Studentské nemovitosti ve Spojeném království jsou dnes považovány za jednu z nejziskovějších a nejslibnějších investic. Anglické univerzity jsou velmi oblíbené, a to i mezi zahraničními studenty, takže o studia a byty určené pro studentské publikum je stálá poptávka a cena vstupu na trh ve srovnání s jinými typy nemovitostí je nízká a dostupná pro mnoho investorů a hypoteční úvěry v Anglii nejsou silnice.

Tento článek je referenčním a informačním materiálem, všechny informace v něm jsou uvedeny pro informační účely a slouží pouze pro informační účely.

"" o tom mluvil naposledy v článku "". Ale abyste mohli posoudit ziskovost investic, musíte kromě cen a poptávky ještě analyzovat ziskovost nemovitosti a náklady na její údržbu a pořízení. Co jsme se rozhodli udělat tentokrát, také poradit, jak vybrat ten správný objekt.

Další výdaje
Při koupi jakékoliv nemovitosti se neobejdete bez dodatečných nákladů a studentská nemovitost v UK není výjimkou. Za prvé, budete muset utratit peníze při uzavírání obchodu. Podle Polina Filatova, generální ředitelka LondonfoRus, ve Spojeném království jsou daňové výhody na nákup nemovitosti (kolkovné): pokud je kupní cena nižší než 125 tisíc liber, nemusíte platit daň, a protože studentský majetek je obvykle levnější než tato částka, daň se neplatí. Pokud je však zakoupeno drahé bydlení nebo několik nemovitostí, může sazba kolkovného dosáhnout až 15%.

A v každém případě se platí právní náklady na provedení transakce. Někdy jsou zahrnuty do nákladů na bydlení a někdy ne: "Pak při investování do studentských bytů budou náklady na právníky od 500 do 1000 liber," - říká Eugene Springis, ředitel investičního oddělení společnosti Dom International Ltd (Londýn). A podle Poliny Filatové (LondonfoRus) se za právníky utratí v průměru 700–900 liber, navíc se často účtují další poplatky za sepisování dokumentů.

Další náklady vznikají i poté, co se nemovitost stane majetkem. „Ve Spojeném království neexistuje jednotná daň z nemovitosti, ale musíte platit obecní daň (radní daň), která jde na údržbu policie, vládních agentur a čištění ulic. Jeho výše závisí na regionu a pohybuje se od 200 do 2 500 liber ročně,“ říká Yulia Kozhevnikova, přední expertka Tranio.Ru, internetového centra pro zahraniční nemovitosti. „Také příjmy z pronájmu nemovitostí podléhají dani z příjmu (osobní přídavek), ale pokud jsou příjmy nižší než 10 tisíc liber, daň se neúčtuje, ale pokud je více, musíte zaplatit 20 % za příjem až 32 010 liber ročně a až 40–45 % při solidnější částce,“ říká Polina Filatova (LondonfoRus). „A mimochodem, pokud je plánovaný zisk položen vyšší než 32 010 liber ročně, pak je lepší zaregistrovat nemovitost na právnickou osobu a i při příjmu do 10 000 je důležité ji přiznat a zaregistrovat se u daňovou službu jako nerezident, jinak si 20 % automaticky strhnou,“ dodává Eugene Springis (Dom International Ltd (Londýn)). Ale je pravda, že pokud je nemovitost drahá - více než 2 miliony liber, pak vás nákup prostřednictvím společnosti nezachrání před vysokými daněmi, „protože musíte platit roční daň (roční daň z rezidenčního majetku, ARPT) ve výši 15 až 140 tisíc liber a daň z kapitálových zisků (Capital Gains Tax, CGT) ve výši 28 %,“ varuje Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru).

Studentské nemovitosti se navíc často pořizují v rámci systému LeaseHold, tedy na leasing, pak musíte platit za nájem pozemku, na kterém se objekty nacházejí, podle Sergey Chupakhin, generální ředitel společnosti Dom International Ltd, platby obvykle dosahují 100-300 liber ročně a podle Julie Kozhevnikovové (Tranio.Ru) - 150-500 liber a někdy dosahují až 5 tisíc liber.

A pak jsou tu náklady na údržbu bydlení, náklady na opravy, nábytek, spotřebiče, které by měly být v místnosti, a pojištění: „Takže v centru Londýna, v budovách s bazénem, ​​posilovnou, výtahem a vrátnicí, poplatky za údržbu může dosáhnout 4–5 tisíc liber šterlinků ročně a energie berou v průměru 1,68 tisíc liber šterlinků ročně (ale pokud bydlení není prázdné, obvykle je platí nájemníci - podle metrů. - pozn.). Drobné kosmetické opravy mohou stát kolem 700 liber ročně, zatímco velké opravy, například u domu se třemi ložnicemi, mohou stát kolem 20 000 liber. Řekněme, že instalace topného systému stojí asi 6 000 liber, omítky 4 000 liber a elektrické rozvody 2 000 liber. Standardní pojištění stojí 150–600 liber ročně,“ říká Julia Kozhevnikova (Tranio.Ru) a dochází k závěru, že na údržbu bydlení se ve Spojeném království ročně utratí asi 9 000 liber.

Ale to není vše. Pokud se majitel nechce nebo nemůže o nemovitost starat sám, může to svěřit specializované firmě, která platí energie a daně, organizuje proces pronájmu, hlídá pořádek a bezpečnost nemovitosti, provádí kosmetické opravy atd. . To je na jednu stranu dobře, protože to odpadají starosti, ale na druhou stranu takové služby stojí peníze. „Při pronajímání bydlení si správcovská společnost bere 12–15 % ročního příjmu z pronájmu, a když hospodaří bez pronájmu, bere 4–7 % odhadovaného příjmu,“ říká Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru). Obecně jsou náklady poměrně značné, ale jak poznamenává Evgeny Springis (Dom International Ltd (Londýn)), ve Spojeném království lze daně optimalizovat.

Výtěžek
Ale i bez velké optimalizace jsou studentské nemovitosti ve Spojeném království považovány za velmi výnosnou investici. „Přináší o 1–2 % více než rezidenční a komerční nemovitosti,“ říká Yulia Kozhevnikova (Tranio.Ru). A podle Evgenyho Springise (Dom International Ltd (Londýn)) je na druhém místě za investicemi do hotelových pokojů v řetězci, a to především díky tomu, že jsou velmi žádané a při správném výběru objektu téměř 100% obsazený.

"Hlavní funkcí studentských nemovitostí je získávat příjmy z pronájmu," říká Maxim Klyagin, analytik společnosti Finam Management. A podle různých odhadů je příjem z pronájmu takového bydlení 1-15% a čistý výnos je asi 6-9%, ale v některých projektech dosahuje 10 a dokonce 15%. „Například v Londýně se podle accommodationforstudents.com nejdražší studentské byty pronajímají v oblasti Mayfair za 1200 liber na týden a nejlevnější v oblasti Morden za 60 liber na týden,“ uvádí Sergey Chupakhin (Dom International sro). „A „hrubý příjem“ z jedné jednotky bydlení ve Spojeném království jako celku činí v průměru asi 8 tisíc liber ročně,“ říká Julia Kozhevnikova (Tranio.Ru).

Studentské nemovitosti navíc jako každá nemovitost mohou časem zdražovat. "A nárůst hodnoty takového aktiva se ročně pohybuje od 3 do 9%," říká Polina Filatova (LondonfoRus). Uvádí návratnost bytu za 54 950 liber v nové zástavbě v Liverpoolu:

I při mírném nárůstu cen (konzervativní prognóza) by tedy za pět let mohl být výnos studentského bydlení 12,7 % ročně (bez nákladů).

Investiční poradenství
Ale takové ziskovosti je dosaženo pouze tehdy, když je investiční objekt správně vybrán. V první řadě se nemovitost musí nacházet v blízkosti oblíbené univerzity. „Pokud je v docházkové vzdálenosti od univerzity, vždy přinese stabilní příjem a bude vždy likvidní,“ říká Sergey Chupakhin (Dom International Ltd). I když je stále důležité vybrat správné město. Pokud to finanční prostředky dovolí, pak samozřejmě nemůžete dlouho přemýšlet a koupit bydlení v Londýně - to je téměř oboustranně výhodná možnost. Pokud ale rozpočet není tak velký, měli byste si dát pozor na jiná „studentská“ města – těch je v UK naštěstí hodně. Pokud se podíváte na celek, musíte si v těch městech vybrat objekty, které jsou pro studenty atraktivní. V popisu investičních projektů developeři obvykle uvádějí velikost studentské populace města, která určuje míru poptávky a budoucí návratnost investice. Čím více studentů, tím vyšší může být příjem, ale platí, že tím vyšší jsou ceny nemovitostí. A kromě toho bude ziskovost nižší, pokud je ve městě již hodně studentských bytů nebo pokud ústavy samy poskytují bydlení.

„Z tohoto důvodu by člověk neměl aspirovat na Oxford nebo Cambridge, protože tam je vše velmi jasné a každý rok nastupuje stejný počet studentů, kteří musí žít na speciálních vysokých školách s určitým zaujatím v závislosti na specializaci, kterou získají. Musíte být opatrní s Manchesterem a Liverpoolem. Jedná se o dvě města, ve kterých je trh studentského bydlení poměrně přesycený a investovat zde bez odborného poradenství je riskantní, zejména proto, že většina objektů je postavena daleko od institucí, prakticky na periferiích nebo v nepříznivých oblastech. Ale v Newcastlu a Sheffieldu naopak chybí studentské bydlení. Obě města hostí více než 50 000 studentů a mají jen asi 10 studentských bytů, takže výnosy by tam mohly být vyšší. Stejně jako v Birminghamu, kde je také velký nedostatek studentského bydlení, i když v tomto městě je třeba dávat pozor na výběr lokality, radí Eugene Springis (Dom International Ltd (Londýn)). – Ale bez ohledu na město, nejatraktivnější zařízení jsou v blízkosti velkých institucí se začátkem programů v říjnu a únoru, zajistí to další příliv studentů, a pokud byty nebudou obsazeny v říjnu, budou prostoje minimalizovány - od 12 měsíců až 5 – 6 (opět mluvíme o vedlejších objektech, u kterých je možnost ne 100% obsazenosti). A také, jak poznamenává Sergei Chupakhin (Dom International ltd), je lepší zaměřit se na univerzity, kde studují cizinci: faktem je, že mnoho britských studentů se snaží uzavřít smlouvu na 42–48 měsíců, s výjimkou prázdnin, kdy jdou domů, a studenti zahraničních studentů obvykle takové přestávky v pronájmu nevyžadují.

Obecně ale i pro studentské nemovitosti platí pravidlo: „lokalita, lokalita, ještě jednou lokalita“ – právě toto pravidlo rozhoduje o úspěšnosti investic.

Je však také důležité zhodnotit vlastnosti samotného bydlení, mělo by být pohodlné, ne příliš stísněné, s novými opravami a nábytkem. A čím více infrastruktury v komplexu, tím lépe.

Je třeba hodnotit i stavitele: „Většina anglických stavitelů má dobrou pověst. Dům se snaží postavit včas, protože většinou garantují platbu nájemného od měsíce, který je uveden jako měsíc dokončení. Pokud má být dům například předán v září 2015 a stavba je dokončena v prosinci 2015, pak zde developer sám zaplatí kupujícímu částku, kterou měl obdržet od nájemce (tedy v tomto případě nájem po dobu 3 měsíců). To není pro developery rentabilní, takže většina objektů je pronajímána včas. Přesto je nutné při podpisu smlouvy s developerem věnovat pozornost jeho portfoliu, historii a pověsti. Důležitá je také doložka o garanci plateb nájemného. V některých případech vývojáři píší projekce příjmů spíše než garantovaný příjem, ale kupující má zájem o záruky. Ve smlouvě tedy musí být uvedeno „zaručený příjem“. I když objekt bez garantovaného příjmu může být atraktivní, pokud má například ideální polohu a/nebo podepsané smlouvy se spolehlivou správcovskou společností a agenturou, která jej pronajme,“ říká Polina Filatova (LondonfoRus). „Obecně platí, že správcovská společnost by měla být známá a velká. A je lepší vybrat si agenturu s kanceláří tak, aby řešila záležitosti na místě a ne na dálku, a aby poskytovala nejen prodejní služby, ale i další služby, které jsou po prodeji relevantní, například přeprodej, řešení každodenního otázky, daně a deklarace atd. .p.,“ dodává Eugene Springis (Dom International Ltd (Londýn)). A mimochodem, pokud je agentura připravena nemovitost prodat, a ještě více, pokud garantuje další prodej, svědčí to o spolehlivosti projektu a také o ochotě developera koupit nemovitost za pevnou cenu po určitý čas.

No a kromě realit, developera a agentury je důležité prostudovat smlouvu. A pokud se vám některý bod nelíbí, můžete a měli byste to změnit: „Nebojte se jednání s právníky, kteří sepisují kupní smlouvu, je třeba trvat na předepsání podmínek, které jsou pro kupujícího důležité, a vyloučit to, co vás mate,“ doporučuje Polina Filatova (LondonfoRus).

A před nákupem se musíte rozhodnout, zda vezmete studentské byty ve výstavbě nebo koupíte sekundární objekty od předchozích majitelů. U první možnosti musíte na objekt počkat, ale u druhé ne. První možnost pro investora však může být výhodnější, protože u objektů ve výstavbě je doba garantovaných ročních plateb nájemného obvykle 5–7 let a u projektů na sekundárním trhu může být záruka pouze 3 roky (nebo pokud objekt je starý, nebude na něj vůbec žádná záruka).

A nevyhýbejte se hypotékám. Samozřejmě nyní, v důsledku devalvace rublu, může skutečný úrok z úvěru vzrůst, ale „hypotéka je dalším ručitelem, zejména při investování ve fázi výstavby. U hypotéky banka provádí dodatečnou kontrolu developerské a správcovské společnosti a analyzuje všechna rizika projektu, vysvětluje Evgeny Springis (Dom International Ltd (Londýn)). – A navíc hypotéky poskytují možnost získat pákový efekt a díky nízké úrokové sazbě se zvyšují výnosy z investic. Například jeden objekt pořídíte za hotové nebo dva pokoje s hypotékou se splátkou 50 %. Ve druhém případě bude celkový zisk po všech platbách z úvěru větší než zisk z jednoho předmětu zakoupeného za hotovost.

„A nesmíme zapomínat, že proces nákupu nemovitosti ve Spojeném království je velmi jednoduchý, dokonce si můžete koupit byty na dálku a ve skutečnosti mnoho investorů své nákupy nikdy nevidělo, což jim nezabránilo získat dobrý příjem. A studentský realitní trh je nyní ve fázi růstu, poptávka je vysoká, což znamená, že tyto investice budou po dlouhou dobu ziskové,“ říká Polina Filatova (LondonfoRus).

Převádíme peníze
Jednou z dnes nejoblíbenějších otázek od Rusů plánujících nákup v zahraničí je, zda existují nějaké potíže s převodem peněz z Ruska do zahraničí. Koneckonců, ať už se dá říci cokoli, dnešní mezinárodní situace ponechává mnoho přání. Netýká se to občanů Ruska?

Všichni odborníci dotazovaní portálem nás ujistili, že kupující z Ruska nepociťují žádné zvláštní potíže. Eugene Springis (Dom International Ltd (londýn)) popisuje postup převodu peněz tímto způsobem.

Ve Spojeném království se peníze nepřevádějí přímo prodejci, všechny transakce probíhají prostřednictvím právníků. Zaměstnanci společnosti - jednatelé - doprovázejí transakci, ale peníze jsou převedeny na speciální klientský účet u advokátů, peníze jdou na účet právníků ze strany prodávajícího až při výměně kupních a prodejních smluv. Než právníci na straně kupujícího povolí převod peněz na svůj účet za nákup nemovitosti, musí ověřit původ prostředků. Takový šek se nazývá AML (Anti money loundering) a teprve když se právníci přesvědčí o čistotě finančních prostředků, povolí jejich převod na účet. Převod finančních prostředků musí být v tomto případě proveden z osobního účtu kupujícího. Hotovostní platby nebudou fungovat za žádných okolností.

Rusové mohou zpravidla snadno potvrdit původ finančních prostředků, i když jsou samotnou otázkou překvapeni. Odmítnutí se ale zatím žádnému z klientů společnosti nedostalo. Jakákoli ruská banka převádí finanční prostředky, ale zároveň požaduje dokumenty pro předání měnové kontroly. A na tomto postupu není nic složitého, pokud je pod kontrolou právníků. Někdo používá účty v zahraničí a provádí převody odtud. Postup zpracování transakce a absolvování AML kontroly je stejný pro rezidenty i nerezidenty a není rozdíl, kde se klient nachází. Většina nákupních transakcí probíhá na dálku a klienti, včetně místních obyvatel, se s právníky nesetkávají a smlouvy posílají poštou.

Timur Nigmatullin, finanční analytik společnosti FINAM, dodává, že pro Rusy může problém spočívat v tom, že nákup nemovitosti obvykle není základem pro získání povolení k pobytu. Expert navíc upozorňuje, že při zakládání účtu v britské bance požadují cestovní pas a doklad o adrese bydliště. Přitom bez bankovního účtu je velmi obtížné získat právě toto potvrzení, to znamená, že se získá začarovaný kruh. Ale banky to stejně dělají.

Natalya Zavalishina, generální ředitelka společnosti Distant Property, považuje rostoucí potíže pro klienty, kteří měli úspory v rublech, za hlavní problém se očekává několik plateb. V tomto případě je obtížné přesně předpovědět, jaká částka bude „výstup“, navíc během procesu konverze dochází ke ztrátám.

Požádali jsme také naše komentátory, aby uhodli, co by se stalo, kdyby naši „kolegové a partneři“ přesto odpojili ruské banky od systému SWIFT. Odborníci jsou si však téměř jisti, že se tak nestane. Ale pokud se tak stane, pak bude SWIFT s největší pravděpodobností nahrazen novým systémem, - věří Igor Indriksons, manažer investic do nemovitostí a zakladatel Indriksons.ru. Už nyní ale kromě SWIFTových převodů existují další nástroje, kterými můžete nákup nemovitosti zaplatit, pozn. Oksana Salfali, výkonná ředitelka, London Relocation Consultancy-nemovitosti v Londýně. Mnoho klientů, kteří kupují drahé nemovitosti ve Spojeném království, má bankovní účty v jiných zemích. Mnoho lidí stále nakupuje nemovitosti na jméno offshore společnosti, což jim umožňuje zachovávat mlčenlivost, takže prostředky z účtů zahraničních společností přecházejí bez problémů. Yuri Pankov, senior odhadce švýcarské oceňovací společnosti Swiss Appraisal v Rusku a SNS pesimističtější, věří, že v případě uzavření SWIFT Spojené království riskuje ztrátu velkého a štědrého investora v Rusku. Možná, předpokládáme, by tyto pragmatické úvahy měly zabránit Západu v přijímání rozhodnutí, která nebudou prospěšná nikomu.

Shrnutí portálu
Studentské nemovitosti ve Velké Británii se vyznačují relativně nízkou cenou, to znamená, že vstup na jejich trh je možný pro mnoho investorů a zároveň je poptávaný a má vysokou ziskovost. V mnoha oblastech Anglie příjmy z jeho pronájmu dokonce převyšují příjmy z pronájmu rezidenčních i nebytových nemovitostí, včetně těch dražších. A kromě toho ceny tohoto typu bydlení dnes vykazují stálý růst, rizika ztrát jsou minimální a náklady na jeho údržbu nejsou tak vysoké. Například kvůli nízkým nákladům na objekty existují daňové výhody na nákup nemovitosti (kolkovné) a daň z příjmu z pronájmu nemovitostí. Obecně platí, že pokud zvolíte správný projekt a objekt samotný, je dnes těžké najít tu nejlepší oblast pro kapitálovou investici.

Personalizovaná služba
pro nemovitosti v Evropě

Doprovod. Řízení. Daňové plánování
Poprodejní servis

15 LET PRÁCE NA TRHU

Investice do studentských nemovitostí ve Velké Británii

Studentský sektor ve Spojeném království se vyvinul ve vyspělou a celosvětově uznávanou investici. Osvědčené výsledky a vysoká úroveň poptávky vedly v první polovině roku 2015 k rekordně vysokým investicím do studentských nemovitostí.

V první polovině roku 2015 dosáhly investice do studentských nemovitostí ve Spojeném království rekordní výše 4,2 miliardy GBP, což je o 70 % více oproti předchozímu cíli a 40 % oproti předchozímu vrcholu v roce 2012. Podle zahraničních realitních analytiků budou celkové investice v roce 2015 činit přibližně 5,5 miliardy liber. V posledních letech došlo zejména k nárůstu zájmu ze strany zahraničních investorů. Jak investice dozrály, jádro investiční činnosti se přesunulo nejprve do soukromých podniků se sídlem ve Spojeném království a na trh soukromého kapitálu a poté na globální institucionální investory.

Rostoucí zájem o studentské nemovitosti ve Spojeném království je podporován také pozitivním růstem počtu studentů. Podle expertů UCAS, kteří analyzovali počet přihlášek a obsazených míst na univerzitách, došlo v aktuálním akademickém roce k odpovídajícímu nárůstu o 3,4 % a 3,3 %. Obsazenost vysokoškolských míst se tak oproti loňskému roku zvýšila o 16 800, přičemž výsledek dosáhl více než půl milionu míst. Ale to není vše. Analytici UCAS uvádějí, že růst studentů žijících ve Spojeném království se zvýšil o 3,2 %, studentů z Evropské unie o 7,6 % a zástupců ostatních zemí o 5,7 %. Čísla snadno překračují předchozí špičkové hodnoty z roku 2011.

Odborníci vidí všechny důvody pro další růst počtu studentů. Rozhodující roli při výběru místa studia hraje atraktivita z hlediska kvality vzdělání, poměr cena/výkon, vyhlídky na další uplatnění a způsob života studentů v univerzitních městech.

Jednou z velkých příležitostí pro individuální investory vstoupit na lukrativní trh studentského bydlení ve Spojeném království je nový vývoj v Liverpoolu určený pro ubytování studentů. Investice do tohoto projektu generují úrokovou návratnost vložených prostředků od prvního dne jejich investice až do dokončení výstavby a ve výsledku přinesou 10% čistý roční výnos garantovaný po dobu 3 let. 4 % z vložených prostředků po celou dobu výstavby.

Studentský majetek v tomto projektu v Liverpoolu se skládá z moderních samostatných studiových apartmánů, jejichž ceny za velké studiové apartmány začínají na £67 400. Projekt je schválen jak pro studentský pronájem, tak pro trvalé bydlení.

Všechny byty budou vybaveny. K vybavení patří postel, noční stolek, velká šatní skříň, police, TV s plochou obrazovkou; bude k dispozici i internet. Koupelna a kuchyň.

Byty jsou centrálně umístěné, vedle univerzitní čtvrti, přístup k infrastrukturním zařízením je realizován přímo v samotné zástavbě. Bytový komplex je vybaven 24hodinovou kamerovou službou a zahrnuje moderní posilovnu, stolní tenis a kulečníkové stoly, relaxační prostory s LCD TV, kinosál a studovny. Dokončení stavby je plánováno na září 2016.

Další zajímavou nabídkou na současném trhu studentského bydlení ve Spojeném království je nový vývoj v Glasgow . Projekt za 70 milionů liber, který zahrnuje téměř 500 bytů, je dosud největší. Výhodná poloha ve West Endu, jen kousek od University of Glasgow, 3. největšího univerzitního města Spojeného království.

Glasgow je podle hodnocení mezinárodních realitních expertů v první desítce měst pro nejlepší investice do studentského bydlení. Glasgow je domovem 6 univerzit – více než kterékoli jiné britské město mimo Londýn. Mají 80 000 studentů a 60 000 z nich nemá možnost bydlet na kolejích. 11 000 zahraničních studentů potřebuje kvalitní bydlení.

Nový projekt studentského bydlení v Glasgow se nachází v blízkosti vyhlášené univerzity a stylových barů, kaváren a restaurací v oblasti malebné viktoriánské architektury. Průměrná cena bytů je 170 000 liber. V oblasti G12 West End jsou průměrné ceny domů o 89 % vyšší než průměr ve městě. Zároveň je garantováno 35 % čistého zisku po dobu 5 let (7 % ročně od září 2016).

University of Glasgow se rozšiřuje, tento projekt v hodnotě 135 milionů liber má za cíl renovovat infrastrukturu, aby uspokojila rostoucí poptávku a stavěla na přední světové pověsti univerzity v oblasti vědy. Dnes má univerzita ve Skotsku již 13 % mezinárodních studentů, kteří do místní ekonomiky ročně přinášejí 70 milionů liber. Toto rozšíření poskytne univerzitě dalších 74 akrů ve West Endu, což je ekvivalent 30 domů.

Kromě tohoto mnohamilionového univerzitního projektu expanze existuje také přestavba areálu Glasgow Harbour v hodnotě 1,2 miliardy liber, která bude mít za následek 130 akrů rozvoje rozložených do dvou mil podél vodní cesty Glasgow na soutoku řek Clyde a Kelvin. Tento projekt poskytne městu téměř 19 000 čtverečních stop obytné plochy, 13 restaurací a kanceláří, hotelů a zábavních podniků.

K prodeji je nabízeno více než 1600 bytů vyznačujících se 100% obsazeností. Aktuální čekací listina developerské společnosti je 2000 studentů.

Pokud máte zájem investovat do studentských nemovitostí v UK, podrobně vás provedeme na všechny otázky, které vás zajímají, a vybereme investičně nejatraktivnější možnosti.

Přečtěte si další relevantní články o investování do zahraničních nemovitostí

V poslední době se aktivizovala činnost agentů nabízejících ke koupi „britské nemovitosti“. O tom, jak to mohlo skončit, si přečtěte v mém článku před třemi lety.

Originál převzat z

Za poslední měsíc jsem již dvakrát slyšel od různých lidí, vlastně stejný (s drobnými obměnami) kuriózní příběh o „investování do nemovitostí ve Spojeném království“.

Nemám chuť nikoho žalovat, nebo se dokonce s někým hádat, takže příběh bude bez jmen a příjmení. Účelem tohoto článku vůbec není někoho tam odhalovat nebo varovat před komunikací s konkrétními firmami. Účelem tohoto článku je pomocí těchto příběhů mluvit o některých důležitých principech investování. Jak říká staré přísloví: "Loď na mělčinu je pro námořníka majákem."

Jedna firma s britským jménem vstoupila na ruský trh před několika lety a začala nabízet investice do britských nemovitostí. Při hledání investorů firma aktivně spolupracovala s investičními poradci i realitními agenty a platila prodejcům štědré provize.

Předmětem investice byly především poněkud netradiční varianty levných britských nemovitostí - parkovací místa, samoobslužné sklady, studentské koleje atd. Investorům byl nabídnut odkup těchto nemovitostí na základě dlouhodobé nájemní smlouvy. A okamžitě tyto prostory pronajmout britské správcovské společnosti. Společnost převzala správu nabytého majetku v zájmu investora a garantovala (!) návratnost investice 8 % ročně v librách šterlinků.

Otázka, proč samotní Britové nikam nespěchají s investováním do tak výhodné nabídky a proč společnost dává přednost shánění peněz ve vzdáleném Rusku, z nějakého důvodu od investorů nevznikla.

Byla tu však jedna nuance: doba garantovaných plateb investic byla dva roky. Údajně proto, že v budoucnu se tento výnos může ještě zvýšit. Ale to byly jen sliby-předpovědi nepodložené smlouvou. Garantovaná doba návratnosti byla dva roky. Investoři této nuanci raději nevěnovali pozornost. Reklamní články také slibovaly investorům, že investice budou likvidní a nemovitost budou moci kdykoli prodat dalším investorům nebo nájemcům.

Nemovitost byla zapsána na jméno investora, investor obdržel oficiální dokument z katastru nemovitostí UK.

V nejnepříznivějším scénáři (např. v případě úpadku správcovské společnosti) zůstal investor vlastníkem nemovitosti s právem ji samostatně užívat nebo pronajímat.

Investorům bylo také řečeno, že na nemovitosti a příjmy z jejich pronájmu nebudou ve Spojeném království platit žádné daně.

Zájemci z řad investorů měli možnost si na místě prohlédnout investiční objekty.

Návrh vypadá dobře, že?

Není divu, že do něj nakoupilo mnoho bohatých Rusů, kteří investovali poměrně velké částky do britských nemovitostí. Dalším argumentem „pro“ bylo, že během dvou let byl skutečně vyplacen výnos ve výši 8 % ročně v librách šterlinků, což sloužilo jako důležité potvrzení atraktivity nabídek firmy. Během těchto dvou let stihli spokojení investoři říct mnoha svým přátelům a známým o skvělé investiční možnosti.

A o dva roky později... pohádka skončila. Firma oznámila investorům, že jejich nemovitosti již nejsou ze strany nájemců poptávané. Správcovská společnost proto přestává vyplácet investorům jakoukoli odměnu.

Pokud se to investorům nelíbí, pak samozřejmě mohou tuto nemovitost vždy prodat někomu jinému. To je jen to, jak najít kupce, když jste v Rusku? A kdo potřebuje nemovitosti, které negenerují příjem?

Obrátit se v této situaci na ruského konzultanta je samozřejmě málo platné, nebudou schopni nijak pomoci. :) Jedna věc je prodávat a slibovat hory zlata, druhá věc je být za své sliby odpovědný.

Aby toho nebylo málo, investoři obdrželi dopis od britských daňových úřadů požadujících vyplnění a podání daňového přiznání. Ne, daně tam a ve skutečnosti, jak se zdá, by neměly vznikat, jak bylo slíbeno. Daňové přiznání britským daňovým úřadům je ale, jak se ukázalo, stále potřeba podat. Nedodržení tohoto požadavku má za následek vysoké pokuty. Jak podat přiznání pro lidi, kteří nerozumí anglickým zákonům? Zástupci firmy doporučili pro tyto účely kontaktovat britského účetního. A dokonce dal kontakty. Všechno by bylo v pořádku, ale pouze honorář britského účetního... se ukázal být přibližně stejný jako investorův příjem z těchto investic za několik předchozích let.

Co se stalo? Ano, to je jen to, že ruští investoři byli strčeni do nelikvidních aktiv tak složitým způsobem.

V této situaci je pozoruhodné, že z právního hlediska britská společnost plně splnila všechny své závazky: nemovitost byla zakoupena, registrována na jméno investora, slíbený výnos byl vyplácen po dobu dvou let. A to, že dále investorovi zbyla zbytečná nelikvidní aktiva, je již jeho investičním rizikem.

Tento příběh má několik lekcí.

Za prvé, jméno zahraniční společnosti vás neochrání absolutně před ničím. V zahraničí není o nic méně prohindeev než v Rusku.

Zadruhé, u každé investice je nesmírně důležité mít výstupní strategii. Investování peněz je jednoduchá záležitost. Získat je zpět se ziskem je ale mnohem obtížnější.

Za třetí, pokud nejste obeznámeni s legislativou země investování, mohou se pro vás její požadavky ukázat jako nepříjemné překvapení.

Za čtvrté, jakékoli ústní nebo dokonce písemné sliby (ale ne právně provedené) nestojí za nic.

Za páté, většina poradců, kteří vám nadšeně vyprávějí o investičních vyhlídkách, zmizí, když nastanou problémy. A nebudou vám schopni pomoci.

(Za šesté, napíšu do závorek pro své kolegy konzultanty: chlapi, nesnažte se prodávat to, čemu nerozumíte! Jednou se to pro vás může stát velkým problémem).

A možná to nejdůležitější: efektivní investice do „skutečných“ aktiv – podnikání, nemovitostí atd. – jsou nemožné bez úplného ponoření investora do transakce. Takové formy investování neposkytují žádné záruky a opatření na ochranu investorů, která mají někdy podobu kolektivního investování prostřednictvím bank, investičních fondů atd. Před chybami a podvody vás neochrání ani velké jméno společnosti, ani přítomnost investičního poradce.

Mohou nemovitosti generovat příjem? Samozřejmě, že může. Právě proto musíte mít plně pod kontrolou všechny fáze transakce, být uvnitř transakce a nevěřit planým slibům.

Hledání výhodného způsobu investování peněz vede mnohé k úvahám o nutnosti umístit je do nejspolehlivějších nástrojů. Z tohoto pohledu se jeví jako ideální způsob, jak nejen ušetřit, ale také výrazně navýšit finanční prostředky. Umožňují vám zachránit finanční aktiva před inflací, zprovoznit je a přinést další příjmy.

Nemovitosti v Anglii

Trh s nemovitostmi ve Spojeném království je tradičně považován za jeden z nejziskovějších a nejpředvídatelnějších a současná fáze hospodářského oživení po krizi jej činí ještě atraktivnějším. Anglický trh se vyznačuje příznivou kombinací několika faktorů, jako jsou:

• nezávislost na hlavních problémech eurozóny spojených s volatilitou její měny;
• chronický nedostatek kvůli malému množství volné půdy, přílivu imigrantů a nárůstu počtu domácností;
• žádné daně z majetku a majetku, jakož i ze zvýšení hodnoty nemovitostí pro nerezidenty;
• minimální transakční náklady na transakce (pouze 3-5 % z hodnoty předmětu).

Tyto vlastnosti zajišťují stabilní zájem zahraničních investorů. Většina z nich uvažuje investice do nemovitostí v Anglii bezpečné a obezřetné investování kapitálu.

Cenová politika

Podle výzkumu anglické banky Lloyds se ceny nemovitostí neustále zvyšují od roku 1994. Za těchto 20 let se zvýšily asi 3,5krát. Jen v první polovině roku 2014 byl počet transakcí v hodnotě více než 1 milion GBP 1,5krát vyšší než ve stejném ukazateli předchozího roku a od roku 2009 se jejich počet obecně zvýšil 4krát.

Náklady na byty v módních oblastech Londýna rostou obzvláště vysokým tempem. Kensington, Westminster, Chelsea a Wandsworth představovaly více než 21 % sedmimístných obchodů, přičemž zhruba polovina nákupů byla uskutečněna v jiných částech hlavního města. Dalším nejoblíbenějším mezi zahraničními investory byl Elmbridge, který se nachází v Surrey. Ceny nemovitostí ve velkých anglických městech jsou samozřejmě nižší než v hlavním městě, ale mnohem vyšší než v Evropě.

Investiční příležitosti

Dnes na anglickém realitním trhu existují tisíce různých objektů, takže pro mnoho vlastníků kapitálu je obtížné nezávisle pochopit výhody konkrétního návrhu. Doporučení odborníků ohledně pravidel pro výběr té nejlepší varianty většinou vedou k nutnosti rozhodnout se pro účel investice a na základě toho vybrat tu správnou nemovitost. Nejslibnější z hlediska investic jsou takové investice do nemovitostí v Anglii, Jak:

• Byty v rané fázi v nových projektech v centru Londýna jsou atraktivní s minimálním rozptylováním a vynikajícím potenciálem růstu hodnoty. Při koupi objektu 2-3 roky před jeho dodáním si investor zafixuje cenu ve smlouvě, ale zaplatí pouze 10-20 % z jeho hodnoty. Zbytek částky je uhrazen po jeho zprovoznění a právo na další prodej nemovitosti zůstává zachováno.
• Byty a domy ve Velkém Londýně jsou vysoce likvidní a jejich cena neustále stoupá přibližně o 10 % ročně.
• v hlavním městě a velkých městech (Yorkshire, Bristol, Manchester, Sheffield) za účelem následného pronájmu. Ročně přináší až 10 % příjmů a neustále roste na ceně.
• Obchodní centra a obchody umístěné v oblastech rostoucí obchodní činnosti nebo plánované přestavby. Tempa růstu takových nemovitostí jsou výrazně vyšší než průměrná úroveň, existuje však riziko výběru neúspěšné lokality pro prodejnu.

Nerezidentům v Anglii je poskytována hypotéka, jejíž výše dosahuje 70 % nákladů na bydlení. Obvykle se z něj platí pouze úroky a při prodeji objektu zaniká hlavní dluh. Na základě těchto podmínek příjmy z pronájmu obvykle pokrývají měsíční úrokové platby a náklady na údržbu nemovitosti. V příznivé situaci může roční návratnost investice dosáhnout 30 %.

Obecně lze říci, že vyvážená hospodářská politika vlády vede k tomu, že téměř jakákoli investice do nemovitostí v Anglii ukázat jako přínosné. Například příjmy z pronájmu se pohybují od 4,5 % v centru Londýna a 5–6 % v ostatních částech hlavního města až po 6–7 % ve velkých městech po celé zemi.

Investice do britských nemovitostí je samozřejmě chytrým a dobře promyšleným investičním rozhodnutím. Vzhledem ke stabilnímu růstu hodnoty objektů a vyvážené hospodářské politice vlády země neustále roste, a proto může být zisk investorů z dlouhodobého hlediska velmi významný.

Jak krize a sankce ovlivňují londýnský trh s nemovitostmi, kolik můžete vydělat investováním do stavebnictví a standardů bydlení ve Foggy Albion

Nahrál Denis Tykulov

"Pokud jste unaveni z Londýna, jste unaveni ze života." Samuel Johnson

Konec roku 2014 - začátek roku 2015 se ukázal být těžkým obdobím pro ty naše krajany, kteří se chystali pořídit. Volby, změny v daňovém systému, skandály s praním špinavých peněz a zpřísnění kontroly nad zahraničním kapitálem, včetně ruského – všechny tyto faktory nemohly ovlivnit poptávku. Jenže souběžně se znepokojivými zprávami z Anglie se doma vyvíjela jejich vlastní historie – sankce a protisankce, prudké výkyvy směnného kurzu a další události, které negativně ovlivňovaly ekonomiku a psychický stav obyvatel. Kupující nemovitostí, alespoň z Ruska, na nějakou dobu ztuhli v očekávání ...

Ludmila Akseněnková– Ředitel obchodního oddělení ORDO Group: Za poslední rok se toho opravdu hodně změnilo. Zpočátku se prodej prakticky zastavil a na několik měsíců, což bylo způsobeno především legislativními změnami v Anglii, včetně těch pro cizince. Například předtím, než byl investiční práh 1 milion liber št. a nemovitost mohla být zahrnuta do této částky, pak byla laťka zvýšena na 2 miliony liber a přestaly se v zásadě brát v úvahu nemovitosti. Navíc se to změnilo, zavedla se progresivní stupnice: čím dražší objekt, tím vyšší daň. Dalším důležitým faktorem jsou volby a všechny tyto události proběhly téměř současně.

A kupující se uklidnili, a to docela znatelně - asi na osm měsíců. Zpomalili i ti, kteří si nemovitosti ke koupi aktivně vybírali. Našli se i vývojáři, kteří pozastavili prodej a nechápali, jak adekvátně zhodnotit metry čtvereční. A pak si zřejmě lidé zvykli na myšlenku, že vše je tak nestabilní, že se stačí soustředit na své aktuální cíle a potřeby. To znamená, že pokud měli žít nebo učit děti v Londýně, pak stále stáli před volbou - buď si pronajmout, nebo koupit bydlení. Zejména těm, kteří měli úspory v rublech, se jim vůbec nevyplatilo čekat, zaktivizovali se a od jara 2015 se opět rozběhly prodeje.

Elitnoe.ru: Mimochodem, jak se vás sankce dotkly? A změnil se po obnovení prodeje portrét ruského kupce?

Ludmila Akseněnková: Sankce určitě měly vliv. Ale ne snižovat poptávku, ale korigovat ji. Prostě jiní lidé začali kupovat jiný produkt. Například, pokud před dvěma nebo třemi lety byl průměrný rozpočet pro ruského kupce 3-5 milionů liber, ačkoli samozřejmě někteří lidé nakupovali za 20 milionů, nyní jej lidé snížili na 1,2-1,5 milionu liber . Vzhledem k tomu, že ve skutečnosti nemůžete koupit nic levnějšího než 1 milion liber, a to nejen v centrálních čtvrtích Londýna, rozpočet se ve skutečnosti snížil 2-2,5krát.

Ale počet akvizičních lidí se samozřejmě snížil. Ti, co si to mohli dovolit a chtěli, koupili před krizí. S takovými penězi se to teď samozřejmě hůře manipuluje... No, sám rozumíš... Alespoň s nově oznámenými penězi. Protože sankce skutečně zkomplikovaly vztahy s bankami, objevilo se mnoho nových požadavků. Každopádně pro Rusy – naše krajany nyní prověřují ve všech ohledech. Aby ty peníze byly bílé, aby tam nebylo politické pozadí. Ale v každém případě investoři dnes stále raději investují na vyspělých trzích, hlavním úkolem dneška je ušetřit peníze. Londýn proto zůstává jedním z hlavních měst pro získávání nemovitostí.

Elite.ru: Pouze Rusové mají ty nejlepší?

Stuart Leslie- Obchodní ředitel největšího anglického developera Berkeley International: Hlavními investory jsou Arabové a Rusové, poměrně aktivní jsou Číňané. Člověk, který si koupí dům v Londýně – bez ohledu na to, v jaké zemi je rezidentem – k tomu má obvykle tři hlavní důvody. První je vzdělání, vynikající kvalita vzdělání, což je důležité zejména pro rodiče, kteří chtějí poslat své děti studovat do zahraničí. Druhým je samozřejmě pořízení druhého domova, abyste sem mohli přijít v jakoukoliv vhodnou dobu. Londýn je hlavním městem kultury, je zde velkolepá architektura, muzea, divadla, galerie, obecně vše, co si člověk může přát – to vše je zde. Jak řekl klasik – „jste-li unaveni Londýnem, jste unaveni životem“, a to je pravda. A konečně třetím důvodem je bezpečnost investic, stabilita. Ano, nebudou žádné šílené příjmy například z pronájmu nemovitostí, ale ceny za něj zaručeně porostou.

Elitnoe.ru: Mají ruští kupci nějaká specifika? Jaké oblasti Londýna jsou například u našich krajanů oblíbené?

Ludmila Akseněnková: Rusové jsou již dlouho součástí kultury Londýna, většina volí centrální oblasti, zejména Kensington a Knightsbridge, Mayfair a Belgravia... Naši krajané raději investují do oblastí s tradicemi, s rozvinutou infrastrukturou, říkají "Neinvestujeme jen peníze, máme tady děti, máme tu firmu." To znamená, že si kupují byty, aby tam bydleli, aby tam bydlely jejich děti, aby jejich známí tuto nemovitost pronajímali, tedy aby ji užívali - a to je hlavní. Rusové přitom věří v centrum a v to, že drahé byty jsou zde spolehlivou investicí. Nezajímá je ani tak investiční atraktivita, jako spíše uchování kapitálu.

Elitnoe.ru: A kolik příjmů můžete získat z pronájmu rezidenčních nemovitostí?

Ludmila Akseněnková: Průměrný příjem z pronájmu v centru Londýna je 3-4 % ročně. V rozvojových oblastech dosahuje hodnot 5-6 %, ale i rizika z hlediska držby nájemců jsou o něco vyšší. Jednoložnicové byty v centrálních oblastech jsou přitom někdy na trhu ne déle než dva dny, protože je po nich zvýšená poptávka s ohledem na rozvinutou infrastrukturu oblastí a neustálý obchod. Byty se dvěma ložnicemi jsou také neuvěřitelně žádané, stejně jako v jiných metropolích světa.

Pokud koupíte byt od developera v počáteční fázi výstavby, pak bude příjem z jeho pronájmu záviset i na oblasti, roční růst trhu v centru Londýna je 8-12 %. To znamená, že investor, který kupuje nemovitost v počáteční fázi, investuje v prvním roce až 30 % nákladů na pozemek ještě před uvedením rezidenčního komplexu do provozu a získá 100% návratnost počáteční investice. No, stavba trvá v průměru dva až tři roky.

Elite.ru: Můžete nám o tom říci více na konkrétním příkladu?

Stuart Leslie: Zvažte cenovou dynamiku našeho projektu Kensington Row, který jsme začali budovat v roce 2011. Jedná se o komplex s ultramoderní infrastrukturou, vlastním parkem, se službou concierge z Harrods Estate, nachází se v jedné z nejprestižnějších oblastí Londýna, 30 minut od nejvýznamnějšího parku v britském hlavním městě - Hyde Parku - a v těsné blízkosti Holland Park.

Kensington Row je implementován v divizích nebo - jak tomu obvykle říkáte - ve frontách. Takže v roce 2008, ještě před zahájením výstavby, investiční ceny (mimotržní) za dvoulůžkový byt o rozloze 87 m2. metrů v průměru 740 tisíc liber. Na konci výstavby této etapy, v roce 2014, byla cena za takový byt již 1,4 milionu liber. Nyní nabízíme stejný byt ve vedlejším bloku Kensington Row (budova je již postavena, probíhá výzdoba interiéru), který bude uveden do provozu za sedm měsíců, nabízíme za 1,7 milionu liber.

Elitnoe.ru: A jaká rizika nese kupující při nákupu bydlení v rané fázi výstavby? Jak obecně vypadá schéma nákupu nemovitosti v rozestavěném rezidenčním komplexu?

Steward Leslie Odpověď: Naši kupující neriskují. Všechna stavební rizika v Anglii jsou pojištěna, jedná se o povinný postup. Našim nájemcům mimo jiné poskytujeme 10letou záruku na stavbu a 2letou záruku na vnitřní provedení.

Standardní schéma pořízení bytů od britského developera, který nevyužívá vypůjčené prostředky, je následující: kupující zaplatí 20–30 % z částky transakce během prvního roku (v závislosti na fázi výstavby) a 70–80 % náklady na objekt - pouze po dokončení stavby .

Mimochodem, měli jsme kupce z Ruska, kteří chtěli snížit cenu a nabídli, že okamžitě zaplatí 100 %, ale nebereme peníze předem, stavíme z vlastních prostředků. Proto nejsou žádné slevy za 100% platbu, nemáme zájem. Růst hodnoty nemovitosti je dán růstem trhu a zvýšením stavební připravenosti objektu.

Elite.ru: Existují nějaké funkce, o kterých by bylo dobré vědět pro ty, kteří si jen prohlížejí nemovitosti v Londýně? Například jsem si všiml, že v projektu Kensington Row jsou stropy podle našich standardů poměrně nízké ...

Ludmila Akseněnková: Pro Londýn je to prostě standard. Zde orgány města právně regulují výšku budov. Takže takové stropy nejsou proto, že developer ušetřil peníze, existují určité normy a vývojáři je přísně dodržují - průměrné stropy jsou 2,4-2,65 metru. Vysoké stropy se nacházejí pouze ve starých budovách, které prošly rekonstrukcí, nebo v panských domech, které jsou, jak se říká, postaveny podle individuálního projektu. Kromě toho existují dokonce superprémiové objekty - penthouse, kde je výška v hale 3,2 metru, a všechny ostatní místnosti - maximálně 2,8 metru. A toto je norma.

Ale příjemným překvapením pro naše krajany může být úplný soulad bytu s prezentačními materiály, které viděli při koupi, když se stavba teprve začínala. V Británii jsou stavební standardy skutečně velmi vysoké a developeři maximálně splňují všechny požadavky architektů a stavebních projektantů.