Böyük Britaniyada tələbə daşınmaz əmlakı bu gün ən gəlirli və perspektivli investisiyalardan biri hesab olunur. İngilis universitetləri, o cümlədən əcnəbi tələbələr arasında çox populyardır, buna görə də tələbə auditoriyası üçün nəzərdə tutulmuş studiyalar və mənzillər davamlı tələbatdadır və digər daşınmaz əmlak növləri ilə müqayisədə bazara girmə qiyməti aşağı və bir çox investorlar üçün əlverişlidir və ipoteka kreditləri İngiltərədə yollar yoxdur.

Bu məqalə bir istinad və məlumat materialıdır, oradakı bütün məlumatlar məlumat məqsədləri üçün təqdim olunur və yalnız məlumat məqsədləri üçün verilir.

"" bu barədə sonuncu dəfə "" məqaləsində danışdı. Ancaq investisiyaların gəlirliliyini qiymətləndirmək üçün qiymətlər və tələbdən əlavə, hələ də daşınmaz əmlakın gəlirliliyini və onun saxlanması və əldə edilməsi xərclərini təhlil etməlisiniz. Bu dəfə nə etmək qərarına gəldik, eyni zamanda düzgün obyekti necə seçmək barədə məsləhətlər verdik.

Əlavə xərclər
Hər hansı bir əmlak alarkən, əlavə xərclər olmadan edə bilməzsiniz və İngiltərədəki tələbə əmlakı da istisna deyil. Birincisi, müqavilə bağlayarkən pul xərcləməli olacaqsınız. görə Polina Filatova, LondonfoRus-un idarəedici direktoru, Böyük Britaniyada daşınmaz əmlakın alınması ilə bağlı vergi güzəştləri var (möhür rüsumu): əgər alış qiyməti 125 min funt-sterlinqdən azdırsa, o zaman vergi ödəməyə ehtiyac yoxdur və tələbə əmlakı adətən bu məbləğdən ucuz olduğundan, vergi ödənilmir. Bununla belə, bahalı mənzil və ya bir neçə əmlak alınarsa, möhür rüsumunun dərəcəsi 15%-ə çata bilər.

Və istənilən halda əməliyyatın aparılması ilə bağlı hüquqi xərclər ödənilir. Bəzən onlar mənzil qiymətinə daxil edilir, bəzən isə yox: “Onda tələbə mənzillərinə investisiya qoyarkən vəkillərin qiyməti 500-1000 funt sterlinq olacaq” – deyir. Eugene Springis, Dom International Ltd-nin İnvestisiya Departamentinin Direktoru (London). Və Polina Filatovanın (LondonfoRus) sözlərinə görə, vəkillərə orta hesabla 700-900 funt sterlinq xərclənir, üstəlik, tez-tez sənədlərin hazırlanması üçün əlavə ödənişlər alınır.

Əmlak mülkiyyətə çevrildikdən sonra da əlavə xərclər var. “Böyük Britaniyada vahid əmlak vergisi yoxdur, lakin siz polisə, dövlət qurumlarına və küçələrin təmizlənməsinə gedən bir məclis vergisi (şura vergisi) ödəməlisiniz. Onun miqdarı bölgədən asılıdır və ildə 200-2500 funt arasında dəyişir” deyir. Yuliya Kozhevnikova, xarici daşınmaz əmlak üçün İnternet mərkəzi olan Tranio.Ru-nun aparıcı eksperti. “Həmçinin, daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsindən əldə edilən gəlirdən gəlir vergisi tutulur (Şəxsi Müavinət), lakin əgər gəlir 10 min funt-sterlinqdən azdırsa, vergi tutulmur, lakin daha çox olarsa, 20% ödəmək lazımdır. ildə 32,010 funt-sterlinqə qədər gəlir və daha möhkəm bir məbləğlə 40-45% -ə qədər," Polina Filatova (LondonfoRus) deyir. “Yeri gəlmişkən, əgər planlaşdırılmış mənfəət ildə 32 010 funt-sterlinqdən yuxarı qoyulubsa, hüquqi şəxs üçün daşınmaz əmlakı qeydiyyata almaq daha yaxşıdır və hətta 10 000-ə qədər gəlirlə onu bəyan etmək və qeydiyyatdan keçmək vacibdir. qeyri-rezident kimi vergi xidməti, əks halda onlar avtomatik olaraq 20%-ni geri götürəcəklər”, Eugene Springis (Dom International Ltd (London)) əlavə edir. Lakin, doğrudur, əgər əmlak bahadırsa - 2 milyon funt-sterlinqdən artıqdırsa, o zaman bir şirkət vasitəsilə satın almaq sizi yüksək vergilərdən xilas etməyəcək, “çünki illik vergi (İllik Yaşayış Əmlak Vergisi, ARPT) məbləğində ödəməlisiniz. 15-140 min funt-sterlinq və 28% dərəcəsi ilə kapital artımı vergisi (Capital Gains Tax, CGT), - Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru) xəbərdarlıq edir.

Bundan əlavə, çox vaxt tələbə daşınmaz əmlakı LeaseHold sistemi ilə, yəni icarə əsasında əldə edilir, o zaman obyektlərin yerləşdiyi torpaq icarə haqqını ödəməlisiniz. Sergey Çupaxin, Dom International ltd-nin idarəedici direktoru, ödənişlər adətən ildə 100-300 funt-sterlinq, Yuliya Kozhevnikova (Tranio.Ru)-ya görə isə 150-500 funt-sterlinq, bəzən isə 5 min funt-sterlinqə çatır.

Və sonra mənzilin saxlanması xərcləri, təmir xərcləri, mebel, otaqda olmalı olan məişət texnikası və sığorta xərcləri var: “Belə ki, Londonun mərkəzində, hovuzu, idman zalı, lifti və konsyerji olan binalarda, texniki xidmət haqqı. ildə 4–5 min funt sterlinqə çata bilər və kommunal xidmətlər ildə orta hesabla 1,68 min funt sterlinq alır (lakin onlar, əgər mənzil boş deyilsə, adətən kirayəçilər tərəfindən - sayğaclarla ödənilir. - Red.). Kiçik kosmetik təmir ildə təxminən 700 funt-sterlinqə başa gələ bilər, məsələn, üç otaqlı ev üçün əsaslı təmir təxminən 20.000 funt-sterlinqə başa gələ bilər. Tutaq ki, istilik sisteminin quraşdırılması təxminən 6000 funt sterlinq, suvaq 4000 funt sterlinq, elektrik naqillərinin çəkilməsi isə 2000 funt-sterlinqdir. Standart sığorta ildə 150-600 funt-sterlinqə başa gəlir”, Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru) belə nəticəyə gəlir ki, Böyük Britaniyada hər il mənzilin saxlanmasına orta hesabla təxminən 9000 funt-sterlinq xərclənir.

Ancaq bu hamısı deyil. Mülkiyyətçi əmlaka özbaşına qulluq etmək istəmirsə və ya edə bilmirsə, bunu kommunal və vergiləri ödəyən, icarə prosesini təşkil edən, əmlakın qaydasına və təhlükəsizliyinə nəzarət edən, kosmetik təmir edən və s. . Bu, bir tərəfdən yaxşıdır, çünki narahatlıqları aradan qaldırır, lakin digər tərəfdən, bu cür xidmətlər pula başa gəlir. Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru) deyir: "Mənzil kirayə verərkən idarəetmə şirkəti illik kirayə gəlirinin 12-15%-ni, icarəyə vermədən idarə edərkən isə təxmini gəlirin 4-7%-ni götürür". Ümumiyyətlə, xərclər kifayət qədər böyükdür, lakin, Evgeni Springis (Dom International Ltd (London)) qeyd etdiyi kimi, Böyük Britaniyada vergiləri optimallaşdırmaq olar.

Məhsuldarlıq
Ancaq çox optimallaşdırma olmadan belə, İngiltərədəki tələbə daşınmaz əmlakı çox sərfəli investisiya hesab olunur. Yuliya Kozhevnikova (Tranio.Ru) deyir: "Bu, yaşayış və ticarət obyektlərindən 1-2% daha çox gəlir gətirir". Evgeni Springisin (Dom International Ltd (London)) fikrincə, bu, yalnız zəncirli otellərin otaqlarına qoyulan sərmayələrdən sonra ikinci yerdədir, əsasən onlara yüksək tələbat olması və obyektin düzgün seçimi ilə demək olar ki, böyükdür. 100% məşğuldur.

"Tələbə daşınmaz əmlakının əsas funksiyası kirayə gəlirlərini çıxarmaqdır" deyir Maksim Klyagin, Finam Management analitiki. Və müxtəlif hesablamalara görə, belə mənzillərin icarəsindən əldə edilən gəlir 1-15%, xalis gəlir isə təxminən 6-9% təşkil edir, lakin bəzi layihələrdə bu, 10 və hətta 15%-ə çatır. "Məsələn, Londonda, konaklamaforstudents.com-a görə, ən bahalı tələbə mənzilləri Mayfair bölgəsində həftədə 1200 funt-sterlinqə, Morden bölgəsində isə ən ucuzu həftədə 60 funt-sterlinqə kirayə verilir" dedi Sergey Çupaxin (Dom International) ltd). Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru) deyir: "Və Böyük Britaniyada bir mənzildən əldə edilən "ümumi gəlir" ümumilikdə ildə orta hesabla 8 min funt-sterlinq təşkil edir".

Bundan əlavə, hər bir daşınmaz əmlak kimi tələbə daşınmaz əmlakı da zamanla bahalaşa bilər. Polina Filatova (LondonfoRus) deyir: "Və belə bir aktivin dəyərinin artması hər il 3 ilə 9% arasında dəyişir". O, Liverpulda yeni tikilidə 54,950 funt sterlinq dəyərində bir mənzilin qaytarılmasından bəhs edir:

Belə ki, qiymətlərin cüzi artımı ilə belə (mühafizəkar proqnoz), beş il ərzində tələbə evlərinin gəlirliliyi ildə 12,7% (xərclər nəzərə alınmadan) ola bilər.

İnvestisiya məsləhətləri
Lakin belə gəlirlilik yalnız investisiya obyekti düzgün seçildikdə əldə edilir. İlk növbədə, əmlak məşhur universitetin yaxınlığında yerləşməlidir. "Universitetdən piyada məsafədədirsə, o, həmişə sabit gəlir gətirəcək və həmişə likvid olacaq" dedi Sergey Çupaxin (Dom International ltd). Düzgün şəhər seçmək hələ də vacibdir. Əgər vəsait imkan verirsə, onda, əlbəttə ki, uzun müddət düşünə və Londonda mənzil ala bilməzsən - bu, demək olar ki, qazan-qazan variantıdır. Ancaq büdcə o qədər də böyük deyilsə, digər "tələbə" şəhərlərinə diqqət yetirməlisiniz - xoşbəxtlikdən Böyük Britaniyada onların sayı çoxdur. Bütövlükdə baxsanız, o şəhərlərdə tələbələr üçün cəlbedici olan obyektləri seçmək lazımdır. İnvestisiya layihələrinin təsvirində tərtibatçılar adətən tələbin səviyyəsini və investisiyanın gələcək gəlirliliyini müəyyən edən şəhərin tələbə əhalisinin sayını bildirirlər. Tələbə nə qədər çox olsa, bir o qədər çox gəlir ola bilər, amma doğrudur, daşınmaz əmlak qiymətləri bir o qədər yüksəkdir. Bundan əlavə, şəhərdə artıq çox sayda tələbə mənzili varsa və ya institutlar özləri mənzillə təmin etsələr, gəlirlilik daha az olacaq.

“Bu səbəbdən Oksford və ya Kembricə can atmaq lazım deyil, çünki orada hər şey çox aydındır və hər il eyni sayda tələbə daxil olur, onlar aldıqları ixtisasdan asılı olaraq müəyyən qərəzlə xüsusi kolleclərdə yaşamalıdırlar. Mançester və Liverpulla diqqətli olmaq lazımdır. Bu, tələbə mənzil bazarının nisbətən doyduğu iki şəhərdir və peşəkar məsləhət olmadan buraya investisiya qoymaq risklidir, xüsusən də obyektlərin əksəriyyəti müəssisələrdən uzaqda, praktiki olaraq kənarda və ya əlverişsiz ərazilərdə tikildiyi üçün. Amma Nyukasl və Şeffilddə əksinə, tələbə evləri çatışmır. Hər iki şəhərdə 50.000-dən çox tələbə var və cəmi 10 tələbə mənzili var, buna görə də orada gəlirlər daha yüksək ola bilər. Eugene Springisə (Dom International Ltd (London)) məsləhət görür ki, tələbə mənzillərinin böyük çatışmazlığı olan Birmingemdə olduğu kimi, bu şəhərdə yer seçimində diqqətli olmaq lazımdır. – Ancaq hansı şəhər olursa olsun, ən cəlbedici obyektlər proqramların oktyabr və fevral aylarında başlanacağı böyük müəssisələrin yaxınlığındadır, bu, əlavə tələbə axını təmin edəcək və oktyabr ayında mənzillər tutulmasa, fasilələr minimuma enəcək - 12 aydan 5 - 6 (yenə 100% dolu olma ehtimalı olan ikinci dərəcəli obyektlərdən danışırıq). Həm də Sergey Çupaxinin (Dom International ltd) qeyd etdiyi kimi, diqqəti əcnəbilərin oxuduğu universitetlərə yönəltmək daha məqsədəuyğundur: fakt budur ki, bir çox britaniyalı tələbələr evə gedəndə məzuniyyət dövrləri istisna olmaqla, 42-48 aylıq müqavilə bağlamağa çalışırlar. əcnəbi tələbələr isə adətən kirayədə belə fasilələr tələb etmirlər.

Ancaq ümumiyyətlə, tələbə daşınmaz əmlakı üçün qayda da tətbiq olunur: "yer, yer, yenidən yer" - investisiyaların uğurunu müəyyən edən bu qaydadır.

Ancaq mənzilin özünün xüsusiyyətlərini qiymətləndirmək də vacibdir, o, rahat, çox sıxılmamalı, yeni təmir və mebel ilə olmalıdır. Və kompleksdə nə qədər çox infrastruktur olsa, bir o qədər yaxşıdır.

İnşaatçıya da qiymət verilməlidir: “İngilis inşaatçılarının çoxunun yaxşı reputasiyası var. Onlar adətən başa çatan ay kimi göstərilən aydan kirayə haqqının ödənilməsinə zəmanət verdiyindən evi vaxtında tikməyə çalışırlar. Məsələn, əgər ev 2015-ci ilin sentyabrında təhvil veriləcəksə və tikinti 2015-ci ilin dekabrında başa çatacaqsa, o zaman inşaatçı özü burada alıcıya kirayəçidən almalı olduğu məbləği ödəyir (yəni, bu halda kirayə haqqı). 3 ay müddətinə). Bu, tərtibatçılar üçün sərfəli deyil, ona görə də obyektlərin əksəriyyəti vaxtında icarəyə verilir. Buna baxmayaraq, bir developer ilə müqavilə bağlayarkən onun portfelinə, tarixinə və nüfuzuna diqqət yetirmək lazımdır. İcarə ödənişlərinin təminatı ilə bağlı bənd də vacibdir. Bəzi hallarda tərtibatçılar zəmanətli gəlirdən daha çox gəlir proqnozları yazır, lakin alıcı zəmanətlərlə maraqlanır. Buna görə də müqavilədə “zəmanətli gəlir” göstərilməlidir. Baxmayaraq ki, zəmanətli gəliri olmayan obyekt, məsələn, ideal yerə sahibdirsə və/yaxud etibarlı idarəetmə şirkəti və onu icarəyə verəcək agentliklə müqavilələr imzalamışsa, cəlbedici ola bilər”, – Polina Filatova (LondonfoRus) deyir. “Ümumiyyətlə, idarəetmə şirkəti tanınmış və böyük olmalıdır. Ofisi olan bir agentlik seçmək daha yaxşıdır ki, o, məsələləri yerindəcə həll etsin, uzaqdan yox, həm də satışdan sonra aktual olan digər xidmətləri də təqdim etsin, məsələn, təkrar satış, gündəlik həll. məsələlər, vergi və bəyannamə məsələləri və s. .s.,” Eugene Springis (Dom International Ltd (London)) əlavə edir. Yeri gəlmişkən, əgər agentlik əmlakı yenidən satmağa hazırdırsa və daha çox, əgər yenidən satışa zəmanət verirsə, bu, layihənin etibarlılığını, eləcə də tərtibatçının əmlakı müəyyən edilmiş qiymətə satın almağa hazır olduğunu göstərir. müəyyən vaxt.

Yaxşı, daşınmaz əmlaka, tərtibatçıya və agentliyə əlavə olaraq, müqaviləni öyrənmək vacibdir. Və hansısa məqamı bəyənməsəniz, onu dəyişə bilərsiniz və etməlisiniz: “Alqı-satqı müqaviləsi tərtib edən hüquqşünaslarla danışıqlardan qorxmayın, alıcı üçün vacib olan şərtləri yazmaqda israrlı olmalısınız və Sizi çaşdıran şeyi istisna edin”, – Polina Filatova (LondonfoRus) tövsiyə edir.

Və satın almadan əvvəl, tikilməkdə olan tələbə mənzillərini götürmək və ya əvvəlki sahiblərdən ikinci dərəcəli obyektlər almaq barədə qərar verməlisiniz. Birinci seçimdə obyekti gözləməlisən, ikincisi ilə isə gözləmirsən. Lakin investor üçün birinci variant daha sərfəli ola bilər, çünki tikilməkdə olan obyektlər üçün zəmanətli illik icarə ödənişlərinin müddəti adətən 5-7 il, təkrar bazar layihələri üçün isə zəmanət yalnız 3 il ola bilər (yaxud obyekt köhnədir, heç bir zəmanət olmayacaq) .

Və ipotekadan qaçmayın. Təbii ki, indi rublun devalvasiyası ilə əlaqədar olaraq kredit üzrə faktiki faizlər arta bilər, lakin “ipoteka, xüsusən də tikinti mərhələsində investisiya qoyuluşu zamanı əlavə zamindir. İpoteka ilə bank inkişaf etdirici və idarəetmə şirkətini əlavə yoxlayır və layihənin bütün risklərini təhlil edir, Evgeny Springis (Dom International Ltd (London)) izah edir. – Bundan başqa, ipoteka kreditləri leverec əldə etmək imkanı verir və aşağı faiz dərəcəsinə görə investisiyalardan gəlirlər artır. Məsələn, ilkin ödəniş 50% olmaqla bir obyekti nəğd və ya iki otaqlı ipoteka ilə ala bilərsiniz. İkinci halda, kredit üzrə bütün ödənişlərdən sonra ümumi mənfəət nağd pulla alınmış bir obyektdən əldə edilən mənfəətdən çox olacaqdır.

“Və unutmamalıyıq ki, Böyük Britaniyada əmlakın alınması prosesi çox sadədir, siz hətta uzaqdan mənzil ala bilərsiniz və əslində bir çox investorlar öz alışlarını heç vaxt görməyiblər ki, bu da onların yaxşı gəlir əldə etməsinə mane olmayıb. Və tələbə daşınmaz əmlak bazarı hazırda böyümə mərhələsindədir, tələb yüksəkdir, bu o deməkdir ki, uzun müddət bu investisiyalar sərfəli olacaq”, - Polina Filatova (LondonfoRus) deyir.

Pul köçürürük
Xaricdə alış-veriş etməyi planlaşdıran rusiyalıların bu gün ən populyar suallarından biri Rusiyadan xaricə pul köçürməkdə hər hansı çətinliklərin olub-olmamasıdır. Axı, kim nə deyə bilərsə, bu gün beynəlxalq vəziyyət arzuolunmaz bir şey qoyur. Bu, Rusiya vətəndaşlarına təsir etmirmi?

Portalın müsahibə verdiyi bütün ekspertlər bizi əmin etdilər ki, Rusiyadan olan alıcılar heç bir xüsusi çətinliklə üzləşmirlər. Eugene Springis (Dom International Ltd (london)) pul köçürmə prosedurunu bu şəkildə təsvir edir.

Böyük Britaniyada pul birbaşa satıcıya köçürülmür, bütün əməliyyatlar vəkillər vasitəsilə həyata keçirilir. Şirkətin işçiləri - agentlər əməliyyatı müşayiət edirlər, lakin pul vəkillərlə xüsusi müştəri hesabına köçürülür, pul yalnız alqı-satqı müqavilələri dəyişdirildikdə satıcı tərəfdən vəkillərin hesabına daxil olur. Alıcı tərəfdəki hüquqşünaslar daşınmaz əmlakın alınması üçün onların hesabına pul köçürülməsinə icazə verməzdən əvvəl vəsaitin mənşəyini yoxlamalıdırlar. Belə çek AML (Anti money loundering) adlanır və yalnız hüquqşünaslar vəsaitlərin təmizliyinə əmin olduqdan sonra onların hesaba köçürülməsinə icazə verəcəklər. Bu halda vəsaitin köçürülməsi alıcının şəxsi hesabından həyata keçirilməlidir. Nağd ödənişlər heç bir halda işləməyəcək.

Bir qayda olaraq, ruslar vəsaitlərin mənşəyini asanlıqla təsdiqləyə bilərlər, baxmayaraq ki, onlar çox suala təəccüblənirlər. Lakin indiyədək şirkətin heç bir müştərisi rədd cavabı almayıb. İstənilən Rusiya bankı pul köçürür, eyni zamanda valyuta nəzarətindən keçmək üçün sənədlər tələb edir. Və bu prosedur vəkillərin nəzarəti altındadırsa, mürəkkəb bir şey yoxdur. Kimsə xaricdəki hesablardan istifadə edir və oradan köçürmələr edir. Əməliyyatın işlənməsi və AML çekindən keçmə proseduru rezidentlər və qeyri-rezidentlər üçün eynidir və müştərinin yerləşdiyi yerdə heç bir fərq yoxdur. Alış-veriş əməliyyatlarının əksəriyyəti uzaqdan həyata keçirilir və müştərilər, o cümlədən yerli sakinlər vəkillərlə görüşmür və müqavilələri poçtla göndərmirlər.

Timur Niqmatullin, FINAM-ın maliyyə analitiki,əlavə edir ki, ruslar üçün çətinlik daşınmaz əmlakın alınmasının adətən yaşayış icazəsi almaq üçün əsas olmamasında ola bilər. Bundan əlavə, ekspert xəbərdarlıq edir ki, Britaniya bankında hesab açarkən onlardan pasport və yaşayış ünvanını təsdiq edən sənəd tələb olunur. Eyni zamanda, bank hesabı olmadan, məhz bu təsdiqi əldə etmək çox çətindir, yəni qapalı dairə əldə edilir. Amma hər halda banklar bunu edir.

Natalya Zavalişina, Distant Property şirkətinin baş direktoru rubl əmanətləri olan müştərilər üçün artan çətinliyi hesab edir və bir neçə ödənişin əsas çətinlik olacağı gözlənilir. Bu halda, hansı məbləğin “çıxış” olacağını dəqiq proqnozlaşdırmaq çətindir, üstəlik, konvertasiya zamanı itkilər baş verir.

Biz həmçinin şərhçilərimizdən “həmkarlarımız və tərəfdaşlarımız” Rusiya banklarını SWIFT sistemindən ayırsa, nə baş verəcəyini təxmin etmələrini xahiş etdik. Lakin ekspertlər bunun baş verməyəcəyinə demək olar ki, əmindirlər. Amma bu baş verərsə, SWIFT çox güman ki, yeni sistemlə əvəzlənəcək, - hesab edir İqor Indriksons, daşınmaz əmlak investisiya meneceri və Indriksons.ru-nun təsisçisi. Ancaq indi də, SWIFT köçürmələrinə əlavə olaraq, daşınmaz əmlakın alınması üçün ödəyə biləcəyiniz başqa vasitələr var, qeydlər Oksana Salfali, London Köçürülmə Məsləhətçiliyinin idarəedici direktoru. Böyük Britaniyada bahalı əmlak alan müştərilərin çoxunun başqa ölkələrdə bank hesabları var. Bir çox insanlar hələ də offşor şirkətin adı ilə daşınmaz əmlak alırlar ki, bu da onlara məxfiliyi qorumağa imkan verir, beləliklə, vəsaitlər heç bir problem olmadan xarici şirkətlərin hesablarından köçürülür. Yuri Pankov, İsveçrənin Swiss Appraisal qiymətləndirmə şirkətinin Rusiya və MDB üzrə baş qiymətləndiricisi daha pessimist, o hesab edir ki, SWIFT-in bağlanması halında Böyük Britaniya Rusiyada iri və səxavətli investorunu itirmək riski ilə üzləşir. Bəlkə də, hesab edirik ki, bu praqmatik mülahizələr Qərbin heç kimə fayda verməyəcək qərarlar qəbul etməsinə mane olmalıdır.

Portal xülasəsi
Böyük Britaniyada tələbə daşınmaz əmlakı nisbətən aşağı qiymətlə xarakterizə olunur, yəni onun bazarına daxil olmaq bir çox investorlar üçün mümkündür və eyni zamanda tələbatdadır və yüksək gəlirliliyə malikdir. İngiltərənin bir çox bölgələrində onun icarəyə verilməsindən əldə edilən gəlir hətta daha bahalı olanlar da daxil olmaqla, yaşayış və qeyri-yaşayış obyektlərinin icarəsindən əldə edilən gəliri üstələyir. Bundan əlavə, bu gün bu tip mənzillərin qiymətləri sabit artım göstərir, itki riskləri minimaldır və onun saxlanması xərcləri o qədər də yüksək deyil. Məsələn, obyektlərin dəyərinin aşağı olması səbəbindən daşınmaz əmlakın alınmasına görə vergi güzəştləri (möhür rüsumu) və daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsinə görə gəlir vergisi mövcuddur. Ümumiyyətlə, düzgün layihəni və obyektin özünü seçsəniz, bu gün kapital qoyuluşu üçün ən yaxşı sahəni tapmaq çətindir.

Fərdiləşdirilmiş xidmət
Avropada daşınmaz əmlak üçün

Müşayiət. Nəzarət. Vergi planlaşdırması
Satış sonrası xidmət

15 İL BAZARDA İŞ

Böyük Britaniyada tələbə mülkiyyətinə investisiya

Böyük Britaniyanın tələbə sektoru yetkin və qlobal miqyasda tanınan investisiyaya çevrilmişdir. Təsdiq edilmiş təcrübə və yüksək tələbat səviyyəsi 2015-ci ilin birinci yarısında rekord yüksək tələbə əmlak investisiyasına səbəb oldu.

2015-ci ilin birinci yarısında Böyük Britaniyanın tələbə mülkiyyətinə investisiya qoyuluşu rekord həddə çataraq 4,2 milyard funt-sterlinqə çatdı ki, bu da əvvəlki hədəfdən 70% və 2012-ci ildəki zirvədən 40% çoxdur. Xaricdəki əmlak analitiklərinə görə, 2015-ci ildə ümumi investisiya təxminən 5,5 milyard funt sterlinq olacaq. Son illərdə xarici investorların marağında xüsusi artım müşahidə olunur. İnvestisiya yetişdikcə, investisiya fəaliyyətinin əsas hissəsi əvvəlcə Böyük Britaniyada yerləşən özəl müəssisələrə və özəl kapital bazarına, sonra isə qlobal institusional investorlara keçdi.

Böyük Britaniyanın tələbə mülkiyyətinə artan marağı tələbələrin sayındakı müsbət artım da dəstəkləyir. Universitetlərdə ərizələrin və doldurulmuş yerlərin sayını təhlil edən UCAS ekspertlərinin fikrincə, cari tədris ilində müvafiq olaraq 3,4% və 3,3% artım var. Belə ki, universitet yerlərinin doldurulması ötən illə müqayisədə 16800 nəfər artıb, nəticə isə yarım milyondan çox yerə çatıb. Ancaq bu hamısı deyil. UCAS analitikləri qeyd edirlər ki, Böyük Britaniyada yaşayan tələbələrin artımı 3,2%, Avropa İttifaqından olan tələbələrin sayı 7,6%, digər ölkələrin nümayəndələrinin sayı isə 5,7% artıb. Rəqəmlər 2011-ci ilin əvvəlki pik dəyərlərini asanlıqla üstələyir.

Mütəxəssislər tələbələrin sayının daha da artması üçün bütün səbəbləri görürlər. Təhsilin keyfiyyəti, pulun dəyəri, gələcək məşğulluq perspektivləri və universitet şəhərlərində tələbə həyat tərzi baxımından cəlbedicilik təhsil yeri seçimində həlledici rol oynayır.

Fərdi investorlar üçün Böyük Britaniyada gəlirli tələbə mənzil bazarına daxil olmaq üçün böyük imkanlardan biri də budur Liverpulda yeni inkişaf tələbə yataqxanası üçün nəzərdə tutulmuşdur. Bu layihəyə qoyulan sərmayələr investisiya qoyuluşunun ilk günündən tikinti başa çatana qədər yatırılan vəsaitdən faiz dərəcəsi qazandırır və nəticədə 3 il müddətinə zəmanətlə illik 10% xalis gəlir gətirəcək. Bütün tikinti dövrü ərzində qoyulmuş vəsaitlər üzrə 4%.

Liverpuldakı bu inkişafda tələbə mülkü müasir fərdi studiya mənzillərindən ibarətdir, böyük studiya mənzillərinin qiymətləri £67,400-dən başlayır.Layihə həm tələbə kirayəsi, həm də daimi yaşayış üçün təsdiqlənib.

Bütün mənzillər əşyalarla təmin olunacaq. Mebellərə çarpayı, çarpayı masası, böyük qarderob, rəflər, düz ekran TV; internet də olacaq. Hamam və mətbəx.

Mənzillər mərkəzdə yerləşir, universitet məhəlləsinin yanında, infrastruktur obyektlərinə çıxış birbaşa inkişafın özündə həyata keçirilir. Yaşayış kompleksi 24 saat videomüşahidə xidməti ilə təchiz olunub və müasir idman zalı, stolüstü tennis və bilyard stolları, LCD televizorları olan istirahət zonaları, kinoteatr otağı və iş otaqlarından ibarətdir. Tikintinin başa çatdırılması 2016-cı ilin sentyabr ayına nəzərdə tutulub.

İngiltərədəki mövcud tələbə mənzil bazarında daha bir maraqlı təklifdir Qlazqoda yeni inkişaf . Təxminən 500 mənzildən ibarət 70 milyon funt-sterlinq dəyərində olan layihə bu günə qədər ən böyük layihədir. West End-də, Böyük Britaniyanın 3-cü ən böyük universitet şəhəri olan Qlazqo Universitetindən qısa bir məsafədə yerləşir.

Qlazqo beynəlxalq daşınmaz əmlak ekspertlərinin reytinqinə görə tələbə mənzillərinə ən yaxşı sərmayə qoyuluşuna görə ilk on şəhər sırasındadır. Qlazqoda 6 universitet var - Londondan kənarda Böyük Britaniyanın hər hansı digər şəhərlərindən daha çox. Onların 80 000 tələbəsi var və onlardan 60 000 nəfərinin kampuslarda yaşamaq imkanı yoxdur. 11.000 beynəlxalq tələbənin yüksək keyfiyyətli mənzilə ehtiyacı var.

Qlazqodakı yeni tələbə evi layihəsi məşhur universitetə ​​və Viktoriya memarlığının mənzərəli bölgəsində dəbli barlara, kafelərə və restoranlara yaxındır. Mənzillərin orta qiyməti 170.000 funt sterlinqdir. G12 West End bölgəsində orta ev qiymətləri şəhərin orta qiymətindən 89% yüksəkdir. Eyni zamanda, xalis mənfəətin 35%-nə 5 il müddətinə (2016-cı ilin sentyabrından başlayaraq ildə 7%) zəmanət verilir.

Qlazqo Universiteti genişlənir, 135 milyon funt sterlinq dəyərində olan bu layihə artan tələbatı ödəmək və universitetin elm sahəsində dünya miqyasında aparıcı reputasiyasına əsaslanmaq üçün infrastrukturu yeniləməyi hədəfləyir. Bu gün universitetdə Şotlandiyada hər il yerli iqtisadiyyata 70 milyon funt-sterlinq qazandıran beynəlxalq tələbələrin 13%-i var. Bu genişlənmə universitetə ​​West End-də əlavə 74 akr, 30 evə bərabər olacaq.

Bu çox milyon dollarlıq universitetin genişləndirilməsi layihəsinə əlavə olaraq, Klayd və Kelvin çaylarının qovuşduğu yerdə Qlazqo su yolu boyunca iki mil əraziyə yayılan 130 akr inkişafla nəticələnəcək 1,2 milyard funt sterlinq dəyərində Qlazqo Limanı ərazisinin yenidən qurulması da var. Bu layihə şəhərə demək olar ki, 19.000 kvadrat metr yaşayış sahəsi, 13 restoran və ofis, otel və əyləncə məkanları verəcək.

Satışa 1600-dən çox mənzil təklif olunur, 100% yaşayış var. İnkişaf şirkətinin hazırkı gözləmə siyahısı 2000 tələbədir.

Əgər siz Böyük Britaniyada tələbə daşınmaz əmlakına sərmayə qoymaqda maraqlısınızsa və biz sizi maraqlandıran bütün suallara ətraflı məlumat verəcəyik və investisiya üçün ən cəlbedici variantları seçəcəyik.

Xaricdə daşınmaz əmlaka sərmayə qoymaqla bağlı digər müvafiq məqalələri oxuyun

Son zamanlar “British estate” almağı təklif edən agentlərin fəaliyyəti aktivləşib. Bunun necə bitə biləcəyini üç il əvvəl məqaləmdə oxuyun.

Orijinaldan götürülüb

Son bir ay ərzində mən artıq iki dəfə fərqli insanlardan eşitmişəm, əslində, eyni (cüzi dəyişikliklərlə) "Böyük Britaniya əmlakına investisiya" haqqında maraqlı hekayə.

Kimisə məhkəməyə vermək, hətta kiminləsə mübahisə etmək fikrim yoxdur, ona görə də hekayə adsız, soyadsız olacaq. Bu məqalənin məqsədi heç də orada kimisə ifşa etmək və ya konkret firmalarla ünsiyyətdən çəkindirmək deyil. Bu məqalənin məqsədi investisiyanın bəzi mühüm prinsipləri haqqında danışmaq üçün bu hekayələrdən istifadə etməkdir. Köhnə atalar sözündə deyildiyi kimi, “Quruyan gəmi dənizçiyə çıraqdır”.

İngilis adı olan bir firma bir neçə il əvvəl Rusiya bazarına daxil oldu və İngiltərədəki daşınmaz əmlaka investisiyalar təklif etməyə başladı. İnvestorları tapmaq üçün firma həm investisiya məsləhətçiləri, həm də daşınmaz əmlak agentləri ilə fəal əməkdaşlıq edir, satıcılara səxavətli komissiyalar ödəyir.

İnvestisiya obyektləri əsasən Böyük Britaniyanın ucuz daşınmaz əmlakı üçün kifayət qədər qeyri-ənənəvi variantlar idi - parkinq yerləri, özünəxidmət anbarları, tələbə yataqxanaları və s. İnvestorlara bu əmlakları uzunmüddətli icarə müqaviləsi əsasında almaq təklif olunub. Və dərhal bu obyektləri Britaniya idarəetmə şirkətinə subicarəyə verin. Şirkət investorun maraqlarına uyğun olaraq, funt sterlinqdə illik 8% investisiya gəlirinə zəmanət verərək (!) alınan əmlakın idarə edilməsini öz üzərinə götürdü.

Britaniyalıların özləri niyə belə sərfəli təklifə sərmayə qoymağa tələsmirlər və şirkət niyə uzaq Rusiyada pul yığmağa üstünlük verir sualı nədənsə investorlardan yaranmayıb.

Bununla belə, bir nüans var idi: investisiyalar üzrə zəmanətli ödənişlərin müddəti iki il idi. İddialara görə, gələcəkdə bu məhsul daha da arta bilər. Ancaq bunlar yalnız müqavilə ilə dəstəklənməyən vədlər-proqnozlar idi. Zəmanətli qaytarma müddəti iki il idi. İnvestorlar bu nüansa əhəmiyyət verməməyə üstünlük verdilər. Reklam məqalələri həmçinin investorlara investisiyaların likvid olacağını və əmlakı istənilən vaxt digər investorlara və ya icarəçilərə sata biləcəklərini vəd edirdi.

Əmlak investorun adına rəsmiləşdirilib, investor Böyük Britaniyanın Torpaq Reyestrindən rəsmi sənəd alıb.

Ən əlverişsiz ssenaridə (məsələn, idarəetmə şirkətinin iflası halında) investor ondan müstəqil istifadə etmək və ya icarəyə vermək hüququ ilə əmlakın sahibi olaraq qaldı.

İnvestorlara həmçinin bildirilib ki, Böyük Britaniyada daşınmaz əmlaka və onun icarəyə verilməsindən əldə edilən gəlirlərə vergi tutulmayacaq.

Maraqlanan investorlar investisiya obyektlərinə yerindəcə baxmaq imkanı əldə ediblər.

Təklif yaxşı görünür, elə deyilmi?

Təəccüblü deyil ki, bir çox varlı ruslar Britaniya daşınmaz əmlakına kifayət qədər böyük məbləğdə sərmayə qoyaraq onu satın aldılar. Əlavə arqument "üçün" idi ki, iki il ərzində funt sterlinqlə illik 8% dərəcəsi ilə gəlir faktiki olaraq ödənildi ki, bu da firmanın təkliflərinin cəlbediciliyinin mühüm təsdiqi oldu. Bu iki il ərzində məmnun investorlar bir çox dost və tanışlarına gözəl investisiya variantı haqqında danışa bildilər.

Və iki il sonra... nağıl bitdi. Firma investorlara mülklərinin kirayəçilər tərəfindən tələb olunmaması barədə xəbərdarlıq edib. Buna görə idarəetmə şirkəti investorlara hər hansı bir mükafat ödəməyi dayandırır.

İnvestorların xoşuna gəlmirsə, təbii ki, bu əmlakı hər zaman başqasına sata bilərlər. Rusiyada olarkən alıcını necə tapmaq olar? Bəs gəlir gətirməyən daşınmaz əmlak kimə lazımdır?

Təbii ki, bu vəziyyətdə rus məsləhətçisinə müraciət etməyin faydası azdır, heç bir şəkildə kömək edə bilməyəcəklər. :) Qızıl dağları satıb söz vermək başqa, verdiyin sözlərə cavabdeh olmaq başqa.

Bundan əlavə, investorlar İngiltərə vergi orqanlarından vergi bəyannaməsini doldurmağı və təqdim etməyi tələb edən məktub aldılar. Yox, orada vergilər və əslində, deyəsən, söz verildiyi kimi yaranmamalıdır. Ancaq İngiltərə vergi orqanlarına vergi bəyannaməsi, məlum oldu ki, hələ də təqdim edilməlidir. Bu tələbin yerinə yetirilməməsi ciddi cərimələrlə nəticələnir. İngilis qanunlarını başa düşməyən insanlar üçün necə bəyannamə vermək olar? Firmanın nümayəndələri bu məqsədlər üçün britaniyalı mühasiblə əlaqə saxlamağı tövsiyə ediblər. Və hətta əlaqələr də verdi. Hər şey yaxşı olardı, ancaq ingilis mühasibinin qonorarı... təxminən bir neçə il ərzində investorun bu investisiyalardan əldə etdiyi gəlirə bərabər oldu.

Nə olub? Bəli, sadəcə olaraq, rusiyalı investorları belə mürəkkəb bir şəkildə qeyri-likvid aktivlərə sıxışdırıblar.

Bu vəziyyətdə diqqəti cəlb edən məqam ondan ibarətdir ki, hüquqi baxımdan Britaniya şirkəti bütün öhdəliklərini tam yerinə yetirib: əmlak alınıb, investorun adına rəsmiləşdirilib və vəd edilmiş gəlir iki il ərzində ödənilib. Və daha sonra investorun yararsız qeyri-likvid aktivlərlə qalması artıq onun investisiya riskləridir.

Bu hekayənin bir neçə dərsi var.

Birincisi, xarici şirkət adı sizi heç bir şeydən qorumur. Xaricdə Rusiyadan daha az prohindeev yoxdur.

İkincisi, hər hansı bir investisiyada çıxış strategiyasının olması son dərəcə vacibdir. Pul investisiya etmək sadə məsələdir. Ancaq onları qazancla geri qaytarmaq daha çətindir.

Üçüncüsü, əgər siz sərmayə qoyduğunuz ölkənin qanunvericiliyi ilə tanış deyilsinizsə, onda onun tələbləri sizin üçün xoşagəlməz sürpriz ola bilər.

Dördüncüsü, hər hansı şifahi və ya hətta yazılı vədlər (lakin qanuni olaraq icra olunmamış) heç bir dəyəri yoxdur.

Beşincisi, sizə investisiya perspektivləri haqqında həvəslə danışan məsləhətçilərin əksəriyyəti problemlər yarandıqda yox olacaqlar. Və onlar sizə kömək edə bilməyəcəklər.

(Altıncı, məsləhətçi yoldaşlarım üçün mötərizədə yazacam: uşaqlar, anlamadığınız şeyi satmağa çalışmayın! Nə vaxtsa bu sizin üçün böyük problemə çevrilə bilər).

Və, bəlkə də, ən vacib şey: "real" aktivlərə effektiv investisiyalar - biznes, daşınmaz əmlak və s. – investorun sövdələşməyə tam batırılması olmadan mümkün deyil. İnvestisiyaların bu cür formaları investorları qorumaq üçün heç bir təminat və tədbirləri nəzərdə tutmur ki, bu da bəzən banklar, investisiya fondları və s. vasitəsilə kollektiv investisiyalar şəklində olur. Nə şirkətin böyük adı, nə də investisiya məsləhətçisinin olması sizi səhvlərdən və hiylədən qoruya bilməz.

Daşınmaz əmlak gəlir gətirə bilərmi? Əlbəttə bilər. Məhz bunun üçün siz əməliyyatın bütün mərhələlərinə tam nəzarət etməli, əməliyyatın içində olmalı və boş vədlərə inanmamalısınız.

Pul qoymağın sərfəli yolunun axtarışı çoxlarını onları ən etibarlı alətlərə yerləşdirməyin zəruriliyi barədə düşünməyə vadar edir. Bu baxımdan, onlar təkcə qənaət üçün deyil, həm də vəsaitləri əhəmiyyətli dərəcədə artırmaq üçün ideal bir yol kimi görünür. Onlar maliyyə aktivlərini inflyasiyadan xilas etməyə, onları işləməyə və əlavə gəlir gətirməyə imkan verir.

İngiltərədə daşınmaz əmlak

Böyük Britaniyanın daşınmaz əmlak bazarı ənənəvi olaraq ən gəlirli və proqnozlaşdırıla bilənlərdən biri hesab olunur və böhrandan sonra iqtisadi canlanmanın hazırkı mərhələsi onu daha da cəlbedici edir. İngilis bazarı bir neçə amilin əlverişli birləşməsi ilə xarakterizə olunur, məsələn:

• avrozonanın valyutasının dəyişkənliyi ilə bağlı əsas problemlərindən müstəqillik;
• az miqdarda pulsuz torpaq, immiqrant axını və ev təsərrüfatlarının sayının artması səbəbindən xroniki çatışmazlıq;
• qeyri-rezidentlər üçün əmlaka və sərvətə, habelə daşınmaz əmlakın dəyərinin artmasına görə vergilərin tutulmaması;
• əməliyyatlar üçün minimal əməliyyat xərcləri (obyektin dəyərinin yalnız 3-5% -i).

Bu xüsusiyyətlər xarici investorların sabit marağını təmin edir. Onların əksəriyyəti hesab edir İngiltərədə daşınmaz əmlak investisiyası kapitalın təhlükəsiz və ehtiyatlı investisiyası.

Qiymət siyasəti

İngiltərənin Lloyds bankının araşdırmasına görə, daşınmaz əmlak qiymətləri 1994-cü ildən davamlı olaraq artmaqdadır. Bu 20 il ərzində onlar təxminən 3,5 dəfə artıb. Təkcə 2014-cü ilin birinci yarısında 1 milyon funt sterlinqdən artıq əməliyyatların sayı əvvəlki ilin müvafiq göstəricisindən 1,5 dəfə çox olub, 2009-cu ildən isə onların sayı ümumilikdə 4 dəfə artıb.

Londonun dəbli ərazilərində mənzillərin qiyməti xüsusilə yüksək sürətlə artır. Kensington, Westminster, Chelsea və Wandsworth yeddi rəqəmdən ibarət sövdələşmələrin 21% -dən çoxunu təşkil etdi, satınalmaların təxminən yarısı paytaxtın digər hissələrində edildi. Xarici investorlar arasında növbəti populyarlıq Surreydə yerləşən Elmbridge olub. İngiltərənin böyük şəhərlərində daşınmaz əmlak qiymətləri, əlbəttə ki, paytaxtdakından aşağıdır, lakin Avropadakından xeyli yüksəkdir.

İnvestisiya İmkanları

Bu gün İngiltərənin daşınmaz əmlak bazarında minlərlə müxtəlif obyektlər var, buna görə də bir çox kapital sahibləri üçün müəyyən bir təklifin üstünlüklərini müstəqil şəkildə başa düşmək çətindir. Mütəxəssislərin ən yaxşı variantın seçilməsi qaydaları ilə bağlı tövsiyələri adətən investisiyanın məqsədi barədə qərar vermək və buna əsaslanaraq uyğun daşınmaz əmlak seçmək zərurətindən irəli gəlir. İnvestisiya baxımından ən perspektivlilər belədir İngiltərədə daşınmaz əmlak investisiyası, Necə:

• Londonun mərkəzindəki erkən mərhələli mənzillər yeni inkişaflar minimal diqqəti yayındırma və əla dəyər artım potensialı ilə cəlbedicidir. İnvestor obyekti təhvil verilməmişdən 2-3 il əvvəl alarkən müqavilədə qiyməti müəyyən edir, lakin onun dəyərinin yalnız 10-20%-ni ödəyir. Məbləğin qalan hissəsi istismara verildikdən sonra ödənilir və əmlakı yenidən satmaq hüququ saxlanılır.
• Böyük Londondakı mənzillər və evlər yüksək likviddir və qiymətləri ildə təxminən 10% artır.
• paytaxtda və iri şəhərlərdə (Yorkşir, Bristol, Mançester, Şeffild) sonrakı lizinq məqsədi ilə. Hər il gəlirin 10%-ə qədərini gətirir və qiymətləri daim artır.
• Ticarət mərkəzləri və mağazalar artan biznes fəaliyyəti və ya planlaşdırılan yenidənqurma sahələrində yerləşir. Belə daşınmaz əmlakın böyümə sürəti orta səviyyədən xeyli yüksəkdir, lakin uğursuz bir nöqtə yeri seçmək riski var.

İngiltərədə qeyri-rezidentlərə ipoteka verilir, onun məbləği mənzil dəyərinin 70%-nə çatır. Adətən ondan yalnız faiz ödənilir və obyekt satılan zaman əsas borc sönür. Belə şərtlər əsasında icarə gəliri adətən aylıq faiz ödənişlərini və əmlakın saxlanması xərclərini əhatə edir. Əlverişli bir vəziyyətdə, investisiyanın illik gəliri 30% -ə çata bilər.

Ümumiyyətlə, hökumətin balanslaşdırılmış iqtisadi siyasəti demək olar ki, hər hansı bir nəticəyə gətirib çıxarır İngiltərədə daşınmaz əmlak investisiyası faydalı olduğu ortaya çıxır. Məsələn, icarə gəliri Londonun mərkəzində 4,5%-dən, paytaxtın digər ərazilərində 5-6%-dən ölkənin iri şəhərlərində 6-7%-ə qədər dəyişir.

Aydındır ki, İngiltərədəki daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq ağıllı və yaxşı düşünülmüş investisiya qərarıdır. Obyektlərin dəyərinin sabit artımı və ölkə hökumətinin balanslaşdırılmış iqtisadi siyasəti sayəsində o, daim artır, buna görə də uzunmüddətli perspektivdə investorların qazancı çox əhəmiyyətli ola bilər.

Böhran və sanksiyalar London daşınmaz əmlak bazarına necə təsir edir, Dumanlı Albionda tikinti və mənzil standartlarına investisiya qoymaqla nə qədər qazana bilərsiniz

Denis Tykulov tərəfindən yazılmışdır

"Londondan bezmisənsə, həyatdan bezmisən". Samuel Johnson

2014-cü ilin sonu - 2015-ci ilin əvvəli qazanmağa hazırlaşan soydaşlarımız üçün çətin dövr oldu. Seçkilər, vergi sistemindəki dəyişikliklər, çirkli pulların yuyulması qalmaqalları və xarici kapitala, o cümlədən Rusiyaya nəzarətin gücləndirilməsi - bütün bu amillər tələbata təsir etməyə bilməzdi. Ancaq İngiltərədən gələn narahatedici xəbərlərlə paralel olaraq, öz ölkəsində öz tarixi inkişaf etdi - sanksiyalar və əks-sanksiyalar, məzənnənin kəskin dəyişməsi və iqtisadiyyata və əhalinin psixoloji vəziyyətinə mənfi təsir göstərən digər hadisələr. Ən azı Rusiyadan daşınmaz əmlak alıcıları bir müddət gözləyərək dondular ...

Lüdmila Aksenenko– ORDO Group-un Satış Departamentinin Direktoru: Həqiqətən də, son bir ildə çox şey dəyişib. Əvvəlcə satışlar praktiki olaraq dayandı və bir neçə ay idi və bu, ilk növbədə, İngiltərədəki qanunvericilik dəyişiklikləri, o cümlədən əcnəbilər üçün dəyişikliklərlə əlaqədar idi. Məsələn, əvvəl 1 milyon funt sterlinq investisiya həddi var idi və əmlak bu məbləğə daxil edilə bilərdi, sonra bar 2 milyon lirəyə qaldırıldı və prinsipcə daşınmaz əmlakı nəzərə almağı dayandırdılar. Bundan əlavə, dəyişdi, mütərəqqi miqyas tətbiq edildi: obyekt nə qədər bahalı olsa, vergi də bir o qədər yüksəkdir. Digər mühüm amil seçkilərdir və bütün bu hadisələr demək olar ki, eyni vaxtda baş verib.

Və alıcılar sakitləşdi və olduqca nəzərəçarpacaq dərəcədə - təxminən səkkiz aydır. Almaq üçün aktiv şəkildə əmlak seçənlər belə yavaşladı. Kvadrat metrləri necə adekvat qiymətləndirməyi başa düşməyən, satışı dayandıran tərtibatçılar da var idi. Və sonra, görünür, insanlar hər şeyin o qədər qeyri-sabit olduğu fikrinə öyrəşdilər ki, sadəcə cari məqsədlərinizə və ehtiyaclarınıza diqqət yetirməlisiniz. Yəni, əgər onlar Londonda yaşayacaqdılarsa və ya uşaqlara dərs deyəcəkdilərsə, o zaman hələ də seçim qarşısında qalıblar - ya kirayə, ya da mənzil almaq. Xüsusən də rublla əmanətləri olanlar üçün gözləmək qətiyyən sərfəli deyildi, aktivləşdilər və 2015-ci ilin yazından etibarən satışlar yenidən başladı.

Elitnoe.ru: Yeri gəlmişkən, sanksiyalar sizə necə təsir etdi? Və satışın bərpasından sonra rus alıcının portreti dəyişibmi?

Lüdmila Aksenenko: Sanksiyalar əlbəttə ki, təsir etdi. Amma tələbi azaltmaq üçün yox, onu düzəltmək üçün. Sadəcə, başqa insanlar fərqli məhsul almağa başladılar. Məsələn, əgər iki-üç il əvvəl rusiyalı alıcının orta büdcəsi 3-5 milyon funt sterlinq idisə, təbii ki, bəziləri 20 milyona alsa da, indi insanlar onu 1,2-1,5 milyon lirəyə endiriblər. Nəzərə alsaq ki, həqiqətən 1 milyon funt sterlinqdən ucuz heç nə ala bilməyəcəksiniz və təkcə Londonun mərkəzi rayonlarında deyil, büdcə faktiki olaraq 2-2,5 dəfə azalıb.

Amma əldə edənlərin sayı, təbii ki, azalıb. İmkanı olan və istəyənlər böhrandan əvvəl alırdılar. İndi belə pulla, təbii ki, öhdəsindən gəlmək daha çətindir... Yaxşı, özünüz başa düşürsünüz... Ən azından yeni elan olunan pulla. Çünki sanksiyalar həqiqətən banklarla münasibətləri mürəkkəbləşdirib, bir çox yeni tələblər ortaya çıxıb. Hər halda ruslar üçün - soydaşlarımız indi hər cəhətdən yoxlanılır. Ki, pul ağ olsun, siyasi fon olmasın. Ancaq hər halda, investorlar bu gün hələ də yetkin bazarlara investisiya qoymağa üstünlük verirlər, bu gün əsas vəzifə pula qənaət etməkdir. Buna görə də London daşınmaz əmlak əldə etmək üçün ən yaxşı paytaxtlardan biri olaraq qalır.

Elite.ru: Ən yaxşıları yalnız ruslarda var?

Stuart Leslie- Ən böyük ingilis developer Berkeley International-ın satış direktoru: Əsas investorlar ərəblər və ruslardır, çinlilər kifayət qədər aktivdirlər. Londonda ev alan bir insanın - hansı ölkədən olmasından asılı olmayaraq - adətən bunun üç əsas səbəbi olur. Birincisi, övladlarını xaricə oxumağa göndərmək istəyən valideynlər üçün xüsusilə vacib olan təhsil, təhsilin əla keyfiyyətidir. İkincisi, təbii ki, ikinci ev əldə etməkdir ki, istənilən vaxt bura gələ biləsiniz. London mədəniyyət paytaxtıdır, möhtəşəm memarlıq, muzeylər, teatrlar, rəsm qalereyaları, ümumiyyətlə, insanın arzulaya biləcəyi hər şey var - bütün bunlar buradadır. Klassik demişkən, “Londondan bezmisənsə, həyatdan bezmisən” və bu doğrudur. Və nəhayət, üçüncü səbəb investisiyaların təhlükəsizliyi, sabitlikdir. Bəli, məsələn, daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsindən heç bir dəli gəlir olmayacaq, lakin onun qiymətlərinin artacağına zəmanət veriləcək.

Elitnoe.ru: Rusiyalı alıcıların hər hansı bir xüsusiyyəti varmı? Məsələn, Londonun hansı əraziləri soydaşlarımız arasında populyardır?

Lüdmila Aksenenko: Ruslar uzun müddətdir ki, London mədəniyyətinin bir hissəsidirlər, əksəriyyət mərkəzi əraziləri, xüsusən də Kensinqton və Naytsbric, Meyfeyr və Belqraviyanı seçir... Soydaşlarımız ənənələri olan, inkişaf etmiş infrastrukturu olan ərazilərə sərmayə qoymağa üstünlük verirlər, deyirlər. “Biz təkcə pul qoymuruq, burada uşaqlarımız yaşayır, burada biznesimiz var”. Yəni mənzil alırlar ki, orada yaşasınlar, övladları orada yaşasın, tanışları bu mülkü icarəyə götürsünlər, yəni istifadə etsinlər - əsas da budur. Eyni zamanda, rusiyalılar mərkəzə və buradakı bahalı mənzillərin etibarlı investisiya olduğuna inanırlar. Onları investisiya cəlbediciliyi deyil, kapitalın saxlanması maraqlandırır.

Elitnoe.ru: Bəs siz daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsindən nə qədər gəlir əldə edə bilərsiniz?

Lüdmila Aksenenko: Londonun mərkəzində orta kirayə gəliri illik 3-4% təşkil edir. İnkişaf etməkdə olan ərazilərdə 5-6% dəyərlərə çatır, lakin kirayəçinin qalması baxımından risklər də bir qədər yüksəkdir. Eyni zamanda, mərkəzi ərazilərdə bir otaqlı mənzillər bəzən iki gündən çox olmayan bazarda olur, çünki ərazilərin inkişaf etmiş infrastrukturunu və daimi biznesi nəzərə alaraq onlara tələbat artır. Dünyanın digər şəhərlərində olduğu kimi iki otaqlı mənzillərə də inanılmaz tələbat var.

Əgər tikintinin ilkin mərhələsində bir inşaatçıdan mənzil alsanız, o zaman onu icarəyə verməkdən əldə olunan gəlir də ərazidən asılı olacaq, Londonun mərkəzində illik bazar artımı 8-12% təşkil edir. Yəni, ilkin mərhələdə daşınmaz əmlak alan investor, hətta yaşayış kompleksi istifadəyə verilməzdən əvvəl ilk ildə lotun dəyərinin 30%-ə qədər investisiya qoyur və ilkin investisiyadan 100% gəlir əldə edir. Yaxşı, tikinti orta hesabla iki-üç il çəkir.

Elite.ru: Konkret misaldan istifadə edərək, bu barədə bizə ətraflı məlumat verə bilərsinizmi?

Stuart Leslie: 2011-ci ildə tikməyə başladığımız Kensington Row layihəmizin qiymət dinamikasını nəzərdən keçirək. Bu, ultra müasir infrastrukturu, öz parkı, Harrods Estate-dən konsyerj xidməti olan kompleksdir, Londonun ən prestijli ərazilərindən birində, Britaniya paytaxtının ən mühüm parkından - Hyde Parkdan 30 dəqiqəlik məsafədə yerləşir. və Holland Parkına yaxındır.

Kensington Row bölmələrdə və ya adətən adlandırdığınız kimi növbələrdə həyata keçirilir. Beləliklə, 2008-ci ildə, hələ tikinti başlamazdan əvvəl, 87 kv.m sahəsi olan ikiotaqlı mənzil üçün investisiya qiymətləri (bazardankənar). metr orta hesabla 740 min lirə oldu. Bu mərhələnin tikintisinin sonunda, 2014-cü ildə belə bir mənzilin qiyməti artıq 1,4 milyon funt sterlinq idi. İndi biz yeddi aydan sonra istifadəyə veriləcək Kensington Row-un növbəti blokunda eyni mənzili təklif edirik (bina artıq tikilib, daxili bəzək işləri aparılır), 1,7 milyon funt sterlinqə təklif edirik.

Elitnoe.ru: Bəs alıcı tikintinin ilkin mərhələsində mənzil alarkən hansı riskləri daşıyır? Tikilməkdə olan yaşayış kompleksində daşınmaz əmlakın alınması sxemi ümumiyyətlə necə görünür?

Stüard Lesli A: Bizim alıcılar risk etmirlər. İngiltərədə bütün tikinti riskləri sığortalanır, bu məcburi prosedurdur. Digər şeylərlə yanaşı, biz kirayəçilərimizə 10 illik tikinti zəmanəti və 2 illik daxili bitirmə zəmanəti veririk.

Borc vəsaitlərindən istifadə etməyən Britaniya inşaatçısından mənzillərin alınması üçün standart sxem belədir: alıcı birinci il ərzində əməliyyat məbləğinin 20-30%-ni (tikinti mərhələsindən asılı olaraq) və 70-80%-ni ödəyir. obyektin dəyəri - yalnız tikinti başa çatdıqdan sonra.

Yeri gəlmişkən, Rusiyadan alıcılarımız var idi, qiyməti aşağı salmaq istəyirdilər və dərhal 100% ödəməyi təklif edirdilər, amma biz əvvəlcədən pul almırıq, öz vəsaitimizlə tikirik. Ona görə də 100% ödənişdə endirim yoxdur, maraqlanmırıq. Daşınmaz əmlakın dəyərinin artması bazarın böyüməsi və obyektin tikintiyə hazırlığının artması ilə əlaqədardır.

Elite.ru: Londonda daşınmaz əmlaka yenicə baxanlar üçün bilmək yaxşı olardı hansı xüsusiyyətlər var? Məsələn, Kensington Row layihəsində tavanların standartlarımıza görə olduqca aşağı olduğunu gördüm ...

Lüdmila Aksenenko: London üçün bu sadəcə standartdır. Burada şəhər rəhbərliyi binaların hündürlüyünü qanuni olaraq tənzimləyir. Belə ki, belə tavanlar, tərtibatçının pula qənaət etdiyi üçün deyil, müəyyən normalar var və tərtibatçılar onlara ciddi şəkildə riayət edirlər - orta tavanlar 2,4-2,65 metrdir. Hündür tavanlara yalnız yenidən qurulmuş köhnə tikililərdə və ya necə deyərlər, fərdi layihə üzrə tikilən malikanələrdə rast gəlinir. Bundan əlavə, hətta super premium obyektlər var - zalda hündürlüyü 3,2 metr, bütün digər otaqlar isə maksimum 2,8 metr olan penthauslar. Və bu normadır.

Ancaq həmvətənlərimiz üçün xoş sürpriz, mənzilin satın alınarkən, tikinti yeni başlayanda gördükləri təqdimat materiallarına tam uyğunluğu ola bilər. Britaniyada tikinti standartları həqiqətən çox yüksəkdir və tərtibatçılar memarların və tikinti dizaynerlərinin bütün tələblərinə ən tam şəkildə cavab verirlər.