні пару років.

Що сталося? Та просто російським інвесторам таким химерним чином спихнули неліквід.

У цій ситуації примітно, що з юридичної точки зору британська фірма повністю виконала всі свої зобов'язання: нерухомість придбана, зареєстрована на ім'я інвестора, два роки виплачувалася обіцяна прибутковість. А те, що далі інвестор залишився з нікому не потрібним неліквідом, то це вже його інвестиційні ризики.

Ця історія має одразу кілька уроків.

По-перше, іноземне ім'я фірми не захищає вас абсолютно ні від чого. Прохиндеев там анітрохи менше, ніж у Росії.

По-друге, у будь-яких інвестиціях надзвичайно важливо мати стратегію виходу. Вкласти гроші – справа нехитра. Ось повернути їх із прибутком – набагато складніше.

По-третє, якщо ви погано знайомі із законодавством країни інвестування, то його вимоги можуть виявитися для вас неприємним сюрпризом.

По-четверте, будь-які усні чи навіть письмові обіцянки (але не оформлені юридично) не варті нічого.

По-п'яте, більшість консультантів, які натхненно розповідають вам про перспективи інвестицій, зникнуть при виникненні проблем. І нічим не зможуть допомогти вам.

(По-шосте напишу в дужках, для своїх колег-консультантів: хлопці, не лізьте продавати те, в чому не розумієтеся! Колись це може вилитися для вас у велику проблему).

І, мабуть, найголовніше: ефективні інвестиції в реальні активи - бізнес, нерухомість і т.д. - Неможливі без повного занурення інвестора в угоду. Такі форми інвестицій не передбачають жодних гарантій та заходів захисту інвесторів, які іноді бувають у формах колективних інвестицій через банки, інвестиційні фонди тощо. Ні гучне ім'я фірми, ні наявність інвестиційного консультанта не захищають вас від помилок та обману.

Чи може нерухомість приносити дохід? Звісно, ​​може. Ось тільки для цього ви повинні повністю контролювати всі етапи угоди, знаходитись усередині угоди, а не вірити порожнім обіцянкам.

Пошук вигідного способу вкладення грошей призводить багатьох до думки необхідність розмістити їх у найбільш надійні інструменти. З цього погляду, видаються ідеальним способом як збереження, а й значного примноження коштів. Вони дозволяють уберегти фінансові активи від інфляції, змусять їх працювати та приносити додатковий дохід.

Нерухомість в Англії

Ринок нерухомості Великобританії традиційно вважається одним із найприбутковіших і передбачуваних, а поточна стадія відновлення економіки після кризи ще більше підвищує його привабливість. Англійський ринок характеризується вигідним поєднанням кількох факторів, таких як:

• незалежність від основних проблем єврозони, пов'язаних із волатильністю її валюти;
• хронічний недолік, зумовленим малою кількістю вільних земельних ділянок, припливом іммігрантів та збільшенням числа домогосподарств;
• відсутність податків на майно та добробут, а також на приріст вартості нерухомості для нерезидентів;
• мінімальні трансакційні витрати з угод (всього 3-5% вартості об'єкта).

Ці особливості забезпечують стабільний інтерес із боку іноземних інвесторів. Більшість із них вважає інвестиції в нерухомість в Англіїнадійним та розумним приміщенням капіталу.

Цінова політика

Згідно з дослідженнями англійського банку Lloyds, ціни на нерухомість стабільно збільшуються з 1994 р. за ці 20 років вони зросли приблизно в 3,5 рази. Лише за І півріччя 2014 р. кількість угод на суму понад 1 млн £ в 1,5 раза перевищила аналогічний показник минулого року, а з 2009 р. їхня кількість взагалі зросла в 4 рази.

Особливо високими темпами зростає вартість апартаментів у фешенебельних районах Лондона. На Кенсінгтон, Вестмінстер, Челсі та Уондсворт припало понад 21% угод на семизначну суму, близько половини покупок було здійснено в інших районах столиці. Наступним за популярністю у іноземних інвесторів став Елмбрідж, розташований у графстві Суррей. Ціни на нерухомість у великих англійських містах, зрозуміло, нижчі, ніж у столиці, але набагато вищі за європейські.

Можливості інвестування

Сьогодні на англійському ринку нерухомості представлено тисячі різнопланових об'єктів, тому багатьом власникам капіталу складно самостійно розібратися у перевагах тієї чи іншої пропозиції. Рекомендації експертів щодо правил підбору оптимального варіанту зазвичай зводяться до необхідності визначитися з метою інвестування та, виходячи з неї, підбирати потрібну нерухомість. Найбільш перспективними з погляду вкладень є такі інвестиції в нерухомість в Англії, як:

• Квартири в новобудовах центральної частини Лондона на ранній стадії будівництва привабливі мінімальним відволіканням коштів і мають відмінний потенціал зростання вартості. При купівлі об'єкта за 2-3 роки до його здавання інвестор фіксує ціну в контракті, але оплачує лише 10-20% його вартості. Решта суми вноситься після його здачі в експлуатацію, а право на перепродаж нерухомості зберігається.
• Квартири та будинки Великого Лондона відрізняються високою ліквідністю та стабільно дорожчають приблизно на 10% на рік.
• у столиці та великих містах (Йоркширі, Брістолі, Манчестері, Шеффілді) з метою подальшої здачі в оренду. Вона щорічно приносить до 10% прибутку і постійно зростає в ціні.
• Торгові центри та магазини, розташовані в районах зростаючої ділової активності або планованого перебудови. Показники приросту вартості такої нерухомості значно перевищують середній рівень, проте існує ризик вибору невдалого розташування точки.

Нерезидентам в Англії надається іпотека, розмір якої сягає 70% вартості житла. Зазвичай за нею виплачуються лише відсотки, а основний борг гаситься під час продажу об'єкта. Виходячи з таких умов, прибуток від оренди зазвичай покриває щомісячні відсоткові платежі та витрати на утримання нерухомості. За сприятливої ​​ситуації щорічний дохід від інвестицій може досягати 30%.

Взагалі кажучи, збалансована економічна політика уряду призводить до того, що практично будь-які інвестиції в нерухомість в Англіївиявляються вигідними. Наприклад, доходи від здачі в оренду варіюються від 4,5% у центральній частині Лондона та 5–6% в інших районах столиці до 6–7% у великих містах країни.

Очевидно, що вкладення в нерухомість Великобританії є грамотним та продуманим інвестиційним рішенням. Завдяки стабільному зростанню вартості об'єктів і збалансованій економічній політиці уряду країни постійно зростає, отже, в довгостроковій перспективі прибуток інвесторів може виявитися досить значним.

Як впливає криза та санкції на ринок нерухомості Лондона, скільки можна заробити інвестуючи у будівництво та про стандарти житла на Туманному Альбіоні

Записав Денис Тикулов

"Якщо ви втомилися від Лондона - ви втомилися від життя". Семюел Джонсон

Кінець 2014 - початок 2015 виявився непростим періодом для тих наших співвітчизників, які збиралися купувати. Вибори, зміна системи оподаткування, скандали з «відмиванням коштів» і посилення контролю над іноземним капіталом, зокрема і з Росії – всі ці чинники було неможливо позначитися попиті. Але паралельно з тривожними новинами з Англії, на батьківщині розвивалася своя історія – санкції та контр-санкції, різкі стрибки валютного курсу та інші події, що негативно відбиваються на економіці та психологічному стані населення. Покупці нерухомості, принаймні, з Росії, на якийсь час завмерли в очікуванні.

Людмила Аксененко– директор департаменту продажів компанії ORDO Group: Дійсно, за останній рік багато що змінилося. Спочатку продажі практично зупинилися, причому на кілька місяців, і пов'язано це було, в першу чергу, із законодавчими змінами в Англії, що стосуються, зокрема, іноземців. Наприклад, раніше був інвестиційний поріг в 1 млн фунтів стерлінгів, і об'єкт нерухомості можна було включити в цю суму, потім планку підняли до 2 млн фунтів стерлінгів і перестали враховувати об'єкти нерухомості в принципі. Крім того, змінився, була введена прогресивна шкала: чим дорожчий об'єкт – тим вищий податок. Ще один важливий фактор - вибори, і всі ці події відбувалися практично одночасно.

І покупці затихли, причому дуже відчутно приблизно на вісім місяців. Навіть ті, хто активно вибирав об'єкти для придбання, пригальмували. Були й девелопери, які призупинили продаж, не розуміючи, як адекватно оцінити квадратні метри. А потім, зважаючи на все, люди звикли до думки, що все настільки нестабільно, що потрібно просто орієнтуватися на свої сьогоднішні цілі та потреби. Тобто, якщо вони збиралися жити чи навчати дітей у Лондоні, то перед ними все одно вставав вибір – або орендувати, або купувати житло. Особливо ті, хто мав накопичення в рублях, їм було взагалі не вигідно чекати, вони активізувалися, і з весни 2015 року продажі знову пішли.

Елітне.ру: А як, до речі, вплинули санкції? І чи змінився портрет російського покупця після поновлення продажів?

Людмила Аксененко: Санкції, безумовно, вплинули Але не на зменшення попиту, а на його коригування. Просто інші люди почали купувати інший продукт. Наприклад, якщо ще два-три роки тому середній бюджет на російського покупця був 3-5 млн фунтів стерлінгів, хоча, звичайно, деякі і за 20 млн купували, то зараз люди знизили його до 1,2-1,5 млн фунтів стерлінгів . Враховуючи, що дешевше за 1 млн фунтів стерлінгів особливо нічого не купиш, причому не лише в центральних районах Лондона, то фактично бюджет знизився в 2-2,5 рази.

А ось кількість людей, які купують, безумовно, скоротилася. Ті, хто міг собі це дозволити та хотів – купили ще до кризи. З такими грошима зараз, звичайно, складніше поводитися… Ну, ви самі розумієте… Принаймні із новозаявленими грошима. Тому що справді санкції ускладнили відносини з банками, з'явилося багато нових вимог. Принаймні для росіян – наших співвітчизників зараз перевіряють за всіма статтями. Щоб гроші були білі, щоб не було жодного політичного підґрунтя. Але в будь-якому випадку інвестори і сьогодні воліють вкладати в зрілі ринки, головне завдання сьогодні – зберегти гроші. Тому Лондон залишається, як і раніше, однією з топових столиць для придбання нерухомості.

Елітне.ру: Топовими - тільки у росіян?

Стюарт Леслі- директор з продажу найбільшого англійського девелопера Berkeley International: Основні інвестори - це араби і російські, досить активні китайці. Людина, яка купує житло в Лондоні – незалежно від країни, резидентом якої вона є – зазвичай існує для цього три основні причини. Перша – це навчання, чудова якість освіти, особливо важливо для батьків, які хочуть відправити своїх дітей вчитися за кордон. Друга – це, звичайно, придбання другого будинку, щоб можна було приїжджати сюди в будь-який зручний момент. Лондон – культурна столиця, тут чудова архітектура, музеї, театри, арт-галереї взагалі все, що тільки може побажати людина – все це тут є. Як сказав класик - "якщо ви втомилися від Лондона - ви втомилися від життя", і це правда. І, нарешті, третя причина – безпека інвестицій, стабільність. Так, божевільних доходів від, наприклад, здачі нерухомості в оренду не буде, але ціни на неї гарантовано зростатимуть.

Елітне.ру: А чи є якась специфіка саме у російських покупців? Наприклад, які райони Лондона користуються популярністю у наших співвітчизників?

Людмила Аксененко: Росіяни вже давно стали частиною культури Лондона, більшість зупиняє свій вибір на центральних районах, особливо - Кенсінгтон і Найтсбрідж, Мейфер і Белгравія. "Ми не просто вкладаємо гроші, у нас тут живуть діти, у нас тут бізнес".Тобто купують квартири для того, щоб там жити, щоб там жили їхні діти, щоб цю нерухомість орендували їхні знайомі, тобто використовувати – і це головне. При цьому російські люди вірять саме в центр і те, що дорогі апартаменти тут - це надійне капіталовкладення. Їх цікавить не так інвестиційна привабливість, як збереження капіталу.

Елітне.ру: А який дохід можна отримати від оренди житлової нерухомості?

Людмила Аксененко: Середній дохід з оренди в центральному Лондоні складає 3-4% річних У районах він досягає значень у 5-6%, а й трохи вище ризики за термінами перебування орендаря. При цьому апартаменти на одну спальню в центральних районах часом знаходяться на ринку не більше двох днів, тому що на них є підвищений попит, враховуючи розвинену інфраструктуру районів та постійний бізнес. Квартири на дві спальні також мають неймовірний попит, як і в інших мегаполісах світу.

Якщо купувати квартиру у забудовника на початковому етапі будівництва, то доходи від її здачі в оренду також залежатимуть від району, щорічний приріст ринку в центральному Лондоні становить 8-12%. Тобто інвестор, купуючи нерухомість на початковому етапі, вкладає в перший рік до 30% вартості лота ще до здачі житлового комплексу в експлуатацію і отримує 100% повернення спочатку вкладених коштів. Ну а будівництво в середньому займає два-три роки.

Елітне.ру: Чи можна розповісти про це докладніше, на конкретному прикладі?

Стюарт Леслі: Розглянемо динаміку цін у нашому проекті «Кенсінгтон Роу» (Kensington Row), який ми почали будувати у 2011 році. Це комплекс із суперсучасною інфраструктурою, власний парком, з консьєрж-сервісом від Harrods Estate, він розташований в одному з найпрестижніших районів Лондона, за 30 хвилин від найголовнішого парку британської столиці - Гайд Парку - і в безпосередній близькості від Голланд Парку.

Kensington Row реалізується дивізіонами, або як у вас це прийнято називати чергами. Так ось, у 2008 році, ще до початку будівництва, інвестиційні ціни (off-market) на двоспальні апартаменти площею 87 кв. метрів становили загалом 740 тис. фунтів стерлінгів. До закінчення будівництва цієї черги, у 2014 році, ціна за таку квартиру вже була 1,4 млн. фунтів стерлінгів. Зараз такі ж апартаменти в наступному корпусі Kensington Row (будівля вже побудована, ведеться внутрішнє оздоблення), який буде зданий через сім місяців, ми пропонуємо за 1,7 млн. фунтів стерлінгів.

Елітне.ру: А які ризики несе покупець при придбанні житла на ранній стадії будівництва? Як взагалі виглядає схема купівлі нерухомості в житловому комплексі, що будується?

Стюард Леслі: Наші покупці не ризикують Усі будівельні ризики страхуються в Англії, це обов'язкова процедура. Крім іншого, ми надаємо нашим мешканцям 10-річну гарантію на будівництво та 2-річну на внутрішнє оздоблення.

Стандартна схема придбання квартир у британського забудовника, який не використовує позикові кошти, виглядає таким чином: 20-30% від суми угоди покупець виплачує протягом першого року (залежно від стадії будівництва) та 70-80% від вартості об'єкта – тільки після завершення будівництва .

До речі, у нас були покупці з Росії, які хотіли знизити ціну та пропонували сплатити 100% відразу, але ми не беремо гроші вперед, ми будуємо на власні кошти. Тому і знижок за 100% оплати не передбачено, нам це не цікаво. Зростання вартості нерухомості відбувається за рахунок зростання ринку та збільшення будівельної готовності об'єкта.

Чи є якісь особливості, про які було б непогано знати тим, хто тільки придивляється до нерухомості в Лондоні? Наприклад, я звернув увагу, що в проекті Kensington Row занизькі, за нашими мірками, стелі.

Людмила Аксененко: Для Лондона це якраз стандарт Тут міська влада законодавчо регулює висотність будівель. Так що такі стелі - це не тому, що забудовник зекономив, існують певні норми, і девелопери їх суворо дотримуються - середні стелі 2,4-2,65 метра. Високі стелі зустрічаються лише у старовинних будинках, які реконструювали, або в особняках, які, як кажуть, будують за індивідуальним проектом. Крім того, зустрічаються навіть супер преміальні об'єкти – пентхауси, де висота у холі – 3,2 метра, а решта приміщень – максимум 2,8 метра. І це норма.

А ось приємною несподіванкою для наших співвітчизників може стати повна відповідність квартири тим презентаційним матеріалам, які вони бачили при покупці, коли будівництво тільки-но починалося. У Британії справді дуже високі стандарти будівництва, а девелопери найповніше виконують усі вимоги архітекторів та дизайнерів будівлі.