Apa pendapat Anda tentang agen perjalanan jalanan di Pattaya? Mengapa Agen Lulusan Pattaya
Pembaca kami Dmitry Kolomnikov berbicara tentang pengalamannya membeli real estat di Thailand dan memberikan tips tentang cara menghindari kesalahan dan biaya tambahan.
Beberapa tahun yang lalu, saya dan saudara perempuan saya menandatangani kontrak untuk membeli rumah di gedung baru. Kami sepakat untuk membayar 250 ribu baht setiap enam bulan. Dengan tarif lama, jumlahnya adalah 250 ribu rubel lagi - itu normal, kami bisa melakukannya!
Surirat dan saya menghadapi tantangan tersebut secara langsung dan meskipun mengalami kesulitan, kami pindah ke apartemen baru!
Jumlah terakhir - 700 ribu baht (50% dari biaya perumahan) - harus dibayar setelah menerima kunci. Dan ketika konstruksi mulai berakhir, nilai tukar rubel mulai turun tajam. Itu sebabnya kami tidak menunggu sampai menit terakhir, memaksakan diri dan membayar semuanya sekaligus. Tetapi beberapa tetangga tidak punya waktu, mereka berharap untuk membayar sisanya setelah menerima kunci dan “duduk di genangan air”: 700.000 baht pada saat itu berubah menjadi 1,4 juta rubel! Anggap saja apartemen lain... Akibatnya, beberapa orang masih tinggal di sini tanpa membayar sisa uangnya. Meskipun kantor meyakinkan saya bahwa mereka akan memberi saya kunci apartemen hanya setelah membayar jumlah penuh.
Namun jatuhnya nilai tukar rubel bukanlah satu-satunya “kejutan” yang menanti kita saat membeli rumah. Berikut beberapa tips yang ingin saya berikan kepada seluruh pembeli properti di Thailand, khususnya bangunan baru.
Jangan lupa tentang biaya tahunan
Kejutan pertama bagi kami adalah biaya pemeliharaan kondominium. Itu dihitung tergantung pada luas apartemen - bagi kami 18.500 baht per tahun untuk 39 meter persegi. Saat menandatangani kontrak, kami diberitahu bahwa itu hanya perlu dibayar satu kali. Tetapi setelah pindah kami dikejutkan dengan berita bahwa kami harus membayar setiap tahun.
Selain itu, biaya ini berbeda untuk setiap kondominium; ingatlah ini saat membeli apartemen di Thailand. Seorang teman saya membeli apartemen di Jomtien, jadi biaya tahunannya adalah 9,000 baht. Saya pergi ke kantor kondominium: “Mengapa ada perbedaan seperti itu?!” Mereka menjawab: “Ini luar biasa, Anda hanya memiliki 39 baht per meter persegi, di kompleks tetangga - 41 dan bahkan 75 baht. Jadi jangan marah sia-sia, bergembiralah!”
Kondominium yang lebih baru biasanya memiliki biaya pemeliharaan yang lebih tinggi dibandingkan rumah yang lebih tua. Kompleks perumahan kami juga tidak luput dari aturan ini.
Saya membeli apartemen dengan kuota asing, dan saudara perempuan saya – dengan kuota Thailand, jadi dia membayar 25% lebih sedikit. Namun manfaat ini menipu. Saya menyarankan pemilik kondominium di masa depan untuk membayar lebih saat membeli daripada menghabiskan banyak uang setiap tahun. Saat mendaftarkan kepemilikan kondominium di bawah kuota Thailand, sebuah perusahaan Thailand dibuka atas nama pemiliknya, dan apartemen didaftarkan atas namanya. Membuka perusahaan - 10.000 baht, membayar pajak dengan saldo nol - 15.000 baht, ditambah pembayaran lainnya (saudara perempuan saya membayar sekitar 75.000 baht), dan sebagai tambahan biaya tahunan adalah 19.000 baht. Akibatnya, ketika saudara perempuan saya datang untuk memeriksa apartemen, dia harus membayar 75.000 + 10.000 + 19.000 + 15.000 baht = 119.000 baht - hadiah yang luar biasa! Dia hanya menghitung 75 ribu, seperti yang diberitahukan agen kepadanya sebelumnya. Saya harus meminjam uang - untungnya, mereka meminjam dan keluar.
Jadi, saudari tersebut harus membayar 19.000 baht setiap tahun untuk pemeliharaan kondominium + pajak 15.000 baht untuk perusahaan Thailand = 34.000 baht. 68.000 rubel, tidak lemah! Dan tetangga dengan kuota luar negeri hanya membayar 19.000 baht.
Jangan ragu untuk menanyakan detailnya!
Saat menandatangani perjanjian pembelian, “perabotan gratis” ditetapkan. Dan kemudian kami menerima surat: “paket furnitur – 125.000 baht”. Ternyata beberapa agen hanya ingin menekan kontrak, dan setidaknya rumput tidak akan tumbuh di sana... Oleh karena itu hati-hati, minta sekecil apa pun, jangan malu-malu. Kakak perempuan saya masih memesan beberapa perabot (harganya sekitar 115.000 baht), tetapi saya tidak memesannya dan saya sendiri membeli barang yang hampir sama dengan harga sekitar 70.000 baht.
“Perabotan gratis” dalam kata-kata ternyata adalah apartemen kosong dalam praktiknya.
Ada sedikit harapan untuk sewa
Ada masalah lain dengan menyewakan apartemen. Pendapatan datang hanya ketika ada pelanggan. Namun situasi dengan penyewa rumit. Di kondominium baru kami, apartemen berukuran 25 dan 39 meter persegi hanya berharga 10,000 baht per bulan, tetapi tidak ada klien! Dan dalam periklanan mereka menarik sebanyak yang mereka bisa - tonton saluran lokal Rusia mana pun.
Secara umum, sekarang saya menetap di kondominium baru saya di Pratamnak, mencoba menyeimbangkannya - berapa banyak uang yang saya perlukan untuk hidup per bulan. Jumlahnya ternyata ambigu: Saya pikir 12-13 ribu baht dapat dipenuhi, termasuk tagihan makanan dan utilitas.
Oh ya, dan juga biaya pemeliharaan kondominium...
Setelah kembali dari Pattaya, hal pertama yang kami lakukan adalah menyewa apartemen, jadi pertama-tama saya akan memberi tahu Anda cara mencari dan menyewa apartemen di kedua kota tersebut.
Di Thailand, pencarian hotel, hostel, apartemen, dan kondominium (alias kondominium) umumnya bagus. Apalagi jika dibandingkan dengan kenyataan yang ada. Ada banyak tawaran, mulai dari beberapa ribu untuk pondok pedesaan hingga puluhan ribu untuk vila besar. Thailand adalah negara turis, jadi banyaknya apartemen yang ditawarkan di sini tidak mengherankan.
Pattaya adalah kota resor dan akomodasi di sini tidak terlalu sulit ditemukan. Lain halnya jika kita berbicara tentang menyewa apartemen yang bagus dengan harga yang masuk akal. Lagi pula ya, menurut saya ini sudah jelas siapa pun kota resor yang diminati secara bertahap menjadi lebih mahal. Makanan, hiburan, perumahan - semua ini memiliki denominator tertentu yang bersedia dibayar oleh wisatawan.
Intinya adalah ada kondominium di Thailand.
Biar saya jelaskan, Anda tidak pernah tahu siapa yang tidak tahu. Kondominium atau disingkat kondominium di Thailand adalah bangunan apartemen kita yang terlupakan di era Soviet. Ketika sebuah gedung apartemen milik satu pemilik dan apartemen di dalamnya disewakan (atau dijual).
Di Rusia saat ini, saya belum pernah melihat opsi seperti itu, bisnis ini tampaknya tidak menarik bagi orang Rusia modern yang berpenghasilan. Tidak memberi Anda uang cepat, itu membutuhkan waktu. Kami biasanya menyewakan apartemen individu, karena... memelihara seluruh rumah jauh lebih sulit.
Jadi apa hebatnya menyewa apartemen di kondominium Pattaya? Singkatnya, semua pemeliharaan berada di pundak pemilik atau tuan tanah.
AC, kulkas rusak, shower bocor, atau bola lampu mati - Anda beralih ke pemilik rumah. Kerusakan dihilangkan dengan kekuatannya dan atas biayanya, kecuali, tentu saja, Anda mengambil bagian aktif di dalamnya. Dalam kondisi Rusia, penyewa sendiri sering kali menangani masalah tersebut, atau paling banter, dengan pengembalian uang. Setuju, versi Thailand jauh lebih nyaman. Namun, menurut saya jelas bahwa orang malas dan pemilik yang buruk ditemukan di mana-mana.
Jadi bagaimana memilih kondominium di Pattaya.
Biasanya ada 4 opsi utama:
- mencari melalui agen (di negara Anda atau lokal);
- cari melalui jaringan pemesanan (misalnya, Airbnb);
- mencari melalui teman-teman yang tinggal atau pernah tinggal di Pattaya;
- pilihan pribadi di tempat.
Dengan poin pertama dan kedua, semuanya logis dan dapat dimengerti. Karyawan agensi membantu Anda atau Anda menelusuri sendiri opsi di situs web, melihat foto, membaca deskripsi, dan akhirnya membuat daftar beberapa opsi yang menyenangkan. Anda menghubungi tuan rumah dan pada saat kedatangan, lihat semua opsi dan pilih salah satu yang Anda butuhkan.
Poin ketiga, mencari teman, biasanya paling nyaman. Ada kenalan dan teman yang pengalamannya Anda percayai, Anda bisa langsung menghubunginya di alamat yang mereka berikan.
Opsi terakhir sangat ideal untuk pecinta petualangan. Di Thailand, memasang iklan persewaan rumah di halte bus bukanlah hal yang lazim, dan memang tidak ada halte apa pun. Oleh karena itu, skema yang biasa dilakukan adalah sebagai berikut: pesan kamar hotel untuk beberapa hari, pilih area yang Anda minati, selama hari-hari tersebut, kelilingi semua area yang menarik, pilih kondominium yang Anda suka dan sewa apartemen di satu tempat. dari mereka. Orang Thailand cukup pengertian ketika Anda bertanya kepada mereka tentang kondominium. Jadi Anda dapat dengan mudah mengobrol dengan penduduk setempat tentang pilihan terdekat.
Secara pribadi, kami menggunakan poin 2 dan 3. Saat bepergian keliling Asia, kami memilih sendiri opsi melalui jaringan pemesanan, dan menemukan apartemen utama kami di Pattaya atas saran seorang blogger.
Kami pribadi tidak menggunakan agen, tetapi semua orang dengan suara bulat menyarankan untuk tidak menggunakan layanan agen Rusia untuk menyewa apartemen di Pattaya, dan bahkan di seluruh dunia. Jika Anda ingin membuat hidup Anda lebih mudah, gunakanlah agen, tetapi sebaiknya yang lokal. Saya baru-baru ini mempelajari sebuah blog tentang Montenegro, dan nasihat yang sama juga disampaikan di sana. Alasannya sederhana - harga melambung.
Kondominium dan apartemen kami di Pattaya.
Seperti yang saya tulis di atas, kami menemukan kondominium kami di Pattaya atas saran salah satu blogger. Terima kasih banyak padanya untuk ini. Kondominium ini sangat bagus, terutama untuk selera saya. Blogger - puma, blognya tentang kehidupan di Pattaya. Ini menceritakan lebih banyak tentang kondominium ini, cara menuju ke sana, dll. Saya akan menambahkan beberapa foto dari apartemen kami dan menjelaskan hal-hal terbaik.
Disebut Condo A.S. Garden View dan terletak di 56/231 Naklua Banglamung Chonburi 20150. Di bawah ini adalah foto kartu nama dari website puma. Dengan menggunakan cetakan foto ini, kami pergi ke kondominium untuk pertama kalinya dan menunjukkannya kepada sopir taksi. Ngomong-ngomong, kondominiumnya ditandai di Google Maps, jadi Anda bisa menggunakannya untuk mencari.
Momen menyenangkan:
Anda bisa menulis banyak keuntungan berdasarkan hal-hal kecil. Kekurangan utamanya adalah jarak pantainya yang cukup jauh. Meskipun kami menemukan satu pantai hotel dalam jarak berjalan kaki, tempat kami dapat dengan mudah pergi. Sedikit berawan, tapi masih bisa diterima bahkan saat mandi setelah berenang.
Harga sewa kondominium di musim semi 2014:
- 7,000 baht per bulan dan 6,000 bila menyewa selama 3 bulan atau lebih;
- air dan listrik menurut meter - masing-masing 35 dan 8 baht per unit;
- Internet 2 Mbit - 500 baht per bulan per akun (1 perangkat di jaringan sekaligus);
- pembersihan lengkap apartemen dengan penggantian linen - 300 baht (Anda dapat membersihkan dan mencuci sendiri).
Secara keseluruhan, saya merekomendasikan kondominium ini di Pattaya. Apa yang kita lihat di Jomtien yang lebih Rusia meningkatkan nilai kawasan tersebut tingkat baru.
- kondominium dari 700 ribu rubel (sekunder), dari 1300 ribu (primer)
- rumah dari 900 ribu rubel (sekunder)
Biaya memiliki real estat:
- Kondominium: selain pembayaran bulanan untuk air dan listrik, Anda akan membayar sejumlah tertentu setahun sekali untuk pemeliharaan infrastruktur kondominium (20 - 40 ribu baht per tahun tergantung rekamannya). Jika Anda tidak ada, sejumlah tertentu ditarik dari satu counter untuk memelihara email. jaringan dalam kondisi kerja (di Pattaya 40 baht per bulan).
- Di rumah: Karena seorang farang (non-Thailand) hanya dapat membeli rumah untuk sebuah perusahaan, maka laporan akuntansi perlu diserahkan setahun sekali. Jasa pengacara untuk mempersiapkan dan menyampaikan laporan tahunan nol berjumlah sekitar 12 ribu baht. Tidak ada pajak properti kecuali properti tersebut digunakan untuk tujuan komersial. Jika Anda beroperasi di sebuah perusahaan, maka pemeliharaan bulanan untuk omset kecil adalah 4-5 ribu baht/bulan.
Daftar Hitam Agen Real Estate di Pattaya (ulasan):
“Tetapi suatu hari kami ingin menyewakan kondominium untuk seorang teman, kami pergi ke “Fair propetiys”, kami berdiri di sana selama 15 menit menunggu perhatian, dari 12 penawaran yang dipilih di situs, tidak ada satu pun yang valid, dan kemudian wanita Thailand itu berbicara kepada kami dengan sangat kasar sehingga istri saya mulai menangis. "Rasa sisa yang tidak enak masih ada. Ini adalah pertama kalinya hal ini diamati di Tai."
"Fair propetiys sebenarnya adalah sebuah kantor, yang jumlahnya ratusan di Pattaya, mereka hanya memiliki situs web yang bagus. Dan di situs web ini Anda sering dapat melihat penawaran yang tidak ada di alam. Anda datang kepada mereka, dan mereka menawarkan opsi lain. Foto-foto tersebut memperlihatkan perabotan yang bagus dan indah, "Dekorasinya, Anda pergi melihatnya, dan ada semacam keburukan di sana. Anda hanya membuang-buang waktu Anda."
“Kepemilikan yang adil, tuan tanah tidak dibayar uang untuk properti yang disewa, dengan alasan krisis, penyewa tidak dikembalikan uang jaminannya (deposit)”
Proses membeli real estat di Thailand:
1. Beli cek American Express
Jika Anda dengan bodohnya membeli cek seharga $100.000 dari satu bank dalam satu waktu, kemungkinan besar bank tersebut akan melaporkan Anda ke otoritas pajak. Beli dalam jumlah kecil, dalam jumlah 300.000 rubel. dan tidak ada yang membutuhkanmu.
2. Anda harus melaporkannya di bea cukai di bandara pada saat keberangkatan. Anda dapat mengambil jumlah berapa pun ke luar Rusia menggunakan cek perjalanan (jangan lupa untuk menyatakannya secara tertulis di bea cukai).
Anda mengisi dua salinan deklarasi - satu pergi ke bea cukai, yang kedua milik Anda dan perhatikan - semua segel, tanda tangan, dan izin pelepasan harus muncul di salinan kedua.
Anda akan memerlukan ini ketika, jika transaksi Anda tidak terjadi dan Anda membawa kembali ceknya, sekali lagi, setibanya di Federasi Rusia, Anda mengisi deklarasi untuk impor cek dan melampirkan padanya deklarasi yang Anda gunakan. dibebaskan dari Federasi Rusia.
Saat mentransfer uang melalui transfer bank dari Federasi Rusia dari rekening ke sana, beberapa orang memiliki masalah dengan otoritas pajak Rusia, jadi American Express adalah pilihan terbaik.
Deklarasi juga akan berguna bagi Anda jika terjadi penjualan real estate di Thailand, untuk menjelaskan asal usul uang saat memasuki Rusia.
3. Di bandara Bangkok pada saat kedatangan, Anda menerima sertifikat bahwa Anda secara resmi membawa cek ke negara tersebut (Anda perlu menemukan tempat di mana mereka menerbitkan sertifikat; mereka tidak langsung mengerti apa yang Anda butuhkan, tetapi dengan ketekunan semuanya dapat dicapai) . Data Anda dicatat dalam sebuah buku dan sertifikat dikeluarkan yang menunjukkan jumlahnya. Setelah melewati pemeriksaan paspor, turun eskalator ke lantai 1 dan cari bagian bea cukai, tidak perlu jauh-jauh - tanyakan atau lihat tandanya.
4. Sebelum membeli real estate di Thailand, Anda harus mendapatkan izin dari Kantor Pertanahan (sebagai orang asing) untuk membeli rumah. Dan ini membutuhkan waktu 2 minggu.
5. Berkomunikasi dengan pemilik atau agen real estate - ada banyak dari mereka di luar sana.
Jika Anda ingin membeli apartemen tanpa semut dan serangga lainnya, maka carilah opsi tanpa AC.
6. Setelah memilih suatu pilihan, Anda mendiskusikan semuanya dan berharap mereka mengatakan yang sebenarnya! Anda menentukan terlebih dahulu, dengan mengarahkan jari Anda ke setiap item, furnitur dan peralatan listrik apa yang tersisa untuk Anda.
7. Pergi ke bank untuk membuka rekening, Anda mungkin memerlukan surat dari layanan migrasi.
8. Buka rekening di bank lokal dan setorkan cek Anda di sana. Tujuan dari akun tersebut harus untuk pembelian real estat, dan bukan untuk Deposit. Untuk apa ini? Setelah menukarkan uang dan mengkreditkannya ke rekening Anda, Anda akan diberikan sertifikat, yang juga diperlukan jika Anda mengambil uang dari Thailand.
9. Pergi ke bank bersama pemilik kondominium dan teman (yang berbicara dan membaca bahasa Thailand) atau pengacara - ambil cek dari bank dengan jumlah tertentu (misalnya 600.000 atau 1.000.000 baht - tergantung pada jumlah ini Anda akan bayar transfer. Mulai 600.000 baht Anda harus membayar 40.000 baht - biasanya setengahnya). Transfer adalah pajak atas jumlah transaksi.
Penting untuk memahami mentalitas orang Thailand - mereka tidak bisa mengatakan tidak, dan jika mereka berubah pikiran untuk menjual atau menginginkan harga yang lebih tinggi, mereka akan bermain-main dalam waktu yang lama, menjadwalkan ulang pertemuan, dll. Dan mereka tidak dapat melakukan sesuatu dengan cepat, banyak kondominium mereka yang dijaminkan ke bank - ini adalah praktik yang normal, namun memerlukan waktu dan uang untuk menghapus jaminan bank. Jika diminta uang jaminan dalam jumlah besar, kemungkinan besar kondominium tersebut digadaikan ke bank. Oleh karena itu, lebih baik memiliki beberapa opsi untuk membeli sekaligus.
Jumlah deposit (pembayaran di muka saat pembelian) sampai 10%, biasanya mereka meminta sebanyak-banyaknya. Akad penitipan harus dibuat dengan salinan tanda pengenal pemilik, yang terlihat contoh tanda tangannya dan jika ada salinan chanotnya. Jika tidak, Anda akan memberikan uang jaminan kepada seseorang yang tidak atau secara resmi tidak memiliki hubungan dengan apartemen ini.
Saya sangat menyarankan untuk melihat chanot asli (sertifikat kepemilikan) - ini adalah kertas besar berwarna agak kekuningan dengan seluruh sejarah properti Anda (siapa yang menjualnya, kepada siapa dan kapan, atau ke bank mana properti tersebut digadaikan atau digadaikan kembali). Banyak kondominium bahkan masih belum memiliki izin mendirikan bangunan. Tetapi mereka berdiri dan menjual real estat di dalamnya, dan mereka berhasil menjualnya tanpa chanot, tetapi hanya dengan daftar rumah.
Yang terbaik adalah memiliki pengacara berlisensi dan berbahasa Thailand-Inggris saat melakukan transaksi.
10. Di Kantor Pertanahan (BTI setempat) Anda harus menandatangani perjanjian jual beli, membayar sisanya dengan cek dan Anda akan diberikan kertas besar (seperti sertifikat kepemilikan) dengan seluruh sejarah rumah Anda. (siapa yang menjualnya, kapan dan kepada siapa). Selain itu, Anda akan diberikan buku rumah – buku biru. Transfer terakhir (penjualan) harus atas nama Anda (dalam bahasa Thailand). Luangkan waktu untuk memeriksa dan mencari tahu bagaimana nama Anda ditulis dalam bahasa Thailand.
11. Lebih baik mentransfer semua pembayaran utilitas ke non-tunai - Anda membuat kontrak dengan perusahaan listrik dan air dan mereka secara otomatis menarik uang dari rekening Anda berdasarkan pembacaan meteran.
- Koh Chang dan semua pulaunya ada Taman Nasional dan transaksi real estat di sana ilegal. Semuanya berdasarkan perjanjian sementara, berdasarkan sewa, dll.
Apakah Anda memiliki properti di Thailand dan ingin menyewakannya: bagaimana melakukannya dengan benar
Selama “zaman keemasan pariwisata” di Pattaya, terjadi penjualan aktif tidak hanya tur dan tamasya, tetapi juga real estat. Memang, setelah menyerah pada pesona senyuman Thailand, nikmatnya pijat ala Thai, menikmati cita rasa buah-buahan segar yang eksotis, dan memikirkan cuaca yang indah setiap hari, hanya para pemalas yang terpikir untuk menciptakan surga mereka sendiri di Thailand. Manajer penjualan yakin bahwa ini adalah investasi yang sangat menguntungkan: jaminan perumahan tanpa biaya akomodasi hotel dan pendapatan sewa pada saat yang bersamaan. Diasumsikan bahwa penyewa akan lebih mudah ditemukan, dan pemiliknya akan mendapat jaminan pendapatan yang stabil.
Perubahan yang terjadi segera dan mempengaruhi, misalnya, nilai tukar mata uang, menghancurkan semua rencana: liburan ke luar negeri sangat menguras kantong, dan dengan kenaikan harga tiket pesawat, jumlah orang yang ingin menyewa rumah di Thailand menurun drastis. Sementara itu, semuanya sudah sampai ke resimen pemilik real estat yang bahagia di Pattaya: pemilik menerima kunci apartemen yang dibeli saat masih dalam tahap pembangunan. Oleh karena itu, isu menyewakan rumah sendiri di Pattaya masih menjadi relevansi khusus.
Perusahaan GrandisVillas telah berkecimpung dalam bisnis ini selama beberapa tahun dan siap menawarkan solusi unik kepada pemiliknya dalam hal ini: tidak hanya menerima pendapatan dari sewa, tetapi juga merawat rumah, menjaganya dalam kondisi terbaik - ini penting gunanya bagi mereka yang saya masih peduli dengan nasib harta saya sendiri. Ada keuntungan lain bekerja dengan perusahaan, tapi mari kita lihat semuanya pilihan yang memungkinkan dalam urutan.
Cara paling jelas untuk menyewakan rumah Anda bervariasi:
berdasarkan durasi - sewa jangka pendek dan jangka panjang
dan menurut metode pengorganisasiannya - secara mandiri atau melalui suatu lembaga
Sebagian besar pemilik bermimpi menemukan penyewa secara langsung dan untuk jangka panjang, dan keinginan penyewa ini biasanya bersifat timbal balik, sehingga opsi ini terus berfungsi, meskipun ada kerugian yang nyata.
Pertama, tidak ada yang tahu berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menemukan penyewa: untuk menemukan seseorang yang bersedia tinggal selama satu tahun atau lebih, dan bukan hanya untuk musim ramai dan tentunya tidak untuk sebulan, itu jauh lebih sulit. Sampai penyewa ditemukan, properti akan mengalami kerugian, memerlukan biaya pemeliharaan bulanan, tanpa mulai menghasilkan keuntungan.
Kedua, dengan tinggal jangka panjang di negara tersebut, muncul masalah visa. Saat ini, baik pada saat pengurusan visa di kedutaan atau konsulat, maupun pada saat perpanjangan visa di kantor polisi imigrasi terdekat, diperlukan bukti dokumen alamat tempat tinggal sebenarnya. Karena cara menyewakan rumah oleh pemilik yang tidak memiliki izin untuk melakukan aktivitas kerja terkait di Kerajaan Thailand adalah ilegal, maka tidak ada pertanyaan untuk menyediakan paket dokumen.
Tentu saja, Anda selalu dapat menemukan cara untuk menghindari hukum, namun harus diingat bahwa harga dari risiko tersebut, baik bagi pemilik maupun penyewa, adalah kemungkinan dicabutnya izin untuk tinggal di tempat yang indah ini. negara yang hangat bertahun-tahun.
Ketiga, sewa jangka panjang juga dikaitkan dengan fakta bahwa setelah masa tinggal yang lama diperlukan investasi tambahan: meskipun penyewa sangat rapi dan memperlakukan apartemen dengan rasa hormat yang sama seperti milik mereka, setelah mereka menginap, Anda tetap harus membawanya. keluar perbaikan kecil. Dalam kebanyakan kasus, warga tidak terlalu bertanggung jawab, sehingga perbaikan berkembang sedemikian rupa sehingga lebih dari separuh uang yang diperoleh harus dibelanjakan untuk itu.
Lama tinggal di sebuah apartemen berbanding lurus dengan ukurannya Uang, yang harus dikeluarkan untuk mengembalikannya ke kondisi semula
Untuk menghindari pengeluaran yang berlebihan, Anda dapat menggunakan strategi yang berbeda dan menyewakan perumahan setiap hari: hal ini akan memastikan pemantauan kondisinya lebih sering dan pembersihan yang lebih sering dengan biaya yang lebih rendah. Ada situs di Internet yang memungkinkan Anda menemukan tamu dalam waktu singkat - untuk setiap selera dan warna, meskipun pertanyaan tentang ilegalitas kegiatan tersebut di pihak pemiliknya masih tetap mendesak.
Kompleksitas metode ini juga terletak pada momen organisasi: kehadiran langsung “pemilik” diperlukan untuk check-in, check-out, pembersihan, perbaikan peralatan rusak dan menjawab pertanyaan dari tamu, yang hanya mungkin dilakukan bila tinggal di dekat properti sewaan.
Jika Anda setuju untuk mengeluarkan sejumlah kecil uang untuk layanan pekerja sewaan, yang akan menghilangkan kebutuhan akan kehadiran dan akan memainkan peran pemilik dengan bayaran yang rendah, Anda harus siap menghadapi kenyataan bahwa dia tidak akan memikul tanggung jawab apa pun. dan, kemungkinan besar, kondisi perumahan akan segera rusak.
Mempercayakan perawatan rumah Anda kepada perwakilan yang bertanggung jawab mungkin merupakan solusi terbaik saat menyewakan properti Anda.
Agensi yang mengambil pendekatan lebih profesional daripada “manajer” yang berdedikasi adalah pilihan yang lebih dapat diandalkan dan dapat memberikan jaminan lebih kepada pemiliknya. Tentu saja, sebuah perusahaan harus dipilih secara bertanggung jawab: tidak setiap perusahaan benar-benar menyediakan seluruh rangkaian layanan yang ditentukan dan memikul tanggung jawab penuh kepada klien.
Bagaimana cara memastikan keandalan suatu perusahaan? Pilihannya dimulai dengan poin sederhana: dia harus memiliki kantor tempat semua momen resmi berlangsung, seperti penandatanganan kontrak dan serah terima kunci. Tawaran dari “perwakilan perusahaan” untuk bertemu untuk minum kopi di suatu tempat selain di kantor, paling tidak, harus membuat seseorang waspada. Nomor registrasi perusahaan yang tertera pada izin dapat dikonfirmasi oleh Companies House; informasi tentang ada tidaknya perusahaan dengan nomor serupa bukanlah rahasia dan tersedia berdasarkan permintaan. Memiliki lebih banyak informasi lengkap, yang tidak hanya mencantumkan nomor, tetapi juga nama perusahaan dan alamatnya, Anda dapat memperoleh informasi tentang bidang kegiatan di mana perusahaan mempunyai hak untuk terlibat.
Setiap perusahaan menganut prinsip operasinya sendiri dan menawarkan ketentuannya sendiri, dan ekspektasi pemilik tidak selalu sesuai dengan kenyataan
Sedikit tentang angka. Setelah mendengar tentang adanya “komisi agen” tertentu, pemilik biasanya langsung tertarik dengan besarnya komisi yang “dimasukkan ke dalam saku” perusahaan, dengan harapan dapat mendengar tentang 10 persen yang didambakan. Sayangnya, logika sederhana “semakin sedikit markup, semakin baik apartemen akan disewakan” tidak berlaku di sini. PPN yang dibayarkan kepada negara di Thailand adalah 7%, dan ya, itu akan dibayar oleh agen atas jumlah sewa penuh, dan bukan hanya atas pendapatan bersihnya. Mari kita hitung berapa banyak yang akan diterima agen jika harga apartemen adalah 15.000 baht per bulan, dan agen akan menambahkan 10 persennya, yaitu 1.500 baht.
Secara umum, pajak sebesar 1,155 baht akan dibayarkan atas jumlah tersebut (7% dari jumlah total 16,500 baht) dan penghasilan agen, atau lebih tepatnya, jumlah yang akan ia terima untuk menempatkan objek di semua situs, dukungan teknis, mencari klien, untuk memesan dan mendiskusikan detail perjalanan, untuk mengatur perjalanan, bertemu, mengantar dan menyelesaikan situasi yang tidak terduga, akan dikenakan biaya 445 baht. Akankah perusahaan dengan staf karyawan setuju untuk memberikan layanannya dengan jumlah yang sama? Tidak sepertinya. Minimal, Anda tidak boleh terlalu memikirkan awan dan mengandalkan angka-angka mitos yang tidak ada hubungannya dengan kenyataan.
Namun, banyak hal yang bergantung pada harganya. Pattaya memiliki sekitar 20.000 hotel, serta 7.000.000 apartemen dan 300.000 rumah pribadi. Mengapa tamu harus memilih akomodasi tertentu dan jenis akomodasi ini, dan bukan akomodasi lainnya - dengan pilihan yang begitu luas? Tidak ada seorang pun yang mau membayar lebih, jadi harga rumah yang tepat, berdasarkan analisis pasar, yang selalu direkomendasikan perusahaan, adalah kunci keberhasilan persewaan.
Penandatanganan perjanjian merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari kerja sama yang saling menguntungkan
Perlu diklarifikasi terlebih dahulu semua permasalahan yang mungkin timbul selama kerjasama lebih lanjut jika tidak diatur dalam teks perjanjian. Katakanlah masalahnya adalah tidak dapat diterimanya barang-barang “menghilang” dari apartemen (ya, kasus seperti itu juga terjadi ketika pemilik, ketika kembali ke apartemennya, menemukan bahwa TV sudah tidak ada di dalamnya) atau kejelasan dalam memberikan informasi pada hari yang dipesan.
GrandisVillas, yang telah berada di pasar selama enam tahun, telah memantapkan dirinya sebagai agen terpercaya yang menjaga properti pemiliknya dan tidak membiarkan situasi yang berdampak negatif terhadap penyewaan perumahan atau kondisinya. Properti diposting tidak hanya di situs web perusahaan grandisvillas.ru, tetapi juga di situs internasional terkenal, yang memastikan tingkat hunian yang tinggi sepanjang tahun(Lagi pula, hari libur dan waktu liburan masuk negara lain terjadi pada waktu yang berbeda).
Pemilik yang memutuskan untuk menyewakan apartemen atau vila di Pattaya dan mempercayakan perawatan rumah mereka kepada perusahaan selalu memiliki akses cepat ke informasi pada tanggal yang dipesan. Berbeda dengan kesalahpahaman umum bahwa persewaan jangka panjang pilihan terbaik, perusahaan fokus pada berbagai periode, mulai dari tiga hari atau lebih. Pemilik hanya dapat membuat keputusan yang menguntungkan.
Ya, itu mungkin, tetapi ada beberapa keanehan. Warga negara asing mempunyai hak untuk membeli real estate untuk dirinya sendiri di kondominium, tetapi hanya jika luasnya tidak melebihi 49% dari total luas kondominium itu sendiri. Untuk membeli rumah, Anda harus mendaftarkan perusahaan Thailand atas nama Anda, karena... Menurut hukum Thailand, warga negara asing tidak boleh memiliki sebidang tanah. Real estate itu sendiri terdaftar atas nama perusahaan Thailand. Dengan demikian, Anda menjadi pemilik perusahaan yang memiliki real estate. Lagi Informasi rinci Anda bisa mendapatkannya dari pakar kami, serta kolega kami di Thailand, yang dapat memberi saran kepada Anda melalui Skype, atau dengan menjawab pertanyaan Anda secara tertulis.
Anda dapat memesan apartemen pilihan Anda dengan menandatangani perjanjian reservasi di tempat. Saat memesan objek, deposit sekitar. 50.000 baht. Sebagai aturan, dalam waktu satu bulan sejak tanggal penandatanganan perjanjian di atas, perjanjian jual beli ditandatangani. Sisanya dibayar secara angsuran selama pembangunan fasilitas atau sebagian setelah selesainya. Anda dapat membayar tunai di tempat atau melalui transfer bank. Saat mengimpor mata uang ke Thailand, Anda harus mematuhi semua persyaratan impor mata uang atau cek yang sah. Mata uang impor harus ditukar dengan mata uang lokal - baht. Transfer bank dilakukan dari rekening asing ke rekening Thailand. Dalam kedua kasus tersebut, Anda harus mendapatkan sertifikat khusus dari bank. Setelah pembeli membayar pajak transisi, ia diberikan sertifikat - Chanot, yang disertifikasi oleh Departemen Pertanahan Thailand, yang menjadi dasar warga negara asing menjadi pemilik penuh apartemen tersebut.
Ada dua pilihan hukum untuk membeli rumah:
- Sewa tanah jangka panjang selama tiga puluh tahun dengan hak perpanjangan dua kali berikutnya untuk jangka waktu yang sama, yang harus ditentukan dalam perjanjian sewa tanah. Anda menyewa tanah dari pemilik Thailand, yang terdaftar di departemen pertanahan.
- Cara paling umum adalah dengan mendaftarkan perusahaan Thailand, di mana 51% modal dasar harus dimiliki oleh warga negara Thailand. Selanjutnya, perusahaan ini membeli rumah. Dengan demikian, Anda adalah pemilik perusahaan tempat rumah tersebut didaftarkan.
Deposit tidak dapat dikembalikan jika terjadi pemutusan perjanjian reservasi secara sepihak.
Di Thailand, warga negara asing tidak dapat sepenuhnya memiliki sebidang tanah, tetapi ia dapat memperoleh kepemilikan tunggal atas sebuah apartemen di sebuah kondominium, yang berhak ia wariskan. Di Thailand tidak ada pajak khusus atas warisan, namun ketika mendaftarkan kembali kepemilikan apartemen, harus dibayar pajak. Surat wasiat harus dibuat di Thailand dengan pengacara Thailand. Adapun tanah yang disewakan: apabila penyewa tanah itu meninggal dunia, maka harta benda yang terletak di atas tanah itu tidak beralih kepada ahli waris warga negara asing itu. Dalam hal ini, hak sewa hanya dapat diambil alih, tetapi tidak ada hak untuk memperpanjang jangka waktu lebih lanjut.
Tidak ada pajak atas properti non-komersial di Thailand. Ada yang disebut “pajak transisi”, yang dibayarkan pada saat pembelian apartemen.
Saat membeli real estat di Thailand, komisi keagenan selalu dibayar oleh penjual, bukan pembeli!
Pada saat diterimanya Sertifikat Hak Milik, pajak peralihan berikut ini telah dibayarkan:
- 0,5% dari harga pembelian yang diperkirakan - bea materai,
- pajak 2% atas pengalihan kepemilikan,
- pajak bisnis 3,3%,
- pajak penjualan 1%.
Biasanya, pajak ini dikenakan secara merata kepada penjual dan pembeli, atau berdasarkan kesepakatan bersama - pada salah satu pihak. Klausul ini harus dicantumkan terlebih dahulu dalam perjanjian jual beli apartemen.
Tidak, pinjaman hipotek tidak diberikan kepada warga negara asing. Pengembang dapat memberi Anda paket cicilan dengan uang muka dan pembayaran bulanan berikutnya sesuai kesepakatan. Saat membeli apartemen di kondominium, biasanya diberikan rencana cicilan untuk jangka waktu dua tahun.
Biaya sewa di Thailand rata-rata 0,8 hingga 1,2% per bulan dari biaya perumahan. Misalnya, apartemen di kondominium seharga 800.000 hingga 1.000.000 baht tersedia untuk sewa jangka pendek mulai dari 10.000 hingga 12.000 baht per bulan, dan untuk jangka panjang dari 7.000 hingga 9.000 baht per bulan.
Harga sewa bisa berbeda-beda tergantung musim (permintaan). Properti berperabotan lengkap paling banyak diminati. Kedekatan dengan laut juga memainkan peran besar.
Mungkin. Pertanyaan ini paling sering menarik minat warga Rusia, karena... di Rusia, komisi agen menyiratkan biaya tambahan untuk layanan agen penjual. Saat membeli real estat di Thailand, komisi keagenan dibayarkan oleh pengembang atau pemilik properti, bukan pembeli. Bahkan jika Anda menghubungi pengembang secara langsung, harga yang Anda bayarkan akan sama dengan yang akan Anda bayarkan melalui agen.
Untuk membeli real estat secara mandiri, Anda perlu memahami undang-undang Thailand dan juga menguasai diri bahasa Inggris. Anda tidak akan menghemat uang, tetapi Anda akan menghabiskan lebih banyak waktu dan tenaga.
Saat memilih agen real estate, mintalah izinnya, dan perhatikan juga komposisi staf kantornya. Menurut hukum setempat, agen tersebut tidak hanya harus mempekerjakan warga negara asing, tetapi juga karyawan asal Thailand.